Học viên không chỉ học các từ chuyên ngành như 总体规划, 功能分区, 建筑密度, 容积率, 绿地率, 楼间距, 人车分流, 停车位 mà còn phải biết sử dụng những từ này để giao tiếp trong các cuộc họp thực tế.

Sau bài học, học viên cần có khả năng dùng tiếng Trung để:

Đọc và trình bày tổng diện tích đất.

Giải thích phương án quy hoạch tổng thể.

Mô tả các phân khu chức năng.

Phân tích mật độ xây dựng.

Phân tích hệ số sử dụng đất.

Tính tổng diện tích sàn.

Đề xuất điều chỉnh chiều cao công trình.

Phân tích khoảng cách giữa các tòa.

Thảo luận giao thông nội khu.

Đề xuất tách người và xe.

Thảo luận cây xanh và không gian mở.

Phân tích bãi đỗ xe mặt đất và bãi đỗ xe ngầm.

Phân tích chi phí phát sinh khi thay đổi quy hoạch.

So sánh phương án A và B.

Đưa ra quan điểm phản biện.

Đưa ra kiến nghị điều chỉnh.

Giải thích nguyên nhân và hậu quả.

Trình bày phương án cuối cùng.

Phân tích mối quan hệ giữa chất lượng quy hoạch và hiệu quả đầu tư.

PHẦN II – BỐI CẢNH DỰ ÁN – 项目背景

25.02 – Dữ liệu tổng thể của dự án

Nhóm của Nguyễn Minh Vũ đang nghiên cứu quy hoạch một dự án nhà ở hỗn hợp trên khu đất rộng 36.000 m², tương đương 3,6 hecta.

Dự án dự kiến phát triển thành khu nhà ở trung cao cấp kết hợp thương mại, tiện ích cộng đồng, cây xanh và không gian mở.

Phương án ban đầu được gọi là 方案A.

Phương án sau khi điều chỉnh được gọi là 方案B.

25.03 – Dữ liệu phương án A

Tổng diện tích đất: 36.000 m².

Mật độ xây dựng: 38%.

Diện tích chiếm đất công trình: 13.680 m².

Hệ số sử dụng đất: 3,5.

Tổng diện tích sàn: 126.000 m².

Tỷ lệ cây xanh: 25%.

Diện tích cây xanh: 9.000 m².

Diện tích giao thông nội khu: khoảng 7.200 m².

Tỷ lệ giao thông nội khu: khoảng 20%.

Số tòa nhà ở: 7 tòa.

Năm tòa cao 24 tầng.

Hai tòa cao 30 tầng.

Số căn hộ dự kiến: khoảng 1.200 căn.

Nhu cầu chỗ đỗ ô tô: 1,1 chỗ mỗi căn hộ.

Tổng nhu cầu chỗ đỗ: khoảng 1.320 chỗ.

Bãi đỗ xe mặt đất: 420 chỗ.

Bãi đỗ xe ngầm: 900 chỗ.

25.04 – Những vấn đề của phương án A

Mật độ xây dựng tương đối cao.

Không gian mở chưa đủ.

Tỷ lệ cây xanh thấp.

Bãi đỗ xe mặt đất chiếm nhiều không gian.

Khu thương mại sử dụng chung lối vào với khu nhà ở.

Giao thông thương mại có thể xung đột với giao thông cư dân.

Một số vị trí người đi bộ giao cắt trực tiếp với xe cơ giới.

Khoảng cách giữa một số tòa chưa tối ưu.

Cảnh quan trung tâm bị chia cắt.

Một số công trình kỹ thuật nằm gần khu ở.

Xe bảo trì phải đi qua khu vực người đi bộ.

25.05 – Dữ liệu phương án B

Tổng diện tích đất vẫn giữ 36.000 m².

Mật độ xây dựng giảm từ 38% xuống 32%.

Diện tích chiếm đất giảm từ 13.680 m² xuống 11.520 m².

Hệ số sử dụng đất giảm từ 3,5 xuống 3,3.

Tổng diện tích sàn giảm từ 126.000 m² xuống 118.800 m².

Tỷ lệ cây xanh tăng từ 25% lên 33%.

Diện tích cây xanh tăng từ 9.000 m² lên 11.880 m².

Diện tích cây xanh tăng thêm 2.880 m².

Diện tích giao thông nội khu giảm xuống khoảng 6.480 m².

Số lượng tòa nhà giảm từ 7 xuống 6.

Ba tòa cao 24 tầng.

Ba tòa cao 28 tầng.

Bãi xe mặt đất giảm từ 420 chỗ xuống 180 chỗ.

Bãi xe ngầm tăng từ 900 chỗ lên 1.140 chỗ.

Tổng số chỗ đỗ vẫn giữ khoảng 1.320 chỗ.

Số chỗ chuyển từ mặt đất xuống tầng hầm: 240 chỗ.

Chi phí mô phỏng tăng thêm cho mỗi chỗ đỗ ngầm: khoảng 250 triệu đồng Việt Nam.

Tổng chi phí tăng thêm do chuyển 240 chỗ xuống tầng hầm: khoảng 60 tỷ đồng Việt Nam.

PHẦN III – TỪ VỰNG CHUYÊN NGÀNH – 专业词汇

25.06 – Nhóm từ quy hoạch tổng thể

项目规划 xiàngmù guīhuà – project planning – quy hoạch dự án

总体规划 zǒngtǐ guīhuà – master planning – quy hoạch tổng thể

总平面规划 zǒng píngmiàn guīhuà – master site planning – quy hoạch tổng mặt bằng

规划方案 guīhuà fāng’àn – planning scheme – phương án quy hoạch

规划指标 guīhuà zhǐbiāo – planning indicators – chỉ tiêu quy hoạch

规划范围 guīhuà fànwéi – planning scope – phạm vi quy hoạch

规划目标 guīhuà mùbiāo – planning objective – mục tiêu quy hoạch

总体布局 zǒngtǐ bùjú – overall layout – bố cục tổng thể

空间布局 kōngjiān bùjú – spatial layout – bố cục không gian

项目定位 xiàngmù dìngwèi – project positioning – định vị dự án

用地规模 yòngdì guīmó – land-use scale – quy mô sử dụng đất

总用地面积 zǒng yòngdì miànjī – total land area – tổng diện tích đất

地块 dìkuài – land parcel – khu đất

地块形状 dìkuài xíngzhuàng – parcel shape – hình dạng khu đất

景观轴 jǐngguān zhóu – landscape axis – trục cảnh quan

建筑地标 jiànzhù dìbiāo – architectural landmark – điểm nhấn kiến trúc

分期开发 fēnqī kāifā – phased development – phát triển theo giai đoạn

优化方案 yōuhuà fāng’àn – optimized scheme – phương án tối ưu

调整方案 tiáozhěng fāng’àn – revised scheme – phương án điều chỉnh

25.07 – Nhóm từ phân khu chức năng

功能分区 gōngnéng fēnqū – functional zoning – phân khu chức năng

住宅区 zhùzhái qū – residential zone – khu nhà ở

商业区 shāngyè qū – commercial zone – khu thương mại

办公区 bàngōng qū – office zone – khu văn phòng

配套设施区 pèitào shèshī qū – amenity zone – khu tiện ích

绿地区 lǜdì qū – green-space zone – khu cây xanh

体育活动区 tǐyù huódòng qū – sports zone – khu thể thao

儿童活动区 értóng huódòng qū – children’s activity zone – khu vui chơi trẻ em

社区服务区 shèqū fúwù qū – community service zone – khu dịch vụ cộng đồng

公共空间 gōnggòng kōngjiān – public space – không gian công cộng

私密空间 sīmì kōngjiān – private space – không gian riêng tư

开放空间 kāifàng kōngjiān – open space – không gian mở

中央广场 zhōngyāng guǎngchǎng – central plaza – quảng trường trung tâm

中央公园 zhōngyāng gōngyuán – central park – công viên trung tâm

动静分区 dòngjìng fēnqū – active-quiet zoning – phân khu động tĩnh

25.08 – Nhóm từ mật độ và diện tích

建筑密度 jiànzhù mìdù – building density – mật độ xây dựng

建筑基底面积 jiànzhù jīdǐ miànjī – building footprint – diện tích chiếm đất công trình

总建筑面积 zǒng jiànzhù miànjī – gross floor area – tổng diện tích sàn

可销售面积 kě xiāoshòu miànjī – saleable area – diện tích có thể bán

容积率 róngjīlǜ – floor area ratio – hệ số sử dụng đất

土地利用效率 tǔdì lìyòng xiàolǜ – land-use efficiency – hiệu quả sử dụng đất

建筑面积 jiànzhù miànjī – floor area – diện tích xây dựng

面积比例 miànjī bǐlì – area ratio – tỷ lệ diện tích

百分点 bǎifēndiǎn – percentage point – điểm phần trăm

25.09 – Nhóm từ chiều cao công trình

建筑高度 jiànzhù gāodù – building height – chiều cao công trình

层数 céngshù – number of floors – số tầng

住宅塔楼 zhùzhái tǎlóu – residential tower – tòa tháp nhà ở

高层建筑 gāocéng jiànzhù – high-rise building – công trình cao tầng

楼间距 lóujiānjù – building spacing – khoảng cách giữa các tòa

日照 rìzhào – sunlight exposure – chiếu sáng tự nhiên

采光 cǎiguāng – natural lighting – khả năng lấy sáng

通风 tōngfēng – ventilation – thông gió

风环境 fēng huánjìng – wind environment – môi trường gió

高低错落 gāodī cuòluò – staggered building heights – bố trí cao thấp xen kẽ

25.10 – Nhóm từ giao thông nội khu

内部交通 nèibù jiāotōng – internal traffic – giao thông nội khu

交通组织 jiāotōng zǔzhī – traffic organization – tổ chức giao thông

主入口 zhǔ rùkǒu – main entrance – lối vào chính

次入口 cì rùkǒu – secondary entrance – lối vào phụ

服务入口 fúwù rùkǒu – service entrance – lối vào dịch vụ

出口 chūkǒu – exit – lối ra

出入口 chūrùkǒu – access point – lối ra vào

内部主干道 nèibù zhǔgàndào – internal main road – đường trục chính nội khu

支路 zhīlù – branch road – đường nhánh

外围道路 wàiwéi dàolù – perimeter road – đường vòng ngoài

单行道 dānxíngdào – one-way road – đường một chiều

双向道路 shuāngxiàng dàolù – two-way road – đường hai chiều

道路宽度 dàolù kuāndù – road width – chiều rộng đường

步行系统 bùxíng xìtǒng – pedestrian system – hệ thống đi bộ

步行道 bùxíngdào – walkway – đường đi bộ

自行车道 zìxíngchē dào – bicycle lane – đường xe đạp

人车分流 rén chē fēnliú – pedestrian-vehicle separation – tách người và xe

消防车道 xiāofáng chēdào – fire access road – đường xe cứu hỏa

上下客区 shàngxiàkè qū – pick-up and drop-off zone – khu đón trả khách

交通冲突 jiāotōng chōngtū – traffic conflict – xung đột giao thông

高峰时段 gāofēng shíduàn – peak period – giờ cao điểm

交通压力 jiāotōng yālì – traffic pressure – áp lực giao thông

交通拥堵 jiāotōng yōngdǔ – traffic congestion – ùn tắc giao thông

Tham khảo thêm diễn đàn giáo trình tiếng Hoa.

