Giáo trình Hán ngữ Bất động sản quyển 4 Tác giả Nguyễn Minh Vũ

KIẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

房地产基础知识

BÀI 04 – THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – 房地产市场

房地产市场

Fángdìchǎn shìchǎng

Bài học này tập trung vào cách quan sát và phân tích một thị trường bất động sản bằng tiếng Trung thông qua những chỉ tiêu cơ bản nhất gồm 供应、需求、售价、租金、成交量、新增供应、库存、买方市场、卖方市场、价格上涨、价格下降 và 市场流动性.

Cách dùng Giáo trình Hán ngữ Bất động sản quyển 4 Tác giả Nguyễn Minh Vũ

Điểm quan trọng nhất của bài học là học viên không được nhìn một chỉ tiêu riêng lẻ rồi vội vàng kết luận toàn bộ thị trường. Giá tăng chưa chắc đồng nghĩa với thanh khoản tốt. Lượng giao dịch tăng chưa chắc tồn kho giảm. Nguồn cung tăng cũng chưa chắc giá giảm ngay. Khi phân tích thị trường, cần kết hợp nhiều dữ liệu cùng lúc.

Bài học sử dụng xuyên suốt bộ dữ liệu mô phỏng 新城住宅市场 – Thị trường nhà ở Tân Thành để học viên thực hành cách đọc số liệu, so sánh hai kỳ và phân tích mối quan hệ giữa cung, cầu, giá, giao dịch, tồn kho và thanh khoản.

01. TỪ VỰNG THEO CHỦ ĐỀ

01.01 – Nhóm khái niệm thị trường

房地产市场 – fángdìchǎn shìchǎng – real estate market – thị trường bất động sản

市场 – shìchǎng – market – thị trường

市场行情 – shìchǎng hángqíng – market conditions – tình hình thị trường

市场趋势 – shìchǎng qūshì – market trend – xu hướng thị trường

市场变化 – shìchǎng biànhuà – market change – biến động thị trường

市场活跃 – shìchǎng huóyuè – active market – thị trường sôi động

市场低迷 – shìchǎng dīmí – weak market – thị trường trầm lắng

市场回升 – shìchǎng huíshēng – market recovery – thị trường phục hồi

市场调整 – shìchǎng tiáozhěng – market adjustment – thị trường điều chỉnh

市场稳定 – shìchǎng wěndìng – stable market – thị trường ổn định

01.02 – Nhóm chủ thể thị trường

买方 – mǎifāng – buyer side – bên mua

卖方 – màifāng – seller side – bên bán

买家 – mǎijiā – buyer – người mua

卖家 – màijiā – seller – người bán

房东 – fángdōng – landlord – chủ nhà cho thuê

租客 – zūkè – tenant – người thuê

开发商 – kāifāshāng – developer – chủ đầu tư

房地产经纪人 – fángdìchǎn jīngjìrén – real estate agent – môi giới bất động sản

投资者 – tóuzīzhě – investor – nhà đầu tư

银行 – yínháng – bank – ngân hàng

金融机构 – jīnróng jīgòu – financial institution – tổ chức tài chính

01.03 – Nhóm loại hình thị trường

新房市场 – xīnfáng shìchǎng – new-home market – thị trường nhà mới

二手房市场 – èrshǒufáng shìchǎng – secondary housing market – thị trường nhà thứ cấp

住宅市场 – zhùzhái shìchǎng – residential market – thị trường nhà ở

商业地产市场 – shāngyè dìchǎn shìchǎng – commercial property market – thị trường bất động sản thương mại

工业地产市场 – gōngyè dìchǎn shìchǎng – industrial real estate market – thị trường bất động sản công nghiệp

租赁市场 – zūlìn shìchǎng – rental market – thị trường cho thuê

01.04 – Nhóm cung

供应 – gōngyìng – supply – nguồn cung

供给 – gōngjǐ – supply – cung

供应量 – gōngyìngliàng – supply volume – lượng cung

房地产供应 – fángdìchǎn gōngyìng – real estate supply – nguồn cung bất động sản

住房供应 – zhùfáng gōngyìng – housing supply – nguồn cung nhà ở

新房供应 – xīnfáng gōngyìng – new-home supply – nguồn cung nhà mới

土地供应 – tǔdì gōngyìng – land supply – nguồn cung đất

房源 – fángyuán – property listings – nguồn hàng bất động sản

可售房源 – kěshòu fángyuán – properties available for sale – nguồn hàng có thể bán

可租房源 – kězū fángyuán – properties available for rent – nguồn hàng có thể cho thuê

供应增加 – gōngyìng zēngjiā – supply increases – nguồn cung tăng

供应减少 – gōngyìng jiǎnshǎo – supply decreases – nguồn cung giảm

供应充足 – gōngyìng chōngzú – abundant supply – nguồn cung dồi dào

供应不足 – gōngyìng bùzú – insufficient supply – nguồn cung thiếu

供应有限 – gōngyìng yǒuxiàn – limited supply – nguồn cung hạn chế

供应紧张 – gōngyìng jǐnzhāng – tight supply – nguồn cung căng thẳng

01.05 – Nhóm cầu

需求 – xūqiú – demand – nhu cầu

需求量 – xūqiúliàng – demand volume – lượng cầu

市场需求 – shìchǎng xūqiú – market demand – nhu cầu thị trường

购房需求 – gòufáng xūqiú – home-buying demand – nhu cầu mua nhà

住房需求 – zhùfáng xūqiú – housing demand – nhu cầu nhà ở

租房需求 – zūfáng xūqiú – rental demand – nhu cầu thuê nhà

投资需求 – tóuzī xūqiú – investment demand – nhu cầu đầu tư

自住需求 – zìzhù xūqiú – owner-occupation demand – nhu cầu tự ở

改善型住房需求 – gǎishànxíng zhùfáng xūqiú – housing upgrade demand – nhu cầu đổi sang nhà tốt hơn

需求增加 – xūqiú zēngjiā – demand increases – nhu cầu tăng

需求减少 – xūqiú jiǎnshǎo – demand decreases – nhu cầu giảm

需求旺盛 – xūqiú wàngshèng – strong demand – nhu cầu mạnh

需求稳定 – xūqiú wěndìng – stable demand – nhu cầu ổn định

需求疲软 – xūqiú píruǎn – weak demand – nhu cầu yếu

需求不足 – xūqiú bùzú – insufficient demand – nhu cầu không đủ

01.06 – Nhóm giá bán

售价 – shòujià – selling price – giá bán

平均售价 – píngjūn shòujià – average selling price – giá bán trung bình

平均价格 – píngjūn jiàgé – average price – giá trung bình

报价 – bàojià – quoted price – giá chào

挂牌价 – guàpáijià – listing price – giá niêm yết

成交价 – chéngjiāojià – transaction price – giá giao dịch

成交价格 – chéngjiāo jiàgé – transaction price – giá giao dịch thực tế

总价 – zǒngjià – total price – tổng giá

单价 – dānjià – unit price – đơn giá

每平方米售价 – měi píngfāngmǐ shòujià – selling price per square meter – giá bán trên mỗi mét vuông

议价 – yìjià – negotiate price – thương lượng giá

议价能力 – yìjià nénglì – bargaining power – năng lực thương lượng giá

议价空间 – yìjià kōngjiān – room for negotiation – khoảng thương lượng giá

01.07 – Nhóm giá thuê

租金 – zūjīn – rent – tiền thuê

月租金 – yuè zūjīn – monthly rent – tiền thuê hàng tháng

年租金 – nián zūjīn – annual rent – tiền thuê hàng năm

平均租金 – píngjūn zūjīn – average rent – tiền thuê trung bình

每平方米租金 – měi píngfāngmǐ zūjīn – rent per square meter – tiền thuê mỗi mét vuông

住宅租金 – zhùzhái zūjīn – residential rent – tiền thuê nhà ở

商铺租金 – shāngpù zūjīn – retail rent – tiền thuê cửa hàng

办公室租金 – bàngōngshì zūjīn – office rent – tiền thuê văn phòng

厂房租金 – chǎngfáng zūjīn – factory rent – tiền thuê nhà xưởng

仓库租金 – cāngkù zūjīn – warehouse rent – tiền thuê kho

租金水平 – zūjīn shuǐpíng – rent level – mặt bằng giá thuê

租金收入 – zūjīn shōurù – rental income – thu nhập tiền thuê

01.08 – Nhóm giao dịch

成交 – chéngjiāo – complete a transaction – giao dịch thành công

成交量 – chéngjiāoliàng – transaction volume – lượng giao dịch

成交套数 – chéngjiāo tàoshù – number of units sold – số căn giao dịch

成交面积 – chéngjiāo miànjī – transacted area – diện tích giao dịch

成交金额 – chéngjiāo jīn’é – transaction value – tổng giá trị giao dịch

成交速度 – chéngjiāo sùdù – transaction speed – tốc độ giao dịch

成交周期 – chéngjiāo zhōuqī – transaction period – thời gian giao dịch

成交率 – chéngjiāolǜ – transaction rate – tỷ lệ giao dịch

月成交量 – yuè chéngjiāoliàng – monthly transaction volume – lượng giao dịch tháng

季度成交量 – jìdù chéngjiāoliàng – quarterly transaction volume – lượng giao dịch quý

年成交量 – nián chéngjiāoliàng – annual transaction volume – lượng giao dịch năm

01.09 – Nhóm nguồn cung mới

新增供应 – xīnzēng gōngyìng – new supply – nguồn cung mới

新增房源 – xīnzēng fángyuán – newly added listings – nguồn hàng mới

新增住宅供应 – xīnzēng zhùzhái gōngyìng – new residential supply – nguồn cung nhà ở mới

新开盘项目 – xīn kāipán xiàngmù – newly launched project – dự án mới mở bán

新上市房源 – xīn shàngshì fángyuán – newly listed property – nguồn hàng mới đưa ra thị trường

新增供应量 – xīnzēng gōngyìngliàng – new supply volume – lượng nguồn cung mới

01.10 – Nhóm tồn kho

库存 – kùcún – inventory – tồn kho

房地产库存 – fángdìchǎn kùcún – real estate inventory – tồn kho bất động sản

住宅库存 – zhùzhái kùcún – housing inventory – tồn kho nhà ở

待售房源 – dàishòu fángyuán – properties awaiting sale – nguồn hàng đang chờ bán

未售房源 – wèishòu fángyuán – unsold property – nguồn hàng chưa bán

库存量 – kùcúnliàng – inventory volume – lượng tồn kho

库存增加 – kùcún zēngjiā – inventory increases – tồn kho tăng

库存减少 – kùcún jiǎnshǎo – inventory decreases – tồn kho giảm

库存压力 – kùcún yālì – inventory pressure – áp lực tồn kho

库存积压 – kùcún jīyā – inventory accumulation – tồn kho ứ đọng

去库存 – qù kùcún – reduce inventory – giảm tồn kho

去化 – qùhuà – absorption – tiêu thụ nguồn hàng

去化速度 – qùhuà sùdù – absorption speed – tốc độ tiêu thụ

去化率 – qùhuàlǜ – absorption rate – tỷ lệ tiêu thụ

去化周期 – qùhuà zhōuqī – absorption period – thời gian tiêu thụ hàng tồn

01.11 – Nhóm thị trường người mua và người bán

买方市场 – mǎifāng shìchǎng – buyer’s market – thị trường người mua

卖方市场 – màifāng shìchǎng – seller’s market – thị trường người bán

买家选择多 – mǎijiā xuǎnzé duō – buyers have more choices – người mua có nhiều lựa chọn

卖家竞争激烈 – màijiā jìngzhēng jīliè – sellers face intense competition – người bán cạnh tranh mạnh

买家议价能力强 – mǎijiā yìjià nénglì qiáng – strong buyer bargaining power – người mua có khả năng thương lượng mạnh

卖家议价能力强 – màijiā yìjià nénglì qiáng – strong seller bargaining power – người bán có khả năng thương lượng mạnh

热门房源 – rèmén fángyuán – popular listings – nguồn hàng được săn đón

抢购 – qiǎnggòu – rush to buy – tranh mua

01.12 – Nhóm biến động giá

价格上涨 – jiàgé shàngzhǎng – price increase – giá tăng

价格下降 – jiàgé xiàjiàng – price decrease – giá giảm

房价上涨 – fángjià shàngzhǎng – housing prices rise – giá nhà tăng

房价下降 – fángjià xiàjiàng – housing prices fall – giá nhà giảm

租金上涨 – zūjīn shàngzhǎng – rent rises – giá thuê tăng

租金下降 – zūjīn xiàjiàng – rent falls – giá thuê giảm

同比上涨 – tóngbǐ shàngzhǎng – year-on-year increase – tăng so với cùng kỳ

同比下降 – tóngbǐ xiàjiàng – year-on-year decrease – giảm so với cùng kỳ

环比上涨 – huánbǐ shàngzhǎng – period-on-period increase – tăng so với kỳ trước

环比下降 – huánbǐ xiàjiàng – period-on-period decrease – giảm so với kỳ trước

涨幅 – zhǎngfú – rate of increase – mức tăng

跌幅 – diēfú – rate of decline – mức giảm

01.13 – Nhóm thanh khoản thị trường

市场流动性 – shìchǎng liúdòngxìng – market liquidity – thanh khoản thị trường

流动性高 – liúdòngxìng gāo – high liquidity – thanh khoản cao

流动性低 – liúdòngxìng dī – low liquidity – thanh khoản thấp

成交速度快 – chéngjiāo sùdù kuài – fast transaction speed – tốc độ giao dịch nhanh

成交速度慢 – chéngjiāo sùdù màn – slow transaction speed – tốc độ giao dịch chậm

成交周期短 – chéngjiāo zhōuqī duǎn – short transaction period – thời gian giao dịch ngắn

成交周期长 – chéngjiāo zhōuqī cháng – long transaction period – thời gian giao dịch dài

02. KIẾN THỨC TRỌNG TÂM VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

02.01 – 什么是房地产市场？

房地产市场是房地产买卖、租赁和投资活动发生的市场。

Fángdìchǎn shìchǎng shì fángdìchǎn mǎimài, zūlìn hé tóuzī huódòng fāshēng de shìchǎng.

Thị trường bất động sản là thị trường diễn ra các hoạt động mua bán, cho thuê và đầu tư bất động sản.

The real estate market is where property sales, leasing, and investment activities take place.

房地产市场中有买家、卖家、房东、租客、开发商、投资者、房地产经纪人、银行和其他金融机构。

Fángdìchǎn shìchǎng zhōng yǒu mǎijiā, màijiā, fángdōng, zūkè, kāifāshāng, tóuzīzhě, fángdìchǎn jīngjìrén, yínháng hé qítā jīnróng jīgòu.

