Giáo trình Hán ngữ Bất động sản quyển 18 Tác giả Nguyễn Minh Vũ

BÀI 18 – KHÁCH HÀNG MUA BẤT ĐỘNG SẢN – 房地产客户

房地产客户
Fángdìchǎn kèhù
Khách hàng bất động sản
Real estate customers

Cách dùng Giáo trình Hán ngữ Bất động sản quyển 18 Tác giả Nguyễn Minh Vũ

购房客户
Gòufáng kèhù
Khách hàng mua nhà
Property buyers

购房者
Gòufángzhě
Người mua nhà
Homebuyer

18.00 – Mục tiêu đào tạo chuyên sâu

Bài học này tập trung vào kỹ năng quan trọng nhất trước khi tư vấn bất động sản: xác định chính xác nhu cầu thực tế của khách hàng.

Một nhân viên tư vấn không nên bắt đầu bằng câu hỏi “Anh/chị muốn mua căn nào?”, mà cần từng bước xác định:

客户为什么买房？
Kèhù wèishénme mǎifáng?
Khách hàng mua nhà vì mục đích gì?

是自住还是投资？
Shì zìzhù háishi tóuzī?
Mua để ở hay đầu tư?

是不是第一次买房？
Shì bú shì dì-yī cì mǎifáng?
Có phải lần đầu mua nhà không?

现在的住房为什么不能满足需求？
Xiànzài de zhùfáng wèishénme bù néng mǎnzú xūqiú?
Tại sao nơi ở hiện tại không còn đáp ứng nhu cầu?

对位置有什么要求？
Duì wèizhi yǒu shénme yāoqiú?
Có yêu cầu gì về vị trí?

总预算是多少？
Zǒng yùsuàn shì duōshao?
Tổng ngân sách là bao nhiêu?

有多少自有资金？
Yǒu duōshao zìyǒu zījīn?
Có bao nhiêu vốn tự có?

需不需要贷款？
Xū bu xūyào dàikuǎn?
Có cần vay không?

每个月能够承担多少月供？
Měi ge yuè nénggòu chéngdān duōshao yuègòng?
Mỗi tháng có thể chịu mức trả góp bao nhiêu?

需要多大的面积？
Xūyào duō dà de miànjī?
Cần diện tích bao nhiêu?

需要几间卧室？
Xūyào jǐ jiān wòshì?
Cần bao nhiêu phòng ngủ?

最看重哪些配套设施？
Zuì kànzhòng nǎxiē pèitào shèshī?
Quan tâm nhất những tiện ích nào?

希望什么时候交房？
Xīwàng shénme shíhou jiāofáng?
Muốn bàn giao vào thời điểm nào?

Sau bài này, học viên cần có khả năng xây dựng một 客户需求画像 – hồ sơ chân dung nhu cầu khách hàng, thay vì chỉ ghi chép vài thông tin đơn lẻ.

18.01 – Người mua để ở – 自住型购房客户

18.01.01 – Từ vựng cốt lõi

自住
Zìzhù
Tự ở

自住客户
Zìzhù kèhù
Khách mua để ở

自住型客户
Zìzhùxíng kèhù
Khách hàng thuộc nhóm mua để ở

自住型购房者
Zìzhùxíng gòufángzhě
Người mua bất động sản để ở

买来自住
Mǎi lái zìzhù
Mua để tự ở

长期居住
Chángqī jūzhù
Cư trú lâu dài

家庭居住
Jiātíng jūzhù
Gia đình sinh sống

居住需求
Jūzhù xūqiú
Nhu cầu ở

生活需求
Shēnghuó xūqiú
Nhu cầu sinh hoạt

居住舒适度
Jūzhù shūshìdù
Mức độ thoải mái khi sinh sống

生活便利性
Shēnghuó biànlìxìng
Tính thuận tiện trong sinh hoạt

18.01.02 – Đặc điểm nhu cầu của khách mua để ở

Khách mua để ở thường quan tâm nhiều hơn đến:

居住舒适度
Mức độ thoải mái khi ở.

通勤时间
Thời gian đi làm.

家庭成员数量
Số thành viên gia đình.

户型
Loại hình căn hộ.

卧室数量
Số phòng ngủ.

采光
Ánh sáng tự nhiên.

通风
Thông gió.

小区环境
Môi trường khu dân cư.

生活配套
Tiện ích phục vụ sinh hoạt.

物业服务
Dịch vụ quản lý vận hành.

停车条件
Điều kiện đỗ xe.

交房时间
Thời gian bàn giao.

18.01.03 – Công thức hỏi mục đích mua

您买房主要是自住还是投资？
Nín mǎifáng zhǔyào shì zìzhù háishi tóuzī?
Anh/chị mua nhà chủ yếu để ở hay đầu tư?
Are you mainly buying for your own residence or for investment?

这套房您是准备自己住吗？
Zhè tào fáng nín shì zhǔnbèi zìjǐ zhù ma?
Căn này anh/chị dự định tự ở phải không?
Are you planning to live in this property yourself?

您买房以后准备长期居住吗？
Nín mǎifáng yǐhòu zhǔnbèi chángqī jūzhù ma?
Sau khi mua anh/chị dự định ở lâu dài phải không?
Are you planning to live there long term after purchasing?

是您一个人住，还是和家人一起住？
Shì nín yí ge rén zhù, háishi hé jiārén yìqǐ zhù?
Anh/chị ở một mình hay ở cùng gia đình?
Will you live alone or with your family?

家里一共有几个人长期居住？
Jiālǐ yígòng yǒu jǐ ge rén chángqī jūzhù?
Gia đình có tổng cộng bao nhiêu người thường xuyên sinh sống?
How many family members will live there permanently?

18.01.04 – Công thức trình bày nhu cầu

我买房主要是为了自住。
Wǒ mǎifáng zhǔyào shì wèile zìzhù.
Tôi mua nhà chủ yếu để ở.
I am mainly buying a home for my own residence.

我们准备一家四口长期住。
Wǒmen zhǔnbèi yì jiā sì kǒu chángqī zhù.
Gia đình bốn người chúng tôi dự định ở lâu dài.
Our family of four plans to live there long term.

我比较看重居住环境。
Wǒ bǐjiào kànzhòng jūzhù huánjìng.
Tôi khá coi trọng môi trường sống.
I place considerable importance on the living environment.

我希望小区安静一点。
Wǒ xīwàng xiǎoqū ānjìng yìdiǎn.
Tôi muốn khu dân cư yên tĩnh một chút.
I would like the residential community to be relatively quiet.

对我来说，生活方便比投资回报更重要。
Duì wǒ lái shuō, shēnghuó fāngbiàn bǐ tóuzī huíbào gèng zhòngyào.
Đối với tôi, sinh hoạt thuận tiện quan trọng hơn lợi nhuận đầu tư.
For me, convenient daily living is more important than investment returns.

18.02 – Người mua đầu tư – 投资型购房客户

18.02.01 – Từ vựng cốt lõi

投资
Tóuzī
Đầu tư

投资客户
Tóuzī kèhù
Khách đầu tư

投资型客户
Tóuzīxíng kèhù
Khách hàng thuộc nhóm đầu tư

投资型购房者
Tóuzīxíng gòufángzhě
Người mua bất động sản để đầu tư

房地产投资
Fángdìchǎn tóuzī
Đầu tư bất động sản

投资回报
Tóuzī huíbào
Lợi nhuận đầu tư

投资回报率
Tóuzī huíbàolǜ
Tỷ suất lợi nhuận đầu tư

租金
Zūjīn
Tiền thuê

租金收入
Zūjīn shōurù
Thu nhập cho thuê

出租
Chūzū
Cho thuê

租赁市场
Zūlìn shìchǎng
Thị trường cho thuê

升值
Shēngzhí
Tăng giá trị

升值空间
Shēngzhí kōngjiān
Tiềm năng tăng giá

转售
Zhuǎnshòu
Bán lại

流动性
Liúdòngxìng
Tính thanh khoản

投资周期
Tóuzī zhōuqī
Chu kỳ đầu tư

长期投资
Chángqī tóuzī
Đầu tư dài hạn

短期投资
Duǎnqī tóuzī
Đầu tư ngắn hạn

18.02.02 – Khách đầu tư thường quan tâm gì?

Khác với người mua để ở, người mua đầu tư thường đặc biệt hỏi:

未来有没有升值空间？

容易出租吗？

租金大概是多少？

附近租房需求大不大？

未来转手方便吗？

总价是不是容易接受？

有没有比较小的户型？

付款压力大不大？

附近有没有新的基础设施建设？

未来这一带的发展怎么样？

18.02.03 – Công thức hỏi khách đầu tư

您更看重租金收益还是长期升值？
Nín gèng kànzhòng zūjīn shōuyì háishi chángqī shēngzhí?
Anh/chị coi trọng thu nhập cho thuê hay khả năng tăng giá dài hạn hơn?
Do you care more about rental returns or long-term appreciation?

您计划长期持有还是几年以后转售？
Nín jìhuà chángqī chíyǒu háishi jǐ nián yǐhòu zhuǎnshòu?
Anh/chị dự định giữ dài hạn hay bán lại sau vài năm?
Do you plan to hold long term or resell after a few years?

您对投资回报率有什么要求？
Nín duì tóuzī huíbàolǜ yǒu shénme yāoqiú?
Anh/chị có yêu cầu gì về tỷ suất sinh lời?
What are your expectations regarding investment returns?

您买下来以后准备出租吗？
Nín mǎi xiàlai yǐhòu zhǔnbèi chūzū ma?
Sau khi mua anh/chị dự định cho thuê phải không?
Are you planning to rent the property out after purchasing it?

您更喜欢总价低一点的产品，还是面积大一点的产品？
Nín gèng xǐhuan zǒngjià dī yìdiǎn de chǎnpǐn, háishi miànjī dà yìdiǎn de chǎnpǐn?
Anh/chị thích sản phẩm tổng giá thấp hơn hay sản phẩm diện tích lớn hơn?
Would you prefer a lower-total-price property or a larger unit?

18.02.04 – Mẫu trả lời

我买房主要是为了投资。
Wǒ mǎifáng zhǔyào shì wèile tóuzī.
Tôi mua nhà chủ yếu để đầu tư.
I am mainly buying for investment.

我准备先出租几年。
Wǒ zhǔnbèi xiān chūzū jǐ nián.
Tôi dự định trước tiên cho thuê vài năm.
I plan to rent it out for a few years first.

我比较看重长期升值空间。
Wǒ bǐjiào kànzhòng chángqī shēngzhí kōngjiān.
Tôi khá coi trọng tiềm năng tăng giá dài hạn.
I place considerable importance on long-term appreciation potential.

我希望总价不要太高，这样以后转手比较容易。
Wǒ xīwàng zǒngjià bú yào tài gāo, zhèyàng yǐhòu zhuǎnshǒu bǐjiào róngyì.
Tôi muốn tổng giá không quá cao để sau này dễ bán lại hơn.
I would prefer a moderate total price so that resale is easier later.

18.03 – Người mua lần đầu – 首次购房者

18.03.01 – Các cách diễn đạt

首次购房者
Shǒucì gòufángzhě
Người mua nhà lần đầu

首次置业者
Shǒucì zhìyèzhě
Người lần đầu sở hữu bất động sản

第一次买房
Dì-yī cì mǎifáng
Lần đầu mua nhà

第一次购房
Dì-yī cì gòufáng
Lần đầu mua bất động sản

首次置业
Shǒucì zhìyè
Mua nhà lần đầu

18.03.02 – Đặc điểm của khách mua lần đầu

Khách mua lần đầu thường chưa quen với:

价格计算

首付款

贷款比例

贷款期限

月供

税费

物业费

交房标准

认购流程

签约流程

付款流程

交房流程

Vì vậy người tư vấn cần nói chậm, giải thích từng bước và hạn chế dùng quá nhiều thuật ngữ mà không giải thích.

18.03.03 – Công thức khai thác

这是您第一次买房吗？
Zhè shì nín dì-yī cì mǎifáng ma?
Đây có phải lần đầu anh/chị mua nhà không?
Is this your first time buying a home?

