Giáo trình Hán ngữ Bất động sản quyển 7 Tác giả Nguyễn Minh Vũ

KIẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

房地产基础知识

BÀI 07 – BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP – 工业房地产

工业房地产
Gōngyè fángdìchǎn
Bất động sản công nghiệp
Industrial real estate

Cách dùng Giáo trình Hán ngữ Bất động sản quyển 7 Tác giả Nguyễn Minh Vũ

Bất động sản công nghiệp là nhóm bất động sản trực tiếp phục vụ sản xuất, gia công, kho vận, logistics, nghiên cứu phát triển và vận hành doanh nghiệp. So với bất động sản để ở hoặc bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp có yêu cầu kỹ thuật cao hơn nhiều vì sự phù hợp của một tài sản không chỉ phụ thuộc vào vị trí và diện tích mà còn phụ thuộc vào chiều cao nhà xưởng, khoảng cách cột, tải trọng sàn, công suất điện, cấp nước, xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy, khả năng xe container ra vào và khoảng cách tới cao tốc, cảng, sân bay.

Trong bài này, học viên sẽ học hệ thống từ vựng và mẫu câu chuyên ngành về 工业用地、工业园区、厂房、仓库、物流中心、冷库、工业房地产租赁、定制厂房、制造业客户、外商投资企业客户 và 工业基础设施.

Tình huống trung tâm của bài học là một doanh nghiệp FDI sản xuất linh kiện điện tử đang tìm nhà xưởng để đưa vào sản xuất. Nhóm của Nguyễn Minh Vũ phân tích ba phương án 厂房A、厂房B、厂房C dựa trên nhu cầu thực tế của doanh nghiệp.

07.01 – KHÁI NIỆM 工业房地产

07.01.01 – Từ vựng nền tảng

工业房地产 – gōngyè fángdìchǎn – industrial real estate – bất động sản công nghiệp

工业地产 – gōngyè dìchǎn – industrial property – bất động sản công nghiệp

工业 – gōngyè – industry – công nghiệp

房地产 – fángdìchǎn – real estate – bất động sản

用于生产 – yòngyú shēngchǎn – used for production – dùng cho sản xuất

用于加工 – yòngyú jiāgōng – used for processing – dùng cho gia công

用于仓储 – yòngyú cāngchǔ – used for warehousing – dùng cho lưu kho

用于物流 – yòngyú wùliú – used for logistics – dùng cho logistics

用于研发 – yòngyú yánfā – used for R&D – dùng cho nghiên cứu phát triển

用于企业运营 – yòngyú qǐyè yùnyíng – used for business operations – dùng cho vận hành doanh nghiệp

07.01.02 – Các loại hình cơ bản

工业用地 – gōngyè yòngdì – industrial land – đất công nghiệp

工业园区 – gōngyè yuánqū – industrial park – khu công nghiệp

厂房 – chǎngfáng – factory building – nhà xưởng

仓库 – cāngkù – warehouse – nhà kho

物流中心 – wùliú zhōngxīn – logistics center – trung tâm logistics

冷库 – lěngkù – cold storage – kho lạnh

研发中心 – yánfā zhōngxīn – R&D center – trung tâm nghiên cứu phát triển

生产基地 – shēngchǎn jīdì – production base – cơ sở sản xuất

配送中心 – pèisòng zhōngxīn – distribution center – trung tâm phân phối

标准厂房 – biāozhǔn chǎngfáng – standard factory – nhà xưởng tiêu chuẩn

定制厂房 – dìngzhì chǎngfáng – build-to-suit factory – nhà xưởng xây theo yêu cầu

07.01.03 – Các yếu tố cốt lõi

位置 – wèizhi – location – vị trí

土地面积 – tǔdì miànjī – land area – diện tích đất

建筑面积 – jiànzhù miànjī – gross floor area – diện tích xây dựng

厂房面积 – chǎngfáng miànjī – factory area – diện tích nhà xưởng

仓库面积 – cāngkù miànjī – warehouse area – diện tích kho

电力供应 – diànlì gōngyìng – power supply – nguồn cung điện

供水能力 – gōngshuǐ nénglì – water supply capacity – khả năng cấp nước

排水系统 – páishuǐ xìtǒng – drainage system – hệ thống thoát nước

污水处理 – wūshuǐ chǔlǐ – wastewater treatment – xử lý nước thải

道路条件 – dàolù tiáojiàn – road conditions – điều kiện đường sá

物流条件 – wùliú tiáojiàn – logistics conditions – điều kiện logistics

劳动力条件 – láodònglì tiáojiàn – labor conditions – điều kiện lao động

产业配套 – chǎnyè pèitào – industrial supporting ecosystem – hệ sinh thái công nghiệp hỗ trợ

工业房地产是否适合一家制造企业，不能只看面积，还要看电力、供水、物流、消防和污水处理能力。
Gōngyè fángdìchǎn shìfǒu shìhé yì jiā zhìzàoyè qǐyè, bù néng zhǐ kàn miànjī, hái yào kàn diànlì, gōngshuǐ, wùliú, xiāofáng hé wūshuǐ chǔlǐ nénglì.
Một bất động sản công nghiệp có phù hợp với doanh nghiệp sản xuất hay không không thể chỉ nhìn diện tích mà còn phải xem điện, cấp nước, logistics, PCCC và năng lực xử lý nước thải.
Whether an industrial property is suitable for a manufacturing company depends not only on its area but also on power supply, water supply, logistics, fire protection, and wastewater treatment capacity.

07.02 – ĐẤT CÔNG NGHIỆP – 工业用地

工业用地 – gōngyè yòngdì – industrial land – đất công nghiệp

工业土地 – gōngyè tǔdì – industrial land – đất phục vụ công nghiệp

工业地块 – gōngyè dìkuài – industrial plot – lô đất công nghiệp

一块工业用地 – yí kuài gōngyè yòngdì – a plot of industrial land – một lô đất công nghiệp

地块面积 – dìkuài miànjī – plot area – diện tích lô đất

可建设面积 – kě jiànshè miànjī – buildable area – diện tích có thể xây dựng

可开发面积 – kě kāifā miànjī – developable area – diện tích có thể phát triển

建筑密度 – jiànzhù mìdù – building density – mật độ xây dựng

容积率 – róngjīlǜ – floor area ratio – hệ số sử dụng đất

绿化率 – lǜhuàlǜ – green coverage ratio – tỷ lệ cây xanh

建筑限高 – jiànzhù xiàngāo – building height limit – giới hạn chiều cao xây dựng

土地用途 – tǔdì yòngtú – land use – mục đích sử dụng đất

工业用途 – gōngyè yòngtú – industrial use – mục đích công nghiệp

土地使用条件 – tǔdì shǐyòng tiáojiàn – land-use conditions – điều kiện sử dụng đất

土地使用期限 – tǔdì shǐyòng qīxiàn – land-use term – thời hạn sử dụng đất

土地成本 – tǔdì chéngběn – land cost – chi phí đất

土地租金 – tǔdì zūjīn – land rent – tiền thuê đất

土地价格 – tǔdì jiàgé – land price – giá đất

土地平整 – tǔdì píngzhěng – land leveling – san lấp mặt bằng

已平整土地 – yǐ píngzhěng tǔdì – leveled land – đất đã san lấp

未平整土地 – wèi píngzhěng tǔdì – unleveled land – đất chưa san lấp

方正地块 – fāngzhèng dìkuài – regular-shaped plot – lô đất vuông vắn

不规则地块 – bù guīzé dìkuài – irregular plot – lô đất không vuông vắn

临主干道 – lín zhǔgàndào – adjacent to an arterial road – giáp đường trục chính

临高速公路 – lín gāosù gōnglù – near an expressway – gần cao tốc

靠近港口 – kàojìn gǎngkǒu – close to a port – gần cảng

靠近机场 – kàojìn jīchǎng – close to an airport – gần sân bay

靠近铁路货运站 – kàojìn tiělù huòyùnzhàn – close to a rail freight station – gần ga hàng hóa đường sắt

这块工业用地面积是多少？
Zhè kuài gōngyè yòngdì miànjī shì duōshao?
Lô đất công nghiệp này có diện tích bao nhiêu?
What is the area of this industrial land plot?

这块地可以建设多少平方米的厂房？
Zhè kuài dì kěyǐ jiànshè duōshao píngfāngmǐ de chǎngfáng?
Lô đất này có thể xây bao nhiêu mét vuông nhà xưởng?
How much factory space can be built on this plot?

07.03 – KHU CÔNG NGHIỆP – 工业园区

工业园区 – gōngyè yuánqū – industrial park – khu công nghiệp

产业园区 – chǎnyè yuánqū – industrial cluster – khu công nghiệp chuyên ngành

高新技术产业园 – gāoxīn jìshù chǎnyèyuán – high-tech industrial park – khu công nghệ cao

制造业园区 – zhìzàoyè yuánqū – manufacturing park – khu công nghiệp sản xuất

物流园区 – wùliú yuánqū – logistics park – khu logistics

电子产业园 – diànzǐ chǎnyèyuán – electronics industrial park – khu công nghiệp điện tử

汽车产业园 – qìchē chǎnyèyuán – automotive industrial park – khu công nghiệp ô tô

食品产业园 – shípǐn chǎnyèyuán – food industrial park – khu công nghiệp thực phẩm

医药产业园 – yīyào chǎnyèyuán – pharmaceutical industrial park – khu công nghiệp dược phẩm

新能源产业园 – xīn néngyuán chǎnyèyuán – new-energy industrial park – khu công nghiệp năng lượng mới

园区面积 – yuánqū miànjī – park area – diện tích khu công nghiệp

园区规划 – yuánqū guīhuà – park planning – quy hoạch khu công nghiệp

园区管理 – yuánqū guǎnlǐ – park management – quản lý khu công nghiệp

园区运营 – yuánqū yùnyíng – park operation – vận hành khu công nghiệp

招商引资 – zhāoshāng yǐnzī – investment attraction – thu hút đầu tư

企业入驻 – qǐyè rùzhù – company move-in – doanh nghiệp vào hoạt động

入驻企业数量 – rùzhù qǐyè shùliàng – number of operating companies – số doanh nghiệp đang hoạt động

外资企业 – wàizī qǐyè – foreign-invested enterprise – doanh nghiệp vốn nước ngoài

本地企业 – běndì qǐyè – local enterprise – doanh nghiệp địa phương

生产企业 – shēngchǎn qǐyè – manufacturing enterprise – doanh nghiệp sản xuất

配套企业 – pèitào qǐyè – supporting enterprise – doanh nghiệp hỗ trợ

上下游企业 – shàngxiàyóu qǐyè – upstream and downstream enterprises – doanh nghiệp thượng nguồn và hạ nguồn

产业链 – chǎnyèliàn – industrial chain – chuỗi công nghiệp

供应链 – gōngyìngliàn – supply chain – chuỗi cung ứng

园区道路 – yuánqū dàolù – industrial park roads – đường nội khu

供电系统 – gōngdiàn xìtǒng – power supply system – hệ thống cấp điện

供水系统 – gōngshuǐ xìtǒng – water supply system – hệ thống cấp nước

污水处理厂 – wūshuǐ chǔlǐchǎng – wastewater treatment plant – nhà máy xử lý nước thải

通信网络 – tōngxìn wǎngluò – telecommunications network – mạng viễn thông

员工宿舍 – yuángōng sùshè – employee dormitory – ký túc xá công nhân

食堂 – shítáng – canteen – nhà ăn

园区服务中心 – yuánqū fúwù zhōngxīn – park service center – trung tâm dịch vụ khu công nghiệp

这个工业园区已经有很多电子、机械和物流企业入驻。
Zhè ge gōngyè yuánqū yǐjīng yǒu hěn duō diànzǐ, jīxiè hé wùliú qǐyè rùzhù.
Khu công nghiệp này đã có nhiều doanh nghiệp điện tử, cơ khí và logistics vào hoạt động.
Many electronics, machinery, and logistics companies have already moved into this industrial park.

07.04 – NHÀ XƯỞNG – 厂房

厂房 – chǎngfáng – factory building – nhà xưởng

工业厂房 – gōngyè chǎngfáng – industrial factory – nhà xưởng công nghiệp

标准厂房 – biāozhǔn chǎngfáng – standard factory – nhà xưởng tiêu chuẩn

独立厂房 – dúlì chǎngfáng – standalone factory – nhà xưởng độc lập

单层厂房 – dāncéng chǎngfáng – single-story factory – nhà xưởng một tầng

多层厂房 – duōcéng chǎngfáng – multi-story factory – nhà xưởng nhiều tầng

高标准厂房 – gāo biāozhǔn chǎngfáng – high-standard factory – nhà xưởng tiêu chuẩn cao

现成厂房 – xiànchéng chǎngfáng – ready-built factory – nhà xưởng có sẵn

新建厂房 – xīnjiàn chǎngfáng – newly built factory – nhà xưởng xây mới

生产面积 – shēngchǎn miànjī – production area – diện tích sản xuất

仓储面积 – cāngchǔ miànjī – warehouse area – diện tích kho

层高 – cénggāo – floor height – chiều cao tầng

净高 – jìnggāo – clear height – chiều cao thông thủy

柱距 – zhùjù – column spacing – khoảng cách cột

跨度 – kuàdù – structural span – khẩu độ kết cấu

地面承重 – dìmiàn chéngzhòng – floor load capacity – tải trọng sàn

装卸平台 – zhuāngxiè píngtái – loading dock – sàn bốc dỡ

装卸区 – zhuāngxièqū – loading area – khu bốc dỡ

货车通道 – huòchē tōngdào – truck access road – đường xe tải

卡车停车区 – kǎchē tíngchēqū – truck parking area – khu đỗ xe tải

货梯 – huòtī – freight elevator – thang hàng

行车 – hángchē – overhead crane – cầu trục

起重设备 – qǐzhòng shèbèi – lifting equipment – thiết bị nâng hạ

消防设施 – xiāofáng shèshī – fire-protection facilities – thiết bị PCCC

喷淋系统 – pēnlín xìtǒng – sprinkler system – hệ thống sprinkler

通风系统 – tōngfēng xìtǒng – ventilation system – hệ thống thông gió

生产线 – shēngchǎnxiàn – production line – dây chuyền sản xuất

设备安装 – shèbèi ānzhuāng – equipment installation – lắp đặt thiết bị

设备基础 – shèbèi jīchǔ – machine foundation – móng máy

这个厂房的净高是多少？
Zhè ge chǎngfáng de jìnggāo shì duōshao?
Chiều cao thông thủy của nhà xưởng này là bao nhiêu?
What is the clear height of this factory?

地面承重可以达到每平方米多少吨？
Dìmiàn chéngzhòng kěyǐ dádào měi píngfāngmǐ duōshao dūn?
Tải trọng sàn có thể đạt bao nhiêu tấn trên mỗi mét vuông?
How many tons per square meter can the floor support?

07.05 – NHÀ KHO – 仓库

仓库 – cāngkù – warehouse – nhà kho

普通仓库 – pǔtōng cāngkù – ordinary warehouse – kho thường

高标准仓库 – gāo biāozhǔn cāngkù – high-standard warehouse – kho tiêu chuẩn cao

物流仓库 – wùliú cāngkù – logistics warehouse – kho logistics

电商仓库 – diànshāng cāngkù – e-commerce warehouse – kho thương mại điện tử

原材料仓库 – yuáncáiliào cāngkù – raw-material warehouse – kho nguyên vật liệu

成品仓库 – chéngpǐn cāngkù – finished-goods warehouse – kho thành phẩm

半成品仓库 – bànchéngpǐn cāngkù – semi-finished-goods warehouse – kho bán thành phẩm

零部件仓库 – língbùjiàn cāngkù – component warehouse – kho linh kiện

仓储容量 – cāngchǔ róngliàng – storage capacity – sức chứa kho

存储能力 – cúnchǔ nénglì – storage capability – khả năng lưu trữ

货架 – huòjià – rack – kệ hàng

高位货架 – gāowèi huòjià – high-bay rack – kệ cao tầng

托盘 – tuōpán – pallet – pallet

叉车 – chāchē – forklift – xe nâng

装卸货 – zhuāngxièhuò – loading and unloading – bốc xếp hàng hóa

收货区 – shōuhuòqū – receiving area – khu nhận hàng

发货区 – fāhuòqū – dispatch area – khu xuất hàng

分拣区 – fēnjiǎnqū – sorting area – khu phân loại

包装区 – bāozhuāngqū – packing area – khu đóng gói

库存管理 – kùcún guǎnlǐ – inventory management – quản lý tồn kho

仓储管理 – cāngchǔ guǎnlǐ – warehouse management – quản lý kho

仓库管理系统 – cāngkù guǎnlǐ xìtǒng – warehouse management system – hệ thống quản lý kho

装卸效率 – zhuāngxiè xiàolǜ – loading efficiency – hiệu quả bốc dỡ

原材料仓库和成品仓库最好分开管理。
Yuáncáiliào cāngkù hé chéngpǐn cāngkù zuìhǎo fēnkāi guǎnlǐ.
Kho nguyên vật liệu và kho thành phẩm tốt nhất nên được quản lý riêng.
Raw-material and finished-goods warehouses should ideally be managed separately.

07.06 – TRUNG TÂM LOGISTICS – 物流中心

物流中心 – wùliú zhōngxīn – logistics center – trung tâm logistics

物流园 – wùliú yuán – logistics park – khu logistics

配送中心 – pèisòng zhōngxīn – distribution center – trung tâm phân phối

仓储中心 – cāngchǔ zhōngxīn – warehousing center – trung tâm kho vận

转运中心 – zhuǎnyùn zhōngxīn – transfer center – trung tâm trung chuyển

分拨中心 – fēnbō zhōngxīn – sorting and distribution center – trung tâm phân phối hàng

物流枢纽 – wùliú shūniǔ – logistics hub – đầu mối logistics

运输 – yùnshū – transportation – vận tải

配送 – pèisòng – distribution – phân phối

仓储 – cāngchǔ – warehousing – lưu kho

装卸 – zhuāngxiè – loading and unloading – bốc dỡ

分拣 – fēnjiǎn – sorting – phân loại

包装 – bāozhuāng – packaging – đóng gói

运输成本 – yùnshū chéngběn – transportation cost – chi phí vận tải

物流成本 – wùliú chéngběn – logistics cost – chi phí logistics

配送效率 – pèisòng xiàolǜ – distribution efficiency – hiệu quả phân phối

仓储效率 – cāngchǔ xiàolǜ – warehousing efficiency – hiệu quả lưu kho

高速公路入口 – gāosù gōnglù rùkǒu – expressway entrance – lối vào cao tốc

港口 – gǎngkǒu – port – cảng

机场 – jīchǎng – airport – sân bay

铁路货运站 – tiělù huòyùnzhàn – rail freight station – ga hàng hóa đường sắt

干线运输 – gànxiàn yùnshū – trunk transportation – vận tải đường trục

最后一公里配送 – zuìhòu yì gōnglǐ pèisòng – last-mile delivery – giao hàng chặng cuối

物流距离越短，运输时间和物流成本通常越容易控制。
Wùliú jùlí yuè duǎn, yùnshū shíjiān hé wùliú chéngběn tōngcháng yuè róngyì kòngzhì.
Khoảng cách logistics càng ngắn thì thời gian vận chuyển và chi phí logistics thường càng dễ kiểm soát.
The shorter the logistics distance, the easier it usually is to control transportation time and logistics costs.

07.07 – KHO LẠNH – 冷库

冷库 – lěngkù – cold storage – kho lạnh

冷链仓库 – lěngliàn cāngkù – cold-chain warehouse – kho chuỗi lạnh

冷链物流 – lěngliàn wùliú – cold-chain logistics – logistics chuỗi lạnh

冷藏库 – lěngcángkù – chilled warehouse – kho mát

冷冻库 – lěngdòngkù – frozen warehouse – kho đông lạnh

恒温仓库 – héngwēn cāngkù – constant-temperature warehouse – kho nhiệt độ ổn định

温度控制 – wēndù kòngzhì – temperature control – kiểm soát nhiệt độ

Bạn có thể tìm hiểu thêm về diễn đàn giáo trình Hán ngữ 2.