Trong thị trường bất động sản có người mua, người bán, chủ nhà, người thuê, chủ đầu tư, nhà đầu tư, môi giới, ngân hàng và các tổ chức tài chính khác.

The real estate market includes buyers, sellers, landlords, tenants, developers, investors, agents, banks, and other financial institutions.

02.02 – 供应 và 供给

供应 thường được sử dụng rất tự nhiên khi nói về lượng hàng, nguồn hàng hoặc nguồn cung thực tế trên thị trường.

市场供应增加了。

Shìchǎng gōngyìng zēngjiā le.

Nguồn cung thị trường đã tăng.

Market supply has increased.

供给 thường mang sắc thái khái niệm kinh tế rộng hơn và thường xuất hiện trong các tổ hợp như 供给能力、供给结构、供给关系.

Trong bài học thực hành thị trường bất động sản, 供应 được sử dụng thường xuyên hơn khi mô tả dữ liệu thực tế như 新增供应、住房供应、土地供应.

02.03 – 需求 – Nhu cầu thị trường

需求 phản ánh lượng nhu cầu đối với một loại tài sản hoặc dịch vụ.

Trong bất động sản cần phân biệt:

自住需求 – nhu cầu mua để ở

投资需求 – nhu cầu đầu tư

租赁需求 – nhu cầu thuê

改善型住房需求 – nhu cầu đổi sang nhà ở tốt hơn

工业地产需求 – nhu cầu bất động sản công nghiệp

仓储物流需求 – nhu cầu kho vận

Nhu cầu tăng không có nghĩa chắc chắn giá sẽ tăng ngay. Cần xem nguồn cung có tăng cùng lúc hay không.

02.04 – 售价、挂牌价、报价 và 成交价

报价 là mức giá được báo ra trong quá trình trao đổi.

挂牌价 là giá đang được niêm yết khi đưa bất động sản ra thị trường.

售价 là giá bán theo nghĩa rộng.

成交价 là mức giá cuối cùng khi giao dịch được hoàn thành.

Ví dụ:

挂牌价是每平方米三万元，但是最后的成交价是每平方米两万九千元。

Nội dung liên quan: diễn đàn tiếng Trung thuộc hệ sinh thái ChineMaster EDU.

Guàpáijià shì měi píngfāngmǐ sān wàn yuán, dànshì zuìhòu de chéngjiāojià shì měi píngfāngmǐ liǎng wàn jiǔqiān yuán.

Giá niêm yết là 30.000 NDT/m², nhưng giá giao dịch cuối cùng là 29.000 NDT/m².

The listing price is RMB 30,000 per square meter, but the final transaction price is RMB 29,000 per square meter.

02.05 – 租金 – Giá thuê

租金 là chỉ tiêu quan trọng của thị trường cho thuê.

Khi phân tích giá thuê cần xem:

平均租金

每平方米租金

租赁需求

可租房源

租金收入

租金上涨

租金下降

Giá thuê có thể tăng trong khi giá bán ổn định, hoặc giá bán tăng trong khi giá thuê không tăng tương ứng. Vì vậy, thị trường bán và thị trường cho thuê phải được phân tích riêng.

02.06 – 成交量 – Lượng giao dịch

成交量 cho biết có bao nhiêu giao dịch được hoàn thành trong một khoảng thời gian.

成交量增加 thường phản ánh hoạt động giao dịch sôi động hơn.

成交量下降 có thể cho thấy người mua thận trọng hơn, giá chưa phù hợp, tín dụng bị ảnh hưởng hoặc cung cầu đang mất cân bằng.

Tuy nhiên, không nên chỉ dùng 成交量 để kết luận toàn bộ thị trường.

02.07 – 新增供应 – Nguồn cung mới

新增供应 là lượng sản phẩm mới được bổ sung vào thị trường trong một kỳ.

Ví dụ:

本月新增供应九百套。

Běn yuè xīnzēng gōngyìng jiǔbǎi tào.

Tháng này có 900 căn nguồn cung mới.

There were 900 units of new supply this month.

Nếu 新增供应 liên tục lớn hơn lượng hấp thụ thực tế, tồn kho có thể tăng.

02.08 – 库存 – Tồn kho

库存 là lượng sản phẩm vẫn chưa được tiêu thụ.

库存较高 không phải lúc nào cũng có nghĩa thị trường hoàn toàn xấu. Cần xem:

新增供应 có đang tăng mạnh không?

成交量 có tăng không?

去化速度 có cải thiện không?

成交周期 có rút ngắn không?

价格 có được điều chỉnh hợp lý không?

02.09 – 买方市场 – Thị trường người mua

Khi nguồn hàng tương đối nhiều, nhu cầu không đủ mạnh và người mua có nhiều lựa chọn hơn, thị trường có thể nghiêng về 买方市场.

Đặc điểm thường gặp:

房源比较多

买家选择比较多

卖家竞争比较激烈

议价空间比较大

买家议价能力比较强

成交周期可能比较长

02.10 – 卖方市场 – Thị trường người bán

Khi nhu cầu tương đối mạnh trong khi nguồn hàng hạn chế, thị trường có thể nghiêng về 卖方市场.

Đặc điểm thường gặp:

房源数量有限

买家竞争比较激烈

卖家议价能力较强

议价空间较小

热门房源容易成交

成交周期可能缩短

02.11 – 价格上涨 và 价格下降

Giá tăng cần được phân tích cùng:

成交量

库存

新增供应

需求

流动性

Nếu giá tăng nhưng lượng giao dịch giảm mạnh, chưa thể kết luận thị trường đang khỏe.

Nếu giá giảm nhưng lượng giao dịch tăng và thời gian giao dịch rút ngắn, có thể thị trường đang điều chỉnh giá để tăng thanh khoản.

02.12 – 市场流动性 – Thanh khoản thị trường

市场流动性 phản ánh khả năng các tài sản được giao dịch tương đối dễ dàng trong thị trường.

Có thể quan sát thông qua:

成交量

成交速度

成交周期

议价空间

库存

去化速度

Thị trường thanh khoản cao không đồng nghĩa giá phải luôn tăng.

03. BỘ DỮ LIỆU MÔ PHỎNG 新城住宅市场

03.01 – 上个月 – Tháng trước

市场可售房源：3,200套

Shìchǎng kěshòu fángyuán: Sānqiān èrbǎi tào

Nguồn hàng có thể bán trên thị trường: 3.200 căn

Available properties for sale: 3,200 units

新增供应：650套

Xīnzēng gōngyìng: Liùbǎi wǔshí tào

Nguồn cung mới: 650 căn

New supply: 650 units

购房需求登记：2,400组客户

Gòufáng xūqiú dēngjì: Liǎngqiān sìbǎi zǔ kèhù

Nhu cầu mua ghi nhận: 2.400 nhóm khách hàng

Registered home-buying demand: 2,400 client groups

成交量：1,050套

Chéngjiāoliàng: Yìqiān líng wǔshí tào

Lượng giao dịch: 1.050 căn

Transaction volume: 1,050 units

平均成交价：每平方米28,500元

Píngjūn chéngjiāojià: Měi píngfāngmǐ liǎng wàn bāqiān wǔbǎi yuán

Giá giao dịch trung bình: 28.500 NDT/m²

Average transaction price: RMB 28,500 per square meter

平均月租金：每平方米72元

Píngjūn yuè zūjīn: Měi píngfāngmǐ qīshí’èr yuán

Giá thuê trung bình tháng: 72 NDT/m²

Average monthly rent: RMB 72 per square meter

月底库存：2,150套

Yuèdǐ kùcún: Liǎngqiān yìbǎi wǔshí tào

Tồn kho cuối tháng: 2.150 căn

Month-end inventory: 2,150 units

平均成交周期：52天

Píngjūn chéngjiāo zhōuqī: Wǔshí’èr tiān

Thời gian giao dịch trung bình: 52 ngày

Average transaction period: 52 days

03.02 – 本月 – Tháng này

市场可售房源：3,650套

Shìchǎng kěshòu fángyuán: Sānqiān liùbǎi wǔshí tào

Nguồn hàng có thể bán: 3.650 căn

Available properties for sale: 3,650 units

新增供应：900套

Xīnzēng gōngyìng: Jiǔbǎi tào

Nguồn cung mới: 900 căn

New supply: 900 units

购房需求登记：2,700组客户

Gòufáng xūqiú dēngjì: Liǎngqiān qībǎi zǔ kèhù

Nhu cầu mua ghi nhận: 2.700 nhóm khách hàng

Registered home-buying demand: 2,700 client groups

成交量：1,280套

Chéngjiāoliàng: Yìqiān èrbǎi bāshí tào

Lượng giao dịch: 1.280 căn

Transaction volume: 1,280 units

平均成交价：每平方米29,300元

Píngjūn chéngjiāojià: Měi píngfāngmǐ liǎng wàn jiǔqiān sānbǎi yuán

Giá giao dịch trung bình: 29.300 NDT/m²

Average transaction price: RMB 29,300 per square meter

平均月租金：每平方米74元

Píngjūn yuè zūjīn: Měi píngfāngmǐ qīshísì yuán

Giá thuê trung bình tháng: 74 NDT/m²

Average monthly rent: RMB 74 per square meter

月底库存：2,370套

Yuèdǐ kùcún: Liǎngqiān sānbǎi qīshí tào

Tồn kho cuối tháng: 2.370 căn

Month-end inventory: 2,370 units

平均成交周期：46天

Píngjūn chéngjiāo zhōuqī: Sìshíliù tiān

Thời gian giao dịch trung bình: 46 ngày

Average transaction period: 46 days

04. HỘI THOẠI ỨNG DỤNG CHUYÊN SÂU – 分析新城住宅市场

04.01 – Bối cảnh

Nguyễn Minh Vũ tổ chức một buổi họp phân tích thị trường với Đinh Thùy Dương, Lê Vân Anh, Thủy Tiên và Phương Linh.

Nhóm được giao phân tích dữ liệu của 新城住宅市场 trong hai tháng liên tiếp.

Mục tiêu là xác định:

Nguồn cung tăng hay giảm.

Nhu cầu tăng hay giảm.

Lượng giao dịch thay đổi như thế nào.

Giá bán và giá thuê thay đổi ra sao.

Tồn kho có giảm hay không.

Thanh khoản thị trường cải thiện hay suy yếu.

Thị trường hiện nghiêng nhiều hơn về 买方市场 hay 卖方市场.

04.02 – Hội thoại

阮明武：今天我们不看单个房地产项目，而是分析整个新城住宅市场。
Ruǎn Míngwǔ: Jīntiān wǒmen bù kàn dāngè fángdìchǎn xiàngmù, érshì fēnxī zhěng ge Xīnchéng zhùzhái shìchǎng.
Nguyễn Minh Vũ: Hôm nay chúng ta không phân tích một dự án bất động sản riêng lẻ mà sẽ phân tích toàn bộ thị trường nhà ở Tân Thành.
Nguyen Minh Vu: Today, instead of analyzing a single real estate project, we will analyze the entire Xincheng residential market.

丁垂杨：阮明武哥，我们先从供应开始分析吗？
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒmen xiān cóng gōngyìng kāishǐ fēnxī ma?
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, chúng ta bắt đầu phân tích từ nguồn cung trước phải không anh?
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, should we start by analyzing supply?

阮明武：对。上个月市场可售房源是三千二百套，本月增加到三千六百五十套。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Shàng ge yuè shìchǎng kěshòu fángyuán shì sānqiān èrbǎi tào, běn yuè zēngjiā dào sānqiān liùbǎi wǔshí tào.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Tháng trước nguồn hàng có thể bán là 3.200 căn, tháng này tăng lên 3.650 căn.
Nguyen Minh Vu: Correct. Last month there were 3,200 properties available for sale, and this month the number increased to 3,650.

丁垂杨：也就是说，可售房源增加了四百五十套。
Dīng Chuíyáng: Yě jiùshì shuō, kěshòu fángyuán zēngjiā le sìbǎi wǔshí tào.
Đinh Thùy Dương: Nghĩa là nguồn hàng có thể bán đã tăng 450 căn.
Dinh Thuy Duong: That means the number of properties available for sale increased by 450 units.

阮明武：没错。再看新增供应。上个月是六百五十套，本月达到九百套。
Ruǎn Míngwǔ: Méicuò. Zài kàn xīnzēng gōngyìng. Shàng ge yuè shì liùbǎi wǔshí tào, běn yuè dádào jiǔbǎi tào.
Nguyễn Minh Vũ: Chính xác. Tiếp theo hãy xem nguồn cung mới. Tháng trước là 650 căn, tháng này đạt 900 căn.
Nguyen Minh Vu: Exactly. Now look at new supply. It was 650 units last month and reached 900 units this month.

黎云英：新增供应增加了二百五十套，说明这个月有更多新房源进入市场。
Lí Yún Yīng: Xīnzēng gōngyìng zēngjiā le èrbǎi wǔshí tào, shuōmíng zhè ge yuè yǒu gèng duō xīn fángyuán jìnrù shìchǎng.
Lê Vân Anh: Nguồn cung mới tăng 250 căn, điều đó cho thấy tháng này có nhiều nguồn hàng mới gia nhập thị trường hơn.
Le Van Anh: New supply increased by 250 units, which means more new properties entered the market this month.

阮明武：很好。现在看需求。上个月登记的购房需求是两千四百组客户，本月是两千七百组。
Ruǎn Míngwǔ: Hěn hǎo. Xiànzài kàn xūqiú. Shàng ge yuè dēngjì de gòufáng xūqiú shì liǎngqiān sìbǎi zǔ kèhù, běn yuè shì liǎngqiān qībǎi zǔ.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Bây giờ xem nhu cầu. Tháng trước ghi nhận nhu cầu mua của 2.400 nhóm khách hàng, tháng này là 2.700 nhóm.
Nguyen Minh Vu: Very good. Now let’s look at demand. Last month there were 2,400 registered buyer groups, and this month there are 2,700.

水仙：需求也增加了三百组客户，所以不能只说供应在增加。
Shuǐ Xiān: Xūqiú yě zēngjiā le sānbǎi zǔ kèhù, suǒyǐ bù néng zhǐ shuō gōngyìng zài zēngjiā.
Thủy Tiên: Nhu cầu cũng tăng thêm 300 nhóm khách, vì vậy không thể chỉ nói nguồn cung đang tăng.
Thuy Tien: Demand also increased by 300 client groups, so we cannot simply say that only supply is rising.

阮明武：对。分析供求关系的时候，一定要同时看供应和需求。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Fēnxī gōngqiú guānxì de shíhou, yídìng yào tóngshí kàn gōngyìng hé xūqiú.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Khi phân tích quan hệ cung cầu nhất định phải xem đồng thời cả cung và cầu.
Nguyen Minh Vu: Correct. When analyzing supply and demand, you must always look at both sides at the same time.