以前了解过购房流程吗？
Yǐqián liǎojiě guo gòufáng liúchéng ma?
Trước đây anh/chị đã tìm hiểu quy trình mua nhà chưa?
Have you learned about the home-buying process before?

您现在最担心的是价格、贷款还是付款压力？
Nín xiànzài zuì dānxīn de shì jiàgé, dàikuǎn háishi fùkuǎn yālì?
Hiện anh/chị lo nhất về giá, khoản vay hay áp lực thanh toán?
Are you most concerned about the price, financing, or payment burden?

如果需要的话，我可以把整个购房流程一步一步给您讲清楚。
Rúguǒ xūyào de huà, wǒ kěyǐ bǎ zhěnggè gòufáng liúchéng yí bù yí bù gěi nín jiǎng qīngchu.
Nếu cần, tôi có thể giải thích toàn bộ quy trình mua nhà từng bước cho anh/chị.
If necessary, I can explain the entire home-buying process to you step by step.

18.04 – Khách cải thiện chỗ ở – 改善型购房客户

18.04.01 – Từ vựng

改善
Gǎishàn
Cải thiện

改善住房条件
Gǎishàn zhùfáng tiáojiàn
Cải thiện điều kiện nhà ở

改善型客户
Gǎishànxíng kèhù
Khách mua để nâng cấp chỗ ở

改善型购房者
Gǎishànxíng gòufángzhě
Người mua nhà để cải thiện điều kiện sống

换房
Huànfáng
Đổi nhà

置换住房
Zhìhuàn zhùfáng
Đổi sang nhà khác

换大一点的房子
Huàn dà yìdiǎn de fángzi
Đổi sang căn lớn hơn

居住条件
Jūzhù tiáojiàn
Điều kiện sinh sống

家庭结构
Jiātíng jiégòu
Cơ cấu gia đình

18.04.02 – Nguyên nhân thường gặp

现在的房子太小。

孩子长大了。

老人要一起住。

现在只有一个卫生间。

没有独立书房。

没有停车位。

离公司太远。

Nội dung liên quan: diễn đàn tiếng Trung ChineMaster Education.

周边生活不方便。

小区环境比较旧。

18.04.03 – Công thức khai thác

您为什么考虑换房？
Nín wèishénme kǎolǜ huànfáng?
Tại sao anh/chị cân nhắc đổi nhà?
Why are you considering changing homes?

现在的住房有什么地方不能满足您的需求？
Xiànzài de zhùfáng yǒu shénme dìfang bù néng mǎnzú nín de xūqiú?
Nhà hiện tại có điểm nào không đáp ứng nhu cầu của anh/chị?
What aspects of your current home no longer meet your needs?

您希望新房比现在大多少？
Nín xīwàng xīnfáng bǐ xiànzài dà duōshao?
Anh/chị muốn nhà mới lớn hơn nhà hiện tại khoảng bao nhiêu?
How much larger would you like the new home to be?

您现在住的是两居室还是三居室？
Nín xiànzài zhù de shì liǎng jūshì háishi sān jūshì?
Hiện anh/chị đang ở căn hai hay ba phòng ngủ?
Are you currently living in a two-bedroom or three-bedroom home?

18.04.04 – Mẫu trả lời

我们现在住的是两居室，孩子大了以后有点不够用。
Wǒmen xiànzài zhù de shì liǎng jūshì, háizi dà le yǐhòu yǒudiǎn bú gòu yòng.
Hiện chúng tôi ở căn hai phòng ngủ, sau khi con lớn lên thì hơi thiếu không gian.
We currently live in a two-bedroom home, and it has become a little too small as our child has grown.

我们想换一套三居室或者四居室。
Wǒmen xiǎng huàn yí tào sān jūshì huòzhě sì jūshì.
Chúng tôi muốn đổi sang căn ba hoặc bốn phòng ngủ.
We would like to move to a three-bedroom or four-bedroom home.

除了面积以外，我们也比较看重小区环境。
Chúle miànjī yǐwài, wǒmen yě bǐjiào kànzhòng xiǎoqū huánjìng.
Ngoài diện tích, chúng tôi cũng khá coi trọng môi trường khu dân cư.
Besides size, we also care considerably about the residential environment.

18.05 – Nhu cầu vị trí – 位置与区位需求

18.05.01 – Từ vựng chuyên sâu

位置
Wèizhi
Vị trí

区位
Qūwèi
Vị trí khu vực

地段
Dìduàn
Khu vực, vị trí địa lý

交通
Jiāotōng
Giao thông

交通便利
Jiāotōng biànlì
Giao thông thuận tiện

通勤
Tōngqín
Đi làm hằng ngày

通勤时间
Tōngqín shíjiān
Thời gian đi làm

通勤距离
Tōngqín jùlí
Khoảng cách đi làm

地铁
Dìtiě
Tàu điện ngầm

地铁站
Dìtiězhàn
Ga tàu điện ngầm

公交站
Gōngjiāozhàn
Trạm xe buýt

商业区
Shāngyèqū
Khu thương mại

商圈
Shāngquān
Khu vực thương mại

学校
Xuéxiào
Trường học

医院
Yīyuàn
Bệnh viện

超市
Chāoshì
Siêu thị

公园
Gōngyuán
Công viên

18.05.02 – Các tiêu chí vị trí

离公司近

离地铁站近

交通方便

上下班方便

靠近学校

附近有医院

附近有大型超市

靠近商业中心

环境安静

不要靠近太吵的道路

18.05.03 – Công thức với 离

A + 离 + B + 近/远

A + 离 + B + 有 + khoảng cách

从 + A + 到 + B + 需要 + thời gian

Ví dụ:

这个项目离地铁站很近。
Zhè ge xiàngmù lí dìtiězhàn hěn jìn.
Dự án này rất gần ga tàu điện ngầm.
This project is very close to the metro station.

项目离我公司大约十公里。
Xiàngmù lí wǒ gōngsī dàyuē shí gōnglǐ.
Dự án cách công ty tôi khoảng 10 km.
The project is about ten kilometers from my office.

从这里到市中心开车大概需要二十五分钟。
Cóng zhèlǐ dào shìzhōngxīn kāichē dàgài xūyào èrshíwǔ fēnzhōng.
Từ đây lái xe đến trung tâm thành phố khoảng 25 phút.
It takes approximately 25 minutes to drive from here to the city center.

18.05.04 – Công thức khai thác nhu cầu vị trí

您对位置有什么特别要求？
Nín duì wèizhi yǒu shénme tèbié yāoqiú?
Anh/chị có yêu cầu đặc biệt gì về vị trí?
Do you have any specific location requirements?

您平时在哪里上班？
Nín píngshí zài nǎli shàngbān?
Anh/chị thường làm việc ở đâu?
Where do you normally work?

您可以接受多长的通勤时间？
Nín kěyǐ jiēshòu duō cháng de tōngqín shíjiān?
Anh/chị có thể chấp nhận thời gian đi làm bao lâu?
How much commuting time would you consider acceptable?

您希望离地铁站多远以内？
Nín xīwàng lí dìtiězhàn duō yuǎn yǐnèi?
Anh/chị muốn cách ga tàu điện ngầm trong phạm vi bao xa?
How close would you like the property to be to a metro station?

您比较看重交通、学校还是商业配套？
Nín bǐjiào kànzhòng jiāotōng, xuéxiào háishi shāngyè pèitào?
Anh/chị coi trọng giao thông, trường học hay tiện ích thương mại hơn?
Do you care more about transport, schools, or commercial amenities?

18.06 – Ngân sách – 预算

18.06.01 – Từ vựng

预算
Yùsuàn
Ngân sách

购房预算
Gòufáng yùsuàn
Ngân sách mua nhà

总预算
Zǒng yùsuàn
Tổng ngân sách

价格预算
Jiàgé yùsuàn
Ngân sách về giá

预算范围
Yùsuàn fànwéi
Khoảng ngân sách

预算上限
Yùsuàn shàngxiàn
Giới hạn ngân sách tối đa

超出预算
Chāochū yùsuàn
Vượt ngân sách

控制预算
Kòngzhì yùsuàn
Kiểm soát ngân sách

预算以内
Yùsuàn yǐnèi
Trong ngân sách

18.06.02 – Những câu phải hỏi

您的总预算大概是多少？
Nín de zǒng yùsuàn dàgài shì duōshao?
Tổng ngân sách của anh/chị khoảng bao nhiêu?
What is your approximate total budget?

预算上限是多少？
Yùsuàn shàngxiàn shì duōshao?
Ngân sách tối đa là bao nhiêu?
What is the maximum budget?

您希望把总价控制在多少以内？
Nín xīwàng bǎ zǒngjià kòngzhì zài duōshao yǐnèi?
Anh/chị muốn kiểm soát tổng giá trong khoảng bao nhiêu?
What maximum total price would you like to stay within?

如果房子特别合适，预算可以稍微提高一点吗？
Rúguǒ fángzi tèbié héshì, yùsuàn kěyǐ shāowēi tígāo yìdiǎn ma?
Nếu căn đặc biệt phù hợp thì ngân sách có thể tăng nhẹ không?
If the property is particularly suitable, could your budget increase slightly?

18.06.03 – Công thức biểu đạt ngân sách

预算是……

预算在……左右。

预算大概在……到……之间。

预算不能超过……

最好控制在……以内。

最多可以接受……

如果合适，可以增加到……

Ví dụ:

我的总预算在三百万元左右。
Wǒ de zǒng yùsuàn zài sān bǎi wàn yuán zuǒyòu.
Tổng ngân sách của tôi khoảng 3 triệu nhân dân tệ.
My total budget is around RMB 3 million.

最好控制在三百二十万元以内。
Zuìhǎo kòngzhì zài sān bǎi èr shí wàn yuán yǐnèi.
Tốt nhất nên kiểm soát trong 3,2 triệu nhân dân tệ.
I would prefer to keep it within RMB 3.2 million.

如果特别合适，最多可以接受三百五十万元。
Rúguǒ tèbié héshì, zuìduō kěyǐ jiēshòu sān bǎi wǔ shí wàn yuán.
Nếu đặc biệt phù hợp thì tối đa tôi có thể chấp nhận 3,5 triệu nhân dân tệ.
If it is particularly suitable, I could accept up to RMB 3.5 million.

18.07 – Vốn tự có – 自有资金

18.07.01 – Từ vựng

自有资金
Zìyǒu zījīn
Vốn tự có

现金
Xiànjīn
Tiền mặt

存款
Cúnkuǎn
Tiền gửi tiết kiệm

可用资金
Kěyòng zījīn
Nguồn tiền có thể sử dụng

可动用资金
Kě dòngyòng zījīn
Nguồn tiền có thể huy động

首付款
Shǒufùkuǎn
Tiền trả trước

首付
Shǒufù
Khoản trả trước

现金储备
Xiànjīn chǔbèi
Dự trữ tiền mặt

备用资金
Bèiyòng zījīn
Nguồn tiền dự phòng

18.07.02 – Câu khai thác

目前您大概有多少自有资金？
Mùqián nín dàgài yǒu duōshao zìyǒu zījīn?
Hiện anh/chị có khoảng bao nhiêu vốn tự có?
Approximately how much of your own capital do you currently have?

这部分资金都可以用于首付吗？
Zhè bùfen zījīn dōu kěyǐ yòngyú shǒufù ma?
Toàn bộ số tiền này có thể dùng cho khoản trả trước không?
Can all of these funds be used for the down payment?

您希望留一部分现金作为备用资金吗？
Nín xīwàng liú yí bùfen xiànjīn zuòwéi bèiyòng zījīn ma?
Anh/chị có muốn giữ lại một phần tiền mặt làm quỹ dự phòng không?
Would you like to keep some cash as an emergency reserve?

18.07.03 – Mẫu trả lời

我目前有一百二十万元左右的自有资金。
Wǒ mùqián yǒu yì bǎi èr shí wàn yuán zuǒyòu de zìyǒu zījīn.
Hiện tôi có khoảng 1,2 triệu nhân dân tệ vốn tự có.
I currently have about RMB 1.2 million of my own funds.

我不想把所有现金都拿来付首付。
Wǒ bù xiǎng bǎ suǒyǒu xiànjīn dōu ná lái fù shǒufù.
Tôi không muốn dùng toàn bộ tiền mặt để trả trước.
I do not want to use all my cash for the down payment.

