Người học sẽ luyện cách sử dụng tiếng Trung để thảo luận về đầu tư ngắn hạn, đầu tư dài hạn, lợi nhuận, tỷ suất hoàn vốn ROI, dòng tiền, lợi suất cho thuê, tăng giá tài sản, giá mua, giá bán, chi phí nắm giữ, vốn vay, đòn bẩy tài chính, điểm hòa vốn và chiến lược thoái vốn.

Nội dung bài học không chỉ dừng lại ở việc học từ vựng chuyên ngành mà còn phát triển khả năng xử lý tình huống thực tế.

Người học sẽ được đặt vào một thương vụ đầu tư giả định với giá mua, chi phí cải tạo, tiền thuê, vốn vay, lãi suất, chi phí vận hành và giá bán dự kiến cụ thể.

Qua đó, học viên có thể luyện cách đặt câu hỏi, phân tích số liệu, so sánh phương án, thương lượng giá, trình bày quan điểm, đánh giá rủi ro và đưa ra quyết định đầu tư bằng tiếng Trung.

19.02 – Mục tiêu học tập – 学习目标

Sau khi hoàn thành bài học, học viên cần có khả năng giới thiệu và mô tả một bất động sản bằng tiếng Trung.

Học viên có thể hỏi và trả lời về diện tích, vị trí, giá chào bán, giá thị trường, giá mua mục tiêu và giá bán dự kiến.

Học viên có thể phân biệt đầu tư ngắn hạn và đầu tư dài hạn.

Học viên có thể sử dụng tiếng Trung để thảo luận về tiền thuê, doanh thu, chi phí, lợi nhuận và dòng tiền.

Học viên có thể đọc và diễn đạt chính xác các con số tài chính lớn.

Học viên có thể tính toán và diễn đạt ROI, lợi suất cho thuê, lãi suất vay và điểm hòa vốn.

Học viên có thể thảo luận về đòn bẩy tài chính và rủi ro vay vốn.

Học viên có thể thương lượng với người bán.

Học viên có thể xây dựng phương án thoái vốn.

Học viên có thể đưa ra quyết định nên mua, tiếp tục thương lượng, chờ thêm thông tin hoặc từ bỏ thương vụ.

19.03 – Bối cảnh giao tiếp – 交际背景

Nguyễn Minh Vũ cùng bốn thành viên trong nhóm đang phân tích một cơ hội đầu tư bất động sản.

Đinh Thùy Dương phụ trách tìm kiếm tài sản và liên hệ với chủ nhà.

Lê Vân Anh phụ trách phân tích tài chính.

Thủy Tiên phụ trách nghiên cứu thị trường cho thuê và tiềm năng tăng giá.

Phương Linh phụ trách kiểm tra hồ sơ pháp lý và phương án vay vốn.

Nhóm đang xem xét một căn hộ có diện tích 75 mét vuông.

Giá chào bán ban đầu của chủ nhà là 3,15 tỷ đồng.

Nhóm đầu tư đặt mức giá mua mục tiêu là 3 tỷ đồng.

Sau khi mua, nhóm dự kiến chi 140 triệu đồng để cải tạo.

Chi phí nội thất và thiết bị dự kiến là 40 triệu đồng.

Chi phí giao dịch ban đầu dự kiến là 60 triệu đồng.

Như vậy, nếu mua được với giá 3 tỷ đồng, tổng vốn đầu tư ban đầu dự kiến là 3,24 tỷ đồng.

Nhóm dự kiến vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng với lãi suất giả định 9% một năm.

Tiền thuê dự kiến là 18 triệu đồng một tháng.

Nhóm giả định mỗi năm căn hộ sẽ có một tháng không có người thuê.

Chi phí vận hành dự kiến là 30 triệu đồng một năm.

Nếu thị trường thuận lợi, nhóm dự kiến bán căn hộ sau hai năm với giá 3,6 tỷ đồng.

Toàn bộ số liệu trong bài học được sử dụng để phục vụ luyện tập giao tiếp và tính toán tài chính bằng tiếng Trung.

PHẦN II – TỪ VỰNG CHUYÊN NGÀNH – 房地产投资专业词汇

19.04 – Từ vựng về đầu tư bất động sản

房地产

Fángdìchǎn

Real estate

Bất động sản

投资

Tóuzī

Investment; to invest

Đầu tư

投资者

Tóuzīzhě

Investor

Nhà đầu tư

房地产投资者

Fángdìchǎn tóuzīzhě

Real estate investor

Nhà đầu tư bất động sản

投资项目

Tóuzī xiàngmù

Investment project

Dự án đầu tư

投资计划

Tóuzī jìhuà

Investment plan

Kế hoạch đầu tư

投资目标

Tóuzī mùbiāo

Investment objective

Mục tiêu đầu tư

投资策略

Tóuzī cèlüè

Investment strategy

Chiến lược đầu tư

短期投资

Duǎnqī tóuzī

Short-term investment

Đầu tư ngắn hạn

长期投资

Chángqī tóuzī

Long-term investment

Đầu tư dài hạn

投资周期

Tóuzī zhōuqī

Investment period

Chu kỳ đầu tư

买入

Mǎirù

To buy

Mua vào

出售

Chūshòu

To sell

Bán ra

持有

Chíyǒu

To hold

Nắm giữ

长期持有

Chángqī chíyǒu

Long-term holding

Nắm giữ dài hạn

低买高卖

Dī mǎi gāo mài

Buy low and sell high

Mua thấp bán cao

重新装修

Chóngxīn zhuāngxiū

Renovate

Cải tạo lại

市场调查

Shìchǎng diàochá

Market research

Khảo sát thị trường

市场分析

Shìchǎng fēnxī

Market analysis

Phân tích thị trường

投资机会

Tóuzī jīhuì

Investment opportunity

Cơ hội đầu tư

投资风险

Tóuzī fēngxiǎn

Investment risk

Rủi ro đầu tư

19.05 – Từ vựng về giá mua và giá bán

房价

Fángjià

Property price

Giá bất động sản

买入价格

Mǎirù jiàgé

Purchase price

Giá mua

出售价格

Chūshòu jiàgé

Selling price

Giá bán

市场价格

Shìchǎng jiàgé

Market price

Giá thị trường

市场价

Shìchǎngjià

Market price

Giá thị trường

报价

Bàojià

Quoted price

Giá chào

成交价

Chéngjiāo jià

Transaction price

Giá giao dịch

目标买入价

Mùbiāo mǎirù jià

Target purchase price

Giá mua mục tiêu

目标售价

Mùbiāo shòujià

Target selling price

Giá bán mục tiêu

合理价格

Hélǐ jiàgé

Reasonable price

Mức giá hợp lý

最低价格

Zuìdī jiàgé

Minimum price

Giá thấp nhất

最高价格

Zuìgāo jiàgé

Maximum price

Giá cao nhất

价格差

Jiàgé chā

Price difference

Chênh lệch giá

讨价还价

Tǎojià huánjià

Bargain

Trả giá, mặc cả

降价

Jiàngjià

Reduce the price

Giảm giá

涨价

Zhǎngjià

Increase the price

Tăng giá

签合同

Qiān hétong

Sign a contract

Ký hợp đồng

付款

Bạn có thể tìm hiểu thêm về diễn đàn tiếng Trung HSK 9.

Fùkuǎn

Make payment

Thanh toán

定金

Dìngjīn

Deposit

Tiền đặt cọc

交易费用

Jiāoyì fèiyòng

Transaction costs

Chi phí giao dịch

手续费

Shǒuxùfèi

Handling fee

Phí thủ tục

19.06 – Từ vựng về lợi nhuận và ROI

收入

Shōurù

Income; revenue

Thu nhập, doanh thu

支出

Zhīchū

Expenditure

Khoản chi

成本

Chéngběn

Cost

Chi phí

利润

Lìrùn

Profit

Lợi nhuận

毛利润

Máo lìrùn

Gross profit

Lợi nhuận gộp

净利润

Jìng lìrùn

Net profit

Lợi nhuận ròng

预期利润

Yùqī lìrùn

Expected profit

Lợi nhuận dự kiến

实际利润

Shíjì lìrùn

Actual profit

Lợi nhuận thực tế

利润率

Lìrùn lǜ

Profit margin

Tỷ suất lợi nhuận

投资回报

Tóuzī huíbào

Investment return

Lợi tức đầu tư

投资回报率

Tóuzī huíbào lǜ

Return on investment

Tỷ suất hoàn vốn đầu tư

收益

Shōuyì

Return; earnings

Khoản sinh lời

亏损

Kuīsǔn

Loss

Thua lỗ

盈利

Yínglì

Make a profit

Có lãi

回本

Huíběn

Recover the investment

Thu hồi vốn

19.07 – Từ vựng về dòng tiền và cho thuê

现金流

Xiànjīnliú

Cash flow

Dòng tiền

现金流入

Xiànjīn liúrù

Cash inflow

Dòng tiền vào

现金流出

Xiànjīn liúchū

Cash outflow

Dòng tiền ra

净现金流

Jìng xiànjīnliú

Net cash flow

Dòng tiền ròng

正现金流

Zhèng xiànjīnliú

Positive cash flow

Dòng tiền dương

负现金流

Fù xiànjīnliú

Negative cash flow

Dòng tiền âm

出租

Chūzū

Rent out

Cho thuê

租金

Zūjīn

Rent

Tiền thuê

月租金

Yuè zūjīn

Monthly rent

Tiền thuê hàng tháng

年租金

Nián zūjīn

Annual rent

Tiền thuê hàng năm

租金收入

Zūjīn shōurù

Rental income

Thu nhập cho thuê

租金收益率

Zūjīn shōuyìlǜ

Rental yield

Lợi suất cho thuê

空置率

Kōngzhìlǜ

Vacancy rate

Tỷ lệ bỏ trống

租客

Zūkè

Tenant

Người thuê

管理费

Guǎnlǐfèi

Management fee

Phí quản lý

维修费

Wéixiūfèi

Repair cost

Chi phí sửa chữa

维护费

Wéihùfèi

Maintenance cost

Chi phí bảo trì

运营成本

Yùnyíng chéngběn

Operating costs

Chi phí vận hành

19.08 – Từ vựng về vốn vay

资金

Zījīn

Funds

Nguồn vốn

自有资金

Zìyǒu zījīn

Own capital

Vốn tự có

贷款

Dàikuǎn

Loan

Khoản vay

银行贷款

Yínháng dàikuǎn

Bank loan

Khoản vay ngân hàng

贷款金额

Dàikuǎn jīn’é

Loan amount

Số tiền vay

贷款利率

Dàikuǎn lìlǜ

Loan interest rate

Lãi suất vay

贷款利息

Dàikuǎn lìxī

Loan interest

Tiền lãi vay

还款

Huánkuǎn

Repayment

Trả nợ

本金

Běnjīn

Principal

Tiền gốc

财务杠杆

Cáiwù gànggǎn

Financial leverage

Đòn bẩy tài chính

负债

Fùzhài

Debt

Nợ

债务压力

Zhàiwù yālì

Debt pressure

Áp lực nợ

资金不足

Zījīn bùzú

Insufficient capital

Thiếu vốn

19.09 – Từ vựng về tăng giá, hòa vốn và thoái vốn

资产

Zīchǎn

Asset

Tài sản

资产升值

Zīchǎn shēngzhí

Asset appreciation

Tăng giá tài sản

资产贬值

Zīchǎn biǎnzhí

Asset depreciation

Giảm giá tài sản

升值潜力

Shēngzhí qiánlì

Appreciation potential

Tiềm năng tăng giá

基础设施

Jīchǔ shèshī

Infrastructure

Cơ sở hạ tầng

供求关系

Gōngqiú guānxì

Supply and demand

Quan hệ cung cầu

持有成本

Chíyǒu chéngběn

Holding costs

Chi phí nắm giữ

盈亏平衡点

Yíngkuī pínghéngdiǎn

Break-even point

Điểm hòa vốn

保本价格

Bǎoběn jiàgé

Break-even price

Giá hòa vốn

回本周期

Huíběn zhōuqī

Payback period

Thời gian hoàn vốn

安全边际

Ānquán biānjì

Margin of safety

Biên an toàn

退出策略

Tuìchū cèlüè

Exit strategy

Chiến lược thoái vốn

风险控制

Fēngxiǎn kòngzhì

Risk control

Kiểm soát rủi ro

应急资金

Yìngjí zījīn

Emergency funds

Quỹ dự phòng

重新投资

Chóngxīn tóuzī

Reinvest

Tái đầu tư

PHẦN III – HỘI THOẠI TIẾNG TRUNG CHUYÊN SÂU – 房地产投资商务对话

19.10 – Tình huống 1: Phát hiện cơ hội đầu tư

阮明武：大家早上好。今天我们开会，主要讨论一个新的房地产投资项目。
Ruǎn Míngwǔ: Dàjiā zǎoshang hǎo. Jīntiān wǒmen kāihuì, zhǔyào tǎolùn yí ge xīn de fángdìchǎn tóuzī xiàngmù.
Nguyễn Minh Vũ: Chào buổi sáng các em. Hôm nay chúng ta họp, chủ yếu để thảo luận về một dự án đầu tư bất động sản mới.
Nguyen Minh Vu: Good morning, everyone. Today we’re meeting mainly to discuss a new real estate investment project.

丁垂杨：阮明武哥，我找到了一套七十五平方米的公寓，房主现在的报价是三十一亿五千万越南盾。
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒ zhǎodào le yí tào qīshíwǔ píngfāng mǐ de gōngyù, fángzhǔ xiànzài de bàojià shì sānshíyī yì wǔqiān wàn Yuènán dùn.
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, em đã tìm được một căn hộ rộng 75 mét vuông, chủ nhà hiện đang chào giá 3,15 tỷ đồng.
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, I’ve found a 75-square-meter apartment. The owner is currently asking VND 3.15 billion.