25.11 – Nhóm từ cây xanh

绿地 lǜdì – green space – đất cây xanh

绿地面积 lǜdì miànjī – green-space area – diện tích cây xanh

绿地率 lǜdìlǜ – green-space ratio – tỷ lệ cây xanh

绿化 lǜhuà – landscaping – cây xanh, cảnh quan

景观 jǐngguān – landscape – cảnh quan

中心景观 zhōngxīn jǐngguān – central landscape – cảnh quan trung tâm

社区花园 shèqū huāyuán – community garden – vườn cộng đồng

道路绿化 dàolù lǜhuà – roadside landscaping – cây xanh ven đường

楼间绿化 lóujiān lǜhuà – landscaping between buildings – cây xanh giữa các tòa

景观水体 jǐngguān shuǐtǐ – landscape water feature – mặt nước cảnh quan

步行景观道 bùxíng jǐngguān dào – landscape walkway – đường dạo cảnh quan

儿童游乐场 értóng yóulèchǎng – children’s playground – sân chơi trẻ em

户外运动区 hùwài yùndòng qū – outdoor sports area – khu thể thao ngoài trời

25.12 – Nhóm từ hạ tầng kỹ thuật

技术基础设施 jìshù jīchǔ shèshī – technical infrastructure – hạ tầng kỹ thuật

供电系统 gōngdiàn xìtǒng – power supply system – hệ thống cấp điện

变电站 biàndiànzhàn – electrical substation – trạm biến áp

备用电源 bèiyòng diànyuán – backup power supply – nguồn điện dự phòng

供水系统 gōngshuǐ xìtǒng – water supply system – hệ thống cấp nước

排水系统 páishuǐ xìtǒng – drainage system – hệ thống thoát nước

雨水系统 yǔshuǐ xìtǒng – storm-water system – hệ thống thoát nước mưa

污水系统 wūshuǐ xìtǒng – wastewater system – hệ thống nước thải

污水处理 wūshuǐ chǔlǐ – wastewater treatment – xử lý nước thải

消防系统 xiāofáng xìtǒng – fire-protection system – hệ thống PCCC

消防栓 xiāofángshuān – fire hydrant – họng cứu hỏa

照明系统 zhàomíng xìtǒng – lighting system – hệ thống chiếu sáng

地下管网 dìxià guǎnwǎng – underground utility network – mạng lưới kỹ thuật ngầm

技术管廊 jìshù guǎnláng – utility corridor – hành lang kỹ thuật

维护 wéihù – maintenance – bảo trì

25.13 – Nhóm từ bãi đỗ xe

停车设施 tíngchē shèshī – parking facilities – hạ tầng đỗ xe

停车需求 tíngchē xūqiú – parking demand – nhu cầu đỗ xe

停车位 tíngchēwèi – parking space – chỗ đỗ xe

地面停车位 dìmiàn tíngchēwèi – surface parking space – chỗ đỗ xe mặt đất

地下停车位 dìxià tíngchēwèi – underground parking space – chỗ đỗ xe ngầm

地下停车场 dìxià tíngchēchǎng – underground parking garage – bãi đỗ xe ngầm

地下车库 dìxià chēkù – underground garage – gara ngầm

住宅停车位 zhùzhái tíngchēwèi – residential parking space – chỗ đỗ xe cư dân

访客停车位 fǎngkè tíngchēwèi – visitor parking space – chỗ đỗ xe khách

商业停车位 shāngyè tíngchēwèi – commercial parking space – chỗ đỗ xe thương mại

充电车位 chōngdiàn chēwèi – EV charging space – chỗ đỗ có sạc xe điện

地下车库坡道 dìxià chēkù pōdào – underground garage ramp – đường dốc xuống gara ngầm

PHẦN IV – COLLOCATION VÀ CỤM TỪ CHUYÊN NGÀNH – 专业搭配

25.14 – Cụm từ thường dùng

制定规划方案 zhìdìng guīhuà fāng’àn – xây dựng phương án quy hoạch

调整规划方案 tiáozhěng guīhuà fāng’àn – điều chỉnh phương án quy hoạch

优化总体布局 yōuhuà zǒngtǐ bùjú – tối ưu bố cục tổng thể

优化空间布局 yōuhuà kōngjiān bùjú – tối ưu bố cục không gian

划分功能区域 huàfēn gōngnéng qūyù – phân chia khu chức năng

控制建筑密度 kòngzhì jiànzhù mìdù – kiểm soát mật độ xây dựng

降低建筑密度 jiàngdī jiànzhù mìdù – giảm mật độ xây dựng

提高容积率 tígāo róngjīlǜ – tăng hệ số sử dụng đất

降低容积率 jiàngdī róngjīlǜ – giảm hệ số sử dụng đất

增加绿地面积 zēngjiā lǜdì miànjī – tăng diện tích cây xanh

提高绿地率 tígāo lǜdìlǜ – tăng tỷ lệ cây xanh

扩大开放空间 kuòdà kāifàng kōngjiān – mở rộng không gian mở

改善交通组织 gǎishàn jiāotōng zǔzhī – cải thiện tổ chức giao thông

实行人车分流 shíxíng rén chē fēnliú – thực hiện tách người và xe

减少交通冲突 jiǎnshǎo jiāotōng chōngtū – giảm xung đột giao thông

增加停车位 zēngjiā tíngchēwèi – tăng chỗ đỗ xe

减少地面停车 jiǎnshǎo dìmiàn tíngchē – giảm bãi xe mặt đất

增加地下停车 zēngjiā dìxià tíngchē – tăng bãi xe ngầm

完善基础设施 wánshàn jīchǔ shèshī – hoàn thiện hạ tầng

降低建设成本 jiàngdī jiànshè chéngběn – giảm chi phí xây dựng

提高项目价值 tígāo xiàngmù jiàzhí – tăng giá trị dự án

提高居住品质 tígāo jūzhù pǐnzhì – nâng cao chất lượng cư trú

提高销售速度 tígāo xiāoshòu sùdù – tăng tốc độ bán hàng

PHẦN V – HỘI THOẠI CHUYÊN SÂU – 项目规划会议

25.15 – Bối cảnh hội thoại

Buổi sáng thứ Hai, nhóm dự án tổ chức cuộc họp quy hoạch lần hai.

Cuộc họp có Nguyễn Minh Vũ, Đinh Thùy Dương, Lê Vân Anh, Thủy Tiên và Phương Linh.

Mục tiêu cuộc họp là so sánh phương án A và B, kiểm tra lại toàn bộ chỉ tiêu, phân tích tác động tới chi phí và đưa ra phương án tiếp tục nghiên cứu.

25.16 – Khai mạc cuộc họp

阮明武：今天这次会议我们先不讨论建筑外观，而是把总体规划、功能分区、密度、容积率、交通和停车重新检查一遍。
Ruǎn Míngwǔ: Jīntiān zhè cì huìyì wǒmen xiān bù tǎolùn jiànzhù wàiguān, ér shì bǎ zǒngtǐ guīhuà, gōngnéng fēnqū, mìdù, róngjīlǜ, jiāotōng hé tíngchē chóngxīn jiǎnchá yí biàn.
Nguyễn Minh Vũ: Trong cuộc họp hôm nay, trước tiên chúng ta chưa bàn về hình thức kiến trúc mà sẽ kiểm tra lại quy hoạch tổng thể, phân khu chức năng, mật độ, hệ số sử dụng đất, giao thông và bãi đỗ xe.
Nguyen Minh Vu: In today’s meeting, we will not discuss architectural appearance first. Instead, we will review the master plan, functional zoning, density, FAR, traffic, and parking.

丁垂杨：阮明武哥，我已经把A方案和B方案的主要指标都整理好了。
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒ yǐjīng bǎ A fāng’àn hé B fāng’àn de zhǔyào zhǐbiāo dōu zhěnglǐ hǎo le.
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, em đã tổng hợp xong các chỉ tiêu chính của phương án A và B.
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, I have整理 the main indicators of Schemes A and B.

黎云英：阮明武哥，我也重新算了总建筑面积、停车成本和可销售面积。
Lí Yún Yīng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒ yě chóngxīn suàn le zǒng jiànzhù miànjī, tíngchē chéngběn hé kě xiāoshòu miànjī.
Lê Vân Anh: Anh Nguyễn Minh Vũ, em cũng đã tính lại tổng diện tích sàn, chi phí bãi đỗ xe và diện tích có thể bán.
Le Van Anh: Bro Nguyen Minh Vu, I have also recalculated the gross floor area, parking cost, and saleable area.

水仙：我重点看了绿化、公共空间和居住体验。
Shuǐ Xiān: Wǒ zhòngdiǎn kàn le lǜhuà, gōnggòng kōngjiān hé jūzhù tǐyàn.
Thủy Tiên: Em tập trung xem xét cây xanh, không gian công cộng và trải nghiệm cư trú.
Thuy Tien: I focused on landscaping, public space, and the residential experience.

芳玲：我检查了停车系统、地下空间、技术设施和维护路线。
Fāng Líng: Wǒ jiǎnchá le tíngchē xìtǒng, dìxià kōngjiān, jìshù shèshī hé wéihù lùxiàn.
Phương Linh: Em đã kiểm tra hệ thống đỗ xe, không gian ngầm, hạ tầng kỹ thuật và tuyến đường bảo trì.
Phuong Linh: I reviewed the parking system, underground space, technical facilities, and maintenance routes.

25.17 – Xác nhận diện tích khu đất

阮明武：先从最基本的数据开始。项目总用地面积是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Xiān cóng zuì jīběn de shùjù kāishǐ. Xiàngmù zǒng yòngdì miànjī shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Trước hết bắt đầu từ dữ liệu cơ bản nhất. Tổng diện tích đất của dự án là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: Let’s start with the most basic figure. What is the project’s total land area?

丁垂杨：总用地面积是三万六千平方米，也就是三点六公顷。
Dīng Chuíyáng: Zǒng yòngdì miànjī shì sān wàn liùqiān píngfāng mǐ, yě jiù shì sān diǎn liù gōngqǐng.
Đinh Thùy Dương: Tổng diện tích đất là 36.000 mét vuông, tức 3,6 hecta.
Dinh Thuy Duong: The total land area is 36,000 square meters, or 3.6 hectares.

阮明武：地块形状怎么样？
Ruǎn Míngwǔ: Dìkuài xíngzhuàng zěnmeyàng?
Nguyễn Minh Vũ: Hình dạng khu đất thế nào?
Nguyen Minh Vu: What is the shape of the site?

丁垂杨：整体接近长方形，南北方向比较长，南侧连接城市道路，东侧还有一个可以设置服务入口的位置。
Dīng Chuíyáng: Zhěngtǐ jiējìn chángfāngxíng, nánběi fāngxiàng bǐjiào cháng, náncè liánjiē chéngshì dàolù, dōngcè hái yǒu yí ge kěyǐ shèzhì fúwù rùkǒu de wèizhi.
Đinh Thùy Dương: Tổng thể gần hình chữ nhật, chiều bắc nam tương đối dài, phía nam kết nối đường đô thị và phía đông còn có vị trí có thể bố trí lối vào dịch vụ.
Dinh Thuy Duong: The site is roughly rectangular, elongated north to south. The south side connects to an urban road, and the east side has a location suitable for a service entrance.

25.18 – Báo cáo phương án A

阮明武：A方案的建筑密度是多少？
Ruǎn Míngwǔ: A fāng’àn de jiànzhù mìdù shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Mật độ xây dựng của phương án A là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: What is the building density of Scheme A?

丁垂杨：百分之三十八，建筑基底面积是一万三千六百八十平方米。
Dīng Chuíyáng: Bǎi fēn zhī sānshíbā, jiànzhù jīdǐ miànjī shì yí wàn sānqiān liùbǎi bāshí píngfāng mǐ.
Đinh Thùy Dương: 38%, diện tích chiếm đất công trình là 13.680 mét vuông.
Dinh Thuy Duong: It is 38%, with a building footprint of 13,680 square meters.

阮明武：容积率呢？
Ruǎn Míngwǔ: Róngjīlǜ ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn hệ số sử dụng đất?
Nguyen Minh Vu: What about the FAR?

黎云英：三点五，所以总建筑面积是十二万六千平方米。
Lí Yún Yīng: Sān diǎn wǔ, suǒyǐ zǒng jiànzhù miànjī shì shí’èr wàn liùqiān píngfāng mǐ.
Lê Vân Anh: 3,5, vì vậy tổng diện tích sàn là 126.000 mét vuông.
Le Van Anh: It is 3.5, giving a gross floor area of 126,000 square meters.

阮明武：绿地率是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Lǜdìlǜ shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Tỷ lệ cây xanh là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: What is the green-space ratio?

水仙：只有百分之二十五，也就是九千平方米。
Shuǐ Xiān: Zhǐ yǒu bǎi fēn zhī èrshíwǔ, yě jiù shì jiǔqiān píngfāng mǐ.
Thủy Tiên: Chỉ có 25%, tức 9.000 mét vuông.
Thuy Tien: It is only 25%, or 9,000 square meters.

阮明武：道路和交通面积呢？
Ruǎn Míngwǔ: Dàolù hé jiāotōng miànjī ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn diện tích đường và giao thông?
Nguyen Minh Vu: What about roads and traffic areas?

丁垂杨：大约七千二百平方米，占总用地面积的百分之二十。
Dīng Chuíyáng: Dàyuē qīqiān liǎngbǎi píngfāng mǐ, zhàn zǒng yòngdì miànjī de bǎi fēn zhī èrshí.
Đinh Thùy Dương: Khoảng 7.200 mét vuông, chiếm 20% tổng diện tích đất.
Dinh Thuy Duong: Approximately 7,200 square meters, representing 20% of the total land area.

25.19 – Tranh luận mật độ xây dựng

水仙：我觉得百分之三十八偏高，尤其是项目以后想做中高品质住宅。
Shuǐ Xiān: Wǒ juéde bǎi fēn zhī sānshíbā piān gāo, yóuqí shì xiàngmù yǐhòu xiǎng zuò zhōng gāo pǐnzhì zhùzhái.
Thủy Tiên: Em cảm thấy 38% hơi cao, đặc biệt khi dự án định hướng nhà ở trung cao cấp.
Thuy Tien: I think 38% is rather high, especially since the project aims to become mid-to-high-end housing.

黎云英：但是如果密度降得太多，总建筑面积可能也会明显减少。
Lí Yún Yīng: Dànshì rúguǒ mìdù jiàng de tài duō, zǒng jiànzhù miànjī kěnéng yě huì míngxiǎn jiǎnshǎo.
Lê Vân Anh: Nhưng nếu giảm mật độ quá nhiều thì tổng diện tích sàn cũng có thể giảm rõ rệt.
Le Van Anh: But if density is reduced too much, gross floor area may also decrease significantly.

阮明武：所以不能只看密度，还要同时看容积率、建筑高度、可销售面积和销售价值。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ bù néng zhǐ kàn mìdù, hái yào tóngshí kàn róngjīlǜ, jiànzhù gāodù, kě xiāoshòu miànjī hé xiāoshòu jiàzhí.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy không thể chỉ nhìn mật độ, mà phải đồng thời xem hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, diện tích có thể bán và giá trị bán hàng.
Nguyen Minh Vu: So we cannot look at density alone. We must also consider FAR, building height, saleable area, and sales value.