我想留三十万元作为家庭备用资金。
Wǒ xiǎng liú sānshí wàn yuán zuòwéi jiātíng bèiyòng zījīn.
Tôi muốn giữ lại 300.000 nhân dân tệ làm quỹ dự phòng gia đình.
I would like to keep RMB 300,000 as a family emergency reserve.

18.08 – Nhu cầu vay – 贷款需求

18.08.01 – Từ vựng

贷款
Dàikuǎn
Khoản vay

住房贷款
Zhùfáng dàikuǎn
Khoản vay nhà ở

购房贷款
Gòufáng dàikuǎn
Khoản vay mua nhà

按揭贷款
Ànjiē dàikuǎn
Khoản vay thế chấp mua nhà

贷款需求
Dàikuǎn xūqiú
Nhu cầu vay

贷款金额
Dàikuǎn jīn’é
Số tiền vay

贷款比例
Dàikuǎn bǐlì
Tỷ lệ vay

贷款期限
Dàikuǎn qīxiàn
Thời hạn vay

利率
Lìlǜ
Lãi suất

年利率
Nián lìlǜ
Lãi suất năm

月供
Yuègòng
Khoản trả hàng tháng

提前还款
Tíqián huánkuǎn
Trả nợ trước hạn

18.08.02 – Công thức hỏi

您需要贷款吗？
Nín xūyào dàikuǎn ma?
Anh/chị có cần vay không?
Do you need financing?

您准备贷款多少？
Nín zhǔnbèi dàikuǎn duōshao?
Anh/chị dự định vay bao nhiêu?
How much are you planning to borrow?

您希望贷款多少年？
Nín xīwàng dàikuǎn duōshao nián?
Anh/chị muốn vay trong bao nhiêu năm?
How many years would you like the loan term to be?

您更希望降低首付压力，还是降低每个月的月供？
Nín gèng xīwàng jiàngdī shǒufù yālì, háishi jiàngdī měi ge yuè de yuègòng?
Anh/chị muốn giảm áp lực trả trước hay giảm khoản trả hàng tháng hơn?
Would you rather reduce the down-payment burden or the monthly repayment burden?

18.08.03 – Mẫu trả lời

我需要贷款，大概贷两百万元。
Wǒ xūyào dàikuǎn, dàgài dài liǎng bǎi wàn yuán.
Tôi cần vay, khoảng 2 triệu nhân dân tệ.
I need financing of approximately RMB 2 million.

我希望贷款二十年。
Wǒ xīwàng dàikuǎn èrshí nián.
Tôi muốn vay trong 20 năm.
I would like a 20-year loan.

我不想首付压力太大。
Wǒ bù xiǎng shǒufù yālì tài dà.
Tôi không muốn áp lực khoản trả trước quá lớn.
I do not want the down-payment burden to be too high.

18.09 – Khả năng trả nợ – 还款能力

18.09.01 – Hệ thống từ vựng

还款
Huánkuǎn
Trả nợ

还款能力
Huánkuǎn nénglì
Khả năng trả nợ

偿债能力
Chángzhài nénglì
Năng lực thanh toán nợ

月供
Yuègòng
Khoản trả hàng tháng

家庭收入
Jiātíng shōurù
Thu nhập gia đình

月收入
Yuè shōurù
Thu nhập tháng

稳定收入
Wěndìng shōurù
Thu nhập ổn định

固定支出
Gùdìng zhīchū
Chi phí cố định

生活支出
Shēnghuó zhīchū
Chi phí sinh hoạt

现有贷款
Xiànyǒu dàikuǎn
Khoản vay hiện có

负债
Fùzhài
Nợ phải trả

还款压力
Huánkuǎn yālì
Áp lực trả nợ

18.09.02 – Công thức xác định khả năng trả

家庭月收入是多少？

每个月固定支出大概是多少？

目前还有其他贷款吗？

每个月其他贷款需要还多少钱？

您觉得每个月多少月供比较轻松？

最高可以接受多少月供？

如果月供超过……，会不会压力太大？

18.09.03 – Mẫu câu

我们家庭每个月的稳定收入大约是六万元。
Wǒmen jiātíng měi ge yuè de wěndìng shōurù dàyuē shì liù wàn yuán.
Thu nhập ổn định mỗi tháng của gia đình chúng tôi khoảng 60.000 nhân dân tệ.
Our household’s stable monthly income is approximately RMB 60,000.

每个月固定生活支出大概两万元。
Měi ge yuè gùdìng shēnghuó zhīchū dàgài liǎng wàn yuán.
Chi phí sinh hoạt cố định mỗi tháng khoảng 20.000 nhân dân tệ.
Our fixed monthly living expenses are about RMB 20,000.

我希望月供控制在两万元以内。
Wǒ xīwàng yuègòng kòngzhì zài liǎng wàn yuán yǐnèi.
Tôi muốn giữ khoản trả hàng tháng trong 20.000 nhân dân tệ.
I would like to keep the monthly repayment below RMB 20,000.

如果超过两万五千元，我觉得压力会比较大。
Rúguǒ chāoguò liǎng wàn wǔ qiān yuán, wǒ juéde yālì huì bǐjiào dà.
Nếu vượt 25.000 nhân dân tệ thì tôi thấy áp lực sẽ khá lớn.
If it exceeds RMB 25,000, I think the financial pressure would be rather high.

18.10 – Diện tích – 面积需求

18.10.01 – Từ vựng

面积
Miànjī
Diện tích

建筑面积
Jiànzhù miànjī
Diện tích xây dựng

套内面积
Tàonèi miànjī
Diện tích bên trong căn hộ

使用面积
Shǐyòng miànjī
Diện tích sử dụng

实际使用面积
Shíjì shǐyòng miànjī
Diện tích sử dụng thực tế

平方米
Píngfāngmǐ
Mét vuông

平米
Píngmǐ
Mét vuông, cách nói khẩu ngữ

18.10.02 – Công thức hỏi

您需要多大的面积？

您希望面积在多少平方米左右？

最低能接受多少平方米？

面积上限是多少？

您更看重面积还是总价？

如果面积大十平方米，但是总价高三十万元，可以接受吗？

18.10.03 – Mẫu trả lời

我希望面积在九十到一百一十平方米之间。
Wǒ xīwàng miànjī zài jiǔshí dào yì bǎi yī shí píngfāngmǐ zhījiān.
Tôi muốn diện tích từ 90 đến 110 m².
I would like an area between 90 and 110 square meters.

最好不要低于九十五平方米。
Zuìhǎo bú yào dīyú jiǔshíwǔ píngfāngmǐ.
Tốt nhất không thấp hơn 95 m².
Preferably not less than 95 square meters.

如果户型设计得好，九十平方米左右也可以。
Rúguǒ hùxíng shèjì de hǎo, jiǔshí píngfāngmǐ zuǒyòu yě kěyǐ.
Nếu thiết kế mặt bằng tốt thì khoảng 90 m² cũng được.
If the layout is well designed, around 90 square meters would also be acceptable.

18.11 – Số phòng – 房间与户型需求

18.11.01 – Từ vựng

一居室
Yì jūshì
Căn một phòng ngủ

两居室
Liǎng jūshì
Căn hai phòng ngủ

三居室
Sān jūshì
Căn ba phòng ngủ

四居室
Sì jūshì
Căn bốn phòng ngủ

Tham khảo thêm luyện thi HSKK online ChineMaster.

卧室
Wòshì
Phòng ngủ

主卧
Zhǔwò
Phòng ngủ chính

次卧
Cìwò
Phòng ngủ phụ

客厅
Kètīng
Phòng khách

餐厅
Cāntīng
Phòng ăn

厨房
Chúfáng
Nhà bếp

卫生间
Wèishēngjiān
Phòng vệ sinh

书房
Shūfáng
Phòng làm việc

阳台
Yángtái
Ban công

18.11.02 – Cách mô tả kiểu căn

两室一厅
Liǎng shì yì tīng
Hai phòng và một phòng khách

三室两厅
Sān shì liǎng tīng
Ba phòng và hai không gian phòng khách/phòng ăn

三室两厅两卫
Sān shì liǎng tīng liǎng wèi
Ba phòng, hai không gian khách/ăn, hai phòng vệ sinh

18.11.03 – Công thức hỏi

您需要几间卧室？

至少需要几个卫生间？

需要独立书房吗？

老人会和您一起住吗？

以后还考虑增加家庭成员吗？

需要一个可以办公的房间吗？

18.11.04 – Mẫu trả lời

我们至少需要三间卧室。
Wǒmen zhìshǎo xūyào sān jiān wòshì.
Chúng tôi cần ít nhất ba phòng ngủ.
We need at least three bedrooms.

最好有两个卫生间。
Zuìhǎo yǒu liǎng ge wèishēngjiān.
Tốt nhất có hai phòng vệ sinh.
Preferably, there should be two bathrooms.

如果有独立书房就更好了。
Rúguǒ yǒu dúlì shūfáng jiù gèng hǎo le.
Nếu có phòng làm việc riêng thì càng tốt.
It would be even better if there were a separate study.

18.12 – Tiện ích – 配套设施

18.12.01 – Từ vựng

配套
Pèitào
Hệ thống tiện ích

配套设施
Pèitào shèshī
Cơ sở tiện ích

生活配套
Shēnghuó pèitào
Tiện ích sinh hoạt

商业配套
Shāngyè pèitào
Tiện ích thương mại

社区配套
Shèqū pèitào
Tiện ích cộng đồng

小区配套
Xiǎoqū pèitào
Tiện ích nội khu

健身房
Jiànshēnfáng
Phòng gym

游泳池
Yóuyǒngchí
Bể bơi

儿童活动区
Értóng huódòngqū
Khu vui chơi trẻ em

停车位
Tíngchēwèi
Chỗ đỗ xe

地下停车场
Dìxià tíngchēchǎng
Bãi đỗ xe ngầm

花园
Huāyuán
Vườn

公园
Gōngyuán
Công viên

便利店
Biànlìdiàn
Cửa hàng tiện lợi

超市
Chāoshì
Siêu thị

物业服务
Wùyè fúwù
Dịch vụ quản lý vận hành

安保
Ānbǎo
An ninh

18.12.02 – Công thức hỏi

您最看重哪些配套设施？

您需要停车位吗？

家里有孩子的话，会不会比较看重儿童活动区？

您平时有健身的习惯吗？

小区里有没有游泳池对您重要吗？

您更看重内部配套还是周边配套？

18.12.03 – Mẫu trả lời

我最看重停车位和物业管理。
Wǒ zuì kànzhòng tíngchēwèi hé wùyè guǎnlǐ.
Tôi coi trọng nhất chỗ đỗ xe và quản lý vận hành.
I care most about parking and property management.

如果有健身房和游泳池就更好。
Rúguǒ yǒu jiànshēnfáng hé yóuyǒngchí jiù gèng hǎo.
Nếu có phòng gym và bể bơi thì càng tốt.
A gym and swimming pool would be even better.

因为家里有孩子，所以儿童活动区很重要。
Yīnwèi jiālǐ yǒu háizi, suǒyǐ értóng huódòngqū hěn zhòngyào.
Vì gia đình có trẻ nhỏ nên khu vui chơi trẻ em rất quan trọng.
Because we have a child, a children’s activity area is very important.

18.13 – Thời gian bàn giao – 交房时间

18.13.01 – Từ vựng

交房
Jiāofáng
Bàn giao nhà

交房时间
Jiāofáng shíjiān
Thời gian bàn giao

交付
Jiāofù
Bàn giao

交付时间
Jiāofù shíjiān
Thời gian bàn giao

交付标准
Jiāofù biāozhǔn
Tiêu chuẩn bàn giao

现房
Xiànfáng
Nhà đã hoàn thiện/có thể nhận

期房
Qīfáng
Nhà hình thành trong tương lai

准现房
Zhǔn xiànfáng
Nhà gần hoàn thiện

精装修
Jīng zhuāngxiū
Hoàn thiện nội thất

毛坯
Máopī
Bàn giao thô

装修标准
Zhuāngxiū biāozhǔn
Tiêu chuẩn hoàn thiện

入住
Rùzhù
Dọn vào ở

18.13.02 – Câu khai thác

您希望什么时候可以入住？
Nín xīwàng shénme shíhou kěyǐ rùzhù?
Anh/chị muốn khi nào có thể chuyển vào ở?
When would you like to be able to move in?