芳玲：那成交量怎么样？这个指标应该可以帮助我们判断市场活不活跃。
Fāng Líng: Nà chéngjiāoliàng zěnmeyàng? Zhè ge zhǐbiāo yīnggāi kěyǐ bāngzhù wǒmen pànduàn shìchǎng huó bù huóyuè.
Phương Linh: Vậy lượng giao dịch thì sao ạ? Chỉ tiêu này có thể giúp chúng ta đánh giá thị trường có sôi động hay không.
Phuong Linh: What about transaction volume? This indicator should help us judge whether the market is active.

阮明武：上个月成交了一千零五十套，本月成交了一千二百八十套。
Ruǎn Míngwǔ: Shàng ge yuè chéngjiāo le yìqiān líng wǔshí tào, běn yuè chéngjiāo le yìqiān èrbǎi bāshí tào.
Nguyễn Minh Vũ: Tháng trước giao dịch thành công 1.050 căn, tháng này giao dịch 1.280 căn.
Nguyen Minh Vu: Last month 1,050 units were sold, while this month 1,280 units were transacted.

黎云英：成交量增加了二百三十套，说明市场交易比上个月更加活跃。
Lí Yún Yīng: Chéngjiāoliàng zēngjiā le èrbǎi sānshí tào, shuōmíng shìchǎng jiāoyì bǐ shàng ge yuè gèngjiā huóyuè.
Lê Vân Anh: Lượng giao dịch tăng 230 căn, điều đó cho thấy giao dịch thị trường sôi động hơn tháng trước.
Le Van Anh: Transaction volume increased by 230 units, indicating that market activity was stronger than last month.

阮明武：可以这么说，但是还不能马上下结论。
Ruǎn Míngwǔ: Kěyǐ zhème shuō, dànshì hái bù néng mǎshàng xià jiélùn.
Nguyễn Minh Vũ: Có thể nói như vậy, nhưng chúng ta vẫn chưa thể lập tức đưa ra kết luận cuối cùng.
Nguyen Minh Vu: We can say that, but we still cannot draw a final conclusion immediately.

丁垂杨：为什么？成交量不是已经增加了吗？
Dīng Chuíyáng: Wèishénme? Chéngjiāoliàng bú shì yǐjīng zēngjiā le ma?
Đinh Thùy Dương: Tại sao ạ? Lượng giao dịch chẳng phải đã tăng rồi sao?
Dinh Thuy Duong: Why? Hasn’t transaction volume already increased?

阮明武：因为我们还要看库存。上个月月底库存是两千一百五十套，本月增加到两千三百七十套。
Ruǎn Míngwǔ: Yīnwèi wǒmen hái yào kàn kùcún. Shàng ge yuè yuèdǐ kùcún shì liǎngqiān yìbǎi wǔshí tào, běn yuè zēngjiā dào liǎngqiān sānbǎi qīshí tào.
Nguyễn Minh Vũ: Bởi vì chúng ta còn phải xem tồn kho. Cuối tháng trước tồn kho là 2.150 căn, tháng này tăng lên 2.370 căn.
Nguyen Minh Vu: Because we also need to examine inventory. Month-end inventory was 2,150 units last month and rose to 2,370 units this month.

水仙：也就是说，成交量增加了，但是库存也增加了二百二十套。
Shuǐ Xiān: Yě jiùshì shuō, chéngjiāoliàng zēngjiā le, dànshì kùcún yě zēngjiā le èrbǎi èrshí tào.
Thủy Tiên: Nghĩa là lượng giao dịch tăng nhưng tồn kho cũng tăng thêm 220 căn.
Thuy Tien: In other words, transaction volume increased, but inventory also rose by 220 units.

阮明武：对。这就是为什么分析房地产市场不能只看一个指标。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Zhè jiùshì wèishénme fēnxī fángdìchǎn shìchǎng bù néng zhǐ kàn yí ge zhǐbiāo.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Đây chính là lý do khi phân tích thị trường bất động sản không thể chỉ nhìn một chỉ tiêu.
Nguyen Minh Vu: Exactly. This is why real estate market analysis cannot rely on a single indicator.

芳玲：库存增加是不是因为新增供应从六百五十套增加到了九百套？
Fāng Líng: Kùcún zēngjiā shì bú shì yīnwèi xīnzēng gōngyìng cóng liùbǎi wǔshí tào zēngjiā dào le jiǔbǎi tào?
Phương Linh: Tồn kho tăng có phải vì nguồn cung mới tăng từ 650 căn lên 900 căn không anh?
Phuong Linh: Did inventory rise because new supply increased from 650 units to 900 units?

阮明武：这是一个需要重点考虑的因素。新增供应明显增加，会给库存带来一定压力。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè shì yí ge xūyào zhòngdiǎn kǎolǜ de yīnsù. Xīnzēng gōngyìng míngxiǎn zēngjiā, huì gěi kùcún dàilái yídìng yālì.
Nguyễn Minh Vũ: Đây là một yếu tố cần đặc biệt xem xét. Nguồn cung mới tăng rõ rệt sẽ tạo một mức áp lực nhất định lên tồn kho.
Nguyen Minh Vu: This is an important factor to consider. A significant increase in new supply can create pressure on inventory.

黎云英：那价格呢？如果库存增加，价格是不是一定会下降？
Lí Yún Yīng: Nà jiàgé ne? Rúguǒ kùcún zēngjiā, jiàgé shì bú shì yídìng huì xiàjiàng?
Lê Vân Anh: Còn giá thì sao ạ? Nếu tồn kho tăng thì giá nhất định sẽ giảm phải không anh?
Le Van Anh: What about prices? If inventory rises, does that mean prices will definitely fall?

阮明武：不一定。房地产市场里很少有这么简单的绝对关系。我们来看实际数据。
Ruǎn Míngwǔ: Bù yídìng. Fángdìchǎn shìchǎng lǐ hěn shǎo yǒu zhème jiǎndān de juéduì guānxì. Wǒmen lái kàn shíjì shùjù.
Nguyễn Minh Vũ: Không nhất định. Trong thị trường bất động sản hiếm khi có quan hệ tuyệt đối đơn giản như vậy. Chúng ta hãy xem dữ liệu thực tế.
Nguyen Minh Vu: Not necessarily. Real estate markets rarely have such simple absolute relationships. Let’s look at the actual data.

水仙：上个月的平均成交价是每平方米两万八千五百元，本月是两万九千三百元。
Shuǐ Xiān: Shàng ge yuè de píngjūn chéngjiāojià shì měi píngfāngmǐ liǎng wàn bāqiān wǔbǎi yuán, běn yuè shì liǎng wàn jiǔqiān sānbǎi yuán.
Thủy Tiên: Giá giao dịch trung bình tháng trước là 28.500 NDT/m², tháng này là 29.300 NDT/m².
Thuy Tien: The average transaction price was RMB 28,500 per square meter last month and RMB 29,300 this month.

芳玲：也就是说，平均成交价上涨了八百元一平方米。
Fāng Líng: Yě jiùshì shuō, píngjūn chéngjiāojià shàngzhǎng le bābǎi yuán yì píngfāngmǐ.
Phương Linh: Nghĩa là giá giao dịch trung bình tăng 800 NDT trên mỗi mét vuông.
Phuong Linh: That means the average transaction price increased by RMB 800 per square meter.

阮明武：对。所以这个月出现了一个很有意思的情况：价格上涨，成交量增加，但是库存也增加。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Suǒyǐ zhè ge yuè chūxiàn le yí ge hěn yǒuyìsi de qíngkuàng: jiàgé shàngzhǎng, chéngjiāoliàng zēngjiā, dànshì kùcún yě zēngjiā.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Vì vậy tháng này xuất hiện một tình huống rất đáng chú ý: giá tăng, lượng giao dịch tăng, nhưng tồn kho cũng tăng.
Nguyen Minh Vu: Correct. So this month presents an interesting situation: prices increased, transaction volume increased, but inventory also increased.

丁垂杨：如果只看价格，我们可能会觉得市场非常强，但是看到库存以后，就不能这么简单判断了。
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ zhǐ kàn jiàgé, wǒmen kěnéng huì juéde shìchǎng fēicháng qiáng, dànshì kàn dào kùcún yǐhòu, jiù bù néng zhème jiǎndān pànduàn le.
Đinh Thùy Dương: Nếu chỉ nhìn giá thì chúng ta có thể cho rằng thị trường rất mạnh, nhưng sau khi nhìn tồn kho thì không thể đánh giá đơn giản như vậy.
Dinh Thuy Duong: If we only looked at prices, we might think the market was very strong, but after examining inventory, we cannot make such a simple judgment.

阮明武：完全正确。
Ruǎn Míngwǔ: Wánquán zhèngquè.
Nguyễn Minh Vũ: Hoàn toàn chính xác.
Nguyen Minh Vu: Exactly.

黎云英：租赁市场也有变化。上个月平均月租金是每平方米七十二元，本月提高到了七十四元。
Lí Yún Yīng: Zūlìn shìchǎng yě yǒu biànhuà. Shàng ge yuè píngjūn yuè zūjīn shì měi píngfāngmǐ qīshí’èr yuán, běn yuè tígāo dào le qīshísì yuán.
Lê Vân Anh: Thị trường cho thuê cũng có thay đổi. Tháng trước tiền thuê trung bình là 72 NDT/m²/tháng, tháng này tăng lên 74 NDT.
Le Van Anh: The rental market also changed. Average monthly rent rose from RMB 72 to RMB 74 per square meter.

水仙：售价和租金都上涨了，是不是说明购买和租赁需求都比较强？
Shuǐ Xiān: Shòujià hé zūjīn dōu shàngzhǎng le, shì bú shì shuōmíng gòumǎi hé zūlìn xūqiú dōu bǐjiào qiáng?
Thủy Tiên: Giá bán và giá thuê đều tăng, có phải điều này cho thấy nhu cầu mua và thuê đều tương đối mạnh không anh?
Thuy Tien: Both selling prices and rents increased. Does that indicate relatively strong buying and rental demand?

阮明武：可以作为一个参考，但还要继续看更多指标。我们不能只根据两个价格指标判断全部需求。
Ruǎn Míngwǔ: Kěyǐ zuòwéi yí ge cānkǎo, dàn hái yào jìxù kàn gèng duō zhǐbiāo. Wǒmen bù néng zhǐ gēnjù liǎng ge jiàgé zhǐbiāo pànduàn quánbù xūqiú.
Nguyễn Minh Vũ: Có thể xem đây là một dữ liệu tham khảo, nhưng vẫn phải xem thêm nhiều chỉ tiêu khác. Chúng ta không thể chỉ dựa vào hai chỉ tiêu giá để đánh giá toàn bộ nhu cầu.
Nguyen Minh Vu: It can be used as a reference, but we still need to examine more indicators. We cannot assess total demand using only two price indicators.

芳玲：我觉得平均成交周期也很重要。
Fāng Líng: Wǒ juéde píngjūn chéngjiāo zhōuqī yě hěn zhòngyào.
Phương Linh: Em thấy thời gian giao dịch trung bình cũng rất quan trọng.
Phuong Linh: I think the average transaction period is also very important.

阮明武：对。上个月平均成交周期是五十二天，本月缩短到了四十六天。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Shàng ge yuè píngjūn chéngjiāo zhōuqī shì wǔshí’èr tiān, běn yuè suōduǎn dào le sìshíliù tiān.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Tháng trước thời gian giao dịch trung bình là 52 ngày, tháng này rút ngắn xuống còn 46 ngày.
Nguyen Minh Vu: Correct. The average transaction period was 52 days last month and shortened to 46 days this month.

丁垂杨：减少了六天，说明房源成交速度加快了。
Dīng Chuíyáng: Jiǎnshǎo le liù tiān, shuōmíng fángyuán chéngjiāo sùdù jiākuài le.
Đinh Thùy Dương: Giảm 6 ngày, điều đó cho thấy tốc độ giao dịch nguồn hàng đã nhanh hơn.
Dinh Thuy Duong: It decreased by six days, indicating that properties are selling faster.

阮明武：对。从成交量增加和成交周期缩短来看，市场流动性有一定改善。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Cóng chéngjiāoliàng zēngjiā hé chéngjiāo zhōuqī suōduǎn lái kàn, shìchǎng liúdòngxìng yǒu yídìng gǎishàn.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Xét từ việc lượng giao dịch tăng và thời gian giao dịch rút ngắn, thanh khoản thị trường đã có mức cải thiện nhất định.
Nguyen Minh Vu: Correct. Based on higher transaction volume and a shorter transaction period, market liquidity has improved to some extent.

黎云英：但是库存又增加了，所以还不能说库存压力已经消失。
Lí Yún Yīng: Dànshì kùcún yòu zēngjiā le, suǒyǐ hái bù néng shuō kùcún yālì yǐjīng xiāoshī.
Lê Vân Anh: Nhưng tồn kho lại tăng nên vẫn chưa thể nói áp lực tồn kho đã biến mất.
Le Van Anh: But inventory has increased, so we still cannot say that inventory pressure has disappeared.

阮明武：非常好。这才是完整的市场分析。
Ruǎn Míngwǔ: Fēicháng hǎo. Zhè cái shì wánzhěng de shìchǎng fēnxī.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Đây mới là cách phân tích thị trường đầy đủ.
Nguyen Minh Vu: Very good. This is what a complete market analysis looks like.

水仙：那这个市场到底更接近买方市场还是卖方市场呢？
Shuǐ Xiān: Nà zhè ge shìchǎng dàodǐ gèng jiējìn mǎifāng shìchǎng háishi màifāng shìchǎng ne?
Thủy Tiên: Vậy rốt cuộc thị trường này gần với thị trường người mua hay thị trường người bán hơn ạ?
Thuy Tien: So is this market closer to a buyer’s market or a seller’s market?

阮明武：不能只根据一个月的数据绝对判断，不过我们可以根据目前的供应、需求、库存和议价情况分析市场倾向。
Ruǎn Míngwǔ: Bù néng zhǐ gēnjù yí ge yuè de shùjù juéduì pànduàn, búguò wǒmen kěyǐ gēnjù mùqián de gōngyìng, xūqiú, kùcún hé yìjià qíngkuàng fēnxī shìchǎng qīngxiàng.
Nguyễn Minh Vũ: Không thể chỉ dựa vào dữ liệu một tháng để kết luận tuyệt đối, nhưng chúng ta có thể dựa trên cung, cầu, tồn kho và tình hình thương lượng hiện tại để phân tích xu hướng của thị trường.
Nguyen Minh Vu: We cannot make an absolute judgment from one month’s data alone, but we can assess the market’s tendency based on supply, demand, inventory, and bargaining conditions.