阮明武：这个价格有点高。你了解过附近同类公寓的市场价格吗？
Ruǎn Míngwǔ: Zhè ge jiàgé yǒudiǎn gāo. Nǐ liǎojiě guo fùjìn tónglèi gōngyù de shìchǎng jiàgé ma?
Nguyễn Minh Vũ: Mức giá này hơi cao. Em đã tìm hiểu giá thị trường của các căn hộ cùng loại gần đó chưa?
Nguyen Minh Vu: That price is a little high. Have you checked the market prices of comparable apartments nearby?

丁垂杨：我调查了附近五套面积差不多的公寓，它们的报价大约在三十亿到三十二亿越南盾之间。
Dīng Chuíyáng: Wǒ diàochá le fùjìn wǔ tào miànjī chàbuduō de gōngyù, tāmen de bàojià dàyuē zài sānshí yì dào sānshí’èr yì Yuènán dùn zhījiān.
Đinh Thùy Dương: Em đã khảo sát năm căn hộ có diện tích tương đương ở gần đó, giá chào bán khoảng từ 3 tỷ đến 3,2 tỷ đồng.
Dinh Thuy Duong: I surveyed five nearby apartments of similar size. Their asking prices are roughly between VND 3 billion and VND 3.2 billion.

黎云英：不过，报价不等于实际成交价。我们最好再了解一下最近几个月的真实交易情况。
Lí Yún Yīng: Búguò, bàojià bù děngyú shíjì chéngjiāo jià. Wǒmen zuìhǎo zài liǎojiě yíxià zuìjìn jǐ ge yuè de zhēnshí jiāoyì qíngkuàng.
Lê Vân Anh: Tuy nhiên, giá chào bán không phải là giá giao dịch thực tế. Tốt nhất chúng ta nên tìm hiểu thêm các giao dịch thật trong vài tháng gần đây.
Le Van Anh: However, asking prices are not the same as actual transaction prices. We should look into real transactions from the past few months.

水仙：我也觉得不能只看报价，还要考虑位置、交通、周围设施和出租需求。
Shuǐ Xiān: Wǒ yě juéde bù néng zhǐ kàn bàojià, hái yào kǎolǜ wèizhi, jiāotōng, zhōuwéi shèshī hé chūzū xūqiú.
Thủy Tiên: Em cũng nghĩ không thể chỉ nhìn vào giá chào bán, mà còn phải xem xét vị trí, giao thông, tiện ích xung quanh và nhu cầu thuê.
Thuy Tien: I also think we can’t look only at the asking price. We need to consider location, transportation, nearby facilities, and rental demand.

芳玲：除了市场价格以外，我们还要确认法律文件是否齐全，产权是否清楚。
Fāng Líng: Chúle shìchǎng jiàgé yǐwài, wǒmen hái yào quèrèn fǎlǜ wénjiàn shìfǒu qíquán, chǎnquán shìfǒu qīngchu.
Phương Linh: Ngoài giá thị trường, chúng ta còn phải xác nhận hồ sơ pháp lý có đầy đủ hay không và quyền sở hữu có rõ ràng hay không.
Phuong Linh: Besides the market price, we need to confirm whether the legal documents are complete and whether the ownership is clear.

阮明武：很好。我们先分析价格和利润，再分析贷款、现金流和风险，最后再决定要不要买。
Ruǎn Míngwǔ: Hěn hǎo. Wǒmen xiān fēnxī jiàgé hé lìrùn, zài fēnxī dàikuǎn, xiànjīnliú hé fēngxiǎn, zuìhòu zài juédìng yào bu yào mǎi.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Chúng ta phân tích giá và lợi nhuận trước, sau đó phân tích khoản vay, dòng tiền và rủi ro, cuối cùng mới quyết định có mua hay không.
Nguyen Minh Vu: Very good. We’ll analyze the price and profit first, then financing, cash flow, and risk, and only then decide whether to buy.

19.11 – Tình huống 2: So sánh đầu tư ngắn hạn và dài hạn

阮明武：如果我们买下这套公寓，你们认为应该短期投资还是长期持有？
Ruǎn Míngwǔ: Rúguǒ wǒmen mǎixià zhè tào gōngyù, nǐmen rènwéi yīnggāi duǎnqī tóuzī háishi chángqī chíyǒu?
Nguyễn Minh Vũ: Nếu chúng ta mua căn hộ này, các em cho rằng nên đầu tư ngắn hạn hay nắm giữ dài hạn?
Nguyen Minh Vu: If we buy this apartment, do you think we should invest short term or hold it long term?

丁垂杨：如果能以三十亿越南盾买入，再花一亿四千万装修，也许半年以后就可以卖出去。
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ néng yǐ sānshí yì Yuènán dùn mǎirù, zài huā yí yì sìqiān wàn zhuāngxiū, yěxǔ bàn nián yǐhòu jiù kěyǐ mài chūqù.
Đinh Thùy Dương: Nếu có thể mua với giá 3 tỷ đồng và chi thêm 140 triệu để cải tạo, có lẽ sau nửa năm có thể bán lại.
Dinh Thuy Duong: If we can buy it for VND 3 billion and spend another VND 140 million on renovations, we might be able to resell it after six months.

黎云英：可是我们还要支付交易费用、贷款利息和其他持有成本。
Lí Yún Yīng: Kěshì wǒmen hái yào zhīfù jiāoyì fèiyòng, dàikuǎn lìxī hé qítā chíyǒu chéngběn.
Lê Vân Anh: Nhưng chúng ta còn phải trả phí giao dịch, lãi vay và các chi phí nắm giữ khác.
Le Van Anh: But we also have to pay transaction costs, loan interest, and other holding expenses.

黎云英：如果卖得不够高，短期投资的利润可能会很少。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ mài de bú gòu gāo, duǎnqī tóuzī de lìrùn kěnéng huì hěn shǎo.
Lê Vân Anh: Nếu bán không đủ giá cao thì lợi nhuận của phương án đầu tư ngắn hạn có thể rất thấp.
Le Van Anh: If the resale price isn’t high enough, the short-term investment profit could be very small.

水仙：我比较支持长期投资。只要这套房子能稳定出租，我们就可以一边收租金，一边等待资产升值。
Shuǐ Xiān: Wǒ bǐjiào zhīchí chángqī tóuzī. Zhǐyào zhè tào fángzi néng wěndìng chūzū, wǒmen jiù kěyǐ yìbiān shōu zūjīn, yìbiān děngdài zīchǎn shēngzhí.
Thủy Tiên: Em nghiêng về đầu tư dài hạn hơn. Chỉ cần căn hộ có thể cho thuê ổn định, chúng ta vừa có thể thu tiền thuê vừa chờ tài sản tăng giá.
Thuy Tien: I prefer long-term investing. As long as the apartment can be rented consistently, we can collect rent while waiting for the asset to appreciate.

芳玲：长期投资也有风险。如果贷款利率上涨，或者房子长时间租不出去，我们就会有资金压力。
Fāng Líng: Chángqī tóuzī yě yǒu fēngxiǎn. Rúguǒ dàikuǎn lìlǜ shàngzhǎng, huòzhě fángzi cháng shíjiān zū bu chūqù, wǒmen jiù huì yǒu zījīn yālì.
Phương Linh: Đầu tư dài hạn cũng có rủi ro. Nếu lãi suất vay tăng hoặc căn hộ không cho thuê được trong thời gian dài, chúng ta sẽ chịu áp lực tài chính.
Phuong Linh: Long-term investing also has risks. If interest rates rise or the apartment stays vacant for a long time, we’ll face financial pressure.

阮明武：所以我们不能只讨论哪种方法利润高，还要比较现金流、风险和资金占用时间。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ wǒmen bù néng zhǐ tǎolùn nǎ zhǒng fāngfǎ lìrùn gāo, hái yào bǐjiào xiànjīnliú, fēngxiǎn hé zījīn zhànyòng shíjiān.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy chúng ta không thể chỉ thảo luận phương án nào lợi nhuận cao hơn mà còn phải so sánh dòng tiền, rủi ro và thời gian vốn bị sử dụng.
Nguyen Minh Vu: So we can’t discuss only which method has higher profits. We also need to compare cash flow, risk, and how long our capital will be tied up.

19.12 – Tình huống 3: Thương lượng giá mua

丁垂杨：阮明武哥，我刚才又联系了房主。他说如果我们本周能确定购买，可以把价格降到三十亿五千万越南盾。
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒ gāngcái yòu liánxì le fángzhǔ. Tā shuō rúguǒ wǒmen běn zhōu néng quèdìng gòumǎi, kěyǐ bǎ jiàgé jiàng dào sānshí yì wǔqiān wàn Yuènán dùn.
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, vừa rồi em lại liên hệ với chủ nhà. Ông ấy nói nếu chúng ta có thể xác nhận mua trong tuần này thì có thể giảm giá xuống 3,05 tỷ đồng.
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, I contacted the owner again. He said he could reduce the price to VND 3.05 billion if we confirm the purchase this week.

阮明武：三十亿五千万还是超过我们的目标。我们的最高买入价是三十亿。
Ruǎn Míngwǔ: Sānshí yì wǔqiān wàn háishi chāoguò wǒmen de mùbiāo. Wǒmen de zuìgāo mǎirù jià shì sānshí yì.
Nguyễn Minh Vũ: 3,05 tỷ vẫn vượt mục tiêu của chúng ta. Giá mua tối đa của chúng ta là 3 tỷ.
Nguyen Minh Vu: VND 3.05 billion is still above our target. Our maximum purchase price is VND 3 billion.

丁垂杨：如果房主同意三十亿，我们是不是就可以准备合同？
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ fángzhǔ tóngyì sānshí yì, wǒmen shì bú shì jiù kěyǐ zhǔnbèi hétong?
Đinh Thùy Dương: Nếu chủ nhà đồng ý 3 tỷ thì chúng ta có thể chuẩn bị hợp đồng phải không anh?
Dinh Thuy Duong: If the owner agrees to VND 3 billion, can we prepare the contract?

芳玲：可以准备，但是还不能付款。我们必须先检查产权文件和其他法律材料。
Fāng Líng: Kěyǐ zhǔnbèi, dànshì hái bù néng fùkuǎn. Wǒmen bìxū xiān jiǎnchá chǎnquán wénjiàn hé qítā fǎlǜ cáiliào.
Phương Linh: Có thể chuẩn bị, nhưng vẫn chưa được thanh toán. Chúng ta phải kiểm tra hồ sơ quyền sở hữu và các tài liệu pháp lý khác trước.
Phuong Linh: We can prepare it, but we still must not make payment. We need to check the ownership documents and other legal materials first.

阮明武：对。价格合理只是第一个条件，法律风险也必须控制好。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Jiàgé hélǐ zhǐ shì dì yī ge tiáojiàn, fǎlǜ fēngxiǎn yě bìxū kòngzhì hǎo.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng vậy. Giá hợp lý mới chỉ là điều kiện đầu tiên, rủi ro pháp lý cũng phải được kiểm soát tốt.
Nguyen Minh Vu: Correct. A reasonable price is only the first condition. Legal risks must also be well controlled.

19.13 – Tình huống 4: Tính tổng vốn đầu tư

黎云英：按照三十亿的买入价计算，交易费用预计是六千万，装修费用是一亿四千万，家具和电器是四千万越南盾。
Lí Yún Yīng: Ànzhào sānshí yì de mǎirù jià jìsuàn, jiāoyì fèiyòng yùjì shì liùqiān wàn, zhuāngxiū fèiyòng shì yí yì sìqiān wàn, jiājù hé diànqì shì sìqiān wàn Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Nếu tính theo giá mua 3 tỷ đồng, phí giao dịch dự kiến là 60 triệu, chi phí cải tạo là 140 triệu, đồ nội thất và thiết bị điện là 40 triệu đồng.
Le Van Anh: Based on a VND 3 billion purchase price, transaction costs are estimated at VND 60 million, renovation at VND 140 million, and furniture and appliances at VND 40 million.

阮明武：把这些费用全部加在一起，总投资是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Bǎ zhèxiē fèiyòng quánbù jiā zài yìqǐ, zǒng tóuzī shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Nếu cộng tất cả các khoản chi này lại thì tổng vốn đầu tư là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: If we add all these expenses together, what is the total investment?

黎云英：一共是三十二亿四千万越南盾。
Lí Yún Yīng: Yígòng shì sānshí’èr yì sìqiān wàn Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Tổng cộng là 3,24 tỷ đồng.
Le Van Anh: The total is VND 3.24 billion.

阮明武：也就是说，买房以外的初期费用一共是两亿四千万。
Ruǎn Míngwǔ: Yě jiù shì shuō, mǎi fáng yǐwài de chūqī fèiyòng yígòng shì liǎng yì sìqiān wàn.
Nguyễn Minh Vũ: Như vậy có nghĩa là các chi phí ban đầu ngoài tiền mua nhà tổng cộng là 240 triệu đồng.
Nguyen Minh Vu: That means the initial expenses other than the purchase price total VND 240 million.

黎云英：对，所以我们不能只看三十亿的房价，必须看整个项目的总投资成本。
Lí Yún Yīng: Duì, suǒyǐ wǒmen bù néng zhǐ kàn sānshí yì de fángjià, bìxū kàn zhěng ge xiàngmù de zǒng tóuzī chéngběn.
Lê Vân Anh: Đúng vậy, vì thế chúng ta không thể chỉ nhìn vào giá nhà 3 tỷ mà phải xem tổng chi phí đầu tư của cả dự án.
Le Van Anh: Right, so we cannot look only at the VND 3 billion property price. We must consider the total investment cost of the entire project.

