Giáo trình Hán ngữ Bất động sản quyển 6 Tác giả Nguyễn Minh Vũ

KIẾN THỨC NỀN TẢNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

房地产基础知识

BÀI 06 – BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI – 商业房地产

商业房地产
Shāngyè fángdìchǎn
Bất động sản thương mại
Commercial real estate

Cách dùng Giáo trình Hán ngữ Bất động sản quyển 6 Tác giả Nguyễn Minh Vũ

Bất động sản thương mại là nhóm bất động sản được sử dụng chủ yếu cho hoạt động kinh doanh, văn phòng, bán lẻ, dịch vụ, cho thuê và đầu tư tạo dòng tiền. Khi phân tích bất động sản thương mại, không thể chỉ nhìn vào giá mua hoặc giá thuê. Cần đồng thời xem xét vị trí, diện tích, lưu lượng người, chất lượng khách thuê, công suất thuê, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành, dòng tiền và lợi suất cho thuê.

Trong Bài 06, học viên sẽ học cách nhận diện và sử dụng tiếng Trung để mô tả các loại hình như 办公楼、写字楼、购物中心、零售商铺、商务公寓、商住两用物业, đồng thời thực hành một tình huống thực tế: tư vấn cho một doanh nghiệp công nghệ đang có 85 nhân sự và dự kiến tăng lên khoảng 120 người lựa chọn văn phòng phù hợp trong ba phương án 写字楼A、写字楼B、写字楼C.

06.01 – KHÁI NIỆM 商业房地产

06.01.01 – Từ vựng nền tảng

商业房地产 – shāngyè fángdìchǎn – commercial real estate – bất động sản thương mại

商业地产 – shāngyè dìchǎn – commercial property – bất động sản thương mại

商业 – shāngyè – commerce, business – thương mại

房地产 – fángdìchǎn – real estate – bất động sản

商业用途 – shāngyè yòngtú – commercial use – mục đích thương mại

办公用途 – bàngōng yòngtú – office use – mục đích văn phòng

零售用途 – língshòu yòngtú – retail use – mục đích bán lẻ

用于经营 – yòngyú jīngyíng – used for business operations – dùng cho hoạt động kinh doanh

用于办公 – yòngyú bàngōng – used as office space – dùng làm văn phòng

用于零售 – yòngyú língshòu – used for retail – dùng cho bán lẻ

用于出租 – yòngyú chūzū – used for leasing – dùng để cho thuê

用于投资 – yòngyú tóuzī – used for investment – dùng để đầu tư

06.01.02 – Các loại hình cơ bản

办公楼 – bàngōnglóu – office building – tòa nhà văn phòng

写字楼 – xiězìlóu – office tower – cao ốc văn phòng

购物中心 – gòuwù zhōngxīn – shopping center – trung tâm thương mại

零售商铺 – língshòu shāngpù – retail shop – cửa hàng bán lẻ

临街商铺 – línjiē shāngpù – street-front shop – cửa hàng mặt phố

商业综合体 – shāngyè zōnghétǐ – commercial complex – tổ hợp thương mại

商务公寓 – shāngwù gōngyù – serviced/business apartment – căn hộ thương mại

商住两用物业 – shāngzhù liǎngyòng wùyè – mixed commercial-residential property – bất động sản kết hợp thương mại và cư trú

06.01.03 – Nguồn tạo giá trị

租金收入 – zūjīn shōurù – rental income – thu nhập tiền thuê

现金流 – xiànjīnliú – cash flow – dòng tiền

出租率 – chūzūlǜ – leased-area rate – công suất thuê

入驻率 – rùzhùlǜ – actual move-in/occupancy rate – tỷ lệ khách thuê thực tế vào hoạt động

租金回报率 – zūjīn huíbàolǜ – rental yield – lợi suất cho thuê

位置 – wèizhi – location – vị trí

客流量 – kèliúliàng – customer traffic – lưu lượng khách

商业氛围 – shāngyè fēnwéi – commercial environment – môi trường thương mại

交通便利性 – jiāotōng biànlìxìng – transport accessibility – mức độ thuận tiện giao thông

租户质量 – zūhù zhìliàng – tenant quality – chất lượng khách thuê

商业房地产的价值不只来自房价，还来自租金收入、出租率、租户稳定性和长期现金流。
Shāngyè fángdìchǎn de jiàzhí bù zhǐ láizì fángjià, hái láizì zūjīn shōurù, chūzūlǜ, zūhù wěndìngxìng hé chángqī xiànjīnliú.
Giá trị của bất động sản thương mại không chỉ đến từ giá tài sản mà còn đến từ thu nhập tiền thuê, công suất thuê, độ ổn định của khách thuê và dòng tiền dài hạn.
The value of commercial real estate comes not only from the property price but also from rental income, leased occupancy, tenant stability, and long-term cash flow.

06.02 – VĂN PHÒNG – 办公楼

办公空间 – bàngōng kōngjiān – office space – không gian văn phòng

办公面积 – bàngōng miànjī – office area – diện tích văn phòng

办公室 – bàngōngshì – office – văn phòng

独立办公室 – dúlì bàngōngshì – private office – văn phòng riêng

开放式办公室 – kāifàngshì bàngōngshì – open-plan office – văn phòng mở

联合办公空间 – liánhé bàngōng kōngjiān – coworking space – không gian làm việc chung

共享办公 – gòngxiǎng bàngōng – coworking – văn phòng chia sẻ

会议室 – huìyìshì – meeting room – phòng họp

接待区 – jiēdàiqū – reception area – khu lễ tân

前台 – qiántái – reception desk – quầy lễ tân

茶水间 – cháshuǐjiān – pantry – khu pha chế, pantry

休息区 – xiūxiqū – break area – khu nghỉ

经理办公室 – jīnglǐ bàngōngshì – manager’s office – phòng quản lý

财务办公室 – cáiwù bàngōngshì – finance office – phòng tài chính

员工办公区 – yuángōng bàngōngqū – employee work area – khu làm việc nhân viên

办公工位 – bàngōng gōngwèi – workstation – chỗ làm việc

可容纳人数 – kě róngnà rénshù – capacity – sức chứa nhân sự

整层办公 – zhěng céng bàngōng – full-floor office – sử dụng nguyên tầng

半层办公 – bàn céng bàngōng – half-floor office – sử dụng nửa tầng

分割办公空间 – fēngē bàngōng kōngjiān – subdivided office space – không gian văn phòng chia nhỏ

这层办公室可以容纳八十五名员工，如果重新规划工位，最多可以容纳一百人左右。
Zhè céng bàngōngshì kěyǐ róngnà bāshíwǔ míng yuángōng, rúguǒ chóngxīn guīhuà gōngwèi, zuìduō kěyǐ róngnà yìbǎi rén zuǒyòu.
Tầng văn phòng này có thể chứa 85 nhân viên; nếu bố trí lại chỗ làm việc thì tối đa có thể chứa khoảng 100 người.
This office floor can accommodate 85 employees, and with a redesigned workstation layout, it could accommodate around 100 people.

06.03 – TÒA NHÀ VĂN PHÒNG – 写字楼

写字楼 – xiězìlóu – office tower – cao ốc văn phòng

甲级写字楼 – jiǎjí xiězìlóu – Grade A office building – văn phòng hạng A

乙级写字楼 – yǐjí xiězìlóu – Grade B office building – văn phòng hạng B

高端写字楼 – gāoduān xiězìlóu – high-end office building – tòa văn phòng cao cấp

商务写字楼 – shāngwù xiězìlóu – business office building – cao ốc văn phòng thương mại

写字楼大堂 – xiězìlóu dàtáng – office lobby – sảnh tòa nhà

电梯厅 – diàntītīng – elevator lobby – sảnh thang máy

高速电梯 – gāosù diàntī – high-speed elevator – thang máy tốc độ cao

客梯 – kètī – passenger elevator – thang khách

货梯 – huòtī – freight elevator – thang hàng

中央空调 – zhōngyāng kōngtiáo – central air conditioning – điều hòa trung tâm

新风系统 – xīnfēng xìtǒng – fresh-air system – hệ thống cấp khí tươi

消防系统 – xiāofáng xìtǒng – fire protection system – hệ thống phòng cháy chữa cháy

门禁系统 – ménjìn xìtǒng – access-control system – hệ thống kiểm soát ra vào

监控系统 – jiānkòng xìtǒng – surveillance system – hệ thống giám sát

商务区 – shāngwùqū – business district – khu thương mại

中央商务区 – zhōngyāng shāngwùqū – central business district – khu CBD

企业形象 – qǐyè xíngxiàng – corporate image – hình ảnh doanh nghiệp

对于经常接待客户的公司来说，写字楼的位置、大堂形象和交通便利性都非常重要。
Duì yú jīngcháng jiēdài kèhù de gōngsī lái shuō, xiězìlóu de wèizhi, dàtáng xíngxiàng hé jiāotōng biànlìxìng dōu fēicháng zhòngyào.
Đối với công ty thường xuyên tiếp khách, vị trí tòa nhà, hình ảnh sảnh và sự thuận tiện giao thông đều rất quan trọng.
For companies that frequently receive clients, the office building’s location, lobby image, and transport accessibility are all very important.

06.04 – TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI – 购物中心

购物中心 – gòuwù zhōngxīn – shopping center – trung tâm thương mại

商场 – shāngchǎng – shopping mall – trung tâm mua sắm

大型购物中心 – dàxíng gòuwù zhōngxīn – large shopping center – trung tâm thương mại lớn

商业综合体 – shāngyè zōnghétǐ – commercial complex – tổ hợp thương mại

可出租面积 – kě chūzū miànjī – leasable area – diện tích có thể cho thuê

商业面积 – shāngyè miànjī – commercial area – diện tích thương mại

零售区 – língshòuqū – retail zone – khu bán lẻ

餐饮区 – cānyǐnqū – food and beverage zone – khu ăn uống

娱乐区 – yúlèqū – entertainment zone – khu giải trí

儿童区 – értóngqū – children’s zone – khu trẻ em

电影院 – diànyǐngyuàn – cinema – rạp chiếu phim

品牌店 – pǐnpái diàn – branded store – cửa hàng thương hiệu

主力店 – zhǔlìdiàn – anchor tenant – cửa hàng chủ lực

日均客流量 – rìjūn kèliúliàng – average daily foot traffic – lưu lượng khách trung bình ngày

周末客流量 – zhōumò kèliúliàng – weekend foot traffic – lưu lượng khách cuối tuần

消费能力 – xiāofèi nénglì – purchasing power – sức mua

消费人群 – xiāofèi rénqún – consumer group – nhóm khách tiêu dùng

品牌组合 – pǐnpái zǔhé – brand mix – cơ cấu thương hiệu

招商 – zhāoshāng – tenant/brand leasing – thu hút khách thuê, thương hiệu

商场运营 – shāngchǎng yùnyíng – mall operation – vận hành trung tâm thương mại

对于零售商业来说，客流量、消费能力、品牌组合和位置通常是非常重要的指标。
Duì yú língshòu shāngyè lái shuō, kèliúliàng, xiāofèi nénglì, pǐnpái zǔhé hé wèizhi tōngcháng shì fēicháng zhòngyào de zhǐbiāo.
Đối với bất động sản bán lẻ, lưu lượng khách, sức mua, cơ cấu thương hiệu và vị trí thường là những chỉ tiêu rất quan trọng.
For retail real estate, customer traffic, purchasing power, brand mix, and location are usually very important indicators.

06.05 – CỬA HÀNG BÁN LẺ – 零售商铺

零售商铺 – língshòu shāngpù – retail shop – cửa hàng bán lẻ

商铺 – shāngpù – commercial shop – mặt bằng thương mại

店铺 – diànpù – store – cửa hàng

临街商铺 – línjiē shāngpù – street-front shop – cửa hàng mặt phố

商场商铺 – shāngchǎng shāngpù – shopping-mall shop – cửa hàng trong trung tâm thương mại

转角商铺 – zhuǎnjiǎo shāngpù – corner shop – cửa hàng góc

双面临街商铺 – shuāngmiàn línjiē shāngpù – dual-frontage shop – cửa hàng hai mặt phố

门面宽度 – ménmiàn kuāndù – frontage width – chiều rộng mặt tiền

进深 – jìnshēn – depth – chiều sâu

层高 – cénggāo – ceiling/floor height – chiều cao tầng

展示面 – zhǎnshìmiàn – display frontage – mặt trưng bày

橱窗 – chúchuāng – display window – cửa kính trưng bày

人流量 – rénliúliàng – pedestrian flow – lưu lượng người

车流量 – chēliúliàng – vehicle flow – lưu lượng xe

周边人口 – zhōubiān rénkǒu – surrounding population – dân cư xung quanh

可见度 – kějiàndù – visibility – độ dễ nhìn thấy

餐饮商铺 – cānyǐn shāngpù – F&B retail unit – mặt bằng ăn uống

便利店商铺 – biànlìdiàn shāngpù – convenience-store unit – mặt bằng cửa hàng tiện lợi

咖啡店商铺 – kāfēidiàn shāngpù – coffee-shop unit – mặt bằng quán cà phê

服装店商铺 – fúzhuāngdiàn shāngpù – clothing-store unit – mặt bằng cửa hàng quần áo

选择零售商铺时，不能只看面积，还要看门面宽度、客流量、可见度和周边消费人群。
Xuǎnzé língshòu shāngpù shí, bù néng zhǐ kàn miànjī, hái yào kàn ménmiàn kuāndù, kèliúliàng, kějiàndù hé zhōubiān xiāofèi rénqún.
Khi lựa chọn mặt bằng bán lẻ, không thể chỉ nhìn diện tích mà còn phải xem chiều rộng mặt tiền, lưu lượng khách, độ dễ nhìn thấy và nhóm khách tiêu dùng xung quanh.
When choosing retail premises, you should not look only at area; frontage width, customer traffic, visibility, and surrounding consumer groups also matter.

06.06 – OFFICETEL – 商住两用办公公寓

商住两用 – shāngzhù liǎngyòng – mixed commercial-residential use – kết hợp thương mại và cư trú

办公公寓 – bàngōng gōngyù – office apartment – căn hộ văn phòng

商务公寓 – shāngwù gōngyù – business apartment – căn hộ thương mại

办公住宅综合单元 – bàngōng zhùzhái zōnghé dānyuán – mixed office-residential unit – đơn vị kết hợp văn phòng và cư trú

小面积办公空间 – xiǎo miànjī bàngōng kōngjiān – small office space – không gian văn phòng nhỏ

创业公司 – chuàngyè gōngsī – startup company – công ty khởi nghiệp

自由职业者 – zìyóu zhíyèzhě – freelancer – người làm nghề tự do

办公和生活功能结合 – bàngōng hé shēnghuó gōngnéng jiéhé – combination of work and living functions – kết hợp chức năng làm việc và sinh hoạt

Officetel là tên gọi thương mại thường dùng cho mô hình kết hợp chức năng văn phòng và một số chức năng lưu trú hoặc sinh hoạt trong những dự án nhất định. Khi tư vấn thực tế cần kiểm tra rõ chức năng sử dụng cụ thể của từng dự án.

这种小面积办公公寓比较适合创业公司或者小型团队。
Zhè zhǒng xiǎo miànjī bàngōng gōngyù bǐjiào shìhé chuàngyè gōngsī huòzhě xiǎoxíng tuánduì.
Loại căn hộ văn phòng diện tích nhỏ này tương đối phù hợp với startup hoặc nhóm nhỏ.
This type of small office apartment is relatively suitable for startups or small teams.

06.07 – SHOPHOUSE – 商住一体商铺

商住一体 – shāngzhù yìtǐ – integrated commercial-residential use – kết hợp thương mại và cư trú

商住两用临街商铺 – shāngzhù liǎngyòng línjiē shāngpù – mixed-use street-front shop – nhà phố thương mại kết hợp ở

一层经营 – yì céng jīngyíng – business operation on the ground floor – tầng một kinh doanh

楼上居住 – lóushàng jūzhù – live upstairs – tầng trên để ở

商业街 – shāngyèjiē – commercial street – phố thương mại

社区商业 – shèqū shāngyè – neighborhood retail – thương mại phục vụ khu dân cư

小区底商 – xiǎoqū dǐshāng – ground-floor retail in residential community – cửa hàng khối đế khu dân cư

独立入口 – dúlì rùkǒu – independent entrance – lối vào riêng

可经营面积 – kě jīngyíng miànjī – usable business area – diện tích có thể kinh doanh

服务业用途 – fúwùyè yòngtú – service-industry use – mục đích dịch vụ

Shophouse thường được sử dụng như một tên thương mại cho sản phẩm có không gian kinh doanh ở tầng dưới và không gian khác ở các tầng trên. Khi đánh giá phải xem dòng khách, dân cư xung quanh, chức năng sử dụng và chi phí vận hành.