温控系统 – wēnkòng xìtǒng – temperature-control system – hệ thống kiểm soát nhiệt độ

制冷系统 – zhìlěng xìtǒng – refrigeration system – hệ thống làm lạnh

冷藏温度 – lěngcáng wēndù – chilled-storage temperature – nhiệt độ bảo quản mát

冷冻温度 – lěngdòng wēndù – freezing temperature – nhiệt độ đông lạnh

温度范围 – wēndù fànwéi – temperature range – khoảng nhiệt độ

食品仓储 – shípǐn cāngchǔ – food storage – lưu kho thực phẩm

海鲜仓储 – hǎixiān cāngchǔ – seafood storage – lưu kho hải sản

肉类仓储 – ròulèi cāngchǔ – meat storage – lưu kho thịt

水果仓储 – shuǐguǒ cāngchǔ – fruit storage – lưu kho hoa quả

医药冷链 – yīyào lěngliàn – pharmaceutical cold chain – chuỗi lạnh dược phẩm

生鲜产品 – shēngxiān chǎnpǐn – fresh products – sản phẩm tươi sống

备用电源 – bèiyòng diànyuán – backup power – nguồn điện dự phòng

断电风险 – duàndiàn fēngxiǎn – power-outage risk – rủi ro mất điện

温度监控 – wēndù jiānkòng – temperature monitoring – giám sát nhiệt độ

24小时监控 – èrshísì xiǎoshí jiānkòng – 24-hour monitoring – giám sát 24 giờ

这个冷库需要把温度控制在多少度？
Zhè ge lěngkù xūyào bǎ wēndù kòngzhì zài duōshao dù?
Kho lạnh này cần duy trì nhiệt độ ở bao nhiêu độ?
At what temperature does this cold storage facility need to operate?

冷库必须有稳定的电力和备用电源。
Lěngkù bìxū yǒu wěndìng de diànlì hé bèiyòng diànyuán.
Kho lạnh bắt buộc phải có nguồn điện ổn định và điện dự phòng.
Cold storage facilities must have stable power and backup electricity.

07.08 – BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP CHO THUÊ – 工业房地产租赁

工业房地产租赁 – gōngyè fángdìchǎn zūlìn – industrial real estate leasing – cho thuê bất động sản công nghiệp

厂房出租 – chǎngfáng chūzū – factory for lease – cho thuê nhà xưởng

仓库出租 – cāngkù chūzū – warehouse for lease – cho thuê kho

工业用地出租 – gōngyè yòngdì chūzū – industrial land leasing – cho thuê đất công nghiệp

租厂房 – zū chǎngfáng – lease a factory – thuê nhà xưởng

租仓库 – zū cāngkù – lease a warehouse – thuê kho

租赁面积 – zūlìn miànjī – leased area – diện tích thuê

租赁价格 – zūlìn jiàgé – rental price – giá thuê

月租金 – yuè zūjīn – monthly rent – tiền thuê tháng

年租金 – nián zūjīn – annual rent – tiền thuê năm

每平方米每月租金 – měi píngfāngmǐ měi yuè zūjīn – monthly rent per square meter – giá thuê m²/tháng

基础租金 – jīchǔ zūjīn – base rent – giá thuê cơ bản

管理费 – guǎnlǐfèi – management fee – phí quản lý

押金 – yājīn – deposit – tiền đặt cọc

租期 – zūqī – lease term – thời hạn thuê

最短租期 – zuìduǎn zūqī – minimum lease term – thời hạn thuê tối thiểu

免租期 – miǎnzūqī – rent-free period – thời gian miễn thuê

装修期 – zhuāngxiūqī – fit-out period – thời gian thi công hoàn thiện

设备安装期 – shèbèi ānzhuāngqī – equipment-installation period – thời gian lắp đặt thiết bị

租金递增 – zūjīn dìzēng – rent escalation – mức tăng tiền thuê

交付条件 – jiāofù tiáojiàn – delivery conditions – điều kiện bàn giao

毛坯交付 – máopī jiāofù – shell delivery – bàn giao thô

基础装修交付 – jīchǔ zhuāngxiū jiāofù – basic finished delivery – bàn giao hoàn thiện cơ bản

这个厂房的基础租金是每平方米每月二十八元。
Zhè ge chǎngfáng de jīchǔ zūjīn shì měi píngfāngmǐ měi yuè èrshíbā yuán.
Giá thuê cơ bản của nhà xưởng này là 28 NDT/m²/tháng.
The base rent for this factory is RMB 28 per square meter per month.

07.09 – BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP XÂY THEO YÊU CẦU – 定制工业房地产

定制厂房 – dìngzhì chǎngfáng – build-to-suit factory – nhà xưởng xây theo yêu cầu

定制仓库 – dìngzhì cāngkù – build-to-suit warehouse – kho xây theo yêu cầu

按需建设 – ànxū jiànshè – build according to need – xây dựng theo nhu cầu

按客户要求建设 – àn kèhù yāoqiú jiànshè – build to client requirements – xây theo yêu cầu khách hàng

定制开发 – dìngzhì kāifā – customized development – phát triển theo yêu cầu

客户需求 – kèhù xūqiú – client requirements – nhu cầu khách hàng

生产工艺 – shēngchǎn gōngyì – production process – quy trình công nghệ sản xuất

生产线布局 – shēngchǎnxiàn bùjú – production-line layout – bố trí dây chuyền sản xuất

设备布局 – shèbèi bùjú – equipment layout – bố trí thiết bị

柱距要求 – zhùjù yāoqiú – column-spacing requirement – yêu cầu khoảng cách cột

地面承重要求 – dìmiàn chéngzhòng yāoqiú – floor-load requirement – yêu cầu tải trọng sàn

电力需求 – diànlì xūqiú – electrical demand – nhu cầu điện

用水需求 – yòngshuǐ xūqiú – water demand – nhu cầu nước

排污需求 – páiwū xūqiú – wastewater-discharge requirement – nhu cầu xả thải

通风需求 – tōngfēng xūqiú – ventilation requirement – nhu cầu thông gió

温控需求 – wēnkòng xūqiú – temperature-control requirement – nhu cầu kiểm soát nhiệt độ

消防要求 – xiāofáng yāoqiú – fire-protection requirement – yêu cầu PCCC

洁净生产环境 – jiéjìng shēngchǎn huánjìng – clean production environment – môi trường sản xuất sạch

洁净厂房 – jiéjìng chǎngfáng – clean factory – nhà xưởng sạch

无尘车间 – wúchén chējiān – cleanroom – phòng sạch

建设周期 – jiànshè zhōuqī – construction period – thời gian xây dựng

交付时间 – jiāofù shíjiān – delivery time – thời gian bàn giao

建设成本 – jiànshè chéngběn – construction cost – chi phí xây dựng

长期租约 – chángqī zūyuē – long-term lease – hợp đồng thuê dài hạn

如果现成厂房不能满足生产要求，可以考虑定制厂房。
Rúguǒ xiànchéng chǎngfáng bù néng mǎnzú shēngchǎn yāoqiú, kěyǐ kǎolǜ dìngzhì chǎngfáng.
Nếu nhà xưởng có sẵn không đáp ứng được yêu cầu sản xuất thì có thể cân nhắc nhà xưởng xây theo yêu cầu.
If a ready-built factory cannot meet production requirements, a build-to-suit factory can be considered.

虽然定制厂房的建设周期更长，但是可以按照生产线、电力、承重和柱距要求进行设计。
Suīrán dìngzhì chǎngfáng de jiànshè zhōuqī gèng cháng, dànshì kěyǐ ànzhào shēngchǎnxiàn, diànlì, chéngzhòng hé zhùjù yāoqiú jìnxíng shèjì.
Mặc dù nhà xưởng xây theo yêu cầu có thời gian xây dựng dài hơn nhưng có thể thiết kế theo yêu cầu dây chuyền, điện, tải trọng và khoảng cách cột.
Although build-to-suit factories take longer to construct, they can be designed according to production-line, electrical, floor-load, and column-spacing requirements.

07.10 – KHÁCH HÀNG SẢN XUẤT – 制造业客户

制造业客户 – zhìzàoyè kèhù – manufacturing client – khách hàng sản xuất

制造企业 – zhìzào qǐyè – manufacturing enterprise – doanh nghiệp sản xuất

生产企业 – shēngchǎn qǐyè – production enterprise – doanh nghiệp sản xuất

工厂 – gōngchǎng – factory – nhà máy

生产基地 – shēngchǎn jīdì – production base – cơ sở sản xuất

生产线 – shēngchǎnxiàn – production line – dây chuyền sản xuất

生产设备 – shēngchǎn shèbèi – production equipment – thiết bị sản xuất

原材料 – yuáncáiliào – raw materials – nguyên vật liệu

半成品 – bànchéngpǐn – semi-finished product – bán thành phẩm

成品 – chéngpǐn – finished product – thành phẩm

零部件 – língbùjiàn – component – linh kiện

生产能力 – shēngchǎn nénglì – production capability – năng lực sản xuất

产能 – chǎnnéng – production capacity – công suất sản xuất

月产能 – yuè chǎnnéng – monthly capacity – công suất tháng

年产能 – nián chǎnnéng – annual capacity – công suất năm

生产工人 – shēngchǎn gōngrén – production worker – công nhân sản xuất

技术人员 – jìshù rényuán – technical personnel – nhân viên kỹ thuật

管理人员 – guǎnlǐ rényuán – management personnel – nhân viên quản lý

两班制 – liǎngbānzhì – two-shift system – chế độ hai ca

三班制 – sānbānzhì – three-shift system – chế độ ba ca

24小时生产 – èrshísì xiǎoshí shēngchǎn – 24-hour production – sản xuất 24 giờ

供应商 – gōngyìngshāng – supplier – nhà cung cấp

上游供应商 – shàngyóu gōngyìngshāng – upstream supplier – nhà cung cấp thượng nguồn

下游客户 – xiàyóu kèhù – downstream customer – khách hàng hạ nguồn

贵公司主要生产什么产品？
Guì gōngsī zhǔyào shēngchǎn shénme chǎnpǐn?
Quý công ty chủ yếu sản xuất sản phẩm gì?
What products does your company mainly manufacture?

工厂计划采用两班制还是三班制？
Gōngchǎng jìhuà cǎiyòng liǎngbānzhì háishi sānbānzhì?
Nhà máy dự kiến áp dụng hai ca hay ba ca?
Does the factory plan to operate on a two-shift or three-shift system?

07.11 – KHÁCH HÀNG FDI – 外商投资企业客户

外国直接投资 – wàiguó zhíjiē tóuzī – foreign direct investment – đầu tư trực tiếp nước ngoài

外资企业 – wàizī qǐyè – foreign-invested enterprise – doanh nghiệp vốn nước ngoài

外商投资企业 – wàishāng tóuzī qǐyè – foreign-invested enterprise – doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

外国投资者 – wàiguó tóuzīzhě – foreign investor – nhà đầu tư nước ngoài

跨国公司 – kuàguó gōngsī – multinational corporation – tập đoàn đa quốc gia

海外企业 – hǎiwài qǐyè – overseas enterprise – doanh nghiệp nước ngoài

在当地设厂 – zài dāngdì shèchǎng – establish a factory locally – mở nhà máy tại địa phương

投资设厂 – tóuzī shèchǎng – invest in a factory – đầu tư xây nhà máy

建立生产基地 – jiànlì shēngchǎn jīdì – establish a production base – xây cơ sở sản xuất

扩大生产 – kuòdà shēngchǎn – expand production – mở rộng sản xuất

转移产能 – zhuǎnyí chǎnnéng – relocate production capacity – chuyển dịch công suất sản xuất

供应链布局 – gōngyìngliàn bùjú – supply-chain layout – bố trí chuỗi cung ứng

区域供应链 – qūyù gōngyìngliàn – regional supply chain – chuỗi cung ứng khu vực

市场进入 – shìchǎng jìnrù – market entry – gia nhập thị trường

项目选址 – xiàngmù xuǎnzhǐ – project site selection – lựa chọn địa điểm dự án

选址条件 – xuǎnzhǐ tiáojiàn – site-selection criteria – điều kiện lựa chọn địa điểm

劳动力成本 – láodònglì chéngběn – labor cost – chi phí lao động

物流成本 – wùliú chéngběn – logistics cost – chi phí logistics

电力成本 – diànlì chéngběn – power cost – chi phí điện

供应链配套 – gōngyìngliàn pèitào – supply-chain supporting ecosystem – hệ sinh thái chuỗi cung ứng

招聘员工 – zhāopìn yuángōng – recruit employees – tuyển nhân sự

外籍员工 – wàijí yuángōng – foreign employee – nhân viên nước ngoài

管理团队 – guǎnlǐ tuánduì – management team – đội ngũ quản lý

企业入驻流程 – qǐyè rùzhù liúchéng – company move-in process – quy trình doanh nghiệp vào hoạt động

对于外商投资制造企业来说，项目选址不仅要考虑厂房租金，还要考虑供应链、物流、电力、劳动力和扩张空间。
Duì yú wàishāng tóuzī zhìzào qǐyè lái shuō, xiàngmù xuǎnzhǐ bùjǐn yào kǎolǜ chǎngfáng zūjīn, hái yào kǎolǜ gōngyìngliàn, wùliú, diànlì, láodònglì hé kuòzhāng kōngjiān.
Đối với doanh nghiệp FDI sản xuất, lựa chọn địa điểm dự án không chỉ phải xem giá thuê nhà xưởng mà còn phải cân nhắc chuỗi cung ứng, logistics, điện, lao động và không gian mở rộng.
For foreign-invested manufacturers, site selection requires consideration not only of factory rent but also supply chains, logistics, power, labor, and expansion space.

07.12 – HẠ TẦNG CÔNG NGHIỆP – 工业基础设施

工业基础设施 – gōngyè jīchǔ shèshī – industrial infrastructure – hạ tầng công nghiệp

基础设施 – jīchǔ shèshī – infrastructure – cơ sở hạ tầng

供电 – gōngdiàn – power supply – cấp điện

供水 – gōngshuǐ – water supply – cấp nước

排水 – páishuǐ – drainage – thoát nước

污水处理 – wūshuǐ chǔlǐ – wastewater treatment – xử lý nước thải

雨水排放 – yǔshuǐ páifàng – stormwater drainage – thoát nước mưa

工业废水 – gōngyè fèishuǐ – industrial wastewater – nước thải công nghiệp

电力容量 – diànlì róngliàng – electrical capacity – công suất điện

变电站 – biàndiànzhàn – substation – trạm biến áp

高压电 – gāoyādiàn – high-voltage electricity – điện cao thế

备用电源 – bèiyòng diànyuán – backup power – nguồn điện dự phòng

发电机 – fādiànjī – generator – máy phát điện

工业用水 – gōngyè yòngshuǐ – industrial water – nước công nghiệp

天然气 – tiānránqì – natural gas – khí tự nhiên

蒸汽供应 – zhēngqì gōngyìng – steam supply – cấp hơi

光纤网络 – guāngxiān wǎngluò – fiber-optic network – mạng cáp quang

消防供水 – xiāofáng gōngshuǐ – firefighting water supply – cấp nước PCCC

消防通道 – xiāofáng tōngdào – fire lane – đường PCCC

主干道 – zhǔgàndào – arterial road – đường trục chính

货车通行 – huòchē tōngxíng – truck access – xe tải lưu thông

集装箱车辆 – jízhuāngxiāng chēliàng – container truck – xe container

车辆转弯半径 – chēliàng zhuǎnwān bànjìng – vehicle turning radius – bán kính quay đầu xe

污水处理能力 – wūshuǐ chǔlǐ nénglì – wastewater treatment capacity – năng lực xử lý nước thải

电力供应能力 – diànlì gōngyìng nénglì – power supply capacity – khả năng cấp điện

基础设施稳定性 – jīchǔ shèshī wěndìngxìng – infrastructure stability – độ ổn định hạ tầng

园区目前可以提供多大的电力容量？
Yuánqū mùqián kěyǐ tígōng duō dà de diànlì róngliàng?
Hiện khu công nghiệp có thể cung cấp công suất điện bao nhiêu?
How much electrical capacity can the industrial park currently provide?

污水处理能力能不能满足每天一百二十立方米的工业废水？
Wūshuǐ chǔlǐ nénglì néng bu néng mǎnzú měitiān yìbǎi èrshí lìfāngmǐ de gōngyè fèishuǐ?
Năng lực xử lý nước thải có đáp ứng 120 m³ nước thải công nghiệp mỗi ngày không?
Can the wastewater treatment capacity handle 120 cubic meters of industrial wastewater per day?

07.13 – HỘI THOẠI: DOANH NGHIỆP TÌM NHÀ XƯỞNG – 企业寻找厂房

07.13.01 – Bối cảnh

Một doanh nghiệp FDI chuyên sản xuất linh kiện điện tử đang chuẩn bị xây dựng cơ sở sản xuất mới.

Giai đoạn đầu doanh nghiệp có khoảng 320 nhân sự. Sau hai năm, số nhân sự dự kiến tăng lên khoảng 480 người.

Giai đoạn đầu áp dụng chế độ hai ca, tương lai có thể tăng lên ba ca.

Nhu cầu đất khoảng 15.000–25.000 m².

Nhu cầu nhà xưởng khoảng 7.000–10.000 m².

Nhu cầu kho khoảng 2.000–3.000 m².

Nhu cầu văn phòng khoảng 800–1.200 m².

Chiều cao thông thủy yêu cầu không thấp hơn 10 m.

Tải trọng sàn yêu cầu không thấp hơn 2 tấn/m².

Nhu cầu điện ban đầu 2.500 kVA, sau mở rộng dự kiến 3.500 kVA.

Nhu cầu nước khoảng 180 m³/ngày.

Nước thải công nghiệp khoảng 120 m³/ngày.

Mỗi ngày dự kiến có khoảng 20–30 lượt xe container.

Khoảng cách tới cao tốc không quá 8 km.

Ưu tiên cách cảng dưới 60 km.

Ưu tiên cách sân bay dưới 50 km.

Doanh nghiệp muốn bắt đầu sản xuất sau khoảng 8–10 tháng và dự kiến thuê ít nhất 5 năm.

07.13.02 – Tiếp nhận nhu cầu doanh nghiệp

阮明武：今天我们要帮一家外商投资电子零部件制造企业选择新的生产基地。第一步不是看租金，而是先把生产需求全部确认清楚。
Ruǎn Míngwǔ: Jīntiān wǒmen yào bāng yì jiā wàishāng tóuzī diànzǐ língbùjiàn zhìzào qǐyè xuǎnzé xīn de shēngchǎn jīdì. Dì yī bù bú shì kàn zūjīn, érshì xiān bǎ shēngchǎn xūqiú quánbù quèrèn qīngchu.
Nguyễn Minh Vũ: Hôm nay chúng ta cần giúp một doanh nghiệp FDI sản xuất linh kiện điện tử lựa chọn cơ sở sản xuất mới. Bước đầu tiên không phải nhìn giá thuê mà phải xác nhận toàn bộ nhu cầu sản xuất.
Nguyen Minh Vu: Today we need to help a foreign-invested electronic components manufacturer select a new production base. The first step is not to look at rent, but to clarify all production requirements.

丁垂杨：阮明武哥，企业第一阶段计划有三百二十名员工，两年以后预计增加到四百八十人。
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, qǐyè dì yī jiēduàn jìhuà yǒu sānbǎi èrshí míng yuángōng, liǎng nián yǐhòu yùjì zēngjiā dào sìbǎi bāshí rén.
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, giai đoạn đầu doanh nghiệp dự kiến có 320 nhân viên, sau hai năm sẽ tăng lên khoảng 480 người.
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, the company plans to have 320 employees in the first phase and expects to grow to around 480 employees after two years.

黎云英：他们第一阶段采用两班制，未来如果订单增加，可能会改成三班制。
Lí Yún Yīng: Tāmen dì yī jiēduàn cǎiyòng liǎngbānzhì, wèilái rúguǒ dìngdān zēngjiā, kěnéng huì gǎi chéng sānbānzhì.
Lê Vân Anh: Giai đoạn đầu họ áp dụng hai ca, tương lai nếu đơn hàng tăng thì có thể chuyển sang ba ca.
Le Van Anh: They will operate on a two-shift system initially and may switch to three shifts if orders increase in the future.

水仙：他们的主要供应商和客户在哪里？
Shuǐ Xiān: Tāmen de zhǔyào gōngyìngshāng hé kèhù zài nǎlǐ?
Thủy Tiên: Các nhà cung cấp và khách hàng chính của họ ở đâu ạ?
Thuy Tien: Where are their main suppliers and customers located?