19.14 – Tình huống 5: Phân tích tiền thuê

水仙：根据我的调查，这套公寓装修以后，每个月预计可以租一千八百万越南盾。
Shuǐ Xiān: Gēnjù wǒ de diàochá, zhè tào gōngyù zhuāngxiū yǐhòu, měi ge yuè yùjì kěyǐ zū yìqiān bābǎi wàn Yuènán dùn.
Thủy Tiên: Theo khảo sát của em, sau khi cải tạo, căn hộ này dự kiến có thể cho thuê với giá 18 triệu đồng mỗi tháng.
Thuy Tien: According to my research, after renovation, the apartment could rent for around VND 18 million per month.

黎云英：如果十二个月都有租客，年租金收入就是两亿一千六百万越南盾。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ shí’èr ge yuè dōu yǒu zūkè, nián zūjīn shōurù jiù shì liǎng yì yìqiān liùbǎi wàn Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Nếu cả 12 tháng đều có người thuê thì thu nhập tiền thuê hằng năm là 216 triệu đồng.
Le Van Anh: If there are tenants for all twelve months, annual rental income will be VND 216 million.

水仙：为了保守一点，我们可以假设每年有一个月空置。
Shuǐ Xiān: Wèile bǎoshǒu yìdiǎn, wǒmen kěyǐ jiǎshè měi nián yǒu yí ge yuè kōngzhì.
Thủy Tiên: Để thận trọng hơn, chúng ta có thể giả định mỗi năm có một tháng căn hộ bị bỏ trống.
Thuy Tien: To be more conservative, we can assume one vacant month each year.

黎云英：这样的话，实际年租金收入就是一亿九千八百万越南盾。
Lí Yún Yīng: Zhèyàng de huà, shíjì nián zūjīn shōurù jiù shì yí yì jiǔqiān bābǎi wàn Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Như vậy, thu nhập tiền thuê thực tế hằng năm sẽ là 198 triệu đồng.
Le Van Anh: In that case, actual annual rental income would be VND 198 million.

阮明武：运营成本呢？
Ruǎn Míngwǔ: Yùnyíng chéngběn ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn chi phí vận hành thì sao?
Nguyen Minh Vu: What about operating costs?

黎云英：我们暂时按照每年三千万越南盾计算。
Lí Yún Yīng: Wǒmen zànshí ànzhào měi nián sānqiān wàn Yuènán dùn jìsuàn.
Lê Vân Anh: Tạm thời chúng ta tính theo mức 30 triệu đồng mỗi năm.
Le Van Anh: For now, we’re estimating VND 30 million per year.

阮明武：那么年净营业收入就是一亿六千八百万。
Ruǎn Míngwǔ: Nàme nián jìng yíngyè shōurù jiù shì yí yì liùqiān bābǎi wàn.
Nguyễn Minh Vũ: Vậy thu nhập vận hành ròng hằng năm là 168 triệu đồng.
Nguyen Minh Vu: Then annual net operating income is VND 168 million.

19.15 – Tình huống 6: Tính lợi suất cho thuê

阮明武：按照总投资成本计算，这套公寓的年净租金收益率是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Ànzhào zǒng tóuzī chéngběn jìsuàn, zhè tào gōngyù de nián jìng zūjīn shōuyìlǜ shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Nếu tính theo tổng vốn đầu tư thì lợi suất cho thuê ròng hằng năm của căn hộ này là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: Based on the total investment cost, what is the apartment’s annual net rental yield?

黎云英：一亿六千八百万除以三十二亿四千万，大约是百分之五点一九。
Lí Yún Yīng: Yí yì liùqiān bābǎi wàn chúyǐ sānshí’èr yì sìqiān wàn, dàyuē shì bǎi fēn zhī wǔ diǎn yī jiǔ.
Lê Vân Anh: 168 triệu chia cho 3,24 tỷ, kết quả khoảng 5,19%.
Le Van Anh: VND 168 million divided by VND 3.24 billion is approximately 5.19%.

水仙：这个数字还没有算贷款利息，对吗？
Shuǐ Xiān: Zhè ge shùzì hái méiyǒu suàn dàikuǎn lìxī, duì ma?
Thủy Tiên: Con số này vẫn chưa tính lãi vay đúng không?
Thuy Tien: This figure doesn’t include loan interest yet, right?

黎云英：对，这是扣除运营成本以后、扣除贷款利息以前的净租金收益率。
Lí Yún Yīng: Duì, zhè shì kòuchú yùnyíng chéngběn yǐhòu, kòuchú dàikuǎn lìxī yǐqián de jìng zūjīn shōuyìlǜ.
Lê Vân Anh: Đúng vậy, đây là lợi suất cho thuê ròng sau chi phí vận hành nhưng trước khi trừ lãi vay.
Le Van Anh: Correct. This is the net rental yield after operating costs but before loan interest.

阮明武：很好。以后做投资分析的时候，要把不同阶段的收益率分清楚。
Ruǎn Míngwǔ: Hěn hǎo. Yǐhòu zuò tóuzī fēnxī de shíhou, yào bǎ bùtóng jiēduàn de shōuyìlǜ fēn qīngchu.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Sau này khi phân tích đầu tư, chúng ta phải phân biệt rõ tỷ suất sinh lời ở từng giai đoạn.
Nguyen Minh Vu: Very good. When analyzing investments in the future, we need to distinguish clearly between the different return measures.

19.16 – Tình huống 7: Vốn vay và đòn bẩy tài chính

芳玲：银行初步表示可以提供十二亿越南盾的贷款。
Fāng Líng: Yínháng chūbù biǎoshì kěyǐ tígōng shí’èr yì Yuènán dùn de dàikuǎn.
Phương Linh: Ngân hàng bước đầu cho biết có thể cung cấp khoản vay 1,2 tỷ đồng.
Phuong Linh: The bank has initially indicated that it could provide a VND 1.2 billion loan.

芳玲：按照我们的模拟方案，年利率是百分之九。
Fāng Líng: Ànzhào wǒmen de mónǐ fāng’àn, nián lìlǜ shì bǎi fēn zhī jiǔ.
Phương Linh: Theo phương án mô phỏng của chúng ta, lãi suất hằng năm là 9%.
Phuong Linh: Under our hypothetical plan, the annual interest rate is 9%.

黎云英：这样的话，每年的贷款利息就是一亿零八百万越南盾。
Lí Yún Yīng: Zhèyàng de huà, měi nián de dàikuǎn lìxī jiù shì yí yì líng bābǎi wàn Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Như vậy tiền lãi vay mỗi năm là 108 triệu đồng.
Le Van Anh: That means annual loan interest would be VND 108 million.

阮明武：平均每个月是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Píngjūn měi ge yuè shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Trung bình mỗi tháng là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: How much is that per month on average?

黎云英：平均每个月九百万越南盾。
Lí Yún Yīng: Píngjūn měi ge yuè jiǔbǎi wàn Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Trung bình mỗi tháng là 9 triệu đồng.
Le Van Anh: It averages VND 9 million per month.

阮明武：扣除贷款利息以后，每年的现金流还剩多少？
Ruǎn Míngwǔ: Kòuchú dàikuǎn lìxī yǐhòu, měi nián de xiànjīnliú hái shèng duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Sau khi trừ lãi vay, dòng tiền mỗi năm còn lại bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: After deducting loan interest, how much annual cash flow remains?

黎云英：一亿六千八百万减去一亿零八百万，还剩六千万越南盾。
Lí Yún Yīng: Yí yì liùqiān bābǎi wàn jiǎnqù yí yì líng bābǎi wàn, hái shèng liùqiān wàn Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: 168 triệu trừ 108 triệu thì còn 60 triệu đồng.
Le Van Anh: VND 168 million minus VND 108 million leaves VND 60 million.

芳玲：但是十二亿的贷款本金还没有还。
Fāng Líng: Dànshì shí’èr yì de dàikuǎn běnjīn hái méiyǒu huán.
Phương Linh: Nhưng khoản nợ gốc 1,2 tỷ đồng vẫn chưa được trả.
Phuong Linh: But the VND 1.2 billion loan principal is still outstanding.

阮明武：对，所以我们不能把正现金流全部当成可以自由使用的钱。
Ruǎn Míngwǔ: Duì, suǒyǐ wǒmen bù néng bǎ zhèng xiànjīnliú quánbù dàng chéng kěyǐ zìyóu shǐyòng de qián.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng vậy, vì thế chúng ta không thể coi toàn bộ dòng tiền dương là số tiền có thể tự do sử dụng.
Nguyen Minh Vu: Exactly. We cannot treat all positive cash flow as money that can be freely spent.

19.17 – Tình huống 8: Phân tích tăng giá tài sản

水仙：我调查了一下这个地区未来两年的发展计划。
Shuǐ Xiān: Wǒ diàochá le yíxià zhè ge dìqū wèilái liǎng nián de fāzhǎn jìhuà.
Thủy Tiên: Em đã tìm hiểu kế hoạch phát triển của khu vực này trong hai năm tới.
Thuy Tien: I looked into the development plans for this area over the next two years.

水仙：附近的交通条件有可能改善，商业设施也会增加。
Shuǐ Xiān: Fùjìn de jiāotōng tiáojiàn yǒu kěnéng gǎishàn, shāngyè shèshī yě huì zēngjiā.
Thủy Tiên: Điều kiện giao thông gần đó có khả năng được cải thiện và các tiện ích thương mại cũng sẽ tăng lên.
Thuy Tien: Transportation conditions nearby may improve, and commercial facilities may also increase.

丁垂杨：这样是不是代表房价一定会上涨？
Dīng Chuíyáng: Zhèyàng shì bú shì dàibiǎo fángjià yídìng huì shàngzhǎng?
Đinh Thùy Dương: Như vậy có phải có nghĩa là giá nhà chắc chắn sẽ tăng không?
Dinh Thuy Duong: Does that mean property prices will definitely rise?

水仙：不能这么说。基础设施改善可能会提高升值潜力，但是市场价格还会受到供求关系和整体经济情况的影响。
Shuǐ Xiān: Bù néng zhème shuō. Jīchǔ shèshī gǎishàn kěnéng huì tígāo shēngzhí qiánlì, dànshì shìchǎng jiàgé hái huì shòudào gōngqiú guānxì hé zhěngtǐ jīngjì qíngkuàng de yǐngxiǎng.
Thủy Tiên: Không thể nói như vậy. Việc cải thiện hạ tầng có thể làm tăng tiềm năng tăng giá, nhưng giá thị trường còn chịu ảnh hưởng của cung cầu và tình hình kinh tế chung.
Thuy Tien: We can’t say that. Infrastructure improvements may increase appreciation potential, but market prices are also affected by supply and demand and the overall economy.

阮明武：很好。投资分析不能把“可能上涨”说成“一定上涨”。
Ruǎn Míngwǔ: Hěn hǎo. Tóuzī fēnxī bù néng bǎ “kěnéng shàngzhǎng” shuō chéng “yídìng shàngzhǎng”.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Khi phân tích đầu tư, không được biến “có thể tăng” thành “chắc chắn tăng”.
Nguyen Minh Vu: Very good. In investment analysis, we must not turn “may rise” into “will definitely rise.”

19.18 – Tình huống 9: Chiến lược bán sau hai năm

水仙：如果两年以后市场情况比较好，这套公寓也许可以卖到三十六亿越南盾。
Shuǐ Xiān: Rúguǒ liǎng nián yǐhòu shìchǎng qíngkuàng bǐjiào hǎo, zhè tào gōngyù yěxǔ kěyǐ mài dào sānshíliù yì Yuènán dùn.
Thủy Tiên: Nếu tình hình thị trường sau hai năm tương đối tốt, căn hộ này có thể bán được khoảng 3,6 tỷ đồng.
Thuy Tien: If market conditions are relatively good after two years, the apartment might sell for around VND 3.6 billion.

黎云英：如果售价是三十六亿，按照百分之二计算卖出费用，就是七千二百万越南盾。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ shòujià shì sānshíliù yì, ànzhào bǎi fēn zhī èr jìsuàn màichū fèiyòng, jiù shì qīqiān èrbǎi wàn Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Nếu giá bán là 3,6 tỷ đồng và chi phí bán được tính theo tỷ lệ 2%, thì chi phí bán là 72 triệu đồng.
Le Van Anh: If the selling price is VND 3.6 billion and selling costs are calculated at 2%, the selling expenses would be VND 72 million.

阮明武：两年的租金收入是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Liǎng nián de zūjīn shōurù shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Thu nhập tiền thuê trong hai năm là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: How much rental income would we receive over two years?

黎云英：按照每年一亿九千八百万计算，两年一共是三亿九千六百万。
Lí Yún Yīng: Ànzhào měi nián yí yì jiǔqiān bābǎi wàn jìsuàn, liǎng nián yígòng shì sān yì jiǔqiān liùbǎi wàn.
Lê Vân Anh: Nếu tính 198 triệu đồng mỗi năm thì hai năm tổng cộng là 396 triệu đồng.
Le Van Anh: At VND 198 million per year, the total over two years would be VND 396 million.

黎云英：两年的运营成本是六千万，两年的贷款利息是两亿一千六百万。
Lí Yún Yīng: Liǎng nián de yùnyíng chéngběn shì liùqiān wàn, liǎng nián de dàikuǎn lìxī shì liǎng yì yìqiān liùbǎi wàn.
Lê Vân Anh: Chi phí vận hành trong hai năm là 60 triệu đồng, còn lãi vay trong hai năm là 216 triệu đồng.
Le Van Anh: Operating costs over two years would be VND 60 million, and loan interest would be VND 216 million.

阮明武：那么按照现在的假设，最后的净利润是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Nàme ànzhào xiànzài de jiǎshè, zuìhòu de jìng lìrùn shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Vậy theo giả định hiện tại, lợi nhuận ròng cuối cùng là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: Under our current assumptions, what would the final net profit be?

黎云英：预计是四亿零八百万越南盾。
Lí Yún Yīng: Yùjì shì sì yì líng bābǎi wàn Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Dự kiến là 408 triệu đồng.
Le Van Anh: The projected net profit is VND 408 million.