06.08 – BẤT ĐỘNG SẢN TẠO DÒNG TIỀN – 现金流型房地产

现金流型房地产 – xiànjīnliúxíng fángdìchǎn – cash-flow real estate – bất động sản tạo dòng tiền

产生现金流 – chǎnshēng xiànjīnliú – generate cash flow – tạo dòng tiền

每月租金收入 – měi yuè zūjīn shōurù – monthly rental income – thu nhập thuê hàng tháng

年租金收入 – nián zūjīn shōurù – annual rental income – thu nhập thuê hàng năm

稳定现金流 – wěndìng xiànjīnliú – stable cash flow – dòng tiền ổn định

正现金流 – zhèng xiànjīnliú – positive cash flow – dòng tiền dương

负现金流 – fù xiànjīnliú – negative cash flow – dòng tiền âm

净现金流 – jìng xiànjīnliú – net cash flow – dòng tiền ròng

毛租金收入 – máo zūjīn shōurù – gross rental income – tổng thu nhập thuê

运营成本 – yùnyíng chéngběn – operating cost – chi phí vận hành

物业管理成本 – wùyè guǎnlǐ chéngběn – property-management cost – chi phí quản lý tài sản

维修成本 – wéixiū chéngběn – maintenance cost – chi phí sửa chữa

空置成本 – kōngzhì chéngběn – vacancy cost – chi phí do để trống

税费 – shuìfèi – taxes and fees – thuế phí

保险费用 – bǎoxiǎn fèiyòng – insurance expense – chi phí bảo hiểm

融资成本 – róngzī chéngběn – financing cost – chi phí tài chính

租户稳定性 – zūhù wěndìngxìng – tenant stability – độ ổn định khách thuê

租约期限 – zūyuē qīxiàn – lease term – thời hạn hợp đồng thuê

长期租约 – chángqī zūyuē – long-term lease – hợp đồng thuê dài hạn

短期租约 – duǎnqī zūyuē – short-term lease – hợp đồng thuê ngắn hạn

Công thức cơ bản

租金收入 – 运营成本 = 净现金流

Zūjīn shōurù – yùnyíng chéngběn = jìng xiànjīnliú

Thu nhập thuê – chi phí vận hành = dòng tiền ròng

Rental income – operating costs = net cash flow

商业物业价格上涨不一定代表现金流一定好。
Shāngyè wùyè jiàgé shàngzhǎng bù yídìng dàibiǎo xiànjīnliú yídìng hǎo.
Giá bất động sản thương mại tăng chưa chắc đồng nghĩa dòng tiền chắc chắn tốt.
A rising commercial property price does not necessarily mean the cash flow is strong.

06.09 – GIÁ THUÊ THƯƠNG MẠI – 商业租金

商业租金 – shāngyè zūjīn – commercial rent – giá thuê thương mại

Khám phá thêm nội dung về diễn đàn giáo trình Hán ngữ 6.

办公室租金 – bàngōngshì zūjīn – office rent – tiền thuê văn phòng

写字楼租金 – xiězìlóu zūjīn – office-building rent – tiền thuê cao ốc văn phòng

商铺租金 – shāngpù zūjīn – shop rent – tiền thuê cửa hàng

月租金 – yuè zūjīn – monthly rent – tiền thuê tháng

年租金 – nián zūjīn – annual rent – tiền thuê năm

每平方米每月租金 – měi píngfāngmǐ měi yuè zūjīn – rent per square meter per month – giá thuê mỗi m²/tháng

平均租金 – píngjūn zūjīn – average rent – giá thuê trung bình

市场租金 – shìchǎng zūjīn – market rent – giá thuê thị trường

报价租金 – bàojià zūjīn – asking rent – giá thuê chào

成交租金 – chéngjiāo zūjīn – agreed rent – giá thuê giao dịch

基础租金 – jīchǔ zūjīn – base rent – giá thuê cơ bản

管理费 – guǎnlǐfèi – management fee – phí quản lý

停车费 – tíngchēfèi – parking fee – phí đỗ xe

空调费 – kōngtiáofèi – air-conditioning fee – phí điều hòa

水电费 – shuǐdiànfèi – utility charges – phí điện nước

租赁押金 – zūlìn yājīn – rental deposit – tiền đặt cọc

免租期 – miǎnzūqī – rent-free period – thời gian miễn tiền thuê

租金递增 – zūjīn dìzēng – rent escalation – tăng giá thuê theo kỳ

年递增率 – nián dìzēnglǜ – annual escalation rate – tỷ lệ tăng thuê hàng năm

租期 – zūqī – lease term – thời hạn thuê

报价租金不一定等于最后的成交租金。
Bàojià zūjīn bù yídìng děngyú zuìhòu de chéngjiāo zūjīn.
Giá thuê chào chưa chắc bằng giá thuê giao dịch cuối cùng.
The asking rent is not necessarily the same as the final agreed rent.

06.10 – CÔNG SUẤT THUÊ – 出租率

出租率 – chūzūlǜ – leased occupancy rate – công suất thuê

已出租面积 – yǐ chūzū miànjī – leased area – diện tích đã cho thuê

可出租面积 – kě chūzū miànjī – leasable area – diện tích có thể cho thuê

空置面积 – kōngzhì miànjī – vacant area – diện tích trống

空置率 – kōngzhìlǜ – vacancy rate – tỷ lệ trống

出租率较高 – chūzūlǜ jiào gāo – relatively high leased rate – công suất thuê tương đối cao

出租率较低 – chūzūlǜ jiào dī – relatively low leased rate – công suất thuê tương đối thấp

出租率上升 – chūzūlǜ shàngshēng – leased rate rises – công suất thuê tăng

出租率下降 – chūzūlǜ xiàjiàng – leased rate falls – công suất thuê giảm

目前这栋写字楼的出租率达到百分之九十四。
Mùqián zhè dòng xiězìlóu de chūzūlǜ dádào bǎifēnzhī jiǔshísì.
Hiện công suất thuê của tòa văn phòng này đạt 94%.
The leased occupancy rate of this office building currently reaches 94%.

出租率越高，不一定代表所有租户都已经正式入驻。
Chūzūlǜ yuè gāo, bù yídìng dàibiǎo suǒyǒu zūhù dōu yǐjīng zhèngshì rùzhù.
Công suất thuê càng cao cũng chưa chắc đồng nghĩa tất cả khách thuê đã chính thức vào hoạt động.
A higher leased rate does not necessarily mean that all tenants have already moved in and begun operations.

06.11 – TỶ LỆ LẤP ĐẦY THỰC TẾ – 入驻率

入驻率 – rùzhùlǜ – actual move-in rate – tỷ lệ lấp đầy thực tế

企业入驻 – qǐyè rùzhù – company move-in – doanh nghiệp vào hoạt động

品牌入驻 – pǐnpái rùzhù – brand move-in – thương hiệu vào hoạt động

商户入驻 – shānghù rùzhù – merchant move-in – hộ kinh doanh vào hoạt động

入驻企业 – rùzhù qǐyè – occupying companies – doanh nghiệp đang hoạt động

入驻品牌 – rùzhù pǐnpái – occupying brands – thương hiệu đang hoạt động

已签约但尚未入驻 – yǐ qiānyuē dàn shàngwèi rùzhù – signed but not yet moved in – đã ký hợp đồng nhưng chưa vào hoạt động

Phân biệt 出租率 và 入驻率

出租率 thiên về tỷ lệ diện tích hoặc đơn vị đã được ký hợp đồng cho thuê.

入驻率 thiên về tỷ lệ khách thuê, doanh nghiệp hoặc thương hiệu đã thực sự vào sử dụng.

Ví dụ:

某栋写字楼的出租率是94%，但是入驻率只有91%，说明还有一部分面积已经签约，但是企业还没有正式搬进去。
Mǒu dòng xiězìlóu de chūzūlǜ shì bǎifēnzhī jiǔshísì, dànshì rùzhùlǜ zhǐyǒu bǎifēnzhī jiǔshíyī, shuōmíng hái yǒu yí bùfen miànjī yǐjīng qiānyuē, dànshì qǐyè hái méiyǒu zhèngshì bān jìnqù.
Một tòa văn phòng có công suất thuê 94% nhưng tỷ lệ vào hoạt động thực tế chỉ 91%, cho thấy vẫn còn một phần diện tích đã ký thuê nhưng doanh nghiệp chưa chính thức chuyển vào.
An office building may have a leased rate of 94% but an actual move-in rate of only 91%, meaning some space has been leased but the tenants have not yet moved in.

06.12 – DÒNG TIỀN – 现金流

现金流入 – xiànjīn liúrù – cash inflow – dòng tiền vào

现金流出 – xiànjīn liúchū – cash outflow – dòng tiền ra

租金现金流 – zūjīn xiànjīnliú – rental cash flow – dòng tiền thuê

月现金流 – yuè xiànjīnliú – monthly cash flow – dòng tiền tháng

年现金流 – nián xiànjīnliú – annual cash flow – dòng tiền năm

净现金流 – jìng xiànjīnliú – net cash flow – dòng tiền ròng

现金流为正 – xiànjīnliú wéi zhèng – positive cash flow – dòng tiền dương

现金流为负 – xiànjīnliú wéi fù – negative cash flow – dòng tiền âm

空置损失 – kōngzhì sǔnshī – vacancy loss – tổn thất do trống

扣除运营成本、维修费用和空置损失以后，才能更准确地看净现金流。
Kòuchú yùnyíng chéngběn, wéixiū fèiyòng hé kōngzhì sǔnshī yǐhòu, cái néng gèng zhǔnquè de kàn jìng xiànjīnliú.
Sau khi trừ chi phí vận hành, chi phí sửa chữa và tổn thất do trống thì mới có thể đánh giá dòng tiền ròng chính xác hơn.
Net cash flow can only be assessed more accurately after deducting operating costs, maintenance expenses, and vacancy losses.

06.13 – LỢI SUẤT CHO THUÊ – 租金回报率

租金回报率 – zūjīn huíbàolǜ – rental yield – lợi suất cho thuê

回报率 – huíbàolǜ – rate of return – tỷ suất lợi nhuận

投资回报率 – tóuzī huíbàolǜ – return on investment – tỷ suất lợi nhuận đầu tư

毛租金回报率 – máo zūjīn huíbàolǜ – gross rental yield – lợi suất thuê gộp

净租金回报率 – jìng zūjīn huíbàolǜ – net rental yield – lợi suất thuê ròng

物业总价 – wùyè zǒngjià – total property price – tổng giá tài sản

年净租金收入 – nián jìng zūjīn shōurù – annual net rental income – thu nhập thuê ròng năm

Công thức mô phỏng lợi suất gộp

年租金收入 ÷ 物业总价 × 100%

Nián zūjīn shōurù ÷ wùyè zǒngjià × bǎifēnzhī yìbǎi

Thu nhập thuê năm ÷ tổng giá tài sản × 100%

Công thức mô phỏng lợi suất ròng

年净租金收入 ÷ 物业总价 × 100%

Nián jìng zūjīn shōurù ÷ wùyè zǒngjià × bǎifēnzhī yìbǎi

Thu nhập thuê ròng năm ÷ tổng giá tài sản × 100%

租金回报率不能单独看，还要考虑出租率、空置期、维修成本和租户稳定性。
Zūjīn huíbàolǜ bù néng dāndú kàn, hái yào kǎolǜ chūzūlǜ, kōngzhìqī, wéixiū chéngběn hé zūhù wěndìngxìng.
Không thể chỉ nhìn lợi suất cho thuê riêng lẻ mà còn phải xem công suất thuê, thời gian trống, chi phí bảo trì và độ ổn định của khách thuê.
Rental yield should not be viewed in isolation; leased occupancy, vacancy periods, maintenance costs, and tenant stability also need to be considered.

06.14 – HỘI THOẠI ỨNG DỤNG: TƯ VẤN THUÊ VĂN PHÒNG – 办公室租赁咨询

06.14.01 – Bối cảnh

Một doanh nghiệp công nghệ hiện có 85 nhân viên đang chuẩn bị chuyển văn phòng. Theo kế hoạch phát triển, trong vòng hai năm số nhân sự có thể tăng lên khoảng 120 người.

Doanh nghiệp cần thuê khoảng 650–900 m², tối thiểu ba phòng họp, hai phòng quản lý riêng, khu lễ tân, pantry và khu đặt thiết bị.

Ngân sách tiền thuê cơ bản không quá 150.000 NDT/tháng.

Doanh nghiệp ưu tiên văn phòng cách ga tàu điện không quá 700 m, cần ít nhất 12 chỗ đỗ ô tô, điều hòa trung tâm, sảnh phù hợp tiếp khách và khả năng làm việc ngoài giờ.

Nhóm của Nguyễn Minh Vũ phân tích ba phương án 写字楼A、写字楼B、写字楼C.

06.14.02 – Tiếp nhận nhu cầu doanh nghiệp

阮明武：今天我们要给一家科技公司选择新的办公室。现在公司有八十五名员工，两年以后可能增加到一百二十人左右。
Ruǎn Míngwǔ: Jīntiān wǒmen yào gěi yì jiā kējì gōngsī xuǎnzé xīn de bàngōngshì. Xiànzài gōngsī yǒu bāshíwǔ míng yuángōng, liǎng nián yǐhòu kěnéng zēngjiā dào yìbǎi èrshí rén zuǒyòu.
Nguyễn Minh Vũ: Hôm nay chúng ta cần lựa chọn văn phòng mới cho một công ty công nghệ. Hiện công ty có 85 nhân viên và sau hai năm có thể tăng lên khoảng 120 người.
Nguyen Minh Vu: Today we need to select a new office for a technology company. The company currently has 85 employees and may grow to around 120 people within two years.

丁垂杨：阮明武哥，那我们不能只按照现在八十五个人来计算面积，还要给未来扩张留一些空间，对吗？
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, nà wǒmen bù néng zhǐ ànzhào xiànzài bāshíwǔ ge rén lái jìsuàn miànjī, hái yào gěi wèilái kuòzhāng liú yìxiē kōngjiān, duì ma?
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, vậy chúng ta không thể chỉ tính diện tích theo 85 người hiện tại mà còn phải để lại một phần không gian cho kế hoạch mở rộng sau này, đúng không anh?
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, then we cannot calculate the office area only for the current 85 employees. We also need to leave some room for future expansion, right?

阮明武：对。客户希望租六百五十到九百平方米，而且至少要有三个会议室、两个独立的管理办公室、接待区、茶水间和设备区。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Kèhù xīwàng zū liùbǎi wǔshí dào jiǔbǎi píngfāngmǐ, érqiě zhìshǎo yào yǒu sān ge huìyìshì, liǎng ge dúlì de guǎnlǐ bàngōngshì, jiēdàiqū, cháshuǐjiān hé shèbèiqū.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Khách muốn thuê khoảng 650–900 m², đồng thời cần ít nhất ba phòng họp, hai phòng quản lý riêng, khu lễ tân, pantry và khu thiết bị.
Nguyen Minh Vu: Correct. The client wants to lease between 650 and 900 square meters, with at least three meeting rooms, two private management offices, a reception area, a pantry, and an equipment area.

黎云英：如果未来增加到一百二十人，办公工位和公共空间都要提前考虑。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ wèilái zēngjiā dào yìbǎi èrshí rén, bàngōng gōngwèi hé gōnggòng kōngjiān dōu yào tíqián kǎolǜ.
Lê Vân Anh: Nếu sau này tăng lên 120 người thì số chỗ làm việc và không gian chung đều phải được tính trước.
Le Van Anh: If the workforce grows to 120 people, both workstation capacity and common areas need to be planned in advance.

水仙：交通方面有什么要求？
Shuǐ Xiān: Jiāotōng fāngmiàn yǒu shénme yāoqiú?
Thủy Tiên: Về giao thông thì khách có yêu cầu gì ạ?
Thuy Tien: What requirements does the client have regarding transportation?

阮明武：最好离地铁站不超过七百米，因为很多员工每天坐地铁上班。
Ruǎn Míngwǔ: Zuìhǎo lí dìtiězhàn bù chāoguò qībǎi mǐ, yīnwèi hěn duō yuángōng měitiān zuò dìtiě shàngbān.
Nguyễn Minh Vũ: Tốt nhất cách ga tàu điện không quá 700 m vì nhiều nhân viên đi làm bằng tàu điện mỗi ngày.
Nguyen Minh Vu: Ideally, the office should be no more than 700 meters from a metro station because many employees commute by metro every day.

芳玲：停车方面呢？
Fāng Líng: Tíngchē fāngmiàn ne?
Phương Linh: Còn chỗ đỗ xe thì sao ạ?
Phuong Linh: What about parking?

阮明武：至少需要十二个汽车停车位。另外，公司经常接待客户，所以大堂形象也比较重要。
Ruǎn Míngwǔ: Zhìshǎo xūyào shí’èr ge qìchē tíngchēwèi. Lìngwài, gōngsī jīngcháng jiēdài kèhù, suǒyǐ dàtáng xíngxiàng yě bǐjiào zhòngyào.
Nguyễn Minh Vũ: Cần ít nhất 12 chỗ đỗ ô tô. Ngoài ra công ty thường xuyên tiếp khách nên hình ảnh sảnh cũng khá quan trọng.
Nguyen Minh Vu: At least 12 car parking spaces are required. In addition, the company frequently receives clients, so the lobby image is also important.

丁垂杨：每月基础租金预算是多少？
Dīng Chuíyáng: Měi yuè jīchǔ zūjīn yùsuàn shì duōshao?
Đinh Thùy Dương: Ngân sách tiền thuê cơ bản mỗi tháng là bao nhiêu ạ?
Dinh Thuy Duong: What is the monthly budget for base rent?

阮明武：不超过十五万元人民币。租期计划三年，希望至少有一到两个月的免租期。
Ruǎn Míngwǔ: Bù chāoguò shíwǔ wàn yuán rénmínbì. Zūqī jìhuà sān nián, xīwàng zhìshǎo yǒu yí dào liǎng ge yuè de miǎnzūqī.
Nguyễn Minh Vũ: Không quá 150.000 NDT. Thời hạn thuê dự kiến ba năm và họ muốn có ít nhất một đến hai tháng miễn tiền thuê.
Nguyen Minh Vu: No more than RMB 150,000. The planned lease term is three years, and they want at least one to two months of rent-free period.