芳玲：现在可售房源有三千六百五十套，而且库存增加了，我觉得买家还是有不少选择。
Fāng Líng: Xiànzài kěshòu fángyuán yǒu sānqiān liùbǎi wǔshí tào, érqiě kùcún zēngjiā le, wǒ juéde mǎijiā háishi yǒu bù shǎo xuǎnzé.
Phương Linh: Hiện có 3.650 căn có thể bán, hơn nữa tồn kho tăng, em thấy người mua vẫn có khá nhiều lựa chọn.
Phuong Linh: There are currently 3,650 properties available for sale, and inventory has increased, so buyers still appear to have quite a few choices.

阮明武：这个判断有道理。如果房源选择较多，卖方之间的竞争通常也会更明显。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè ge pànduàn yǒu dàolǐ. Rúguǒ fángyuán xuǎnzé jiào duō, màifāng zhījiān de jìngzhēng tōngcháng yě huì gèng míngxiǎn.
Nguyễn Minh Vũ: Nhận định đó có cơ sở. Nếu có nhiều lựa chọn nguồn hàng thì cạnh tranh giữa các bên bán thường cũng rõ rệt hơn.
Nguyen Minh Vu: That is a reasonable assessment. When buyers have more choices, competition among sellers usually becomes more noticeable.

丁垂杨：这样的话，买家的议价空间可能还比较大。
Dīng Chuíyáng: Zhèyàng de huà, mǎijiā de yìjià kōngjiān kěnéng hái bǐjiào dà.
Đinh Thùy Dương: Như vậy khoảng thương lượng giá của người mua có thể vẫn tương đối lớn.
Dinh Thuy Duong: In that case, buyers may still have relatively strong room for negotiation.

阮明武：对。但是由于成交量增加、价格上涨、成交周期缩短，我们也不能把它看成一个非常弱的买方市场。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Dànshì yóuyú chéngjiāoliàng zēngjiā, jiàgé shàngzhǎng, chéngjiāo zhōuqī suōduǎn, wǒmen yě bù néng bǎ tā kàn chéng yí ge fēicháng ruò de mǎifāng shìchǎng.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Nhưng do lượng giao dịch tăng, giá tăng và thời gian giao dịch rút ngắn, chúng ta cũng không thể coi đây là một thị trường người mua rất yếu.
Nguyen Minh Vu: Correct. However, because transaction volume increased, prices rose, and the transaction period shortened, we cannot regard it as a very weak buyer-dominated market.

黎云英：所以更准确的说法应该是，市场交易有所回升，但是新增供应较大，库存压力仍然存在。
Lí Yún Yīng: Suǒyǐ gèng zhǔnquè de shuōfǎ yīnggāi shì, shìchǎng jiāoyì yǒusuǒ huíshēng, dànshì xīnzēng gōngyìng jiào dà, kùcún yālì réngrán cúnzài.
Lê Vân Anh: Vì vậy cách nói chính xác hơn nên là giao dịch thị trường đã có sự phục hồi, nhưng nguồn cung mới tương đối lớn và áp lực tồn kho vẫn tồn tại.
Le Van Anh: A more accurate conclusion would be that market transactions have recovered to some extent, but new supply remains substantial and inventory pressure is still present.

阮明武：非常好。
Ruǎn Míngwǔ: Fēicháng hǎo.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt.
Nguyen Minh Vu: Very good.

水仙：如果下个月又有一个新项目开盘，一次增加一千套房源，会发生什么？
Shuǐ Xiān: Rúguǒ xià ge yuè yòu yǒu yí ge xīn xiàngmù kāipán, yí cì zēngjiā yìqiān tào fángyuán, huì fāshēng shénme?
Thủy Tiên: Nếu tháng sau lại có một dự án mới mở bán, bổ sung một lúc 1.000 căn thì sẽ xảy ra điều gì ạ?
Thuy Tien: What would happen if a new project launched next month and added 1,000 units to the market at once?

阮明武：如果需求增长速度跟不上供应增长速度，库存压力可能继续增加，卖方之间的竞争也可能更激烈。
Ruǎn Míngwǔ: Rúguǒ xūqiú zēngzhǎng sùdù gēn bù shàng gōngyìng zēngzhǎng sùdù, kùcún yālì kěnéng jìxù zēngjiā, màifāng zhījiān de jìngzhēng yě kěnéng gèng jīliè.
Nguyễn Minh Vũ: Nếu tốc độ tăng nhu cầu không theo kịp tốc độ tăng nguồn cung thì áp lực tồn kho có thể tiếp tục tăng và cạnh tranh giữa người bán cũng có thể gay gắt hơn.
Nguyen Minh Vu: If demand growth fails to keep pace with supply growth, inventory pressure may continue to rise and competition among sellers may intensify.

芳玲：卖家为了提高成交速度，可能会扩大议价空间或者调整价格。
Fāng Líng: Màijiā wèile tígāo chéngjiāo sùdù, kěnéng huì kuòdà yìjià kōngjiān huòzhě tiáozhěng jiàgé.
Phương Linh: Để tăng tốc độ giao dịch, người bán có thể mở rộng khoảng thương lượng hoặc điều chỉnh giá.
Phuong Linh: To speed up transactions, sellers may offer more room for negotiation or adjust prices.

阮明武：对，这就是典型的市场反应之一。
Ruǎn Míngwǔ: Duì, zhè jiùshì diǎnxíng de shìchǎng fǎnyìng zhī yī.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng, đây là một trong những phản ứng điển hình của thị trường.
Nguyen Minh Vu: Correct. This is one typical market response.

丁垂杨：如果银行降低住房贷款利率，购房需求是不是可能增加？
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ yínháng jiàngdī zhùfáng dàikuǎn lìlǜ, gòufáng xūqiú shì bú shì kěnéng zēngjiā?
Đinh Thùy Dương: Nếu ngân hàng giảm lãi suất vay mua nhà thì nhu cầu mua nhà có thể tăng phải không anh?
Dinh Thuy Duong: If banks lower mortgage rates, could home-buying demand increase?

阮明武：有这种可能。贷款成本下降以后，一部分原来观望的客户可能重新进入市场。
Ruǎn Míngwǔ: Yǒu zhè zhǒng kěnéng. Dàikuǎn chéngběn xiàjiàng yǐhòu, yí bùfen yuánlái guānwàng de kèhù kěnéng chóngxīn jìnrù shìchǎng.
Nguyễn Minh Vũ: Có khả năng đó. Sau khi chi phí vay giảm, một bộ phận khách hàng vốn đang đứng ngoài quan sát có thể quay lại thị trường.
Nguyen Minh Vu: That is possible. When borrowing costs fall, some buyers who were previously waiting on the sidelines may re-enter the market.

黎云英：如果需求继续增加，而新增供应开始减少，价格上涨压力可能会更明显。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ xūqiú jìxù zēngjiā, ér xīnzēng gōngyìng kāishǐ jiǎnshǎo, jiàgé shàngzhǎng yālì kěnéng huì gèng míngxiǎn.
Lê Vân Anh: Nếu nhu cầu tiếp tục tăng trong khi nguồn cung mới bắt đầu giảm thì áp lực tăng giá có thể rõ rệt hơn.
Le Van Anh: If demand continues to rise while new supply begins to fall, upward pressure on prices may become more apparent.

阮明武：对。不过记住，我们说的是“可能”，不是“必然”。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Búguò jìzhù, wǒmen shuō de shì “kěnéng”, bú shì “bìrán”.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Nhưng hãy nhớ, chúng ta đang nói “có thể”, chứ không phải “chắc chắn”.
Nguyen Minh Vu: Correct. But remember, we are saying “may,” not “must.”

水仙：因为房地产市场还会受到信贷、收入、就业、预期和政策等很多因素影响。
Shuǐ Xiān: Yīnwèi fángdìchǎn shìchǎng hái huì shòudào xìndài, shōurù, jiùyè, yùqī hé zhèngcè děng hěn duō yīnsù yǐngxiǎng.
Thủy Tiên: Bởi vì thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như tín dụng, thu nhập, việc làm, kỳ vọng và chính sách.
Thuy Tien: Because the real estate market is also affected by many factors such as credit, income, employment, expectations, and policy.

阮明武：完全正确。
Ruǎn Míngwǔ: Wánquán zhèngquè.
Nguyễn Minh Vũ: Hoàn toàn chính xác.
Nguyen Minh Vu: Exactly.

芳玲：那我们最后怎么总结本月市场？
Fāng Líng: Nà wǒmen zuìhòu zěnme zǒngjié běn yuè shìchǎng?
Phương Linh: Vậy cuối cùng chúng ta tổng kết thị trường tháng này như thế nào ạ?
Phuong Linh: So how should we summarize this month’s market?

阮明武：你们每个人说一个方面。
Ruǎn Míngwǔ: Nǐmen měi ge rén shuō yí ge fāngmiàn.
Nguyễn Minh Vũ: Mỗi em hãy phân tích một phương diện.
Nguyen Minh Vu: Each of you analyze one aspect.

丁垂杨：从供应来看，本月可售房源和新增供应都增加了，市场上的房源更加充足。
Dīng Chuíyáng: Cóng gōngyìng lái kàn, běn yuè kěshòu fángyuán hé xīnzēng gōngyìng dōu zēngjiā le, shìchǎng shàng de fángyuán gèngjiā chōngzú.
Đinh Thùy Dương: Xét về nguồn cung, tháng này cả nguồn hàng có thể bán và nguồn cung mới đều tăng, nguồn hàng trên thị trường dồi dào hơn.
Dinh Thuy Duong: From a supply perspective, both available listings and new supply increased this month, making market supply more abundant.

黎云英：从需求和成交来看，购房需求和成交量都增加了，市场交易活跃度有所提高。
Lí Yún Yīng: Cóng xūqiú hé chéngjiāo lái kàn, gòufáng xūqiú hé chéngjiāoliàng dōu zēngjiā le, shìchǎng jiāoyì huóyuèdù yǒusuǒ tígāo.
Lê Vân Anh: Xét về nhu cầu và giao dịch, nhu cầu mua và lượng giao dịch đều tăng, mức độ sôi động của thị trường đã được cải thiện.
Le Van Anh: From a demand and transaction perspective, both buyer demand and transaction volume increased, indicating stronger market activity.

水仙：从价格来看，平均成交价和平均租金都上涨了。
Shuǐ Xiān: Cóng jiàgé lái kàn, píngjūn chéngjiāojià hé píngjūn zūjīn dōu shàngzhǎng le.
Thủy Tiên: Xét về giá, giá giao dịch trung bình và giá thuê trung bình đều tăng.
Thuy Tien: From a pricing perspective, both the average transaction price and average rent increased.

芳玲：从库存和流动性来看，库存增加了，但是平均成交周期缩短了，所以库存压力仍然存在，而流动性有所改善。
Fāng Líng: Cóng kùcún hé liúdòngxìng lái kàn, kùcún zēngjiā le, dànshì píngjūn chéngjiāo zhōuqī suōduǎn le, suǒyǐ kùcún yālì réngrán cúnzài, ér liúdòngxìng yǒusuǒ gǎishàn.
Phương Linh: Xét về tồn kho và thanh khoản, tồn kho tăng nhưng thời gian giao dịch trung bình rút ngắn, vì vậy áp lực tồn kho vẫn tồn tại trong khi thanh khoản đã có sự cải thiện.
Phuong Linh: From an inventory and liquidity perspective, inventory increased, but the average transaction period shortened, so inventory pressure remains while liquidity has improved.

阮明武：非常好。总体来看，本月市场交易有所回升，需求和价格都有所上升，流动性也有所改善，但是由于新增供应较大，库存压力还没有完全消失。
Ruǎn Míngwǔ: Fēicháng hǎo. Zǒngtǐ lái kàn, běn yuè shìchǎng jiāoyì yǒusuǒ huíshēng, xūqiú hé jiàgé dōu yǒusuǒ shàngshēng, liúdòngxìng yě yǒusuǒ gǎishàn, dànshì yóuyú xīnzēng gōngyìng jiào dà, kùcún yālì hái méiyǒu wánquán xiāoshī.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Nhìn chung, giao dịch thị trường tháng này có sự phục hồi, nhu cầu và giá đều tăng, thanh khoản cũng được cải thiện, nhưng do nguồn cung mới tương đối lớn nên áp lực tồn kho vẫn chưa hoàn toàn biến mất.
Nguyen Minh Vu: Very good. Overall, market transactions recovered this month, demand and prices increased, and liquidity improved. However, because new supply remained substantial, inventory pressure has not completely disappeared.

05. HỆ THỐNG MẪU CÂU CHUYÊN NGÀNH

05.01 – Nhóm mô tả nguồn cung

市场供应增加了。
Shìchǎng gōngyìng zēngjiā le.
Nguồn cung thị trường đã tăng.
Market supply has increased.

本月新增供应达到九百套。
Běn yuè xīnzēng gōngyìng dádào jiǔbǎi tào.
Nguồn cung mới tháng này đạt 900 căn.
New supply reached 900 units this month.

新增供应比上个月增加了二百五十套。
Xīnzēng gōngyìng bǐ shàng ge yuè zēngjiā le èrbǎi wǔshí tào.
Nguồn cung mới tăng 250 căn so với tháng trước.
New supply increased by 250 units from last month.

Tham khảo thêm giáo trình Hán ngữ online ChineMaster.

市场上的可售房源越来越多。
Shìchǎng shàng de kěshòu fángyuán yuèláiyuè duō.
Nguồn hàng có thể bán trên thị trường ngày càng nhiều.
The number of properties available for sale is increasing.

这个区域的住房供应比较充足。
Zhè ge qūyù de zhùfáng gōngyìng bǐjiào chōngzú.
Nguồn cung nhà ở tại khu vực này tương đối dồi dào.
Housing supply in this area is relatively abundant.

市场供应仍然比较紧张。
Shìchǎng gōngyìng réngrán bǐjiào jǐnzhāng.
Nguồn cung thị trường vẫn tương đối căng thẳng.
Market supply remains relatively tight.

05.02 – Nhóm mô tả nhu cầu

市场需求明显增加。
Shìchǎng xūqiú míngxiǎn zēngjiā.
Nhu cầu thị trường tăng rõ rệt.
Market demand has increased significantly.

本月购房需求有所上升。
Běn yuè gòufáng xūqiú yǒusuǒ shàngshēng.
Nhu cầu mua nhà tháng này có tăng.
Home-buying demand increased this month.

租赁需求保持稳定。
Zūlìn xūqiú bǎochí wěndìng.
Nhu cầu thuê duy trì ổn định.
Rental demand remains stable.

投资需求有所下降。
Tóuzī xūqiú yǒusuǒ xiàjiàng.
Nhu cầu đầu tư có giảm.
Investment demand has declined.