阮明武：原材料和部分零部件需要通过港口运输，成品也有一部分用于出口，所以高速公路和港口都很重要。
Ruǎn Míngwǔ: Yuáncáiliào hé bùfen língbùjiàn xūyào tōngguò gǎngkǒu yùnshū, chéngpǐn yě yǒu yí bùfen yòngyú chūkǒu, suǒyǐ gāosù gōnglù hé gǎngkǒu dōu hěn zhòngyào.
Nguyễn Minh Vũ: Nguyên vật liệu và một phần linh kiện cần vận chuyển qua cảng, một phần thành phẩm cũng được xuất khẩu nên cao tốc và cảng đều rất quan trọng.
Nguyen Minh Vu: Raw materials and some components need to be transported through the port, and part of the finished output will also be exported, so both the expressway and the port are very important.

芳玲：他们希望离高速公路入口不超过八公里，离港口最好不要超过六十公里，离机场最好不要超过五十公里。
Fāng Líng: Tāmen xīwàng lí gāosù gōnglù rùkǒu bù chāoguò bā gōnglǐ, lí gǎngkǒu zuìhǎo bú yào chāoguò liùshí gōnglǐ, lí jīchǎng zuìhǎo bú yào chāoguò wǔshí gōnglǐ.
Phương Linh: Họ muốn cách lối vào cao tốc không quá 8 km, cách cảng tốt nhất không quá 60 km và cách sân bay tốt nhất không quá 50 km.
Phuong Linh: They want to be within eight kilometers of an expressway entrance, preferably within 60 kilometers of a port and within 50 kilometers of an airport.

07.13.03 – Xác định diện tích và yêu cầu kỹ thuật

阮明武：云英，你把面积需求再确认一下。
Ruǎn Míngwǔ: Yún Yīng, nǐ bǎ miànjī xūqiú zài quèrèn yíxià.
Nguyễn Minh Vũ: Vân Anh, em xác nhận lại nhu cầu diện tích.
Nguyen Minh Vu: Van Anh, please confirm the area requirements again.

黎云英：土地面积需要一万五千到两万五千平方米，厂房需要七千到一万平方米，仓库需要两千到三千平方米，办公区需要八百到一千二百平方米。
Lí Yún Yīng: Tǔdì miànjī xūyào yí wàn wǔqiān dào liǎng wàn wǔqiān píngfāngmǐ, chǎngfáng xūyào qīqiān dào yí wàn píngfāngmǐ, cāngkù xūyào liǎngqiān dào sānqiān píngfāngmǐ, bàngōngqū xūyào bābǎi dào yìqiān èrbǎi píngfāngmǐ.
Lê Vân Anh: Diện tích đất cần 15.000–25.000 m², nhà xưởng cần 7.000–10.000 m², kho cần 2.000–3.000 m² và khu văn phòng cần 800–1.200 m².
Le Van Anh: The company needs 15,000–25,000 square meters of land, 7,000–10,000 square meters of factory space, 2,000–3,000 square meters of warehouse space, and 800–1,200 square meters of office space.

丁垂杨：厂房净高要求不低于十米，地面承重不能低于每平方米两吨。
Dīng Chuíyáng: Chǎngfáng jìnggāo yāoqiú bù dīyú shí mǐ, dìmiàn chéngzhòng bù néng dīyú měi píngfāngmǐ liǎng dūn.
Đinh Thùy Dương: Chiều cao thông thủy nhà xưởng yêu cầu không thấp hơn 10 m và tải trọng sàn không thấp hơn 2 tấn/m².
Dinh Thuy Duong: The factory clear height must be at least 10 meters, and the floor load capacity must be at least two tons per square meter.

阮明武：柱距呢？
Ruǎn Míngwǔ: Zhùjù ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn khoảng cách cột?
Nguyen Minh Vu: What about column spacing?

黎云英：企业希望柱距尽量大一点，这样生产线布局更灵活。十二米乘二十四米可以接受，十二米乘三十米会更好。
Lí Yún Yīng: Qǐyè xīwàng zhùjù jǐnliàng dà yìdiǎn, zhèyàng shēngchǎnxiàn bùjú gèng línghuó. Shí’èr mǐ chéng èrshísì mǐ kěyǐ jiēshòu, shí’èr mǐ chéng sānshí mǐ huì gèng hǎo.
Lê Vân Anh: Doanh nghiệp muốn khoảng cách cột càng rộng càng tốt để bố trí dây chuyền linh hoạt hơn. 12 m × 24 m có thể chấp nhận, 12 m × 30 m sẽ tốt hơn.
Le Van Anh: The company prefers wider column spacing for more flexible production-line layouts. Twelve by twenty-four meters is acceptable, while twelve by thirty meters would be better.

07.13.04 – Xác định điện, nước và nước thải

阮明武：芳玲，基础设施需求怎么样？
Ruǎn Míngwǔ: Fāng Líng, jīchǔ shèshī xūqiú zěnmeyàng?
Nguyễn Minh Vũ: Phương Linh, nhu cầu hạ tầng thế nào?
Nguyen Minh Vu: Phuong Linh, what are the infrastructure requirements?

芳玲：第一阶段需要两千五百千伏安的电力容量，扩张以后预计需要三千五百千伏安。
Fāng Líng: Dì yī jiēduàn xūyào liǎngqiān wǔbǎi qiānfú’ān de diànlì róngliàng, kuòzhāng yǐhòu yùjì xūyào sānqiān wǔbǎi qiānfú’ān.
Phương Linh: Giai đoạn đầu cần công suất điện 2.500 kVA, sau khi mở rộng dự kiến cần 3.500 kVA.
Phuong Linh: The first phase requires 2,500 kVA of electrical capacity, increasing to an estimated 3,500 kVA after expansion.

丁垂杨：每天用水量大约是一百八十立方米，工业废水大约是一百二十立方米。
Dīng Chuíyáng: Měitiān yòngshuǐliàng dàyuē shì yìbǎi bāshí lìfāngmǐ, gōngyè fèishuǐ dàyuē shì yìbǎi èrshí lìfāngmǐ.
Đinh Thùy Dương: Mỗi ngày sử dụng khoảng 180 m³ nước và phát sinh khoảng 120 m³ nước thải công nghiệp.
Dinh Thuy Duong: Daily water consumption is approximately 180 cubic meters, with around 120 cubic meters of industrial wastewater generated.

阮明武：所以看厂房的时候，不能只问“有没有电”，而要问“可以提供多少电”。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ kàn chǎngfáng de shíhou, bù néng zhǐ wèn “yǒu méiyǒu diàn”, ér yào wèn “kěyǐ tígōng duōshao diàn”.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy khi xem nhà xưởng không thể chỉ hỏi “có điện không” mà phải hỏi “có thể cung cấp bao nhiêu điện”.
Nguyen Minh Vu: Therefore, when inspecting a factory, we should not simply ask whether electricity is available; we need to ask how much capacity can actually be supplied.

芳玲：污水处理也是一样。要确认园区每天能够处理多少立方米工业废水。
Fāng Líng: Wūshuǐ chǔlǐ yě shì yíyàng. Yào quèrèn yuánqū měitiān nénggòu chǔlǐ duōshao lìfāngmǐ gōngyè fèishuǐ.
Phương Linh: Xử lý nước thải cũng vậy. Cần xác nhận mỗi ngày khu công nghiệp có thể xử lý bao nhiêu mét khối nước thải công nghiệp.
Phuong Linh: The same applies to wastewater treatment. We need to confirm how many cubic meters of industrial wastewater the park can handle each day.

07.13.05 – Phân tích 厂房A

黎云英：我先介绍厂房A。这是成熟工业园区里的现成标准厂房，土地面积一万八千五百平方米。
Lí Yún Yīng: Wǒ xiān jièshào chǎngfáng A. Zhè shì chéngshú gōngyè yuánqū lǐ de xiànchéng biāozhǔn chǎngfáng, tǔdì miànjī yí wàn bāqiān wǔbǎi píngfāngmǐ.
Lê Vân Anh: Em giới thiệu phương án A trước. Đây là nhà xưởng tiêu chuẩn có sẵn trong khu công nghiệp đã vận hành ổn định, diện tích đất 18.500 m².
Le Van Anh: I will introduce Factory A first. It is a ready-built standard factory in a mature industrial park with a land area of 18,500 square meters.

丁垂杨：厂房面积是七千八百平方米，仓库两千一百平方米，办公面积九百平方米，三项都在客户要求的范围内。
Dīng Chuíyáng: Chǎngfáng miànjī shì qīqiān bābǎi píngfāngmǐ, cāngkù liǎngqiān yìbǎi píngfāngmǐ, bàngōng miànjī jiǔbǎi píngfāngmǐ, sān xiàng dōu zài kèhù yāoqiú de fànwéi nèi.
Đinh Thùy Dương: Diện tích xưởng 7.800 m², kho 2.100 m², văn phòng 900 m²; cả ba đều nằm trong phạm vi yêu cầu của khách.
Dinh Thuy Duong: The factory has 7,800 square meters of production space, 2,100 square meters of warehouse space, and 900 square meters of office space, all within the client’s required ranges.

黎云英：净高正好十米，地面承重每平方米两吨，也刚好达到最低要求。
Lí Yún Yīng: Jìnggāo zhènghǎo shí mǐ, dìmiàn chéngzhòng měi píngfāngmǐ liǎng dūn, yě gānghǎo dádào zuìdī yāoqiú.
Lê Vân Anh: Chiều cao thông thủy đúng 10 m, tải trọng sàn 2 tấn/m², vừa đúng mức yêu cầu tối thiểu.
Le Van Anh: The clear height is exactly 10 meters and the floor load capacity is two tons per square meter, just meeting the minimum requirements.

阮明武：电力呢？
Ruǎn Míngwǔ: Diànlì ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn điện?
Nguyen Minh Vu: What about power capacity?

芳玲：现有电力容量是两千八百千伏安，第一阶段两千五百千伏安没有问题，但是扩张以后需要三千五百千伏安，就可能不够。
Fāng Líng: Xiànyǒu diànlì róngliàng shì liǎngqiān bābǎi qiānfú’ān, dì yī jiēduàn liǎngqiān wǔbǎi qiānfú’ān méiyǒu wèntí, dànshì kuòzhāng yǐhòu xūyào sānqiān wǔbǎi qiānfú’ān, jiù kěnéng bú gòu.
Phương Linh: Công suất điện hiện có là 2.800 kVA, giai đoạn đầu cần 2.500 kVA thì không vấn đề, nhưng sau mở rộng cần 3.500 kVA thì có thể không đủ.
Phuong Linh: The current electrical capacity is 2,800 kVA, which is sufficient for the initial 2,500 kVA requirement, but it may be inadequate after expansion to 3,500 kVA.

阮明武：这个问题很关键。如果未来要增加生产线，电力不足可能比租金高一点更麻烦。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè ge wèntí hěn guānjiàn. Rúguǒ wèilái yào zēngjiā shēngchǎnxiàn, diànlì bùzú kěnéng bǐ zūjīn gāo yìdiǎn gèng máfan.
Nguyễn Minh Vũ: Vấn đề này rất quan trọng. Nếu sau này cần tăng dây chuyền sản xuất thì thiếu điện có thể còn rắc rối hơn việc giá thuê cao hơn một chút.
Nguyen Minh Vu: This is a critical issue. If additional production lines are added later, insufficient power could be more troublesome than paying slightly higher rent.

水仙：从物流来看，A离高速公路入口四公里，离港口五十二公里，离机场三十八公里，都符合客户的基本要求。
Shuǐ Xiān: Cóng wùliú lái kàn, A lí gāosù gōnglù rùkǒu sì gōnglǐ, lí gǎngkǒu wǔshí’èr gōnglǐ, lí jīchǎng sānshíbā gōnglǐ, dōu fúhé kèhù de jīběn yāoqiú.
Thủy Tiên: Xét về logistics, A cách lối vào cao tốc 4 km, cách cảng 52 km và cách sân bay 38 km, đều đáp ứng yêu cầu cơ bản của khách.
Thuy Tien: From a logistics perspective, A is four kilometers from the expressway, 52 kilometers from the port, and 38 kilometers from the airport, all within the client’s basic requirements.

丁垂杨：基础租金是每平方米每月二十八元。按照七千八百平方米计算，每月基础租金是二十一万八千四百元。
Dīng Chuíyáng: Jīchǔ zūjīn shì měi píngfāngmǐ měi yuè èrshíbā yuán. Ànzhào qīqiān bābǎi píngfāngmǐ jìsuàn, měi yuè jīchǔ zūjīn shì èrshíyī wàn bāqiān sìbǎi yuán.
Đinh Thùy Dương: Giá thuê cơ bản là 28 NDT/m²/tháng. Tính theo 7.800 m², tiền thuê cơ bản mỗi tháng là 218.400 NDT.
Dinh Thuy Duong: The base rent is RMB 28 per square meter per month. For 7,800 square meters, the monthly base rent is RMB 218,400.

芳玲：免租期两个月，最短租期五年，而且一个月以内可以交付。
Fāng Líng: Miǎnzūqī liǎng ge yuè, zuìduǎn zūqī wǔ nián, érqiě yí ge yuè yǐnèi kěyǐ jiāofù.
Phương Linh: Miễn thuê hai tháng, thời hạn thuê tối thiểu năm năm và có thể bàn giao trong vòng một tháng.
Phuong Linh: It offers a two-month rent-free period, a minimum five-year lease, and can be delivered within one month.

阮明武：A最大的优势就是快。客户计划八到十个月以后开始生产，一个月交付可以给设备安装和试生产留下比较充足的时间。
Ruǎn Míngwǔ: A zuì dà de yōushì jiùshì kuài. Kèhù jìhuà bā dào shí ge yuè yǐhòu kāishǐ shēngchǎn, yí ge yuè jiāofù kěyǐ gěi shèbèi ānzhuāng hé shì shēngchǎn liúxià bǐjiào chōngzú de shíjiān.
Nguyễn Minh Vũ: Lợi thế lớn nhất của A là nhanh. Khách dự kiến bắt đầu sản xuất sau 8–10 tháng, bàn giao trong một tháng sẽ để lại thời gian tương đối đầy đủ cho lắp máy và chạy thử.
Nguyen Minh Vu: A’s biggest advantage is speed. Since the client plans to begin production in eight to ten months, delivery within one month leaves sufficient time for equipment installation and trial production.

07.13.06 – Phân tích 厂房B

黎云英：厂房B是新建高标准厂房，土地面积两万三千平方米，厂房面积九千二百平方米。
Lí Yún Yīng: Chǎngfáng B shì xīnjiàn gāo biāozhǔn chǎngfáng, tǔdì miànjī liǎng wàn sānqiān píngfāngmǐ, chǎngfáng miànjī jiǔqiān èrbǎi píngfāngmǐ.
Lê Vân Anh: Nhà xưởng B là nhà xưởng tiêu chuẩn cao mới xây, diện tích đất 23.000 m² và diện tích xưởng 9.200 m².
Le Van Anh: Factory B is a newly built high-standard factory with 23,000 square meters of land and 9,200 square meters of factory space.

丁垂杨：仓库两千八百平方米，办公区一千一百平方米，也完全符合客户的要求。
Dīng Chuíyáng: Cāngkù liǎngqiān bābǎi píngfāngmǐ, bàngōngqū yìqiān yìbǎi píngfāngmǐ, yě wánquán fúhé kèhù de yāoqiú.
Đinh Thùy Dương: Kho 2.800 m² và khu văn phòng 1.100 m² cũng hoàn toàn đáp ứng yêu cầu của khách.
Dinh Thuy Duong: The warehouse is 2,800 square meters and the office area is 1,100 square meters, both fully meeting the client’s requirements.

黎云英：B的净高十二米，比最低要求高两米。地面承重每平方米三吨，也比最低要求高一吨。
Lí Yún Yīng: B de jìnggāo shí’èr mǐ, bǐ zuìdī yāoqiú gāo liǎng mǐ. Dìmiàn chéngzhòng měi píngfāngmǐ sān dūn, yě bǐ zuìdī yāoqiú gāo yì dūn.
Lê Vân Anh: B có chiều cao thông thủy 12 m, cao hơn yêu cầu tối thiểu 2 m. Tải trọng sàn 3 tấn/m², cũng cao hơn yêu cầu tối thiểu 1 tấn.
Le Van Anh: B has a clear height of 12 meters, two meters above the minimum requirement. Its floor load capacity is three tons per square meter, one ton above the minimum.

阮明武：柱距呢？
Ruǎn Míngwǔ: Zhùjù ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn khoảng cách cột?
Nguyen Minh Vu: What about column spacing?

黎云英：十二米乘三十米，比A的十二米乘二十四米更适合大型生产线布局。
Lí Yún Yīng: Shí’èr mǐ chéng sānshí mǐ, bǐ A de shí’èr mǐ chéng èrshísì mǐ gèng shìhé dàxíng shēngchǎnxiàn bùjú.
Lê Vân Anh: 12 m × 30 m, phù hợp với bố trí dây chuyền lớn hơn so với 12 m × 24 m của A.
Le Van Anh: Its 12-by-30-meter column spacing is better suited to large production-line layouts than A’s 12-by-24-meter spacing.

芳玲：B的电力容量是四千千伏安，可以满足第一阶段两千五百千伏安，也可以满足扩张以后三千五百千伏安的需求。
Fāng Líng: B de diànlì róngliàng shì sìqiān qiānfú’ān, kěyǐ mǎnzú dì yī jiēduàn liǎngqiān wǔbǎi qiānfú’ān, yě kěyǐ mǎnzú kuòzhāng yǐhòu sānqiān wǔbǎi qiānfú’ān de xūqiú.
Phương Linh: Công suất điện của B là 4.000 kVA, có thể đáp ứng 2.500 kVA giai đoạn đầu và cả nhu cầu 3.500 kVA sau mở rộng.
Phuong Linh: B has 4,000 kVA of electrical capacity, sufficient for the initial 2,500 kVA requirement and the future 3,500 kVA expansion requirement.

丁垂杨：供水能力每天三百立方米，污水处理能力每天二百二十立方米，也高于客户需求。
Dīng Chuíyáng: Gōngshuǐ nénglì měitiān sānbǎi lìfāngmǐ, wūshuǐ chǔlǐ nénglì měitiān èrbǎi èrshí lìfāngmǐ, yě gāoyú kèhù xūqiú.
Đinh Thùy Dương: Khả năng cấp nước là 300 m³/ngày, năng lực xử lý nước thải 220 m³/ngày, cũng cao hơn nhu cầu của khách.
Dinh Thuy Duong: Water supply capacity is 300 cubic meters per day and wastewater treatment capacity is 220 cubic meters per day, both above the client’s requirements.

水仙：从物流来看，B离高速公路入口只有二点五公里，是三个方案里最近的。离港口四十八公里，离机场四十二公里。
Shuǐ Xiān: Cóng wùliú lái kàn, B lí gāosù gōnglù rùkǒu zhǐyǒu èrdiǎn wǔ gōnglǐ, shì sān ge fāng’àn lǐ zuì jìn de. Lí gǎngkǒu sìshíbā gōnglǐ, lí jīchǎng sìshí’èr gōnglǐ.
Thủy Tiên: Xét về logistics, B chỉ cách lối vào cao tốc 2,5 km, gần nhất trong ba phương án. Cách cảng 48 km và cách sân bay 42 km.
Thuy Tien: From a logistics perspective, B is only 2.5 kilometers from the expressway entrance, the closest of the three options. It is 48 kilometers from the port and 42 kilometers from the airport.

丁垂杨：基础租金是每平方米每月三十二元。按照九千二百平方米计算，每月基础租金是二十九万四千四百元。
Dīng Chuíyáng: Jīchǔ zūjīn shì měi píngfāngmǐ měi yuè sānshí’èr yuán. Ànzhào jiǔqiān èrbǎi píngfāngmǐ jìsuàn, měi yuè jīchǔ zūjīn shì èrshíjiǔ wàn sìqiān sìbǎi yuán.
Đinh Thùy Dương: Giá thuê cơ bản là 32 NDT/m²/tháng. Tính theo 9.200 m², tiền thuê cơ bản mỗi tháng là 294.400 NDT.
Dinh Thuy Duong: The base rent is RMB 32 per square meter per month. For 9,200 square meters, the monthly base rent is RMB 294,400.

阮明武：比A每个月高多少？
Ruǎn Míngwǔ: Bǐ A měi ge yuè gāo duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Cao hơn A bao nhiêu mỗi tháng?
Nguyen Minh Vu: How much more is that per month than A?

丁垂杨：高七万六千元。
Dīng Chuíyáng: Gāo qī wàn liùqiān yuán.
Đinh Thùy Dương: Cao hơn 76.000 NDT.
Dinh Thuy Duong: RMB 76,000 more.