06.14.03 – Phân tích 写字楼A

黎云英：我先看写字楼A。可出租面积是七百二十平方米，在十八楼，面积符合客户的要求。
Lí Yún Yīng: Wǒ xiān kàn xiězìlóu A. Kě chūzū miànjī shì qībǎi èrshí píngfāngmǐ, zài shíbā lóu, miànjī fúhé kèhù de yāoqiú.
Lê Vân Anh: Em xem phương án A trước. Diện tích có thể thuê là 720 m², nằm ở tầng 18 và phù hợp yêu cầu của khách.
Le Van Anh: I will look at Office Building A first. It offers 720 square meters of leasable space on the 18th floor, which meets the client’s area requirement.

丁垂杨：按照每平方米每月一百八十五元计算，基础月租金是十三万三千二百元。
Dīng Chuíyáng: Ànzhào měi píngfāngmǐ měi yuè yìbǎi bāshíwǔ yuán jìsuàn, jīchǔ yuè zūjīn shì shísān wàn sānjiān èrbǎi yuán.
Đinh Thùy Dương: Tính theo 185 NDT/m²/tháng, tiền thuê cơ bản mỗi tháng là 133.200 NDT.
Dinh Thuy Duong: At RMB 185 per square meter per month, the base monthly rent is RMB 133,200.

芳玲：管理费是每平方米每月三十元，所以每个月管理费是两万一千六百元。
Fāng Líng: Guǎnlǐfèi shì měi píngfāngmǐ měi yuè sānshí yuán, suǒyǐ měi ge yuè guǎnlǐfèi shì liǎng wàn yìqiān liùbǎi yuán.
Phương Linh: Phí quản lý là 30 NDT/m²/tháng, vì vậy phí quản lý mỗi tháng là 21.600 NDT.
Phuong Linh: The management fee is RMB 30 per square meter per month, so the monthly management fee is RMB 21,600.

阮明武：如果只计算基础租金和管理费，每个月固定支出是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Rúguǒ zhǐ jìsuàn jīchǔ zūjīn hé guǎnlǐfèi, měi ge yuè gùdìng zhīchū shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Nếu chỉ tính tiền thuê cơ bản và phí quản lý thì chi phí cố định mỗi tháng là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: If we count only the base rent and management fee, what is the fixed monthly cost?

芳玲：十五万四千八百元。
Fāng Líng: Shíwǔ wàn sìqiān bābǎi yuán.
Phương Linh: 154.800 NDT.
Phuong Linh: RMB 154,800.

水仙：交通方面很有优势。写字楼A离地铁站只有二百八十米，比客户要求的七百米近很多。
Shuǐ Xiān: Jiāotōng fāngmiàn hěn yǒu yōushì. Xiězìlóu A lí dìtiězhàn zhǐyǒu èrbǎi bāshí mǐ, bǐ kèhù yāoqiú de qībǎi mǐ jìn hěn duō.
Thủy Tiên: Về giao thông thì có lợi thế rất lớn. Tòa A chỉ cách ga tàu điện 280 m, gần hơn rất nhiều so với giới hạn 700 m của khách.
Thuy Tien: It has a strong transportation advantage. Office Building A is only 280 meters from the metro station, much closer than the client’s 700-meter limit.

丁垂杨：停车位有十五个，也超过客户最少十二个的要求。
Dīng Chuíyáng: Tíngchēwèi yǒu shíwǔ ge, yě chāoguò kèhù zuìshǎo shí’èr ge de yāoqiú.
Đinh Thùy Dương: Có 15 chỗ đỗ xe, cũng vượt yêu cầu tối thiểu 12 chỗ của khách.
Dinh Thuy Duong: It has 15 parking spaces, which also exceeds the client’s minimum requirement of 12.

黎云英：电梯有八部客梯和两部货梯，对八十五到一百二十人的公司来说比较充足。
Lí Yún Yīng: Diàntī yǒu bā bù kètī hé liǎng bù huòtī, duì bāshíwǔ dào yìbǎi èrshí rén de gōngsī lái shuō bǐjiào chōngzú.
Lê Vân Anh: Tòa nhà có 8 thang khách và 2 thang hàng, đối với công ty 85–120 người thì tương đối đầy đủ.
Le Van Anh: The building has eight passenger elevators and two freight elevators, which is relatively sufficient for a company of 85 to 120 employees.

芳玲：出租率是百分之九十四，入驻率是百分之九十一，两项都是三个方案里最高的。
Fāng Líng: Chūzūlǜ shì bǎifēnzhī jiǔshísì, rùzhùlǜ shì bǎifēnzhī jiǔshíyī, liǎng xiàng dōu shì sān ge fāng’àn lǐ zuì gāo de.
Phương Linh: Công suất thuê là 94%, tỷ lệ doanh nghiệp vào hoạt động là 91%, cả hai đều cao nhất trong ba phương án.
Phuong Linh: The leased rate is 94% and the actual move-in rate is 91%, both the highest among the three options.

阮明武：这说明什么？
Ruǎn Míngwǔ: Zhè shuōmíng shénme?
Nguyễn Minh Vũ: Điều đó cho thấy điều gì?
Nguyen Minh Vu: What does that indicate?

芳玲：说明这栋楼目前的租赁情况比较成熟，已经有较多企业实际入驻。
Fāng Líng: Shuōmíng zhè dòng lóu mùqián de zūlìn qíngkuàng bǐjiào chéngshú, yǐjīng yǒu jiào duō qǐyè shíjì rùzhù.
Phương Linh: Điều đó cho thấy tình hình cho thuê của tòa nhà hiện tương đối ổn định và đã có khá nhiều doanh nghiệp thực tế vào hoạt động.
Phuong Linh: It indicates that the building’s leasing situation is relatively mature and that a substantial number of companies have already moved in.

阮明武：还有两个重要条件：免租期两个月，租金每年递增百分之三。
Ruǎn Míngwǔ: Hái yǒu liǎng ge zhòngyào tiáojiàn: miǎnzūqī liǎng ge yuè, zūjīn měi nián dìzēng bǎifēnzhī sān.
Nguyễn Minh Vũ: Còn hai điều kiện quan trọng: miễn tiền thuê hai tháng và giá thuê tăng 3% mỗi năm.
Nguyen Minh Vu: There are two other important conditions: a two-month rent-free period and a 3% annual rent escalation.

06.14.04 – Phân tích 写字楼B

黎云英：写字楼B的面积是八百五十平方米，比A多一百三十平方米，更适合未来增加到一百二十人的计划。
Lí Yún Yīng: Xiězìlóu B de miànjī shì bābǎi wǔshí píngfāngmǐ, bǐ A duō yìbǎi sānshí píngfāngmǐ, gèng shìhé wèilái zēngjiā dào yìbǎi èrshí rén de jìhuà.
Lê Vân Anh: Tòa B có diện tích 850 m², lớn hơn A 130 m² và phù hợp hơn với kế hoạch tăng lên 120 nhân sự.
Le Van Anh: Office Building B offers 850 square meters, 130 square meters more than A, making it more suitable for the plan to grow to 120 employees.

丁垂杨：基础租金是每平方米每月一百四十八元，八百五十平方米的基础月租金是一十二万五千八百元。
Dīng Chuíyáng: Jīchǔ zūjīn shì měi píngfāngmǐ měi yuè yìbǎi sìshíbā yuán, bābǎi wǔshí píngfāngmǐ de jīchǔ yuè zūjīn shì shí’èr wàn wǔqiān bābǎi yuán.
Đinh Thùy Dương: Giá thuê cơ bản là 148 NDT/m²/tháng; tiền thuê cơ bản cho 850 m² là 125.800 NDT/tháng.
Dinh Thuy Duong: The base rent is RMB 148 per square meter per month, making the monthly base rent for 850 square meters RMB 125,800.

芳玲：管理费是每平方米每月二十二元，每个月一万八千七百元。加上基础租金以后，每个月是十四万四千五百元。
Fāng Líng: Guǎnlǐfèi shì měi píngfāngmǐ měi yuè èrshí’èr yuán, měi ge yuè yí wàn bāqiān qībǎi yuán. Jiā shàng jīchǔ zūjīn yǐhòu, měi ge yuè shì shísì wàn sìqiān wǔbǎi yuán.
Phương Linh: Phí quản lý là 22 NDT/m²/tháng, tương đương 18.700 NDT mỗi tháng. Cộng với tiền thuê cơ bản thì tổng là 144.500 NDT/tháng.
Phuong Linh: The management fee is RMB 22 per square meter per month, or RMB 18,700 per month. Together with the base rent, the monthly total is RMB 144,500.

阮明武：和A相比，每个月少多少？
Ruǎn Míngwǔ: Hé A xiāngbǐ, měi ge yuè shǎo duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: So với A thì mỗi tháng ít hơn bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: Compared with A, how much lower is it per month?

芳玲：少一万零三百元。
Fāng Líng: Shǎo yí wàn líng sānbǎi yuán.
Phương Linh: Ít hơn 10.300 NDT.
Phuong Linh: RMB 10,300 less.

水仙：B离地铁站五百二十米，也符合客户七百米以内的要求。
Shuǐ Xiān: B lí dìtiězhàn wǔbǎi èrshí mǐ, yě fúhé kèhù qībǎi mǐ yǐnèi de yāoqiú.
Thủy Tiên: B cách ga tàu điện 520 m, cũng đáp ứng yêu cầu trong phạm vi 700 m.
Thuy Tien: B is 520 meters from the metro station, which also meets the client’s 700-meter requirement.

丁垂杨：停车位有十八个，比A多三个。
Dīng Chuíyáng: Tíngchēwèi yǒu shíbā ge, bǐ A duō sān ge.
Đinh Thùy Dương: Có 18 chỗ đỗ xe, nhiều hơn A ba chỗ.
Dinh Thuy Duong: It has 18 parking spaces, three more than A.

黎云英：如果未来真的增加到一百二十名员工，八百五十平方米平均每个人大约有七平方米左右的总办公面积，比A更有余量。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ wèilái zhēn de zēngjiā dào yìbǎi èrshí míng yuángōng, bābǎi wǔshí píngfāngmǐ píngjūn měi ge rén dàyuē yǒu qī píngfāngmǐ zuǒyòu de zǒng bàngōng miànjī, bǐ A gèng yǒu yúliàng.
Lê Vân Anh: Nếu sau này thực sự tăng lên 120 nhân viên thì 850 m² tương đương khoảng 7 m² tổng diện tích văn phòng cho mỗi người, dư địa tốt hơn A.
Le Van Anh: If the workforce actually grows to 120 employees, 850 square meters would provide roughly seven square meters of total office area per person, leaving more room than A.

芳玲：出租率是百分之八十八，入驻率是百分之八十四，虽然低于A，但是也不算低。
Fāng Líng: Chūzūlǜ shì bǎifēnzhī bāshíbā, rùzhùlǜ shì bǎifēnzhī bāshísì, suīrán dīyú A, dànshì yě bú suàn dī.
Phương Linh: Công suất thuê là 88%, tỷ lệ vào hoạt động là 84%; tuy thấp hơn A nhưng cũng không thể coi là thấp.
Phuong Linh: The leased rate is 88% and the actual move-in rate is 84%. Although both are lower than A, they are not particularly low.

阮明武：B最大的优势是什么？
Ruǎn Míngwǔ: B zuì dà de yōushì shì shénme?
Nguyễn Minh Vũ: Lợi thế lớn nhất của B là gì?
Nguyen Minh Vu: What is B’s biggest advantage?

黎云英：面积更适合未来扩张，同时租金和管理费又比A低。
Lí Yún Yīng: Miànjī gèng shìhé wèilái kuòzhāng, tóngshí zūjīn hé guǎnlǐfèi yòu bǐ A dī.
Lê Vân Anh: Diện tích phù hợp hơn với kế hoạch mở rộng, đồng thời tiền thuê và phí quản lý lại thấp hơn A.
Le Van Anh: Its area is better suited to future expansion, while both rent and management fees are lower than A.

06.14.05 – Phân tích 写字楼C

黎云英：写字楼C的面积最大，有九百平方米。
Lí Yún Yīng: Xiězìlóu C de miànjī zuì dà, yǒu jiǔbǎi píngfāngmǐ.
Lê Vân Anh: Tòa C có diện tích lớn nhất, 900 m².
Le Van Anh: Office Building C has the largest area, at 900 square meters.

丁垂杨：基础租金也是最低的，每平方米每月一百一十八元，基础月租金是十万六千二百元。
Dīng Chuíyáng: Jīchǔ zūjīn yě shì zuì dī de, měi píngfāngmǐ měi yuè yìbǎi yīshíbā yuán, jīchǔ yuè zūjīn shì shí wàn liùqiān èrbǎi yuán.
Đinh Thùy Dương: Giá thuê cơ bản cũng thấp nhất, 118 NDT/m²/tháng, tương đương 106.200 NDT/tháng.
Dinh Thuy Duong: Its base rent is also the lowest at RMB 118 per square meter per month, or RMB 106,200 per month.

芳玲：管理费每个月是一万六千二百元，所以基础租金加管理费是十二万二千四百元。
Fāng Líng: Guǎnlǐfèi měi ge yuè shì yí wàn liùqiān èrbǎi yuán, suǒyǐ jīchǔ zūjīn jiā guǎnlǐfèi shì shí’èr wàn èrqiān sìbǎi yuán.
Phương Linh: Phí quản lý mỗi tháng là 16.200 NDT, vì vậy tiền thuê cơ bản cộng phí quản lý là 122.400 NDT/tháng.
Phuong Linh: The monthly management fee is RMB 16,200, so the base rent plus management fee totals RMB 122,400 per month.

阮明武：成本确实最低，但是交通呢？
Ruǎn Míngwǔ: Chéngběn quèshí zuì dī, dànshì jiāotōng ne?
Nguyễn Minh Vũ: Chi phí đúng là thấp nhất, nhưng còn giao thông?
Nguyen Minh Vu: The cost is indeed the lowest, but what about transportation?

水仙：离地铁站一点四公里，已经超过客户希望的不超过七百米，而且差距比较明显。
Shuǐ Xiān: Lí dìtiězhàn yìdiǎn sì gōnglǐ, yǐjīng chāoguò kèhù xīwàng de bù chāoguò qībǎi mǐ, érqiě chājù bǐjiào míngxiǎn.
Thủy Tiên: Cách ga tàu điện 1,4 km, đã vượt yêu cầu không quá 700 m của khách và chênh lệch khá rõ.
Thuy Tien: It is 1.4 kilometers from the metro station, exceeding the client’s preferred maximum of 700 meters by a significant margin.

丁垂杨：不过停车位有三十个，是三个方案里最多的。
Dīng Chuíyáng: Búguò tíngchēwèi yǒu sānshí ge, shì sān ge fāng’àn lǐ zuì duō de.
Đinh Thùy Dương: Tuy nhiên có 30 chỗ đỗ xe, nhiều nhất trong ba phương án.
Dinh Thuy Duong: However, it has 30 parking spaces, the most among the three options.

芳玲：免租期也是最长的，有三个月，而且租金每年只递增百分之二。
Fāng Líng: Miǎnzūqī yě shì zuì cháng de, yǒu sān ge yuè, érqiě zūjīn měi nián zhǐ dìzēng bǎifēnzhī èr.
Phương Linh: Thời gian miễn thuê cũng dài nhất, ba tháng, và giá thuê mỗi năm chỉ tăng 2%.
Phuong Linh: It also offers the longest rent-free period at three months, and the rent escalates by only 2% per year.

阮明武：出租率和入驻率呢？
Ruǎn Míngwǔ: Chūzūlǜ hé rùzhùlǜ ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn công suất thuê và tỷ lệ vào hoạt động?
Nguyen Minh Vu: What about the leased rate and actual move-in rate?

芳玲：出租率百分之七十二，入驻率百分之六十五，都是三个方案里最低的。
Fāng Líng: Chūzūlǜ bǎifēnzhī qīshí’èr, rùzhùlǜ bǎifēnzhī liùshíwǔ, dōu shì sān ge fāng’àn lǐ zuì dī de.
Phương Linh: Công suất thuê 72%, tỷ lệ vào hoạt động 65%, đều thấp nhất trong ba phương án.
Phuong Linh: The leased rate is 72% and the actual move-in rate is 65%, both the lowest among the three options.

黎云英：这可能说明新区还在发展阶段，楼里的企业和商业氛围没有A和B成熟。
Lí Yún Yīng: Zhè kěnéng shuōmíng xīnqū hái zài fāzhǎn jiēduàn, lóu lǐ de qǐyè hé shāngyè fēnwéi méiyǒu A hé B chéngshú.
Lê Vân Anh: Điều này có thể cho thấy khu mới vẫn đang trong giai đoạn phát triển, hệ sinh thái doanh nghiệp và môi trường thương mại trong tòa chưa trưởng thành bằng A và B.
Le Van Anh: This may indicate that the new district is still developing and that the tenant ecosystem and commercial environment are less mature than those of A and B.

阮明武：所以最便宜的方案不一定就是最合适的方案。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ zuì piányi de fāng’àn bù yídìng jiùshì zuì héshì de fāng’àn.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy phương án rẻ nhất chưa chắc là phương án phù hợp nhất.
Nguyen Minh Vu: Therefore, the cheapest option is not necessarily the most suitable option.

06.14.06 – So sánh ba phương án

丁垂杨：从基础月租金来看，A是十三万三千二百元，B是十二万五千八百元，C是十万六千二百元。
Dīng Chuíyáng: Cóng jīchǔ yuè zūjīn lái kàn, A shì shísān wàn sānjiān èrbǎi yuán, B shì shí’èr wàn wǔqiān bābǎi yuán, C shì shí wàn liùqiān èrbǎi yuán.
Đinh Thùy Dương: Xét về tiền thuê cơ bản mỗi tháng, A là 133.200 NDT, B là 125.800 NDT và C là 106.200 NDT.
Dinh Thuy Duong: In terms of monthly base rent, A is RMB 133,200, B is RMB 125,800, and C is RMB 106,200.