丁垂杨：如果把密度从百分之三十八降到百分之三十二，建筑基底面积会减少两千一百六十平方米。
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ bǎ mìdù cóng bǎi fēn zhī sānshíbā jiàng dào bǎi fēn zhī sānshí’èr, jiànzhù jīdǐ miànjī huì jiǎnshǎo liǎngqiān yìbǎi liùshí píngfāng mǐ.
Đinh Thùy Dương: Nếu giảm mật độ từ 38% xuống 32% thì diện tích chiếm đất sẽ giảm 2.160 mét vuông.
Dinh Thuy Duong: If density is reduced from 38% to 32%, the building footprint will decrease by 2,160 square meters.

阮明武：这个数字要记清楚，百分之六乘以三万六千平方米，就是两千一百六十平方米。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè ge shùzì yào jì qīngchu, bǎi fēn zhī liù chéngyǐ sān wàn liùqiān píngfāng mǐ, jiù shì liǎngqiān yìbǎi liùshí píngfāng mǐ.
Nguyễn Minh Vũ: Con số này phải nhớ rõ, 6% nhân với 36.000 mét vuông chính là 2.160 mét vuông.
Nguyen Minh Vu: Remember this figure clearly: 6% of 36,000 square meters equals 2,160 square meters.

25.20 – Phân biệt mật độ và hệ số sử dụng đất

芳玲：有些人会把建筑密度和容积率混在一起，这两个指标到底有什么区别？
Fāng Líng: Yǒuxiē rén huì bǎ jiànzhù mìdù hé róngjīlǜ hùn zài yìqǐ, zhè liǎng ge zhǐbiāo dàodǐ yǒu shénme qūbié?
Phương Linh: Một số người thường nhầm mật độ xây dựng với hệ số sử dụng đất. Hai chỉ tiêu này rốt cuộc khác nhau thế nào?
Phuong Linh: Some people confuse building density with FAR. What exactly is the difference between these two indicators?

丁垂杨：建筑密度看的是建筑在地面上占了多少面积，容积率看的是总建筑面积和总用地面积的关系。
Dīng Chuíyáng: Jiànzhù mìdù kàn de shì jiànzhù zài dìmiàn shàng zhàn le duōshao miànjī, róngjīlǜ kàn de shì zǒng jiànzhù miànjī hé zǒng yòngdì miànjī de guānxì.
Đinh Thùy Dương: Mật độ xây dựng xem công trình chiếm bao nhiêu diện tích trên mặt đất, còn hệ số sử dụng đất xem quan hệ giữa tổng diện tích sàn và tổng diện tích đất.
Dinh Thuy Duong: Building density measures how much ground area buildings occupy, while FAR measures the relationship between gross floor area and total land area.

阮明武：也就是说，同样是三万六千平方米的土地，建筑密度可以降低，但是如果楼层增加，容积率不一定同步下降。
Ruǎn Míngwǔ: Yě jiù shì shuō, tóngyàng shì sān wàn liùqiān píngfāng mǐ de tǔdì, jiànzhù mìdù kěyǐ jiàngdī, dànshì rúguǒ lóucéng zēngjiā, róngjīlǜ bù yídìng tóngbù xiàjiàng.
Nguyễn Minh Vũ: Nói cách khác, với cùng khu đất 36.000 mét vuông, mật độ có thể giảm nhưng nếu tăng số tầng thì hệ số sử dụng đất chưa chắc giảm tương ứng.
Nguyen Minh Vu: In other words, on the same 36,000-square-meter site, building density can decrease while FAR does not necessarily fall if building heights increase.

25.21 – Đề xuất phương án B

丁垂杨：B方案把建筑密度从百分之三十八降低到百分之三十二。
Dīng Chuíyáng: B fāng’àn bǎ jiànzhù mìdù cóng bǎi fēn zhī sānshíbā jiàngdī dào bǎi fēn zhī sānshí’èr.
Đinh Thùy Dương: Phương án B giảm mật độ xây dựng từ 38% xuống 32%.
Dinh Thuy Duong: Scheme B reduces building density from 38% to 32%.

阮明武：建筑基底面积是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Jiànzhù jīdǐ miànjī shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Diện tích chiếm đất công trình là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: What is the building footprint?

黎云英：三万六千乘以百分之三十二，等于一万一千五百二十平方米。
Lí Yún Yīng: Sān wàn liùqiān chéngyǐ bǎi fēn zhī sānshí’èr, děngyú yí wàn yìqiān wǔbǎi èrshí píngfāng mǐ.
Lê Vân Anh: 36.000 nhân 32% bằng 11.520 mét vuông.
Le Van Anh: 36,000 multiplied by 32% equals 11,520 square meters.

水仙：绿地率从百分之二十五提高到百分之三十三。
Shuǐ Xiān: Lǜdìlǜ cóng bǎi fēn zhī èrshíwǔ tígāo dào bǎi fēn zhī sānshísān.
Thủy Tiên: Tỷ lệ cây xanh tăng từ 25% lên 33%.
Thuy Tien: The green-space ratio increases from 25% to 33%.

阮明武：那绿地面积是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Nà lǜdì miànjī shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Vậy diện tích cây xanh là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: What is the green-space area then?

水仙：是一万一千八百八十平方米，比原来的九千平方米增加了两千八百八十平方米。
Shuǐ Xiān: Shì yí wàn yìqiān bābǎi bāshí píngfāng mǐ, bǐ yuánlái de jiǔqiān píngfāng mǐ zēngjiā le liǎngqiān bābǎi bāshí píngfāng mǐ.
Thủy Tiên: Là 11.880 mét vuông, tăng 2.880 mét vuông so với 9.000 mét vuông ban đầu.
Thuy Tien: It is 11,880 square meters, an increase of 2,880 square meters from the original 9,000.

25.22 – Điều chỉnh hệ số sử dụng đất

黎云英：B方案的容积率从三点五降到三点三。
Lí Yún Yīng: B fāng’àn de róngjīlǜ cóng sān diǎn wǔ jiàng dào sān diǎn sān.
Lê Vân Anh: Hệ số sử dụng đất của phương án B giảm từ 3,5 xuống 3,3.
Le Van Anh: Scheme B reduces FAR from 3.5 to 3.3.

阮明武：总建筑面积减少多少？
Ruǎn Míngwǔ: Zǒng jiànzhù miànjī jiǎnshǎo duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Tổng diện tích sàn giảm bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: How much gross floor area is lost?

黎云英：从十二万六千平方米降到十一万八千八百平方米，减少七千二百平方米。
Lí Yún Yīng: Cóng shí’èr wàn liùqiān píngfāng mǐ jiàng dào shíyī wàn bāqiān bābǎi píngfāng mǐ, jiǎnshǎo qīqiān liǎngbǎi píngfāng mǐ.
Lê Vân Anh: Giảm từ 126.000 xuống 118.800 mét vuông, tức giảm 7.200 mét vuông.
Le Van Anh: It decreases from 126,000 to 118,800 square meters, a reduction of 7,200 square meters.

水仙：虽然面积减少了，但是如果项目品质提高，平均售价可能也能提高。
Shuǐ Xiān: Suīrán miànjī jiǎnshǎo le, dànshì rúguǒ xiàngmù pǐnzhì tígāo, píngjūn shòujià kěnéng yě néng tígāo.
Thủy Tiên: Mặc dù diện tích giảm, nhưng nếu chất lượng dự án tăng thì giá bán trung bình cũng có thể tăng.
Thuy Tien: Although floor area decreases, the average selling price may also increase if project quality improves.

阮明武：所以减少面积不一定等于减少价值。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ jiǎnshǎo miànjī bù yídìng děngyú jiǎnshǎo jiàzhí.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy giảm diện tích chưa chắc đồng nghĩa với giảm giá trị.
Nguyen Minh Vu: So reducing floor area does not necessarily mean reducing value.

25.23 – Thảo luận số lượng tòa nhà

丁垂杨：A方案有七栋住宅塔楼，B方案减少到六栋。
Dīng Chuíyáng: A fāng’àn yǒu qī dòng zhùzhái tǎlóu, B fāng’àn jiǎnshǎo dào liù dòng.
Đinh Thùy Dương: Phương án A có bảy tòa nhà ở, phương án B giảm xuống sáu tòa.
Dinh Thuy Duong: Scheme A has seven residential towers, while Scheme B reduces the number to six.

阮明武：少一栋以后，中心空间有什么变化？
Ruǎn Míngwǔ: Shǎo yí dòng yǐhòu, zhōngxīn kōngjiān yǒu shénme biànhuà?
Nguyễn Minh Vũ: Sau khi giảm một tòa, không gian trung tâm thay đổi thế nào?
Nguyen Minh Vu: What changes in the central space after removing one tower?

水仙：中央公园会完整很多，而且几栋住宅楼之间的视线也会更开阔。
Shuǐ Xiān: Zhōngyāng gōngyuán huì wánzhěng hěn duō, érqiě jǐ dòng zhùzhái lóu zhījiān de shìxiàn yě huì gèng kāikuò.
Thủy Tiên: Công viên trung tâm sẽ hoàn chỉnh hơn nhiều, đồng thời tầm nhìn giữa các tòa nhà ở cũng thoáng hơn.
Thuy Tien: The central park becomes much more coherent, and views between the residential towers become more open.

黎云英：但是少一栋意味着我们要重新计算住宅面积。
Lí Yún Yīng: Dànshì shǎo yí dòng yìwèizhe wǒmen yào chóngxīn jìsuàn zhùzhái miànjī.
Lê Vân Anh: Nhưng giảm một tòa có nghĩa là chúng ta phải tính lại diện tích nhà ở.
Le Van Anh: But removing one tower means we need to recalculate residential floor area.

25.24 – Điều chỉnh chiều cao

丁垂杨：A方案有五栋二十四层和两栋三十层。
Dīng Chuíyáng: A fāng’àn yǒu wǔ dòng èrshísì céng hé liǎng dòng sānshí céng.
Đinh Thùy Dương: Phương án A có năm tòa 24 tầng và hai tòa 30 tầng.
Dinh Thuy Duong: Scheme A has five 24-floor towers and two 30-floor towers.

丁垂杨：B方案有三栋二十四层和三栋二十八层。
Dīng Chuíyáng: B fāng’àn yǒu sān dòng èrshísì céng hé sān dòng èrshíbā céng.
Đinh Thùy Dương: Phương án B có ba tòa 24 tầng và ba tòa 28 tầng.
Dinh Thuy Duong: Scheme B has three 24-floor towers and three 28-floor towers.

阮明武：为什么不保留三十层？
Ruǎn Míngwǔ: Wèishénme bù bǎoliú sānshí céng?
Nguyễn Minh Vũ: Tại sao không giữ 30 tầng?
Nguyen Minh Vu: Why not keep the 30-floor towers?

丁垂杨：因为二十八层已经能补一部分建筑面积，同时可以降低最高建筑对周边空间的压迫感。
Dīng Chuíyáng: Yīnwèi èrshíbā céng yǐjīng néng bǔ yí bùfen jiànzhù miànjī, tóngshí kěyǐ jiàngdī zuìgāo jiànzhù duì zhōubiān kōngjiān de yāpògǎn.
Đinh Thùy Dương: Vì 28 tầng đã có thể bù một phần diện tích sàn, đồng thời giảm cảm giác áp lực của công trình cao nhất lên không gian xung quanh.
Dinh Thuy Duong: Because 28 floors can recover some floor area while reducing the visual pressure of the tallest buildings on surrounding spaces.

阮明武：但是日照、通风和楼间距还要重新模拟。
Ruǎn Míngwǔ: Dànshì rìzhào, tōngfēng hé lóujiānjù hái yào chóngxīn mónǐ.
Nguyễn Minh Vũ: Nhưng chiếu sáng, thông gió và khoảng cách giữa các tòa vẫn phải mô phỏng lại.
Nguyen Minh Vu: But sunlight, ventilation, and building spacing still need to be modeled again.

25.25 – Thảo luận giao thông

阮明武：A方案的主入口在哪里？
Ruǎn Míngwǔ: A fāng’àn de zhǔ rùkǒu zài nǎli?
Nguyễn Minh Vũ: Lối vào chính của phương án A ở đâu?
Nguyen Minh Vu: Where is the main entrance in Scheme A?

丁垂杨：在南侧，连接十八米宽的内部主干道。
Dīng Chuíyáng: Zài náncè, liánjiē shíbā mǐ kuān de nèibù zhǔgàndào.
Đinh Thùy Dương: Ở phía nam, kết nối đường trục chính nội khu rộng 18 mét.
Dinh Thuy Duong: It is on the south side, connecting to an 18-meter-wide internal main road.

芳玲：商业车辆、住宅车辆和访客车辆现在都从这个入口进去。
Fāng Líng: Shāngyè chēliàng, zhùzhái chēliàng hé fǎngkè chēliàng xiànzài dōu cóng zhè ge rùkǒu jìnqù.
Phương Linh: Hiện xe thương mại, xe cư dân và xe khách đều đi vào từ lối này.
Phuong Linh: Commercial, residential, and visitor vehicles currently all enter through this access point.