芳玲：但是B有三个月免租期，而且电力、净高、承重、仓库面积和扩张空间都比A更好。
Fāng Líng: Dànshì B yǒu sān ge yuè miǎnzūqī, érqiě diànlì, jìnggāo, chéngzhòng, cāngkù miànjī hé kuòzhāng kōngjiān dōu bǐ A gèng hǎo.
Phương Linh: Nhưng B có ba tháng miễn thuê, hơn nữa điện, chiều cao, tải trọng, diện tích kho và không gian mở rộng đều tốt hơn A.
Phuong Linh: However, B offers three rent-free months and has stronger power capacity, clear height, floor loading, warehouse area, and expansion space than A.

阮明武：B三个月交付，也完全赶得上客户八到十个月以后开始生产的计划。
Ruǎn Míngwǔ: B sān ge yuè jiāofù, yě wánquán gǎndeshàng kèhù bā dào shí ge yuè yǐhòu kāishǐ shēngchǎn de jìhuà.
Nguyễn Minh Vũ: B bàn giao sau ba tháng, vẫn hoàn toàn kịp kế hoạch bắt đầu sản xuất sau 8–10 tháng của khách.
Nguyen Minh Vu: B can be delivered in three months, which still fully fits the client’s plan to begin production in eight to ten months.

07.13.07 – Phân tích 厂房C – Build-to-Suit

黎云英：厂房C不是现成厂房，而是定制厂房。土地面积两万五千平方米，是三个方案里最大的。
Lí Yún Yīng: Chǎngfáng C bú shì xiànchéng chǎngfáng, érshì dìngzhì chǎngfáng. Tǔdì miànjī liǎng wàn wǔqiān píngfāngmǐ, shì sān ge fāng’àn lǐ zuì dà de.
Lê Vân Anh: C không phải nhà xưởng có sẵn mà là nhà xưởng xây theo yêu cầu. Diện tích đất 25.000 m², lớn nhất trong ba phương án.
Le Van Anh: C is not a ready-built factory but a build-to-suit option. Its land area is 25,000 square meters, the largest of the three.

丁垂杨：计划建设一万平方米厂房、三千平方米仓库和一千二百平方米办公区，都是客户需求范围的上限。
Dīng Chuíyáng: Jìhuà jiànshè yí wàn píngfāngmǐ chǎngfáng, sānqiān píngfāngmǐ cāngkù hé yìqiān èrbǎi píngfāngmǐ bàngōngqū, dōu shì kèhù xūqiú fànwéi de shàngxiàn.
Đinh Thùy Dương: Dự kiến xây 10.000 m² nhà xưởng, 3.000 m² kho và 1.200 m² văn phòng, đều ở mức trên của phạm vi nhu cầu.
Dinh Thuy Duong: The plan is to build 10,000 square meters of factory space, 3,000 square meters of warehouse space, and 1,200 square meters of office space, all at the upper end of the client’s requirements.

黎云英：净高可以定制十到十四米，地面承重可以定制每平方米两到五吨，柱距也可以按照生产线设计。
Lí Yún Yīng: Jìnggāo kěyǐ dìngzhì shí dào shísì mǐ, dìmiàn chéngzhòng kěyǐ dìngzhì měi píngfāngmǐ liǎng dào wǔ dūn, zhùjù yě kěyǐ ànzhào shēngchǎnxiàn shèjì.
Lê Vân Anh: Chiều cao có thể tùy chỉnh 10–14 m, tải trọng sàn có thể tùy chỉnh 2–5 tấn/m² và khoảng cách cột cũng có thể thiết kế theo dây chuyền.
Le Van Anh: The clear height can be customized from 10 to 14 meters, floor loading from two to five tons per square meter, and column spacing can be designed around the production line.

芳玲：电力可以建设到五千千伏安，比客户未来三千五百千伏安的需求还有比较大的余量。
Fāng Líng: Diànlì kěyǐ jiànshè dào wǔqiān qiānfú’ān, bǐ kèhù wèilái sānqiān wǔbǎi qiānfú’ān de xūqiú hái yǒu bǐjiào dà de yúliàng.
Phương Linh: Công suất điện có thể xây tới 5.000 kVA, còn dư khá nhiều so với nhu cầu 3.500 kVA sau này của khách.
Phuong Linh: Electrical capacity can be built up to 5,000 kVA, leaving substantial headroom above the client’s future requirement of 3,500 kVA.

水仙：物流条件也符合要求。离高速公路六公里，离港口五十五公里，离机场四十五公里。
Shuǐ Xiān: Wùliú tiáojiàn yě fúhé yāoqiú. Lí gāosù gōnglù liù gōnglǐ, lí gǎngkǒu wǔshíwǔ gōnglǐ, lí jīchǎng sìshíwǔ gōnglǐ.
Thủy Tiên: Điều kiện logistics cũng đáp ứng yêu cầu. Cách cao tốc 6 km, cách cảng 55 km và cách sân bay 45 km.
Thuy Tien: The logistics conditions also meet the requirements. It is six kilometers from the expressway, 55 kilometers from the port, and 45 kilometers from the airport.

阮明武：最大的问题是什么？
Ruǎn Míngwǔ: Zuì dà de wèntí shì shénme?
Nguyễn Minh Vũ: Vấn đề lớn nhất là gì?
Nguyen Minh Vu: What is the biggest issue?

丁垂杨：建设周期需要八到十个月，和客户计划开始生产的时间几乎重合。
Dīng Chuíyáng: Jiànshè zhōuqī xūyào bā dào shí ge yuè, hé kèhù jìhuà kāishǐ shēngchǎn de shíjiān jīhū chónghé.
Đinh Thùy Dương: Thời gian xây dựng cần 8–10 tháng, gần như trùng với thời điểm khách dự kiến bắt đầu sản xuất.
Dinh Thuy Duong: The construction period is eight to ten months, almost exactly overlapping with the client’s planned production start.

黎云英：建好以后还要安装设备、调试生产线和试生产，所以实际投产时间可能会更晚。
Lí Yún Yīng: Jiàn hǎo yǐhòu hái yào ānzhuāng shèbèi, tiáoshì shēngchǎnxiàn hé shì shēngchǎn, suǒyǐ shíjì tóuchǎn shíjiān kěnéng huì gèng wǎn.
Lê Vân Anh: Sau khi xây xong còn phải lắp thiết bị, chạy thử dây chuyền và sản xuất thử, vì vậy thời điểm đi vào sản xuất thực tế có thể muộn hơn.
Le Van Anh: After construction, equipment still needs to be installed, production lines commissioned, and trial production completed, so the actual start of production may be later.

芳玲：而且最短租期是十年，比A和B的五年长很多。
Fāng Líng: Érqiě zuìduǎn zūqī shì shí nián, bǐ A hé B de wǔ nián cháng hěn duō.
Phương Linh: Hơn nữa thời hạn thuê tối thiểu là 10 năm, dài hơn nhiều so với 5 năm của A và B.
Phuong Linh: In addition, the minimum lease term is ten years, much longer than the five-year minimum for A and B.

阮明武：所以C适合长期战略非常明确、愿意长期运营，而且生产工艺有特殊要求的企业。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ C shìhé chángqī zhànlüè fēicháng míngquè, yuànyì chángqī yùnyíng, érqiě shēngchǎn gōngyì yǒu tèshū yāoqiú de qǐyè.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy C phù hợp với doanh nghiệp có chiến lược dài hạn rất rõ ràng, sẵn sàng vận hành lâu dài và có yêu cầu đặc thù về công nghệ sản xuất.
Nguyen Minh Vu: Therefore, C is suitable for companies with a very clear long-term strategy, a willingness to operate there for many years, and specialized production-process requirements.

07.13.08 – So sánh kỹ thuật A–B–C

阮明武：现在我们按技术条件逐项比较。先比较厂房面积。
Ruǎn Míngwǔ: Xiànzài wǒmen àn jìshù tiáojiàn zhúxiàng bǐjiào. Xiān bǐjiào chǎngfáng miànjī.
Nguyễn Minh Vũ: Bây giờ chúng ta so sánh từng tiêu chí kỹ thuật. Trước tiên là diện tích nhà xưởng.
Nguyen Minh Vu: Now let’s compare the technical conditions one by one, starting with factory area.

黎云英：A是七千八百平方米，B是九千二百平方米，C计划是一万平方米，三个方案都符合七千到一万平方米的需求。
Lí Yún Yīng: A shì qīqiān bābǎi píngfāngmǐ, B shì jiǔqiān èrbǎi píngfāngmǐ, C jìhuà shì yí wàn píngfāngmǐ, sān ge fāng’àn dōu fúhé qīqiān dào yí wàn píngfāngmǐ de xūqiú.
Lê Vân Anh: A là 7.800 m², B là 9.200 m² và C dự kiến 10.000 m²; cả ba đều đáp ứng nhu cầu 7.000–10.000 m².
Le Van Anh: A has 7,800 square meters, B 9,200 square meters, and C is planned at 10,000 square meters; all three meet the 7,000–10,000-square-meter requirement.

阮明武：仓库呢？
Ruǎn Míngwǔ: Cāngkù ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn kho?
Nguyen Minh Vu: What about warehouse space?

黎云英：A两千一百平方米，B两千八百平方米，C三千平方米。B和C给未来库存增长留下的空间更多。
Lí Yún Yīng: A liǎngqiān yìbǎi píngfāngmǐ, B liǎngqiān bābǎi píngfāngmǐ, C sānqiān píngfāngmǐ. B hé C gěi wèilái kùcún zēngzhǎng liúxià de kōngjiān gèng duō.
Lê Vân Anh: A có 2.100 m², B 2.800 m², C 3.000 m². B và C để lại nhiều không gian hơn cho lượng tồn kho tăng trong tương lai.
Le Van Anh: A has 2,100 square meters, B 2,800, and C 3,000. B and C leave more room for future inventory growth.

阮明武：再比较电力。
Ruǎn Míngwǔ: Zài bǐjiào diànlì.
Nguyễn Minh Vũ: Tiếp tục so sánh điện.
Nguyen Minh Vu: Next, compare electrical capacity.

Bạn có thể tìm hiểu thêm về giáo trình Hán ngữ online ChineMaster.

芳玲：A是两千八百千伏安，B是四千千伏安，C可以建设到五千千伏安。按照未来三千五百千伏安的需求，A可能不足，B和C都可以满足。
Fāng Líng: A shì liǎngqiān bābǎi qiānfú’ān, B shì sìqiān qiānfú’ān, C kěyǐ jiànshè dào wǔqiān qiānfú’ān. Ànzhào wèilái sānqiān wǔbǎi qiānfú’ān de xūqiú, A kěnéng bùzú, B hé C dōu kěyǐ mǎnzú.
Phương Linh: A là 2.800 kVA, B là 4.000 kVA, C có thể xây tới 5.000 kVA. Theo nhu cầu 3.500 kVA tương lai, A có thể thiếu, còn B và C đều đáp ứng.
Phuong Linh: A has 2,800 kVA, B 4,000 kVA, and C can be built to 5,000 kVA. Against the future requirement of 3,500 kVA, A may be insufficient, while B and C can both meet the requirement.

水仙：从物流来看，B最好。B离高速公路只有二点五公里，A是四公里，C是六公里。
Shuǐ Xiān: Cóng wùliú lái kàn, B zuì hǎo. B lí gāosù gōnglù zhǐyǒu èrdiǎn wǔ gōnglǐ, A shì sì gōnglǐ, C shì liù gōnglǐ.
Thủy Tiên: Xét về logistics, B tốt nhất. B chỉ cách cao tốc 2,5 km, A là 4 km và C là 6 km.
Thuy Tien: From a logistics perspective, B is the best. It is only 2.5 kilometers from the expressway, compared with four kilometers for A and six kilometers for C.

丁垂杨：从交付时间来看，A最快，一个月以内；B三个月；C需要八到十个月建设。
Dīng Chuíyáng: Cóng jiāofù shíjiān lái kàn, A zuì kuài, yí ge yuè yǐnèi; B sān ge yuè; C xūyào bā dào shí ge yuè jiànshè.
Đinh Thùy Dương: Xét về thời gian bàn giao, A nhanh nhất, trong một tháng; B ba tháng; C cần 8–10 tháng xây dựng.
Dinh Thuy Duong: In terms of delivery time, A is the fastest at within one month; B requires three months, while C needs eight to ten months of construction.

07.13.09 – Đi khảo sát nhà xưởng

阮明武：我们不能只看资料。明天先去现场看A和B，C的地块也要看，但是重点不一样。
Ruǎn Míngwǔ: Wǒmen bù néng zhǐ kàn zīliào. Míngtiān xiān qù xiànchǎng kàn A hé B, C de dìkuài yě yào kàn, dànshì zhòngdiǎn bù yíyàng.
Nguyễn Minh Vũ: Chúng ta không thể chỉ nhìn tài liệu. Ngày mai sẽ đi khảo sát A và B trước, lô đất C cũng phải xem nhưng trọng điểm kiểm tra sẽ khác.
Nguyen Minh Vu: We cannot rely only on documents. Tomorrow we will inspect A and B first. We will also inspect C’s land plot, but the focus will be different.

黎云英：看A和B的时候，我会实际测一下净高、柱距，还要看设备基础能不能做。
Lí Yún Yīng: Kàn A hé B de shíhou, wǒ huì shíjì cè yíxià jìnggāo, zhùjù, hái yào kàn shèbèi jīchǔ néng bu néng zuò.
Lê Vân Anh: Khi xem A và B, em sẽ kiểm tra thực tế chiều cao, khoảng cách cột và xem có thể làm móng máy hay không.
Le Van Anh: When inspecting A and B, I will verify the clear height and column spacing and check whether equipment foundations can be installed.

芳玲：我会确认变电站、电力接入点、备用电源和污水处理接口。
Fāng Líng: Wǒ huì quèrèn biàndiànzhàn, diànlì jiērùdiǎn, bèiyòng diànyuán hé wūshuǐ chǔlǐ jiēkǒu.
Phương Linh: Em sẽ xác nhận trạm biến áp, điểm đấu nối điện, nguồn điện dự phòng và điểm đấu nối xử lý nước thải.
Phuong Linh: I will verify the substation, power connection point, backup power, and wastewater treatment connection.

水仙：我会开车测试从厂区到高速公路入口的实际时间，还要看集装箱车辆进出是不是方便。
Shuǐ Xiān: Wǒ huì kāichē cèshì cóng chǎngqū dào gāosù gōnglù rùkǒu de shíjì shíjiān, hái yào kàn jízhuāngxiāng chēliàng jìnchū shì bú shì fāngbiàn.
Thủy Tiên: Em sẽ lái xe kiểm tra thời gian thực tế từ nhà máy tới cao tốc và xem xe container ra vào có thuận tiện không.
Thuy Tien: I will drive the route to test the actual travel time from the factory to the expressway and check whether container trucks can enter and exit easily.

丁垂杨：我会检查装卸平台、货车通道、停车区、食堂和员工宿舍。
Dīng Chuíyáng: Wǒ huì jiǎnchá zhuāngxiè píngtái, huòchē tōngdào, tíngchēqū, shítáng hé yuángōng sùshè.
Đinh Thùy Dương: Em sẽ kiểm tra sàn bốc dỡ, đường xe tải, khu đỗ xe, nhà ăn và ký túc xá nhân viên.
Dinh Thuy Duong: I will inspect the loading docks, truck access roads, parking areas, canteen, and employee dormitories.

阮明武：还要问园区里有没有同类电子企业和配套供应商。对于制造企业来说，产业链配套有时候比单纯离市中心近更重要。
Ruǎn Míngwǔ: Hái yào wèn yuánqū lǐ yǒu méiyǒu tónglèi diànzǐ qǐyè hé pèitào gōngyìngshāng. Duì yú zhìzào qǐyè lái shuō, chǎnyèliàn pèitào yǒushíhou bǐ dānchún lí shì zhōngxīn jìn gèng zhòngyào.
Nguyễn Minh Vũ: Còn phải hỏi trong khu có doanh nghiệp điện tử cùng ngành và nhà cung cấp hỗ trợ hay không. Với doanh nghiệp sản xuất, hệ sinh thái chuỗi công nghiệp đôi khi quan trọng hơn việc chỉ gần trung tâm thành phố.
Nguyen Minh Vu: We also need to ask whether the park contains similar electronics manufacturers and supporting suppliers. For manufacturers, industrial-chain support can sometimes be more important than simply being close to the city center.

07.13.10 – Thảo luận sau khi khảo sát

丁垂杨：阮明武哥，A的实际情况跟资料基本一致，厂房可以很快使用，但是扩张空间确实比较有限。
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, A de shíjì qíngkuàng gēn zīliào jīběn yízhì, chǎngfáng kěyǐ hěn kuài shǐyòng, dànshì kuòzhāng kōngjiān quèshí bǐjiào yǒuxiàn.
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, tình hình thực tế của A cơ bản giống dữ liệu, có thể sử dụng nhà xưởng khá nhanh nhưng không gian mở rộng đúng là tương đối hạn chế.
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, A’s actual conditions are generally consistent with the information provided. The factory can be used quickly, but expansion space is indeed limited.

黎云英：B的空间感明显更好。十二米净高和十二米乘三十米的柱距对生产线布局更友好。
Lí Yún Yīng: B de kōngjiān gǎn míngxiǎn gèng hǎo. Shí’èr mǐ jìnggāo hé shí’èr mǐ chéng sānshí mǐ de zhùjù duì shēngchǎnxiàn bùjú gèng yǒuhǎo.
Lê Vân Anh: Không gian của B rõ ràng tốt hơn. Chiều cao 12 m và khoảng cách cột 12 m × 30 m thuận lợi hơn cho bố trí dây chuyền.
Le Van Anh: B clearly offers better space. Its 12-meter clear height and 12-by-30-meter column spacing are more production-line friendly.

芳玲：B的电力也更安心。四千千伏安已经高于扩张后的三千五百千伏安需求。
Fāng Líng: B de diànlì yě gèng ānxīn. Sìqiān qiānfú’ān yǐjīng gāoyú kuòzhāng hòu de sānqiān wǔbǎi qiānfú’ān xūqiú.
Phương Linh: Nguồn điện của B cũng yên tâm hơn. 4.000 kVA đã cao hơn nhu cầu 3.500 kVA sau mở rộng.
Phuong Linh: B also offers more confidence in terms of power supply. Its 4,000 kVA capacity already exceeds the future 3,500 kVA requirement.

水仙：从现场开车到高速公路入口，B的路线也更直接，对每天二十到三十辆次集装箱车来说会更方便。
Shuǐ Xiān: Cóng xiànchǎng kāichē dào gāosù gōnglù rùkǒu, B de lùxiàn yě gèng zhíjiē, duì měitiān èrshí dào sānshí liàngcì jízhuāngxiāng chē lái shuō huì gèng fāngbiàn.
Thủy Tiên: Từ hiện trường đi tới lối vào cao tốc, tuyến của B cũng trực tiếp hơn, sẽ thuận tiện hơn với 20–30 lượt xe container mỗi ngày.
Thuy Tien: The route from B to the expressway is also more direct, which would be more convenient for 20–30 container-truck movements per day.

阮明武：C的地块怎么样？
Ruǎn Míngwǔ: C de dìkuài zěnmeyàng?
Nguyễn Minh Vũ: Còn lô đất C thế nào?
Nguyen Minh Vu: What about C’s land plot?

水仙：地块面积最大，而且形状比较适合做整体规划，但是现在还没有厂房。
Shuǐ Xiān: Dìkuài miànjī zuì dà, érqiě xíngzhuàng bǐjiào shìhé zuò zhěngtǐ guīhuà, dànshì xiànzài hái méiyǒu chǎngfáng.
Thủy Tiên: Lô đất có diện tích lớn nhất và hình dạng khá phù hợp quy hoạch tổng thể, nhưng hiện chưa có nhà xưởng.
Thuy Tien: It has the largest land area and a shape suitable for integrated planning, but no factory has been built yet.

阮明武：所以C是战略型方案，不是快速投产型方案。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ C shì zhànlüèxíng fāng’àn, bú shì kuàisù tóuchǎnxíng fāng’àn.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy C là phương án mang tính chiến lược, không phải phương án đi vào sản xuất nhanh.
Nguyen Minh Vu: Therefore, C is a strategic option, not a rapid-production-start option.