芳玲：如果再加管理费，三个方案每个月的固定支出分别是十五万四千八百元、十四万四千五百元和十二万二千四百元。
Fāng Líng: Rúguǒ zài jiā guǎnlǐfèi, sān ge fāng’àn měi ge yuè de gùdìng zhīchū fēnbié shì shíwǔ wàn sìqiān bābǎi yuán, shísì wàn sìqiān wǔbǎi yuán hé shí’èr wàn èrqiān sìbǎi yuán.
Phương Linh: Nếu cộng thêm phí quản lý, chi phí cố định mỗi tháng của ba phương án lần lượt là 154.800 NDT, 144.500 NDT và 122.400 NDT.
Phuong Linh: Including management fees, the fixed monthly costs of the three options are RMB 154,800, RMB 144,500, and RMB 122,400 respectively.

水仙：从地铁距离来看，A是二百八十米，B是五百二十米，C是一点四公里。
Shuǐ Xiān: Cóng dìtiě jùlí lái kàn, A shì èrbǎi bāshí mǐ, B shì wǔbǎi èrshí mǐ, C shì yìdiǎn sì gōnglǐ.
Thủy Tiên: Xét về khoảng cách tới tàu điện, A là 280 m, B là 520 m và C là 1,4 km.
Thuy Tien: In terms of metro distance, A is 280 meters away, B is 520 meters away, and C is 1.4 kilometers away.

黎云英：从未来扩张来看，A的七百二十平方米可能会比较紧，B的八百五十平方米更均衡，C的九百平方米空间最充足。
Lí Yún Yīng: Cóng wèilái kuòzhāng lái kàn, A de qībǎi èrshí píngfāngmǐ kěnéng huì bǐjiào jǐn, B de bābǎi wǔshí píngfāngmǐ gèng jūnhéng, C de jiǔbǎi píngfāngmǐ kōngjiān zuì chōngzú.
Lê Vân Anh: Xét về kế hoạch mở rộng, 720 m² của A có thể hơi chật, 850 m² của B cân bằng hơn và 900 m² của C có dư địa lớn nhất.
Le Van Anh: From a future expansion perspective, A’s 720 square meters may become somewhat tight, B’s 850 square meters is more balanced, and C’s 900 square meters provides the most space.

丁垂杨：从停车位来看，A、B、C分别有十五个、十八个和三十个。
Dīng Chuíyáng: Cóng tíngchēwèi lái kàn, A, B, C fēnbié yǒu shíwǔ ge, shíbā ge hé sānshí ge.
Đinh Thùy Dương: Xét về chỗ đỗ xe, A, B và C lần lượt có 15, 18 và 30 chỗ.
Dinh Thuy Duong: In terms of parking spaces, A, B, and C have 15, 18, and 30 spaces respectively.

芳玲：从出租率来看，A最高，B第二，C最低。入驻率也是同样的顺序。
Fāng Líng: Cóng chūzūlǜ lái kàn, A zuì gāo, B dì èr, C zuì dī. Rùzhùlǜ yě shì tóngyàng de shùnxù.
Phương Linh: Xét về công suất thuê, A cao nhất, B đứng thứ hai và C thấp nhất. Tỷ lệ vào hoạt động cũng theo thứ tự tương tự.
Phuong Linh: In terms of leased occupancy, A is the highest, B ranks second, and C is the lowest. The actual move-in rates follow the same order.

阮明武：如果公司最重视企业形象和客户接待，哪个方案更有优势？
Ruǎn Míngwǔ: Rúguǒ gōngsī zuì zhòngshì qǐyè xíngxiàng hé kèhù jiēdài, nǎ ge fāng’àn gèng yǒu yōushì?
Nguyễn Minh Vũ: Nếu công ty coi trọng nhất hình ảnh doanh nghiệp và tiếp khách thì phương án nào có lợi thế hơn?
Nguyen Minh Vu: If the company prioritizes corporate image and client reception, which option has the strongest advantage?

水仙：A，因为在中央商务区，离地铁站最近，而且大堂形象最好。
Shuǐ Xiān: A, yīnwèi zài zhōngyāng shāngwùqū, lí dìtiězhàn zuì jìn, érqiě dàtáng xíngxiàng zuì hǎo.
Thủy Tiên: A, vì nằm trong CBD, gần ga tàu điện nhất và hình ảnh sảnh tốt nhất.
Thuy Tien: A, because it is located in the CBD, is closest to the metro, and has the best lobby image.

阮明武：如果公司最重视未来扩张和控制长期成本呢？
Ruǎn Míngwǔ: Rúguǒ gōngsī zuì zhòngshì wèilái kuòzhāng hé kòngzhì chángqī chéngběn ne?
Nguyễn Minh Vũ: Nếu công ty coi trọng kế hoạch mở rộng và kiểm soát chi phí dài hạn thì sao?
Nguyen Minh Vu: What if the company prioritizes future expansion and long-term cost control?

黎云英：我会优先考虑B。面积比A大，成本比A低，交通又符合要求。
Lí Yún Yīng: Wǒ huì yōuxiān kǎolǜ B. Miànjī bǐ A dà, chéngběn bǐ A dī, jiāotōng yòu fúhé yāoqiú.
Lê Vân Anh: Em sẽ ưu tiên B. Diện tích lớn hơn A, chi phí thấp hơn A và giao thông vẫn đáp ứng yêu cầu.
Le Van Anh: I would prioritize B. It has more space than A, costs less than A, and still meets the transportation requirement.

06.14.07 – Tính tác động của miễn tiền thuê

芳玲：阮明武哥，我们还要考虑免租期。A和B都是两个月，C是三个月。
Fāng Líng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒmen hái yào kǎolǜ miǎnzūqī. A hé B dōu shì liǎng ge yuè, C shì sān ge yuè.
Phương Linh: Anh Nguyễn Minh Vũ, chúng ta còn phải tính thời gian miễn tiền thuê. A và B đều hai tháng, C là ba tháng.
Phuong Linh: Bro Nguyen Minh Vu, we also need to consider the rent-free period. A and B both offer two months, while C offers three months.

阮明武：对。为了计算简单，我们先假设免租只针对基础租金，管理费仍然按十二个月计算。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Wèile jìsuàn jiǎndān, wǒmen xiān jiǎshè miǎnzū zhǐ zhēnduì jīchǔ zūjīn, guǎnlǐfèi réngrán àn shí’èr ge yuè jìsuàn.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Để tính đơn giản, trước tiên giả định miễn thuê chỉ áp dụng cho tiền thuê cơ bản, còn phí quản lý vẫn tính đủ 12 tháng.
Nguyen Minh Vu: Correct. For a simple calculation, we will assume that the rent-free period applies only to base rent, while management fees are still charged for all 12 months.

丁垂杨：这样的话，A第一年的基础租金只需要支付十个月，也就是一百三十三万二千元。
Dīng Chuíyáng: Zhèyàng de huà, A dì yī nián de jīchǔ zūjīn zhǐ xūyào zhīfù shí ge yuè, yě jiùshì yìbǎi sānshísān wàn èrqiān yuán.
Đinh Thùy Dương: Như vậy năm đầu A chỉ cần trả 10 tháng tiền thuê cơ bản, tức 1.332.000 NDT.
Dinh Thuy Duong: In that case, A requires payment of only ten months of base rent in the first year, totaling RMB 1,332,000.

芳玲：加上十二个月的管理费二十五万九千二百元，第一年基础租金加管理费大约是一百五十九万一千二百元。
Fāng Líng: Jiā shàng shí’èr ge yuè de guǎnlǐfèi èrshíwǔ wàn jiǔqiān èrbǎi yuán, dì yī nián jīchǔ zūjīn jiā guǎnlǐfèi dàyuē shì yìbǎi wǔshíjiǔ wàn yìqiān èrbǎi yuán.
Phương Linh: Cộng thêm 259.200 NDT phí quản lý cho 12 tháng, tổng tiền thuê cơ bản và phí quản lý năm đầu của A khoảng 1.591.200 NDT.
Phuong Linh: Adding RMB 259,200 in management fees for 12 months, A’s first-year base rent plus management fees would be approximately RMB 1,591,200.

黎云英：B也是两个月免租，第一年基础租金是十二十五万八千元。
Lí Yún Yīng: B yě shì liǎng ge yuè miǎnzū, dì yī nián jīchǔ zūjīn shì yìbǎi èrshíwǔ wàn bāqiān yuán.
Lê Vân Anh: B cũng được miễn thuê hai tháng, tiền thuê cơ bản năm đầu là 1.258.000 NDT.
Le Van Anh: B also offers two rent-free months, making its first-year base rent RMB 1,258,000.

芳玲：再加上十二个月管理费二十二万四千四百元，第一年大约是一百四十八万二千四百元。
Fāng Líng: Zài jiā shàng shí’èr ge yuè guǎnlǐfèi èrshí’èr wàn sìqiān sìbǎi yuán, dì yī nián dàyuē shì yìbǎi sìshíbā wàn èrqiān sìbǎi yuán.
Phương Linh: Cộng thêm 224.400 NDT phí quản lý 12 tháng thì tổng năm đầu khoảng 1.482.400 NDT.
Phuong Linh: Adding RMB 224,400 in management fees for 12 months brings the first-year total to approximately RMB 1,482,400.

丁垂杨：C有三个月免租，第一年只付九个月基础租金，是九十五万五千八百元。
Dīng Chuíyáng: C yǒu sān ge yuè miǎnzū, dì yī nián zhǐ fù jiǔ ge yuè jīchǔ zūjīn, shì jiǔshíwǔ wàn wǔqiān bābǎi yuán.
Đinh Thùy Dương: C được miễn thuê ba tháng, năm đầu chỉ trả chín tháng tiền thuê cơ bản, tức 955.800 NDT.
Dinh Thuy Duong: C offers three rent-free months, so only nine months of base rent are paid in the first year, totaling RMB 955,800.

芳玲：加上十二个月管理费十九万四千四百元，第一年大约是一百一十五万零二百元。
Fāng Líng: Jiā shàng shí’èr ge yuè guǎnlǐfèi shíjiǔ wàn sìqiān sìbǎi yuán, dì yī nián dàyuē shì yìbǎi yīshíwǔ wàn líng èrbǎi yuán.
Phương Linh: Cộng thêm 194.400 NDT phí quản lý 12 tháng thì tổng năm đầu khoảng 1.150.200 NDT.
Phuong Linh: Adding RMB 194,400 in management fees for 12 months brings the first-year total to approximately RMB 1,150,200.

阮明武：从第一年成本来看，C最便宜，但是我们仍然不能忽视交通和楼宇运营情况。
Ruǎn Míngwǔ: Cóng dì yī nián chéngběn lái kàn, C zuì piányi, dànshì wǒmen réngrán bù néng hūshì jiāotōng hé lóuyǔ yùnyíng qíngkuàng.
Nguyễn Minh Vũ: Xét chi phí năm đầu, C rẻ nhất, nhưng chúng ta vẫn không thể bỏ qua giao thông và tình trạng vận hành của tòa nhà.
Nguyen Minh Vu: From a first-year cost perspective, C is the cheapest, but we still cannot ignore transportation and building operation conditions.

06.14.08 – Đi xem văn phòng

阮明武：现在我们安排去看A和B。C可以作为成本对照方案，但是暂时不是第一优先。
Ruǎn Míngwǔ: Xiànzài wǒmen ānpái qù kàn A hé B. C kěyǐ zuòwéi chéngběn duìzhào fāng’àn, dànshì zànshí bú shì dì yī yōuxiān.
Nguyễn Minh Vũ: Bây giờ chúng ta sắp xếp đi xem A và B. C có thể giữ lại làm phương án đối chiếu chi phí nhưng tạm thời không phải ưu tiên số một.
Nguyen Minh Vu: We will now arrange viewings for A and B. C can remain as a cost benchmark, but it is not the first priority for now.

丁垂杨：阮明武哥，看办公室的时候我们先检查什么？
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, kàn bàngōngshì de shíhou wǒmen xiān jiǎnchá shénme?
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, khi đi xem văn phòng chúng ta kiểm tra gì trước ạ?
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, what should we check first during the office viewing?

阮明武：先看实际空间能不能放下一百二十个工位，再看会议室、接待区、经理办公室和茶水间怎么规划。
Ruǎn Míngwǔ: Xiān kàn shíjì kōngjiān néng bù néng fàngxià yìbǎi èrshí ge gōngwèi, zài kàn huìyìshì, jiēdàiqū, jīnglǐ bàngōngshì hé cháshuǐjiān zěnme guīhuà.
Nguyễn Minh Vũ: Trước tiên xem không gian thực tế có bố trí được 120 chỗ làm việc không, sau đó xem cách bố trí phòng họp, khu lễ tân, phòng quản lý và pantry.
Nguyen Minh Vu: First, check whether the actual space can accommodate 120 workstations, then review how meeting rooms, the reception area, management offices, and pantry can be arranged.

黎云英：还要看柱子、走道和设备区会不会影响实际使用效率。
Lí Yún Yīng: Hái yào kàn zhùzi, zǒudào hé shèbèiqū huì bú huì yǐngxiǎng shíjì shǐyòng xiàolǜ.
Lê Vân Anh: Còn phải xem cột, lối đi và khu thiết bị có ảnh hưởng hiệu quả sử dụng thực tế hay không.
Le Van Anh: We also need to check whether columns, corridors, and equipment areas reduce the actual space efficiency.

水仙：我会在早上和下午分别看一次交通，特别是上下班高峰期从地铁站走到写字楼需要多长时间。
Shuǐ Xiān: Wǒ huì zài zǎoshang hé xiàwǔ fēnbié kàn yí cì jiāotōng, tèbié shì shàngxiàbān gāofēngqī cóng dìtiězhàn zǒu dào xiězìlóu xūyào duō cháng shíjiān.
Thủy Tiên: Em sẽ kiểm tra giao thông riêng vào buổi sáng và buổi chiều, đặc biệt xem trong giờ cao điểm đi bộ từ ga tàu điện tới tòa nhà mất bao lâu.
Thuy Tien: I will check the commute separately in the morning and afternoon, especially how long it takes to walk from the metro station to the building during rush hour.

芳玲：我会确认中央空调的运行时间、加班以后有没有额外空调费，还有停车费怎么算。
Fāng Líng: Wǒ huì quèrèn zhōngyāng kōngtiáo de yùnxíng shíjiān, jiābān yǐhòu yǒu méiyǒu éwài kōngtiáofèi, hái yǒu tíngchēfèi zěnme suàn.
Phương Linh: Em sẽ xác nhận thời gian vận hành điều hòa trung tâm, sau giờ làm có tính thêm phí điều hòa không và phí đỗ xe được tính thế nào.
Phuong Linh: I will confirm the central air-conditioning schedule, whether overtime use incurs extra air-conditioning charges, and how parking fees are calculated.

阮明武：还要在早高峰测试电梯等待时间。员工一百多人以后，电梯效率会直接影响每天的办公体验。
Ruǎn Míngwǔ: Hái yào zài zǎogāofēng cèshì diàntī děngdài shíjiān. Yuángōng yìbǎi duō rén yǐhòu, diàntī xiàolǜ huì zhíjiē yǐngxiǎng měitiān de bàngōng tǐyàn.
Nguyễn Minh Vũ: Còn phải thử thời gian chờ thang máy vào giờ cao điểm sáng. Khi công ty có hơn 100 nhân viên, hiệu suất thang máy sẽ trực tiếp ảnh hưởng trải nghiệm làm việc hằng ngày.
Nguyen Minh Vu: We also need to test elevator waiting times during the morning rush. Once the company has more than 100 employees, elevator efficiency will directly affect the daily office experience.

06.14.09 – Thương lượng điều kiện thuê

丁垂杨：如果客户比较喜欢B，我们可以先谈哪些条件？
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ kèhù bǐjiào xǐhuan B, wǒmen kěyǐ xiān tán nǎxiē tiáojiàn?
Đinh Thùy Dương: Nếu khách khá thích B thì chúng ta có thể thương lượng những điều kiện nào trước?
Dinh Thuy Duong: If the client prefers B, which terms should we negotiate first?

阮明武：先谈租金、免租期、押金、年度递增和停车费。
Ruǎn Míngwǔ: Xiān tán zūjīn, miǎnzūqī, yājīn, niándù dìzēng hé tíngchēfèi.
Nguyễn Minh Vũ: Trước tiên thương lượng giá thuê, thời gian miễn thuê, tiền đặt cọc, mức tăng hằng năm và phí đỗ xe.
Nguyen Minh Vu: First negotiate the rent, rent-free period, deposit, annual escalation, and parking fees.

黎云英：可以问：“这个租金还有议价空间吗？”
Lí Yún Yīng: Kěyǐ wèn: “Zhè ge zūjīn hái yǒu yìjià kōngjiān ma?”
Lê Vân Anh: Có thể hỏi: “Mức giá thuê này còn khoảng thương lượng không?”
Le Van Anh: We can ask, “Is there still room for negotiation on this rent?”

水仙：也可以问：“如果签三年合同，能不能再多给一个月免租期？”
Shuǐ Xiān: Yě kěyǐ wèn: “Rúguǒ qiān sān nián hétóng, néng bu néng zài duō gěi yí ge yuè miǎnzūqī?”
Thủy Tiên: Cũng có thể hỏi: “Nếu ký hợp đồng ba năm thì có thể thêm một tháng miễn thuê không?”
Thuy Tien: We can also ask, “If we sign a three-year lease, could you provide one additional rent-free month?”

芳玲：押金如果原来是三个月，也可以试着谈到两个月。
Fāng Líng: Yājīn rúguǒ yuánlái shì sān ge yuè, yě kěyǐ shìzhe tán dào liǎng ge yuè.
Phương Linh: Nếu tiền đặt cọc ban đầu là ba tháng thì cũng có thể thử thương lượng xuống hai tháng.
Phuong Linh: If the original deposit is three months, we can also try to negotiate it down to two months.