您能接受两年以后交房吗？
Nín néng jiēshòu liǎng nián yǐhòu jiāofáng ma?
Anh/chị có thể chấp nhận bàn giao sau hai năm không?
Would you accept delivery in two years?

您更喜欢现房还是期房？
Nín gèng xǐhuan xiànfáng háishi qīfáng?
Anh/chị thích nhà đã hoàn thiện hay dự án đang xây hơn?
Would you prefer a completed property or an off-plan property?

您对装修交付标准有什么要求？
Nín duì zhuāngxiū jiāofù biāozhǔn yǒu shénme yāoqiú?
Anh/chị có yêu cầu gì về tiêu chuẩn hoàn thiện bàn giao?
What requirements do you have regarding the finishing standard?

18.13.03 – Mẫu trả lời

我希望明年年底以前可以入住。
Wǒ xīwàng míngnián niándǐ yǐqián kěyǐ rùzhù.
Tôi muốn có thể chuyển vào ở trước cuối năm sau.
I would like to move in before the end of next year.

如果是投资的话，两年以后交房也可以。
Rúguǒ shì tóuzī de huà, liǎng nián yǐhòu jiāofáng yě kěyǐ.
Nếu mua đầu tư thì bàn giao sau hai năm cũng được.
If it is for investment, delivery in two years would also be acceptable.

如果是自住，我更希望早点交房。
Rúguǒ shì zìzhù, wǒ gèng xīwàng zǎodiǎn jiāofáng.
Nếu mua để ở thì tôi muốn bàn giao sớm hơn.
If I am buying for my own residence, I would prefer earlier delivery.

18.14 – Hệ thống công thức xác định chân dung khách hàng

18.14.01 – Công thức hỏi mục đích

您买房主要是为了……吗？

您是考虑自住还是投资？

您买这套房最主要的目的是什么？

这套房是自己住、给家人住，还是投资出租？

18.14.02 – Công thức hỏi ưu tiên

您最看重什么？

您比较看重A还是B？

对您来说，A和B哪个更重要？

如果A和B不能同时满足，您会优先选择哪个？

18.14.03 – Công thức hỏi giới hạn

最低可以接受……

最高可以接受……

最好不要超过……

最好不要低于……

希望控制在……以内。

大概在……到……之间。

18.14.04 – Công thức hỏi khả năng điều chỉnh

如果特别合适，……可以调整吗？

如果价格高一点，但是……更好，您可以接受吗？

如果面积小一点，但是总价低很多，您会考虑吗？

如果位置远一点，但是面积更大呢？

18.14.05 – Công thức xác nhận lại nhu cầu

也就是说，您最主要的需求是……

我确认一下您的需求……

按照您的情况……

根据您刚才说的……

如果我理解得没错……

综合来看……

Ví dụ:

如果我理解得没错，您是买来自住，预算在三百万元左右，希望三居室，而且最好离公司三十分钟以内，对吗？
Rúguǒ wǒ lǐjiě de méi cuò, nín shì mǎi lái zìzhù, yùsuàn zài sān bǎi wàn yuán zuǒyòu, xīwàng sān jūshì, érqiě zuìhǎo lí gōngsī sānshí fēnzhōng yǐnèi, duì ma?
Nếu tôi hiểu không sai thì anh/chị mua để ở, ngân sách khoảng 3 triệu nhân dân tệ, muốn căn ba phòng ngủ và tốt nhất thời gian đi làm không quá 30 phút, đúng không?
If I understand correctly, you are buying for your own residence, with a budget of around RMB 3 million, you want a three-bedroom unit, and ideally the commute should be within 30 minutes, correct?

18.15 – Ngữ pháp chuyên sâu trong bài

18.15.01 – 是……还是…… – Là… hay…

Công thức:

是 + A + 还是 + B？

Dùng trong câu hỏi lựa chọn.

您买房是自住还是投资？
Nín mǎifáng shì zìzhù háishi tóuzī?
Anh/chị mua nhà để ở hay đầu tư?
Are you buying for your own residence or investment?

您更喜欢两居室还是三居室？
Nín gèng xǐhuan liǎng jūshì háishi sān jūshì?
Anh/chị thích căn hai hay ba phòng ngủ hơn?
Do you prefer a two-bedroom or three-bedroom unit?

您更看重面积还是位置？
Nín gèng kànzhòng miànjī háishi wèizhi?
Anh/chị coi trọng diện tích hay vị trí hơn?
Do you care more about size or location?

您准备全款还是贷款？
Nín zhǔnbèi quánkuǎn háishi dàikuǎn?
Anh/chị dự định thanh toán toàn bộ hay vay?
Are you planning to pay in full or use financing?

您希望早点交房还是价格低一点？
Nín xīwàng zǎodiǎn jiāofáng háishi jiàgé dī yìdiǎn?
Anh/chị muốn bàn giao sớm hơn hay giá thấp hơn?
Would you prefer earlier delivery or a lower price?

18.15.02 – 对……有要求 – Có yêu cầu đối với…

Công thức:

对 + danh từ + 有要求

对 + danh từ + 有什么要求？

Ví dụ:

您对位置有什么要求？
Nín duì wèizhi yǒu shénme yāoqiú?
Anh/chị có yêu cầu gì về vị trí?
What location requirements do you have?

您对面积有特别要求吗？
Nín duì miànjī yǒu tèbié yāoqiú ma?
Anh/chị có yêu cầu đặc biệt về diện tích không?
Do you have any specific size requirements?

我对楼层没有特别要求。
Wǒ duì lóucéng méiyǒu tèbié yāoqiú.
Tôi không có yêu cầu đặc biệt về tầng.
I do not have any particular floor preference.

我们对交房时间要求比较高。
Wǒmen duì jiāofáng shíjiān yāoqiú bǐjiào gāo.
Chúng tôi có yêu cầu tương đối cao về thời gian bàn giao.
We have relatively strict requirements regarding delivery time.

我对周边交通比较有要求。
Wǒ duì zhōubiān jiāotōng bǐjiào yǒu yāoqiú.
Tôi tương đối coi trọng giao thông xung quanh.
I have relatively high expectations regarding nearby transportation.

18.15.03 – 对……来说 – Đối với…

Công thức:

对 + người + 来说，……

Ví dụ:

对我来说，通勤时间最重要。
Duì wǒ lái shuō, tōngqín shíjiān zuì zhòngyào.
Đối với tôi, thời gian đi làm là quan trọng nhất.
For me, commuting time is the most important factor.

对投资客户来说，总价和租金都很重要。
Duì tóuzī kèhù lái shuō, zǒngjià hé zūjīn dōu hěn zhòngyào.
Đối với khách đầu tư, tổng giá và tiền thuê đều rất quan trọng.
For investment buyers, both total price and rent are important.

对第一次买房的人来说，贷款压力不能太大。
Duì dì-yī cì mǎifáng de rén lái shuō, dàikuǎn yālì bù néng tài dà.
Đối với người mua nhà lần đầu, áp lực khoản vay không nên quá lớn.
For first-time buyers, the loan burden should not be excessive.

对我们一家四口来说，两居室有点小。
Duì wǒmen yì jiā sì kǒu lái shuō, liǎng jūshì yǒudiǎn xiǎo.
Đối với gia đình bốn người chúng tôi, căn hai phòng ngủ hơi nhỏ.
For our family of four, a two-bedroom unit is a little small.

对老人来说，有电梯比较方便。
Duì lǎorén lái shuō, yǒu diàntī bǐjiào fāngbiàn.
Đối với người lớn tuổi, có thang máy sẽ thuận tiện hơn.
For elderly residents, having an elevator is more convenient.

18.15.04 – 最好…… – Tốt nhất…

最好 + động từ

最好 + 不要 + động từ

最好 + tính từ + 一点

Ví dụ:

最好有三个卧室。
Zuìhǎo yǒu sān ge wòshì.
Tốt nhất có ba phòng ngủ.
Ideally, there should be three bedrooms.

总价最好控制在三百万元以内。
Zǒngjià zuìhǎo kòngzhì zài sān bǎi wàn yuán yǐnèi.
Tổng giá tốt nhất nên giữ trong 3 triệu nhân dân tệ.
Ideally, the total price should stay within RMB 3 million.

最好离地铁站近一点。
Zuìhǎo lí dìtiězhàn jìn yìdiǎn.
Tốt nhất nên gần ga tàu điện ngầm hơn một chút.
Ideally, it should be a little closer to the metro station.

楼层最好不要太低。
Lóucéng zuìhǎo bú yào tài dī.
Tầng tốt nhất không nên quá thấp.
Preferably, the floor should not be too low.

月供最好不要超过两万元。
Yuègòng zuìhǎo bú yào chāoguò liǎng wàn yuán.
Khoản trả hàng tháng tốt nhất không vượt 20.000 nhân dân tệ.
Ideally, the monthly repayment should not exceed RMB 20,000.

18.15.05 – 在……以内 – Trong phạm vi…

Công thức:

在 + số lượng + 以内

控制在……以内

距离在……以内

时间在……以内

Ví dụ:

预算控制在三百万元以内。
Yùsuàn kòngzhì zài sān bǎi wàn yuán yǐnèi.
Ngân sách được giữ trong 3 triệu nhân dân tệ.
The budget is kept within RMB 3 million.

月供最好控制在两万元以内。
Yuègòng zuìhǎo kòngzhì zài liǎng wàn yuán yǐnèi.
Khoản trả hàng tháng tốt nhất nên dưới 20.000 nhân dân tệ.
Monthly repayments should preferably remain below RMB 20,000.

通勤时间最好在四十分钟以内。
Tōngqín shíjiān zuìhǎo zài sìshí fēnzhōng yǐnèi.
Thời gian đi làm tốt nhất trong vòng 40 phút.
The commute should preferably be within 40 minutes.

我希望离地铁站一公里以内。
Wǒ xīwàng lí dìtiězhàn yì gōnglǐ yǐnèi.
Tôi muốn cách ga tàu điện ngầm trong vòng 1 km.
I would like the property to be within one kilometer of a metro station.

18.15.06 – 大概 / 左右 – Khoảng

Số + 左右

大概 + số

大约 + số

Ví dụ:

预算大概三百万元。
Yùsuàn dàgài sān bǎi wàn yuán.
Ngân sách khoảng 3 triệu nhân dân tệ.
The budget is approximately RMB 3 million.

面积希望在一百平方米左右。
Miànjī xīwàng zài yì bǎi píngfāngmǐ zuǒyòu.
Tôi muốn diện tích khoảng 100 m².
I would like approximately 100 square meters.

我有一百万元左右的自有资金。
Wǒ yǒu yì bǎi wàn yuán zuǒyòu de zìyǒu zījīn.
Tôi có khoảng 1 triệu nhân dân tệ vốn tự có.
I have approximately RMB 1 million of my own funds.

18.15.07 – 从……到…… – Từ… đến…

面积从九十平方米到一百一十平方米都可以。
Miànjī cóng jiǔshí píngfāngmǐ dào yì bǎi yī shí píngfāngmǐ dōu kěyǐ.
Diện tích từ 90 đến 110 m² đều được.
Anything from 90 to 110 square meters would work.

预算从二百八十万元到三百二十万元都可以考虑。
Yùsuàn cóng liǎng bǎi bā shí wàn yuán dào sān bǎi èr shí wàn yuán dōu kěyǐ kǎolǜ.
Ngân sách từ 2,8 đến 3,2 triệu nhân dân tệ đều có thể cân nhắc.
A budget between RMB 2.8 million and RMB 3.2 million is acceptable.

18.15.08 – 如果……，就…… – Nếu… thì…

如果 + điều kiện，就 + kết quả

如果离公司太远，我就不考虑了。
Rúguǒ lí gōngsī tài yuǎn, wǒ jiù bù kǎolǜ le.
Nếu quá xa công ty thì tôi sẽ không cân nhắc.
If it is too far from my office, I will not consider it.