07.13.11 – Thương lượng phương án B

丁垂杨：如果客户最后倾向B，我们应该先谈哪些条件？
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ kèhù zuìhòu qīngxiàng B, wǒmen yīnggāi xiān tán nǎxiē tiáojiàn?
Đinh Thùy Dương: Nếu cuối cùng khách nghiêng về B thì chúng ta nên thương lượng những điều kiện nào trước?
Dinh Thuy Duong: If the client ultimately prefers B, which terms should we negotiate first?

阮明武：先谈租金、免租期、押金、厂房改造期、设备安装期和租金递增。
Ruǎn Míngwǔ: Xiān tán zūjīn, miǎnzūqī, yājīn, chǎngfáng gǎizàoqī, shèbèi ānzhuāngqī hé zūjīn dìzēng.
Nguyễn Minh Vũ: Trước tiên thương lượng tiền thuê, thời gian miễn thuê, tiền đặt cọc, thời gian cải tạo xưởng, thời gian lắp máy và mức tăng tiền thuê.
Nguyen Minh Vu: First negotiate rent, rent-free period, deposit, factory modification period, equipment installation period, and rent escalation.

黎云英：可以问：“这个厂房租金还有议价空间吗？”
Lí Yún Yīng: Kěyǐ wèn: “Zhè ge chǎngfáng zūjīn hái yǒu yìjià kōngjiān ma?”
Lê Vân Anh: Có thể hỏi: “Giá thuê nhà xưởng này còn khoảng thương lượng không?”
Le Van Anh: We can ask, “Is there still room for negotiation on the factory rent?”

水仙：还可以问：“如果签五年合同，能不能把免租期从三个月增加到四个月？”
Shuǐ Xiān: Hái kěyǐ wèn: “Rúguǒ qiān wǔ nián hétóng, néng bu néng bǎ miǎnzūqī cóng sān ge yuè zēngjiā dào sì ge yuè?”
Thủy Tiên: Cũng có thể hỏi: “Nếu ký hợp đồng năm năm thì có thể tăng thời gian miễn thuê từ ba tháng lên bốn tháng không?”
Thuy Tien: We can also ask, “If we sign a five-year lease, can the rent-free period be increased from three months to four?”

芳玲：厂房改造期间可以免租吗？
Fāng Líng: Chǎngfáng gǎizào qījiān kěyǐ miǎnzū ma?
Phương Linh: Trong thời gian cải tạo nhà xưởng có thể được miễn tiền thuê không?
Phuong Linh: Can the factory modification period be rent-free?

丁垂杨：设备安装期可以给多长时间？
Dīng Chuíyáng: Shèbèi ānzhuāngqī kěyǐ gěi duō cháng shíjiān?
Đinh Thùy Dương: Có thể dành bao lâu cho thời gian lắp đặt thiết bị?
Dinh Thuy Duong: How much time can be allowed for equipment installation?

黎云英：如果押金是三个月，也可以试着谈成两个月。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ yājīn shì sān ge yuè, yě kěyǐ shìzhe tán chéng liǎng ge yuè.
Lê Vân Anh: Nếu tiền đặt cọc là ba tháng thì cũng có thể thử thương lượng xuống hai tháng.
Le Van Anh: If the deposit is three months, we can also try negotiating it down to two months.

阮明武：对。制造企业前期设备投入很大，减少押金和增加免租期都可以降低项目初期的现金压力。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Zhìzào qǐyè qiánqī shèbèi tóurù hěn dà, jiǎnshǎo yājīn hé zēngjiā miǎnzūqī dōu kěyǐ jiàngdī xiàngmù chūqī de xiànjīn yālì.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Doanh nghiệp sản xuất phải đầu tư thiết bị ban đầu rất lớn, giảm tiền đặt cọc và tăng thời gian miễn thuê đều có thể giảm áp lực tiền mặt giai đoạn đầu của dự án.
Nguyen Minh Vu: Correct. Manufacturers make substantial upfront equipment investments, so reducing the deposit and extending the rent-free period can both ease the project’s initial cash burden.

07.13.12 – Tính tiền thuê A và B

芳玲：如果只按照厂房面积计算基础租金，A每个月是二十一万八千四百元，B每个月是二十九万四千四百元。
Fāng Líng: Rúguǒ zhǐ ànzhào chǎngfáng miànjī jìsuàn jīchǔ zūjīn, A měi ge yuè shì èrshíyī wàn bāqiān sìbǎi yuán, B měi ge yuè shì èrshíjiǔ wàn sìqiān sìbǎi yuán.
Phương Linh: Nếu chỉ tính tiền thuê cơ bản theo diện tích nhà xưởng thì A là 218.400 NDT/tháng và B là 294.400 NDT/tháng.
Phuong Linh: If base rent is calculated only on factory area, A costs RMB 218,400 per month and B costs RMB 294,400 per month.

丁垂杨：A一年正常基础租金是二百六十二万零八百元。
Dīng Chuíyáng: A yì nián zhèngcháng jīchǔ zūjīn shì èrbǎi liùshí’èr wàn líng bābǎi yuán.
Đinh Thùy Dương: Tiền thuê cơ bản đủ 12 tháng của A là 2.620.800 NDT/năm.
Dinh Thuy Duong: A’s full 12-month base rent is RMB 2,620,800 per year.

芳玲：如果第一年免两个月基础租金，第一年实际支付十个月，就是二百一十八万四千元。
Fāng Líng: Rúguǒ dì yī nián miǎn liǎng ge yuè jīchǔ zūjīn, dì yī nián shíjì zhīfù shí ge yuè, jiùshì èrbǎi yīshíbā wàn sìqiān yuán.
Phương Linh: Nếu năm đầu được miễn hai tháng tiền thuê cơ bản thì thực trả 10 tháng, tức 2.184.000 NDT.
Phuong Linh: If two months of base rent are waived in the first year, only ten months are paid, totaling RMB 2,184,000.

丁垂杨：B一年正常基础租金是三百五十三万二千八百元。
Dīng Chuíyáng: B yì nián zhèngcháng jīchǔ zūjīn shì sānbǎi wǔshísān wàn liǎngqiān bābǎi yuán.
Đinh Thùy Dương: Tiền thuê cơ bản đủ 12 tháng của B là 3.532.800 NDT/năm.
Dinh Thuy Duong: B’s full 12-month base rent is RMB 3,532,800 per year.

芳玲：如果第一年免三个月基础租金，只支付九个月，就是二百六十四万九千六百元。
Fāng Líng: Rúguǒ dì yī nián miǎn sān ge yuè jīchǔ zūjīn, zhǐ zhīfù jiǔ ge yuè, jiùshì èrbǎi liùshísì wàn jiǔqiān liùbǎi yuán.
Phương Linh: Nếu năm đầu được miễn ba tháng tiền thuê cơ bản thì chỉ trả chín tháng, tức 2.649.600 NDT.
Phuong Linh: If three months of base rent are waived in the first year, only nine months are paid, totaling RMB 2,649,600.

阮明武：所以B第一年的基础租金仍然比A高，但是我们得到的是更大的面积、更强的电力、更好的承重和更大的扩张空间。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ B dì yī nián de jīchǔ zūjīn réngrán bǐ A gāo, dànshì wǒmen dédào de shì gèng dà de miànjī, gèng qiáng de diànlì, gèng hǎo de chéngzhòng hé gèng dà de kuòzhāng kōngjiān.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy tiền thuê cơ bản năm đầu của B vẫn cao hơn A, nhưng đổi lại chúng ta có diện tích lớn hơn, điện mạnh hơn, tải trọng tốt hơn và không gian mở rộng lớn hơn.
Nguyen Minh Vu: Therefore, B’s first-year base rent is still higher than A’s, but in return we get more space, stronger power capacity, better floor loading, and greater expansion potential.

07.13.13 – Kết luận lựa chọn

阮明武：现在每个人给一个最终意见。垂杨先说。
Ruǎn Míngwǔ: Xiànzài měi ge rén gěi yí ge zuìzhōng yìjiàn. Chuíyáng xiān shuō.
Nguyễn Minh Vũ: Bây giờ mỗi em đưa ra ý kiến cuối cùng. Thùy Dương nói trước.
Nguyen Minh Vu: Now each of you give your final recommendation. Thuy Duong, you go first.

丁垂杨：从交付时间来看，A最好。如果企业特别重视快速投产，A很有优势。
Dīng Chuíyáng: Cóng jiāofù shíjiān lái kàn, A zuì hǎo. Rúguǒ qǐyè tèbié zhòngshì kuàisù tóuchǎn, A hěn yǒu yōushì.
Đinh Thùy Dương: Xét về thời gian bàn giao, A tốt nhất. Nếu doanh nghiệp đặc biệt coi trọng đi vào sản xuất nhanh thì A có lợi thế lớn.
Dinh Thuy Duong: From a delivery-time perspective, A is the best. If rapid production start is the top priority, A has a major advantage.

阮明武：云英呢？
Ruǎn Míngwǔ: Yún Yīng ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn Vân Anh?
Nguyen Minh Vu: What about you, Van Anh?

黎云英：从厂房技术条件来看，我更推荐B。九千二百平方米、十二米净高、每平方米三吨承重和十二米乘三十米柱距，都比A更适合未来扩张。
Lí Yún Yīng: Cóng chǎngfáng jìshù tiáojiàn lái kàn, wǒ gèng tuījiàn B. Jiǔqiān èrbǎi píngfāngmǐ, shí’èr mǐ jìnggāo, měi píngfāngmǐ sān dūn chéngzhòng hé shí’èr mǐ chéng sānshí mǐ zhùjù, dōu bǐ A gèng shìhé wèilái kuòzhāng.
Lê Vân Anh: Xét về điều kiện kỹ thuật nhà xưởng, em khuyên B hơn. 9.200 m², chiều cao 12 m, tải trọng 3 tấn/m² và khoảng cách cột 12 m × 30 m đều phù hợp mở rộng tương lai hơn A.
Le Van Anh: From a technical perspective, I recommend B. Its 9,200-square-meter factory, 12-meter clear height, three-ton-per-square-meter floor loading, and 12-by-30-meter column spacing are all better suited to future expansion than A.

阮明武：水仙呢？
Ruǎn Míngwǔ: Shuǐ Xiān ne?
Nguyễn Minh Vũ: Thủy Tiên thì sao?
Nguyen Minh Vu: What about you, Thuy Tien?

水仙：从物流来看，我也选B。它离高速公路入口只有二点五公里，离港口四十八公里，对每天二十到三十辆次集装箱车比较有利。
Shuǐ Xiān: Cóng wùliú lái kàn, wǒ yě xuǎn B. Tā lí gāosù gōnglù rùkǒu zhǐyǒu èrdiǎn wǔ gōnglǐ, lí gǎngkǒu sìshíbā gōnglǐ, duì měitiān èrshí dào sānshí liàngcì jízhuāngxiāng chē bǐjiào yǒulì.
Thủy Tiên: Xét về logistics, em cũng chọn B. Nó chỉ cách cao tốc 2,5 km, cách cảng 48 km, khá có lợi với 20–30 lượt xe container mỗi ngày.
Thuy Tien: From a logistics perspective, I also choose B. It is only 2.5 kilometers from the expressway and 48 kilometers from the port, which is favorable for 20–30 container-truck movements per day.

阮明武：芳玲呢？
Ruǎn Míngwǔ: Fāng Líng ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn Phương Linh?
Nguyen Minh Vu: And you, Phuong Linh?

芳玲：从基础设施来看，B也更稳妥。四千千伏安电力、每天三百立方米供水和每天二百二十立方米污水处理能力，都能够覆盖企业扩张后的需求。
Fāng Líng: Cóng jīchǔ shèshī lái kàn, B yě gèng wěntuǒ. Sìqiān qiānfú’ān diànlì, měitiān sānbǎi lìfāngmǐ gōngshuǐ hé měitiān èrbǎi èrshí lìfāngmǐ wūshuǐ chǔlǐ nénglì, dōu nénggòu fùgài qǐyè kuòzhāng hòu de xūqiú.
Phương Linh: Xét về hạ tầng, B cũng an toàn hơn. Công suất điện 4.000 kVA, cấp nước 300 m³/ngày và xử lý nước thải 220 m³/ngày đều có thể đáp ứng nhu cầu sau mở rộng.
Phuong Linh: From an infrastructure perspective, B is also the safer choice. Its 4,000 kVA power capacity, 300 cubic meters of daily water supply, and 220 cubic meters of daily wastewater treatment capacity can all cover the company’s post-expansion needs.

阮明武：我的结论也是B。A适合快速投产，C适合长期定制，但是按照这个企业目前的时间、技术和扩张需求，B最均衡。
Ruǎn Míngwǔ: Wǒ de jiélùn yě shì B. A shìhé kuàisù tóuchǎn, C shìhé chángqī dìngzhì, dànshì ànzhào zhè ge qǐyè mùqián de shíjiān, jìshù hé kuòzhāng xūqiú, B zuì jūnhéng.
Nguyễn Minh Vũ: Kết luận của anh cũng là B. A phù hợp đi vào sản xuất nhanh, C phù hợp chiến lược tùy chỉnh dài hạn, nhưng theo nhu cầu hiện tại về thời gian, kỹ thuật và mở rộng của doanh nghiệp này thì B cân bằng nhất.
Nguyen Minh Vu: My conclusion is also B. A is best for rapid production start, C for long-term customization, but given this company’s current timing, technical, and expansion requirements, B is the most balanced option.

丁垂杨：所以选厂房不能只看租金，也不能只看面积，而要看这个厂房能不能真正支持企业未来五年甚至更长时间的生产。
Dīng Chuíyáng: Suǒyǐ xuǎn chǎngfáng bù néng zhǐ kàn zūjīn, yě bù néng zhǐ kàn miànjī, ér yào kàn zhè ge chǎngfáng néng bu néng zhēnzhèng zhīchí qǐyè wèilái wǔ nián shènzhì gèng cháng shíjiān de shēngchǎn.
Đinh Thùy Dương: Vì vậy chọn nhà xưởng không thể chỉ nhìn giá thuê hay diện tích mà phải xem nhà xưởng có thực sự hỗ trợ hoạt động sản xuất của doanh nghiệp trong năm năm tới hoặc lâu hơn hay không.
Dinh Thuy Duong: Therefore, factory selection should not be based only on rent or area. The real question is whether the facility can support the company’s production for the next five years or even longer.

MẪU CÂU TIẾNG TRUNG THEO CHỦ ĐỀ

Nhóm 01 – Hỏi ngành sản xuất

贵公司主要生产什么产品？
Guì gōngsī zhǔyào shēngchǎn shénme chǎnpǐn?
Quý công ty chủ yếu sản xuất sản phẩm gì?
What products does your company mainly manufacture?

主要生产工艺是什么？
Zhǔyào shēngchǎn gōngyì shì shénme?
Quy trình sản xuất chính là gì?
What is the main production process?

产品主要用于国内市场还是出口？
Chǎnpǐn zhǔyào yòngyú guónèi shìchǎng háishi chūkǒu?
Sản phẩm chủ yếu phục vụ thị trường nội địa hay xuất khẩu?
Are the products mainly for the domestic market or export?

原材料主要从哪里采购？
Yuáncáiliào zhǔyào cóng nǎlǐ cǎigòu?
Nguyên vật liệu chủ yếu được mua từ đâu?
Where are the raw materials mainly sourced?

成品主要运到哪些客户？
Chéngpǐn zhǔyào yùn dào nǎxiē kèhù?
Thành phẩm chủ yếu được vận chuyển tới những khách hàng nào?
Which customers are the finished products mainly shipped to?

Nhóm 02 – Hỏi sản lượng và nhân sự

预计月产能是多少？
Yùjì yuè chǎnnéng shì duōshao?
Công suất tháng dự kiến là bao nhiêu?
What is the expected monthly production capacity?

工厂第一阶段计划有多少名员工？
Gōngchǎng dì yī jiēduàn jìhuà yǒu duōshao míng yuángōng?
Giai đoạn đầu nhà máy dự kiến có bao nhiêu nhân viên?
How many employees are planned for the first phase?

两年以后员工人数预计增加到多少？
Liǎng nián yǐhòu yuángōng rénshù yùjì zēngjiā dào duōshao?
Sau hai năm số nhân viên dự kiến tăng lên bao nhiêu?
How many employees is the workforce expected to reach after two years?

工厂采用两班制还是三班制？
Gōngchǎng cǎiyòng liǎngbānzhì háishi sānbānzhì?
Nhà máy áp dụng hai ca hay ba ca?
Does the factory use a two-shift or three-shift system?

未来是否需要二十四小时生产？
Wèilái shìfǒu xūyào èrshísì xiǎoshí shēngchǎn?
Trong tương lai có cần sản xuất 24 giờ không?
Will 24-hour production be required in the future?

Nhóm 03 – Hỏi diện tích đất và xưởng

需要多大的土地面积？
Xūyào duō dà de tǔdì miànjī?
Cần diện tích đất bao nhiêu?
How much land is required?

需要多少平方米的厂房？
Xūyào duōshao píngfāngmǐ de chǎngfáng?
Cần bao nhiêu mét vuông nhà xưởng?
How much factory space is required?

厂房面积最好在七千到一万平方米之间。
Chǎngfáng miànjī zuìhǎo zài qīqiān dào yí wàn píngfāngmǐ zhījiān.
Diện tích nhà xưởng tốt nhất trong khoảng 7.000–10.000 m².
The preferred factory area is between 7,000 and 10,000 square meters.

土地面积需要一万五千到两万五千平方米。
Tǔdì miànjī xūyào yí wàn wǔqiān dào liǎng wàn wǔqiān píngfāngmǐ.
Diện tích đất cần khoảng 15.000–25.000 m².
The required land area is approximately 15,000–25,000 square meters.

我们还要给未来扩张留出一部分土地。
Wǒmen hái yào gěi wèilái kuòzhāng liúchū yí bùfen tǔdì.
Chúng tôi còn phải chừa một phần đất cho việc mở rộng sau này.
We also need to reserve some land for future expansion.

Nhóm 04 – Hỏi diện tích kho và văn phòng

仓库需要多大面积？
Cāngkù xūyào duō dà miànjī?
Kho cần diện tích bao nhiêu?
How much warehouse space is needed?

仓库最好在两千到三千平方米之间。
Cāngkù zuìhǎo zài liǎngqiān dào sānqiān píngfāngmǐ zhījiān.
Kho tốt nhất khoảng 2.000–3.000 m².
The preferred warehouse area is between 2,000 and 3,000 square meters.

办公区需要多少平方米？
Bàngōngqū xūyào duōshao píngfāngmǐ?
Khu văn phòng cần bao nhiêu mét vuông?
How much office space is required?

办公面积需要八百到一千二百平方米。
Bàngōng miànjī xūyào bābǎi dào yìqiān èrbǎi píngfāngmǐ.
Diện tích văn phòng cần 800–1.200 m².
The office area needs to be between 800 and 1,200 square meters.

原材料仓库和成品仓库最好分开。
Yuáncáiliào cāngkù hé chéngpǐn cāngkù zuìhǎo fēnkāi.
Kho nguyên vật liệu và kho thành phẩm tốt nhất nên tách riêng.
Raw-material and finished-goods warehouses should ideally be separated.

Nhóm 05 – Hỏi chiều cao nhà xưởng

对厂房净高有什么要求？
Duì chǎngfáng jìnggāo yǒu shénme yāoqiú?
Có yêu cầu gì về chiều cao thông thủy nhà xưởng?
What clear-height requirement do you have for the factory?

厂房净高不能低于十米。
Chǎngfáng jìnggāo bù néng dīyú shí mǐ.
Chiều cao thông thủy không được thấp hơn 10 m.
The factory clear height must not be below 10 meters.

B方案的净高达到十二米。
B fāng’àn de jìnggāo dádào shí’èr mǐ.
Phương án B có chiều cao thông thủy đạt 12 m.
Option B has a clear height of 12 meters.

如果要安装大型设备，净高越高越方便。
Rúguǒ yào ānzhuāng dàxíng shèbèi, jìnggāo yuè gāo yuè fāngbiàn.
Nếu cần lắp thiết bị lớn thì chiều cao càng cao càng thuận tiện.
If large equipment needs to be installed, greater clear height is more convenient.

Nhóm 06 – Hỏi tải trọng sàn

地面承重需要达到多少？
Dìmiàn chéngzhòng xūyào dádào duōshao?
Tải trọng sàn cần đạt bao nhiêu?
What floor load capacity is required?

最低要求是每平方米两吨。
Zuìdī yāoqiú shì měi píngfāngmǐ liǎng dūn.
Yêu cầu tối thiểu là 2 tấn/m².
The minimum requirement is two tons per square meter.