丁垂杨：年租金递增能不能控制在百分之三以内？
Dīng Chuíyáng: Nián zūjīn dìzēng néng bu néng kòngzhì zài bǎifēnzhī sān yǐnèi?
Đinh Thùy Dương: Mức tăng tiền thuê hàng năm có thể khống chế trong 3% không?
Dinh Thuy Duong: Can the annual rent escalation be kept within 3%?

阮明武：对。还要确认免租期从什么时候开始，以及免租期内管理费和其他费用怎么算。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Hái yào quèrèn miǎnzūqī cóng shénme shíhou kāishǐ, yǐjí miǎnzūqī nèi guǎnlǐfèi hé qítā fèiyòng zěnme suàn.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Còn phải xác nhận thời gian miễn thuê bắt đầu từ khi nào, đồng thời phí quản lý và các chi phí khác trong giai đoạn miễn thuê được tính thế nào.
Nguyen Minh Vu: Correct. We also need to confirm when the rent-free period begins and how management fees and other charges are handled during that period.

06.14.10 – Đề xuất cuối cùng

阮明武：现在我们做最后总结。垂杨，你先从企业需求来看。
Ruǎn Míngwǔ: Xiànzài wǒmen zuò zuìhòu zǒngjié. Chuíyáng, nǐ xiān cóng qǐyè xūqiú lái kàn.
Nguyễn Minh Vũ: Bây giờ chúng ta tổng kết cuối cùng. Thùy Dương, em phân tích trước từ nhu cầu doanh nghiệp.
Nguyen Minh Vu: Now let’s make the final summary. Thuy Duong, start from the company’s requirements.

丁垂杨：从企业需求来看，A和B都符合地铁、停车和租金预算的基本要求，但是B给未来扩张留下的空间更大。
Dīng Chuíyáng: Cóng qǐyè xūqiú lái kàn, A hé B dōu fúhé dìtiě, tíngchē hé zūjīn yùsuàn de jīběn yāoqiú, dànshì B gěi wèilái kuòzhāng liúxià de kōngjiān gèng dà.
Đinh Thùy Dương: Xét từ nhu cầu doanh nghiệp, A và B đều đáp ứng yêu cầu cơ bản về tàu điện, chỗ đỗ xe và ngân sách thuê, nhưng B để lại nhiều dư địa hơn cho việc mở rộng sau này.
Dinh Thuy Duong: From the company’s requirements, both A and B meet the basic metro, parking, and rent-budget requirements, but B leaves more room for future expansion.

阮明武：云英，从面积来看呢？
Ruǎn Míngwǔ: Yún Yīng, cóng miànjī lái kàn ne?
Nguyễn Minh Vũ: Vân Anh, xét về diện tích thì sao?
Nguyen Minh Vu: Van Anh, what about the space?

黎云英：八十五个人现在用A没有问题，但是如果增加到一百二十人，七百二十平方米可能会比较紧。B的八百五十平方米更均衡。
Lí Yún Yīng: Bāshíwǔ ge rén xiànzài yòng A méiyǒu wèntí, dànshì rúguǒ zēngjiā dào yìbǎi èrshí rén, qībǎi èrshí píngfāngmǐ kěnéng huì bǐjiào jǐn. B de bābǎi wǔshí píngfāngmǐ gèng jūnhéng.
Lê Vân Anh: Với 85 người hiện tại thì A không có vấn đề, nhưng nếu tăng lên 120 người thì 720 m² có thể hơi chật. 850 m² của B cân bằng hơn.
Le Van Anh: A works for the current 85 employees, but if the workforce grows to 120, 720 square meters may become tight. B’s 850 square meters is more balanced.

阮明武：水仙，从交通和企业形象来看呢？
Ruǎn Míngwǔ: Shuǐ Xiān, cóng jiāotōng hé qǐyè xíngxiàng lái kàn ne?
Nguyễn Minh Vũ: Thủy Tiên, xét về giao thông và hình ảnh doanh nghiệp thì sao?
Nguyen Minh Vu: Thuy Tien, what about transportation and corporate image?

水仙：A最好。它在中央商务区，离地铁站只有二百八十米，大堂形象也更高端。B虽然没有A那么高端，但是五百二十米的地铁距离仍然比较方便。
Shuǐ Xiān: A zuì hǎo. Tā zài zhōngyāng shāngwùqū, lí dìtiězhàn zhǐyǒu èrbǎi bāshí mǐ, dàtáng xíngxiàng yě gèng gāoduān. B suīrán méiyǒu A nàme gāoduān, dànshì wǔbǎi èrshí mǐ de dìtiě jùlí réngrán bǐjiào fāngbiàn.
Thủy Tiên: A tốt nhất. Nó nằm ở CBD, chỉ cách ga tàu điện 280 m và hình ảnh sảnh cũng cao cấp hơn. B tuy không cao cấp bằng A nhưng khoảng cách 520 m tới ga vẫn khá thuận tiện.
Thuy Tien: A is the strongest option. It is in the CBD, only 280 meters from the metro, and has a more premium lobby. B is less upscale than A, but its 520-meter metro distance is still quite convenient.

阮明武：芳玲，从成本来看呢？
Ruǎn Míngwǔ: Fāng Líng, cóng chéngběn lái kàn ne?
Nguyễn Minh Vũ: Phương Linh, xét về chi phí thì sao?
Nguyen Minh Vu: Phuong Linh, what about cost?

芳玲：C最低，B第二，A最高。但是考虑到C离地铁站一点四公里，而且出租率和入驻率明显较低，我不会只因为便宜就优先推荐C。
Fāng Líng: C zuì dī, B dì èr, A zuì gāo. Dànshì kǎolǜ dào C lí dìtiězhàn yìdiǎn sì gōnglǐ, érqiě chūzūlǜ hé rùzhùlǜ míngxiǎn jiào dī, wǒ bú huì zhǐ yīnwèi piányi jiù yōuxiān tuījiàn C.
Phương Linh: C thấp nhất, B đứng thứ hai và A cao nhất. Nhưng xét việc C cách ga 1,4 km và công suất thuê cùng tỷ lệ vào hoạt động thấp rõ rệt, em sẽ không ưu tiên C chỉ vì rẻ.
Phuong Linh: C is the cheapest, B ranks second, and A is the most expensive. However, because C is 1.4 kilometers from the metro and has significantly lower leased and move-in rates, I would not prioritize C simply because it is cheap.

阮明武：综合来看，我认为B最均衡。它的面积更适合未来一百二十人的规模，基础租金低于预算，距离地铁站五百二十米，有十八个停车位，而且长期成本比A低。
Ruǎn Míngwǔ: Zōnghé lái kàn, wǒ rènwéi B zuì jūnhéng. Tā de miànjī gèng shìhé wèilái yìbǎi èrshí rén de guīmó, jīchǔ zūjīn dīyú yùsuàn, jùlí dìtiězhàn wǔbǎi èrshí mǐ, yǒu shíbā ge tíngchēwèi, érqiě chángqī chéngběn bǐ A dī.
Nguyễn Minh Vũ: Xét tổng thể, anh cho rằng B cân bằng nhất. Diện tích phù hợp hơn với quy mô 120 người trong tương lai, tiền thuê cơ bản thấp hơn ngân sách, cách ga tàu điện 520 m, có 18 chỗ đỗ xe và chi phí dài hạn thấp hơn A.
Nguyen Minh Vu: Overall, I think B is the most balanced option. Its area is better suited to a future workforce of 120, its base rent is below budget, it is 520 meters from the metro, it has 18 parking spaces, and its long-term cost is lower than A.

丁垂杨：所以A更适合特别重视企业形象和CBD位置的公司，而B更适合既要控制成本、又要考虑扩张的公司。
Dīng Chuíyáng: Suǒyǐ A gèng shìhé tèbié zhòngshì qǐyè xíngxiàng hé CBD wèizhi de gōngsī, ér B gèng shìhé jì yào kòngzhì chéngběn, yòu yào kǎolǜ kuòzhāng de gōngsī.
Đinh Thùy Dương: Vì vậy A phù hợp hơn với công ty đặc biệt coi trọng hình ảnh doanh nghiệp và vị trí CBD, còn B phù hợp hơn với công ty vừa muốn kiểm soát chi phí vừa phải tính tới mở rộng.
Dinh Thuy Duong: Therefore, A is better suited to companies that place a strong emphasis on corporate image and a CBD location, while B is better for companies that need both cost control and room for expansion.

阮明武：对。租办公室不是找最贵的，也不是找最便宜的，而是找最符合公司长期运营需求的。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Zū bàngōngshì bú shì zhǎo zuì guì de, yě bú shì zhǎo zuì piányi de, érshì zhǎo zuì fúhé gōngsī chángqī yùnyíng xūqiú de.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Thuê văn phòng không phải tìm nơi đắt nhất hay rẻ nhất mà là tìm nơi phù hợp nhất với nhu cầu vận hành dài hạn của công ty.
Nguyen Minh Vu: Exactly. Renting an office is not about finding the most expensive or the cheapest option, but about finding the one that best fits the company’s long-term operational needs.

MẪU CÂU TIẾNG TRUNG THEO CHỦ ĐỀ

Nhóm 01 – Hỏi quy mô doanh nghiệp

公司现在有多少名员工？
Gōngsī xiànzài yǒu duōshao míng yuángōng?
Hiện công ty có bao nhiêu nhân viên?
How many employees does the company currently have?

未来两年员工人数会增加吗？
Wèilái liǎng nián yuángōng rénshù huì zēngjiā ma?
Trong hai năm tới số nhân viên có tăng không?
Will the number of employees increase over the next two years?

公司现在有八十五名员工。
Gōngsī xiànzài yǒu bāshíwǔ míng yuángōng.
Hiện công ty có 85 nhân viên.
The company currently has 85 employees.

预计两年以后会增加到一百二十人左右。
Yùjì liǎng nián yǐhòu huì zēngjiā dào yìbǎi èrshí rén zuǒyòu.
Dự kiến sau hai năm sẽ tăng lên khoảng 120 người.
The workforce is expected to grow to around 120 people in two years.

我们要提前给未来扩张留出空间。
Wǒmen yào tíqián gěi wèilái kuòzhāng liúchū kōngjiān.
Chúng ta phải chừa không gian cho việc mở rộng trong tương lai.
We need to reserve space for future expansion.

Nhóm 02 – Hỏi diện tích

您需要多大的办公面积？
Nín xūyào duō dà de bàngōng miànjī?
Anh/chị cần diện tích văn phòng bao nhiêu?
How much office space do you need?

我们希望租六百五十到九百平方米。
Wǒmen xīwàng zū liùbǎi wǔshí dào jiǔbǎi píngfāngmǐ.
Chúng tôi muốn thuê khoảng 650–900 m².
We would like to lease between 650 and 900 square meters.

可出租面积是八百五十平方米。
Kě chūzū miànjī shì bābǎi wǔshí píngfāngmǐ.
Diện tích có thể cho thuê là 850 m².
The leasable area is 850 square meters.

八百五十平方米比较适合未来一百二十人的规模。
Bābǎi wǔshí píngfāngmǐ bǐjiào shìhé wèilái yìbǎi èrshí rén de guīmó.
850 m² tương đối phù hợp với quy mô 120 người trong tương lai.
Eight hundred and fifty square meters is relatively suitable for a future workforce of 120.

这个面积还可以预留一部分扩张空间。
Zhè ge miànjī hái kěyǐ yùliú yí bùfen kuòzhāng kōngjiān.
Diện tích này còn có thể chừa một phần cho mở rộng.
This area also leaves some room for future expansion.

Nhóm 03 – Hỏi bố trí văn phòng

需要多少个办公工位？
Xūyào duōshao ge bàngōng gōngwèi?
Cần bao nhiêu chỗ làm việc?
How many workstations are needed?

至少需要三个会议室。
Zhìshǎo xūyào sān ge huìyìshì.
Cần ít nhất ba phòng họp.
At least three meeting rooms are required.

我们还需要两个独立的经理办公室。
Wǒmen hái xūyào liǎng ge dúlì de jīnglǐ bàngōngshì.
Chúng tôi còn cần hai phòng quản lý riêng.
We also need two private management offices.

前台和接待区最好分开。
Qiántái hé jiēdàiqū zuìhǎo fēnkāi.
Quầy lễ tân và khu tiếp khách tốt nhất nên tách riêng.
It would be better to separate the reception desk from the client reception area.

茶水间最好靠近员工办公区。
Cháshuǐjiān zuìhǎo kàojìn yuángōng bàngōngqū.
Pantry tốt nhất nên gần khu làm việc của nhân viên.
The pantry should ideally be close to the employee work area.

Nhóm 04 – Hỏi vị trí và giao thông

您希望租在哪个商务区？
Nín xīwàng zū zài nǎ ge shāngwùqū?
Anh/chị muốn thuê tại khu thương mại nào?
Which business district would you like to rent in?

距离地铁站最好不要超过七百米。
Jùlí dìtiězhàn zuìhǎo bú yào chāoguò qībǎi mǐ.
Tốt nhất cách ga tàu điện không quá 700 m.
Ideally, the office should be no more than 700 meters from a metro station.

写字楼A离地铁站只有二百八十米。
Xiězìlóu A lí dìtiězhàn zhǐyǒu èrbǎi bāshí mǐ.
Tòa A chỉ cách ga tàu điện 280 m.
Office Building A is only 280 meters from the metro station.

写字楼B离地铁站五百二十米。
Xiězìlóu B lí dìtiězhàn wǔbǎi èrshí mǐ.
Tòa B cách ga tàu điện 520 m.
Office Building B is 520 meters from the metro station.

写字楼C离地铁站一点四公里。
Xiězìlóu C lí dìtiězhàn yìdiǎn sì gōnglǐ.
Tòa C cách ga tàu điện 1,4 km.
Office Building C is 1.4 kilometers from the metro station.

Nhóm 05 – Hỏi giá thuê

基础租金是多少？
Jīchǔ zūjīn shì duōshao?
Tiền thuê cơ bản là bao nhiêu?
What is the base rent?

基础租金是每平方米每月一百四十八元。
Jīchǔ zūjīn shì měi píngfāngmǐ měi yuè yìbǎi sìshíbā yuán.
Giá thuê cơ bản là 148 NDT/m²/tháng.
The base rent is RMB 148 per square meter per month.

八百五十平方米每月基础租金是十二万五千八百元。
Bābǎi wǔshí píngfāngmǐ měi yuè jīchǔ zūjīn shì shí’èr wàn wǔqiān bābǎi yuán.
850 m² có tiền thuê cơ bản mỗi tháng là 125.800 NDT.
The monthly base rent for 850 square meters is RMB 125,800.

这个租金还有议价空间吗？
Zhè ge zūjīn hái yǒu yìjià kōngjiān ma?
Mức giá thuê này còn khoảng thương lượng không?
Is there still room for negotiation on this rent?

如果我们签三年合同，租金能不能再优惠一点？
Rúguǒ wǒmen qiān sān nián hétóng, zūjīn néng bu néng zài yōuhuì yìdiǎn?
Nếu chúng tôi ký hợp đồng ba năm thì giá thuê có thể ưu đãi thêm một chút không?
If we sign a three-year lease, could the rent be reduced a little further?

Nhóm 06 – Hỏi phí quản lý và chi phí khác

管理费是多少？
Guǎnlǐfèi shì duōshao?
Phí quản lý là bao nhiêu?
How much is the management fee?

管理费是每平方米每月二十二元。
Guǎnlǐfèi shì měi píngfāngmǐ měi yuè èrshí’èr yuán.
Phí quản lý là 22 NDT/m²/tháng.
The management fee is RMB 22 per square meter per month.

每个月管理费是一万八千七百元。
Měi ge yuè guǎnlǐfèi shì yí wàn bāqiān qībǎi yuán.
Phí quản lý mỗi tháng là 18.700 NDT.
The monthly management fee is RMB 18,700.

Xem thêm từ vựng tiếng Trung ChineMaster EDU.

停车费怎么计算？
Tíngchēfèi zěnme jìsuàn?
Phí đỗ xe được tính thế nào?
How are parking fees calculated?

加班以后需要另外付空调费吗？
Jiābān yǐhòu xūyào lìngwài fù kōngtiáofèi ma?
Sau giờ làm có phải trả thêm phí điều hòa không?
Is there an additional air-conditioning charge after normal working hours?

Nhóm 07 – Hỏi tiền đặt cọc và hợp đồng

押金需要付几个月？
Yājīn xūyào fù jǐ ge yuè?
Cần đặt cọc mấy tháng?
How many months of deposit are required?

最短租期是几年？
Zuìduǎn zūqī shì jǐ nián?
Thời hạn thuê tối thiểu là mấy năm?
What is the minimum lease term?

最短租期是三年。
Zuìduǎn zūqī shì sān nián.
Thời hạn thuê tối thiểu là ba năm.
The minimum lease term is three years.

合同期满后可以续租吗？
Hétóng qīmǎn hòu kěyǐ xùzū ma?
Sau khi hợp đồng hết hạn có thể gia hạn không?
Can the lease be renewed after it expires?

提前退租有什么条件？
Tíqián tuìzū yǒu shénme tiáojiàn?
Nếu trả mặt bằng trước hạn thì có điều kiện gì?
What are the conditions for early lease termination?

Nhóm 08 – Hỏi miễn tiền thuê

免租期有多长？
Miǎnzūqī yǒu duō cháng?
Thời gian miễn thuê dài bao lâu?
How long is the rent-free period?