阮明武：这样早晚高峰肯定会增加压力。
Ruǎn Míngwǔ: Zhèyàng zǎowǎn gāofēng kěndìng huì zēngjiā yālì.
Nguyễn Minh Vũ: Như vậy giờ cao điểm sáng và tối chắc chắn sẽ tăng áp lực.
Nguyen Minh Vu: That will definitely increase pressure during morning and evening peaks.

丁垂杨：所以B方案增加了东侧服务入口，并把商业交通和住宅交通适当分开。
Dīng Chuíyáng: Suǒyǐ B fāng’àn zēngjiā le dōngcè fúwù rùkǒu, bìng bǎ shāngyè jiāotōng hé zhùzhái jiāotōng shìdàng fēnkāi.
Đinh Thùy Dương: Vì vậy phương án B bổ sung lối vào dịch vụ phía đông và tách tương đối giao thông thương mại khỏi giao thông cư dân.
Dinh Thuy Duong: Therefore, Scheme B adds an eastern service entrance and partially separates commercial traffic from residential traffic.

25.26 – Tách người và xe

水仙：我建议中心景观区实行人车分流。
Shuǐ Xiān: Wǒ jiànyì zhōngxīn jǐngguān qū shíxíng rén chē fēnliú.
Thủy Tiên: Em đề nghị khu cảnh quan trung tâm thực hiện tách người và xe.
Thuy Tien: I suggest pedestrian-vehicle separation in the central landscape area.

阮明武：车辆怎么走？
Ruǎn Míngwǔ: Chēliàng zěnme zǒu?
Nguyễn Minh Vũ: Xe sẽ đi thế nào?
Nguyen Minh Vu: How will vehicles circulate?

水仙：住宅车辆主要沿外围道路进入地下车库，中心区只保留消防和紧急车辆通道。
Shuǐ Xiān: Zhùzhái chēliàng zhǔyào yán wàiwéi dàolù jìnrù dìxià chēkù, zhōngxīn qū zhǐ bǎoliú xiāofáng hé jǐnjí chēliàng tōngdào.
Thủy Tiên: Xe cư dân chủ yếu đi theo đường vòng ngoài để vào gara ngầm, khu trung tâm chỉ giữ lối cho xe cứu hỏa và xe khẩn cấp.
Thuy Tien: Residential vehicles mainly use perimeter roads to access the underground garage, while the central zone retains only fire and emergency access.

丁垂杨：这样儿童活动区、中央公园和步行道会安全很多。
Dīng Chuíyáng: Zhèyàng értóng huódòng qū, zhōngyāng gōngyuán hé bùxíngdào huì ānquán hěn duō.
Đinh Thùy Dương: Như vậy khu vui chơi trẻ em, công viên trung tâm và đường đi bộ sẽ an toàn hơn nhiều.
Dinh Thuy Duong: This will make the children’s activity area, central park, and walkways much safer.

25.27 – Thảo luận cây xanh

水仙：B方案把绿地率从百分之二十五提高到百分之三十三。
Shuǐ Xiān: B fāng’àn bǎ lǜdìlǜ cóng bǎi fēn zhī èrshíwǔ tígāo dào bǎi fēn zhī sānshísān.
Thủy Tiên: Phương án B tăng tỷ lệ cây xanh từ 25% lên 33%.
Thuy Tien: Scheme B increases the green-space ratio from 25% to 33%.

阮明武：增加的两千八百八十平方米怎么分配？
Ruǎn Míngwǔ: Zēngjiā de liǎngqiān bābǎi bāshí píngfāng mǐ zěnme fēnpèi?
Nguyễn Minh Vũ: 2.880 mét vuông tăng thêm được phân bổ thế nào?
Nguyen Minh Vu: How will the additional 2,880 square meters be allocated?

水仙：大约一千五百平方米增加到中央公园，八百平方米用于楼间绿化，另外五百八十平方米放在步行景观道和儿童活动区周边。
Shuǐ Xiān: Dàyuē yìqiān wǔbǎi píngfāng mǐ zēngjiā dào zhōngyāng gōngyuán, bābǎi píngfāng mǐ yòngyú lóujiān lǜhuà, lìngwài wǔbǎi bāshí píngfāng mǐ fàng zài bùxíng jǐngguān dào hé értóng huódòng qū zhōubiān.
Thủy Tiên: Khoảng 1.500 mét vuông bổ sung vào công viên trung tâm, 800 mét vuông dùng cho cây xanh giữa các tòa và 580 mét vuông còn lại bố trí dọc đường dạo cảnh quan và quanh khu vui chơi trẻ em.
Thuy Tien: About 1,500 square meters will be added to the central park, 800 square meters to landscaping between buildings, and the remaining 580 square meters around landscape walkways and the children’s activity area.

阮明武：这样分配比较合理，因为不是只增加“数字上的绿地”，而是增加真正能使用的空间。
Ruǎn Míngwǔ: Zhèyàng fēnpèi bǐjiào hélǐ, yīnwèi bú shì zhǐ zēngjiā “shùzì shàng de lǜdì”, ér shì zēngjiā zhēnzhèng néng shǐyòng de kōngjiān.
Nguyễn Minh Vũ: Cách phân bổ này tương đối hợp lý vì không chỉ tăng “cây xanh trên con số” mà là tăng không gian thực sự có thể sử dụng.
Nguyen Minh Vu: This allocation is more reasonable because it does not merely increase green space numerically; it creates genuinely usable space.

25.28 – Bãi đỗ xe

芳玲：项目有一千二百套住宅，如果按每户一点一个汽车停车位计算，需要一千三百二十个停车位。
Fāng Líng: Xiàngmù yǒu yìqiān liǎngbǎi tào zhùzhái, rúguǒ àn měi hù yì diǎn yí ge qìchē tíngchēwèi jìsuàn, xūyào yìqiān sānbǎi èrshí ge tíngchēwèi.
Phương Linh: Dự án có 1.200 căn hộ, nếu tính 1,1 chỗ ô tô mỗi căn thì cần 1.320 chỗ đỗ xe.
Phuong Linh: The project has 1,200 residential units. At 1.1 car spaces per unit, 1,320 parking spaces are required.

阮明武：A方案怎么安排？
Ruǎn Míngwǔ: A fāng’àn zěnme ānpái?
Nguyễn Minh Vũ: Phương án A bố trí thế nào?
Nguyen Minh Vu: How are they arranged in Scheme A?

芳玲：地面四百二十个，地下九百个。
Fāng Líng: Dìmiàn sìbǎi èrshí ge, dìxià jiǔbǎi ge.
Phương Linh: 420 chỗ mặt đất, 900 chỗ ngầm.
Phuong Linh: 420 surface spaces and 900 underground spaces.

水仙：四百二十个地面车位占用的空间太多。
Shuǐ Xiān: Sìbǎi èrshí ge dìmiàn chēwèi zhànyòng de kōngjiān tài duō.
Thủy Tiên: 420 chỗ đỗ mặt đất chiếm quá nhiều không gian.
Thuy Tien: Four hundred and twenty surface spaces occupy too much space.

芳玲：所以B方案把地面停车减少到一百八十个，把地下停车增加到一千一百四十个。
Fāng Líng: Suǒyǐ B fāng’àn bǎ dìmiàn tíngchē jiǎnshǎo dào yìbǎi bāshí ge, bǎ dìxià tíngchē zēngjiā dào yìqiān yìbǎi sìshí ge.
Phương Linh: Vì vậy phương án B giảm chỗ đỗ mặt đất xuống 180 và tăng chỗ đỗ ngầm lên 1.140.
Phuong Linh: Therefore, Scheme B reduces surface parking to 180 spaces and increases underground parking to 1,140 spaces.

25.29 – Phân tích chi phí tầng hầm

黎云英：增加两百四十个地下车位会增加成本。
Lí Yún Yīng: Zēngjiā liǎngbǎi sìshí ge dìxià chēwèi huì zēngjiā chéngběn.
Lê Vân Anh: Tăng thêm 240 chỗ đỗ ngầm sẽ làm tăng chi phí.
Le Van Anh: Adding 240 underground parking spaces will increase costs.

阮明武：大约增加多少？
Ruǎn Míngwǔ: Dàyuē zēngjiā duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Khoảng tăng bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: Approximately how much?

黎云英：按照模拟成本，每个地下车位比地面车位多二点五亿越南盾，两百四十个大约增加六百亿越南盾。
Lí Yún Yīng: Ànzhào mónǐ chéngběn, měi ge dìxià chēwèi bǐ dìmiàn chēwèi duō èr diǎn wǔ yì Yuènán dùn, liǎngbǎi sìshí ge dàyuē zēngjiā liùbǎi yì Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Theo chi phí mô phỏng, mỗi chỗ đỗ xe ngầm cao hơn chỗ mặt đất 250 triệu đồng Việt Nam, 240 chỗ làm tăng khoảng 60 tỷ đồng Việt Nam.
Le Van Anh: Under the simulated cost assumption, each underground space costs VND 250 million more than a surface space, so 240 spaces add approximately VND 60 billion.

阮明武：那就要看这六百亿能不能换来更高的售价、更快的销售速度和更好的长期价值。
Ruǎn Míngwǔ: Nà jiù yào kàn zhè liùbǎi yì néng bu néng huànlái gèng gāo de shòujià, gèng kuài de xiāoshòu sùdù hé gèng hǎo de chángqī jiàzhí.
Nguyễn Minh Vũ: Vậy phải xem 60 tỷ đồng này có đổi lại được giá bán cao hơn, tốc độ bán nhanh hơn và giá trị dài hạn tốt hơn hay không.
Nguyen Minh Vu: Then we need to determine whether that VND 60 billion can generate higher selling prices, faster sales, and better long-term value.

25.30 – Hạ tầng kỹ thuật

丁垂杨：B方案把变电站和垃圾收集点都调整到东北侧。
Dīng Chuíyáng: B fāng’àn bǎ biàndiànzhàn hé lājī shōují diǎn dōu tiáozhěng dào dōngběi cè.
Đinh Thùy Dương: Phương án B chuyển trạm biến áp và điểm thu gom rác sang phía đông bắc.
Dinh Thuy Duong: Scheme B relocates the electrical substation and waste collection point to the northeast side.

阮明武：为什么？
Ruǎn Míngwǔ: Wèishénme?
Nguyễn Minh Vũ: Tại sao?
Nguyen Minh Vu: Why?

芳玲：因为那边靠近服务入口，维护车辆不需要经过中央步行区。
Fāng Líng: Yīnwèi nàbiān kàojìn fúwù rùkǒu, wéihù chēliàng bù xūyào jīngguò zhōngyāng bùxíng qū.
Phương Linh: Vì khu đó gần lối vào dịch vụ, xe bảo trì không cần đi qua khu đi bộ trung tâm.
Phuong Linh: Because that area is close to the service entrance, maintenance vehicles do not need to pass through the central pedestrian zone.

阮明武：供电、供水和排水系统也要一起检查。
Ruǎn Míngwǔ: Gōngdiàn, gōngshuǐ hé páishuǐ xìtǒng yě yào yìqǐ jiǎnchá.
Nguyễn Minh Vũ: Hệ thống cấp điện, cấp nước và thoát nước cũng phải kiểm tra cùng lúc.
Nguyen Minh Vu: The power, water supply, and drainage systems must also be reviewed together.

25.31 – So sánh phương án A và B

阮明武：我们现在按照指标一个一个比较。
Ruǎn Míngwǔ: Wǒmen xiànzài ànzhào zhǐbiāo yí ge yí ge bǐjiào.
Nguyễn Minh Vũ: Bây giờ chúng ta so sánh từng chỉ tiêu một.
Nguyen Minh Vu: Let’s now compare the schemes indicator by indicator.

黎云英：A方案建筑密度百分之三十八，B方案百分之三十二，B低六个百分点。
Lí Yún Yīng: A fāng’àn jiànzhù mìdù bǎi fēn zhī sānshíbā, B fāng’àn bǎi fēn zhī sānshí’èr, B dī liù ge bǎifēndiǎn.
Lê Vân Anh: Mật độ A là 38%, B là 32%, B thấp hơn 6 điểm phần trăm.
Le Van Anh: Scheme A has 38% building density and Scheme B 32%, making B six percentage points lower.

水仙：A方案绿地率百分之二十五，B方案百分之三十三，B高八个百分点。
Shuǐ Xiān: A fāng’àn lǜdìlǜ bǎi fēn zhī èrshíwǔ, B fāng’àn bǎi fēn zhī sānshísān, B gāo bā ge bǎifēndiǎn.
Thủy Tiên: Tỷ lệ cây xanh A là 25%, B là 33%, B cao hơn 8 điểm phần trăm.
Thuy Tien: Scheme A has 25% green space and Scheme B 33%, making B eight percentage points higher.

丁垂杨：A方案总建筑面积十二万六千平方米，B方案十一万八千八百平方米，A多七千二百平方米。
Dīng Chuíyáng: A fāng’àn zǒng jiànzhù miànjī shí’èr wàn liùqiān píngfāng mǐ, B fāng’àn shíyī wàn bāqiān bābǎi píngfāng mǐ, A duō qīqiān liǎngbǎi píngfāng mǐ.
Đinh Thùy Dương: Tổng diện tích sàn A là 126.000 mét vuông, B là 118.800 mét vuông, A nhiều hơn 7.200 mét vuông.
Dinh Thuy Duong: Scheme A has 126,000 square meters of gross floor area and Scheme B 118,800, so A has 7,200 square meters more.