如果价格合适，我就可以早点决定。
Rúguǒ jiàgé héshì, wǒ jiù kěyǐ zǎodiǎn juédìng.
Nếu giá phù hợp thì tôi có thể quyết định sớm.
If the price is suitable, I can decide sooner.

如果需要贷款，我就希望月供不要太高。
Rúguǒ xūyào dàikuǎn, wǒ jiù xīwàng yuègòng bú yào tài gāo.
Nếu cần vay thì tôi muốn khoản trả tháng không quá cao.
If I need financing, I would like the monthly repayment not to be too high.

如果有三个卧室，我们一家人住起来就比较方便。
Rúguǒ yǒu sān ge wòshì, wǒmen yì jiā rén zhù qǐlai jiù bǐjiào fāngbiàn.
Nếu có ba phòng ngủ thì gia đình chúng tôi sẽ ở thuận tiện hơn.
If there are three bedrooms, it will be more convenient for our family.

如果明年可以交房，我们就比较感兴趣。
Rúguǒ míngnián kěyǐ jiāofáng, wǒmen jiù bǐjiào gǎn xìngqù.
Nếu có thể bàn giao vào năm sau thì chúng tôi khá quan tâm.
If delivery is possible next year, we would be quite interested.

18.15.09 – 除了……以外，还…… – Ngoài… còn…

除了 + A + 以外，还 + B

除了价格以外，我还比较看重位置。
Chúle jiàgé yǐwài, wǒ hái bǐjiào kànzhòng wèizhi.
Ngoài giá, tôi còn khá coi trọng vị trí.
Besides price, I also care about location.

除了三个卧室以外，我们还需要一个书房。
Chúle sān ge wòshì yǐwài, wǒmen hái xūyào yí ge shūfáng.
Ngoài ba phòng ngủ, chúng tôi còn cần một phòng làm việc.
Besides three bedrooms, we also need a study.

除了自有资金以外，我还需要申请贷款。
Chúle zìyǒu zījīn yǐwài, wǒ hái xūyào shēnqǐng dàikuǎn.
Ngoài vốn tự có, tôi còn cần xin vay.
In addition to my own funds, I also need financing.

除了交通以外，我还关心周边的生活配套。
Chúle jiāotōng yǐwài, wǒ hái guānxīn zhōubiān de shēnghuó pèitào.
Ngoài giao thông, tôi còn quan tâm tiện ích sinh hoạt xung quanh.
Besides transportation, I also care about nearby daily-life amenities.

除了游泳池以外，小区还有健身房。
Chúle yóuyǒngchí yǐwài, xiǎoqū hái yǒu jiànshēnfáng.
Ngoài bể bơi, khu dân cư còn có phòng gym.
Besides the swimming pool, the community also has a gym.

18.15.10 – 不但……而且…… – Không những… mà còn…

这个项目不但交通方便，而且生活配套也比较完整。
Zhè ge xiàngmù búdàn jiāotōng fāngbiàn, érqiě shēnghuó pèitào yě bǐjiào wánzhěng.
Dự án này không chỉ giao thông thuận tiện mà tiện ích sinh hoạt cũng khá đầy đủ.
This project not only has convenient transportation but also offers comprehensive daily-life amenities.

我不但要考虑首付，而且还要考虑以后每个月的月供。
Wǒ búdàn yào kǎolǜ shǒufù, érqiě hái yào kǎolǜ yǐhòu měi ge yuè de yuègòng.
Tôi không chỉ phải cân nhắc khoản trả trước mà còn phải cân nhắc khoản trả hàng tháng sau này.
I need to consider not only the down payment but also the monthly repayments afterward.

18.15.11 – 越……越…… – Càng… càng…

面积越大，总价通常越高。
Miànjī yuè dà, zǒngjià tōngcháng yuè gāo.
Diện tích càng lớn thì tổng giá thường càng cao.
The larger the unit, the higher the total price usually is.

贷款期限越长，每个月的还款压力可能越小。
Dàikuǎn qīxiàn yuè cháng, měi ge yuè de huánkuǎn yālì kěnéng yuè xiǎo.
Thời hạn vay càng dài thì áp lực trả nợ hàng tháng có thể càng nhỏ.
The longer the loan term, the lower the monthly repayment burden may be.

离市中心越近，价格往往越高。
Lí shìzhōngxīn yuè jìn, jiàgé wǎngwǎng yuè gāo.
Càng gần trung tâm thành phố thì giá thường càng cao.
The closer a property is to the city center, the higher the price tends to be.

18.15.12 – 比……更…… – So sánh ưu tiên

A + 比 + B + 更 + tính từ

对我来说，位置比面积更重要。
Duì wǒ lái shuō, wèizhi bǐ miànjī gèng zhòngyào.
Đối với tôi, vị trí quan trọng hơn diện tích.
For me, location is more important than size.

我觉得三居室比两居室更适合我们。
Wǒ juéde sān jūshì bǐ liǎng jūshì gèng shìhé wǒmen.
Tôi thấy căn ba phòng ngủ phù hợp với chúng tôi hơn căn hai phòng ngủ.
I think a three-bedroom unit suits us better than a two-bedroom unit.

现房比期房更适合我们现在的情况。
Xiànfáng bǐ qīfáng gèng shìhé wǒmen xiànzài de qíngkuàng.
Nhà đã hoàn thiện phù hợp với tình hình hiện tại của chúng tôi hơn nhà hình thành trong tương lai.
A completed property is more suitable for our current situation than an off-plan one.

18.16 – Hội thoại chuyên sâu: Xác định nhu cầu khách hàng

18.16.01 – Khách mua để ở: Đinh Thùy Dương

阮明武：垂杨，你这次看房主要是准备自己住，还是考虑投资？
Ruǎn Míngwǔ: Chuíyáng, nǐ zhè cì kànfáng zhǔyào shì zhǔnbèi zìjǐ zhù, háishi kǎolǜ tóuzī?
Nguyễn Minh Vũ: Thùy Dương, lần này em xem nhà chủ yếu để tự ở hay đang cân nhắc đầu tư?
Nguyen Minh Vu: Thuy Duong, are you mainly looking for a home to live in yourself, or are you considering an investment?

丁垂杨：阮明武哥，我主要是买来自住，而且打算长期住。
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒ zhǔyào shì mǎi lái zìzhù, érqiě dǎsuàn chángqī zhù.
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, em chủ yếu mua để ở và dự định ở lâu dài.
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, I am mainly buying for my own residence, and I plan to live there long term.

阮明武：以后是你一个人住，还是和家人一起住？
Ruǎn Míngwǔ: Yǐhòu shì nǐ yí ge rén zhù, háishi hé jiārén yìqǐ zhù?
Nguyễn Minh Vũ: Sau này em ở một mình hay ở cùng gia đình?
Nguyen Minh Vu: Will you live there alone or with your family?

丁垂杨：和家人一起住，一共四个人，两个大人、两个孩子。
Dīng Chuíyáng: Hé jiārén yìqǐ zhù, yígòng sì ge rén, liǎng ge dàrén, liǎng ge háizi.
Đinh Thùy Dương: Em ở cùng gia đình, tổng cộng bốn người, hai người lớn và hai trẻ nhỏ.
Dinh Thuy Duong: I will live with my family. There are four of us in total: two adults and two children.

阮明武：那两居室可能会有点小，你是不是更倾向于三居室？
Ruǎn Míngwǔ: Nà liǎng jūshì kěnéng huì yǒudiǎn xiǎo, nǐ shì bú shì gèng qīngxiàng yú sān jūshì?
Nguyễn Minh Vũ: Vậy căn hai phòng ngủ có thể hơi nhỏ, em có thiên về căn ba phòng ngủ hơn không?
Nguyen Minh Vu: In that case, a two-bedroom unit may be a little small. Are you leaning more toward a three-bedroom unit?

丁垂杨：对，至少要三间卧室，如果还能有一个小书房就更好了。
Dīng Chuíyáng: Duì, zhìshǎo yào sān jiān wòshì, rúguǒ hái néng yǒu yí ge xiǎo shūfáng jiù gèng hǎo le.
Đinh Thùy Dương: Đúng ạ, ít nhất phải có ba phòng ngủ, nếu còn có một phòng làm việc nhỏ thì càng tốt.
Dinh Thuy Duong: Yes. We need at least three bedrooms, and it would be even better if there were a small study.

阮明武：面积方面呢？你希望多大？
Ruǎn Míngwǔ: Miànjī fāngmiàn ne? Nǐ xīwàng duō dà?
Nguyễn Minh Vũ: Còn về diện tích thì sao? Em muốn khoảng bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: What about size? Approximately how large would you like it to be?

丁垂杨：最好在一百一十到一百三十平方米之间，低于一百平方米我可能不太考虑。
Dīng Chuíyáng: Zuìhǎo zài yì bǎi yī shí dào yì bǎi sānshí píngfāngmǐ zhījiān, dīyú yì bǎi píngfāngmǐ wǒ kěnéng bú tài kǎolǜ.
Đinh Thùy Dương: Tốt nhất từ 110 đến 130 m², dưới 100 m² thì có lẽ em không cân nhắc nhiều.
Dinh Thuy Duong: Ideally, between 110 and 130 square meters. I probably would not seriously consider anything below 100 square meters.

阮明武：位置方面最看重什么？
Ruǎn Míngwǔ: Wèizhi fāngmiàn zuì kànzhòng shénme?
Nguyễn Minh Vũ: Về vị trí, em coi trọng nhất điều gì?
Nguyen Minh Vu: What matters most to you in terms of location?

丁垂杨：我公司在市中心，所以我希望上下班单程不要超过四十分钟。
Dīng Chuíyáng: Wǒ gōngsī zài shìzhōngxīn, suǒyǐ wǒ xīwàng shàngxiàbān dānchéng bú yào chāoguò sìshí fēnzhōng.
Đinh Thùy Dương: Công ty em ở trung tâm thành phố nên em muốn thời gian đi làm một chiều không quá 40 phút.
Dinh Thuy Duong: My office is in the city center, so I would like the one-way commute to be no more than 40 minutes.

阮明武：预算大概是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Yùsuàn dàgài shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Ngân sách khoảng bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: What is your approximate budget?

丁垂杨：最好控制在三百八十万元以内，如果特别合适，最多可以到四百万元。
Dīng Chuíyáng: Zuìhǎo kòngzhì zài sān bǎi bā shí wàn yuán yǐnèi, rúguǒ tèbié héshì, zuìduō kěyǐ dào sì bǎi wàn yuán.
Đinh Thùy Dương: Tốt nhất trong 3,8 triệu nhân dân tệ, nếu đặc biệt phù hợp thì tối đa có thể đến 4 triệu.
Dinh Thuy Duong: Ideally, I would like to stay within RMB 3.8 million. If the property is particularly suitable, I can go up to RMB 4 million.

阮明武：现在有多少自有资金可以用于买房？
Ruǎn Míngwǔ: Xiànzài yǒu duōshao zìyǒu zījīn kěyǐ yòngyú mǎifáng?
Nguyễn Minh Vũ: Hiện em có bao nhiêu vốn tự có có thể dùng để mua nhà?
Nguyen Minh Vu: How much of your own money do you currently have available for the purchase?

丁垂杨：大概一百五十万元，但是我想留三十万元作为家庭备用资金。
Dīng Chuíyáng: Dàgài yì bǎi wǔ shí wàn yuán, dànshì wǒ xiǎng liú sānshí wàn yuán zuòwéi jiātíng bèiyòng zījīn.
Đinh Thùy Dương: Khoảng 1,5 triệu nhân dân tệ, nhưng em muốn giữ lại 300.000 làm quỹ dự phòng gia đình.
Dinh Thuy Duong: Approximately RMB 1.5 million, but I would like to keep RMB 300,000 as a family emergency reserve.

阮明武：也就是说，真正准备投入首付的资金大概是一百二十万元。
Ruǎn Míngwǔ: Yě jiùshì shuō, zhēnzhèng zhǔnbèi tóurù shǒufù de zījīn dàgài shì yì bǎi èr shí wàn yuán.
Nguyễn Minh Vũ: Như vậy có nghĩa là số tiền thực sự dự định dùng để trả trước khoảng 1,2 triệu nhân dân tệ.
Nguyen Minh Vu: In other words, you are actually planning to use approximately RMB 1.2 million for the down payment.