房东可以提供两个月免租期。
Fángdōng kěyǐ tígōng liǎng ge yuè miǎnzūqī.
Chủ nhà có thể cung cấp hai tháng miễn thuê.
The landlord can provide a two-month rent-free period.

如果签三年合同，能不能给三个月免租期？
Rúguǒ qiān sān nián hétóng, néng bu néng gěi sān ge yuè miǎnzūqī?
Nếu ký hợp đồng ba năm thì có thể cho ba tháng miễn thuê không?
If we sign a three-year lease, could you provide three rent-free months?

免租期是从合同签订日开始，还是从正式交付日开始？
Miǎnzūqī shì cóng hétóng qiāndìng rì kāishǐ, háishi cóng zhèngshì jiāofù rì kāishǐ?
Thời gian miễn thuê bắt đầu từ ngày ký hợp đồng hay ngày bàn giao chính thức?
Does the rent-free period begin from the contract signing date or the official handover date?

免租期内管理费还需要支付吗？
Miǎnzūqī nèi guǎnlǐfèi hái xūyào zhīfù ma?
Trong thời gian miễn thuê có vẫn phải trả phí quản lý không?
Are management fees still payable during the rent-free period?

Nhóm 09 – Hỏi mức tăng giá thuê

租金每年递增多少？
Zūjīn měi nián dìzēng duōshao?
Giá thuê tăng bao nhiêu mỗi năm?
How much does the rent increase each year?

租金每年递增百分之三。
Zūjīn měi nián dìzēng bǎifēnzhī sān.
Tiền thuê tăng 3% mỗi năm.
The rent increases by 3% annually.

年租金递增能不能控制在百分之三以内？
Nián zūjīn dìzēng néng bu néng kòngzhì zài bǎifēnzhī sān yǐnèi?
Mức tăng giá thuê hằng năm có thể giữ trong 3% không?
Can the annual rent escalation be kept within 3%?

C方案每年只递增百分之二。
C fāng’àn měi nián zhǐ dìzēng bǎifēnzhī èr.
Phương án C chỉ tăng 2% mỗi năm.
Option C increases by only 2% per year.

长期租赁一定要考虑租金递增。
Chángqī zūlìn yídìng yào kǎolǜ zūjīn dìzēng.
Thuê dài hạn nhất định phải tính tới mức tăng tiền thuê.
Long-term leasing must take rent escalation into account.

Nhóm 10 – Hỏi công suất thuê

目前这栋楼的出租率是多少？
Mùqián zhè dòng lóu de chūzūlǜ shì duōshao?
Hiện công suất thuê của tòa nhà là bao nhiêu?
What is the building’s current leased occupancy rate?

写字楼A的出租率达到百分之九十四。
Xiězìlóu A de chūzūlǜ dádào bǎifēnzhī jiǔshísì.
Công suất thuê của tòa A đạt 94%.
Office Building A has a leased rate of 94%.

写字楼B的出租率是百分之八十八。
Xiězìlóu B de chūzūlǜ shì bǎifēnzhī bāshíbā.
Công suất thuê của tòa B là 88%.
Office Building B has a leased rate of 88%.

写字楼C的出租率只有百分之七十二。
Xiězìlóu C de chūzūlǜ zhǐyǒu bǎifēnzhī qīshí’èr.
Công suất thuê của tòa C chỉ 72%.
Office Building C has a leased rate of only 72%.

出租率较高通常说明市场接受度比较好。
Chūzūlǜ jiào gāo tōngcháng shuōmíng shìchǎng jiēshòudù bǐjiào hǎo.
Công suất thuê tương đối cao thường cho thấy mức độ chấp nhận của thị trường khá tốt.
A relatively high leased rate usually indicates stronger market acceptance.

Nhóm 11 – Hỏi tỷ lệ vào hoạt động

目前企业入驻率是多少？
Mùqián qǐyè rùzhùlǜ shì duōshao?
Hiện tỷ lệ doanh nghiệp vào hoạt động là bao nhiêu?
What is the current actual company move-in rate?

A的入驻率是百分之九十一。
A de rùzhùlǜ shì bǎifēnzhī jiǔshíyī.
Tỷ lệ vào hoạt động của A là 91%.
A has an actual move-in rate of 91%.

B的入驻率比A低七个百分点。
B de rùzhùlǜ bǐ A dī qī ge bǎifēndiǎn.
Tỷ lệ vào hoạt động của B thấp hơn A 7 điểm phần trăm.
B’s move-in rate is seven percentage points lower than A’s.

C的出租率是百分之七十二，但是入驻率只有百分之六十五。
C de chūzūlǜ shì bǎifēnzhī qīshí’èr, dànshì rùzhùlǜ zhǐyǒu bǎifēnzhī liùshíwǔ.
Công suất thuê của C là 72% nhưng tỷ lệ vào hoạt động chỉ 65%.
C has a leased rate of 72%, but its actual move-in rate is only 65%.

有些企业已经签约，但是还没有正式入驻。
Yǒuxiē qǐyè yǐjīng qiānyuē, dànshì hái méiyǒu zhèngshì rùzhù.
Một số doanh nghiệp đã ký hợp đồng nhưng chưa chính thức vào hoạt động.
Some companies have already signed leases but have not officially moved in yet.

Nhóm 12 – So sánh ba phương án

A比B离地铁站近二百四十米。
A bǐ B lí dìtiězhàn jìn èrbǎi sìshí mǐ.
A gần ga tàu điện hơn B 240 m.
A is 240 meters closer to the metro than B.

B比A多一百三十平方米。
B bǐ A duō yìbǎi sānshí píngfāngmǐ.
B lớn hơn A 130 m².
B has 130 square meters more space than A.

C的面积最大，但是离地铁站最远。
C de miànjī zuì dà, dànshì lí dìtiězhàn zuì yuǎn.
C có diện tích lớn nhất nhưng xa ga tàu điện nhất.
C has the largest area but is the farthest from the metro.

A的企业形象比B更好。
A de qǐyè xíngxiàng bǐ B gèng hǎo.
A có hình ảnh doanh nghiệp tốt hơn B.
A offers a stronger corporate image than B.

B的长期成本没有A那么高。
B de chángqī chéngběn méiyǒu A nàme gāo.
Chi phí dài hạn của B không cao bằng A.
B’s long-term cost is not as high as A’s.

Nhóm 13 – Đưa ra khuyến nghị

如果您最重视企业形象，我建议优先考虑A。
Rúguǒ nín zuì zhòngshì qǐyè xíngxiàng, wǒ jiànyì yōuxiān kǎolǜ A.
Nếu anh/chị coi trọng nhất hình ảnh doanh nghiệp, tôi khuyên ưu tiên A.
If corporate image is your top priority, I recommend considering A first.

如果您更重视未来扩张，我更推荐B。
Rúguǒ nín gèng zhòngshì wèilái kuòzhāng, wǒ gèng tuījiàn B.
Nếu anh/chị coi trọng việc mở rộng sau này hơn, tôi khuyên B hơn.
If future expansion is more important, I would recommend B.

如果只看成本，C最有优势。
Rúguǒ zhǐ kàn chéngběn, C zuì yǒu yōushì.
Nếu chỉ nhìn chi phí thì C có lợi thế nhất.
If cost alone is considered, C has the strongest advantage.

虽然A的位置最好，但是总成本也是最高的。
Suīrán A de wèizhi zuì hǎo, dànshì zǒng chéngběn yě shì zuì gāo de.
Mặc dù A có vị trí tốt nhất nhưng tổng chi phí cũng cao nhất.
Although A has the best location, it also has the highest total cost.

综合来看，B是三个方案中比较均衡的选择。
Zōnghé lái kàn, B shì sān ge fāng’àn zhōng bǐjiào jūnhéng de xuǎnzé.
Xét tổng thể, B là lựa chọn tương đối cân bằng trong ba phương án.
Overall, B is the most balanced choice among the three options.

NGỮ PHÁP TRỌNG ĐIỂM

01 – 比

Công thức:

A + 比 + B + tính từ

A + 比 + B + tính từ + số lượng

Dùng để so sánh hai đối tượng.

Ví dụ 1 – trích hội thoại:

B的面积比A大一百三十平方米。
B de miànjī bǐ A dà yìbǎi sānshí píngfāngmǐ.
Diện tích của B lớn hơn A 130 m².

Ví dụ 2:

A比B离地铁站近。
A bǐ B lí dìtiězhàn jìn.
A gần ga tàu điện hơn B.

Ví dụ 3:

B的基础租金比A低。
B de jīchǔ zūjīn bǐ A dī.
Giá thuê cơ bản của B thấp hơn A.

Ví dụ 4:

C比B多十二个停车位。
C bǐ B duō shí’èr ge tíngchēwèi.
C có nhiều hơn B 12 chỗ đỗ xe.

Ví dụ 5:

甲级写字楼的租金通常比普通办公楼高。
Jiǎjí xiězìlóu de zūjīn tōngcháng bǐ pǔtōng bàngōnglóu gāo.
Giá thuê văn phòng hạng A thường cao hơn tòa văn phòng thông thường.

02 – 没有

Công thức:

A + 没有 + B + tính từ

Ví dụ 1 – trích hội thoại:

B虽然没有A那么高端，但是交通仍然比较方便。
B suīrán méiyǒu A nàme gāoduān, dànshì jiāotōng réngrán bǐjiào fāngbiàn.
Mặc dù B không cao cấp bằng A nhưng giao thông vẫn khá thuận tiện.

Ví dụ 2:

C没有B离地铁站近。
C méiyǒu B lí dìtiězhàn jìn.
C không gần ga tàu điện bằng B.

Ví dụ 3:

这个写字楼没有那个写字楼新。
Zhè ge xiězìlóu méiyǒu nà ge xiězìlóu xīn.
Tòa văn phòng này không mới bằng tòa kia.

Ví dụ 4:

普通办公楼的大堂没有甲级写字楼那么豪华。
Pǔtōng bàngōnglóu de dàtáng méiyǒu jiǎjí xiězìlóu nàme háohuá.
Sảnh tòa văn phòng thông thường không sang trọng bằng văn phòng hạng A.

Ví dụ 5:

短期租约没有长期租约稳定。
Duǎnqī zūyuē méiyǒu chángqī zūyuē wěndìng.
Hợp đồng ngắn hạn không ổn định bằng hợp đồng dài hạn.

03 – 更

Công thức:

更 + tính từ/động từ tâm lý

Ví dụ 1:

B更适合未来扩张。
B gèng shìhé wèilái kuòzhāng.
B phù hợp hơn với việc mở rộng trong tương lai.

Ví dụ 2:

靠近地铁站的办公室对员工更方便。
Kàojìn dìtiězhàn de bàngōngshì duì yuángōng gèng fāngbiàn.
Văn phòng gần ga tàu điện thuận tiện hơn cho nhân viên.

Ví dụ 3:

面积更大的办公室可以安排更多工位。
Miànjī gèng dà de bàngōngshì kěyǐ ānpái gèng duō gōngwèi.
Văn phòng lớn hơn có thể bố trí nhiều chỗ làm việc hơn.

Ví dụ 4:

如果公司经常接待客户，大堂形象就更重要。
Rúguǒ gōngsī jīngcháng jiēdài kèhù, dàtáng xíngxiàng jiù gèng zhòngyào.
Nếu công ty thường xuyên tiếp khách thì hình ảnh sảnh càng quan trọng hơn.

Ví dụ 5:

长期来看，租金递增较低的方案可能更有优势。
Chángqī lái kàn, zūjīn dìzēng jiào dī de fāng’àn kěnéng gèng yǒu yōushì.
Xét dài hạn, phương án có mức tăng giá thuê thấp hơn có thể có lợi thế hơn.

04 – 最

Công thức:

最 + tính từ

Ví dụ 1:

A离地铁站最近。
A lí dìtiězhàn zuì jìn.
A gần ga tàu điện nhất.

Ví dụ 2:

C的面积最大。
C de miànjī zuì dà.
C có diện tích lớn nhất.

Ví dụ 3:

A的出租率最高。
A de chūzūlǜ zuì gāo.
A có công suất thuê cao nhất.

Ví dụ 4:

C的基础租金最低。
C de jīchǔ zūjīn zuì dī.
C có giá thuê cơ bản thấp nhất.

Ví dụ 5:

最便宜的方案不一定是最合适的方案。
Zuì piányi de fāng’àn bù yídìng shì zuì héshì de fāng’àn.
Phương án rẻ nhất chưa chắc là phương án phù hợp nhất.

05 – 适合

Công thức:

A + 适合 + người/doanh nghiệp/mục đích

Ví dụ 1:

B更适合一百二十人的科技公司。
B gèng shìhé yìbǎi èrshí rén de kējì gōngsī.
B phù hợp hơn với công ty công nghệ 120 người.

Ví dụ 2:

这个小办公室适合创业团队。
Zhè ge xiǎo bàngōngshì shìhé chuàngyè tuánduì.
Văn phòng nhỏ này phù hợp với đội startup.

Ví dụ 3:

甲级写字楼适合经常接待客户的大型企业。
Jiǎjí xiězìlóu shìhé jīngcháng jiēdài kèhù de dàxíng qǐyè.
Văn phòng hạng A phù hợp doanh nghiệp lớn thường xuyên tiếp khách.

Ví dụ 4:

临街商铺比较适合零售和餐饮。
Línjiē shāngpù bǐjiào shìhé língshòu hé cānyǐn.
Cửa hàng mặt phố tương đối phù hợp bán lẻ và ăn uống.

Ví dụ 5:

商务公寓比较适合小型公司。
Shāngwù gōngyù bǐjiào shìhé xiǎoxíng gōngsī.
Căn hộ thương mại tương đối phù hợp với công ty nhỏ.

06 – 对……来说

Công thức:

对 + đối tượng + 来说，……

Ví dụ 1:

对这家公司来说，未来扩张非常重要。
Duì zhè jiā gōngsī lái shuō, wèilái kuòzhāng fēicháng zhòngyào.
Đối với công ty này, kế hoạch mở rộng tương lai rất quan trọng.

Ví dụ 2:

对员工来说，离地铁站近很方便。
Duì yuángōng lái shuō, lí dìtiězhàn jìn hěn fāngbiàn.
Đối với nhân viên, ở gần ga tàu điện rất thuận tiện.

Ví dụ 3:

对创业公司来说，控制租金成本很重要。
Duì chuàngyè gōngsī lái shuō, kòngzhì zūjīn chéngběn hěn zhòngyào.
Đối với startup, kiểm soát chi phí thuê rất quan trọng.

Ví dụ 4:

对投资者来说，现金流稳定性很重要。
Duì tóuzīzhě lái shuō, xiànjīnliú wěndìngxìng hěn zhòngyào.
Đối với nhà đầu tư, độ ổn định dòng tiền rất quan trọng.

Ví dụ 5:

对零售商来说，客流量是重要指标之一。
Duì língshòushāng lái shuō, kèliúliàng shì zhòngyào zhǐbiāo zhī yī.
Đối với nhà bán lẻ, lưu lượng khách là một trong những chỉ tiêu quan trọng.

07 – 离

Công thức:

A + 离 + B + khoảng cách

Ví dụ 1:

A离地铁站二百八十米。
A lí dìtiězhàn èrbǎi bāshí mǐ.
A cách ga tàu điện 280 m.

Ví dụ 2:

B离地铁站五百二十米。
B lí dìtiězhàn wǔbǎi èrshí mǐ.
B cách ga tàu điện 520 m.

Ví dụ 3:

C离地铁站一点四公里。
C lí dìtiězhàn yìdiǎn sì gōnglǐ.
C cách ga tàu điện 1,4 km.

Ví dụ 4:

这个写字楼离机场三十公里。
Zhè ge xiězìlóu lí jīchǎng sānshí gōnglǐ.
Tòa văn phòng này cách sân bay 30 km.

Ví dụ 5:

办公室离客户公司很近。
Bàngōngshì lí kèhù gōngsī hěn jìn.
Văn phòng rất gần công ty khách hàng.

08 – 每……

Công thức:

每 + đơn vị + 每 + đơn vị + giá

Ví dụ 1:

基础租金是每平方米每月一百八十五元。
Jīchǔ zūjīn shì měi píngfāngmǐ měi yuè yìbǎi bāshíwǔ yuán.
Giá thuê cơ bản là 185 NDT/m²/tháng.

Ví dụ 2:

管理费是每平方米每月三十元。
Guǎnlǐfèi shì měi píngfāngmǐ měi yuè sānshí yuán.
Phí quản lý là 30 NDT/m²/tháng.

Ví dụ 3:

租金每年递增百分之三。
Zūjīn měi nián dìzēng bǎifēnzhī sān.
Giá thuê tăng 3% mỗi năm.

Ví dụ 4:

这个停车位每个月收费一千二百元。
Zhè ge tíngchēwèi měi ge yuè shōufèi yìqiān èrbǎi yuán.
Chỗ đỗ xe này thu phí 1.200 NDT mỗi tháng.

Ví dụ 5:

这栋楼每天二十四小时可以进出。
Zhè dòng lóu měitiān èrshísì xiǎoshí kěyǐ jìnchū.
Tòa nhà này có thể ra vào 24 giờ mỗi ngày.

09 – 达到

Công thức:

A + 达到 + con số/mức độ

Ví dụ 1:

A的出租率达到百分之九十四。
A de chūzūlǜ dádào bǎifēnzhī jiǔshísì.
Công suất thuê của A đạt 94%.

Ví dụ 2:

员工人数可能达到一百二十人。
Yuángōng rénshù kěnéng dádào yìbǎi èrshí rén.
Số nhân viên có thể đạt 120 người.

Ví dụ 3:

可出租面积达到九百平方米。
Kě chūzū miànjī dádào jiǔbǎi píngfāngmǐ.
Diện tích có thể cho thuê đạt 900 m².