芳玲：A方案地面停车四百二十个，B方案只有一百八十个。
Fāng Líng: A fāng’àn dìmiàn tíngchē sìbǎi èrshí ge, B fāng’àn zhǐ yǒu yìbǎi bāshí ge.
Phương Linh: Phương án A có 420 chỗ đỗ xe mặt đất, B chỉ có 180 chỗ.
Phuong Linh: Scheme A has 420 surface parking spaces, while Scheme B has only 180.

25.32 – Phản biện phương án B

黎云英：我支持B方案的规划逻辑，但是我担心成本增加和可销售面积减少。
Lí Yún Yīng: Wǒ zhīchí B fāng’àn de guīhuà luójí, dànshì wǒ dānxīn chéngběn zēngjiā hé kě xiāoshòu miànjī jiǎnshǎo.
Lê Vân Anh: Em ủng hộ logic quy hoạch của phương án B nhưng em lo chi phí tăng và diện tích có thể bán giảm.
Le Van Anh: I support Scheme B’s planning logic, but I am concerned about higher costs and less saleable area.

水仙：如果B方案可以把平均售价提高百分之三到百分之五，这个差距可能可以补回来。
Shuǐ Xiān: Rúguǒ B fāng’àn kěyǐ bǎ píngjūn shòujià tígāo bǎi fēn zhī sān dào bǎi fēn zhī wǔ, zhè ge chājù kěnéng kěyǐ bǔ huílái.
Thủy Tiên: Nếu phương án B có thể giúp giá bán trung bình tăng 3% đến 5%, khoảng chênh lệch này có thể được bù lại.
Thuy Tien: If Scheme B can increase the average selling price by 3% to 5%, the gap may be recoverable.

阮明武：不能只假设价格会涨，我们还要看市场能不能接受。
Ruǎn Míngwǔ: Bù néng zhǐ jiǎshè jiàgé huì zhǎng, wǒmen hái yào kàn shìchǎng néng bu néng jiēshòu.
Nguyễn Minh Vũ: Không thể chỉ giả định giá sẽ tăng, chúng ta còn phải xem thị trường có chấp nhận hay không.
Nguyen Minh Vu: We cannot simply assume prices will rise. We must also determine whether the market will accept them.

黎云英：那我会做三个情景：保守、中性和乐观。
Lí Yún Yīng: Nà wǒ huì zuò sān ge qíngjǐng: bǎoshǒu, zhōngxìng hé lèguān.
Lê Vân Anh: Vậy em sẽ lập ba kịch bản: thận trọng, trung tính và lạc quan.
Le Van Anh: Then I will prepare three scenarios: conservative, neutral, and optimistic.

25.33 – Kịch bản tài chính sơ bộ

黎云英：保守情景假设售价不变，只考虑成本增加。
Lí Yún Yīng: Bǎoshǒu qíngjǐng jiǎshè shòujià bú biàn, zhǐ kǎolǜ chéngběn zēngjiā.
Lê Vân Anh: Kịch bản thận trọng giả định giá bán không đổi, chỉ tính phần chi phí tăng.
Le Van Anh: The conservative scenario assumes no increase in selling price and only accounts for higher costs.

黎云英：中性情景假设平均售价提高百分之三，销售速度提高百分之十。
Lí Yún Yīng: Zhōngxìng qíngjǐng jiǎshè píngjūn shòujià tígāo bǎi fēn zhī sān, xiāoshòu sùdù tígāo bǎi fēn zhī shí.
Lê Vân Anh: Kịch bản trung tính giả định giá bán trung bình tăng 3% và tốc độ bán tăng 10%.
Le Van Anh: The neutral scenario assumes a 3% increase in average selling price and a 10% increase in sales velocity.

黎云英：乐观情景假设平均售价提高百分之五，销售速度提高百分之十五。
Lí Yún Yīng: Lèguān qíngjǐng jiǎshè píngjūn shòujià tígāo bǎi fēn zhī wǔ, xiāoshòu sùdù tígāo bǎi fēn zhī shíwǔ.
Lê Vân Anh: Kịch bản lạc quan giả định giá bán trung bình tăng 5% và tốc độ bán tăng 15%.
Le Van Anh: The optimistic scenario assumes a 5% increase in average selling price and a 15% increase in sales velocity.

阮明武：很好。规划方案最后一定要和财务模型一起看。
Ruǎn Míngwǔ: Hěn hǎo. Guīhuà fāng’àn zuìhòu yídìng yào hé cáiwù móxíng yìqǐ kàn.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Cuối cùng phương án quy hoạch nhất định phải xem cùng với mô hình tài chính.
Nguyen Minh Vu: Very good. The planning scheme must ultimately be evaluated together with the financial model.

25.34 – Quyết định bước tiếp theo

阮明武：目前我更倾向B方案，但是今天还不做最终决定。
Ruǎn Míngwǔ: Mùqián wǒ gèng qīngxiàng B fāng’àn, dànshì jīntiān hái bù zuò zuìzhōng juédìng.
Nguyễn Minh Vũ: Hiện tại anh nghiêng về phương án B hơn nhưng hôm nay vẫn chưa đưa ra quyết định cuối cùng.
Nguyen Minh Vu: At present, I prefer Scheme B, but we will not make a final decision today.

丁垂杨：阮明武哥，那下一步我们重点改什么？
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, nà xià yí bù wǒmen zhòngdiǎn gǎi shénme?
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, vậy bước tiếp theo chúng ta tập trung sửa gì ạ?
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, what should we focus on revising next?

阮明武：第一，重新检查六栋塔楼的位置和楼间距；第二，优化南侧主入口和东侧服务入口；第三，确认中央公园的面积；第四，把地下停车增加的六百亿成本放进财务模型。
Ruǎn Míngwǔ: Dì yī, chóngxīn jiǎnchá liù dòng tǎlóu de wèizhi hé lóujiānjù; dì èr, yōuhuà náncè zhǔ rùkǒu hé dōngcè fúwù rùkǒu; dì sān, quèrèn zhōngyāng gōngyuán de miànjī; dì sì, bǎ dìxià tíngchē zēngjiā de liùbǎi yì chéngběn fàng jìn cáiwù móxíng.
Nguyễn Minh Vũ: Thứ nhất, kiểm tra lại vị trí và khoảng cách của sáu tòa tháp; thứ hai, tối ưu lối vào chính phía nam và lối dịch vụ phía đông; thứ ba, xác nhận diện tích công viên trung tâm; thứ tư, đưa 60 tỷ đồng chi phí tăng thêm của bãi xe ngầm vào mô hình tài chính.
Nguyen Minh Vu: First, recheck the positions and spacing of the six towers; second, optimize the southern main entrance and eastern service entrance; third, confirm the central park area; fourth, include the additional VND 60 billion underground-parking cost in the financial model.

水仙：我会把中央公园、儿童活动区和步行景观道再细化。
Shuǐ Xiān: Wǒ huì bǎ zhōngyāng gōngyuán, értóng huódòng qū hé bùxíng jǐngguān dào zài xìhuà.
Thủy Tiên: Em sẽ tiếp tục chi tiết hóa công viên trung tâm, khu vui chơi trẻ em và đường dạo cảnh quan.
Thuy Tien: I will further refine the central park, children’s activity area, and landscape walkways.

芳玲：我会重新检查地下车库入口、坡道和消防车道。
Fāng Líng: Wǒ huì chóngxīn jiǎnchá dìxià chēkù rùkǒu, pōdào hé xiāofáng chēdào.
Phương Linh: Em sẽ kiểm tra lại lối vào gara ngầm, đường dốc và đường xe cứu hỏa.
Phuong Linh: I will recheck the underground garage entrance, ramp, and fire access road.

黎云英：我会把三个财务情景算出来，再比较A方案和B方案的投资回报。
Lí Yún Yīng: Wǒ huì bǎ sān ge cáiwù qíngjǐng suàn chūlái, zài bǐjiào A fāng’àn hé B fāng’àn de tóuzī huíbào.
Lê Vân Anh: Em sẽ tính ba kịch bản tài chính rồi tiếp tục so sánh hiệu quả đầu tư của phương án A và B.
Le Van Anh: I will calculate the three financial scenarios and then compare the investment returns of Schemes A and B.

阮明武：好。下一次会议我们不再只讨论规划图，而是同时讨论规划、成本、售价和利润。
Ruǎn Míngwǔ: Hǎo. Xià yí cì huìyì wǒmen bú zài zhǐ tǎolùn guīhuà tú, ér shì tóngshí tǎolùn guīhuà, chéngběn, shòujià hé lìrùn.
Nguyễn Minh Vũ: Được. Cuộc họp lần sau chúng ta sẽ không chỉ bàn bản vẽ quy hoạch mà sẽ đồng thời bàn quy hoạch, chi phí, giá bán và lợi nhuận.
Nguyen Minh Vu: Good. At the next meeting, we will no longer discuss only the planning drawings; we will discuss planning, cost, selling price, and profit together.

PHẦN VI – HỆ THỐNG MẪU CÂU CHUYÊN NGÀNH – 主题句型系统

25.35 – Nhóm mẫu câu hỏi tổng diện tích và quy mô

这个项目的总用地面积是多少？
Zhè ge xiàngmù de zǒng yòngdì miànjī shì duōshao?
Tổng diện tích đất của dự án này là bao nhiêu?
What is the total land area of this project?

整个项目一共有多少公顷？
Zhěng ge xiàngmù yígòng yǒu duōshao gōngqǐng?
Toàn bộ dự án có tổng cộng bao nhiêu hecta?
How many hectares does the entire project cover?

项目的规划范围包括哪些区域？
Xiàngmù de guīhuà fànwéi bāokuò nǎxiē qūyù?
Phạm vi quy hoạch của dự án gồm những khu vực nào?
Which areas are included in the project’s planning scope?

这块地的形状适合做住宅项目吗？
Zhè kuài dì de xíngzhuàng shìhé zuò zhùzhái xiàngmù ma?
Hình dạng khu đất này có phù hợp phát triển dự án nhà ở không?
Is the shape of this land suitable for a residential project?

南侧和东侧分别可以设置什么入口？
Náncè hé dōngcè fēnbié kěyǐ shèzhì shénme rùkǒu?
Phía nam và phía đông có thể lần lượt bố trí những lối vào gì?
What types of entrances can be placed on the south and east sides?

25.36 – Nhóm mẫu câu về phân khu chức năng

这个项目准备分成几个功能区？
Zhè ge xiàngmù zhǔnbèi fēn chéng jǐ ge gōngnéng qū?
Dự án này dự kiến chia thành bao nhiêu khu chức năng?
How many functional zones will this project have?

住宅区主要放在哪个位置？
Zhùzhái qū zhǔyào fàng zài nǎ ge wèizhi?
Khu nhà ở chủ yếu bố trí ở vị trí nào?
Where will the residential zone mainly be located?

商业区为什么靠近主入口？
Shāngyè qū wèishénme kàojìn zhǔ rùkǒu?
Tại sao khu thương mại lại gần lối vào chính?
Why is the commercial zone close to the main entrance?

儿童活动区最好离车行道远一点。
Értóng huódòng qū zuìhǎo lí chēxíngdào yuǎn yìdiǎn.
Khu vui chơi trẻ em tốt nhất nên cách xa đường xe chạy một chút.
The children’s activity area should preferably be farther away from vehicle lanes.

技术设施区最好靠近服务入口。
Jìshù shèshī qū zuìhǎo kàojìn fúwù rùkǒu.
Khu kỹ thuật tốt nhất nên gần lối vào dịch vụ.
The technical facilities zone should preferably be close to the service entrance.

25.37 – Nhóm mẫu câu về mật độ xây dựng

这个项目的建筑密度是多少？
Zhè ge xiàngmù de jiànzhù mìdù shì duōshao?
Mật độ xây dựng của dự án này là bao nhiêu?
What is the building density of this project?

百分之三十八的建筑密度会不会太高？
Bǎi fēn zhī sānshíbā de jiànzhù mìdù huì bú huì tài gāo?
Mật độ 38% có quá cao không?
Is a building density of 38% too high?

如果把建筑密度降低到百分之三十二，可以释放多少地面空间？
Rúguǒ bǎ jiànzhù mìdù jiàngdī dào bǎi fēn zhī sānshí’èr, kěyǐ shìfàng duōshao dìmiàn kōngjiān?
Nếu giảm mật độ xuống 32% thì có thể giải phóng bao nhiêu không gian mặt đất?
How much ground-level space can be released by reducing density to 32%?

建筑基底面积从一万三千六百八十平方米降到一万一千五百二十平方米。
Jiànzhù jīdǐ miànjī cóng yí wàn sānqiān liùbǎi bāshí píngfāng mǐ jiàng dào yí wàn yìqiān wǔbǎi èrshí píngfāng mǐ.
Diện tích chiếm đất giảm từ 13.680 xuống 11.520 mét vuông.
The building footprint decreases from 13,680 to 11,520 square meters.