丁垂杨：对，剩下的部分我准备申请住房贷款。
Dīng Chuíyáng: Duì, shèngxià de bùfen wǒ zhǔnbèi shēnqǐng zhùfáng dàikuǎn.
Đinh Thùy Dương: Đúng ạ, phần còn lại em dự định xin vay mua nhà.
Dinh Thuy Duong: Yes. I plan to finance the remaining amount with a housing loan.

阮明武：家庭每个月的稳定收入大概是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Jiātíng měi ge yuè de wěndìng shōurù dàgài shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Thu nhập ổn định mỗi tháng của gia đình khoảng bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: Approximately how much stable monthly income does your household have?

丁垂杨：税后大概六万五千元，我们希望月供最好不要超过两万两千元。
Dīng Chuíyáng: Shuìhòu dàgài liù wàn wǔ qiān yuán, wǒmen xīwàng yuègòng zuìhǎo bú yào chāoguò liǎng wàn liǎng qiān yuán.
Đinh Thùy Dương: Sau thuế khoảng 65.000 nhân dân tệ, chúng em muốn khoản trả hàng tháng tốt nhất không vượt 22.000.
Dinh Thuy Duong: About RMB 65,000 after tax. We would prefer the monthly repayment not to exceed RMB 22,000.

阮明武：明白。还有一个问题，你最看重哪些小区配套？
Ruǎn Míngwǔ: Míngbai. Hái yǒu yí ge wèntí, nǐ zuì kànzhòng nǎxiē xiǎoqū pèitào?
Nguyễn Minh Vũ: Anh hiểu rồi. Còn một vấn đề nữa, em coi trọng những tiện ích nội khu nào nhất?
Nguyen Minh Vu: Understood. One more question: which community amenities matter most to you?

丁垂杨：停车位、儿童活动区和物业管理比较重要，如果还有健身房和游泳池就更好了。
Dīng Chuíyáng: Tíngchēwèi, értóng huódòngqū hé wùyè guǎnlǐ bǐjiào zhòngyào, rúguǒ hái yǒu jiànshēnfáng hé yóuyǒngchí jiù gèng hǎo le.
Đinh Thùy Dương: Chỗ đỗ xe, khu vui chơi trẻ em và quản lý vận hành khá quan trọng; nếu còn có phòng gym và bể bơi thì càng tốt.
Dinh Thuy Duong: Parking, a children’s activity area, and property management are important. A gym and swimming pool would be even better.

阮明武：交房时间呢？
Ruǎn Míngwǔ: Jiāofáng shíjiān ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn thời gian bàn giao?
Nguyen Minh Vu: What about the delivery date?

丁垂杨：最好明年年底以前能入住，两年以后才交房的话就太晚了。
Dīng Chuíyáng: Zuìhǎo míngnián niándǐ yǐqián néng rùzhù, liǎng nián yǐhòu cái jiāofáng de huà jiù tài wǎn le.
Đinh Thùy Dương: Tốt nhất có thể chuyển vào trước cuối năm sau, nếu phải hai năm nữa mới bàn giao thì quá muộn.
Dinh Thuy Duong: Ideally, we should be able to move in before the end of next year. Delivery two years from now would be too late.

阮明武：好，我总结一下。你是自住型客户，一家四口，主要考虑三居室，面积一百一十到一百三十平方米，预算最好不超过三百八十万元，最高四百万元，通勤时间控制在四十分钟以内，而且希望明年年底以前交房。
Ruǎn Míngwǔ: Hǎo, wǒ zǒngjié yíxià. Nǐ shì zìzhùxíng kèhù, yì jiā sì kǒu, zhǔyào kǎolǜ sān jūshì, miànjī yì bǎi yī shí dào yì bǎi sānshí píngfāngmǐ, yùsuàn zuìhǎo bù chāoguò sān bǎi bā shí wàn yuán, zuìgāo sì bǎi wàn yuán, tōngqín shíjiān kòngzhì zài sìshí fēnzhōng yǐnèi, érqiě xīwàng míngnián niándǐ yǐqián jiāofáng.
Nguyễn Minh Vũ: Được, anh tổng kết lại. Em thuộc nhóm mua để ở, gia đình bốn người, chủ yếu cân nhắc căn ba phòng ngủ, diện tích 110–130 m², ngân sách tốt nhất không vượt 3,8 triệu nhân dân tệ và tối đa 4 triệu, thời gian đi làm trong 40 phút, đồng thời muốn bàn giao trước cuối năm sau.
Nguyen Minh Vu: All right, let me summarize. You are an owner-occupier with a family of four, mainly looking for a three-bedroom unit of 110–130 square meters, ideally below RMB 3.8 million and no more than RMB 4 million, with a commute under 40 minutes and delivery before the end of next year.

18.16.02 – Khách đầu tư: Lê Vân Anh

阮明武：云英，你这次买房主要考虑自住还是投资？
Ruǎn Míngwǔ: Yún Yīng, nǐ zhè cì mǎifáng zhǔyào kǎolǜ zìzhù háishi tóuzī?
Nguyễn Minh Vũ: Vân Anh, lần này em mua nhà chủ yếu để ở hay đầu tư?
Nguyen Minh Vu: Van Anh, are you mainly buying for your own residence or for investment?

黎云英：阮明武哥，我主要考虑投资，买下来以后准备先出租。
Lí Yún Yīng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒ zhǔyào kǎolǜ tóuzī, mǎi xiàlai yǐhòu zhǔnbèi xiān chūzū.
Lê Vân Anh: Anh Nguyễn Minh Vũ, em chủ yếu cân nhắc đầu tư, sau khi mua dự định trước tiên cho thuê.
Le Van Anh: Bro Nguyen Minh Vu, I am mainly considering an investment. After purchasing, I plan to rent it out first.

阮明武：你更看重租金收入还是长期升值？
Ruǎn Míngwǔ: Nǐ gèng kànzhòng zūjīn shōurù háishi chángqī shēngzhí?
Nguyễn Minh Vũ: Em coi trọng thu nhập cho thuê hay tăng giá dài hạn hơn?
Nguyen Minh Vu: Do you care more about rental income or long-term appreciation?

黎云英：两个都重要，但是如果一定要选，我更看重长期升值。
Lí Yún Yīng: Liǎng ge dōu zhòngyào, dànshì rúguǒ yídìng yào xuǎn, wǒ gèng kànzhòng chángqī shēngzhí.
Lê Vân Anh: Cả hai đều quan trọng, nhưng nếu nhất định phải chọn thì em coi trọng khả năng tăng giá dài hạn hơn.
Le Van Anh: Both are important, but if I had to choose, I would prioritize long-term appreciation.

阮明武：准备持有多久？
Ruǎn Míngwǔ: Zhǔnbèi chíyǒu duō jiǔ?
Nguyễn Minh Vũ: Em dự định giữ trong bao lâu?
Nguyen Minh Vu: How long do you plan to hold the property?

黎云英：至少五年，如果区域发展比预期好，也可以继续持有。
Lí Yún Yīng: Zhìshǎo wǔ nián, rúguǒ qūyù fāzhǎn bǐ yùqī hǎo, yě kěyǐ jìxù chíyǒu.
Lê Vân Anh: Ít nhất 5 năm, nếu khu vực phát triển tốt hơn dự kiến thì cũng có thể tiếp tục giữ.
Le Van Anh: At least five years. If the area develops better than expected, I may hold it longer.

阮明武：总预算呢？
Ruǎn Míngwǔ: Zǒng yùsuàn ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn tổng ngân sách?
Nguyen Minh Vu: What about your total budget?

黎云英：两百五十万元以内最好，最高不要超过两百八十万元。
Lí Yún Yīng: Liǎng bǎi wǔ shí wàn yuán yǐnèi zuìhǎo, zuìgāo bú yào chāoguò liǎng bǎi bā shí wàn yuán.
Lê Vân Anh: Tốt nhất trong 2,5 triệu nhân dân tệ, tối đa không vượt 2,8 triệu.
Le Van Anh: Ideally within RMB 2.5 million, and definitely no more than RMB 2.8 million.

阮明武：面积需要多大？
Ruǎn Míngwǔ: Miànjī xūyào duō dà?
Nguyễn Minh Vũ: Em cần diện tích bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: What size do you need?

黎云英：投资的话我不追求太大，六十到八十平方米都可以，关键是总价容易接受，以后也比较容易出租。
Lí Yún Yīng: Tóuzī de huà wǒ bù zhuīqiú tài dà, liùshí dào bāshí píngfāngmǐ dōu kěyǐ, guānjiàn shì zǒngjià róngyì jiēshòu, yǐhòu yě bǐjiào róngyì chūzū.
Lê Vân Anh: Nếu đầu tư thì em không cần quá lớn, 60–80 m² đều được; quan trọng là tổng giá dễ chấp nhận và sau này cũng dễ cho thuê.
Le Van Anh: For investment, I do not need a large unit. Anything from 60 to 80 square meters is fine. The key is an affordable total price and good rental potential.

阮明武：位置方面呢？
Ruǎn Míngwǔ: Wèizhi fāngmiàn ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn về vị trí?
Nguyen Minh Vu: What about location?

黎云英：最好靠近地铁或者大型商业区，这样租赁需求会比较稳定。
Lí Yún Yīng: Zuìhǎo kàojìn dìtiě huòzhě dàxíng shāngyèqū, zhèyàng zūlìn xūqiú huì bǐjiào wěndìng.
Lê Vân Anh: Tốt nhất gần tàu điện ngầm hoặc khu thương mại lớn, như vậy nhu cầu thuê sẽ tương đối ổn định.
Le Van Anh: Ideally, it should be close to the metro or a major commercial area so that rental demand is relatively stable.

18.16.03 – Khách mua lần đầu: Thủy Tiên

阮明武：水仙，这是你第一次买房吗？
Ruǎn Míngwǔ: Shuǐ Xiān, zhè shì nǐ dì-yī cì mǎifáng ma?
Nguyễn Minh Vũ: Thủy Tiên, đây là lần đầu em mua nhà phải không?
Nguyen Minh Vu: Thuy Tien, is this your first time buying a home?

水仙：对，阮明武哥，所以很多流程我还不太了解。
Shuǐ Xiān: Duì, Ruǎn Míngwǔ gē, suǒyǐ hěn duō liúchéng wǒ hái bú tài liǎojiě.
Thủy Tiên: Đúng ạ, anh Nguyễn Minh Vũ, nên nhiều quy trình em vẫn chưa hiểu rõ.
Thuy Tien: Yes, Bro Nguyen Minh Vu, so I am still unfamiliar with many parts of the process.

阮明武：没关系。我们先不急着看具体房源，先把预算、首付和贷款能力算清楚。
Ruǎn Míngwǔ: Méiguānxi. Wǒmen xiān bù jí zhe kàn jùtǐ fángyuán, xiān bǎ yùsuàn, shǒufù hé dàikuǎn nénglì suàn qīngchu.
Nguyễn Minh Vũ: Không sao. Trước mắt chúng ta chưa cần vội xem căn cụ thể, trước tiên hãy tính rõ ngân sách, khoản trả trước và khả năng vay.
Nguyen Minh Vu: That’s fine. We do not need to rush into specific units yet. First, let’s clarify your budget, down payment, and borrowing capacity.

水仙：我现在大概有八十万元存款，但是不想全部用掉。
Shuǐ Xiān: Wǒ xiànzài dàgài yǒu bāshí wàn yuán cúnkuǎn, dànshì bù xiǎng quánbù yòng diào.
Thủy Tiên: Hiện em có khoảng 800.000 nhân dân tệ tiền tiết kiệm nhưng không muốn dùng hết.
Thuy Tien: I currently have about RMB 800,000 in savings, but I do not want to use all of it.

阮明武：想留多少作为备用资金？
Ruǎn Míngwǔ: Xiǎng liú duōshao zuòwéi bèiyòng zījīn?
Nguyễn Minh Vũ: Em muốn giữ lại bao nhiêu làm quỹ dự phòng?
Nguyen Minh Vu: How much would you like to keep as an emergency reserve?