A的地面承重正好达到最低要求。
A de dìmiàn chéngzhòng zhènghǎo dádào zuìdī yāoqiú.
Tải trọng sàn của A vừa đúng yêu cầu tối thiểu.
A’s floor loading just meets the minimum requirement.

B的地面承重达到每平方米三吨。
B de dìmiàn chéngzhòng dádào měi píngfāngmǐ sān dūn.
Tải trọng sàn của B đạt 3 tấn/m².
B’s floor load capacity reaches three tons per square meter.

如果设备比较重，就要选择承重更高的厂房。
Rúguǒ shèbèi bǐjiào zhòng, jiù yào xuǎnzé chéngzhòng gèng gāo de chǎngfáng.
Nếu thiết bị khá nặng thì phải chọn xưởng có tải trọng cao hơn.
If the equipment is relatively heavy, a factory with higher floor loading should be selected.

Nhóm 07 – Hỏi khoảng cách cột

对柱距有什么要求？
Duì zhùjù yǒu shénme yāoqiú?
Có yêu cầu gì về khoảng cách cột?
What column-spacing requirements do you have?

A的柱距是十二米乘二十四米。
A de zhùjù shì shí’èr mǐ chéng èrshísì mǐ.
Khoảng cách cột của A là 12 m × 24 m.
A’s column spacing is 12 by 24 meters.

B的柱距是十二米乘三十米。
B de zhùjù shì shí’èr mǐ chéng sānshí mǐ.
Khoảng cách cột của B là 12 m × 30 m.
B’s column spacing is 12 by 30 meters.

柱距越大，生产线布局通常越灵活。
Zhùjù yuè dà, shēngchǎnxiàn bùjú tōngcháng yuè línghuó.
Khoảng cách cột càng lớn thì bố trí dây chuyền thường càng linh hoạt.
The wider the column spacing, the more flexible the production-line layout usually becomes.

C可以按照生产线设计柱距。
C kěyǐ ànzhào shēngchǎnxiàn shèjì zhùjù.
C có thể thiết kế khoảng cách cột theo dây chuyền.
C’s column spacing can be designed according to the production line.

Nhóm 08 – Hỏi công suất điện

需要多大的电力容量？
Xūyào duō dà de diànlì róngliàng?
Cần công suất điện bao nhiêu?
How much electrical capacity is required?

第一阶段需要两千五百千伏安。
Dì yī jiēduàn xūyào liǎngqiān wǔbǎi qiānfú’ān.
Giai đoạn đầu cần 2.500 kVA.
The first phase requires 2,500 kVA.

扩张以后预计需要三千五百千伏安。
Kuòzhāng yǐhòu yùjì xūyào sānqiān wǔbǎi qiānfú’ān.
Sau mở rộng dự kiến cần 3.500 kVA.
After expansion, an estimated 3,500 kVA will be required.

A目前只有两千八百千伏安。
A mùqián zhǐyǒu liǎngqiān bābǎi qiānfú’ān.
A hiện chỉ có 2.800 kVA.
A currently has only 2,800 kVA.

B可以提供四千千伏安。
B kěyǐ tígōng sìqiān qiānfú’ān.
B có thể cung cấp 4.000 kVA.
B can provide 4,000 kVA.

C可以建设到五千千伏安。
C kěyǐ jiànshè dào wǔqiān qiānfú’ān.
C có thể xây công suất điện tới 5.000 kVA.
C can be built to provide up to 5,000 kVA.

Nhóm 09 – Hỏi nước và nước thải

每天用水量大约是多少？
Měitiān yòngshuǐliàng dàyuē shì duōshao?
Lượng nước sử dụng mỗi ngày khoảng bao nhiêu?
Approximately how much water is used per day?

每天大约需要一百八十立方米水。
Měitiān dàyuē xūyào yìbǎi bāshí lìfāngmǐ shuǐ.
Mỗi ngày cần khoảng 180 m³ nước.
Approximately 180 cubic meters of water are needed per day.

每天工业废水量是多少？
Měitiān gōngyè fèishuǐliàng shì duōshao?
Lượng nước thải công nghiệp mỗi ngày là bao nhiêu?
How much industrial wastewater is generated each day?

每天大约产生一百二十立方米工业废水。
Měitiān dàyuē chǎnshēng yìbǎi èrshí lìfāngmǐ gōngyè fèishuǐ.
Mỗi ngày phát sinh khoảng 120 m³ nước thải công nghiệp.
Approximately 120 cubic meters of industrial wastewater are generated daily.

B的污水处理能力可以达到每天二百二十立方米。
B de wūshuǐ chǔlǐ nénglì kěyǐ dádào měitiān èrbǎi èrshí lìfāngmǐ.
Năng lực xử lý nước thải của B đạt 220 m³/ngày.
B’s wastewater treatment capacity reaches 220 cubic meters per day.

Nhóm 10 – Hỏi logistics

距离高速公路入口有多远？
Jùlí gāosù gōnglù rùkǒu yǒu duō yuǎn?
Cách lối vào cao tốc bao xa?
How far is it from the expressway entrance?

B离高速公路入口只有二点五公里。
B lí gāosù gōnglù rùkǒu zhǐyǒu èrdiǎn wǔ gōnglǐ.
B chỉ cách lối vào cao tốc 2,5 km.
B is only 2.5 kilometers from the expressway entrance.

距离港口最好不要超过六十公里。
Jùlí gǎngkǒu zuìhǎo bú yào chāoguò liùshí gōnglǐ.
Tốt nhất cách cảng không quá 60 km.
The preferred distance to the port is no more than 60 kilometers.

距离机场最好不要超过五十公里。
Jùlí jīchǎng zuìhǎo bú yào chāoguò wǔshí gōnglǐ.
Tốt nhất cách sân bay không quá 50 km.
The preferred distance to the airport is no more than 50 kilometers.

每天大约有二十到三十辆次集装箱车进出。
Měitiān dàyuē yǒu èrshí dào sānshí liàngcì jízhuāngxiāng chē jìnchū.
Mỗi ngày có khoảng 20–30 lượt xe container ra vào.
Approximately 20–30 container-truck movements take place each day.

Nhóm 11 – Hỏi giá thuê

这个厂房的基础租金是多少？
Zhè ge chǎngfáng de jīchǔ zūjīn shì duōshao?
Giá thuê cơ bản của nhà xưởng này là bao nhiêu?
What is the base rent for this factory?

A是每平方米每月二十八元。
A shì měi píngfāngmǐ měi yuè èrshíbā yuán.
A có giá thuê 28 NDT/m²/tháng.
A costs RMB 28 per square meter per month.

B是每平方米每月三十二元。
B shì měi píngfāngmǐ měi yuè sānshí’èr yuán.
B có giá thuê 32 NDT/m²/tháng.
B costs RMB 32 per square meter per month.

按照七千八百平方米计算，A每月基础租金是二十一万八千四百元。
Ànzhào qīqiān bābǎi píngfāngmǐ jìsuàn, A měi yuè jīchǔ zūjīn shì èrshíyī wàn bāqiān sìbǎi yuán.
Tính theo 7.800 m², tiền thuê cơ bản mỗi tháng của A là 218.400 NDT.
Based on 7,800 square meters, A’s monthly base rent is RMB 218,400.

按照九千二百平方米计算，B每月基础租金是二十九万四千四百元。
Ànzhào jiǔqiān èrbǎi píngfāngmǐ jìsuàn, B měi yuè jīchǔ zūjīn shì èrshíjiǔ wàn sìqiān sìbǎi yuán.
Tính theo 9.200 m², tiền thuê cơ bản mỗi tháng của B là 294.400 NDT.
Based on 9,200 square meters, B’s monthly base rent is RMB 294,400.

Nhóm 12 – Hỏi thời gian bàn giao

什么时候可以交付？
Shénme shíhou kěyǐ jiāofù?
Khi nào có thể bàn giao?
When can the property be delivered?

A一个月以内可以交付。
A yí ge yuè yǐnèi kěyǐ jiāofù.
A có thể bàn giao trong vòng một tháng.
A can be delivered within one month.

B需要三个月。
B xūyào sān ge yuè.
B cần ba tháng.
B requires three months.

C的建设周期预计是八到十个月。
C de jiànshè zhōuqī yùjì shì bā dào shí ge yuè.
Thời gian xây dựng của C dự kiến 8–10 tháng.
C’s construction period is estimated at eight to ten months.

如果企业要快速投产，A的优势最明显。
Rúguǒ qǐyè yào kuàisù tóuchǎn, A de yōushì zuì míngxiǎn.
Nếu doanh nghiệp cần đi vào sản xuất nhanh thì ưu thế của A rõ nhất.
If the company needs to start production quickly, A has the clearest advantage.

Nhóm 13 – Hỏi miễn thuê và thời hạn hợp đồng

免租期有多长？
Miǎnzūqī yǒu duō cháng?
Thời gian miễn thuê bao lâu?
How long is the rent-free period?

A可以提供两个月免租期。
A kěyǐ tígōng liǎng ge yuè miǎnzūqī.
A có thể cung cấp hai tháng miễn thuê.
A can provide a two-month rent-free period.

B可以提供三个月免租期。
B kěyǐ tígōng sān ge yuè miǎnzūqī.
B có thể cung cấp ba months miễn thuê.
B can provide a three-month rent-free period.

最短租期是几年？
Zuìduǎn zūqī shì jǐ nián?
Thời hạn thuê tối thiểu là bao nhiêu năm?
What is the minimum lease term?

A和B的最短租期都是五年。
A hé B de zuìduǎn zūqī dōu shì wǔ nián.
A và B đều có thời hạn thuê tối thiểu năm năm.
The minimum lease term for both A and B is five years.

C的最短租期是十年。
C de zuìduǎn zūqī shì shí nián.
C có thời hạn thuê tối thiểu 10 năm.
C has a minimum lease term of ten years.

Nhóm 14 – Thương lượng

这个厂房租金还有议价空间吗？
Zhè ge chǎngfáng zūjīn hái yǒu yìjià kōngjiān ma?
Giá thuê nhà xưởng này còn khoảng thương lượng không?
Is there room for negotiation on this factory rent?

能不能提供四个月免租期？
Néng bu néng tígōng sì ge yuè miǎnzūqī?
Có thể cung cấp bốn tháng miễn thuê không?
Could you provide a four-month rent-free period?

押金能不能从三个月降到两个月？
Yājīn néng bu néng cóng sān ge yuè jiàng dào liǎng ge yuè?
Tiền đặt cọc có thể giảm từ ba tháng xuống hai tháng không?
Can the deposit be reduced from three months to two months?

厂房改造期间可以免租吗？
Chǎngfáng gǎizào qījiān kěyǐ miǎnzū ma?
Trong thời gian cải tạo nhà xưởng có thể miễn tiền thuê không?
Can rent be waived during the factory modification period?

设备安装期可以给多长时间？
Shèbèi ānzhuāngqī kěyǐ gěi duō cháng shíjiān?
Có thể dành bao lâu cho việc lắp đặt thiết bị?
How much time can be allowed for equipment installation?

如果签五年合同，租金条件能不能更优惠？
Rúguǒ qiān wǔ nián hétóng, zūjīn tiáojiàn néng bu néng gèng yōuhuì?
Nếu ký hợp đồng năm năm thì điều kiện thuê có thể ưu đãi hơn không?
If we sign a five-year lease, can the rental terms be more favorable?

Nhóm 15 – Đưa ra khuyến nghị

从快速投产来看，A更有优势。
Cóng kuàisù tóuchǎn lái kàn, A gèng yǒu yōushì.
Xét về đi vào sản xuất nhanh, A có lợi thế hơn.
From a rapid-production perspective, A has the advantage.

从技术条件来看，B更适合。
Cóng jìshù tiáojiàn lái kàn, B gèng shìhé.
Xét về điều kiện kỹ thuật, B phù hợp hơn.
From a technical perspective, B is more suitable.

从长期定制来看，C最灵活。
Cóng chángqī dìngzhì lái kàn, C zuì línghuó.
Xét về tùy chỉnh dài hạn, C linh hoạt nhất.
From a long-term customization perspective, C is the most flexible.

虽然B的租金比A高，但是技术条件和扩张能力也更好。
Suīrán B de zūjīn bǐ A gāo, dànshì jìshù tiáojiàn hé kuòzhāng nénglì yě gèng hǎo.
Mặc dù giá thuê B cao hơn A nhưng điều kiện kỹ thuật và khả năng mở rộng cũng tốt hơn.
Although B has higher rent than A, its technical conditions and expansion capacity are also better.

综合来看，B是目前比较均衡的方案。
Zōnghé lái kàn, B shì mùqián bǐjiào jūnhéng de fāng’àn.
Xét tổng thể, B là phương án tương đối cân bằng ở thời điểm hiện tại.
Overall, B is currently the most balanced option.

NGỮ PHÁP TRỌNG ĐIỂM

01 – 根据……

Công thức:

根据 + danh từ / dữ liệu / điều kiện + 判断 / 选择 / 分析 / 计算

根据 biểu thị căn cứ để đưa ra nhận định hoặc quyết định.

Ví dụ 1 – trích hội thoại:

根据企业未来的生产需求，我们不能只看现在的电力容量。
Gēnjù qǐyè wèilái de shēngchǎn xūqiú, wǒmen bù néng zhǐ kàn xiànzài de diànlì róngliàng.
Dựa theo nhu cầu sản xuất tương lai của doanh nghiệp, chúng ta không thể chỉ nhìn công suất điện hiện tại.

Ví dụ 2:

根据员工人数，我们需要重新计算办公面积。
Gēnjù yuángōng rénshù, wǒmen xūyào chóngxīn jìsuàn bàngōng miànjī.
Dựa theo số nhân viên, chúng ta cần tính lại diện tích văn phòng.

Ví dụ 3:

根据生产线布局，柱距最好大一点。
Gēnjù shēngchǎnxiàn bùjú, zhùjù zuìhǎo dà yìdiǎn.
Dựa theo bố trí dây chuyền, khoảng cách cột tốt nhất nên rộng hơn.

Ví dụ 4:

根据物流需求，我们优先考虑靠近高速公路的厂房。
Gēnjù wùliú xūqiú, wǒmen yōuxiān kǎolǜ kàojìn gāosù gōnglù de chǎngfáng.
Dựa theo nhu cầu logistics, chúng tôi ưu tiên nhà xưởng gần cao tốc.

Ví dụ 5:

根据目前的数据，B比较符合企业长期发展的需要。
Gēnjù mùqián de shùjù, B bǐjiào fúhé qǐyè chángqī fāzhǎn de xūyào.
Dựa theo dữ liệu hiện tại, B tương đối phù hợp với nhu cầu phát triển dài hạn của doanh nghiệp.

02 – 按照……计算

Công thức:

按照 + tiêu chuẩn / đơn giá / phương pháp + 计算

Ví dụ 1 – trích hội thoại:

按照七千八百平方米计算，A每月基础租金是二十一万八千四百元。
Ànzhào qīqiān bābǎi píngfāngmǐ jìsuàn, A měi yuè jīchǔ zūjīn shì èrshíyī wàn bāqiān sìbǎi yuán.
Tính theo 7.800 m², tiền thuê cơ bản mỗi tháng của A là 218.400 NDT.

Ví dụ 2:

按照每平方米每月三十二元计算，九千二百平方米的月租金是二十九万四千四百元。
Ànzhào měi píngfāngmǐ měi yuè sānshí’èr yuán jìsuàn, jiǔqiān èrbǎi píngfāngmǐ de yuè zūjīn shì èrshíjiǔ wàn sìqiān sìbǎi yuán.
Tính theo 32 NDT/m²/tháng, 9.200 m² có tiền thuê tháng 294.400 NDT.

Ví dụ 3:

按照每天三十辆次集装箱车计算，厂区道路必须有足够的通行能力。
Ànzhào měitiān sānshí liàngcì jízhuāngxiāng chē jìsuàn, chǎngqū dàolù bìxū yǒu zúgòu de tōngxíng nénglì.
Tính theo 30 lượt xe container mỗi ngày, đường trong khu phải đủ năng lực lưu thông.

Ví dụ 4:

按照三班制计算，工厂需要更多员工。
Ànzhào sānbānzhì jìsuàn, gōngchǎng xūyào gèng duō yuángōng.
Tính theo chế độ ba ca, nhà máy cần nhiều nhân viên hơn.

Ví dụ 5:

按照未来五年的计划计算，B的扩张空间更合适。
Ànzhào wèilái wǔ nián de jìhuà jìsuàn, B de kuòzhāng kōngjiān gèng héshì.
Tính theo kế hoạch năm năm tới, không gian mở rộng của B phù hợp hơn.

03 – 达到

Công thức:

A + 达到 + con số / tiêu chuẩn / mức độ

Ví dụ 1 – trích hội thoại:

B的地面承重达到每平方米三吨。
B de dìmiàn chéngzhòng dádào měi píngfāngmǐ sān dūn.
Tải trọng sàn của B đạt 3 tấn/m².

Ví dụ 2:

厂房净高达到十二米。
Chǎngfáng jìnggāo dádào shí’èr mǐ.
Chiều cao thông thủy đạt 12 m.

Ví dụ 3:

电力容量达到四千千伏安。
Diànlì róngliàng dádào sìqiān qiānfú’ān.
Công suất điện đạt 4.000 kVA.

Ví dụ 4:

污水处理能力达到每天二百二十立方米。
Wūshuǐ chǔlǐ nénglì dádào měitiān èrbǎi èrshí lìfāngmǐ.
Năng lực xử lý nước thải đạt 220 m³/ngày.

Ví dụ 5:

两年以后员工人数可能达到四百八十人。
Liǎng nián yǐhòu yuángōng rénshù kěnéng dádào sìbǎi bāshí rén.
Sau hai năm số nhân viên có thể đạt 480 người.

04 – 满足……要求

Công thức:

A + 满足 + B + 的要求

A + 可以满足 + yêu cầu

Ví dụ 1 – trích hội thoại:

B的电力容量可以满足企业扩张以后的需求。
B de diànlì róngliàng kěyǐ mǎnzú qǐyè kuòzhāng yǐhòu de xūqiú.
Công suất điện của B có thể đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp sau mở rộng.

Ví dụ 2:

这个厂房可以满足每平方米两吨的承重要求。
Zhè ge chǎngfáng kěyǐ mǎnzú měi píngfāngmǐ liǎng dūn de chéngzhòng yāoqiú.
Nhà xưởng này có thể đáp ứng yêu cầu tải trọng 2 tấn/m².

Ví dụ 3:

园区的供水能力可以满足生产要求。
Yuánqū de gōngshuǐ nénglì kěyǐ mǎnzú shēngchǎn yāoqiú.
Khả năng cấp nước của khu công nghiệp có thể đáp ứng yêu cầu sản xuất.

Ví dụ 4:

这个仓库不能完全满足未来的库存需求。
Zhè ge cāngkù bù néng wánquán mǎnzú wèilái de kùcún xūqiú.
Kho này không thể hoàn toàn đáp ứng nhu cầu tồn kho tương lai.

Ví dụ 5:

定制厂房更容易满足特殊生产工艺的要求。
Dìngzhì chǎngfáng gèng róngyì mǎnzú tèshū shēngchǎn gōngyì de yāoqiú.
Nhà xưởng tùy chỉnh dễ đáp ứng yêu cầu công nghệ sản xuất đặc thù hơn.

05 – 符合……条件

Công thức:

A + 符合 + điều kiện / tiêu chuẩn

Ví dụ 1:

A、B、C的物流距离都符合客户的基本条件。
A, B, C de wùliú jùlí dōu fúhé kèhù de jīběn tiáojiàn.
Khoảng cách logistics của A, B và C đều phù hợp điều kiện cơ bản của khách.

Ví dụ 2:

这个园区符合外商投资企业的选址条件。
Zhè ge yuánqū fúhé wàishāng tóuzī qǐyè de xuǎnzhǐ tiáojiàn.
Khu này phù hợp điều kiện lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp FDI.

Ví dụ 3:

厂房面积符合我们的要求。
Chǎngfáng miànjī fúhé wǒmen de yāoqiú.
Diện tích nhà xưởng phù hợp yêu cầu của chúng tôi.

Ví dụ 4:

这个地块不完全符合长期扩张条件。
Zhè ge dìkuài bù wánquán fúhé chángqī kuòzhāng tiáojiàn.
Lô đất này không hoàn toàn phù hợp điều kiện mở rộng dài hạn.