这个密度和项目定位匹配吗？
Zhè ge mìdù hé xiàngmù dìngwèi pǐpèi ma?
Mật độ này có phù hợp với định vị dự án không?
Does this density match the project’s positioning?

25.38 – Nhóm mẫu câu về hệ số sử dụng đất

目前的容积率是多少？
Mùqián de róngjīlǜ shì duōshao?
Hệ số sử dụng đất hiện tại là bao nhiêu?
What is the current FAR?

容积率三点五意味着总建筑面积是多少？
Róngjīlǜ sān diǎn wǔ yìwèizhe zǒng jiànzhù miànjī shì duōshao?
Hệ số 3,5 có nghĩa tổng diện tích sàn là bao nhiêu?
What gross floor area does an FAR of 3.5 represent?

如果把容积率降到三点三，总建筑面积会减少多少？
Rúguǒ bǎ róngjīlǜ jiàng dào sān diǎn sān, zǒng jiànzhù miànjī huì jiǎnshǎo duōshao?
Nếu giảm hệ số xuống 3,3 thì tổng diện tích sàn sẽ giảm bao nhiêu?
How much gross floor area will be lost if FAR is reduced to 3.3?

降低建筑密度以后，我们能不能保持比较合理的容积率？
Jiàngdī jiànzhù mìdù yǐhòu, wǒmen néng bu néng bǎochí bǐjiào hélǐ de róngjīlǜ?
Sau khi giảm mật độ, chúng ta có thể duy trì hệ số sử dụng đất hợp lý không?
Can we maintain a reasonable FAR after reducing building density?

容积率不能只看数字，还要看产品和空间品质。
Róngjīlǜ bù néng zhǐ kàn shùzì, hái yào kàn chǎnpǐn hé kōngjiān pǐnzhì.
Không thể chỉ nhìn con số hệ số sử dụng đất mà còn phải xem chất lượng sản phẩm và không gian.
FAR should not be viewed only as a number; product and spatial quality must also be considered.

25.39 – Nhóm mẫu câu về chiều cao công trình

最高建筑计划建多少层？
Zuìgāo jiànzhù jìhuà jiàn duōshao céng?
Công trình cao nhất dự kiến bao nhiêu tầng?
How many floors will the tallest building have?

能不能把部分二十四层住宅楼提高到二十八层？
Néng bu néng bǎ bùfen èrshísì céng zhùzhái lóu tígāo dào èrshíbā céng?
Có thể tăng một số tòa 24 tầng lên 28 tầng không?
Can some 24-floor residential towers be increased to 28 floors?

楼层增加以后，日照会不会受到影响？
Lóucéng zēngjiā yǐhòu, rìzhào huì bú huì shòudào yǐngxiǎng?
Sau khi tăng số tầng, chiếu sáng có bị ảnh hưởng không?
Will sunlight exposure be affected after increasing building height?

楼间距需要重新计算。
Lóujiānjù xūyào chóngxīn jìsuàn.
Khoảng cách giữa các tòa cần được tính lại.
Building spacing needs to be recalculated.

与其增加建筑密度，不如适当增加部分建筑高度。
Yǔqí zēngjiā jiànzhù mìdù, bùrú shìdàng zēngjiā bùfen jiànzhù gāodù.
Thay vì tăng mật độ, nên tăng thích hợp chiều cao một số công trình.
Rather than increasing building density, it may be better to moderately increase some building heights.

25.40 – Nhóm mẫu câu về giao thông

主入口计划放在哪里？
Zhǔ rùkǒu jìhuà fàng zài nǎli?
Lối vào chính dự kiến đặt ở đâu?
Where is the main entrance planned?

主入口连接多宽的内部道路？
Zhǔ rùkǒu liánjiē duō kuān de nèibù dàolù?
Lối vào chính kết nối với đường nội khu rộng bao nhiêu?
How wide is the internal road connected to the main entrance?

商业车辆和住宅车辆要不要分开？
Shāngyè chēliàng hé zhùzhái chēliàng yào bu yào fēnkāi?
Có nên tách xe thương mại và xe cư dân không?
Should commercial and residential traffic be separated?

高峰时段会不会发生拥堵？
Gāofēng shíduàn huì bú huì fāshēng yōngdǔ?
Giờ cao điểm có xảy ra ùn tắc không?
Will congestion occur during peak hours?

这里容易发生人车冲突。
Zhèlǐ róngyì fāshēng rén chē chōngtū.
Khu vực này dễ xảy ra xung đột người và xe.
Pedestrian-vehicle conflicts can easily occur here.

最好把商业交通和住宅交通适当分开。
Zuìhǎo bǎ shāngyè jiāotōng hé zhùzhái jiāotōng shìdàng fēnkāi.
Tốt nhất nên tách tương đối giao thông thương mại và giao thông khu ở.
It would be best to separate commercial and residential traffic to some extent.

25.41 – Nhóm mẫu câu tách người và xe

中心区域最好实行人车分流。
Zhōngxīn qūyù zuìhǎo shíxíng rén chē fēnliú.
Khu trung tâm tốt nhất nên tách người và xe.
The central area should preferably separate pedestrians and vehicles.

车辆主要沿外围道路行驶。
Chēliàng zhǔyào yán wàiwéi dàolù xíngshǐ.
Xe chủ yếu chạy theo đường vòng ngoài.
Vehicles mainly circulate along perimeter roads.

中心区域以步行为主。
Zhōngxīn qūyù yǐ bùxíng wéi zhǔ.
Khu trung tâm ưu tiên người đi bộ.
The central area is primarily pedestrian-oriented.

只保留消防和紧急车辆通道。
Zhǐ bǎoliú xiāofáng hé jǐnjí chēliàng tōngdào.
Chỉ giữ lối cho xe cứu hỏa và xe khẩn cấp.
Only fire and emergency vehicle access is retained.

这样可以提高儿童活动区的安全性。
Zhèyàng kěyǐ tígāo értóng huódòng qū de ānquánxìng.
Làm như vậy có thể nâng cao độ an toàn của khu vui chơi trẻ em.
This can improve safety in the children’s activity area.

25.42 – Nhóm mẫu câu cây xanh

目前绿地率只有百分之二十五。
Mùqián lǜdìlǜ zhǐ yǒu bǎi fēn zhī èrshíwǔ.
Tỷ lệ cây xanh hiện chỉ có 25%.
The current green-space ratio is only 25%.

我们希望把绿地率提高到百分之三十三。
Wǒmen xīwàng bǎ lǜdìlǜ tígāo dào bǎi fēn zhī sānshísān.
Chúng tôi muốn tăng tỷ lệ cây xanh lên 33%.
We want to increase the green-space ratio to 33%.

绿地面积会增加两千八百八十平方米。
Lǜdì miànjī huì zēngjiā liǎngqiān bābǎi bāshí píngfāng mǐ.
Diện tích cây xanh sẽ tăng 2.880 mét vuông.
Green space will increase by 2,880 square meters.

新增绿地主要放在中央公园和楼间空间。
Xīnzēng lǜdì zhǔyào fàng zài zhōngyāng gōngyuán hé lóujiān kōngjiān.
Phần cây xanh tăng thêm chủ yếu bố trí ở công viên trung tâm và không gian giữa các tòa.
The additional green space will mainly be placed in the central park and between buildings.

绿地不能只看比例，还要看能不能真正使用。
Lǜdì bù néng zhǐ kàn bǐlì, hái yào kàn néng bu néng zhēnzhèng shǐyòng.
Không thể chỉ nhìn tỷ lệ cây xanh mà còn phải xem có thực sự sử dụng được hay không.
Green space should not be judged only by ratio; its actual usability also matters.

25.43 – Nhóm mẫu câu bãi đỗ xe

项目一共需要多少个停车位？
Xiàngmù yígòng xūyào duōshao ge tíngchēwèi?
Dự án cần tổng cộng bao nhiêu chỗ đỗ xe?
How many parking spaces does the project need in total?

每户配置一点一个停车位。
Měi hù pèizhì yì diǎn yí ge tíngchēwèi.
Mỗi căn hộ bố trí 1,1 chỗ đỗ xe.
Each residential unit is allocated 1.1 parking spaces.

地面停车位太多会占用开放空间。
Dìmiàn tíngchēwèi tài duō huì zhànyòng kāifàng kōngjiān.
Quá nhiều chỗ đỗ mặt đất sẽ chiếm không gian mở.
Too many surface parking spaces will occupy open space.

我们可以把更多停车位转入地下。
Wǒmen kěyǐ bǎ gèng duō tíngchēwèi zhuǎnrù dìxià.
Chúng ta có thể chuyển thêm chỗ đỗ xuống tầng hầm.
We can move more parking spaces underground.

地下停车成本比地面停车高。
Dìxià tíngchē chéngběn bǐ dìmiàn tíngchē gāo.
Chi phí bãi xe ngầm cao hơn bãi xe mặt đất.
Underground parking costs more than surface parking.

25.44 – Nhóm mẫu câu phân tích chi phí

这个调整会增加多少建设成本？
Zhè ge tiáozhěng huì zēngjiā duōshao jiànshè chéngběn?
Điều chỉnh này sẽ làm tăng bao nhiêu chi phí xây dựng?
How much additional construction cost will this adjustment create?

每增加一个地下车位，大约多二点五亿越南盾。
Měi zēngjiā yí ge dìxià chēwèi, dàyuē duō èr diǎn wǔ yì Yuènán dùn.
Mỗi chỗ đỗ ngầm tăng thêm tốn thêm khoảng 250 triệu đồng Việt Nam.
Each additional underground space costs roughly VND 250 million more.

两百四十个地下车位大约增加六百亿越南盾。
Liǎngbǎi sìshí ge dìxià chēwèi dàyuē zēngjiā liùbǎi yì Yuènán dùn.
240 chỗ đỗ ngầm làm tăng khoảng 60 tỷ đồng Việt Nam.
Two hundred and forty underground spaces add approximately VND 60 billion.

新增成本能不能转化成销售价值？
Xīnzēng chéngběn néng bu néng zhuǎnhuà chéng xiāoshòu jiàzhí?
Chi phí tăng thêm có thể chuyển hóa thành giá trị bán hàng hay không?
Can the additional cost be converted into sales value?

我们要把新增成本放进财务模型重新计算。
Wǒmen yào bǎ xīnzēng chéngběn fàng jìn cáiwù móxíng chóngxīn jìsuàn.
Chúng ta phải đưa chi phí tăng thêm vào mô hình tài chính để tính lại.
We need to put the additional cost into the financial model and recalculate.

25.45 – Nhóm mẫu câu so sánh phương án

B方案的建筑密度比A方案低六个百分点。
B fāng’àn de jiànzhù mìdù bǐ A fāng’àn dī liù ge bǎifēndiǎn.
Mật độ của B thấp hơn A 6 điểm phần trăm.
Scheme B’s building density is six percentage points lower than Scheme A’s.

B方案的绿地率比A方案高八个百分点。
B fāng’àn de lǜdìlǜ bǐ A fāng’àn gāo bā ge bǎifēndiǎn.
Tỷ lệ cây xanh của B cao hơn A 8 điểm phần trăm.
Scheme B’s green-space ratio is eight percentage points higher than Scheme A’s.

A方案的总建筑面积比B方案多七千二百平方米。
A fāng’àn de zǒng jiànzhù miànjī bǐ B fāng’àn duō qīqiān liǎngbǎi píngfāng mǐ.
Tổng diện tích sàn A nhiều hơn B 7.200 mét vuông.
Scheme A has 7,200 square meters more gross floor area than Scheme B.

虽然A方案面积更大，但是B方案的空间品质更好。
Suīrán A fāng’àn miànjī gèng dà, dànshì B fāng’àn de kōngjiān pǐnzhì gèng hǎo.
Mặc dù A có diện tích lớn hơn nhưng chất lượng không gian của B tốt hơn.
Although Scheme A has more floor area, Scheme B offers better spatial quality.

从长期运营来看，B方案更有优势。
Cóng chángqī yùnyíng lái kàn, B fāng’àn gèng yǒu yōushì.
Xét về vận hành dài hạn, B có lợi thế hơn.
From a long-term operational perspective, Scheme B has more advantages.

25.46 – Nhóm mẫu câu phản biện

Ví dụ ứng dụng 3:

只要成本可控，我们就可以考虑增加地下停车。
Zhǐyào chéngběn kěkòng, wǒmen jiù kěyǐ kǎolǜ zēngjiā dìxià tíngchē.
Chỉ cần chi phí kiểm soát được thì chúng ta có thể cân nhắc tăng bãi xe ngầm.

Ví dụ ứng dụng 4:

只要项目品质提高，售价就有可能提高。
Zhǐyào xiàngmù pǐnzhì tígāo, shòujià jiù yǒu kěnéng tígāo.
Chỉ cần chất lượng dự án tăng thì giá bán có khả năng tăng.

25.54 – 只有……才……

Công thức:

只有 + điều kiện cần，才 + kết quả

Ví dụ trích từ hội thoại:

只有把规划方案和财务模型一起分析，我们才能做最终决定。
Zhǐyǒu bǎ guīhuà fāng’àn hé cáiwù móxíng yìqǐ fēnxī, wǒmen cái néng zuò zuìzhōng juédìng.
Chỉ khi phân tích phương án quy hoạch cùng mô hình tài chính, chúng ta mới có thể đưa ra quyết định cuối cùng.