19.19 – Tình huống 10: Phân tích kịch bản xấu

芳玲：我们也不能只看最好的情况。如果两年以后只能卖三十三亿越南盾呢？
Fāng Líng: Wǒmen yě bù néng zhǐ kàn zuì hǎo de qíngkuàng. Rúguǒ liǎng nián yǐhòu zhǐ néng mài sānshísān yì Yuènán dùn ne?
Phương Linh: Chúng ta cũng không thể chỉ nhìn vào tình huống tốt nhất. Nếu sau hai năm chỉ có thể bán được 3,3 tỷ đồng thì sao?
Phuong Linh: We also can’t look only at the best-case scenario. What if we can sell for only VND 3.3 billion after two years?

黎云英：如果其他条件不变，卖出费用是六千六百万，最后的预计利润大约是一亿一千四百万越南盾。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ qítā tiáojiàn bú biàn, màichū fèiyòng shì liùqiān liùbǎi wàn, zuìhòu de yùjì lìrùn dàyuē shì yí yì yìqiān sìbǎi wàn Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Nếu các điều kiện khác không đổi, chi phí bán sẽ là 66 triệu đồng và lợi nhuận dự kiến cuối cùng khoảng 114 triệu đồng.
Le Van Anh: If all other conditions remain unchanged, selling costs would be VND 66 million and projected final profit would be around VND 114 million.

水仙：这样的话，虽然还是盈利，但是利润空间已经小很多了。
Shuǐ Xiān: Zhèyàng de huà, suīrán háishi yínglì, dànshì lìrùn kōngjiān yǐjīng xiǎo hěn duō le.
Thủy Tiên: Như vậy mặc dù vẫn có lãi nhưng dư địa lợi nhuận đã nhỏ đi rất nhiều.
Thuy Tien: In that case, although we’d still make a profit, the profit margin would be much smaller.

阮明武：所以我们必须同时准备乐观、中性和保守三种情况。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ wǒmen bìxū tóngshí zhǔnbèi lèguān, zhōngxìng hé bǎoshǒu sān zhǒng qíngkuàng.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy chúng ta phải đồng thời chuẩn bị ba kịch bản: thuận lợi, trung bình và thận trọng.
Nguyen Minh Vu: So we need to prepare three scenarios at the same time: optimistic, neutral, and conservative.

19.20 – Tình huống 11: Điểm hòa vốn

黎云英：我还计算了这个项目的盈亏平衡点。
Lí Yún Yīng: Wǒ hái jìsuàn le zhè ge xiàngmù de yíngkuī pínghéngdiǎn.
Lê Vân Anh: Em còn tính cả điểm hòa vốn của dự án này.
Le Van Anh: I’ve also calculated the break-even point for this project.

阮明武：按照现在的两年投资计划，出售价格最低要达到多少？
Ruǎn Míngwǔ: Ànzhào xiànzài de liǎng nián tóuzī jìhuà, chūshòu jiàgé zuìdī yào dádào duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Theo kế hoạch đầu tư hai năm hiện tại, giá bán tối thiểu phải đạt bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: Under the current two-year investment plan, what minimum selling price do we need?

黎云英：在其他假设不变的情况下，出售价格大约要达到三十一亿八千三百六十七万越南盾才能实现整体收支平衡。
Lí Yún Yīng: Zài qítā jiǎshè bú biàn de qíngkuàng xià, chūshòu jiàgé dàyuē yào dádào sānshíyī yì bāqiān sānbǎi liùshíqī wàn Yuènán dùn cái néng shíxiàn zhěngtǐ shōuzhī pínghéng.
Lê Vân Anh: Trong trường hợp các giả định khác không thay đổi, giá bán cần đạt khoảng 3,184 tỷ đồng thì toàn bộ thương vụ mới hòa vốn.
Le Van Anh: Assuming all other conditions remain unchanged, the selling price needs to reach approximately VND 3.184 billion for the overall investment to break even.

水仙：如果市场价格低于这个水平，我们就要重新考虑要不要出售。
Shuǐ Xiān: Rúguǒ shìchǎng jiàgé dī yú zhè ge shuǐpíng, wǒmen jiù yào chóngxīn kǎolǜ yào bu yào chūshòu.
Thủy Tiên: Nếu giá thị trường thấp hơn mức này, chúng ta phải xem xét lại có nên bán hay không.
Thuy Tien: If the market price is below this level, we need to reconsider whether we should sell.

阮明武：对。退出策略不能只有一种。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Tuìchū cèlüè bù néng zhǐ yǒu yì zhǒng.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng vậy. Chiến lược thoái vốn không thể chỉ có một phương án.
Nguyen Minh Vu: Correct. We cannot have only one exit strategy.

19.21 – Tình huống 12: Kiểm tra rủi ro trước khi đặt cọc

丁垂杨：阮明武哥，房主已经原则上同意三十亿越南盾的价格，但是希望我们三天内答复。
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, fángzhǔ yǐjīng yuánzé shang tóngyì sānshí yì Yuènán dùn de jiàgé, dànshì xīwàng wǒmen sān tiān nèi dáfù.
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, chủ nhà về nguyên tắc đã đồng ý mức giá 3 tỷ đồng nhưng muốn chúng ta trả lời trong vòng ba ngày.
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, the owner has agreed in principle to the VND 3 billion price, but wants our answer within three days.

阮明武：我们今天先不付定金。
Ruǎn Míngwǔ: Wǒmen jīntiān xiān bú fù dìngjīn.
Nguyễn Minh Vũ: Hôm nay chúng ta chưa đặt cọc.
Nguyen Minh Vu: We won’t pay the deposit today.

阮明武：芳玲先检查法律文件，云英重新检查现金流，水仙确认租金数据，垂杨继续跟房主联系。
Ruǎn Míngwǔ: Fāng Líng xiān jiǎnchá fǎlǜ wénjiàn, Yún Yīng chóngxīn jiǎnchá xiànjīnliú, Shuǐ Xiān quèrèn zūjīn shùjù, Chuí Yáng jìxù gēn fángzhǔ liánxì.
Nguyễn Minh Vũ: Phương Linh kiểm tra hồ sơ pháp lý trước, Vân Anh kiểm tra lại dòng tiền, Thủy Tiên xác nhận dữ liệu tiền thuê, còn Thùy Dương tiếp tục liên hệ với chủ nhà.
Nguyen Minh Vu: Phuong Linh will check the legal documents first, Van Anh will recheck the cash flow, Thuy Tien will confirm the rental data, and Thuy Duong will continue communicating with the owner.

黎云英：我会把短期投资、长期出租和两年后出售这三种方案重新比较。
Lí Yún Yīng: Wǒ huì bǎ duǎnqī tóuzī, chángqī chūzū hé liǎng nián hòu chūshòu zhè sān zhǒng fāng’àn chóngxīn bǐjiào.
Lê Vân Anh: Em sẽ so sánh lại ba phương án: đầu tư ngắn hạn, cho thuê dài hạn và bán sau hai năm.
Le Van Anh: I’ll compare the three options again: short-term investment, long-term rental, and selling after two years.

阮明武：很好。我们不是因为想买房才找理由投资，而是因为数据证明值得投资，才决定买房。
Ruǎn Míngwǔ: Hěn hǎo. Wǒmen bú shì yīnwèi xiǎng mǎi fáng cái zhǎo lǐyóu tóuzī, ér shì yīnwèi shùjù zhèngmíng zhíde tóuzī, cái juédìng mǎi fáng.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Không phải vì muốn mua nhà nên chúng ta mới tìm lý do để đầu tư, mà chỉ khi dữ liệu chứng minh khoản đầu tư đáng giá thì chúng ta mới quyết định mua.
Nguyen Minh Vu: Very good. We do not look for reasons to invest simply because we want to buy a property. We decide to buy only when the data shows that the investment is worthwhile.

PHẦN IV – PHÂN TÍCH SỐ LIỆU ĐẦU TƯ – 投资数据分析

19.22 – Tổng vốn đầu tư

Giá mua dự kiến là 3 tỷ đồng.

Chi phí giao dịch dự kiến là 60 triệu đồng.

Chi phí cải tạo dự kiến là 140 triệu đồng.

Chi phí nội thất và thiết bị dự kiến là 40 triệu đồng.

Tổng các chi phí ngoài giá mua là 240 triệu đồng.

Do đó, tổng vốn đầu tư dự kiến là 3,24 tỷ đồng.

Trong phương án tài chính giả định, nhóm sử dụng 2,04 tỷ đồng vốn tự có.

Khoản vay ngân hàng dự kiến là 1,2 tỷ đồng.

Khoản vay 1,2 tỷ đồng tương đương 40% giá mua 3 tỷ đồng.

Nếu tính trên toàn bộ vốn đầu tư 3,24 tỷ đồng thì phần vốn vay chiếm khoảng 37,04%.

19.23 – Doanh thu cho thuê

Tiền thuê dự kiến là 18 triệu đồng một tháng.

Nếu căn hộ có người thuê đủ 12 tháng thì doanh thu tiền thuê một năm là 216 triệu đồng.

Tuy nhiên, để thận trọng hơn, nhóm giả định mỗi năm căn hộ sẽ bị bỏ trống một tháng.

Như vậy chỉ tính 11 tháng có người thuê.

18 triệu đồng nhân với 11 tháng bằng 198 triệu đồng.

Doanh thu tiền thuê dự kiến sau khi tính thời gian trống là 198 triệu đồng một năm.

19.24 – Chi phí vận hành

Chi phí vận hành dự kiến là 30 triệu đồng mỗi năm.

Chi phí này có thể bao gồm phí quản lý, bảo trì, sửa chữa nhỏ và các khoản chi liên quan đến việc duy trì tài sản.

Thu nhập cho thuê dự kiến là 198 triệu đồng một năm.

Sau khi trừ 30 triệu đồng chi phí vận hành, thu nhập vận hành ròng là 168 triệu đồng một năm.

19.25 – Lợi suất cho thuê

Nếu tính tiền thuê đủ 12 tháng, doanh thu tiền thuê tối đa là 216 triệu đồng một năm.

216 triệu đồng chia cho tổng vốn đầu tư 3,24 tỷ đồng bằng khoảng 6,67%.

Đây là mức lợi suất cho thuê gộp giả định nếu căn hộ có người thuê đủ 12 tháng.

Sau khi tính một tháng bỏ trống và trừ 30 triệu đồng chi phí vận hành, thu nhập vận hành ròng là 168 triệu đồng.

168 triệu đồng chia cho 3,24 tỷ đồng bằng khoảng 5,19%.

Đây là lợi suất cho thuê ròng trước lãi vay.

19.26 – Lãi vay và dòng tiền

Khoản vay giả định là 1,2 tỷ đồng.

Lãi suất giả định là 9% một năm.

1,2 tỷ đồng nhân với 9% bằng 108 triệu đồng.

Như vậy, tiền lãi vay dự kiến là 108 triệu đồng một năm.

Bình quân tương đương 9 triệu đồng một tháng.

Thu nhập vận hành ròng trước lãi vay là 168 triệu đồng một năm.

Sau khi trừ 108 triệu đồng tiền lãi, dòng tiền còn lại là 60 triệu đồng một năm.

Bình quân tương đương 5 triệu đồng một tháng.

Tuy nhiên, khoản vay gốc 1,2 tỷ đồng vẫn còn tồn tại.

Do đó, nhà đầu tư không nên hiểu 60 triệu đồng dòng tiền dương là toàn bộ lợi nhuận có thể tự do sử dụng.

19.27 – Kịch bản bán sau hai năm

Nhóm giả định giá bán sau hai năm là 3,6 tỷ đồng.

Chi phí bán giả định là 2% giá bán.

3,6 tỷ đồng nhân với 2% bằng 72 triệu đồng.

Doanh thu tiền thuê hai năm là 396 triệu đồng.

Chi phí vận hành hai năm là 60 triệu đồng.

Lãi vay hai năm là 216 triệu đồng.

Tổng vốn đầu tư ban đầu là 3,24 tỷ đồng.

Lợi nhuận dự kiến được tính như sau.

3,6 tỷ đồng tiền bán tài sản cộng 396 triệu đồng tiền thuê.

Sau đó trừ 72 triệu đồng phí bán.

Tiếp tục trừ 60 triệu đồng chi phí vận hành.

Tiếp tục trừ 216 triệu đồng lãi vay.

Cuối cùng trừ 3,24 tỷ đồng tổng vốn đầu tư ban đầu.

Kết quả còn khoảng 408 triệu đồng.

Đây là lợi nhuận giả định trước những khoản thuế hoặc chi phí bổ sung chưa được đưa vào mô hình.

19.28 – Kịch bản thận trọng

Nếu sau hai năm căn hộ chỉ bán được 3,3 tỷ đồng thì chi phí bán 2% tương đương 66 triệu đồng.

Doanh thu tiền thuê hai năm vẫn giả định là 396 triệu đồng.

Chi phí vận hành vẫn là 60 triệu đồng.

Lãi vay vẫn là 216 triệu đồng.

Tổng vốn đầu tư ban đầu vẫn là 3,24 tỷ đồng.

Trong trường hợp này, lợi nhuận dự kiến chỉ còn khoảng 114 triệu đồng.

Như vậy thương vụ vẫn có lợi nhuận theo các giả định trên, nhưng biên lợi nhuận đã giảm mạnh.

19.29 – Kịch bản thuận lợi

Nếu sau hai năm căn hộ bán được 3,8 tỷ đồng thì chi phí bán 2% là 76 triệu đồng.

Doanh thu tiền thuê hai năm vẫn là 396 triệu đồng.

Chi phí vận hành vẫn là 60 triệu đồng.

Lãi vay vẫn là 216 triệu đồng.

Theo các giả định đó, lợi nhuận dự kiến khoảng 604 triệu đồng.

Kịch bản này cho thấy tác động rất lớn của giá bán cuối kỳ đối với tổng lợi nhuận.