Ví dụ 5:

B在技术和物流两方面都比较符合项目条件。
B zài jìshù hé wùliú liǎng fāngmiàn dōu bǐjiào fúhé xiàngmù tiáojiàn.
B tương đối phù hợp điều kiện dự án cả về kỹ thuật và logistics.

06 – 能够

Công thức:

能够 + động từ

Nhấn mạnh khả năng có điều kiện thực tế để làm việc gì.

Ví dụ 1:

B能够提供四千千伏安的电力。
B nénggòu tígōng sìqiān qiānfú’ān de diànlì.
B có khả năng cung cấp 4.000 kVA điện.

Ví dụ 2:

园区能够处理每天二百二十立方米工业废水。
Yuánqū nénggòu chǔlǐ měitiān èrbǎi èrshí lìfāngmǐ gōngyè fèishuǐ.
Khu công nghiệp có khả năng xử lý 220 m³ nước thải công nghiệp mỗi ngày.

Ví dụ 3:

这条道路能够让大型集装箱车辆通行。
Zhè tiáo dàolù nénggòu ràng dàxíng jízhuāngxiāng chēliàng tōngxíng.
Con đường này có thể cho xe container lớn lưu thông.

Ví dụ 4:

这个仓库能够存放大量原材料。
Zhè ge cāngkù nénggòu cúnfàng dàliàng yuáncáiliào.
Kho này có khả năng lưu trữ lượng lớn nguyên vật liệu.

Ví dụ 5:

定制方案能够为未来扩张预留更多空间。
Dìngzhì fāng’àn nénggòu wèi wèilái kuòzhāng yùliú gèng duō kōngjiān.
Phương án tùy chỉnh có thể chừa nhiều không gian hơn cho mở rộng tương lai.

07 – 比

Công thức:

A + 比 + B + tính từ

A + 比 + B + tính từ + số lượng

Ví dụ 1:

B的厂房面积比A大一千四百平方米。
B de chǎngfáng miànjī bǐ A dà yìqiān sìbǎi píngfāngmǐ.
Diện tích nhà xưởng B lớn hơn A 1.400 m².

Ví dụ 2:

B比A离高速公路近。
B bǐ A lí gāosù gōnglù jìn.
B gần cao tốc hơn A.

Ví dụ 3:

B的电力容量比A高一千二百千伏安。
B de diànlì róngliàng bǐ A gāo yìqiān èrbǎi qiānfú’ān.
Công suất điện của B cao hơn A 1.200 kVA.

Ví dụ 4:

C的土地面积比B大两千平方米。
C de tǔdì miànjī bǐ B dà liǎngqiān píngfāngmǐ.
Diện tích đất C lớn hơn B 2.000 m².

Ví dụ 5:

定制厂房比标准厂房更灵活。
Dìngzhì chǎngfáng bǐ biāozhǔn chǎngfáng gèng línghuó.
Nhà xưởng xây theo yêu cầu linh hoạt hơn nhà xưởng tiêu chuẩn.

08 – 没有

Công thức:

A + 没有 + B + tính từ

Ví dụ 1:

C没有A交付得快。
C méiyǒu A jiāofù de kuài.
C không bàn giao nhanh bằng A.

Ví dụ 2:

A的电力没有B充足。
A de diànlì méiyǒu B chōngzú.
Nguồn điện của A không dư dả bằng B.

Ví dụ 3:

A的仓库没有B大。
A de cāngkù méiyǒu B dà.
Kho của A không lớn bằng B.

Ví dụ 4:

普通仓库没有冷库的温控能力强。
Pǔtōng cāngkù méiyǒu lěngkù de wēnkòng nénglì qiáng.
Kho thường không có khả năng kiểm soát nhiệt độ mạnh bằng kho lạnh.

Ví dụ 5:

短期方案没有长期定制方案灵活。
Duǎnqī fāng’àn méiyǒu chángqī dìngzhì fāng’àn línghuó.
Phương án ngắn hạn không linh hoạt bằng phương án tùy chỉnh dài hạn.

09 – 更

Công thức:

更 + tính từ

Ví dụ 1:

B更适合未来扩张。
B gèng shìhé wèilái kuòzhāng.
B phù hợp hơn với mở rộng tương lai.

Ví dụ 2:

柱距更大，生产线布局更灵活。
Zhùjù gèng dà, shēngchǎnxiàn bùjú gèng línghuó.
Khoảng cách cột lớn hơn thì bố trí dây chuyền linh hoạt hơn.

Ví dụ 3:

靠近高速公路的厂房物流更方便。
Kàojìn gāosù gōnglù de chǎngfáng wùliú gèng fāngbiàn.
Nhà xưởng gần cao tốc có logistics thuận tiện hơn.

Ví dụ 4:

电力容量更大的厂房更适合高耗电企业。
Diànlì róngliàng gèng dà de chǎngfáng gèng shìhé gāo hàodiàn qǐyè.
Nhà xưởng có công suất điện lớn hơn phù hợp hơn với doanh nghiệp tiêu thụ nhiều điện.

Ví dụ 5:

长期来看，提前预留扩张空间更重要。
Chángqī lái kàn, tíqián yùliú kuòzhāng kōngjiān gèng zhòngyào.
Xét dài hạn, chừa không gian mở rộng từ trước quan trọng hơn.

10 – 最

Công thức:

最 + tính từ

Ví dụ 1:

A的交付速度最快。
A de jiāofù sùdù zuì kuài.
A có tốc độ bàn giao nhanh nhất.

Ví dụ 2:

B离高速公路最近。
B lí gāosù gōnglù zuì jìn.
B gần cao tốc nhất.

Ví dụ 3:

C的土地面积最大。
C de tǔdì miànjī zuì dà.
C có diện tích đất lớn nhất.

Ví dụ 4:

C的定制能力最强。
C de dìngzhì nénglì zuì qiáng.
C có khả năng tùy chỉnh mạnh nhất.

Ví dụ 5:

按照当前需求，B是最均衡的方案。
Ànzhào dāngqián xūqiú, B shì zuì jūnhéng de fāng’àn.
Theo nhu cầu hiện tại, B là phương án cân bằng nhất.

11 – 适合

Công thức:

A + 适合 + đối tượng / mục đích

Ví dụ 1:

B比较适合电子零部件生产。
B bǐjiào shìhé diànzǐ língbùjiàn shēngchǎn.
B tương đối phù hợp sản xuất linh kiện điện tử.

Ví dụ 2:

A适合希望快速投产的企业。
A shìhé xīwàng kuàisù tóuchǎn de qǐyè.
A phù hợp doanh nghiệp muốn đi vào sản xuất nhanh.

Ví dụ 3:

C适合需要特殊生产条件的企业。
C shìhé xūyào tèshū shēngchǎn tiáojiàn de qǐyè.
C phù hợp doanh nghiệp cần điều kiện sản xuất đặc thù.

Ví dụ 4:

冷库适合需要低温保存的产品。
Lěngkù shìhé xūyào dīwēn bǎocún de chǎnpǐn.
Kho lạnh phù hợp sản phẩm cần bảo quản nhiệt độ thấp.

Ví dụ 5:

高标准仓库适合大型物流企业。
Gāo biāozhǔn cāngkù shìhé dàxíng wùliú qǐyè.
Kho tiêu chuẩn cao phù hợp doanh nghiệp logistics lớn.

12 – 对……来说

Công thức:

对 + đối tượng + 来说，……

Ví dụ 1:

对制造企业来说，稳定的电力非常重要。
Duì zhìzào qǐyè lái shuō, wěndìng de diànlì fēicháng zhòngyào.
Đối với doanh nghiệp sản xuất, nguồn điện ổn định rất quan trọng.

Ví dụ 2:

对外资企业来说，物流和供应链都很重要。
Duì wàizī qǐyè lái shuō, wùliú hé gōngyìngliàn dōu hěn zhòngyào.
Đối với doanh nghiệp FDI, logistics và chuỗi cung ứng đều quan trọng.

Ví dụ 3:

对电子制造企业来说，电力稳定性不能忽视。
Duì diànzǐ zhìzào qǐyè lái shuō, diànlì wěndìngxìng bù néng hūshì.
Đối với doanh nghiệp sản xuất điện tử, độ ổn định điện không thể bỏ qua.

Ví dụ 4:

对冷链企业来说，备用电源非常重要。
Duì lěngliàn qǐyè lái shuō, bèiyòng diànyuán fēicháng zhòngyào.
Đối với doanh nghiệp chuỗi lạnh, nguồn điện dự phòng rất quan trọng.

Ví dụ 5:

对这个项目来说，三个月交付完全可以接受。
Duì zhè ge xiàngmù lái shuō, sān ge yuè jiāofù wánquán kěyǐ jiēshòu.
Đối với dự án này, bàn giao trong ba tháng hoàn toàn có thể chấp nhận.

13 – 如果……就……

Công thức:

如果 + A，就 + B

Ví dụ 1:

如果未来增加生产线，就需要更大的电力容量。
Rúguǒ wèilái zēngjiā shēngchǎnxiàn, jiù xūyào gèng dà de diànlì róngliàng.
Nếu tương lai tăng dây chuyền sản xuất thì cần công suất điện lớn hơn.

Ví dụ 2:

如果厂房能够快速交付，就可以提前安装设备。
Rúguǒ chǎngfáng nénggòu kuàisù jiāofù, jiù kěyǐ tíqián ānzhuāng shèbèi.
Nếu nhà xưởng có thể bàn giao nhanh thì có thể lắp thiết bị sớm.

Ví dụ 3:

如果需要大型设备，就要提高地面承重。
Rúguǒ xūyào dàxíng shèbèi, jiù yào tígāo dìmiàn chéngzhòng.
Nếu cần thiết bị lớn thì phải tăng tải trọng sàn.

Ví dụ 4:

如果每天有很多集装箱车进出，就要重点检查厂区道路。
Rúguǒ měitiān yǒu hěn duō jízhuāngxiāng chē jìnchū, jiù yào zhòngdiǎn jiǎnchá chǎngqū dàolù.
Nếu mỗi ngày có nhiều xe container ra vào thì phải tập trung kiểm tra đường trong khu.

Ví dụ 5:

如果现成厂房不能满足要求，就可以考虑定制厂房。
Rúguǒ xiànchéng chǎngfáng bù néng mǎnzú yāoqiú, jiù kěyǐ kǎolǜ dìngzhì chǎngfáng.
Nếu nhà xưởng có sẵn không đáp ứng yêu cầu thì có thể cân nhắc nhà xưởng tùy chỉnh.

14 – 虽然……但是……

Công thức:

虽然 + A，但是 + B

Ví dụ 1:

虽然B的租金比A高，但是技术条件更好。
Suīrán B de zūjīn bǐ A gāo, dànshì jìshù tiáojiàn gèng hǎo.
Mặc dù giá thuê B cao hơn A nhưng điều kiện kỹ thuật tốt hơn.

Ví dụ 2:

虽然A交付很快，但是扩张空间比较有限。
Suīrán A jiāofù hěn kuài, dànshì kuòzhāng kōngjiān bǐjiào yǒuxiàn.
Mặc dù A bàn giao rất nhanh nhưng không gian mở rộng tương đối hạn chế.

Ví dụ 3:

虽然C可以完全定制，但是建设周期比较长。
Suīrán C kěyǐ wánquán dìngzhì, dànshì jiànshè zhōuqī bǐjiào cháng.
Mặc dù C có thể tùy chỉnh hoàn toàn nhưng thời gian xây dựng khá dài.

Ví dụ 4:

虽然仓库面积够大，但是装卸平台数量还不够。
Suīrán cāngkù miànjī gòu dà, dànshì zhuāngxiè píngtái shùliàng hái bú gòu.
Mặc dù diện tích kho đủ lớn nhưng số bệ bốc dỡ vẫn chưa đủ.

Ví dụ 5:

虽然园区离港口比较远，但是靠近高速公路。
Suīrán yuánqū lí gǎngkǒu bǐjiào yuǎn, dànshì kàojìn gāosù gōnglù.
Mặc dù khu công nghiệp khá xa cảng nhưng gần cao tốc.

15 – 不但……还……

Công thức:

A 不但……，还……

Ví dụ 1:

B不但电力充足，还离高速公路最近。
B bùdàn diànlì chōngzú, hái lí gāosù gōnglù zuì jìn.
B không chỉ có điện dư dả mà còn gần cao tốc nhất.

Ví dụ 2:

这个园区不但有污水处理厂，还有员工宿舍和食堂。
Zhè ge yuánqū bùdàn yǒu wūshuǐ chǔlǐchǎng, hái yǒu yuángōng sùshè hé shítáng.
Khu này không chỉ có nhà máy xử lý nước thải mà còn có ký túc xá và nhà ăn.

Ví dụ 3:

C不但可以定制净高，还可以定制承重和柱距。
C bùdàn kěyǐ dìngzhì jìnggāo, hái kěyǐ dìngzhì chéngzhòng hé zhùjù.
C không chỉ có thể tùy chỉnh chiều cao mà còn tùy chỉnh tải trọng và khoảng cách cột.

Ví dụ 4:

物流中心不但可以仓储，还可以分拣和配送。
Wùliú zhōngxīn bùdàn kěyǐ cāngchǔ, hái kěyǐ fēnjiǎn hé pèisòng.
Trung tâm logistics không chỉ có thể lưu kho mà còn có thể phân loại và phân phối.

Ví dụ 5:

这个厂房不但可以生产，还可以设置仓库和办公区。
Zhè ge chǎngfáng bùdàn kěyǐ shēngchǎn, hái kěyǐ shèzhì cāngkù hé bàngōngqū.
Nhà xưởng này không chỉ có thể sản xuất mà còn có thể bố trí kho và văn phòng.

16 – 越……越……

Công thức:

越 + A，越 + B

Ví dụ 1:

物流距离越短，运输成本通常越低。
Wùliú jùlí yuè duǎn, yùnshū chéngběn tōngcháng yuè dī.
Khoảng cách logistics càng ngắn thì chi phí vận tải thường càng thấp.

Ví dụ 2:

柱距越大，生产线布局越灵活。
Zhùjù yuè dà, shēngchǎnxiàn bùjú yuè línghuó.
Khoảng cách cột càng lớn thì bố trí dây chuyền càng linh hoạt.

Ví dụ 3:

生产规模越大，需要的电力容量越高。
Shēngchǎn guīmó yuè dà, xūyào de diànlì róngliàng yuè gāo.
Quy mô sản xuất càng lớn thì công suất điện cần càng cao.

Ví dụ 4:

员工越多，办公和生活配套需求越大。
Yuángōng yuè duō, bàngōng hé shēnghuó pèitào xūqiú yuè dà.
Nhân viên càng nhiều thì nhu cầu văn phòng và tiện ích sinh hoạt càng lớn.

Ví dụ 5:

自动化程度越高，对电力和设备条件的要求可能越高。
Zìdònghuà chéngdù yuè gāo, duì diànlì hé shèbèi tiáojiàn de yāoqiú kěnéng yuè gāo.
Mức độ tự động hóa càng cao thì yêu cầu về điện và điều kiện thiết bị có thể càng cao.

17 – 一方面……另一方面……

Công thức:

一方面 + A，另一方面 + B

Ví dụ 1:

一方面A可以快速交付，另一方面扩张空间比较有限。
Yì fāngmiàn A kěyǐ kuàisù jiāofù, lìng yì fāngmiàn kuòzhāng kōngjiān bǐjiào yǒuxiàn.
Một mặt A có thể bàn giao nhanh, mặt khác không gian mở rộng khá hạn chế.

Ví dụ 2:

一方面B的租金更高，另一方面技术条件也更好。
Yì fāngmiàn B de zūjīn gèng gāo, lìng yì fāngmiàn jìshù tiáojiàn yě gèng hǎo.
Một mặt giá thuê B cao hơn, mặt khác điều kiện kỹ thuật cũng tốt hơn.

Ví dụ 3:

一方面C可以完全定制，另一方面需要签更长的租约。
Yì fāngmiàn C kěyǐ wánquán dìngzhì, lìng yì fāngmiàn xūyào qiān gèng cháng de zūyuē.
Một mặt C có thể tùy chỉnh hoàn toàn, mặt khác phải ký hợp đồng dài hơn.

Ví dụ 4:

一方面靠近港口可以降低部分物流时间，另一方面也要看高速公路条件。
Yì fāngmiàn kàojìn gǎngkǒu kěyǐ jiàngdī bùfen wùliú shíjiān, lìng yì fāngmiàn yě yào kàn gāosù gōnglù tiáojiàn.
Một mặt gần cảng có thể giảm một phần thời gian logistics, mặt khác vẫn phải xem điều kiện cao tốc.

Ví dụ 5:

一方面要控制租金，另一方面不能降低厂房技术要求。
Yì fāngmiàn yào kòngzhì zūjīn, lìng yì fāngmiàn bù néng jiàngdī chǎngfáng jìshù yāoqiú.
Một mặt phải kiểm soát tiền thuê, mặt khác không thể hạ yêu cầu kỹ thuật nhà xưởng.

18 – 从……来看

Công thức:

从 + tiêu chí + 来看，……

Ví dụ 1:

从生产需求来看，B更合适。
Cóng shēngchǎn xūqiú lái kàn, B gèng héshì.
Xét từ nhu cầu sản xuất, B phù hợp hơn.

Ví dụ 2:

从交付时间来看，A最有优势。
Cóng jiāofù shíjiān lái kàn, A zuì yǒu yōushì.
Xét về thời gian bàn giao, A có lợi thế nhất.

Ví dụ 3:

从长期扩张来看，C最灵活。
Cóng chángqī kuòzhāng lái kàn, C zuì línghuó.
Xét về mở rộng dài hạn, C linh hoạt nhất.

Ví dụ 4:

从物流条件来看，B最好。
Cóng wùliú tiáojiàn lái kàn, B zuì hǎo.
Xét về điều kiện logistics, B tốt nhất.

Ví dụ 5:

从长期运营成本来看，不能只比较每平方米租金。
Cóng chángqī yùnyíng chéngběn lái kàn, bù néng zhǐ bǐjiào měi píngfāngmǐ zūjīn.
Xét về chi phí vận hành dài hạn, không thể chỉ so sánh giá thuê trên mỗi mét vuông.

BÀI VĂN TỔNG HỢP

制造企业选择厂房时应该考虑哪些因素？

制造企业选择厂房时，不能只看租金和面积。对于生产企业来说，厂房是否真正合适，与生产工艺、设备、电力、供水、物流、消防、污水处理和未来扩张都有直接关系。

Zhìzào qǐyè xuǎnzé chǎngfáng shí, bù néng zhǐ kàn zūjīn hé miànjī. Duì yú shēngchǎn qǐyè lái shuō, chǎngfáng shìfǒu zhēnzhèng héshì, yǔ shēngchǎn gōngyì, shèbèi, diànlì, gōngshuǐ, wùliú, xiāofáng, wūshuǐ chǔlǐ hé wèilái kuòzhāng dōu yǒu zhíjiē guānxì.

Khi doanh nghiệp sản xuất lựa chọn nhà xưởng, không thể chỉ nhìn giá thuê và diện tích. Đối với doanh nghiệp sản xuất, nhà xưởng có thực sự phù hợp hay không liên quan trực tiếp tới quy trình sản xuất, thiết bị, điện, nước, logistics, PCCC, xử lý nước thải và kế hoạch mở rộng tương lai.

When a manufacturing company selects a factory, it should not consider only rent and area. Whether a facility is truly suitable depends directly on production processes, equipment, electricity, water supply, logistics, fire protection, wastewater treatment, and future expansion.

首先，要确认企业生产什么产品，采用什么生产工艺，有多少条生产线，每个月计划生产多少产品。不同的产品和生产工艺，对厂房的净高、柱距和地面承重可能有完全不同的要求。

Shǒuxiān, yào quèrèn qǐyè shēngchǎn shénme chǎnpǐn, cǎiyòng shénme shēngchǎn gōngyì, yǒu duōshao tiáo shēngchǎnxiàn, měi ge yuè jìhuà shēngchǎn duōshao chǎnpǐn. Bùtóng de chǎnpǐn hé shēngchǎn gōngyì, duì chǎngfáng de jìnggāo, zhùjù hé dìmiàn chéngzhòng kěnéng yǒu wánquán bùtóng de yāoqiú.

Trước tiên cần xác nhận doanh nghiệp sản xuất sản phẩm gì, sử dụng quy trình nào, có bao nhiêu dây chuyền và mỗi tháng dự kiến sản xuất bao nhiêu. Các sản phẩm và quy trình khác nhau có thể có yêu cầu hoàn toàn khác nhau về chiều cao thông thủy, khoảng cách cột và tải trọng sàn.