Ví dụ ứng dụng 1:

只有重新计算总建筑面积，才能确定可销售面积。
Zhǐyǒu chóngxīn jìsuàn zǒng jiànzhù miànjī, cái néng quèdìng kě xiāoshòu miànjī.
Chỉ khi tính lại tổng diện tích sàn mới có thể xác định diện tích có thể bán.

Ví dụ ứng dụng 2:

只有把高峰时段交通模拟清楚，才能确定入口数量。
Zhǐyǒu bǎ gāofēng shíduàn jiāotōng mónǐ qīngchu, cái néng quèdìng rùkǒu shùliàng.
Chỉ khi mô phỏng rõ giao thông giờ cao điểm mới có thể xác định số lượng lối vào.

Ví dụ ứng dụng 3:

只有停车数量满足需求，项目才能正常运营。
Zhǐyǒu tíngchē shùliàng mǎnzú xūqiú, xiàngmù cái néng zhèngcháng yùnyíng.
Chỉ khi đủ chỗ đỗ xe thì dự án mới có thể vận hành bình thường.

Ví dụ ứng dụng 4:

只有取得品质和效益之间的平衡，这个方案才值得采用。
Zhǐyǒu qǔdé pǐnzhì hé xiàoyì zhījiān de pínghéng, zhè ge fāng’àn cái zhíde cǎiyòng.
Chỉ khi đạt cân bằng giữa chất lượng và hiệu quả thì phương án này mới đáng áp dụng.

25.55 – 虽然……但是……

Công thức nhượng bộ:

虽然 + tình huống A，但是 + kết quả B

Ví dụ trích từ hội thoại:

虽然面积减少了，但是如果项目品质提高，平均售价可能也能提高。
Suīrán miànjī jiǎnshǎo le, dànshì rúguǒ xiàngmù pǐnzhì tígāo, píngjūn shòujià kěnéng yě néng tígāo.
Mặc dù diện tích giảm nhưng nếu chất lượng dự án tăng thì giá bán trung bình cũng có thể tăng.

Ví dụ ứng dụng 1:

虽然地下停车成本较高，但是可以释放更多地面空间。
Suīrán dìxià tíngchē chéngběn jiào gāo, dànshì kěyǐ shìfàng gèng duō dìmiàn kōngjiān.
Mặc dù bãi xe ngầm đắt hơn nhưng có thể giải phóng nhiều không gian mặt đất.

Ví dụ ứng dụng 2:

虽然A方案面积更大，但是建筑密度也更高。
Suīrán A fāng’àn miànjī gèng dà, dànshì jiànzhù mìdù yě gèng gāo.
Mặc dù A có diện tích lớn hơn nhưng mật độ cũng cao hơn.

Ví dụ ứng dụng 3:

虽然提高楼层可以增加建筑面积，但是必须重新检查日照。
Suīrán tígāo lóucéng kěyǐ zēngjiā jiànzhù miànjī, dànshì bìxū chóngxīn jiǎnchá rìzhào.
Mặc dù tăng tầng có thể tăng diện tích sàn nhưng phải kiểm tra lại chiếu sáng.

Ví dụ ứng dụng 4:

虽然商业区靠近主入口比较方便，但是可能增加交通压力。
Suīrán shāngyè qū kàojìn zhǔ rùkǒu bǐjiào fāngbiàn, dànshì kěnéng zēngjiā jiāotōng yālì.
Mặc dù khu thương mại gần lối vào chính thuận tiện hơn nhưng có thể tăng áp lực giao thông.

25.56 – 不但……而且……

Ví dụ trích từ hội thoại:

B方案不但增加了绿地，而且改善了步行环境。
B fāng’àn bùdàn zēngjiā le lǜdì, érqiě gǎishàn le bùxíng huánjìng.
Phương án B không những tăng cây xanh mà còn cải thiện môi trường đi bộ.

Ví dụ ứng dụng 1:

地下停车不但减少地面车辆，而且可以扩大公共空间。
Dìxià tíngchē bùdàn jiǎnshǎo dìmiàn chēliàng, érqiě kěyǐ kuòdà gōnggòng kōngjiān.
Bãi xe ngầm không những giảm xe mặt đất mà còn có thể mở rộng không gian công cộng.

Ví dụ ứng dụng 2:

规划不但影响建设成本，而且影响未来运营。
Guīhuà bùdàn yǐngxiǎng jiànshè chéngběn, érqiě yǐngxiǎng wèilái yùnyíng.
Quy hoạch không những ảnh hưởng chi phí xây dựng mà còn ảnh hưởng vận hành tương lai.

Ví dụ ứng dụng 3:

提高绿地率不但改善景观，而且可能提高项目价值。
Tígāo lǜdìlǜ bùdàn gǎishàn jǐngguān, érqiě kěnéng tígāo xiàngmù jiàzhí.
Tăng tỷ lệ cây xanh không những cải thiện cảnh quan mà còn có thể tăng giá trị dự án.

Ví dụ ứng dụng 4:

合理的人车分流不但提高安全性，而且改善居住体验。
Hélǐ de rén chē fēnliú bùdàn tígāo ānquánxìng, érqiě gǎishàn jūzhù tǐyàn.
Tách người và xe hợp lý không những nâng cao an toàn mà còn cải thiện trải nghiệm cư trú.

25.57 – 既……又……

Ví dụ trích từ hội thoại:

我们需要一个既有投资效益又有居住品质的方案。
Wǒmen xūyào yí ge jì yǒu tóuzī xiàoyì yòu yǒu jūzhù pǐnzhì de fāng’àn.
Chúng ta cần một phương án vừa có hiệu quả đầu tư vừa có chất lượng cư trú.

Ví dụ ứng dụng 1:

中央公园应该既方便到达又相对安静。
Zhōngyāng gōngyuán yīnggāi jì fāngbiàn dàodá yòu xiāngduì ānjìng.
Công viên trung tâm nên vừa dễ tiếp cận vừa tương đối yên tĩnh.

Ví dụ ứng dụng 2:

主入口要既明显又安全。
Zhǔ rùkǒu yào jì míngxiǎn yòu ānquán.
Lối vào chính phải vừa rõ ràng vừa an toàn.

Ví dụ ứng dụng 3:

商业区要既有客流又不能影响住宅区。
Shāngyè qū yào jì yǒu kèliú yòu bù néng yǐngxiǎng zhùzhái qū.
Khu thương mại phải vừa có khách vừa không ảnh hưởng khu ở.

Ví dụ ứng dụng 4:

停车方案要既满足数量要求又控制成本。
Tíngchē fāng’àn yào jì mǎnzú shùliàng yāoqiú yòu kòngzhì chéngběn.
Phương án đỗ xe phải vừa đáp ứng số lượng vừa kiểm soát chi phí.

25.58 – 越……越……

Ví dụ trích từ hội thoại:

建筑密度越高，开放空间通常越少。
Jiànzhù mìdù yuè gāo, kāifàng kōngjiān tōngcháng yuè shǎo.
Mật độ càng cao thì không gian mở thường càng ít.

Ví dụ ứng dụng 1:

楼层越高，对日照和风环境的研究就越重要。
Lóucéng yuè gāo, duì rìzhào hé fēng huánjìng de yánjiū jiù yuè zhòngyào.
Tòa nhà càng cao thì nghiên cứu chiếu sáng và môi trường gió càng quan trọng.

Ví dụ ứng dụng 2:

地面停车越多，可用于绿化的面积就越少。
Dìmiàn tíngchē yuè duō, kě yòngyú lǜhuà de miànjī jiù yuè shǎo.
Bãi xe mặt đất càng nhiều thì diện tích dành cho cây xanh càng ít.

Ví dụ ứng dụng 3:

功能分区越清楚，项目运营越顺畅。
Gōngnéng fēnqū yuè qīngchu, xiàngmù yùnyíng yuè shùnchàng.
Phân khu càng rõ thì vận hành dự án càng thuận lợi.

Ví dụ ứng dụng 4:

前期研究越详细，后期修改的风险就越低。
Qiánqī yánjiū yuè xiángxì, hòuqī xiūgǎi de fēngxiǎn jiù yuè dī.
Nghiên cứu giai đoạn đầu càng chi tiết thì rủi ro sửa đổi về sau càng thấp.

25.59 – 与其……不如……

Ví dụ trích từ hội thoại:

与其增加建筑密度，不如适当提高部分建筑高度。
Yǔqí zēngjiā jiànzhù mìdù, bùrú shìdàng tígāo bùfen jiànzhù gāodù.
Thay vì tăng mật độ, nên tăng thích hợp chiều cao một số công trình.

Ví dụ ứng dụng 1:

与其保留大量地面停车，不如把更多车位转入地下。
Yǔqí bǎoliú dàliàng dìmiàn tíngchē, bùrú bǎ gèng duō chēwèi zhuǎnrù dìxià.
Thay vì giữ nhiều bãi xe mặt đất, nên chuyển thêm chỗ đỗ xuống hầm.

Ví dụ ứng dụng 2:

与其只追求建筑面积，不如提高整个项目的价值。
Yǔqí zhǐ zhuīqiú jiànzhù miànjī, bùrú tígāo zhěng ge xiàngmù de jiàzhí.
Thay vì chỉ theo đuổi diện tích xây dựng, nên tăng giá trị toàn bộ dự án.

Ví dụ ứng dụng 3:

与其让商业车辆进入住宅内部，不如设置独立入口。
Yǔqí ràng shāngyè chēliàng jìnrù zhùzhái nèibù, bùrú shèzhì dúlì rùkǒu.
Thay vì để xe thương mại đi sâu vào khu ở, nên bố trí lối vào riêng.

Ví dụ ứng dụng 4:

与其马上决定，不如先把成本重新算清楚。
Yǔqí mǎshàng juédìng, bùrú xiān bǎ chéngběn chóngxīn suàn qīngchu.
Thay vì quyết định ngay, nên tính lại chi phí cho rõ trước.

25.60 – 从……来看

Công thức:

从 + góc độ + 来看，……

Ví dụ trích từ hội thoại:

从长期运营来看，B方案更有优势。
Cóng chángqī yùnyíng lái kàn, B fāng’àn gèng yǒu yōushì.
Xét về vận hành dài hạn, phương án B có lợi thế hơn.

Ví dụ ứng dụng 1:

从投资效益来看，A方案的建筑面积更有优势。
Cóng tóuzī xiàoyì lái kàn, A fāng’àn de jiànzhù miànjī gèng yǒu yōushì.
Xét về hiệu quả đầu tư, diện tích sàn của A có lợi thế hơn.

Ví dụ ứng dụng 2:

从交通组织来看，B方案更合理。
Cóng jiāotōng zǔzhī lái kàn, B fāng’àn gèng hélǐ.
Xét về tổ chức giao thông, B hợp lý hơn.

Ví dụ ứng dụng 3:

从建设成本来看，地下停车越多，成本越高。
Cóng jiànshè chéngběn lái kàn, dìxià tíngchē yuè duō, chéngběn yuè gāo.
Xét về chi phí xây dựng, bãi xe ngầm càng nhiều thì chi phí càng cao.

Ví dụ ứng dụng 4:

从居住品质来看，提高绿地率更有利。
Cóng jūzhù pǐnzhì lái kàn, tígāo lǜdìlǜ gèng yǒulì.
Xét về chất lượng sống, tăng tỷ lệ cây xanh có lợi hơn.

PHẦN VIII – BÀI VĂN ỨNG DỤNG KIẾN THỨC TỔNG HỢP – 综合应用文章

25.61 – 从高密度方案到平衡型规划方案

一家房地产公司正在规划一个三万六千平方米的住宅综合项目。项目最初的A方案建筑密度为百分之三十八，容积率为三点五，总建筑面积达到十二万六千平方米。A方案一共有七栋住宅塔楼，其中五栋二十四层，两栋三十层。

Yì jiā fángdìchǎn gōngsī zhèngzài guīhuà yí ge sān wàn liùqiān píngfāng mǐ de zhùzhái zōnghé xiàngmù. Xiàngmù zuìchū de A fāng’àn jiànzhù mìdù wéi bǎi fēn zhī sānshíbā, róngjīlǜ wéi sān diǎn wǔ, zǒng jiànzhù miànjī dádào shí’èr wàn liùqiān píngfāng mǐ. A fāng’àn yígòng yǒu qī dòng zhùzhái tǎlóu, qízhōng wǔ dòng èrshísì céng, liǎng dòng sānshí céng.

Một công ty bất động sản đang quy hoạch một dự án nhà ở hỗn hợp trên khu đất 36.000 mét vuông. Phương án A ban đầu có mật độ xây dựng 38%, hệ số sử dụng đất 3,5 và tổng diện tích sàn đạt 126.000 mét vuông. Phương án A có tổng cộng bảy tòa nhà ở, trong đó năm tòa cao 24 tầng và hai tòa cao 30 tầng.

A real estate company is planning a mixed residential project on a 36,000-square-meter site. The initial Scheme A has a building density of 38%, an FAR of 3.5, and 126,000 square meters of gross floor area. Scheme A has seven residential towers: five at 24 floors and two at 30 floors.