水仙：至少二十万元。
Shuǐ Xiān: Zhìshǎo èrshí wàn yuán.
Thủy Tiên: Ít nhất 200.000 nhân dân tệ.
Thuy Tien: At least RMB 200,000.

阮明武：那真正可以考虑用于首付的大约是六十万元。你的月收入是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Nà zhēnzhèng kěyǐ kǎolǜ yòngyú shǒufù de dàyuē shì liùshí wàn yuán. Nǐ de yuè shōurù shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Vậy số tiền thực sự có thể cân nhắc dùng làm trả trước khoảng 600.000 nhân dân tệ. Thu nhập tháng của em là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: That means approximately RMB 600,000 is realistically available for the down payment. What is your monthly income?

水仙：税后大概三万两千元。
Shuǐ Xiān: Shuìhòu dàgài sān wàn liǎng qiān yuán.
Thủy Tiên: Sau thuế khoảng 32.000 nhân dân tệ.
Thuy Tien: Approximately RMB 32,000 after tax.

阮明武：每个月还有其他固定贷款吗？
Ruǎn Míngwǔ: Měi ge yuè hái yǒu qítā gùdìng dàikuǎn ma?
Nguyễn Minh Vũ: Mỗi tháng em còn có khoản vay cố định nào khác không?
Nguyen Minh Vu: Do you have any other fixed monthly loan repayments?

水仙：没有，但是每个月生活支出大概一万元左右。
Shuǐ Xiān: Méiyǒu, dànshì měi ge yuè shēnghuó zhīchū dàgài yí wàn yuán zuǒyòu.
Thủy Tiên: Không, nhưng chi phí sinh hoạt mỗi tháng khoảng 10.000 nhân dân tệ.
Thuy Tien: No, but my monthly living expenses are around RMB 10,000.

阮明武：那我们选房的时候不能只看你能不能付首付，还要保证以后月供不会影响正常生活。
Ruǎn Míngwǔ: Nà wǒmen xuǎnfáng de shíhou bù néng zhǐ kàn nǐ néng bu néng fù shǒufù, hái yào bǎozhèng yǐhòu yuègòng bú huì yǐngxiǎng zhèngcháng shēnghuó.
Nguyễn Minh Vũ: Vậy khi chọn nhà chúng ta không thể chỉ xem em có trả được khoản ban đầu hay không mà còn phải đảm bảo khoản trả hàng tháng sau này không ảnh hưởng cuộc sống bình thường.
Nguyen Minh Vu: Then when selecting a property, we should not only consider whether you can afford the down payment, but also ensure that future monthly repayments do not disrupt your normal life.

18.16.04 – Khách cải thiện chỗ ở: Phương Linh

阮明武：芳玲，你现在已经有房子了，这次为什么还考虑买新的？
Ruǎn Míngwǔ: Fāng Líng, nǐ xiànzài yǐjīng yǒu fángzi le, zhè cì wèishénme hái kǎolǜ mǎi xīn de?
Nguyễn Minh Vũ: Phương Linh, hiện em đã có nhà rồi, tại sao lần này vẫn cân nhắc mua nhà mới?
Nguyen Minh Vu: Phuong Linh, you already own a home. Why are you considering purchasing a new one?

芳玲：阮明武哥，我们现在住的是八十五平方米的两居室，孩子越来越大，而且父母有时候也会过来住，所以空间不够了。
Fāng Líng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒmen xiànzài zhù de shì bāshíwǔ píngfāngmǐ de liǎng jūshì, háizi yuèláiyuè dà, érqiě fùmǔ yǒu shíhou yě huì guòlai zhù, suǒyǐ kōngjiān bú gòu le.
Phương Linh: Anh Nguyễn Minh Vũ, hiện chúng em ở căn hai phòng ngủ 85 m², con ngày càng lớn, hơn nữa bố mẹ đôi khi cũng sang ở nên không gian không đủ nữa.
Phuong Linh: Bro Nguyen Minh Vu, we currently live in an 85-square-meter two-bedroom apartment. Our child is growing, and our parents sometimes stay with us, so we no longer have enough space.

阮明武：那这次至少需要三居室吧？
Ruǎn Míngwǔ: Nà zhè cì zhìshǎo xūyào sān jūshì ba?
Nguyễn Minh Vũ: Vậy lần này ít nhất cần căn ba phòng ngủ đúng không?
Nguyen Minh Vu: Then this time you need at least a three-bedroom unit, right?

芳玲：对，最好是四居室，一百三十平方米以上。
Fāng Líng: Duì, zuìhǎo shì sì jūshì, yì bǎi sānshí píngfāngmǐ yǐshàng.
Phương Linh: Đúng ạ, tốt nhất là căn bốn phòng ngủ, từ 130 m² trở lên.
Phuong Linh: Yes. Ideally, a four-bedroom unit of at least 130 square meters.

阮明武：你对卫生间数量有要求吗？
Ruǎn Míngwǔ: Nǐ duì wèishēngjiān shùliàng yǒu yāoqiú ma?
Nguyễn Minh Vũ: Em có yêu cầu về số phòng vệ sinh không?
Nguyen Minh Vu: Do you have any requirements regarding the number of bathrooms?

芳玲：至少两个，如果主卧有独立卫生间最好。
Fāng Líng: Zhìshǎo liǎng ge, rúguǒ zhǔwò yǒu dúlì wèishēngjiān zuìhǎo.
Phương Linh: Ít nhất hai phòng, nếu phòng ngủ chính có vệ sinh riêng thì tốt nhất.
Phuong Linh: At least two. Ideally, the master bedroom should have an en-suite bathroom.

阮明武：除了面积和房间数量，你还最想改善什么？
Ruǎn Míngwǔ: Chúle miànjī hé fángjiān shùliàng, nǐ hái zuì xiǎng gǎishàn shénme?
Nguyễn Minh Vũ: Ngoài diện tích và số phòng, em còn muốn cải thiện điều gì nhất?
Nguyen Minh Vu: Besides size and room count, what else would you most like to improve?

芳玲：现在的小区比较旧，停车也不方便，所以我希望新小区环境好一点，物业管理也专业一点。
Fāng Líng: Xiànzài de xiǎoqū bǐjiào jiù, tíngchē yě bù fāngbiàn, suǒyǐ wǒ xīwàng xīn xiǎoqū huánjìng hǎo yìdiǎn, wùyè guǎnlǐ yě zhuānyè yìdiǎn.
Phương Linh: Khu hiện tại tương đối cũ, đỗ xe cũng không thuận tiện nên em muốn khu mới có môi trường tốt hơn và quản lý chuyên nghiệp hơn.
Phuong Linh: Our current community is relatively old and parking is inconvenient, so I would like the new community to have a better environment and more professional property management.

阮明武：明白。这就是典型的改善型需求，不是单纯为了买一套更大的房子，而是要整体提高居住质量。
Ruǎn Míngwǔ: Míngbai. Zhè jiùshì diǎnxíng de gǎishànxíng xūqiú, bú shì dānchún wèile mǎi yí tào gèng dà de fángzi, ér shì yào zhěngtǐ tígāo jūzhù zhìliàng.
Nguyễn Minh Vũ: Anh hiểu rồi. Đây chính là nhu cầu cải thiện chỗ ở điển hình, không đơn thuần là mua một căn lớn hơn mà là nâng cao toàn diện chất lượng sinh sống.
Nguyen Minh Vu: Understood. This is a typical upgrade-driven housing need. It is not simply about buying a larger home, but about improving overall living quality.

18.17 – Mẫu câu chuyên biệt xác định nhu cầu khách hàng

Nhóm A – Xác định mục đích

您买房的主要目的是什么？
Nín mǎifáng de zhǔyào mùdì shì shénme?
Mục đích chính khi mua nhà của anh/chị là gì?
What is your main purpose for buying a property?

您主要考虑自住还是投资？
Nín zhǔyào kǎolǜ zìzhù háishi tóuzī?
Anh/chị chủ yếu cân nhắc để ở hay đầu tư?
Are you mainly considering owner-occupation or investment?

这套房以后谁住？
Zhè tào fáng yǐhòu shéi zhù?
Sau này ai sẽ ở căn này?
Who will live in this property?

Nhóm B – Xác định ngân sách

您的预算是多少？

预算上限是多少？

最低希望控制在多少？

最高可以接受多少？

如果产品特别合适，预算还有调整空间吗？

Nhóm C – Xác định vốn tự có

您目前有多少自有资金？

其中多少可以用于首付？

需要保留多少现金？

首付资金已经准备好了吗？

Nhóm D – Xác định nhu cầu vay

您需要申请住房贷款吗？

预计贷款多少？

准备贷款多少年？

希望月供控制在多少以内？

如果贷款期限更长，您可以接受吗？

Nhóm E – Xác định diện tích và phòng

希望多大的面积？

最低多少平方米可以接受？

希望两居室还是三居室？

至少需要几个卧室？

需要几个卫生间？

需要独立书房吗？

Nhóm F – Xác định vị trí

最想住在哪个区域？

为什么喜欢这个区域？

平时在哪里上班？

每天可以接受多长的通勤时间？

需要靠近地铁吗？

Nhóm G – Xác định tiện ích

最看重哪些配套？

需要停车位吗？

有没有孩子？

是否需要儿童活动空间？

对物业管理有没有要求？

Nhóm H – Xác định thời gian

什么时候准备买？

什么时候需要入住？

能接受多长的交房周期？

现房和期房都可以考虑吗？

如果明年交房可以接受吗？

18.18 – Bài văn tổng hợp ứng dụng toàn bộ kiến thức

在房地产销售过程中，了解客户真正的购房需求是非常重要的一步。不同客户买房的目的、预算、家庭情况和付款能力都不一样，因此销售人员不能一开始就急着推荐具体房源。

Zài fángdìchǎn xiāoshòu guòchéng zhōng, liǎojiě kèhù zhēnzhèng de gòufáng xūqiú shì fēicháng zhòngyào de yí bù. Bùtóng kèhù mǎifáng de mùdì, yùsuàn, jiātíng qíngkuàng hé fùkuǎn nénglì dōu bù yíyàng, yīncǐ xiāoshòu rényuán bù néng yì kāishǐ jiù jí zhe tuījiàn jùtǐ fángyuán.

Trong quá trình bán bất động sản, hiểu đúng nhu cầu mua nhà thực sự của khách hàng là một bước vô cùng quan trọng. Mục đích mua, ngân sách, tình hình gia đình và khả năng thanh toán của mỗi khách đều khác nhau, vì vậy nhân viên kinh doanh không nên vừa bắt đầu đã vội giới thiệu căn cụ thể.

Understanding a customer’s real purchasing needs is an essential step in real estate sales. Different customers have different objectives, budgets, family situations, and payment capacities, so sales staff should not rush to recommend specific units at the beginning.

如果客户是买来自住，销售人员应该重点了解家庭成员数量、通勤时间、户型、面积、房间数量、生活配套和交房时间。对于有孩子的家庭来说，儿童活动空间、公园和生活便利性可能比较重要；对于家里有老人的客户来说，电梯、医疗条件和安静的居住环境可能更加重要。

Rúguǒ kèhù shì mǎi lái zìzhù, xiāoshòu rényuán yīnggāi zhòngdiǎn liǎojiě jiātíng chéngyuán shùliàng, tōngqín shíjiān, hùxíng, miànjī, fángjiān shùliàng, shēnghuó pèitào hé jiāofáng shíjiān. Duìyú yǒu háizi de jiātíng lái shuō, értóng huódòng kōngjiān, gōngyuán hé shēnghuó biànlìxìng kěnéng bǐjiào zhòngyào; duìyú jiālǐ yǒu lǎorén de kèhù lái shuō, diàntī, yīliáo tiáojiàn hé ānjìng de jūzhù huánjìng kěnéng gèngjiā zhòngyào.

Nếu khách mua để ở, nhân viên kinh doanh nên tập trung tìm hiểu số thành viên gia đình, thời gian đi làm, loại căn, diện tích, số phòng, tiện ích sinh hoạt và thời gian bàn giao. Với gia đình có trẻ nhỏ, không gian vui chơi, công viên và sự thuận tiện sinh hoạt có thể quan trọng hơn; với gia đình có người lớn tuổi, thang máy, điều kiện y tế và môi trường yên tĩnh có thể quan trọng hơn.