Ví dụ 4:

周末日均客流量可以达到两万人次。
Zhōumò rìjūn kèliúliàng kěyǐ dádào liǎng wàn réncì.
Lưu lượng khách trung bình ngày cuối tuần có thể đạt 20.000 lượt người.

Ví dụ 5:

年租金收入达到三百万元。
Nián zūjīn shōurù dádào sānbǎi wàn yuán.
Thu nhập tiền thuê năm đạt 3 triệu NDT.

10 – 占

Công thức:

A + 占 + tổng thể + tỷ lệ

Ví dụ 1:

办公区占总面积的百分之六十。
Bàngōngqū zhàn zǒng miànjī de bǎifēnzhī liùshí.
Khu làm việc chiếm 60% tổng diện tích.

Ví dụ 2:

会议室占整个办公室面积的百分之十。
Huìyìshì zhàn zhěng ge bàngōngshì miànjī de bǎifēnzhī shí.
Phòng họp chiếm 10% diện tích toàn văn phòng.

Ví dụ 3:

空置面积占可出租面积的百分之六。
Kōngzhì miànjī zhàn kě chūzū miànjī de bǎifēnzhī liù.
Diện tích trống chiếm 6% diện tích có thể cho thuê.

Ví dụ 4:

餐饮区占购物中心商业面积的百分之二十五。
Cānyǐnqū zhàn gòuwù zhōngxīn shāngyè miànjī de bǎifēnzhī èrshíwǔ.
Khu ăn uống chiếm 25% diện tích thương mại của trung tâm.

Ví dụ 5:

管理成本占总运营成本的百分之十五。
Guǎnlǐ chéngběn zhàn zǒng yùnyíng chéngběn de bǎifēnzhī shíwǔ.
Chi phí quản lý chiếm 15% tổng chi phí vận hành.

11 – 分别

Công thức:

A、B、C + 分别 + số liệu A、B、C

Ví dụ 1:

A、B、C的面积分别是七百二十、八百五十和九百平方米。
A, B, C de miànjī fēnbié shì qībǎi èrshí, bābǎi wǔshí hé jiǔbǎi píngfāngmǐ.
Diện tích A, B và C lần lượt là 720, 850 và 900 m².

Ví dụ 2:

三个方案的基础月租金分别是十三万三千二百元、十二万五千八百元和十万六千二百元。
Sān ge fāng’àn de jīchǔ yuè zūjīn fēnbié shì shísān wàn sānjiān èrbǎi yuán, shí’èr wàn wǔqiān bābǎi yuán hé shí wàn liùqiān èrbǎi yuán.
Tiền thuê cơ bản tháng của ba phương án lần lượt là 133.200, 125.800 và 106.200 NDT.

Ví dụ 3:

A、B、C分别有十五个、十八个和三十个停车位。
A, B, C fēnbié yǒu shíwǔ ge, shíbā ge hé sānshí ge tíngchēwèi.
A, B và C lần lượt có 15, 18 và 30 chỗ đỗ xe.

Ví dụ 4:

三个方案的出租率分别是百分之九十四、八十八和七十二。
Sān ge fāng’àn de chūzūlǜ fēnbié shì bǎifēnzhī jiǔshísì, bāshíbā hé qīshí’èr.
Công suất thuê của ba phương án lần lượt là 94%, 88% và 72%.

Ví dụ 5:

A和B的免租期分别都是两个月，C是三个月。
A hé B de miǎnzūqī fēnbié dōu shì liǎng ge yuè, C shì sān ge yuè.
A và B đều có thời gian miễn thuê hai tháng, còn C là ba tháng.

12 – 按照……计算

Công thức:

按照 + tiêu chuẩn + 计算

Ví dụ 1:

按照每平方米每月一百八十五元计算，七百二十平方米的月租金是十三万三千二百元。
Ànzhào měi píngfāngmǐ měi yuè yìbǎi bāshíwǔ yuán jìsuàn, qībǎi èrshí píngfāngmǐ de yuè zūjīn shì shísān wàn sānjiān èrbǎi yuán.
Tính theo 185 NDT/m²/tháng, tiền thuê tháng của 720 m² là 133.200 NDT.

Ví dụ 2:

按照三年租期计算，长期成本还要考虑租金递增。
Ànzhào sān nián zūqī jìsuàn, chángqī chéngběn hái yào kǎolǜ zūjīn dìzēng.
Tính theo thời hạn ba năm, chi phí dài hạn còn phải tính mức tăng giá thuê.

Ví dụ 3:

按照一百二十名员工计算，七百二十平方米可能比较紧。
Ànzhào yìbǎi èrshí míng yuángōng jìsuàn, qībǎi èrshí píngfāngmǐ kěnéng bǐjiào jǐn.
Tính theo 120 nhân viên, 720 m² có thể hơi chật.

Ví dụ 4:

按照目前的出租率计算，还有一部分面积没有租出去。
Ànzhào mùqián de chūzūlǜ jìsuàn, hái yǒu yí bùfen miànjī méiyǒu zū chūqù.
Tính theo công suất thuê hiện tại, vẫn còn một phần diện tích chưa được cho thuê.

Ví dụ 5:

按照年度预算计算，B比A更容易控制成本。
Ànzhào niándù yùsuàn jìsuàn, B bǐ A gèng róngyì kòngzhì chéngběn.
Tính theo ngân sách năm, B dễ kiểm soát chi phí hơn A.

13 – 虽然……但是……

Công thức:

虽然 + A，但是 + B

Ví dụ 1:

虽然A的租金比较高，但是位置最好。
Suīrán A de zūjīn bǐjiào gāo, dànshì wèizhi zuì hǎo.
Mặc dù giá thuê A khá cao nhưng vị trí tốt nhất.

Ví dụ 2:

虽然C最便宜，但是离地铁站太远。
Suīrán C zuì piányi, dànshì lí dìtiězhàn tài yuǎn.
Mặc dù C rẻ nhất nhưng cách ga tàu điện quá xa.

Ví dụ 3:

虽然B的出租率低于A，但是也不算低。
Suīrán B de chūzūlǜ dīyú A, dànshì yě bú suàn dī.
Mặc dù công suất thuê của B thấp hơn A nhưng cũng không thể coi là thấp.

Ví dụ 4:

虽然面积比较大，但是空间利用率不一定高。
Suīrán miànjī bǐjiào dà, dànshì kōngjiān lìyònglǜ bù yídìng gāo.
Mặc dù diện tích lớn nhưng hiệu quả sử dụng không gian chưa chắc cao.

Ví dụ 5:

虽然购物中心客流量很大，但是商铺租金也很高。
Suīrán gòuwù zhōngxīn kèliúliàng hěn dà, dànshì shāngpù zūjīn yě hěn gāo.
Mặc dù trung tâm thương mại có lưu lượng khách lớn nhưng giá thuê cửa hàng cũng cao.

14 – 不但……还……

Công thức:

A 不但……，还……

Ví dụ 1:

A不但离地铁站近，还有十五个停车位。
A bùdàn lí dìtiězhàn jìn, hái yǒu shíwǔ ge tíngchēwèi.
A không chỉ gần ga tàu điện mà còn có 15 chỗ đỗ xe.

Ví dụ 2:

B不但面积更大，租金也比A低。
B bùdàn miànjī gèng dà, zūjīn yě bǐ A dī.
B không chỉ có diện tích lớn hơn mà giá thuê còn thấp hơn A.

Ví dụ 3:

这个写字楼不但有中央空调，还有新风系统。
Zhè ge xiězìlóu bùdàn yǒu zhōngyāng kōngtiáo, hái yǒu xīnfēng xìtǒng.
Tòa này không chỉ có điều hòa trung tâm mà còn có hệ thống cấp khí tươi.

Ví dụ 4:

购物中心不但有零售区，还有餐饮区和娱乐区。
Gòuwù zhōngxīn bùdàn yǒu língshòuqū, hái yǒu cānyǐnqū hé yúlèqū.
Trung tâm thương mại không chỉ có khu bán lẻ mà còn có khu ăn uống và giải trí.

Ví dụ 5:

长期租户不但能带来租金收入，还能提高现金流稳定性。
Chángqī zūhù bùdàn néng dàilái zūjīn shōurù, hái néng tígāo xiànjīnliú wěndìngxìng.
Khách thuê dài hạn không chỉ mang lại thu nhập tiền thuê mà còn tăng độ ổn định dòng tiền.

15 – 如果……就……

Công thức:

如果 + A，就 + B

Ví dụ 1:

如果员工增加到一百二十人，就需要更大的办公面积。
Rúguǒ yuángōng zēngjiā dào yìbǎi èrshí rén, jiù xūyào gèng dà de bàngōng miànjī.
Nếu số nhân viên tăng lên 120 người thì cần diện tích văn phòng lớn hơn.

Ví dụ 2:

如果公司最重视企业形象，就可以优先考虑A。
Rúguǒ gōngsī zuì zhòngshì qǐyè xíngxiàng, jiù kěyǐ yōuxiān kǎolǜ A.
Nếu công ty coi trọng nhất hình ảnh doanh nghiệp thì có thể ưu tiên A.

Ví dụ 3:

如果预算有限，就要更加注意长期租赁成本。
Rúguǒ yùsuàn yǒuxiàn, jiù yào gèngjiā zhùyì chángqī zūlìn chéngběn.
Nếu ngân sách hạn chế thì phải chú ý hơn tới chi phí thuê dài hạn.

Ví dụ 4:

如果出租率下降，租金收入就可能受到影响。
Rúguǒ chūzūlǜ xiàjiàng, zūjīn shōurù jiù kěnéng shòudào yǐngxiǎng.
Nếu công suất thuê giảm thì thu nhập tiền thuê có thể bị ảnh hưởng.

Ví dụ 5:

如果空置期太长，现金流就可能变差。
Rúguǒ kōngzhìqī tài cháng, xiànjīnliú jiù kěnéng biàn chà.
Nếu thời gian trống quá dài thì dòng tiền có thể xấu đi.

16 – 越……越……

Công thức:

越 + A，越 + B

Ví dụ 1:

出租率越高，租金收入通常越稳定。
Chūzūlǜ yuè gāo, zūjīn shōurù tōngcháng yuè wěndìng.
Công suất thuê càng cao thì thu nhập thuê thường càng ổn định.

Ví dụ 2:

办公室离地铁站越近，员工上下班越方便。
Bàngōngshì lí dìtiězhàn yuè jìn, yuángōng shàngxiàbān yuè fāngbiàn.
Văn phòng càng gần ga tàu điện thì nhân viên đi làm càng thuận tiện.

Ví dụ 3:

空置时间越长，空置损失越大。
Kōngzhì shíjiān yuè cháng, kōngzhì sǔnshī yuè dà.
Thời gian trống càng dài thì tổn thất do trống càng lớn.

Ví dụ 4:

租金越高，企业对成本控制越敏感。
Zūjīn yuè gāo, qǐyè duì chéngběn kòngzhì yuè mǐngǎn.
Giá thuê càng cao thì doanh nghiệp càng nhạy cảm với kiểm soát chi phí.

Ví dụ 5:

客流量越大，优质零售商铺通常越受欢迎。
Kèliúliàng yuè dà, yōuzhì língshòu shāngpù tōngcháng yuè shòu huānyíng.
Lưu lượng khách càng lớn thì mặt bằng bán lẻ tốt thường càng được ưa chuộng.

17 – 一方面……另一方面……

Công thức:

一方面 + A，另一方面 + B

Ví dụ 1:

一方面A的位置最好，另一方面它的成本也最高。
Yì fāngmiàn A de wèizhi zuì hǎo, lìng yì fāngmiàn tā de chéngběn yě zuì gāo.
Một mặt A có vị trí tốt nhất, mặt khác chi phí cũng cao nhất.

Ví dụ 2:

一方面B面积更大，另一方面租金还比A低。
Yì fāngmiàn B miànjī gèng dà, lìng yì fāngmiàn zūjīn hái bǐ A dī.
Một mặt B có diện tích lớn hơn, mặt khác giá thuê còn thấp hơn A.

Ví dụ 3:

一方面C成本最低，另一方面交通条件不符合客户要求。
Yì fāngmiàn C chéngběn zuì dī, lìng yì fāngmiàn jiāotōng tiáojiàn bù fúhé kèhù yāoqiú.
Một mặt C có chi phí thấp nhất, mặt khác giao thông không đáp ứng yêu cầu khách.

Ví dụ 4:

一方面高出租率有利于现金流，另一方面也要看租户质量。
Yì fāngmiàn gāo chūzūlǜ yǒulì yú xiànjīnliú, lìng yì fāngmiàn yě yào kàn zūhù zhìliàng.
Một mặt công suất thuê cao có lợi cho dòng tiền, mặt khác vẫn phải xem chất lượng khách thuê.

Ví dụ 5:

一方面免租期可以降低初期成本，另一方面长期租金递增也要考虑。
Yì fāngmiàn miǎnzūqī kěyǐ jiàngdī chūqī chéngběn, lìng yì fāngmiàn chángqī zūjīn dìzēng yě yào kǎolǜ.
Một mặt thời gian miễn thuê có thể giảm chi phí ban đầu, mặt khác vẫn phải tính mức tăng giá thuê dài hạn.

18 – 从……来看

Công thức:

从 + tiêu chí + 来看，……

Ví dụ 1:

从长期成本来看，B比A更有优势。
Cóng chángqī chéngběn lái kàn, B bǐ A gèng yǒu yōushì.
Xét về chi phí dài hạn, B có lợi thế hơn A.

Ví dụ 2:

从交通来看，A最好。
Cóng jiāotōng lái kàn, A zuì hǎo.
Xét về giao thông, A tốt nhất.

Ví dụ 3:

从面积来看，C最大。
Cóng miànjī lái kàn, C zuì dà.
Xét về diện tích, C lớn nhất.

Ví dụ 4:

从出租率来看，A的运营情况最成熟。
Cóng chūzūlǜ lái kàn, A de yùnyíng qíngkuàng zuì chéngshú.
Xét về công suất thuê, tình trạng vận hành của A trưởng thành nhất.

Ví dụ 5:

从公司未来发展来看，B比较均衡。
Cóng gōngsī wèilái fāzhǎn lái kàn, B bǐjiào jūnhéng.
Xét về phát triển tương lai của công ty, B khá cân bằng.

BÀI VĂN TỔNG HỢP

企业租办公室时应该考虑哪些因素？

企业租办公室时，不能只看租金。一个办公室是否合适，要同时考虑员工人数、未来扩张、面积、交通、停车位、楼宇品质、管理费、免租期、租金递增和长期运营成本。

Qǐyè zū bàngōngshì shí, bù néng zhǐ kàn zūjīn. Yí ge bàngōngshì shìfǒu héshì, yào tóngshí kǎolǜ yuángōng rénshù, wèilái kuòzhāng, miànjī, jiāotōng, tíngchēwèi, lóuyǔ pǐnzhì, guǎnlǐfèi, miǎnzūqī, zūjīn dìzēng hé chángqī yùnyíng chéngběn.

Khi doanh nghiệp thuê văn phòng, không thể chỉ nhìn giá thuê. Một văn phòng có phù hợp hay không phải đồng thời xem xét số nhân viên, kế hoạch mở rộng, diện tích, giao thông, chỗ đỗ xe, chất lượng tòa nhà, phí quản lý, thời gian miễn thuê, mức tăng giá thuê và chi phí vận hành dài hạn.

When a company leases office space, it should not look only at rent. Whether an office is suitable depends on employee numbers, future expansion, area, transportation, parking, building quality, management fees, rent-free periods, rent escalation, and long-term operating costs.

首先，要根据员工人数来计算办公面积。如果公司现在有八十五人，但是两年后可能增加到一百二十人，就不能只按照八十五人的需求选择办公室。面积太小的话，公司以后可能需要再次搬家。

Shǒuxiān, yào gēnjù yuángōng rénshù lái jìsuàn bàngōng miànjī. Rúguǒ gōngsī xiànzài yǒu bāshíwǔ rén, dànshì liǎng nián hòu kěnéng zēngjiā dào yìbǎi èrshí rén, jiù bù néng zhǐ ànzhào bāshíwǔ rén de xūqiú xuǎnzé bàngōngshì. Miànjī tài xiǎo de huà, gōngsī yǐhòu kěnéng xūyào zàicì bānjiā.

Trước tiên cần tính diện tích văn phòng dựa theo số nhân viên. Nếu công ty hiện có 85 người nhưng sau hai năm có thể tăng lên 120 người thì không thể chỉ chọn văn phòng theo nhu cầu của 85 người. Nếu diện tích quá nhỏ, sau này công ty có thể phải chuyển văn phòng lần nữa.

First, office area should be calculated based on employee numbers. If a company currently has 85 employees but may grow to 120 within two years, it should not choose an office based only on current needs. If the space is too small, the company may need to move again later.

其次，交通对员工和客户都很重要。对于每天坐地铁上班的员工来说，办公室离地铁站越近，上下班越方便。对于经常接待客户的公司来说，中央商务区的位置和写字楼大堂形象也会影响企业形象。

Qícì, jiāotōng duì yuángōng hé kèhù dōu hěn zhòngyào. Duì yú měitiān zuò dìtiě shàngbān de yuángōng lái shuō, bàngōngshì lí dìtiězhàn yuè jìn, shàngxiàbān yuè fāngbiàn. Duì yú jīngcháng jiēdài kèhù de gōngsī lái shuō, zhōngyāng shāngwùqū de wèizhi hé xiězìlóu dàtáng xíngxiàng yě huì yǐngxiǎng qǐyè xíngxiàng.