19.30 – Điểm hòa vốn

Theo các giả định của thương vụ, nhà đầu tư vừa có doanh thu cho thuê vừa có doanh thu từ bán tài sản.

Nếu giữ toàn bộ các giả định khác không thay đổi, giá bán hòa vốn sau hai năm vào khoảng 3,184 tỷ đồng.

Nếu giá bán thực tế thấp hơn đáng kể mức này thì tổng kết quả đầu tư có thể chuyển sang thua lỗ.

Nếu giá bán cao hơn mức này thì thương vụ bắt đầu tạo lợi nhuận tổng thể.

Điểm hòa vốn không phải một con số cố định vĩnh viễn.

Nếu tiền thuê thay đổi, chi phí vận hành tăng, lãi suất tăng hoặc chi phí bán thay đổi thì mức hòa vốn cũng thay đổi.

PHẦN V – MẪU CÂU TIẾNG TRUNG THEO CHỦ ĐỀ – 房地产投资实用句型

19.31 – Nhóm mẫu câu hỏi giá

这套公寓现在的报价是多少？
Zhè tào gōngyù xiànzài de bàojià shì duōshao?
Giá chào bán hiện tại của căn hộ này là bao nhiêu?
What is the current asking price of this apartment?

这套公寓的市场价大约是多少？
Zhè tào gōngyù de shìchǎngjià dàyuē shì duōshao?
Giá thị trường của căn hộ này khoảng bao nhiêu?
What is the approximate market price of this apartment?

房主最低可以接受多少钱？
Fángzhǔ zuìdī kěyǐ jiēshòu duōshao qián?
Chủ nhà có thể chấp nhận mức thấp nhất là bao nhiêu?
What is the lowest price the owner can accept?

我们的目标买入价是三十亿越南盾。
Wǒmen de mùbiāo mǎirù jià shì sānshí yì Yuènán dùn.
Giá mua mục tiêu của chúng tôi là 3 tỷ đồng.
Our target purchase price is VND 3 billion.

这个价格比我们的目标高一亿五千万越南盾。
Zhè ge jiàgé bǐ wǒmen de mùbiāo gāo yí yì wǔqiān wàn Yuènán dùn.
Mức giá này cao hơn mục tiêu của chúng tôi 150 triệu đồng.
This price is VND 150 million above our target.

19.32 – Nhóm mẫu câu thương lượng giá

如果房主愿意降价，我们可以继续谈。
Rúguǒ fángzhǔ yuànyì jiàngjià, wǒmen kěyǐ jìxù tán.
Nếu chủ nhà sẵn sàng giảm giá, chúng ta có thể tiếp tục thương lượng.
If the owner is willing to lower the price, we can continue negotiating.

如果价格降到三十亿，我们可以认真考虑。
Rúguǒ jiàgé jiàng dào sānshí yì, wǒmen kěyǐ rènzhēn kǎolǜ.
Nếu giá giảm xuống 3 tỷ đồng, chúng tôi có thể nghiêm túc cân nhắc.
If the price drops to VND 3 billion, we can seriously consider it.

这个价格还是太高了。
Zhè ge jiàgé háishi tài gāo le.
Mức giá này vẫn quá cao.
This price is still too high.

我们最多只能出三十亿越南盾。
Wǒmen zuìduō zhǐ néng chū sānshí yì Yuènán dùn.
Chúng tôi chỉ có thể trả tối đa 3 tỷ đồng.
The most we can offer is VND 3 billion.

如果房主接受这个价格，我们就安排下一步。
Rúguǒ fángzhǔ jiēshòu zhè ge jiàgé, wǒmen jiù ānpái xià yí bù.
Nếu chủ nhà chấp nhận mức giá này, chúng tôi sẽ sắp xếp bước tiếp theo.
If the owner accepts this price, we’ll arrange the next step.

19.33 – Nhóm mẫu câu về đầu tư ngắn hạn

我们打算买入以后重新装修，再卖出去。
Wǒmen dǎsuàn mǎirù yǐhòu chóngxīn zhuāngxiū, zài mài chūqù.
Chúng tôi dự định mua vào, cải tạo rồi bán lại.
We plan to buy, renovate, and resell the property.

短期投资最重要的是控制买入价格。
Duǎnqī tóuzī zuì zhòngyào de shì kòngzhì mǎirù jiàgé.
Điều quan trọng nhất trong đầu tư ngắn hạn là kiểm soát giá mua.
The most important thing in short-term investing is controlling the purchase price.

如果持有时间太长，成本就会增加。
Rúguǒ chíyǒu shíjiān tài cháng, chéngběn jiù huì zēngjiā.
Nếu thời gian nắm giữ quá dài, chi phí sẽ tăng.
If the holding period is too long, costs will increase.

短期投资不能只看买卖价差。
Duǎnqī tóuzī bù néng zhǐ kàn mǎimài jiàchā.
Đầu tư ngắn hạn không thể chỉ nhìn vào chênh lệch giá mua và bán.
Short-term investment cannot focus only on the buy-sell price difference.

19.34 – Nhóm mẫu câu về đầu tư dài hạn

如果租金稳定，我们可以长期持有。
Rúguǒ zūjīn wěndìng, wǒmen kěyǐ chángqī chíyǒu.
Nếu tiền thuê ổn định, chúng ta có thể nắm giữ dài hạn.
If rental income is stable, we can hold the property long term.

长期投资可以同时获得租金收入和资产升值。
Chángqī tóuzī kěyǐ tóngshí huòdé zūjīn shōurù hé zīchǎn shēngzhí.
Đầu tư dài hạn có thể đồng thời tạo thu nhập cho thuê và tăng giá tài sản.
Long-term investing can generate both rental income and asset appreciation.

持有时间越长，越要注意维护成本。
Chíyǒu shíjiān yuè cháng, yuè yào zhùyì wéihù chéngběn.
Thời gian nắm giữ càng dài thì càng phải chú ý chi phí bảo trì.
The longer the holding period, the more attention must be paid to maintenance costs.

19.35 – Nhóm mẫu câu về lợi nhuận

这个项目预计可以获得多少利润？
Zhè ge xiàngmù yùjì kěyǐ huòdé duōshao lìrùn?
Dự án này dự kiến có thể đạt bao nhiêu lợi nhuận?
How much profit is this project expected to generate?

预计净利润是四亿零八百万越南盾。
Yùjì jìng lìrùn shì sì yì líng bābǎi wàn Yuènán dùn.
Lợi nhuận ròng dự kiến là 408 triệu đồng.
The projected net profit is VND 408 million.

实际利润可能高于或者低于预期。
Shíjì lìrùn kěnéng gāo yú huòzhě dī yú yùqī.
Lợi nhuận thực tế có thể cao hơn hoặc thấp hơn dự kiến.
Actual profit may be higher or lower than expected.

利润高不代表风险低。
Lìrùn gāo bù dàibiǎo fēngxiǎn dī.
Lợi nhuận cao không có nghĩa rủi ro thấp.
High profit does not mean low risk.

19.36 – Nhóm mẫu câu về ROI

这个项目的投资回报率是多少？
Zhè ge xiàngmù de tóuzī huíbào lǜ shì duōshao?
Tỷ suất hoàn vốn của dự án này là bao nhiêu?
What is the return on investment for this project?

两年的预计利润相当于总投资成本的百分之十二点五九左右。
Liǎng nián de yùjì lìrùn xiāngdāng yú zǒng tóuzī chéngběn de bǎi fēn zhī shí’èr diǎn wǔ jiǔ zuǒyòu.
Lợi nhuận dự kiến trong hai năm tương đương khoảng 12,59% tổng vốn đầu tư.
The projected two-year profit is approximately 12.59% of the total investment cost.

投资回报率越高，不一定代表项目越安全。
Tóuzī huíbào lǜ yuè gāo, bù yídìng dàibiǎo xiàngmù yuè ānquán.
ROI càng cao không nhất thiết có nghĩa dự án càng an toàn.
A higher ROI does not necessarily mean a safer project.

19.37 – Nhóm mẫu câu về tiền thuê

这套公寓每个月可以租多少钱？
Zhè tào gōngyù měi ge yuè kěyǐ zū duōshao qián?
Căn hộ này có thể cho thuê bao nhiêu tiền mỗi tháng?
How much can this apartment rent for per month?

预计月租金是一千八百万越南盾。
Yùjì yuè zūjīn shì yìqiān bābǎi wàn Yuènán dùn.
Tiền thuê dự kiến mỗi tháng là 18 triệu đồng.
The projected monthly rent is VND 18 million.

如果一年空置一个月，年租金收入是一亿九千八百万越南盾。
Rúguǒ yì nián kōngzhì yí ge yuè, nián zūjīn shōurù shì yí yì jiǔqiān bābǎi wàn Yuènán dùn.
Nếu mỗi năm bỏ trống một tháng, thu nhập tiền thuê hằng năm là 198 triệu đồng.
If the apartment is vacant for one month per year, annual rental income will be VND 198 million.

19.38 – Nhóm mẫu câu về dòng tiền

扣除运营成本以后，年净营业收入是多少？
Kòuchú yùnyíng chéngběn yǐhòu, nián jìng yíngyè shōurù shì duōshao?
Sau khi trừ chi phí vận hành, thu nhập vận hành ròng hằng năm là bao nhiêu?
What is the annual net operating income after operating costs?

扣除贷款利息以后，每年还有六千万越南盾的正现金流。
Kòuchú dàikuǎn lìxī yǐhòu, měi nián hái yǒu liùqiān wàn Yuènán dùn de zhèng xiànjīnliú.
Sau khi trừ lãi vay, mỗi năm vẫn còn dòng tiền dương 60 triệu đồng.
After loan interest, there is still VND 60 million in positive annual cash flow.

如果空置时间太长，现金流可能会变成负数。
Rúguǒ kōngzhì shíjiān tài cháng, xiànjīnliú kěnéng huì biàn chéng fùshù.
Nếu thời gian bỏ trống quá dài, dòng tiền có thể chuyển sang âm.
If the vacancy period is too long, cash flow may turn negative.

19.39 – Nhóm mẫu câu về vốn vay

我们计划申请十二亿越南盾的银行贷款。
Wǒmen jìhuà shēnqǐng shí’èr yì Yuènán dùn de yínháng dàikuǎn.
Chúng tôi dự định xin khoản vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng.
We plan to apply for a VND 1.2 billion bank loan.

年利率是百分之九。
Nián lìlǜ shì bǎi fēn zhī jiǔ.
Lãi suất hằng năm là 9%.
The annual interest rate is 9%.

每年的贷款利息是一亿零八百万越南盾。
Měi nián de dàikuǎn lìxī shì yí yì líng bābǎi wàn Yuènán dùn.
Tiền lãi vay mỗi năm là 108 triệu đồng.
Annual loan interest is VND 108 million.

我们不仅要考虑利息，还要考虑本金怎么还。
Wǒmen bùjǐn yào kǎolǜ lìxī, hái yào kǎolǜ běnjīn zěnme huán.
Chúng ta không chỉ phải xem xét tiền lãi mà còn phải xem xét cách trả nợ gốc.
We need to consider not only interest but also how to repay the principal.

19.40 – Nhóm mẫu câu về tăng giá

这套房产有升值潜力吗？
Zhè tào fángchǎn yǒu shēngzhí qiánlì ma?
Bất động sản này có tiềm năng tăng giá không?
Does this property have appreciation potential?

如果附近交通改善，房价可能会上涨。
Rúguǒ fùjìn jiāotōng gǎishàn, fángjià kěnéng huì shàngzhǎng.
Nếu giao thông xung quanh được cải thiện, giá nhà có thể tăng.
If transportation improves nearby, property prices may rise.

市场价格还受到供求关系的影响。
Shìchǎng jiàgé hái shòudào gōngqiú guānxì de yǐngxiǎng.
Giá thị trường còn chịu ảnh hưởng của quan hệ cung cầu.
Market prices are also affected by supply and demand.

可能上涨不等于一定上涨。
Kěnéng shàngzhǎng bù děngyú yídìng shàngzhǎng.
Có thể tăng không đồng nghĩa với chắc chắn tăng.
May rise does not mean will definitely rise.

19.41 – Nhóm mẫu câu về hòa vốn

这个项目的盈亏平衡点是多少？
Zhè ge xiàngmù de yíngkuī pínghéngdiǎn shì duōshao?
Điểm hòa vốn của dự án này là bao nhiêu?
What is the break-even point of this project?

出售价格至少要达到大约三十一点八四亿越南盾。
Chūshòu jiàgé zhìshǎo yào dádào dàyuē sānshíyī diǎn bā sì yì Yuènán dùn.
Giá bán phải đạt ít nhất khoảng 3,184 tỷ đồng.
The selling price must reach at least approximately VND 3.184 billion.

如果成本增加，盈亏平衡点也会提高。
Rúguǒ chéngběn zēngjiā, yíngkuī pínghéngdiǎn yě huì tígāo.
Nếu chi phí tăng, điểm hòa vốn cũng sẽ tăng.
If costs increase, the break-even point will also rise.

19.42 – Nhóm mẫu câu về chiến lược thoái vốn

我们的退出策略是什么？
Wǒmen de tuìchū cèlüè shì shénme?
Chiến lược thoái vốn của chúng ta là gì?
What is our exit strategy?

如果房价达到目标，我们就考虑出售。
Rúguǒ fángjià dádào mùbiāo, wǒmen jiù kǎolǜ chūshòu.
Nếu giá nhà đạt mục tiêu, chúng ta sẽ cân nhắc bán.
If the property price reaches our target, we’ll consider selling.

如果市场不好，我们可以继续出租。
Rúguǒ shìchǎng bù hǎo, wǒmen kěyǐ jìxù chūzū.
Nếu thị trường không tốt, chúng ta có thể tiếp tục cho thuê.
If the market is weak, we can continue renting it out.

退出策略不能只有一种。
Tuìchū cèlüè bù néng zhǐ yǒu yì zhǒng.
Chiến lược thoái vốn không thể chỉ có một phương án.
An exit strategy cannot consist of only one option.