目前自住需求仍然比较强。
Mùqián zìzhù xūqiú réngrán bǐjiào qiáng.
Hiện nhu cầu mua để ở vẫn tương đối mạnh.
Owner-occupation demand remains relatively strong.

05.03 – Nhóm mô tả giá bán

本月平均成交价为每平方米两万九千三百元。
Běn yuè píngjūn chéngjiāojià wéi měi píngfāngmǐ liǎng wàn jiǔqiān sānbǎi yuán.
Giá giao dịch trung bình tháng này là 29.300 NDT/m².
The average transaction price this month is RMB 29,300 per square meter.

平均成交价比上个月高八百元一平方米。
Píngjūn chéngjiāojià bǐ shàng ge yuè gāo bābǎi yuán yì píngfāngmǐ.
Giá giao dịch trung bình cao hơn tháng trước 800 NDT/m².
The average transaction price is RMB 800 per square meter higher than last month.

房价从每平方米两万八千五百元上涨到两万九千三百元。
Fángjià cóng měi píngfāngmǐ liǎng wàn bāqiān wǔbǎi yuán shàngzhǎng dào liǎng wàn jiǔqiān sānbǎi yuán.
Giá nhà tăng từ 28.500 NDT/m² lên 29.300 NDT/m².
Housing prices rose from RMB 28,500 to RMB 29,300 per square meter.

挂牌价和成交价之间还有一定的议价空间。
Guàpáijià hé chéngjiāojià zhījiān hái yǒu yídìng de yìjià kōngjiān.
Giữa giá niêm yết và giá giao dịch vẫn còn một khoảng thương lượng nhất định.
There is still some room for negotiation between the listing price and transaction price.

05.04 – Nhóm mô tả giá thuê

本月平均月租金为每平方米七十四元。
Běn yuè píngjūn yuè zūjīn wéi měi píngfāngmǐ qīshísì yuán.
Giá thuê trung bình tháng này là 74 NDT/m².
The average monthly rent this month is RMB 74 per square meter.

平均租金比上个月提高了两元一平方米。
Píngjūn zūjīn bǐ shàng ge yuè tígāo le liǎng yuán yì píngfāngmǐ.
Giá thuê trung bình tăng 2 NDT/m² so với tháng trước.
Average rent increased by RMB 2 per square meter from last month.

这个区域的租金水平保持稳定。
Zhè ge qūyù de zūjīn shuǐpíng bǎochí wěndìng.
Mặt bằng giá thuê tại khu vực này duy trì ổn định.
Rent levels in this area remain stable.

05.05 – Nhóm mô tả lượng giao dịch

本月成交了一千二百八十套。
Běn yuè chéngjiāo le yìqiān èrbǎi bāshí tào.
Tháng này giao dịch thành công 1.280 căn.
A total of 1,280 units were transacted this month.

成交量比上个月增加了二百三十套。
Chéngjiāoliàng bǐ shàng ge yuè zēngjiā le èrbǎi sānshí tào.
Lượng giao dịch tăng 230 căn so với tháng trước.
Transaction volume increased by 230 units from last month.

市场成交明显更加活跃。
Shìchǎng chéngjiāo míngxiǎn gèngjiā huóyuè.
Giao dịch thị trường rõ ràng sôi động hơn.
Market transactions have clearly become more active.

这个月的成交量有所下降。
Zhè ge yuè de chéngjiāoliàng yǒusuǒ xiàjiàng.
Lượng giao dịch tháng này có giảm.
Transaction volume declined this month.

05.06 – Nhóm mô tả tồn kho

市场库存有所增加。
Shìchǎng kùcún yǒusuǒ zēngjiā.
Tồn kho thị trường có tăng.
Market inventory has increased.

本月底库存为两千三百七十套。
Běn yuèdǐ kùcún wéi liǎngqiān sānbǎi qīshí tào.
Tồn kho cuối tháng này là 2.370 căn.
Month-end inventory stands at 2,370 units.

库存比上个月增加了二百二十套。
Kùcún bǐ shàng ge yuè zēngjiā le èrbǎi èrshí tào.
Tồn kho tăng 220 căn so với tháng trước.
Inventory increased by 220 units from last month.

目前库存压力仍然存在。
Mùqián kùcún yālì réngrán cúnzài.
Hiện áp lực tồn kho vẫn còn tồn tại.
Inventory pressure still exists.

如果成交量继续增加，库存压力可能逐渐减轻。
Rúguǒ chéngjiāoliàng jìxù zēngjiā, kùcún yālì kěnéng zhújiàn jiǎnqīng.
Nếu lượng giao dịch tiếp tục tăng, áp lực tồn kho có thể dần giảm.
If transaction volume continues to rise, inventory pressure may gradually ease.

05.07 – Nhóm thanh khoản

市场流动性有所改善。
Shìchǎng liúdòngxìng yǒusuǒ gǎishàn.
Thanh khoản thị trường đã có sự cải thiện.
Market liquidity has improved.

平均成交周期从五十二天缩短到四十六天。
Píngjūn chéngjiāo zhōuqī cóng wǔshí’èr tiān suōduǎn dào sìshíliù tiān.
Thời gian giao dịch trung bình rút từ 52 ngày xuống 46 ngày.
The average transaction period shortened from 52 days to 46 days.

房源成交速度比上个月更快。
Fángyuán chéngjiāo sùdù bǐ shàng ge yuè gèng kuài.
Tốc độ giao dịch nguồn hàng nhanh hơn tháng trước.
Properties are transacting faster than last month.

流动性越低，成交周期往往越长。
Liúdòngxìng yuè dī, chéngjiāo zhōuqī wǎngwǎng yuè cháng.
Thanh khoản càng thấp thì thời gian giao dịch thường càng dài.
The lower the liquidity, the longer the transaction period tends to be.

05.08 – Nhóm 买方市场

如果供应大于需求，市场可能更接近买方市场。
Rúguǒ gōngyìng dàyú xūqiú, shìchǎng kěnéng gèng jiējìn mǎifāng shìchǎng.
Nếu cung lớn hơn cầu thì thị trường có thể gần với thị trường người mua hơn.
If supply exceeds demand, the market may be closer to a buyer’s market.

买方市场中，买家通常有更多选择。
Mǎifāng shìchǎng zhōng, mǎijiā tōngcháng yǒu gèng duō xuǎnzé.
Trong thị trường người mua, người mua thường có nhiều lựa chọn hơn.
In a buyer’s market, buyers generally have more choices.

买家的议价能力比较强。
Mǎijiā de yìjià nénglì bǐjiào qiáng.
Khả năng thương lượng của người mua tương đối mạnh.
Buyers have relatively strong bargaining power.

卖家可能需要提供更大的议价空间。
Màijiā kěnéng xūyào tígōng gèng dà de yìjià kōngjiān.
Người bán có thể phải cung cấp khoảng thương lượng lớn hơn.
Sellers may need to provide more room for negotiation.

05.09 – Nhóm 卖方市场

如果需求大于供应，市场可能更接近卖方市场。
Rúguǒ xūqiú dàyú gōngyìng, shìchǎng kěnéng gèng jiējìn màifāng shìchǎng.
Nếu cầu lớn hơn cung thì thị trường có thể gần thị trường người bán hơn.
If demand exceeds supply, the market may be closer to a seller’s market.

卖方市场中，卖家的议价能力通常比较强。
Màifāng shìchǎng zhōng, màijiā de yìjià nénglì tōngcháng bǐjiào qiáng.
Trong thị trường người bán, khả năng thương lượng của người bán thường tương đối mạnh.
In a seller’s market, sellers generally have stronger bargaining power.

热门房源可能很快成交。
Rèmén fángyuán kěnéng hěn kuài chéngjiāo.
Nguồn hàng được ưa chuộng có thể giao dịch rất nhanh.
Popular properties may sell very quickly.

05.10 – Nhóm kết luận thị trường

从供应来看，本月房源更加充足。
Cóng gōngyìng lái kàn, běn yuè fángyuán gèngjiā chōngzú.
Xét về nguồn cung, tháng này nguồn hàng dồi dào hơn.
From a supply perspective, property availability is more abundant this month.

从需求来看，购房需求有所增加。
Cóng xūqiú lái kàn, gòufáng xūqiú yǒusuǒ zēngjiā.
Xét về nhu cầu, nhu cầu mua nhà đã tăng.
From a demand perspective, home-buying demand has increased.

从成交量来看，市场更加活跃。
Cóng chéngjiāoliàng lái kàn, shìchǎng gèngjiā huóyuè.
Xét về lượng giao dịch, thị trường sôi động hơn.
From a transaction-volume perspective, the market is more active.

从库存来看，市场仍然存在一定压力。
Cóng kùcún lái kàn, shìchǎng réngrán cúnzài yídìng yālì.
Xét về tồn kho, thị trường vẫn tồn tại một mức áp lực nhất định.
From an inventory perspective, the market still faces some pressure.

总体来看，市场正在逐渐恢复，但是还需要继续观察新增供应和库存变化。
Zǒngtǐ lái kàn, shìchǎng zhèngzài zhújiàn huīfù, dànshì hái xūyào jìxù guānchá xīnzēng gōngyìng hé kùcún biànhuà.
Nhìn chung, thị trường đang dần phục hồi nhưng vẫn cần tiếp tục theo dõi nguồn cung mới và biến động tồn kho.
Overall, the market is gradually recovering, but new supply and inventory changes still need to be monitored.

06. NGỮ PHÁP TRỌNG ĐIỂM

06.01 – 增加了 / 减少了

Công thức:

A + 增加了 + số lượng

A + 减少了 + số lượng

Dùng để diễn đạt mức thay đổi tuyệt đối.

Ví dụ 1 – trích hội thoại:

新增供应增加了二百五十套。
Xīnzēng gōngyìng zēngjiā le èrbǎi wǔshí tào.
Nguồn cung mới tăng 250 căn.

Ví dụ 2:

市场库存增加了三百套。
Shìchǎng kùcún zēngjiā le sānbǎi tào.
Tồn kho thị trường tăng 300 căn.

Ví dụ 3:

本月成交量减少了一百套。
Běn yuè chéngjiāoliàng jiǎnshǎo le yìbǎi tào.
Lượng giao dịch tháng này giảm 100 căn.

Ví dụ 4:

购房客户增加了五百组。
Gòufáng kèhù zēngjiā le wǔbǎi zǔ.
Số nhóm khách mua nhà tăng 500 nhóm.

Ví dụ 5:

平均成交周期减少了八天。
Píngjūn chéngjiāo zhōuqī jiǎnshǎo le bā tiān.
Thời gian giao dịch trung bình giảm 8 ngày.

06.02 – 上涨了 / 下降了

Công thức:

A + 上涨了 + mức tăng

A + 下降了 + mức giảm

Ví dụ 1 – dựa trên hội thoại:

平均成交价上涨了八百元一平方米。
Píngjūn chéngjiāojià shàngzhǎng le bābǎi yuán yì píngfāngmǐ.
Giá giao dịch trung bình tăng 800 NDT/m².

Ví dụ 2:

平均租金上涨了百分之三。
Píngjūn zūjīn shàngzhǎng le bǎifēnzhī sān.
Giá thuê trung bình tăng 3%.

Ví dụ 3:

这个区域的房价下降了百分之五。
Zhè ge qūyù de fángjià xiàjiàng le bǎifēnzhī wǔ.
Giá nhà khu vực này giảm 5%.

Ví dụ 4:

商业地产租金上涨了百分之四。
Shāngyè dìchǎn zūjīn shàngzhǎng le bǎifēnzhī sì.
Giá thuê bất động sản thương mại tăng 4%.

Ví dụ 5:

部分项目的售价下降了百分之八。
Bùfen xiàngmù de shòujià xiàjiàng le bǎifēnzhī bā.
Giá bán của một số dự án giảm 8%.

06.03 – 从……到……

Công thức:

A + 从 + X + 增加/上涨/下降/减少 + 到 + Y

Dùng để mô tả điểm đầu và điểm cuối của sự thay đổi.

Ví dụ 1 – trích hội thoại:

平均成交周期从五十二天缩短到四十六天。
Píngjūn chéngjiāo zhōuqī cóng wǔshí’èr tiān suōduǎn dào sìshíliù tiān.
Thời gian giao dịch trung bình rút từ 52 ngày xuống 46 ngày.

Ví dụ 2:

平均房价从每平方米三万元上涨到三万两千元。
Píngjūn fángjià cóng měi píngfāngmǐ sān wàn yuán shàngzhǎng dào sān wàn liǎngqiān yuán.
Giá nhà trung bình tăng từ 30.000 lên 32.000 NDT/m².

Ví dụ 3:

库存从两千套下降到一千六百套。
Kùcún cóng liǎngqiān tào xiàjiàng dào yìqiān liùbǎi tào.
Tồn kho giảm từ 2.000 xuống 1.600 căn.

Ví dụ 4:

新增供应从五百套增加到八百套。
Xīnzēng gōngyìng cóng wǔbǎi tào zēngjiā dào bābǎi tào.
Nguồn cung mới tăng từ 500 lên 800 căn.

Ví dụ 5:

月租金从每平方米六十八元提高到七十二元。
Yuè zūjīn cóng měi píngfāngmǐ liùshíbā yuán tígāo dào qīshí’èr yuán.
Giá thuê tháng tăng từ 68 lên 72 NDT/m².

06.04 – 比……增加/减少……

Công thức:

A + 比 + B + 增加/减少 + số lượng

Ví dụ 1 – dựa trên hội thoại:

本月成交量比上个月增加了二百三十套。
Běn yuè chéngjiāoliàng bǐ shàng ge yuè zēngjiā le èrbǎi sānshí tào.
Lượng giao dịch tháng này tăng 230 căn so với tháng trước.

Ví dụ 2:

本月库存比上个月增加了两百套。
Běn yuè kùcún bǐ shàng ge yuè zēngjiā le liǎngbǎi tào.
Tồn kho tháng này tăng 200 căn so với tháng trước.

Ví dụ 3:

这个季度的新增供应比上个季度减少了五百套。
Zhè ge jìdù de xīnzēng gōngyìng bǐ shàng ge jìdù jiǎnshǎo le wǔbǎi tào.
Nguồn cung mới quý này giảm 500 căn so với quý trước.

Ví dụ 4:

今年的成交面积比去年增加了百分之十。
Jīnnián de chéngjiāo miànjī bǐ qùnián zēngjiā le bǎifēnzhī shí.
Diện tích giao dịch năm nay tăng 10% so với năm ngoái.

Ví dụ 5:

本月租赁需求比上个月增加了三百组。
Běn yuè zūlìn xūqiú bǐ shàng ge yuè zēngjiā le sānbǎi zǔ.
Nhu cầu thuê tháng này tăng 300 nhóm so với tháng trước.