Tiếp theo, giao thông rất quan trọng đối với cả nhân viên và khách hàng. Với nhân viên đi tàu điện hằng ngày, văn phòng càng gần ga thì đi làm càng thuận tiện. Với công ty thường xuyên tiếp khách, vị trí CBD và hình ảnh sảnh tòa nhà cũng ảnh hưởng tới hình ảnh doanh nghiệp.

Second, transportation is important for both employees and clients. For employees who commute by metro every day, the closer the office is to a station, the more convenient the commute. For companies that frequently receive clients, a CBD location and the office lobby can also affect corporate image.

另外，企业不能只看每平方米的基础租金，还要把管理费、停车费、加班空调费和其他费用放在一起计算。一个看起来租金很便宜的办公室，如果交通不方便、管理费高或者后期运营成本大，长期来看可能并不便宜。

Lìngwài, qǐyè bù néng zhǐ kàn měi píngfāngmǐ de jīchǔ zūjīn, hái yào bǎ guǎnlǐfèi, tíngchēfèi, jiābān kōngtiáofèi hé qítā fèiyòng fàng zài yìqǐ jìsuàn. Yí ge kàn qǐlái zūjīn hěn piányi de bàngōngshì, rúguǒ jiāotōng bù fāngbiàn, guǎnlǐfèi gāo huòzhě hòuqī yùnyíng chéngběn dà, chángqī lái kàn kěnéng bìng bù piányi.

Ngoài ra, doanh nghiệp không thể chỉ nhìn giá thuê cơ bản trên mỗi mét vuông mà còn phải tính chung phí quản lý, phí đỗ xe, phí điều hòa ngoài giờ và các khoản khác. Một văn phòng nhìn có vẻ rẻ nhưng nếu giao thông bất tiện, phí quản lý cao hoặc chi phí vận hành về sau lớn thì xét dài hạn có thể không hề rẻ.

In addition, companies should not look only at base rent per square meter. Management fees, parking fees, after-hours air-conditioning charges, and other expenses should be calculated together. An office that appears inexpensive may not actually be cheap in the long run if transportation is inconvenient or operating costs are high.

免租期和租金递增也非常重要。两个月或者三个月的免租期可以降低装修和搬迁阶段的初期成本，但是如果租金每年递增百分之三，三年以后的实际租赁成本也会越来越高。

Miǎnzūqī hé zūjīn dìzēng yě fēicháng zhòngyào. Liǎng ge yuè huòzhě sān ge yuè de miǎnzūqī kěyǐ jiàngdī zhuāngxiū hé bānqiān jiēduàn de chūqī chéngběn, dànshì rúguǒ zūjīn měi nián dìzēng bǎifēnzhī sān, sān nián yǐhòu de shíjì zūlìn chéngběn yě huì yuèláiyuè gāo.

Thời gian miễn thuê và mức tăng giá thuê cũng rất quan trọng. Hai hoặc ba tháng miễn thuê có thể giảm chi phí ban đầu trong giai đoạn thi công và chuyển văn phòng, nhưng nếu giá thuê tăng 3% mỗi năm thì chi phí thuê thực tế về sau cũng sẽ ngày càng cao.

Rent-free periods and rent escalation are also important. Two or three rent-free months can reduce initial costs during fit-out and relocation, but if rent rises by 3% each year, the actual leasing cost will increase over time.

对于商业房地产投资者来说，出租率、入驻率、现金流和租金回报率同样重要。出租率高不代表所有租户已经正式运营，租金回报率高也不代表投资一定没有风险。因此，需要把租户稳定性、空置损失、运营成本和长期租约一起分析。

Duì yú shāngyè fángdìchǎn tóuzīzhě lái shuō, chūzūlǜ, rùzhùlǜ, xiànjīnliú hé zūjīn huíbàolǜ tóngyàng zhòngyào. Chūzūlǜ gāo bù dàibiǎo suǒyǒu zūhù yǐjīng zhèngshì yùnyíng, zūjīn huíbàolǜ gāo yě bù dàibiǎo tóuzī yídìng méiyǒu fēngxiǎn. Yīncǐ, xūyào bǎ zūhù wěndìngxìng, kōngzhì sǔnshī, yùnyíng chéngběn hé chángqī zūyuē yìqǐ fēnxī.

Đối với nhà đầu tư bất động sản thương mại, công suất thuê, tỷ lệ vào hoạt động, dòng tiền và lợi suất thuê đều rất quan trọng. Công suất thuê cao không có nghĩa toàn bộ khách thuê đã chính thức vận hành, lợi suất thuê cao cũng không có nghĩa khoản đầu tư chắc chắn không có rủi ro. Vì vậy cần phân tích cùng độ ổn định khách thuê, tổn thất do trống, chi phí vận hành và hợp đồng thuê dài hạn.

For commercial real estate investors, leased occupancy, actual move-in rates, cash flow, and rental yield are equally important. A high leased rate does not mean every tenant is already operating, and a high rental yield does not mean an investment is risk-free. Tenant stability, vacancy losses, operating costs, and long-term leases must also be analyzed.

总的来说，企业租办公室和投资商业房地产都不能只看一个数字。真正合理的判断应该把位置、面积、租金、管理费、交通、停车位、出租率、入驻率、免租期、租金递增、现金流和长期成本放在一起分析。

Zǒng de lái shuō, qǐyè zū bàngōngshì hé tóuzī shāngyè fángdìchǎn dōu bù néng zhǐ kàn yí ge shùzì. Zhēnzhèng hélǐ de pànduàn yīnggāi bǎ wèizhi, miànjī, zūjīn, guǎnlǐfèi, jiāotōng, tíngchēwèi, chūzūlǜ, rùzhùlǜ, miǎnzūqī, zūjīn dìzēng, xiànjīnliú hé chángqī chéngběn fàng zài yìqǐ fēnxī.

Nhìn chung, cả thuê văn phòng lẫn đầu tư bất động sản thương mại đều không thể chỉ nhìn một con số. Một đánh giá hợp lý cần kết hợp vị trí, diện tích, tiền thuê, phí quản lý, giao thông, chỗ đỗ xe, công suất thuê, tỷ lệ vào hoạt động, thời gian miễn thuê, mức tăng giá thuê, dòng tiền và chi phí dài hạn.

Overall, neither office leasing nor commercial real estate investment should be evaluated using a single figure. A sound decision requires analysis of location, area, rent, management fees, transportation, parking, leased occupancy, actual move-in rates, rent-free periods, rent escalation, cash flow, and long-term costs.

BÀI TẬP CỦNG CỐ

Bài tập 01 – Điền từ

Từ cho sẵn:

写字楼、租金、管理费、出租率、入驻率、免租期、现金流、停车位、会议室、地铁站

A. 这栋________离地铁站只有二百八十米。

B. 公司至少需要三个________。

C. 基础________是每平方米每月一百四十八元。

D. 每个月还要支付________。

E. A的________达到百分之九十四。

F. A的企业________是百分之九十一。

G. 房东可以提供两个月________。

H. 商业房地产可以产生稳定的________。

I. 客户至少需要十二个________。

J. B离________五百二十米。

Bài tập 02 – 比 / 没有

A. B________A面积大。

B. C________B离地铁站近。

C. A________B的出租率高。

D. B________A成本高。

E. C________A的企业形象好。

Bài tập 03 – 达到

Dùng 达到 hoàn thành câu:

A. A的出租率________94%。

B. 公司员工人数未来可能________120人。

C. 这个商业项目的出租面积已经________20,000平方米。

D. 年租金收入________300万元。

E. 周末客流量________每天25,000人次。

Bài tập 04 – 分别

Dùng 分别 mô tả:

A：720平方米
B：850平方米
C：900平方米

A：15个停车位
B：18个停车位
C：30个停车位

A：94%
B：88%
C：72%

Bài tập 05 – 按照……计算

A. 720 m² × 185 NDT/m²/tháng

B. 850 m² × 148 NDT/m²/tháng

C. 900 m² × 118 NDT/m²/tháng

Viết thành câu tiếng Trung hoàn chỉnh.

Bài tập 06 – 虽然……但是……

A. A位置最好 / 成本最高

B. B不是甲级写字楼 / 面积和成本比较均衡

C. C租金最低 / 离地铁站太远

D. 出租率很高 / 还要看入驻率

E. 租金回报率比较高 / 仍然有投资风险

Bài tập 07 – 如果……就……

A. 员工增加到120人 / 需要更大面积

B. 最重视企业形象 / 考虑A

C. 更重视成本 / 考虑B或者C

D. 出租率下降 / 租金收入受影响

E. 空置期增加 / 现金流变差

Bài tập 08 – Đọc số liệu A–B–C

Trả lời bằng tiếng Trung:

A的面积是多少？

B的面积是多少？

C的面积是多少？

哪栋写字楼离地铁站最近？

哪栋写字楼停车位最多？

哪栋写字楼基础月租金最低？

哪栋写字楼出租率最高？

哪栋写字楼入驻率最低？

哪栋写字楼免租期最长？

哪栋写字楼更适合未来120人的规模？

Bài tập 09 – Dịch Trung – Việt

A. 这栋写字楼的出租率达到百分之九十四。

B. 企业入驻率是百分之九十一。

C. 基础租金是每平方米每月一百八十五元。

D. 管理费是每平方米每月三十元。

E. 房东可以提供两个月免租期。

F. 租金每年递增百分之三。

G. B比A多一百三十平方米。

H. C虽然最便宜，但是离地铁站最远。

I. 扣除运营成本以后，净现金流仍然为正。

J. 租金回报率不能单独看。

Bài tập 10 – Dịch Việt – Trung

A. Công ty hiện có 85 nhân viên.

B. Sau hai năm số nhân viên có thể tăng lên 120 người.

C. Công ty cần khoảng 650–900 m².

D. Ngân sách tiền thuê cơ bản không quá 150.000 NDT/tháng.

E. Tòa B cách ga tàu điện 520 m.

F. Tòa C có 30 chỗ đỗ xe.

G. Tòa A có công suất thuê 94%.

H. Tòa C có tỷ lệ vào hoạt động 65%.

I. Nếu coi trọng mở rộng trong tương lai thì B phù hợp hơn.

J. Xét tổng thể, B là phương án tương đối cân bằng.

ĐÁP ÁN

Đáp án Bài 01

A. 写字楼

B. 会议室

C. 租金

D. 管理费

E. 出租率

F. 入驻率

G. 免租期

H. 现金流

I. 停车位

J. 地铁站

Đáp án Bài 02

A. 比

B. 没有

C. 比

D. 没有

E. 没有

Hoàn chỉnh:

B比A面积大。

C没有B离地铁站近。

A比B的出租率高。

B没有A成本高。

C没有A的企业形象好。

Đáp án Bài 03

A. A的出租率达到百分之九十四。

B. 公司员工人数未来可能达到一百二十人。

C. 这个商业项目的出租面积已经达到两万平方米。

D. 年租金收入达到三百万元。

E. 周末客流量达到每天两万五千人次。

Đáp án Bài 04

A、B、C的面积分别是七百二十平方米、八百五十平方米和九百平方米。

A、B、C分别有十五个、十八个和三十个停车位。

A、B、C的出租率分别是百分之九十四、百分之八十八和百分之七十二。

Đáp án Bài 05

按照每平方米每月一百八十五元计算，七百二十平方米的基础月租金是十三万三千二百元。

按照每平方米每月一百四十八元计算，八百五十平方米的基础月租金是十二万五千八百元。

按照每平方米每月一百一十八元计算，九百平方米的基础月租金是十万六千二百元。

Đáp án Bài 06

虽然A的位置最好，但是成本最高。

虽然B不是三个方案里最高端的，但是面积和成本比较均衡。

虽然C的租金最低，但是离地铁站太远。

虽然出租率很高，但是还要看入驻率。

虽然租金回报率比较高，但是仍然有投资风险。

Đáp án Bài 07

如果员工增加到一百二十人，就需要更大的办公面积。

如果最重视企业形象，就可以优先考虑A。

如果更重视成本，就可以考虑B或者C。

如果出租率下降，租金收入就可能受到影响。

如果空置期增加，现金流就可能变差。

Đáp án Bài 08

A的面积是七百二十平方米。

B的面积是八百五十平方米。

C的面积是九百平方米。

A离地铁站最近。

C的停车位最多。

C的基础月租金最低。

A的出租率最高。

C的入驻率最低。

C的免租期最长。

B更适合未来一百二十人的规模。

Đáp án Bài 09

A. Công suất thuê của tòa văn phòng này đạt 94%.

B. Tỷ lệ doanh nghiệp thực tế vào hoạt động là 91%.

C. Giá thuê cơ bản là 185 NDT/m²/tháng.

D. Phí quản lý là 30 NDT/m²/tháng.

E. Chủ nhà có thể cung cấp hai tháng miễn tiền thuê.

F. Giá thuê tăng 3% mỗi năm.

G. B lớn hơn A 130 m².

H. Mặc dù C rẻ nhất nhưng xa ga tàu điện nhất.

I. Sau khi trừ chi phí vận hành, dòng tiền ròng vẫn dương.

J. Không thể chỉ nhìn riêng lợi suất cho thuê.

Đáp án Bài 10

A. 公司现在有八十五名员工。

B. 两年以后员工人数可能增加到一百二十人。

C. 公司需要大约六百五十到九百平方米的办公面积。

D. 基础月租金预算不超过十五万元人民币。

E. 写字楼B离地铁站五百二十米。

F. 写字楼C有三十个停车位。

G. 写字楼A的出租率是百分之九十四。

H. 写字楼C的入驻率是百分之六十五。

I. 如果更重视未来扩张，B更适合。

J. 综合来看，B是一个比较均衡的方案。

PHƯƠNG PHÁP GHI NHỚ

员工人数 → 办公面积

Yuángōng rénshù → bàngōng miànjī

Số nhân viên → diện tích văn phòng

未来扩张 → 预留面积

Wèilái kuòzhāng → yùliú miànjī

Mở rộng tương lai → diện tích dự phòng

客户接待 → 大堂和接待区

Kèhù jiēdài → dàtáng hé jiēdàiqū

Tiếp khách → sảnh và khu tiếp khách

员工通勤 → 地铁距离

Yuángōng tōngqín → dìtiě jùlí

Đi lại của nhân viên → khoảng cách tàu điện

会议需求 → 会议室数量

Huìyì xūqiú → huìyìshì shùliàng

Nhu cầu họp → số phòng họp

车辆数量 → 停车位

Chēliàng shùliàng → tíngchēwèi

Số lượng xe → chỗ đỗ xe

基础租金 + 管理费 → 月度固定成本

Jīchǔ zūjīn + guǎnlǐfèi → yuèdù gùdìng chéngběn

Tiền thuê cơ bản + phí quản lý → chi phí cố định tháng

免租期 → 初期成本

Miǎnzūqī → chūqī chéngběn

Thời gian miễn thuê → chi phí ban đầu

租金递增 → 长期租赁成本

Zūjīn dìzēng → chángqī zūlìn chéngběn

Mức tăng thuê → chi phí dài hạn

出租率 + 入驻率 → 楼宇运营情况

Chūzūlǜ + rùzhùlǜ → lóuyǔ yùnyíng qíngkuàng

Công suất thuê + tỷ lệ vào hoạt động → tình trạng vận hành tòa nhà

租金收入 – 运营成本 → 净现金流

Zūjīn shōurù – yùnyíng chéngběn → jìng xiànjīnliú

Thu nhập thuê – chi phí vận hành → dòng tiền ròng

TỔNG KẾT BÀI 06

商业房地产 bao gồm nhiều loại hình như 办公楼、写字楼、购物中心、零售商铺、商业综合体、商务公寓 và các mô hình thương mại kết hợp khác.

Khi phân tích văn phòng, học viên cần nắm được:

办公面积

工位数量

会议室数量

接待区

楼层

地铁距离

停车位

电梯数量

基础租金

管理费

押金

免租期

租期

租金递增

出租率

入驻率

企业形象

长期成本

Khi phân tích bất động sản tạo dòng tiền, cần nắm:

租金收入

运营成本

维修成本

空置损失

净现金流

出租率

租户稳定性

租约期限

毛租金回报率

净租金回报率

Đối với ba phương án trong bài:

写字楼A có lợi thế mạnh nhất về vị trí CBD, khoảng cách tàu điện 280 m, hình ảnh doanh nghiệp, công suất thuê 94% và tỷ lệ vào hoạt động 91%.

写字楼B có diện tích 850 m², phù hợp hơn với kế hoạch tăng lên 120 nhân sự, cách ga 520 m, có 18 chỗ đỗ xe, tiền thuê và phí quản lý thấp hơn A.

写字楼C có diện tích lớn nhất 900 m², giá thuê thấp nhất, 30 chỗ đỗ xe và ba tháng miễn thuê nhưng cách ga 1,4 km, công suất thuê 72% và tỷ lệ vào hoạt động 65%.

Nếu doanh nghiệp đặc biệt coi trọng hình ảnh cao cấp và vị trí CBD, A có lợi thế.

Nếu doanh nghiệp cần cân bằng giữa chi phí, giao thông, diện tích và kế hoạch mở rộng, B là phương án hợp lý hơn.

Nếu doanh nghiệp chỉ ưu tiên chi phí và có thể chấp nhận vị trí xa tàu điện hơn, C có lợi thế về giá.

Nguyên tắc quan trọng nhất:

租办公室不能只看租金。

Thuê văn phòng không thể chỉ nhìn giá thuê.

投资商业房地产不能只看回报率。

Đầu tư bất động sản thương mại không thể chỉ nhìn lợi suất.

真正合理的选择，要同时考虑位置、面积、成本、交通、出租率、入驻率和长期运营需求。

Một lựa chọn hợp lý cần đồng thời cân nhắc vị trí, diện tích, chi phí, giao thông, công suất thuê, tỷ lệ vào hoạt động và nhu cầu vận hành dài hạn.