PHẦN VI – NGỮ PHÁP TRỌNG ĐIỂM – 重点语法

19.43 – 如果……就……

Nếu… thì…

Cấu trúc này dùng để nêu giả thiết và kết quả.

Công thức:

如果 + điều kiện, 就 + kết quả.

Ví dụ từ hội thoại:

如果我们买下这套公寓，你们认为应该短期投资还是长期持有？
Rúguǒ wǒmen mǎixià zhè tào gōngyù, nǐmen rènwéi yīnggāi duǎnqī tóuzī háishi chángqī chíyǒu?
Nếu chúng ta mua căn hộ này, các em cho rằng nên đầu tư ngắn hạn hay nắm giữ dài hạn?

Ví dụ ứng dụng 1:

如果房价上涨百分之十，我们就考虑出售。
Rúguǒ fángjià shàngzhǎng bǎi fēn zhī shí, wǒmen jiù kǎolǜ chūshòu.
Nếu giá nhà tăng 10%, chúng tôi sẽ cân nhắc bán.

Ví dụ ứng dụng 2:

如果贷款利率太高，我们就减少贷款金额。
Rúguǒ dàikuǎn lìlǜ tài gāo, wǒmen jiù jiǎnshǎo dàikuǎn jīn’é.
Nếu lãi suất vay quá cao, chúng tôi sẽ giảm số tiền vay.

Ví dụ ứng dụng 3:

如果租金下降，现金流就会减少。
Rúguǒ zūjīn xiàjiàng, xiànjīnliú jiù huì jiǎnshǎo.
Nếu tiền thuê giảm, dòng tiền sẽ giảm.

Ví dụ ứng dụng 4:

如果法律文件有问题，我们就放弃投资。
Rúguǒ fǎlǜ wénjiàn yǒu wèntí, wǒmen jiù fàngqì tóuzī.
Nếu hồ sơ pháp lý có vấn đề, chúng tôi sẽ từ bỏ đầu tư.

19.44 – 只要……就……

Chỉ cần… thì…

Cấu trúc này dùng để biểu đạt điều kiện đủ.

Ví dụ từ hội thoại:

只要这套房子能稳定出租，我们就可以一边收租金，一边等待资产升值。
Zhǐyào zhè tào fángzi néng wěndìng chūzū, wǒmen jiù kěyǐ yìbiān shōu zūjīn, yìbiān děngdài zīchǎn shēngzhí.
Chỉ cần căn hộ có thể cho thuê ổn định, chúng ta vừa có thể thu tiền thuê vừa chờ tài sản tăng giá.

Ví dụ ứng dụng 1:

只要房主同意降价，我们就继续谈。
Zhǐyào fángzhǔ tóngyì jiàngjià, wǒmen jiù jìxù tán.
Chỉ cần chủ nhà đồng ý giảm giá, chúng tôi sẽ tiếp tục thương lượng.

Ví dụ ứng dụng 2:

只要现金流稳定，我们就可以长期持有。
Zhǐyào xiànjīnliú wěndìng, wǒmen jiù kěyǐ chángqī chíyǒu.
Chỉ cần dòng tiền ổn định, chúng tôi có thể nắm giữ dài hạn.

Ví dụ ứng dụng 3:

只要市场没有大幅下跌，我们就还有安全空间。
Zhǐyào shìchǎng méiyǒu dàfú xiàdiē, wǒmen jiù hái yǒu ānquán kōngjiān.
Chỉ cần thị trường không giảm mạnh, chúng ta vẫn còn khoảng an toàn.

Ví dụ ứng dụng 4:

只要资料齐全，银行就可以继续审批贷款。
Zhǐyào zīliào qíquán, yínháng jiù kěyǐ jìxù shěnpī dàikuǎn.
Chỉ cần hồ sơ đầy đủ, ngân hàng có thể tiếp tục xét duyệt khoản vay.

19.45 – 只有……才……

Chỉ khi… mới…

Cấu trúc này nhấn mạnh điều kiện cần thiết.

Ví dụ từ nội dung bài:

只有价格合理、产权清楚、现金流稳定，我们才会考虑正式投资。
Zhǐyǒu jiàgé hélǐ, chǎnquán qīngchu, xiànjīnliú wěndìng, wǒmen cái huì kǎolǜ zhèngshì tóuzī.
Chỉ khi giá hợp lý, quyền sở hữu rõ ràng và dòng tiền ổn định, chúng tôi mới cân nhắc chính thức đầu tư.

Ví dụ ứng dụng 1:

只有认真调查市场，我们才能判断价格是否合理。
Zhǐyǒu rènzhēn diàochá shìchǎng, wǒmen cái néng pànduàn jiàgé shìfǒu hélǐ.
Chỉ khi khảo sát thị trường nghiêm túc, chúng tôi mới có thể đánh giá giá có hợp lý hay không.

Ví dụ ứng dụng 2:

只有控制好成本，项目才有可能盈利。
Zhǐyǒu kòngzhì hǎo chéngběn, xiàngmù cái yǒu kěnéng yínglì.
Chỉ khi kiểm soát tốt chi phí, dự án mới có khả năng sinh lời.

Ví dụ ứng dụng 3:

只有确认产权清楚，我们才会付款。
Zhǐyǒu quèrèn chǎnquán qīngchu, wǒmen cái huì fùkuǎn.
Chỉ khi xác nhận quyền sở hữu rõ ràng, chúng tôi mới thanh toán.

Ví dụ ứng dụng 4:

只有把全部费用算进去，我们才能得到真实的利润。
Zhǐyǒu bǎ quánbù fèiyòng suàn jìnqù, wǒmen cái néng dédào zhēnshí de lìrùn.
Chỉ khi tính đầy đủ mọi chi phí, chúng tôi mới có thể biết lợi nhuận thực tế.

19.46 – 虽然……但是……

Mặc dù… nhưng…

Ví dụ từ bài:

虽然还是盈利，但是利润空间已经小很多了。
Suīrán háishi yínglì, dànshì lìrùn kōngjiān yǐjīng xiǎo hěn duō le.
Mặc dù vẫn có lãi nhưng dư địa lợi nhuận đã nhỏ đi rất nhiều.

Ví dụ ứng dụng 1:

虽然位置很好，但是价格太高。
Suīrán wèizhi hěn hǎo, dànshì jiàgé tài gāo.
Mặc dù vị trí rất tốt nhưng giá quá cao.

Ví dụ ứng dụng 2:

虽然租金稳定，但是贷款利息也很高。
Suīrán zūjīn wěndìng, dànshì dàikuǎn lìxī yě hěn gāo.
Mặc dù tiền thuê ổn định nhưng lãi vay cũng rất cao.

Ví dụ ứng dụng 3:

虽然房主已经降价，但是我们还没有决定购买。
Suīrán fángzhǔ yǐjīng jiàngjià, dànshì wǒmen hái méiyǒu juédìng gòumǎi.
Mặc dù chủ nhà đã giảm giá nhưng chúng tôi vẫn chưa quyết định mua.

Ví dụ ứng dụng 4:

虽然预计利润不错，但是风险也不能忽视。
Suīrán yùjì lìrùn bú cuò, dànshì fēngxiǎn yě bù néng hūshì.
Mặc dù lợi nhuận dự kiến khá tốt nhưng rủi ro cũng không thể xem nhẹ.

19.47 – 除了……以外，还……

Ngoài… còn…

Ví dụ từ hội thoại:

除了市场价格以外，我们还要确认法律文件是否齐全。
Chúle shìchǎng jiàgé yǐwài, wǒmen hái yào quèrèn fǎlǜ wénjiàn shìfǒu qíquán.
Ngoài giá thị trường, chúng ta còn phải xác nhận hồ sơ pháp lý có đầy đủ hay không.

Ví dụ ứng dụng 1:

除了买房的钱以外，我们还要准备装修费用。
Chúle mǎi fáng de qián yǐwài, wǒmen hái yào zhǔnbèi zhuāngxiū fèiyòng.
Ngoài tiền mua nhà, chúng tôi còn phải chuẩn bị chi phí cải tạo.

Ví dụ ứng dụng 2:

除了租金收入以外，这套房子还可能升值。
Chúle zūjīn shōurù yǐwài, zhè tào fángzi hái kěnéng shēngzhí.
Ngoài tiền thuê, căn nhà này còn có thể tăng giá.

Ví dụ ứng dụng 3:

除了贷款利息以外，我们还要支付管理费。
Chúle dàikuǎn lìxī yǐwài, wǒmen hái yào zhīfù guǎnlǐfèi.
Ngoài lãi vay, chúng tôi còn phải trả phí quản lý.

Ví dụ ứng dụng 4:

除了利润以外，我们还必须考虑风险。
Chúle lìrùn yǐwài, wǒmen hái bìxū kǎolǜ fēngxiǎn.
Ngoài lợi nhuận, chúng ta còn phải xem xét rủi ro.

19.48 – 比

Cấu trúc so sánh.

Công thức:

A + 比 + B + tính từ.

Ví dụ 1:

这套公寓比我们的目标价格高一亿五千万越南盾。
Zhè tào gōngyù bǐ wǒmen de mùbiāo jiàgé gāo yí yì wǔqiān wàn Yuènán dùn.
Căn hộ này cao hơn giá mục tiêu của chúng tôi 150 triệu đồng.

Ví dụ 2:

这个项目比上一个项目风险高。
Zhè ge xiàngmù bǐ shàng yí ge xiàngmù fēngxiǎn gāo.
Dự án này có rủi ro cao hơn dự án trước.

Ví dụ 3:

长期投资比短期投资占用资金的时间长。
Chángqī tóuzī bǐ duǎnqī tóuzī zhànyòng zījīn de shíjiān cháng.
Đầu tư dài hạn sử dụng vốn trong thời gian dài hơn đầu tư ngắn hạn.

Ví dụ 4:

今年的租金比去年高百分之五。
Jīnnián de zūjīn bǐ qùnián gāo bǎi fēn zhī wǔ.
Tiền thuê năm nay cao hơn năm ngoái 5%.

Ví dụ 5:

这个方案比另一个方案安全一些。
Zhè ge fāng’àn bǐ lìng yí ge fāng’àn ānquán yìxiē.
Phương án này an toàn hơn phương án kia một chút.

19.49 – 把

Câu chữ 把 được sử dụng rất nhiều trong ngữ cảnh thương mại.

Công thức:

把 + tân ngữ + động từ + kết quả.

Ví dụ từ hội thoại:

把这些费用全部加在一起，总投资是多少？
Bǎ zhèxiē fèiyòng quánbù jiā zài yìqǐ, zǒng tóuzī shì duōshao?
Cộng toàn bộ các chi phí này lại thì tổng vốn đầu tư là bao nhiêu?

Ví dụ ứng dụng 1:

请把价格降到三十亿越南盾。
Qǐng bǎ jiàgé jiàng dào sānshí yì Yuènán dùn.
Xin hãy giảm giá xuống 3 tỷ đồng.

Ví dụ ứng dụng 2:

我们要把所有费用都算进去。
Wǒmen yào bǎ suǒyǒu fèiyòng dōu suàn jìnqù.
Chúng ta phải tính toàn bộ chi phí vào.

Ví dụ ứng dụng 3:

请把合同准备好。
Qǐng bǎ hétong zhǔnbèi hǎo.
Hãy chuẩn bị hợp đồng cho tốt.

Ví dụ ứng dụng 4:

我们必须把风险控制在合理范围内。
Wǒmen bìxū bǎ fēngxiǎn kòngzhì zài hélǐ fànwéi nèi.
Chúng ta phải kiểm soát rủi ro trong phạm vi hợp lý.

19.50 – 越……越……

Càng… càng…

Ví dụ 1:

持有时间越长，持有成本越高。
Chíyǒu shíjiān yuè cháng, chíyǒu chéngběn yuè gāo.
Thời gian nắm giữ càng dài, chi phí nắm giữ càng cao.

Ví dụ 2:

买入价格越低，利润空间越大。
Mǎirù jiàgé yuè dī, lìrùn kōngjiān yuè dà.
Giá mua càng thấp, dư địa lợi nhuận càng lớn.

Ví dụ 3:

贷款利率越高，利息越多。
Dàikuǎn lìlǜ yuè gāo, lìxī yuè duō.
Lãi suất vay càng cao, tiền lãi càng nhiều.

Ví dụ 4:

空置时间越长，租金收入越少。
Kōngzhì shíjiān yuè cháng, zūjīn shōurù yuè shǎo.
Thời gian bỏ trống càng dài, thu nhập tiền thuê càng ít.

Ví dụ 5:

市场调查越详细，投资判断越准确。
Shìchǎng diàochá yuè xiángxì, tóuzī pànduàn yuè zhǔnquè.
Khảo sát thị trường càng chi tiết, nhận định đầu tư càng chính xác.

19.51 – 即使……也……

Dù… vẫn…

Ví dụ từ bài:

即使价格便宜，也不能随便投资。
Jíshǐ jiàgé piányi, yě bù néng suíbiàn tóuzī.
Dù giá rẻ cũng không được đầu tư tùy tiện.

Ví dụ ứng dụng 1:

即使房价上涨，我们也不能忽视风险。
Jíshǐ fángjià shàngzhǎng, wǒmen yě bù néng hūshì fēngxiǎn.
Dù giá nhà tăng, chúng ta cũng không thể xem nhẹ rủi ro.

Ví dụ ứng dụng 2:

即使房主降价，我们也要检查法律文件。
Jíshǐ fángzhǔ jiàngjià, wǒmen yě yào jiǎnchá fǎlǜ wénjiàn.
Dù chủ nhà giảm giá, chúng ta vẫn phải kiểm tra hồ sơ pháp lý.