First, the company must clarify what products it manufactures, what processes it uses, how many production lines it operates, and its planned monthly output. Different products and processes may require completely different clear heights, column spacing, and floor loading.

其次，要确认电力需求。制造企业的电力需求通常比普通办公室大得多。如果企业第一阶段需要两千五百千伏安，但是未来扩张以后需要三千五百千伏安，那么只能够提供两千八百千伏安的厂房可能只能满足短期需求。

Qícì, yào quèrèn diànlì xūqiú. Zhìzào qǐyè de diànlì xūqiú tōngcháng bǐ pǔtōng bàngōngshì dà de duō. Rúguǒ qǐyè dì yī jiēduàn xūyào liǎngqiān wǔbǎi qiānfú’ān, dànshì wèilái kuòzhāng yǐhòu xūyào sānqiān wǔbǎi qiānfú’ān, nàme zhǐ nénggòu tígōng liǎngqiān bābǎi qiānfú’ān de chǎngfáng kěnéng zhǐ néng mǎnzú duǎnqī xūqiú.

Tiếp theo cần xác nhận nhu cầu điện. Nhu cầu điện của doanh nghiệp sản xuất thường lớn hơn nhiều so với văn phòng thông thường. Nếu giai đoạn đầu cần 2.500 kVA nhưng sau mở rộng cần 3.500 kVA thì nhà xưởng chỉ có thể cung cấp 2.800 kVA có thể chỉ đáp ứng nhu cầu ngắn hạn.

Second, electrical demand must be confirmed. Manufacturing companies usually need far more power than ordinary offices. If the company requires 2,500 kVA initially but 3,500 kVA after expansion, a factory capable of supplying only 2,800 kVA may satisfy only short-term needs.

供水和污水处理也不能忽视。如果企业每天需要一百八十立方米工业用水，同时产生一百二十立方米工业废水，就必须确认园区的供水和污水处理能力有足够余量。

Gōngshuǐ hé wūshuǐ chǔlǐ yě bù néng hūshì. Rúguǒ qǐyè měitiān xūyào yìbǎi bāshí lìfāngmǐ gōngyè yòngshuǐ, tóngshí chǎnshēng yìbǎi èrshí lìfāngmǐ gōngyè fèishuǐ, jiù bìxū quèrèn yuánqū de gōngshuǐ hé wūshuǐ chǔlǐ nénglì yǒu zúgòu yúliàng.

Cấp nước và xử lý nước thải cũng không thể bỏ qua. Nếu doanh nghiệp cần 180 m³ nước công nghiệp mỗi ngày và đồng thời phát sinh 120 m³ nước thải thì phải xác nhận khu công nghiệp có đủ dư địa cấp nước và xử lý nước thải.

Water supply and wastewater treatment cannot be ignored either. If a company needs 180 cubic meters of industrial water per day and generates 120 cubic meters of wastewater, the industrial park must have sufficient water and wastewater-treatment capacity.

物流条件同样非常重要。对于每天有二十到三十辆次集装箱车进出的企业来说，厂房离高速公路有多远、道路够不够宽、集装箱车辆能不能方便转弯、有没有装卸平台，都会影响长期物流效率。

Wùliú tiáojiàn tóngyàng fēicháng zhòngyào. Duì yú měitiān yǒu èrshí dào sānshí liàngcì jízhuāngxiāng chē jìnchū de qǐyè lái shuō, chǎngfáng lí gāosù gōnglù yǒu duō yuǎn, dàolù gòu bú gòu kuān, jízhuāngxiāng chēliàng néng bu néng fāngbiàn zhuǎnwān, yǒu méiyǒu zhuāngxiè píngtái, dōu huì yǐngxiǎng chángqī wùliú xiàolǜ.

Điều kiện logistics cũng rất quan trọng. Đối với doanh nghiệp có 20–30 lượt xe container mỗi ngày, khoảng cách từ nhà xưởng tới cao tốc, độ rộng đường, khả năng quay đầu xe container và việc có bệ bốc dỡ hay không đều ảnh hưởng hiệu quả logistics dài hạn.

Logistics conditions are equally important. For a company with 20–30 container-truck movements per day, distance to the expressway, road width, truck turning conditions, and loading docks all affect long-term logistics efficiency.

企业还要比较现成厂房和定制厂房。现成厂房最大的优势是交付快，可以尽早安装设备和开始生产。定制厂房最大的优势是可以根据生产工艺设计净高、承重、柱距、电力和厂区布局，但是建设周期更长，而且通常需要更长期的租赁承诺。

Qǐyè hái yào bǐjiào xiànchéng chǎngfáng hé dìngzhì chǎngfáng. Xiànchéng chǎngfáng zuì dà de yōushì shì jiāofù kuài, kěyǐ jǐnzǎo ānzhuāng shèbèi hé kāishǐ shēngchǎn. Dìngzhì chǎngfáng zuì dà de yōushì shì kěyǐ gēnjù shēngchǎn gōngyì shèjì jìnggāo, chéngzhòng, zhùjù, diànlì hé chǎngqū bùjú, dànshì jiànshè zhōuqī gèng cháng, érqiě tōngcháng xūyào gèng chángqī de zūlìn chéngnuò.

Doanh nghiệp còn phải so sánh nhà xưởng có sẵn và nhà xưởng xây theo yêu cầu. Ưu điểm lớn nhất của xưởng có sẵn là bàn giao nhanh, có thể sớm lắp thiết bị và sản xuất. Ưu điểm lớn nhất của xưởng tùy chỉnh là có thể thiết kế chiều cao, tải trọng, khoảng cách cột, điện và bố trí khu nhà máy theo quy trình, nhưng thời gian xây dựng dài hơn và thường đòi hỏi cam kết thuê lâu hơn.

Companies must also compare ready-built and build-to-suit factories. Ready-built factories offer faster delivery and earlier equipment installation, while build-to-suit facilities can be designed around production processes, clear height, loading, column spacing, electrical requirements, and site layout. However, they take longer to construct and usually require longer lease commitments.

总的来说，选择工业房地产不能只寻找租金最低或者面积最大的项目。真正适合制造企业的厂房，应该能够同时满足生产工艺、技术条件、基础设施、物流条件、交付时间、扩张空间和长期运营需求。

Zǒng de lái shuō, xuǎnzé gōngyè fángdìchǎn bù néng zhǐ xúnzhǎo zūjīn zuì dī huòzhě miànjī zuì dà de xiàngmù. Zhēnzhèng shìhé zhìzào qǐyè de chǎngfáng, yīnggāi nénggòu tóngshí mǎnzú shēngchǎn gōngyì, jìshù tiáojiàn, jīchǔ shèshī, wùliú tiáojiàn, jiāofù shíjiān, kuòzhāng kōngjiān hé chángqī yùnyíng xūqiú.

Nhìn chung, lựa chọn bất động sản công nghiệp không thể chỉ tìm dự án có giá thuê thấp nhất hoặc diện tích lớn nhất. Một nhà xưởng thực sự phù hợp với doanh nghiệp sản xuất phải đồng thời đáp ứng quy trình sản xuất, điều kiện kỹ thuật, hạ tầng, logistics, thời gian bàn giao, không gian mở rộng và nhu cầu vận hành dài hạn.

Overall, industrial real estate selection should not focus only on the lowest rent or largest area. A factory truly suitable for a manufacturer should simultaneously meet production-process, technical, infrastructure, logistics, delivery-time, expansion, and long-term operating requirements.

BÀI TẬP CỦNG CỐ

Bài tập 01 – Điền từ

Từ cho sẵn:

厂房、仓库、工业园区、净高、地面承重、电力容量、污水处理、物流中心、冷库、工业用地

A. 这块________面积是两万平方米。

B. 企业计划在这个________里建立生产基地。

C. 生产车间的________不能低于十米。

D. 大型设备对________要求比较高。

E. 第一阶段需要2,500 kVA的________。

F. 园区必须有稳定的________系统。

G. 原材料主要存放在________里。

H. 生鲜食品需要使用________。

I. 这个________负责仓储、分拣和配送。

J. 企业需要租八千平方米的________。

Bài tập 02 – Chọn 比 hoặc 没有

A. B________A的厂房面积大。

B. C________A交付得快。

C. B________A离高速公路近。

D. A的电力容量________B大。

E. C的土地面积________B大。

Bài tập 03 – Dùng 达到

A. B的电力容量________4,000 kVA。

B. B的地面承重________3吨/平方米。

C. 企业员工人数未来可能________480人。

D. 厂房净高________12米。

E. 污水处理能力________220立方米/天。

Bài tập 04 – Dùng 满足……要求

A. B的电力容量 / 企业扩张后的电力需求

B. A的厂房面积 / 第一阶段生产需求

C. C的定制能力 / 特殊生产工艺

D. B的污水处理能力 / 每天120立方米工业废水

Bài tập 05 – Dùng 符合……条件

A. B / 企业长期扩张

B. A / 快速投产

C. 这个园区 / 外资企业选址

D. 这块土地 / 建设生产基地

Bài tập 06 – 按照……计算

A. 7.800 m² × 28 NDT/m²/tháng

B. 9.200 m² × 32 NDT/m²/tháng

Viết thành câu tiếng Trung hoàn chỉnh.

Bài tập 07 – 虽然……但是……

A. A交付快 / 扩张空间有限

B. B租金高 / 技术条件好

C. C可以定制 / 建设周期长

D. 园区离港口远一点 / 靠近高速公路

Bài tập 08 – 如果……就……

A. 增加生产线 / 需要更大的电力容量

B. 设备很重 / 需要更高的地面承重

C. 要快速投产 / 优先考虑A

D. 现成厂房不能满足要求 / 考虑定制厂房

Bài tập 09 – Đọc dữ liệu A–B–C

Trả lời bằng tiếng Trung:

A的厂房面积是多少？

B的厂房面积是多少？

C计划建设多少平方米厂房？

A的电力容量是多少？

B的电力容量是多少？

C的电力容量最高可以建设到多少？

哪一个方案交付最快？

哪一个方案离高速公路最近？

哪一个方案的土地面积最大？

哪一个方案最适合长期定制？

哪一个方案比较适合企业目前的综合需求？

Bài tập 10 – Dịch Trung – Việt

A. 这栋厂房的净高是十二米。

B. 地面承重达到每平方米三吨。

C. 园区可以提供稳定的工业用电。

D. 污水处理能力是每天二百二十立方米。

E. B距离高速公路入口只有二点五公里。

F. A一个月以内可以交付。

G. C的建设周期预计是八到十个月。

H. 如果未来增加生产线，就需要更大的电力容量。

I. 虽然B的租金比较高，但是技术条件更好。

J. 综合来看，B是比较均衡的方案。

Bài tập 11 – Dịch Việt – Trung

A. Doanh nghiệp sản xuất linh kiện điện tử.

B. Giai đoạn đầu có 320 nhân viên.

C. Sau hai năm dự kiến tăng lên 480 người.

D. Nhà xưởng cần khoảng 7.000–10.000 m².

E. Kho cần khoảng 2.000–3.000 m².

F. Chiều cao thông thủy không thấp hơn 10 m.

G. Tải trọng sàn không thấp hơn 2 tấn/m².

H. Giai đoạn đầu cần công suất điện 2.500 kVA.

I. Mỗi ngày phát sinh khoảng 120 m³ nước thải công nghiệp.

J. Nhà xưởng B gần cao tốc nhất.

K. Nhà xưởng A bàn giao nhanh nhất.

L. Nhà xưởng C có khả năng tùy chỉnh mạnh nhất.

ĐÁP ÁN

Đáp án Bài 01

A. 工业用地

B. 工业园区

C. 净高

D. 地面承重

E. 电力容量

F. 污水处理

G. 仓库

H. 冷库

I. 物流中心

J. 厂房

Đáp án Bài 02

A. 比

B. 没有

C. 比

D. 没有

E. 比

Hoàn chỉnh:

B比A的厂房面积大。

C没有A交付得快。

B比A离高速公路近。

A的电力容量没有B大。

C的土地面积比B大。

Đáp án Bài 03

B的电力容量达到四千千伏安。

B的地面承重达到每平方米三吨。

企业员工人数未来可能达到四百八十人。

厂房净高达到十二米。

污水处理能力达到每天二百二十立方米。

Đáp án Bài 04

B的电力容量可以满足企业扩张后的电力需求。

A的厂房面积可以满足第一阶段生产需求。

C的定制能力可以满足特殊生产工艺的要求。

B的污水处理能力可以满足每天一百二十立方米工业废水的处理要求。

Đáp án Bài 05

B比较符合企业长期扩张的条件。

A符合快速投产的条件。

这个园区符合外资企业的选址条件。

这块土地符合建设生产基地的条件。

Đáp án Bài 06

按照每平方米每月二十八元计算，七千八百平方米厂房每月基础租金是二十一万八千四百元。

按照每平方米每月三十二元计算，九千二百平方米厂房每月基础租金是二十九万四千四百元。

Đáp án Bài 07

虽然A交付很快，但是扩张空间比较有限。

虽然B的租金比较高，但是技术条件更好。

虽然C可以定制，但是建设周期比较长。

虽然园区离港口远一点，但是靠近高速公路。

Đáp án Bài 08

如果增加生产线，就需要更大的电力容量。

如果设备很重，就需要更高的地面承重。

如果要快速投产，就可以优先考虑A。

如果现成厂房不能满足要求，就可以考虑定制厂房。

Đáp án Bài 09

A的厂房面积是七千八百平方米。

B的厂房面积是九千二百平方米。

C计划建设一万平方米厂房。

A的电力容量是两千八百千伏安。

B的电力容量是四千千伏安。

C的电力容量最高可以建设到五千千伏安。

A交付最快。

B离高速公路最近。

C的土地面积最大。

C最适合长期定制。

按照目前的综合需求，B比较合适。

Đáp án Bài 10

A. Nhà xưởng này có chiều cao thông thủy 12 m.

B. Tải trọng sàn đạt 3 tấn/m².

C. Khu công nghiệp có thể cung cấp nguồn điện công nghiệp ổn định.

D. Năng lực xử lý nước thải là 220 m³/ngày.

E. B chỉ cách lối vào cao tốc 2,5 km.

F. A có thể bàn giao trong vòng một tháng.

G. Thời gian xây dựng của C dự kiến 8–10 tháng.

H. Nếu tương lai tăng dây chuyền sản xuất thì cần công suất điện lớn hơn.

I. Mặc dù giá thuê của B khá cao nhưng điều kiện kỹ thuật tốt hơn.

J. Xét tổng thể, B là phương án tương đối cân bằng.

Đáp án Bài 11

A. 企业生产电子零部件。

B. 第一阶段有三百二十名员工。

C. 两年以后预计增加到四百八十人。

D. 厂房需要大约七千到一万平方米。

E. 仓库需要大约两千到三千平方米。

F. 厂房净高不能低于十米。

G. 地面承重不能低于每平方米两吨。

H. 第一阶段需要两千五百千伏安的电力容量。

I. 每天大约产生一百二十立方米工业废水。

J. 厂房B离高速公路最近。

K. 厂房A交付最快。

L. 厂房C的定制能力最强。

PHƯƠNG PHÁP GHI NHỚ

生产产品 → 生产工艺
Shēngchǎn chǎnpǐn → shēngchǎn gōngyì
Sản phẩm → quy trình sản xuất

生产工艺 → 厂房技术条件
Shēngchǎn gōngyì → chǎngfáng jìshù tiáojiàn
Quy trình → điều kiện kỹ thuật xưởng

员工人数 → 厂房和办公面积
Yuángōng rénshù → chǎngfáng hé bàngōng miànjī
Số nhân viên → diện tích xưởng và văn phòng

产能 → 生产线数量
Chǎnnéng → shēngchǎnxiàn shùliàng
Công suất → số dây chuyền

生产设备 → 地面承重
Shēngchǎn shèbèi → dìmiàn chéngzhòng
Thiết bị → tải trọng sàn

设备高度 → 厂房净高
Shèbèi gāodù → chǎngfáng jìnggāo
Chiều cao thiết bị → chiều cao nhà xưởng

生产线布局 → 柱距
Shēngchǎnxiàn bùjú → zhùjù
Bố trí dây chuyền → khoảng cách cột

用电设备 → 电力容量
Yòngdiàn shèbèi → diànlì róngliàng
Thiết bị điện → công suất điện

生产工艺 → 用水量
Shēngchǎn gōngyì → yòngshuǐliàng
Quy trình → nhu cầu nước

工业废水 → 污水处理能力
Gōngyè fèishuǐ → wūshuǐ chǔlǐ nénglì
Nước thải → năng lực xử lý

原材料运输 → 高速公路和港口
Yuáncáiliào yùnshū → gāosù gōnglù hé gǎngkǒu
Vận chuyển nguyên liệu → cao tốc và cảng

成品运输 → 物流中心
Chéngpǐn yùnshū → wùliú zhōngxīn
Vận chuyển thành phẩm → trung tâm logistics

集装箱车辆 → 厂区道路和装卸平台
Jízhuāngxiāng chēliàng → chǎngqū dàolù hé zhuāngxiè píngtái
Xe container → đường nội khu và sàn bốc dỡ

现成厂房 → 快速投产
Xiànchéng chǎngfáng → kuàisù tóuchǎn
Xưởng có sẵn → đi vào sản xuất nhanh

定制厂房 → 更符合生产工艺
Dìngzhì chǎngfáng → gèng fúhé shēngchǎn gōngyì
Xưởng tùy chỉnh → phù hợp công nghệ hơn

租金 + 物流成本 + 基础设施成本 → 长期运营成本
Zūjīn + wùliú chéngběn + jīchǔ shèshī chéngběn → chángqī yùnyíng chéngběn
Tiền thuê + logistics + hạ tầng → chi phí vận hành dài hạn

TỔNG KẾT BÀI 07

工业房地产 không chỉ là 土地、厂房 hoặc 仓库. Đối với doanh nghiệp sản xuất, đây là toàn bộ hệ thống bao gồm:

工业用地

工业园区

厂房

仓库

物流中心

冷库

供电

供水

排水

污水处理

消防

道路

物流

劳动力

产业配套

Khi tư vấn doanh nghiệp tìm nhà xưởng, phải xác nhận:

生产什么产品

采用什么生产工艺

预计产能

员工人数

班次

土地面积

厂房面积

仓库面积

办公面积

净高

柱距

地面承重

电力容量

用水量

工业废水量

消防要求

集装箱车辆数量

距离高速公路

距离港口

距离机场

交付时间

租期

扩张空间

长期运营成本

Đối với bộ dữ liệu trong bài:

厂房A có diện tích xưởng 7.800 m², kho 2.100 m², văn phòng 900 m², chiều cao 10 m, tải trọng 2 tấn/m², điện 2.800 kVA và có thể bàn giao trong một tháng. Ưu điểm mạnh nhất là tốc độ đi vào sử dụng.

厂房B có diện tích xưởng 9.200 m², kho 2.800 m², văn phòng 1.100 m², chiều cao 12 m, tải trọng 3 tấn/m², điện 4.000 kVA, cách cao tốc 2,5 km và bàn giao trong ba tháng. Đây là phương án cân bằng tốt giữa kỹ thuật, logistics, thời gian và khả năng mở rộng.

厂房C là Build-to-Suit với 25.000 m² đất, dự kiến 10.000 m² xưởng, 3.000 m² kho, 1.200 m² văn phòng, có thể tùy chỉnh chiều cao 10–14 m, tải trọng 2–5 tấn/m² và điện tới 5.000 kVA. Ưu điểm mạnh nhất là khả năng tùy chỉnh và mở rộng dài hạn, nhưng thời gian xây dựng 8–10 tháng và thời hạn thuê tối thiểu 10 năm khiến phương án này phù hợp hơn với chiến lược dài hạn.

Nguyên tắc quan trọng nhất:

选择工业房地产不能只看租金。

Lựa chọn bất động sản công nghiệp không thể chỉ nhìn giá thuê.

选择厂房不能只看面积。

Chọn nhà xưởng không thể chỉ nhìn diện tích.

真正适合制造企业的厂房，必须同时满足生产工艺、技术条件、基础设施、物流条件、交付时间、扩张空间和长期运营需求。

Một nhà xưởng thực sự phù hợp với doanh nghiệp sản xuất phải đồng thời đáp ứng quy trình sản xuất, điều kiện kỹ thuật, hạ tầng, logistics, thời gian bàn giao, không gian mở rộng và nhu cầu vận hành dài hạn.