06.05 – 越……越……

Công thức:

越 + A，越 + B

Ví dụ 1:

库存越高，卖方的销售压力往往越大。
Kùcún yuè gāo, màifāng de xiāoshòu yālì wǎngwǎng yuè dà.
Tồn kho càng cao thì áp lực bán của bên bán thường càng lớn.

Ví dụ 2:

需求越大，热门房源越容易成交。
Xūqiú yuè dà, rèmén fángyuán yuè róngyì chéngjiāo.
Nhu cầu càng lớn thì nguồn hàng được ưa chuộng càng dễ giao dịch.

Ví dụ 3:

供应越多，买家的选择通常越多。
Gōngyìng yuè duō, mǎijiā de xuǎnzé tōngcháng yuè duō.
Nguồn cung càng nhiều thì người mua thường càng có nhiều lựa chọn.

Ví dụ 4:

流动性越低，成交周期往往越长。
Liúdòngxìng yuè dī, chéngjiāo zhōuqī wǎngwǎng yuè cháng.
Thanh khoản càng thấp thì thời gian giao dịch thường càng dài.

Ví dụ 5:

议价空间越大，买家越容易谈到更低的价格。
Yìjià kōngjiān yuè dà, mǎijiā yuè róngyì tán dào gèng dī de jiàgé.
Khoảng thương lượng càng lớn thì người mua càng dễ đàm phán được mức giá thấp hơn.

06.06 – 因为……所以……

Công thức:

因为 + nguyên nhân，所以 + kết quả

Ví dụ 1 – trích hội thoại:

因为我们还要看库存，所以还不能马上下结论。
Yīnwèi wǒmen hái yào kàn kùcún, suǒyǐ hái bù néng mǎshàng xià jiélùn.
Bởi vì chúng ta còn phải xem tồn kho nên chưa thể lập tức kết luận.

Ví dụ 2:

因为需求增加，所以成交量也上升了。
Yīnwèi xūqiú zēngjiā, suǒyǐ chéngjiāoliàng yě shàngshēng le.
Vì nhu cầu tăng nên lượng giao dịch cũng tăng.

Ví dụ 3:

因为供应有限，所以热门房源很快就成交了。
Yīnwèi gōngyìng yǒuxiàn, suǒyǐ rèmén fángyuán hěn kuài jiù chéngjiāo le.
Vì nguồn cung hạn chế nên nguồn hàng được ưa chuộng nhanh chóng được giao dịch.

Ví dụ 4:

因为库存比较高，所以卖家的销售压力比较大。
Yīnwèi kùcún bǐjiào gāo, suǒyǐ màijiā de xiāoshòu yālì bǐjiào dà.
Vì tồn kho tương đối cao nên áp lực bán của người bán khá lớn.

Ví dụ 5:

因为贷款利率下降，所以部分购房者重新进入市场。
Yīnwèi dàikuǎn lìlǜ xiàjiàng, suǒyǐ bùfen gòufángzhě chóngxīn jìnrù shìchǎng.
Vì lãi suất vay giảm nên một bộ phận người mua nhà quay lại thị trường.

06.07 – 由于……因此……

Công thức:

由于 + nguyên nhân，因此 + kết quả

Ví dụ 1:

由于新增供应较大，因此库存压力仍然存在。
Yóuyú xīnzēng gōngyìng jiào dà, yīncǐ kùcún yālì réngrán cúnzài.
Do nguồn cung mới tương đối lớn nên áp lực tồn kho vẫn tồn tại.

Ví dụ 2:

由于购房需求增加，因此市场成交更加活跃。
Yóuyú gòufáng xūqiú zēngjiā, yīncǐ shìchǎng chéngjiāo gèngjiā huóyuè.
Do nhu cầu mua nhà tăng nên giao dịch thị trường sôi động hơn.

Ví dụ 3:

由于供应不足，因此部分区域出现了价格上涨。
Yóuyú gōngyìng bùzú, yīncǐ bùfen qūyù chūxiàn le jiàgé shàngzhǎng.
Do nguồn cung thiếu nên một số khu vực xuất hiện tăng giá.

Ví dụ 4:

由于库存增加，因此开发商开始调整销售策略。
Yóuyú kùcún zēngjiā, yīncǐ kāifāshāng kāishǐ tiáozhěng xiāoshòu cèlüè.
Do tồn kho tăng nên chủ đầu tư bắt đầu điều chỉnh chiến lược bán hàng.

Ví dụ 5:

由于成交周期缩短，因此市场流动性有所改善。
Yóuyú chéngjiāo zhōuqī suōduǎn, yīncǐ shìchǎng liúdòngxìng yǒusuǒ gǎishàn.
Do thời gian giao dịch rút ngắn nên thanh khoản thị trường đã cải thiện.

06.08 – 导致

Công thức:

A + 导致 + B

Ví dụ 1:

新增供应增长过快可能导致库存增加。
Xīnzēng gōngyìng zēngzhǎng guò kuài kěnéng dǎozhì kùcún zēngjiā.
Nguồn cung mới tăng quá nhanh có thể dẫn đến tồn kho tăng.

Ví dụ 2:

需求下降可能导致成交量减少。
Xūqiú xiàjiàng kěnéng dǎozhì chéngjiāoliàng jiǎnshǎo.
Nhu cầu giảm có thể dẫn đến lượng giao dịch giảm.

Ví dụ 3:

挂牌价过高可能导致房源长期无法成交。
Guàpáijià guò gāo kěnéng dǎozhì fángyuán chángqī wúfǎ chéngjiāo.
Giá niêm yết quá cao có thể khiến nguồn hàng lâu không giao dịch được.

Ví dụ 4:

贷款成本增加可能导致购房需求下降。
Dàikuǎn chéngběn zēngjiā kěnéng dǎozhì gòufáng xūqiú xiàjiàng.
Chi phí vay tăng có thể dẫn đến nhu cầu mua nhà giảm.

Ví dụ 5:

供过于求可能导致卖方议价能力下降。
Gōng guò yú qiú kěnéng dǎozhì màifāng yìjià nénglì xiàjiàng.
Cung vượt cầu có thể dẫn đến khả năng thương lượng của người bán giảm.

06.09 – 使 – khiến

Công thức:

A + 使 + B + động từ/tính từ

Ví dụ 1:

价格调整使部分房源更容易成交。
Jiàgé tiáozhěng shǐ bùfen fángyuán gèng róngyì chéngjiāo.
Điều chỉnh giá khiến một số nguồn hàng dễ giao dịch hơn.

Ví dụ 2:

需求增加使市场更加活跃。
Xūqiú zēngjiā shǐ shìchǎng gèngjiā huóyuè.
Nhu cầu tăng khiến thị trường sôi động hơn.

Ví dụ 3:

新增供应增加使买家有更多选择。
Xīnzēng gōngyìng zēngjiā shǐ mǎijiā yǒu gèng duō xuǎnzé.
Nguồn cung mới tăng khiến người mua có nhiều lựa chọn hơn.

Ví dụ 4:

库存压力使开发商更加重视销售速度。
Kùcún yālì shǐ kāifāshāng gèngjiā zhòngshì xiāoshòu sùdù.
Áp lực tồn kho khiến chủ đầu tư chú trọng hơn tới tốc độ bán hàng.

Ví dụ 5:

贷款利率下降使部分客户的购房成本降低。
Dàikuǎn lìlǜ xiàjiàng shǐ bùfen kèhù de gòufáng chéngběn jiàngdī.
Lãi suất vay giảm khiến chi phí mua nhà của một số khách hàng giảm.

06.10 – 如果……就……

Công thức:

如果 + điều kiện，就 + kết quả

Ví dụ 1 – trích hội thoại:

如果需求增长速度跟不上供应增长速度，库存压力就可能继续增加。
Rúguǒ xūqiú zēngzhǎng sùdù gēn bù shàng gōngyìng zēngzhǎng sùdù, kùcún yālì jiù kěnéng jìxù zēngjiā.
Nếu tốc độ tăng nhu cầu không theo kịp tốc độ tăng nguồn cung thì áp lực tồn kho có thể tiếp tục tăng.

Ví dụ 2:

如果贷款利率下降，购房需求就可能增加。
Rúguǒ dàikuǎn lìlǜ xiàjiàng, gòufáng xūqiú jiù kěnéng zēngjiā.
Nếu lãi suất vay giảm thì nhu cầu mua nhà có thể tăng.

Ví dụ 3:

如果库存继续下降，卖方的议价能力就可能提高。
Rúguǒ kùcún jìxù xiàjiàng, màifāng de yìjià nénglì jiù kěnéng tígāo.
Nếu tồn kho tiếp tục giảm thì khả năng thương lượng của người bán có thể tăng.

Ví dụ 4:

如果新增供应太多，市场竞争就会更加激烈。
Rúguǒ xīnzēng gōngyìng tài duō, shìchǎng jìngzhēng jiù huì gèngjiā jīliè.
Nếu nguồn cung mới quá nhiều thì cạnh tranh thị trường sẽ gay gắt hơn.

Ví dụ 5:

如果价格调整得比较合理，成交速度就可能加快。
Rúguǒ jiàgé tiáozhěng de bǐjiào hélǐ, chéngjiāo sùdù jiù kěnéng jiākuài.
Nếu giá được điều chỉnh tương đối hợp lý thì tốc độ giao dịch có thể tăng.

06.11 – 虽然……但是……

Công thức:

虽然 + A，但是 + B

Ví dụ 1 – dựa trên hội thoại:

虽然成交量增加了，但是库存也增加了。
Suīrán chéngjiāoliàng zēngjiā le, dànshì kùcún yě zēngjiā le.
Mặc dù lượng giao dịch tăng nhưng tồn kho cũng tăng.

Ví dụ 2:

虽然价格下降了，但是成交量明显增加了。
Suīrán jiàgé xiàjiàng le, dànshì chéngjiāoliàng míngxiǎn zēngjiā le.
Mặc dù giá giảm nhưng lượng giao dịch tăng rõ rệt.

Ví dụ 3:

虽然新增供应很多，但是市场需求也比较强。
Suīrán xīnzēng gōngyìng hěn duō, dànshì shìchǎng xūqiú yě bǐjiào qiáng.
Mặc dù nguồn cung mới nhiều nhưng nhu cầu thị trường cũng tương đối mạnh.

Ví dụ 4:

虽然库存较高，但是去化速度正在加快。
Suīrán kùcún jiào gāo, dànshì qùhuà sùdù zhèngzài jiākuài.
Mặc dù tồn kho khá cao nhưng tốc độ tiêu thụ đang tăng.

Ví dụ 5:

虽然租金上涨了，但是租赁需求仍然保持稳定。
Suīrán zūjīn shàngzhǎng le, dànshì zūlìn xūqiú réngrán bǎochí wěndìng.
Mặc dù giá thuê tăng nhưng nhu cầu thuê vẫn ổn định.

06.12 – 一方面……另一方面……

Công thức:

一方面 + A，另一方面 + B

Ví dụ 1:

一方面供应增加了，另一方面需求也在增长。
Yì fāngmiàn gōngyìng zēngjiā le, lìng yì fāngmiàn xūqiú yě zài zēngzhǎng.
Một mặt nguồn cung tăng, mặt khác nhu cầu cũng đang tăng.

Ví dụ 2:

一方面成交量增加了，另一方面库存压力仍然存在。
Yì fāngmiàn chéngjiāoliàng zēngjiā le, lìng yì fāngmiàn kùcún yālì réngrán cúnzài.
Một mặt lượng giao dịch tăng, mặt khác áp lực tồn kho vẫn tồn tại.

Ví dụ 3:

一方面房价上涨了，另一方面成交周期缩短了。
Yì fāngmiàn fángjià shàngzhǎng le, lìng yì fāngmiàn chéngjiāo zhōuqī suōduǎn le.
Một mặt giá nhà tăng, mặt khác thời gian giao dịch rút ngắn.

Ví dụ 4:

一方面买家有更多选择，另一方面卖方竞争更加激烈。
Yì fāngmiàn mǎijiā yǒu gèng duō xuǎnzé, lìng yì fāngmiàn màifāng jìngzhēng gèngjiā jīliè.
Một mặt người mua có nhiều lựa chọn hơn, mặt khác cạnh tranh giữa người bán gay gắt hơn.

Ví dụ 5:

一方面市场正在恢复，另一方面仍然需要关注库存风险。
Yì fāngmiàn shìchǎng zhèngzài huīfù, lìng yì fāngmiàn réngrán xūyào guānzhù kùcún fēngxiǎn.
Một mặt thị trường đang phục hồi, mặt khác vẫn cần chú ý rủi ro tồn kho.

07. PHÂN BIỆT CÁC KHÁI NIỆM DỄ NHẦM

07.01 – 售价 và 成交价

售价 là giá bán theo nghĩa rộng.

成交价 là giá thực tế tại thời điểm giao dịch được hoàn thành.

挂牌价 có thể cao hơn hoặc thấp hơn 成交价 tùy tình hình thương lượng.

07.02 – 成交量 và 成交金额

成交量 nhấn mạnh số lượng giao dịch.

成交金额 nhấn mạnh tổng giá trị bằng tiền của những giao dịch đó.

成交量高 không nhất thiết 成交金额 cũng cao nếu sản phẩm giao dịch có giá thấp.

07.03 – 新增供应 và 库存

新增供应 là lượng hàng mới được đưa vào thị trường.

库存 là lượng hàng chưa được tiêu thụ.

Nguồn cung mới có thể tăng trong khi tồn kho giảm nếu lượng giao dịch và hấp thụ tăng mạnh.

Nguồn cung mới cũng có thể tăng cùng lúc với tồn kho tăng nếu lượng hàng mới vào thị trường lớn.

07.04 – 价格高 và 流动性高

价格高 = mức giá cao.

流动性高 = dễ giao dịch hơn, tốc độ giao dịch nhanh hơn.

Một tài sản hoặc thị trường giá cao không nhất thiết thanh khoản cao.

07.05 – 买方市场 và 卖方市场

买方市场 thường có nguồn hàng nhiều hơn, người mua nhiều lựa chọn hơn và khả năng thương lượng tốt hơn.

卖方市场 thường có nguồn hàng hạn chế hơn, nhu cầu mạnh hơn và người bán có lợi thế thương lượng hơn.

08. BÀI ĐỌC TỔNG HỢP

如何判断一个房地产市场的变化？

判断房地产市场不能只看房价。一个完整的市场分析通常要同时观察供应、需求、成交量、价格、租金、新增供应、库存、成交周期和市场流动性。

Pànduàn fángdìchǎn shìchǎng bù néng zhǐ kàn fángjià. Yí ge wánzhěng de shìchǎng fēnxī tōngcháng yào tóngshí guānchá gōngyìng, xūqiú, chéngjiāoliàng, jiàgé, zūjīn, xīnzēng gōngyìng, kùcún, chéngjiāo zhōuqī hé shìchǎng liúdòngxìng.