Ví dụ ứng dụng 3:

即使利润很高，我们也不能借太多钱。
Jíshǐ lìrùn hěn gāo, wǒmen yě bù néng jiè tài duō qián.
Dù lợi nhuận cao, chúng ta cũng không thể vay quá nhiều tiền.

Ví dụ ứng dụng 4:

即使市场很好，我们也要准备退出方案。
Jíshǐ shìchǎng hěn hǎo, wǒmen yě yào zhǔnbèi tuìchū fāng’àn.
Dù thị trường rất tốt, chúng ta vẫn phải chuẩn bị phương án thoái vốn.

19.52 – 不是……而是……

Không phải… mà là…

Ví dụ từ hội thoại:

我们不是因为想买房才找理由投资，而是因为数据证明值得投资，才决定买房。
Wǒmen bú shì yīnwèi xiǎng mǎi fáng cái zhǎo lǐyóu tóuzī, ér shì yīnwèi shùjù zhèngmíng zhíde tóuzī, cái juédìng mǎi fáng.
Không phải vì muốn mua nhà nên chúng ta mới tìm lý do đầu tư, mà vì dữ liệu chứng minh khoản đầu tư đáng giá nên chúng ta mới quyết định mua.

Ví dụ ứng dụng 1:

我们看重的不是报价，而是实际成交价。
Wǒmen kànzhòng de bú shì bàojià, ér shì shíjì chéngjiāo jià.
Điều chúng tôi coi trọng không phải giá chào mà là giá giao dịch thực tế.

Ví dụ ứng dụng 2:

投资的目的不是买最贵的房子，而是获得合理回报。
Tóuzī de mùdì bú shì mǎi zuì guì de fángzi, ér shì huòdé hélǐ huíbào.
Mục đích đầu tư không phải mua căn nhà đắt nhất mà là đạt được lợi tức hợp lý.

Ví dụ ứng dụng 3:

我们需要的不是更多贷款，而是更稳定的现金流。
Wǒmen xūyào de bú shì gèng duō dàikuǎn, ér shì gèng wěndìng de xiànjīnliú.
Điều chúng ta cần không phải khoản vay lớn hơn mà là dòng tiền ổn định hơn.

Ví dụ ứng dụng 4:

这个数字不是实际利润，而是预计利润。
Zhè ge shùzì bú shì shíjì lìrùn, ér shì yùjì lìrùn.
Con số này không phải lợi nhuận thực tế mà là lợi nhuận dự kiến.

PHẦN VII – BÀI VĂN TỔNG HỢP – 综合应用文章

19.53 – 房地产投资不仅要看利润，还要控制风险

房地产投资不仅要看利润，还要控制风险。

Fángdìchǎn tóuzī bùjǐn yào kàn lìrùn, hái yào kòngzhì fēngxiǎn.

Đầu tư bất động sản không chỉ phải nhìn vào lợi nhuận mà còn phải kiểm soát rủi ro.

Real estate investment requires not only profit analysis but also risk control.

阮明武和他的团队正在研究一个新的房地产投资项目。他们找到了一套面积为七十五平方米的公寓。房主最初的报价是三十一亿五千万越南盾，经过几次沟通以后，房主原则上同意把价格降到三十亿越南盾。

Ruǎn Míngwǔ hé tā de tuánduì zhèngzài yánjiū yí ge xīn de fángdìchǎn tóuzī xiàngmù. Tāmen zhǎodào le yí tào miànjī wéi qīshíwǔ píngfāng mǐ de gōngyù. Fángzhǔ zuìchū de bàojià shì sānshíyī yì wǔqiān wàn Yuènán dùn, jīngguò jǐ cì gōutōng yǐhòu, fángzhǔ yuánzé shang tóngyì bǎ jiàgé jiàng dào sānshí yì Yuènán dùn.

Nguyễn Minh Vũ và nhóm của anh đang nghiên cứu một dự án đầu tư bất động sản mới. Họ tìm được một căn hộ có diện tích 75 mét vuông. Giá chào bán ban đầu của chủ nhà là 3,15 tỷ đồng. Sau một số lần trao đổi, chủ nhà về nguyên tắc đồng ý giảm giá xuống 3 tỷ đồng.

Nguyen Minh Vu and his team are studying a new real estate investment opportunity. They found a 75-square-meter apartment. The owner’s original asking price was VND 3.15 billion. After several discussions, the owner agreed in principle to lower the price to VND 3 billion.

除了买入价格以外，团队还要支付交易费用、装修费用和家具电器费用。按照目前的计划，总投资成本大约是三十二亿四千万越南盾。

Chúle mǎirù jiàgé yǐwài, tuánduì hái yào zhīfù jiāoyì fèiyòng, zhuāngxiū fèiyòng hé jiājù diànqì fèiyòng. Ànzhào mùqián de jìhuà, zǒng tóuzī chéngběn dàyuē shì sānshí’èr yì sìqiān wàn Yuènán dùn.

Ngoài giá mua, nhóm còn phải thanh toán phí giao dịch, chi phí cải tạo và chi phí nội thất, thiết bị. Theo kế hoạch hiện tại, tổng vốn đầu tư khoảng 3,24 tỷ đồng.

Besides the purchase price, the team must pay transaction costs, renovation expenses, and furniture and appliance costs. Under the current plan, the total investment cost is approximately VND 3.24 billion.

如果每个月可以收到一千八百万越南盾的租金，而且每年只有一个月空置，那么预计年租金收入是一亿九千八百万越南盾。扣除运营成本以后，年净营业收入是一亿六千八百万越南盾。

Rúguǒ měi ge yuè kěyǐ shōudào yìqiān bābǎi wàn Yuènán dùn de zūjīn, érqiě měi nián zhǐ yǒu yí ge yuè kōngzhì, nàme yùjì nián zūjīn shōurù shì yí yì jiǔqiān bābǎi wàn Yuènán dùn. Kòuchú yùnyíng chéngběn yǐhòu, nián jìng yíngyè shōurù shì yí yì liùqiān bābǎi wàn Yuènán dùn.

Nếu mỗi tháng có thể thu 18 triệu đồng tiền thuê và mỗi năm chỉ bỏ trống một tháng thì thu nhập tiền thuê hằng năm dự kiến là 198 triệu đồng. Sau khi trừ chi phí vận hành, thu nhập vận hành ròng hằng năm là 168 triệu đồng.

If monthly rent is VND 18 million and the apartment is vacant for only one month each year, projected annual rental income is VND 198 million. After operating expenses, annual net operating income is VND 168 million.

团队还计划使用十二亿越南盾的银行贷款。按照百分之九的年利率计算，每年的贷款利息是一亿零八百万越南盾。因此，扣除贷款利息以后，项目预计每年还有六千万越南盾的正现金流。

Tuánduì hái jìhuà shǐyòng shí’èr yì Yuènán dùn de yínháng dàikuǎn. Ànzhào bǎi fēn zhī jiǔ de nián lìlǜ jìsuàn, měi nián de dàikuǎn lìxī shì yí yì líng bābǎi wàn Yuènán dùn. Yīncǐ, kòuchú dàikuǎn lìxī yǐhòu, xiàngmù yùjì měi nián hái yǒu liùqiān wàn Yuènán dùn de zhèng xiànjīnliú.

Nhóm còn dự định sử dụng khoản vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng. Với lãi suất giả định 9% một năm, tiền lãi vay hằng năm là 108 triệu đồng. Vì vậy, sau khi trừ lãi vay, dự án dự kiến vẫn còn dòng tiền dương 60 triệu đồng mỗi năm.

The team also plans to use a VND 1.2 billion bank loan. At a hypothetical annual interest rate of 9%, annual interest expense is VND 108 million. Therefore, after interest expense, the project is expected to generate VND 60 million in positive annual cash flow.

如果两年以后市场情况比较好，而且公寓能够以三十六亿越南盾出售，那么按照目前的假设，整个项目预计可以获得大约四亿零八百万越南盾的净利润。

Rúguǒ liǎng nián yǐhòu shìchǎng qíngkuàng bǐjiào hǎo, érqiě gōngyù nénggòu yǐ sānshíliù yì Yuènán dùn chūshòu, nàme ànzhào mùqián de jiǎshè, zhěng ge xiàngmù yùjì kěyǐ huòdé dàyuē sì yì líng bābǎi wàn Yuènán dùn de jìng lìrùn.

Nếu sau hai năm thị trường tương đối tốt và căn hộ có thể bán với giá 3,6 tỷ đồng, thì theo các giả định hiện tại, toàn bộ dự án có thể đạt lợi nhuận ròng dự kiến khoảng 408 triệu đồng.

If market conditions are relatively favorable after two years and the apartment can be sold for VND 3.6 billion, the entire project could generate approximately VND 408 million in projected net profit under the current assumptions.

但是，投资者不能只看最好的情况。如果房价没有上涨，租金下降，贷款利率提高，或者装修成本增加，实际利润都可能低于预期。

Dànshì, tóuzīzhě bù néng zhǐ kàn zuì hǎo de qíngkuàng. Rúguǒ fángjià méiyǒu shàngzhǎng, zūjīn xiàjiàng, dàikuǎn lìlǜ tígāo, huòzhě zhuāngxiū chéngběn zēngjiā, shíjì lìrùn dōu kěnéng dī yú yùqī.

Tuy nhiên, nhà đầu tư không thể chỉ nhìn vào tình huống tốt nhất. Nếu giá nhà không tăng, tiền thuê giảm, lãi suất vay tăng hoặc chi phí cải tạo tăng, lợi nhuận thực tế đều có thể thấp hơn dự kiến.

However, investors cannot look only at the best-case scenario. If property prices do not rise, rent falls, interest rates increase, or renovation costs grow, actual profit may be lower than expected.

因此，一个成熟的房地产投资者不仅需要计算利润，还要分析现金流、贷款压力、持有成本、市场风险和退出策略。

Yīncǐ, yí ge chéngshú de fángdìchǎn tóuzīzhě bùjǐn xūyào jìsuàn lìrùn, hái yào fēnxī xiànjīnliú, dàikuǎn yālì, chíyǒu chéngběn, shìchǎng fēngxiǎn hé tuìchū cèlüè.

Vì vậy, một nhà đầu tư bất động sản trưởng thành không chỉ cần tính lợi nhuận mà còn phải phân tích dòng tiền, áp lực khoản vay, chi phí nắm giữ, rủi ro thị trường và chiến lược thoái vốn.

Therefore, a mature real estate investor must analyze not only profits but also cash flow, debt pressure, holding costs, market risk, and exit strategy.

PHẦN VIII – BÀI TẬP CỦNG CỐ – 综合练习

19.54 – Điền từ vựng

Câu 01:

这个项目的总投资______是三十二亿四千万越南盾。

Câu 02:

如果房子长期没有租客，______收入就会减少。

Câu 03:

我们准备向银行申请十二亿越南盾的______。

Câu 04:

房地产______之前，必须做好市场调查。

Câu 05:

如果收入低于支出，就可能出现负______。

Câu 06:

投资者不仅要考虑______，还要控制风险。

Câu 07:

如果两年以后房价达到目标，我们就考虑______这套公寓。

Câu 08:

财务杠杆可以提高资金使用效率，也会增加投资______。

19.55 – Điền cấu trúc ngữ pháp

Câu 09:

______房主愿意降价，我们______继续谈判。

Câu 10:

______这套公寓的位置很好，______价格比较高。

Câu 11:

______价格合理、产权清楚，我们______会考虑购买。

Câu 12:

贷款利率______高，每年的利息______多。

Câu 13:

______买入价格以外，我们______需要计算装修费用。

Câu 14:

______投资回报率很高，我们______不能忽视风险。

19.56 – Bài tập tính toán

Câu 15:

买入价格是三十亿越南盾，其他初期费用是两亿四千万越南盾。总投资是多少？

Câu 16:

每个月租金是一千八百万越南盾。如果一年出租十一个月，年租金收入是多少？

Câu 17:

年租金收入是一亿九千八百万，运营成本是三千万，年净营业收入是多少？

Câu 18:

贷款金额是十二亿越南盾，年利率是百分之九。每年的贷款利息是多少？

Câu 19:

年净营业收入是一亿六千八百万，贷款利息是一亿零八百万。剩余现金流是多少？

Câu 20:

出售价格是三十六亿越南盾，出售费用按照百分之二计算。出售费用是多少？

19.57 – Dịch Trung sang Việt

Câu 21:

我们应该先计算全部投资成本，再判断这个项目是否值得投资。

Câu 22:

虽然这套公寓的租金收入比较稳定，但是贷款利率上升仍然可能影响现金流。

Câu 23:

如果未来两年的房价没有明显上涨，我们就需要重新考虑退出策略。

Câu 24:

只有认真分析市场价格、投资利润和法律风险，投资者才能作出合理决定。

Câu 25:

即使房主愿意降价，我们也不能在没有检查产权文件的情况下付款。

19.58 – Dịch Việt sang Trung

Câu 26:

Chúng tôi dự định mua một căn hộ rộng 75 mét vuông với giá 3 tỷ đồng.

Câu 27:

Nếu mỗi tháng thu được 18 triệu đồng tiền thuê và có người thuê đủ 12 tháng thì thu nhập tiền thuê cả năm là 216 triệu đồng.

Câu 28:

Sau khi trừ chi phí vận hành và lãi vay, dòng tiền dự kiến mỗi năm còn 60 triệu đồng.

Câu 29:

Mặc dù dự án này có khả năng sinh lời, chúng ta vẫn phải kiểm tra hồ sơ pháp lý trước khi ký hợp đồng.

Câu 30:

Chỉ khi giá mua hợp lý và rủi ro nằm trong phạm vi có thể chấp nhận, chúng tôi mới quyết định đầu tư.

PHẦN IX – ĐÁP ÁN VÀ GIẢI THÍCH – 练习答案与解析

19.59 – Đáp án bài tập từ vựng

Câu 01:

成本

这个项目的总投资成本是三十二亿四千万越南盾。
Zhè ge xiàngmù de zǒng tóuzī chéngběn shì sānshí’èr yì sìqiān wàn Yuènán dùn.
Tổng chi phí đầu tư của dự án này là 3,24 tỷ đồng.