If the customer is buying for personal use, the salesperson should focus on household size, commuting time, layout, floor area, room count, daily-life amenities, and delivery time. Families with children may care more about children’s activity areas, parks, and convenience, while families with elderly members may value elevators, medical access, and a quiet environment.

如果客户的目的是投资，就需要进一步了解投资周期、租金预期、未来升值空间和转售计划。投资客户往往不一定追求最大的面积，而可能更加关注总价、出租需求和产品流动性。

Rúguǒ kèhù de mùdì shì tóuzī, jiù xūyào jìnyíbù liǎojiě tóuzī zhōuqī, zūjīn yùqī, wèilái shēngzhí kōngjiān hé zhuǎnshòu jìhuà. Tóuzī kèhù wǎngwǎng bù yídìng zhuīqiú zuì dà de miànjī, ér kěnéng gèngjiā guānzhù zǒngjià, chūzū xūqiú hé chǎnpǐn liúdòngxìng.

Nếu mục tiêu của khách là đầu tư thì cần tiếp tục tìm hiểu chu kỳ đầu tư, kỳ vọng tiền thuê, tiềm năng tăng giá tương lai và kế hoạch bán lại. Khách đầu tư thường không nhất thiết tìm diện tích lớn nhất mà có thể quan tâm hơn đến tổng giá, nhu cầu thuê và tính thanh khoản của sản phẩm.

If the customer’s objective is investment, the salesperson should further understand the investment horizon, expected rental income, future appreciation potential, and resale plans. Investment buyers do not necessarily seek the largest unit; instead, they may care more about total price, rental demand, and liquidity.

无论是自住客户还是投资客户，预算都是必须认真了解的问题。销售人员不仅要问客户的总预算，还要了解自有资金、首付款、贷款需求、家庭收入、现有负债和可以接受的月供。

Wúlùn shì zìzhù kèhù háishi tóuzī kèhù, yùsuàn dōu shì bìxū rènzhēn liǎojiě de wèntí. Xiāoshòu rényuán bùjǐn yào wèn kèhù de zǒng yùsuàn, hái yào liǎojiě zìyǒu zījīn, shǒufùkuǎn, dàikuǎn xūqiú, jiātíng shōurù, xiànyǒu fùzhài hé kěyǐ jiēshòu de yuègòng.

Dù là khách mua để ở hay đầu tư, ngân sách đều là vấn đề phải tìm hiểu nghiêm túc. Nhân viên không chỉ cần hỏi tổng ngân sách mà còn phải tìm hiểu vốn tự có, tiền trả trước, nhu cầu vay, thu nhập gia đình, các khoản nợ hiện tại và mức trả góp có thể chấp nhận.

Whether the buyer is purchasing for personal use or investment, budget must be assessed carefully. Sales staff should understand not only the total budget but also own funds, down payment, financing requirements, household income, existing debt, and affordable monthly repayments.

真正专业的需求分析不是简单地问“你想买多大的房子”，而是通过一系列问题找出客户最重要的需求、可以调整的需求和不能妥协的条件。只有把这些信息了解清楚，销售人员才能真正推荐适合客户的房源。

Zhēnzhèng zhuānyè de xūqiú fēnxī bú shì jiǎndān de wèn “nǐ xiǎng mǎi duō dà de fángzi”, ér shì tōngguò yí xìliè wèntí zhǎochū kèhù zuì zhòngyào de xūqiú, kěyǐ tiáozhěng de xūqiú hé bù néng tuǒxié de tiáojiàn. Zhǐyǒu bǎ zhèxiē xìnxī liǎojiě qīngchu, xiāoshòu rényuán cái néng zhēnzhèng tuījiàn shìhé kèhù de fángyuán.

Phân tích nhu cầu chuyên nghiệp không đơn giản là hỏi “anh/chị muốn mua nhà lớn bao nhiêu”, mà là thông qua một chuỗi câu hỏi để xác định nhu cầu quan trọng nhất, những nhu cầu có thể điều chỉnh và những điều kiện khách không thể thỏa hiệp. Chỉ khi hiểu rõ những thông tin này, nhân viên mới thực sự có thể giới thiệu sản phẩm phù hợp.

Professional needs analysis is not simply asking, “How large a home do you want?” It involves a structured series of questions to identify the customer’s highest priorities, flexible preferences, and non-negotiable conditions. Only after understanding these factors can a salesperson truly recommend suitable properties.

18.19 – Bài tập củng cố từ vựng

Điền từ thích hợp:

自住
投资
预算
自有资金
月供
面积
配套
交房
三居室
通勤

Câu A:

客户买这套房主要是为了________，以后准备自己和家人一起住。

Câu B:

这个客户买房主要是________，准备出租五年。

Câu C:

客户的总________大概是三百万元。

Câu D:

他目前有一百万元左右的________。

Câu E:

客户希望每个月的________控制在两万元以内。

Câu F:

他希望房子的________在一百平方米左右。

Câu G:

一家四口至少需要________。

Câu H:

客户比较看重小区的生活________。

Câu I:

客户希望明年年底以前________。

Câu J:

从这里到公司每天的________时间大约三十五分钟。

18.20 – Bài tập ngữ pháp

18.20.01 – 是……还是……

您买房________自住________投资？

您准备买两居室________三居室？

您更看重位置________面积？

18.20.02 – 如果……就……

________价格超过四百万元，我________不考虑了。

________明年能够交房，我们________比较感兴趣。

________有三个卧室，一家四口住起来________方便多了。

18.20.03 – 除了……以外，还……

价格，我还比较看重交通。

三个卧室，我们还希望有一个书房。

18.20.04 – 越……越……

面积________大，总价________高。

离市中心________近，价格往往________高。

贷款期限________长，每个月的还款压力可能________小。

18.21 – Bài tập dịch Việt sang Trung

Câu A:

Tôi mua nhà chủ yếu để ở.

Câu B:

Đây là lần đầu tiên tôi mua nhà.

Câu C:

Tôi muốn đổi sang một căn lớn hơn.

Câu D:

Tổng ngân sách của tôi khoảng 3 triệu nhân dân tệ.

Câu E:

Tôi có khoảng 1 triệu nhân dân tệ vốn tự có.

Câu F:

Tôi cần vay khoảng 2 triệu nhân dân tệ.

Câu G:

Tôi muốn khoản trả hàng tháng không vượt quá 20.000 nhân dân tệ.

Câu H:

Tôi muốn diện tích từ 90 đến 110 m².

Câu I:

Gia đình chúng tôi cần ít nhất ba phòng ngủ.

Câu J:

Tôi coi trọng nhất giao thông và tiện ích sinh hoạt.

Câu K:

Tôi muốn chuyển vào ở trước cuối năm sau.

Câu L:

Nếu căn này đặc biệt phù hợp thì ngân sách có thể tăng một chút.

18.22 – Đáp án tham khảo

Câu A:

我买房主要是为了自住。
Wǒ mǎifáng zhǔyào shì wèile zìzhù.

Câu B:

这是我第一次买房。
Zhè shì wǒ dì-yī cì mǎifáng.

Câu C:

我想换一套大一点的房子。
Wǒ xiǎng huàn yí tào dà yìdiǎn de fángzi.

Câu D:

我的总预算大概是三百万元。
Wǒ de zǒng yùsuàn dàgài shì sān bǎi wàn yuán.

Câu E:

我大概有一百万元的自有资金。
Wǒ dàgài yǒu yì bǎi wàn yuán de zìyǒu zījīn.

Câu F:

我需要贷款两百万元左右。
Wǒ xūyào dàikuǎn liǎng bǎi wàn yuán zuǒyòu.

Câu G:

我希望月供不要超过两万元。
Wǒ xīwàng yuègòng bú yào chāoguò liǎng wàn yuán.

Câu H:

我希望面积在九十到一百一十平方米之间。
Wǒ xīwàng miànjī zài jiǔshí dào yì bǎi yī shí píngfāngmǐ zhījiān.

Câu I:

我们家至少需要三间卧室。
Wǒmen jiā zhìshǎo xūyào sān jiān wòshì.

Câu J:

我最看重交通和生活配套。
Wǒ zuì kànzhòng jiāotōng hé shēnghuó pèitào.

Câu K:

我希望明年年底以前可以入住。
Wǒ xīwàng míngnián niándǐ yǐqián kěyǐ rùzhù.

Câu L:

如果这套房特别合适，预算可以稍微增加一点。
Rúguǒ zhè tào fáng tèbié héshì, yùsuàn kěyǐ shāowēi zēngjiā yìdiǎn.

18.23 – Quy trình xác định nhu cầu khách hàng cần ghi nhớ

确认购房目的 → 判断自住或投资 → 了解家庭成员 → 确认是否首次购房 → 了解现有住房 → 确认改善需求 → 了解工作地点 → 确认通勤要求 → 确定购房区域 → 确认总预算 → 确认预算上限 → 了解自有资金 → 确认首付能力 → 判断贷款需求 → 了解家庭收入 → 了解现有负债 → 确认可接受月供 → 确认面积需求 → 确认户型 → 确认卧室数量 → 确认卫生间数量 → 了解配套需求 → 确认停车需求 → 确认交房时间 → 区分必要条件和可调整条件 → 总结客户需求 → 推荐合适房源

Xác định mục đích mua → Phân biệt mua để ở hay đầu tư → Tìm hiểu thành viên gia đình → Xác định có phải mua lần đầu → Tìm hiểu nhà hiện tại → Xác định nhu cầu cải thiện → Tìm hiểu nơi làm việc → Xác định yêu cầu đi lại → Xác định khu vực muốn mua → Xác nhận tổng ngân sách → Xác nhận giới hạn ngân sách → Tìm hiểu vốn tự có → Xác định khả năng trả trước → Xác định nhu cầu vay → Tìm hiểu thu nhập gia đình → Tìm hiểu khoản nợ hiện tại → Xác định mức trả hàng tháng có thể chấp nhận → Xác định diện tích → Xác định loại căn → Xác định số phòng ngủ → Xác định số phòng vệ sinh → Tìm hiểu tiện ích → Xác định nhu cầu đỗ xe → Xác định thời gian bàn giao → Phân biệt điều kiện bắt buộc và điều kiện có thể điều chỉnh → Tổng hợp chân dung khách hàng → Giới thiệu quỹ hàng phù hợp.

18.24 – Nguyên tắc tư vấn chuyên sâu

Không được chỉ hỏi:

您预算多少？

您要几房？

您要多大面积？

Một cuộc phân tích nhu cầu chuyên nghiệp phải xác định được ba tầng thông tin.

Tầng thứ nhất – 必要条件 – điều kiện bắt buộc

Ví dụ:

必须三居室。

必须离公司四十分钟以内。

预算不能超过四百万元。

必须明年交房。

Tầng thứ hai – 优先条件 – điều kiện ưu tiên

Ví dụ:

最好有两个卫生间。

最好靠近地铁。

最好有停车位。

最好有健身房。

Tầng thứ ba – 可调整条件 – điều kiện có thể điều chỉnh

Ví dụ:

楼层可以调整。

朝向可以调整。

面积可以上下调整十平方米。

如果产品特别合适，预算可以增加二十万元。

Nhân viên tư vấn phải phân biệt được ba tầng này thì mới có thể chọn sản phẩm chính xác.

18.25 – Công thức tổng kết hồ sơ khách hàng

我确认一下您的需求。

您主要是为了自住。

家庭一共四个人。

希望购买三居室。

面积大概一百一十到一百三十平方米。

总预算最好控制在三百八十万元以内。

最高可以接受四百万元。

目前可以用于首付的自有资金大概是一百二十万元。

剩余部分需要申请住房贷款。

希望月供不要超过两万两千元。

位置方面，希望通勤时间不超过四十分钟。

配套方面，比较看重停车位、儿童活动区和物业管理。

交房时间方面，希望明年年底以前可以入住。

楼层和朝向可以适当调整。

也就是说，三居室、预算、通勤时间和交房时间是您的核心条件，其他条件可以根据具体房源适当调整。

Đây chính là dạng 客户需求总结 – tổng kết nhu cầu khách hàng mà học viên cần luyện đến mức có thể thực hiện tự nhiên sau một cuộc trao đổi thực tế.