Khi đánh giá thị trường bất động sản không thể chỉ nhìn giá nhà. Một phân tích thị trường hoàn chỉnh thường phải đồng thời quan sát cung, cầu, lượng giao dịch, giá, tiền thuê, nguồn cung mới, tồn kho, thời gian giao dịch và thanh khoản thị trường.

A real estate market cannot be evaluated based only on housing prices. A complete market analysis normally examines supply, demand, transaction volume, prices, rents, new supply, inventory, transaction periods, and market liquidity at the same time.

如果市场需求增加，而供应比较有限，部分房源可能出现供不应求，价格也可能受到上涨压力。相反，如果新增供应不断增加，而需求增长比较慢，库存就可能上升，买家的选择也会增加。

Rúguǒ shìchǎng xūqiú zēngjiā, ér gōngyìng bǐjiào yǒuxiàn, bùfen fángyuán kěnéng chūxiàn gōng bù yìng qiú, jiàgé yě kěnéng shòudào shàngzhǎng yālì. Xiāngfǎn, rúguǒ xīnzēng gōngyìng bùduàn zēngjiā, ér xūqiú zēngzhǎng bǐjiào màn, kùcún jiù kěnéng shàngshēng, mǎijiā de xuǎnzé yě huì zēngjiā.

Nếu nhu cầu thị trường tăng trong khi nguồn cung hạn chế, một số nguồn hàng có thể rơi vào tình trạng cung không đủ cầu và giá có thể chịu áp lực tăng. Ngược lại, nếu nguồn cung mới liên tục tăng nhưng nhu cầu tăng chậm thì tồn kho có thể tăng và người mua cũng có thêm lựa chọn.

If market demand increases while supply remains limited, some properties may face excess demand and upward price pressure. Conversely, if new supply continues to increase while demand grows slowly, inventory may rise and buyers may have more choices.

成交量也是非常重要的指标。成交量增加通常说明市场交易更加活跃，但是如果新增供应增加得更快，库存仍然可能上升。因此，成交量增加并不一定意味着库存一定下降。

Chéngjiāoliàng yě shì fēicháng zhòngyào de zhǐbiāo. Chéngjiāoliàng zēngjiā tōngcháng shuōmíng shìchǎng jiāoyì gèngjiā huóyuè, dànshì rúguǒ xīnzēng gōngyìng zēngjiā de gèng kuài, kùcún réngrán kěnéng shàngshēng. Yīncǐ, chéngjiāoliàng zēngjiā bìng bù yídìng yìwèizhe kùcún yídìng xiàjiàng.

Lượng giao dịch cũng là chỉ tiêu rất quan trọng. Lượng giao dịch tăng thường cho thấy thị trường sôi động hơn, nhưng nếu nguồn cung mới tăng nhanh hơn thì tồn kho vẫn có thể tăng. Vì vậy, lượng giao dịch tăng không nhất thiết đồng nghĩa tồn kho chắc chắn giảm.

Transaction volume is also an important indicator. Higher transaction volume usually indicates stronger market activity, but inventory can still rise if new supply grows even faster. Therefore, higher transaction volume does not necessarily mean lower inventory.

价格上涨也不能单独说明市场一定非常健康。如果价格上涨，但是成交量下降、库存增加、成交周期延长，就需要进一步分析。相反，有时候价格下降以后，成交量反而增加，市场流动性也可能改善。

Jiàgé shàngzhǎng yě bù néng dāndú shuōmíng shìchǎng yídìng fēicháng jiànkāng. Rúguǒ jiàgé shàngzhǎng, dànshì chéngjiāoliàng xiàjiàng, kùcún zēngjiā, chéngjiāo zhōuqī yáncháng, jiù xūyào jìnyíbù fēnxī. Xiāngfǎn, yǒu shíhou jiàgé xiàjiàng yǐhòu, chéngjiāoliàng fǎn’ér zēngjiā, shìchǎng liúdòngxìng yě kěnéng gǎishàn.

Giá tăng cũng không thể tự nó chứng minh thị trường chắc chắn khỏe mạnh. Nếu giá tăng nhưng lượng giao dịch giảm, tồn kho tăng và thời gian giao dịch kéo dài thì cần phân tích thêm. Ngược lại, đôi khi sau khi giá giảm, lượng giao dịch lại tăng và thanh khoản thị trường cũng có thể cải thiện.

Rising prices alone do not necessarily indicate a healthy market. If prices rise while transaction volume falls, inventory grows, and transaction periods lengthen, further analysis is required. Conversely, price reductions may sometimes lead to higher transaction volumes and improved liquidity.

买方市场和卖方市场也是分析房地产市场时常用的概念。当市场房源比较多、库存较高，而且买家有较多选择时，市场可能更接近买方市场。当市场需求旺盛、供应有限、热门房源很快成交时，市场可能更接近卖方市场。

Mǎifāng shìchǎng hé màifāng shìchǎng yě shì fēnxī fángdìchǎn shìchǎng shí chángyòng de gàiniàn. Dāng shìchǎng fángyuán bǐjiào duō, kùcún jiào gāo, érqiě mǎijiā yǒu jiào duō xuǎnzé shí, shìchǎng kěnéng gèng jiējìn mǎifāng shìchǎng. Dāng shìchǎng xūqiú wàngshèng, gōngyìng yǒuxiàn, rèmén fángyuán hěn kuài chéngjiāo shí, shìchǎng kěnéng gèng jiējìn màifāng shìchǎng.

Thị trường người mua và thị trường người bán cũng là hai khái niệm thường dùng khi phân tích bất động sản. Khi thị trường có nhiều nguồn hàng, tồn kho cao và người mua có nhiều lựa chọn, thị trường có thể gần với thị trường người mua. Khi nhu cầu mạnh, nguồn cung hạn chế và nguồn hàng hấp dẫn nhanh chóng được giao dịch thì thị trường có thể gần với thị trường người bán.

Buyer’s markets and seller’s markets are also common concepts in real estate analysis. When listings are abundant, inventory is high, and buyers have many choices, the market may lean toward a buyer’s market. When demand is strong, supply is limited, and popular properties sell quickly, the market may lean toward a seller’s market.

总的来说，分析房地产市场需要把多个指标放在一起看。只有同时观察供应、需求、价格、成交量、库存和流动性，才能对市场做出比较全面的判断。

Zǒng de lái shuō, fēnxī fángdìchǎn shìchǎng xūyào bǎ duō ge zhǐbiāo fàng zài yìqǐ kàn. Zhǐyǒu tóngshí guānchá gōngyìng, xūqiú, jiàgé, chéngjiāoliàng, kùcún hé liúdòngxìng, cái néng duì shìchǎng zuòchū bǐjiào quánmiàn de pànduàn.

Nhìn chung, phân tích thị trường bất động sản cần đặt nhiều chỉ tiêu cạnh nhau. Chỉ khi đồng thời quan sát cung, cầu, giá, lượng giao dịch, tồn kho và thanh khoản thì mới có thể đưa ra nhận định tương đối toàn diện về thị trường.

Overall, real estate market analysis requires multiple indicators to be considered together. Only by examining supply, demand, prices, transaction volume, inventory, and liquidity at the same time can a relatively comprehensive market assessment be made.

09. BÀI TẬP CỦNG CỐ

09.01 – Điền từ

Từ cho sẵn:

供应、需求、成交量、售价、租金、库存、新增供应、流动性、买方市场、卖方市场

A. 市场上的房源数量属于________指标。

B. 客户想买房的数量属于________指标。

C. 本月一共卖出多少套房属于________。

D. 房子卖多少钱属于________。

E. 房子每个月出租多少钱属于________。

F. 尚未出售的房源可以形成市场________。

G. 本月新进入市场的房源叫________。

H. 成交速度快、成交周期短，通常说明市场________比较好。

I. 当供应明显大于需求时，市场可能更接近________。

J. 当需求明显大于供应时，市场可能更接近________。

09.02 – Phân biệt khái niệm

Chọn từ đúng:

A. Giá niêm yết:

挂牌价 / 成交价

B. Giá giao dịch cuối cùng:

报价 / 成交价

C. Nguồn cung mới:

库存 / 新增供应

D. Tồn kho:

库存 / 需求

E. Lượng giao dịch:

成交量 / 成交金额

F. Tổng giá trị giao dịch:

成交量 / 成交金额

09.03 – Đọc dữ liệu

Dựa vào bộ dữ liệu 新城住宅市场, trả lời:

上个月可售房源有多少套？

本月可售房源有多少套？

上个月新增供应是多少？

本月新增供应是多少？

本月新增供应增加了多少套？

上个月购房需求是多少？

本月购房需求是多少？

本月购房需求增加了多少组客户？

上个月成交量是多少？

本月成交量是多少？

成交量增加了多少套？

上个月平均成交价是多少？

本月平均成交价是多少？

平均成交价增加了多少元一平方米？

库存增加了多少套？

成交周期缩短了多少天？

09.04 – Hoàn thành 增加了 / 减少了

A. 新增供应________二百五十套。

B. 成交量________二百三十套。

C. 库存________二百二十套。

D. 平均成交周期________六天。

E. 购房需求________三百组客户。

09.05 – Hoàn thành 从……到……

A. 可售房源从________增加到________。

B. 新增供应从________增加到________。

C. 成交量从________增加到________。

D. 平均成交价从________上涨到________。

E. 平均成交周期从________缩短到________。

09.06 – Hoàn thành 越……越……

A. 供应越多，买家________。

B. 需求越大，热门房源________。

C. 库存越高，卖方的压力________。

D. 流动性越低，成交周期________。

E. 议价空间越大，买家________。

09.07 – Hoàn thành 因为……所以……

A. 因为新增供应增加，________________。

B. 因为购房需求增加，________________。

C. 因为成交周期缩短，________________。

D. 因为库存较高，________________。

E. 因为贷款利率下降，________________。

09.08 – Viết câu với 导致

A. 供应增长过快 / 库存增加

B. 需求下降 / 成交量下降

C. 挂牌价太高 / 成交困难

D. 利率上升 / 购房成本增加

E. 供过于求 / 议价空间扩大

09.09 – Phân biệt 买方市场 và 卖方市场

Tình huống A:

房源很多。

库存很高。

买家选择很多。

卖家愿意降价。

议价空间比较大。

Đây là thị trường nào?

Tình huống B:

房源很少。

需求旺盛。

热门房源很快成交。

买家竞争激烈。

卖方议价能力比较强。

Đây là thị trường nào?

09.10 – Dịch Trung – Việt

A. 本月新增供应达到九百套。

B. 市场需求比上个月有所增加。

C. 本月成交了一千二百八十套住宅。

D. 平均成交价上涨到了每平方米两万九千三百元。

E. 月底库存增加到了两千三百七十套。

F. 平均成交周期从五十二天缩短到四十六天。

G. 市场流动性有所改善。

H. 买方市场中，买家的议价能力通常比较强。

I. 卖方市场中，热门房源可能很快成交。

J. 供应增长过快可能导致库存压力增加。

09.11 – Dịch Việt – Trung

A. Nguồn cung mới tháng này tăng 250 căn.

B. Nhu cầu mua nhà tăng 300 nhóm khách.

C. Lượng giao dịch tăng 230 căn.

D. Giá giao dịch trung bình tăng 800 NDT/m².

E. Tồn kho cuối tháng tăng 220 căn.

F. Thời gian giao dịch trung bình rút ngắn 6 ngày.

G. Thanh khoản thị trường đã cải thiện.

H. Nếu cung lớn hơn cầu thì người mua có thể có lợi thế hơn.

I. Nếu cầu lớn hơn cung thì người bán có thể có khả năng thương lượng mạnh hơn.

J. Không thể chỉ nhìn giá để đánh giá toàn bộ thị trường.

09.12 – Bài tập phân tích

Tình huống A:

新增供应持续增加。

成交量没有明显变化。

库存连续三个月上升。

Hãy phân tích bằng tiếng Trung.

Tình huống B:

新增供应减少。

购房需求增加。

库存下降。

成交周期缩短。

Hãy phân tích thị trường có xu hướng nghiêng về bên mua hay bên bán.

Tình huống C:

价格下降。

成交量上升。

库存下降。

成交周期缩短。

Hãy giải thích vì sao không thể chỉ thấy giá giảm rồi kết luận thị trường xấu.

10. ĐÁP ÁN

10.01 – Đáp án 09.01

A. 供应

B. 需求

C. 成交量

D. 售价

E. 租金

F. 库存

G. 新增供应

H. 流动性

I. 买方市场

J. 卖方市场

10.02 – Đáp án 09.02

A. 挂牌价

B. 成交价

C. 新增供应

D. 库存

E. 成交量

F. 成交金额

10.03 – Đáp án dữ liệu

上个月可售房源有三千二百套。

本月可售房源有三千六百五十套。

上个月新增供应是六百五十套。

本月新增供应是九百套。

本月新增供应增加了二百五十套。

上个月购房需求是两千四百组客户。

本月购房需求是两千七百组客户。

本月购房需求增加了三百组客户。

上个月成交量是一千零五十套。

本月成交量是一千二百八十套。

成交量增加了二百三十套。

上个月平均成交价是每平方米两万八千五百元。

本月平均成交价是每平方米两万九千三百元。

平均成交价增加了八百元一平方米。

库存增加了二百二十套。

成交周期缩短了六天。

10.04 – Đáp án 增加了 / 减少了

A. 新增供应增加了二百五十套。

B. 成交量增加了二百三十套。

C. 库存增加了二百二十套。

D. 平均成交周期减少了六天。

E. 购房需求增加了三百组客户。

10.05 – Đáp án 从……到……

A. 可售房源从三千二百套增加到三千六百五十套。

B. 新增供应从六百五十套增加到九百套。

C. 成交量从一千零五十套增加到一千二百八十套。

D. 平均成交价从每平方米两万八千五百元上涨到两万九千三百元。

E. 平均成交周期从五十二天缩短到四十六天。

10.06 – Đáp án 越……越……

A. 供应越多，买家的选择通常越多。

B. 需求越大，热门房源越容易成交。

C. 库存越高，卖方的压力往往越大。

D. 流动性越低，成交周期往往越长。

E. 议价空间越大，买家越容易谈到更低的价格。

10.07 – Đáp án 因为……所以……

A. 因为新增供应增加，所以库存可能上升。

B. 因为购房需求增加，所以成交量可能增加。

C. 因为成交周期缩短，所以市场流动性有所改善。

D. 因为库存较高，所以卖方的销售压力比较大。

E. 因为贷款利率下降，所以部分购房需求可能增加。

10.08 – Đáp án 导致

A. 供应增长过快可能导致库存增加。

B. 需求下降可能导致成交量下降。

C. 挂牌价太高可能导致房源难以成交。

D. 利率上升可能导致购房成本增加。

E. 供过于求可能导致议价空间扩大。

10.09 – Đáp án 买方市场 / 卖方市场

Tình huống A:

更接近买方市场。

Gèng jiējìn mǎifāng shìchǎng.