Câu 02:

租金

如果房子长期没有租客，租金收入就会减少。
Rúguǒ fángzi chángqī méiyǒu zūkè, zūjīn shōurù jiù huì jiǎnshǎo.
Nếu căn nhà không có người thuê trong thời gian dài, thu nhập tiền thuê sẽ giảm.

Câu 03:

贷款

我们准备向银行申请十二亿越南盾的贷款。
Wǒmen zhǔnbèi xiàng yínháng shēnqǐng shí’èr yì Yuènán dùn de dàikuǎn.
Chúng tôi chuẩn bị xin ngân hàng khoản vay 1,2 tỷ đồng.

Câu 04:

投资

房地产投资之前，必须做好市场调查。
Fángdìchǎn tóuzī zhīqián, bìxū zuò hǎo shìchǎng diàochá.
Trước khi đầu tư bất động sản, phải khảo sát thị trường kỹ lưỡng.

Câu 05:

现金流

如果收入低于支出，就可能出现负现金流。
Rúguǒ shōurù dī yú zhīchū, jiù kěnéng chūxiàn fù xiànjīnliú.
Nếu thu nhập thấp hơn chi phí thì có thể xuất hiện dòng tiền âm.

Câu 06:

利润

投资者不仅要考虑利润，还要控制风险。
Tóuzīzhě bùjǐn yào kǎolǜ lìrùn, hái yào kòngzhì fēngxiǎn.
Nhà đầu tư không chỉ phải xem xét lợi nhuận mà còn phải kiểm soát rủi ro.

Câu 07:

出售

如果两年以后房价达到目标，我们就考虑出售这套公寓。
Rúguǒ liǎng nián yǐhòu fángjià dádào mùbiāo, wǒmen jiù kǎolǜ chūshòu zhè tào gōngyù.
Nếu sau hai năm giá nhà đạt mục tiêu, chúng tôi sẽ cân nhắc bán căn hộ này.

Câu 08:

风险

财务杠杆可以提高资金使用效率，也会增加投资风险。
Cáiwù gànggǎn kěyǐ tígāo zījīn shǐyòng xiàolǜ, yě huì zēngjiā tóuzī fēngxiǎn.
Đòn bẩy tài chính có thể nâng cao hiệu quả sử dụng vốn nhưng cũng làm tăng rủi ro đầu tư.

19.60 – Đáp án bài tập ngữ pháp

Câu 09:

如果……就……

如果房主愿意降价，我们就继续谈判。
Rúguǒ fángzhǔ yuànyì jiàngjià, wǒmen jiù jìxù tánpàn.
Nếu chủ nhà sẵn sàng giảm giá, chúng tôi sẽ tiếp tục thương lượng.

Câu 10:

虽然……但是……

虽然这套公寓的位置很好，但是价格比较高。
Suīrán zhè tào gōngyù de wèizhi hěn hǎo, dànshì jiàgé bǐjiào gāo.
Mặc dù vị trí căn hộ này rất tốt nhưng giá tương đối cao.

Câu 11:

只有……才……

只有价格合理、产权清楚，我们才会考虑购买。
Zhǐyǒu jiàgé hélǐ, chǎnquán qīngchu, wǒmen cái huì kǎolǜ gòumǎi.
Chỉ khi giá hợp lý và quyền sở hữu rõ ràng, chúng tôi mới cân nhắc mua.

Câu 12:

越……越……

贷款利率越高，每年的利息越多。
Dàikuǎn lìlǜ yuè gāo, měi nián de lìxī yuè duō.
Lãi suất vay càng cao thì tiền lãi mỗi năm càng nhiều.

Câu 13:

除了……以外，还……

除了买入价格以外，我们还需要计算装修费用。
Chúle mǎirù jiàgé yǐwài, wǒmen hái xūyào jìsuàn zhuāngxiū fèiyòng.
Ngoài giá mua, chúng tôi còn phải tính chi phí cải tạo.

Câu 14:

即使……也……

即使投资回报率很高，我们也不能忽视风险。
Jíshǐ tóuzī huíbào lǜ hěn gāo, wǒmen yě bù néng hūshì fēngxiǎn.
Dù ROI rất cao, chúng ta cũng không được xem nhẹ rủi ro.

19.61 – Đáp án bài tập tính toán

Câu 15:

三十亿加上两亿四千万，等于三十二亿四千万越南盾。
Sānshí yì jiā shang liǎng yì sìqiān wàn, děngyú sānshí’èr yì sìqiān wàn Yuènán dùn.
3 tỷ cộng 240 triệu bằng 3,24 tỷ đồng.

Câu 16:

一千八百万乘以十一，等于一亿九千八百万越南盾。
Yìqiān bābǎi wàn chéngyǐ shíyī, děngyú yí yì jiǔqiān bābǎi wàn Yuènán dùn.
18 triệu nhân 11 bằng 198 triệu đồng.

Câu 17:

一亿九千八百万减去三千万，等于一亿六千八百万越南盾。
Yí yì jiǔqiān bābǎi wàn jiǎnqù sānqiān wàn, děngyú yí yì liùqiān bābǎi wàn Yuènán dùn.
198 triệu trừ 30 triệu bằng 168 triệu đồng.

Câu 18:

十二亿乘以百分之九，等于一亿零八百万越南盾。
Shí’èr yì chéngyǐ bǎi fēn zhī jiǔ, děngyú yí yì líng bābǎi wàn Yuènán dùn.
1,2 tỷ nhân 9% bằng 108 triệu đồng.

Câu 19:

一亿六千八百万减去一亿零八百万，等于六千万越南盾。
Yí yì liùqiān bābǎi wàn jiǎnqù yí yì líng bābǎi wàn, děngyú liùqiān wàn Yuènán dùn.
168 triệu trừ 108 triệu bằng 60 triệu đồng.

Câu 20:

三十六亿乘以百分之二，等于七千二百万越南盾。
Sānshíliù yì chéngyǐ bǎi fēn zhī èr, děngyú qīqiān èrbǎi wàn Yuènán dùn.
3,6 tỷ nhân 2% bằng 72 triệu đồng.

19.62 – Đáp án dịch Trung sang Việt

Câu 21:

Chúng ta nên tính toàn bộ chi phí đầu tư trước, sau đó mới đánh giá dự án này có đáng đầu tư hay không.

Câu 22:

Mặc dù thu nhập tiền thuê của căn hộ này tương đối ổn định nhưng việc lãi suất vay tăng vẫn có thể ảnh hưởng tới dòng tiền.

Câu 23:

Nếu giá nhà trong hai năm tới không tăng rõ rệt, chúng ta cần xem xét lại chiến lược thoái vốn.

Câu 24:

Chỉ khi phân tích cẩn thận giá thị trường, lợi nhuận đầu tư và rủi ro pháp lý thì nhà đầu tư mới có thể đưa ra quyết định hợp lý.

Câu 25:

Dù chủ nhà sẵn sàng giảm giá, chúng ta cũng không thể thanh toán khi chưa kiểm tra hồ sơ quyền sở hữu.

19.63 – Đáp án dịch Việt sang Trung

Câu 26:

我们计划以三十亿越南盾的价格购买一套七十五平方米的公寓。
Wǒmen jìhuà yǐ sānshí yì Yuènán dùn de jiàgé gòumǎi yí tào qīshíwǔ píngfāng mǐ de gōngyù.
Chúng tôi dự định mua một căn hộ rộng 75 mét vuông với giá 3 tỷ đồng.

Câu 27:

如果每个月能收到一千八百万越南盾的租金，而且十二个月都有租客，年租金收入就是两亿一千六百万越南盾。
Rúguǒ měi ge yuè néng shōudào yìqiān bābǎi wàn Yuènán dùn de zūjīn, érqiě shí’èr ge yuè dōu yǒu zūkè, nián zūjīn shōurù jiù shì liǎng yì yìqiān liùbǎi wàn Yuènán dùn.
Nếu mỗi tháng thu được 18 triệu đồng tiền thuê và có người thuê đủ 12 tháng thì thu nhập tiền thuê cả năm là 216 triệu đồng.

Câu 28:

扣除运营成本和贷款利息以后，预计每年的现金流还剩六千万越南盾。
Kòuchú yùnyíng chéngběn hé dàikuǎn lìxī yǐhòu, yùjì měi nián de xiànjīnliú hái shèng liùqiān wàn Yuènán dùn.
Sau khi trừ chi phí vận hành và lãi vay, dòng tiền dự kiến mỗi năm còn 60 triệu đồng.

Câu 29:

虽然这个项目有盈利的可能，但是我们在签合同以前仍然必须检查法律文件。
Suīrán zhè ge xiàngmù yǒu yínglì de kěnéng, dànshì wǒmen zài qiān hétong yǐqián réngrán bìxū jiǎnchá fǎlǜ wénjiàn.
Mặc dù dự án này có khả năng sinh lời, chúng ta vẫn phải kiểm tra hồ sơ pháp lý trước khi ký hợp đồng.

Câu 30:

只有买入价格合理，而且风险在可以接受的范围内，我们才会决定投资。
Zhǐyǒu mǎirù jiàgé hélǐ, érqiě fēngxiǎn zài kěyǐ jiēshòu de fànwéi nèi, wǒmen cái huì juédìng tóuzī.
Chỉ khi giá mua hợp lý và rủi ro nằm trong phạm vi có thể chấp nhận, chúng tôi mới quyết định đầu tư.

PHẦN X – TỔNG KẾT TRỌNG ĐIỂM – 本课重点总结

19.64 – Từ vựng bắt buộc ghi nhớ

房地产投资

房地产投资者

短期投资

长期投资

利润

净利润

投资回报率

现金流

正现金流

负现金流

租金

租金收入

租金收益率

空置率

资产升值

买入价格

出售价格

市场价格

成交价

持有成本

银行贷款

贷款利率

贷款利息

财务杠杆

盈亏平衡点

保本价格

退出策略

风险控制

19.65 – Ngữ pháp bắt buộc ghi nhớ

如果……就……

只要……就……

只有……才……

虽然……但是……

除了……以外，还……

A 比 B + tính từ

把 + tân ngữ + động từ + kết quả

越……越……

即使……也……

不是……而是……

19.66 – Công thức diễn đạt số liệu quan trọng

A 加 B 等于 C.

A cộng B bằng C.

A 减去 B 等于 C.

A trừ B bằng C.

A 乘以 B 等于 C.

A nhân B bằng C.

A 除以 B 等于 C.

A chia B bằng C.

百分之九

9%.

百分之五点一九

5,19%.

大约三十亿越南盾

Khoảng 3 tỷ đồng.

超过三十亿越南盾

Vượt 3 tỷ đồng.

低于市场价格

Thấp hơn giá thị trường.

高于预计成本

Cao hơn chi phí dự kiến.

19.67 – Tư duy tổng hợp của nhà đầu tư bất động sản

Một nhà đầu tư bất động sản không nên bắt đầu từ câu hỏi “có nên mua hay không”.

Trước tiên cần hỏi giá mua có hợp lý hay không.

Sau đó cần tính toàn bộ chi phí đầu tư.

Tiếp theo cần dự báo doanh thu cho thuê.

Sau đó tính chi phí vận hành.

Tiếp tục tính chi phí vốn vay.

Sau đó kiểm tra dòng tiền.

Tiếp theo đánh giá tiềm năng tăng giá.

Sau đó xác định điểm hòa vốn.

Cuối cùng mới xây dựng chiến lược thoái vốn.

Một thương vụ có thể có lợi nhuận dự kiến cao nhưng vẫn không phù hợp nếu dòng tiền quá yếu.

Một thương vụ có giá mua thấp cũng chưa chắc là tốt nếu tài sản có vấn đề pháp lý.

Một bất động sản có tiền thuê cao cũng chưa chắc hiệu quả nếu chi phí nắm giữ quá lớn.

Một khoản vay có thể giúp tăng khả năng đầu tư nhưng cũng có thể làm tăng áp lực tài chính.

Vì vậy, nhà đầu tư cần nhìn tổng thể cả lợi nhuận, dòng tiền, rủi ro, vốn vay và chiến lược thoái vốn.

19.68 – Đoạn kết bài học

成功的房地产投资者不仅要会买房，还要会分析市场、计算成本、管理现金流和控制风险。

Chénggōng de fángdìchǎn tóuzīzhě bùjǐn yào huì mǎi fáng, hái yào huì fēnxī shìchǎng, jìsuàn chéngběn, guǎnlǐ xiànjīnliú hé kòngzhì fēngxiǎn.

Một nhà đầu tư bất động sản thành công không chỉ phải biết mua nhà mà còn phải biết phân tích thị trường, tính chi phí, quản lý dòng tiền và kiểm soát rủi ro.

A successful real estate investor must know not only how to buy property, but also how to analyze the market, calculate costs, manage cash flow, and control risk.

只有在价格合理、产权清楚、现金流稳定、风险可以控制的情况下，投资者才应该作出正式的投资决定。

Zhǐyǒu zài jiàgé hélǐ, chǎnquán qīngchu, xiànjīnliú wěndìng, fēngxiǎn kěyǐ kòngzhì de qíngkuàng xià, tóuzīzhě cái yīnggāi zuòchū zhèngshì de tóuzī juédìng.

Chỉ khi giá cả hợp lý, quyền sở hữu rõ ràng, dòng tiền ổn định và rủi ro có thể kiểm soát thì nhà đầu tư mới nên đưa ra quyết định đầu tư chính thức.

Only when the price is reasonable, ownership is clear, cash flow is stable, and risk can be controlled should an investor make a formal investment decision.

Kết thúc Bài 19 – Nhà đầu tư bất động sản – 房地产投资者

ChineMaster EDU – Tác giả Nguyễn Minh Vũ