Gần với thị trường người mua hơn.

Tình huống B:

更接近卖方市场。

Gèng jiējìn màifāng shìchǎng.

Gần với thị trường người bán hơn.

10.10 – Đáp án dịch Trung – Việt

A. Nguồn cung mới tháng này đạt 900 căn.

B. Nhu cầu thị trường tăng so với tháng trước.

C. Tháng này giao dịch thành công 1.280 căn nhà ở.

D. Giá giao dịch trung bình tăng lên 29.300 NDT/m².

E. Tồn kho cuối tháng tăng lên 2.370 căn.

F. Thời gian giao dịch trung bình rút từ 52 ngày xuống 46 ngày.

G. Thanh khoản thị trường đã có sự cải thiện.

H. Trong thị trường người mua, người mua thường có khả năng thương lượng tương đối mạnh.

I. Trong thị trường người bán, nguồn hàng được ưa chuộng có thể giao dịch rất nhanh.

J. Nguồn cung tăng quá nhanh có thể khiến áp lực tồn kho tăng.

10.11 – Đáp án dịch Việt – Trung

A. 本月新增供应增加了二百五十套。

B. 购房需求增加了三百组客户。

C. 成交量增加了二百三十套。

D. 平均成交价增加了八百元一平方米。

E. 月底库存增加了二百二十套。

F. 平均成交周期缩短了六天。

G. 市场流动性有所改善。

H. 如果供应大于需求，买家可能更有优势。

I. 如果需求大于供应，卖家的议价能力可能更强。

J. 不能只看价格来判断整个房地产市场。

11. BÀI VĂN ỨNG DỤNG TỔNG HỢP

新城住宅市场分析

本月新城住宅市场出现了比较明显的变化。从供应来看，市场可售房源从上个月的三千二百套增加到三千六百五十套，新增供应也从六百五十套增加到了九百套。由此可以看出，本月进入市场的房源明显增加。

Běn yuè Xīnchéng zhùzhái shìchǎng chūxiàn le bǐjiào míngxiǎn de biànhuà. Cóng gōngyìng lái kàn, shìchǎng kěshòu fángyuán cóng shàng ge yuè de sānqiān èrbǎi tào zēngjiā dào sānqiān liùbǎi wǔshí tào, xīnzēng gōngyìng yě cóng liùbǎi wǔshí tào zēngjiā dào le jiǔbǎi tào. Yóucǐ kěyǐ kànchū, běn yuè jìnrù shìchǎng de fángyuán míngxiǎn zēngjiā.

Tháng này thị trường nhà ở Tân Thành xuất hiện những thay đổi tương đối rõ rệt. Xét về nguồn cung, nguồn hàng có thể bán tăng từ 3.200 căn tháng trước lên 3.650 căn, nguồn cung mới cũng tăng từ 650 lên 900 căn. Qua đó có thể thấy lượng nguồn hàng gia nhập thị trường tháng này tăng rõ rệt.

This month, the Xincheng residential market experienced noticeable changes. From a supply perspective, available properties increased from 3,200 units last month to 3,650 units, while new supply rose from 650 to 900 units. This clearly indicates a substantial increase in new properties entering the market.

从需求来看，登记的购房需求从两千四百组客户增加到了两千七百组客户，说明购房需求也有所上升。成交量从一千零五十套增加到一千二百八十套，增加了二百三十套。

Cóng xūqiú lái kàn, dēngjì de gòufáng xūqiú cóng liǎngqiān sìbǎi zǔ kèhù zēngjiā dào le liǎngqiān qībǎi zǔ kèhù, shuōmíng gòufáng xūqiú yě yǒusuǒ shàngshēng. Chéngjiāoliàng cóng yìqiān líng wǔshí tào zēngjiā dào yìqiān èrbǎi bāshí tào, zēngjiā le èrbǎi sānshí tào.

Xét về nhu cầu, số nhóm khách đăng ký nhu cầu mua tăng từ 2.400 lên 2.700 nhóm, cho thấy nhu cầu mua nhà cũng tăng. Lượng giao dịch tăng từ 1.050 lên 1.280 căn, tức tăng 230 căn.

From a demand perspective, registered buyer demand increased from 2,400 to 2,700 client groups, indicating stronger home-buying demand. Transaction volume rose from 1,050 units to 1,280 units, an increase of 230 units.

从价格来看，平均成交价从每平方米两万八千五百元上涨到了两万九千三百元，平均月租金也从每平方米七十二元上涨到了七十四元。售价和租金都出现了上涨。

Cóng jiàgé lái kàn, píngjūn chéngjiāojià cóng měi píngfāngmǐ liǎng wàn bāqiān wǔbǎi yuán shàngzhǎng dào le liǎng wàn jiǔqiān sānbǎi yuán, píngjūn yuè zūjīn yě cóng měi píngfāngmǐ qīshí’èr yuán shàngzhǎng dào le qīshísì yuán. Shòujià hé zūjīn dōu chūxiàn le shàngzhǎng.

Xét về giá, giá giao dịch trung bình tăng từ 28.500 lên 29.300 NDT/m², còn giá thuê trung bình tháng cũng tăng từ 72 lên 74 NDT/m². Cả giá bán và giá thuê đều tăng.

From a pricing perspective, the average transaction price increased from RMB 28,500 to RMB 29,300 per square meter, while average monthly rent rose from RMB 72 to RMB 74 per square meter. Both selling prices and rents increased.

但是，库存并没有下降。月底库存从两千一百五十套增加到了两千三百七十套。这说明虽然成交量增加了，但是由于新增供应也明显增加，库存压力仍然存在。

Dànshì, kùcún bìng méiyǒu xiàjiàng. Yuèdǐ kùcún cóng liǎngqiān yìbǎi wǔshí tào zēngjiā dào le liǎngqiān sānbǎi qīshí tào. Zhè shuōmíng suīrán chéngjiāoliàng zēngjiā le, dànshì yóuyú xīnzēng gōngyìng yě míngxiǎn zēngjiā, kùcún yālì réngrán cúnzài.

Tuy nhiên, tồn kho không giảm. Tồn kho cuối tháng tăng từ 2.150 lên 2.370 căn. Điều này cho thấy mặc dù lượng giao dịch tăng nhưng do nguồn cung mới cũng tăng rõ rệt nên áp lực tồn kho vẫn tồn tại.

However, inventory did not decline. Month-end inventory increased from 2,150 units to 2,370 units. This indicates that although transaction volume rose, inventory pressure remained because new supply also increased significantly.

从市场流动性来看，平均成交周期从五十二天缩短到了四十六天。成交周期减少了六天，说明房源成交速度有所加快，市场流动性得到了一定改善。

Cóng shìchǎng liúdòngxìng lái kàn, píngjūn chéngjiāo zhōuqī cóng wǔshí’èr tiān suōduǎn dào le sìshíliù tiān. Chéngjiāo zhōuqī jiǎnshǎo le liù tiān, shuōmíng fángyuán chéngjiāo sùdù yǒusuǒ jiākuài, shìchǎng liúdòngxìng dédào le yídìng gǎishàn.

Xét về thanh khoản thị trường, thời gian giao dịch trung bình rút từ 52 ngày xuống 46 ngày. Thời gian giao dịch giảm 6 ngày cho thấy tốc độ giao dịch nguồn hàng nhanh hơn và thanh khoản thị trường đã có sự cải thiện nhất định.

From a liquidity perspective, the average transaction period shortened from 52 days to 46 days. The six-day reduction indicates faster transactions and some improvement in market liquidity.

总体来看，本月新城住宅市场的需求、成交量、平均成交价和租金都有所上升，成交周期也有所缩短。但是，新增供应增长较快，库存也有所增加。因此，不能只根据价格上涨就判断市场非常强，也不能只因为库存增加就判断市场非常弱。

Zǒngtǐ lái kàn, běn yuè Xīnchéng zhùzhái shìchǎng de xūqiú, chéngjiāoliàng, píngjūn chéngjiāojià hé zūjīn dōu yǒusuǒ shàngshēng, chéngjiāo zhōuqī yě yǒusuǒ suōduǎn. Dànshì, xīnzēng gōngyìng zēngzhǎng jiào kuài, kùcún yě yǒusuǒ zēngjiā. Yīncǐ, bù néng zhǐ gēnjù jiàgé shàngzhǎng jiù pànduàn shìchǎng fēicháng qiáng, yě bù néng zhǐ yīnwèi kùcún zēngjiā jiù pànduàn shìchǎng fēicháng ruò.

Nhìn chung, trong tháng này, nhu cầu, lượng giao dịch, giá giao dịch trung bình và tiền thuê tại thị trường nhà ở Tân Thành đều tăng, thời gian giao dịch cũng rút ngắn. Tuy nhiên, nguồn cung mới tăng khá nhanh và tồn kho cũng tăng. Vì vậy, không thể chỉ dựa vào giá tăng để kết luận thị trường rất mạnh, cũng không thể chỉ vì tồn kho tăng mà cho rằng thị trường rất yếu.

Overall, demand, transaction volume, average transaction prices, and rents all increased in the Xincheng residential market this month, while transaction periods shortened. However, new supply grew rapidly and inventory also increased. Therefore, rising prices alone do not prove that the market is extremely strong, just as rising inventory alone does not mean that the market is extremely weak.

12. CHUỖI QUAN HỆ CUNG – CẦU CẦN GHI NHỚ

供应增加 + 需求不变 → 库存可能增加

Gōngyìng zēngjiā + xūqiú bú biàn → kùcún kěnéng zēngjiā

Nguồn cung tăng + cầu không đổi → tồn kho có thể tăng

Supply increases + demand remains unchanged → inventory may rise

需求增加 + 供应有限 → 价格可能上涨

Xūqiú zēngjiā + gōngyìng yǒuxiàn → jiàgé kěnéng shàngzhǎng

Cầu tăng + cung hạn chế → giá có thể tăng

Demand increases + supply is limited → prices may rise

供应大于需求 → 买方议价能力可能提高

Gōngyìng dàyú xūqiú → mǎifāng yìjià nénglì kěnéng tígāo

Cung lớn hơn cầu → khả năng thương lượng của người mua có thể tăng

Supply exceeds demand → buyer bargaining power may increase

需求大于供应 → 卖方议价能力可能提高

Xūqiú dàyú gōngyìng → màifāng yìjià nénglì kěnéng tígāo

Cầu lớn hơn cung → khả năng thương lượng của người bán có thể tăng

Demand exceeds supply → seller bargaining power may increase

成交量增加 → 市场流动性可能改善

Chéngjiāoliàng zēngjiā → shìchǎng liúdòngxìng kěnéng gǎishàn

Lượng giao dịch tăng → thanh khoản thị trường có thể cải thiện

Higher transaction volume → market liquidity may improve

库存增加 + 成交下降 → 销售压力可能增加

Kùcún zēngjiā + chéngjiāo xiàjiàng → xiāoshòu yālì kěnéng zēngjiā

Tồn kho tăng + giao dịch giảm → áp lực bán có thể tăng

Higher inventory + lower transactions → sales pressure may increase

降价 → 部分需求释放 → 成交量可能增加

Jiàngjià → bùfen xūqiú shìfàng → chéngjiāoliàng kěnéng zēngjiā

Giảm giá → một phần nhu cầu được giải phóng → lượng giao dịch có thể tăng

Price reduction → some demand is released → transaction volume may increase

13. TRỌNG ĐIỂM CẦN GHI NHỚ

房地产市场不能只看价格。

供应和需求必须同时分析。

新增供应不等于库存。

成交量增加不一定导致库存下降。

库存增加不一定说明市场完全低迷。

价格上涨不一定说明市场非常健康。

价格下降也不一定说明市场非常差。

成交周期缩短通常可以作为流动性改善的一个参考指标。

买方市场中，买家的选择和议价能力通常更强。

卖方市场中，卖家的议价能力通常更强。

供不应求可能给价格带来上涨压力。

供过于求可能增加卖方销售压力。

市场分析需要同时结合供应、需求、价格、租金、成交量、新增供应、库存和流动性。

14. CÔNG THỨC CÂU CỐT LÕI

市场供应增加了……

市场供应减少了……

本月新增供应达到……

新增供应比上个月增加了……

市场需求明显增加。

市场需求有所下降。

购房需求保持稳定。

市场供应大于需求。

市场需求大于供应。

供应和需求基本平衡。

市场出现供不应求。

市场存在供过于求的情况。

平均售价为……

平均租金为……

平均成交价上涨了……

平均租金下降了……

价格从A上涨到B。

价格从A下降到B。

本月成交了……套。

成交量比上个月增加了……

库存增加到……

库存下降到……

库存压力仍然存在。

去化速度有所加快。

成交周期有所缩短。

市场流动性有所改善。

市场流动性仍然比较低。

买家有更多选择。

买家的议价能力比较强。

卖家的议价能力比较强。

这个市场更接近买方市场。

这个市场更接近卖方市场。

从供应来看，……

从需求来看，……

从价格来看，……

从成交量来看，……

从库存来看，……

从流动性来看，……

从数据来看，……

总体来看，……

总的来说，……

15. MỤC TIÊU ĐẦU RA SAU BÀI 04

Sau khi hoàn thành Bài 04, học viên cần có khả năng giải thích bằng tiếng Trung các khái niệm 房地产市场、供应、需求、售价、租金、成交量、新增供应、库存、买方市场、卖方市场、价格上涨、价格下降 và 市场流动性.

Học viên phải biết phân biệt 供应 và 需求, 售价 và 租金, 挂牌价 và 成交价, 成交量 và 成交金额, 新增供应 và 库存, 买方市场 và 卖方市场, 价格高 và 流动性高.

Học viên cần có khả năng đọc một bộ dữ liệu thị trường theo hai kỳ và mô tả chính xác những thay đổi như tăng bao nhiêu căn, giảm bao nhiêu ngày, giá tăng từ mức nào lên mức nào và tồn kho thay đổi như thế nào.

Học viên cần sử dụng thành thạo 增加了、减少了、上涨了、下降了、从……到……、比……增加……、越……越……、因为……所以……、由于……因此……、导致、使、如果……就……、虽然……但是……、一方面……另一方面…….

Sau bài học, học viên phải có thể thực hiện một cuộc hội thoại phân tích thị trường bất động sản, đưa ra nhận định dựa trên nhiều chỉ tiêu và tránh kết luận đơn giản chỉ dựa vào một con số duy nhất.