虽然A方案的总建筑面积比较大，但是绿地率只有百分之二十五，绿地面积只有九千平方米。同时，项目还设置了四百二十个地面停车位，导致大量地面空间被停车占用。

Suīrán A fāng’àn de zǒng jiànzhù miànjī bǐjiào dà, dànshì lǜdìlǜ zhǐ yǒu bǎi fēn zhī èrshíwǔ, lǜdì miànjī zhǐ yǒu jiǔqiān píngfāng mǐ. Tóngshí, xiàngmù hái shèzhì le sìbǎi èrshí ge dìmiàn tíngchēwèi, dǎozhì dàliàng dìmiàn kōngjiān bèi tíngchē zhànyòng.

Mặc dù tổng diện tích sàn của phương án A khá lớn nhưng tỷ lệ cây xanh chỉ có 25%, tương đương 9.000 mét vuông. Đồng thời, dự án còn bố trí 420 chỗ đỗ mặt đất khiến nhiều không gian mặt đất bị bãi xe chiếm dụng.

Although Scheme A provides substantial gross floor area, its green-space ratio is only 25%, equivalent to 9,000 square meters. At the same time, 420 surface parking spaces occupy a large amount of ground-level space.

第一次规划会议以后，项目团队发现A方案存在几个明显问题。首先，建筑密度偏高，开放空间不足。其次，商业车辆、住宅车辆和访客车辆使用同一个主要入口，高峰时段容易出现交通冲突。第三，大量地面停车位影响了中央景观的完整性。第四，部分技术设施离住宅过近，维护车辆还需要经过主要步行区。

Dì yī cì guīhuà huìyì yǐhòu, xiàngmù tuánduì fāxiàn A fāng’àn cúnzài jǐ ge míngxiǎn wèntí. Shǒuxiān, jiànzhù mìdù piān gāo, kāifàng kōngjiān bùzú. Qícì, shāngyè chēliàng, zhùzhái chēliàng hé fǎngkè chēliàng shǐyòng tóng yí ge zhǔyào rùkǒu, gāofēng shíduàn róngyì chūxiàn jiāotōng chōngtū. Dì sān, dàliàng dìmiàn tíngchēwèi yǐngxiǎng le zhōngyāng jǐngguān de wánzhěngxìng. Dì sì, bùfen jìshù shèshī lí zhùzhái guò jìn, wéihù chēliàng hái xūyào jīngguò zhǔyào bùxíng qū.

Sau cuộc họp quy hoạch đầu tiên, nhóm phát hiện phương án A có một số vấn đề rõ ràng. Trước hết, mật độ tương đối cao và không gian mở chưa đủ. Thứ hai, xe thương mại, xe cư dân và xe khách sử dụng chung lối vào chính nên dễ xảy ra xung đột trong giờ cao điểm. Thứ ba, lượng lớn bãi xe mặt đất làm ảnh hưởng tính hoàn chỉnh của cảnh quan trung tâm. Thứ tư, một số công trình kỹ thuật quá gần khu nhà ở và xe bảo trì phải đi qua khu đi bộ chính.

After the first planning meeting, the team identified several clear problems with Scheme A. First, building density is relatively high and open space is insufficient. Second, commercial, residential, and visitor traffic share the same main entrance, creating potential conflicts during peak periods. Third, extensive surface parking disrupts the central landscape. Fourth, some technical facilities are too close to residential buildings, and maintenance vehicles must cross major pedestrian areas.

因此，团队提出了B方案。B方案把建筑密度从百分之三十八降低到百分之三十二，建筑基底面积从一万三千六百八十平方米减少到一万一千五百二十平方米。同时，绿地率从百分之二十五提高到百分之三十三，绿地面积增加到一万一千八百八十平方米。

Yīncǐ, tuánduì tíchū le B fāng’àn. B fāng’àn bǎ jiànzhù mìdù cóng bǎi fēn zhī sānshíbā jiàngdī dào bǎi fēn zhī sānshí’èr, jiànzhù jīdǐ miànjī cóng yí wàn sānqiān liùbǎi bāshí píngfāng mǐ jiǎnshǎo dào yí wàn yìqiān wǔbǎi èrshí píngfāng mǐ. Tóngshí, lǜdìlǜ cóng bǎi fēn zhī èrshíwǔ tígāo dào bǎi fēn zhī sānshísān, lǜdì miànjī zēngjiā dào yí wàn yìqiān bābǎi bāshí píngfāng mǐ.

Vì vậy, nhóm đề xuất phương án B. Phương án B giảm mật độ xây dựng từ 38% xuống 32%, diện tích chiếm đất giảm từ 13.680 xuống 11.520 mét vuông. Đồng thời, tỷ lệ cây xanh tăng từ 25% lên 33%, diện tích cây xanh tăng lên 11.880 mét vuông.

Therefore, the team proposed Scheme B. It reduces building density from 38% to 32%, decreasing the building footprint from 13,680 to 11,520 square meters. At the same time, the green-space ratio increases from 25% to 33%, expanding green space to 11,880 square meters.

B方案还把住宅塔楼从七栋减少到六栋。为了在降低密度以后保持比较合理的土地利用效率，三栋住宅塔楼从二十四层调整到二十八层。这样既扩大了楼间空间，又在一定程度上保留了建筑面积。

B fāng’àn hái bǎ zhùzhái tǎlóu cóng qī dòng jiǎnshǎo dào liù dòng. Wèile zài jiàngdī mìdù yǐhòu bǎochí bǐjiào hélǐ de tǔdì lìyòng xiàolǜ, sān dòng zhùzhái tǎlóu cóng èrshísì céng tiáozhěng dào èrshíbā céng. Zhèyàng jì kuòdà le lóujiān kōngjiān, yòu zài yídìng chéngdù shàng bǎoliú le jiànzhù miànjī.

Phương án B còn giảm số tòa nhà ở từ bảy xuống sáu. Để vẫn giữ hiệu quả sử dụng đất tương đối hợp lý sau khi giảm mật độ, ba tòa nhà ở được điều chỉnh từ 24 lên 28 tầng. Như vậy vừa mở rộng không gian giữa các tòa vừa giữ được một phần diện tích sàn.

Scheme B also reduces the number of residential towers from seven to six. To maintain reasonable land-use efficiency after lowering density, three towers are increased from 24 to 28 floors. This enlarges the spacing between buildings while preserving part of the floor area.

停车方面，项目共有一千二百套住宅，按照每户一点一个汽车停车位计算，总共需要一千三百二十个停车位。A方案有四百二十个地面停车位和九百个地下停车位，而B方案把地面停车减少到一百八十个，把地下停车增加到一千一百四十个。

Tíngchē fāngmiàn, xiàngmù gòng yǒu yìqiān liǎngbǎi tào zhùzhái, ànzhào měi hù yì diǎn yí ge qìchē tíngchēwèi jìsuàn, zǒnggòng xūyào yìqiān sānbǎi èrshí ge tíngchēwèi. A fāng’àn yǒu sìbǎi èrshí ge dìmiàn tíngchēwèi hé jiǔbǎi ge dìxià tíngchēwèi, ér B fāng’àn bǎ dìmiàn tíngchē jiǎnshǎo dào yìbǎi bāshí ge, bǎ dìxià tíngchē zēngjiā dào yìqiān yìbǎi sìshí ge.

Về bãi đỗ xe, dự án có 1.200 căn hộ, tính theo 1,1 chỗ ô tô mỗi căn thì cần tổng cộng 1.320 chỗ. Phương án A có 420 chỗ mặt đất và 900 chỗ ngầm, trong khi phương án B giảm chỗ mặt đất xuống 180 và tăng chỗ ngầm lên 1.140.

Regarding parking, the project has 1,200 residential units. At 1.1 car spaces per unit, 1,320 spaces are required. Scheme A has 420 surface spaces and 900 underground spaces, while Scheme B reduces surface parking to 180 spaces and increases underground parking to 1,140 spaces.

虽然增加地下停车会增加大约六百亿越南盾的建设成本，但是它可以释放更多地面空间。新增空间可以用于中央公园、楼间绿化、儿童活动区和步行景观道。

Suīrán zēngjiā dìxià tíngchē huì zēngjiā dàyuē liùbǎi yì Yuènán dùn de jiànshè chéngběn, dànshì tā kěyǐ shìfàng gèng duō dìmiàn kōngjiān. Xīnzēng kōngjiān kěyǐ yòngyú zhōngyāng gōngyuán, lóujiān lǜhuà, értóng huódòng qū hé bùxíng jǐngguān dào.

Mặc dù tăng bãi xe ngầm làm chi phí xây dựng tăng khoảng 60 tỷ đồng Việt Nam nhưng có thể giải phóng thêm nhiều không gian mặt đất. Không gian tăng thêm có thể được dùng cho công viên trung tâm, cây xanh giữa các tòa, khu vui chơi trẻ em và đường dạo cảnh quan.

Although increasing underground parking adds approximately VND 60 billion in construction cost, it releases much more ground-level space. The additional space can be used for the central park, landscaping between buildings, children’s activity areas, and landscape walkways.

在交通方面，B方案增加了东侧服务入口，同时把商业交通、住宅交通和维护交通进行适当分流。中心景观区以步行为主，只保留消防和紧急车辆通道。

Zài jiāotōng fāngmiàn, B fāng’àn zēngjiā le dōngcè fúwù rùkǒu, tóngshí bǎ shāngyè jiāotōng, zhùzhái jiāotōng hé wéihù jiāotōng jìnxíng shìdàng fēnliú. Zhōngxīn jǐngguān qū yǐ bùxíng wéi zhǔ, zhǐ bǎoliú xiāofáng hé jǐnjí chēliàng tōngdào.

Về giao thông, phương án B bổ sung lối vào dịch vụ phía đông, đồng thời tách tương đối giao thông thương mại, giao thông cư dân và giao thông bảo trì. Khu cảnh quan trung tâm ưu tiên người đi bộ, chỉ giữ lối xe cứu hỏa và xe khẩn cấp.

In terms of traffic, Scheme B adds an eastern service entrance and separates commercial, residential, and maintenance traffic. The central landscape area is primarily pedestrian-oriented, retaining access only for fire and emergency vehicles.

从总建筑面积来看，A方案更有优势；从绿化、交通、公共空间和长期运营来看，B方案更合理。但是B方案的成本更高，而且总建筑面积减少了七千二百平方米。

Cóng zǒng jiànzhù miànjī lái kàn, A fāng’àn gèng yǒu yōushì; cóng lǜhuà, jiāotōng, gōnggòng kōngjiān hé chángqī yùnyíng lái kàn, B fāng’àn gèng hélǐ. Dànshì B fāng’àn de chéngběn gèng gāo, érqiě zǒng jiànzhù miànjī jiǎnshǎo le qīqiān liǎngbǎi píngfāng mǐ.

Xét về tổng diện tích sàn, phương án A có lợi thế hơn; xét về cây xanh, giao thông, không gian công cộng và vận hành dài hạn, phương án B hợp lý hơn. Tuy nhiên, phương án B có chi phí cao hơn và tổng diện tích sàn giảm 7.200 mét vuông.

From the perspective of gross floor area, Scheme A has the advantage. From the perspective of landscaping, traffic, public space, and long-term operations, Scheme B is more reasonable. However, Scheme B is more expensive and reduces gross floor area by 7,200 square meters.

因此，项目团队没有马上确定最终方案，而是决定把B方案重新放进财务模型。团队准备建立保守、中性和乐观三个情景，分别分析售价、销售速度、建设成本和投资回报。

Yīncǐ, xiàngmù tuánduì méiyǒu mǎshàng quèdìng zuìzhōng fāng’àn, ér shì juédìng bǎ B fāng’àn chóngxīn fàng jìn cáiwù móxíng. Tuánduì zhǔnbèi jiànlì bǎoshǒu, zhōngxìng hé lèguān sān ge qíngjǐng, fēnbié fēnxī shòujià, xiāoshòu sùdù, jiànshè chéngběn hé tóuzī huíbào.

Vì vậy, nhóm dự án chưa chốt phương án cuối cùng mà quyết định đưa phương án B trở lại mô hình tài chính. Nhóm sẽ xây dựng ba kịch bản thận trọng, trung tính và lạc quan để lần lượt phân tích giá bán, tốc độ bán, chi phí xây dựng và hiệu quả đầu tư.

Therefore, the project team does not immediately finalize the scheme. Instead, Scheme B is returned to the financial model. The team prepares conservative, neutral, and optimistic scenarios to analyze selling price, sales velocity, construction cost, and investment return.

一个真正优秀的规划方案，不是把建筑面积、容积率或者某一个指标做到最大，而是在土地利用效率、项目品质、建设成本、销售价值、交通组织、绿化空间和长期运营之间找到最合理的平衡。

Yí ge zhēnzhèng yōuxiù de guīhuà fāng’àn, bú shì bǎ jiànzhù miànjī, róngjīlǜ huòzhě mǒu yí ge zhǐbiāo zuò dào zuì dà, ér shì zài tǔdì lìyòng xiàolǜ, xiàngmù pǐnzhì, jiànshè chéngběn, xiāoshòu jiàzhí, jiāotōng zǔzhī, lǜhuà kōngjiān hé chángqī yùnyíng zhījiān zhǎodào zuì hélǐ de pínghéng.

Một phương án quy hoạch thực sự tốt không phải là tối đa hóa diện tích xây dựng, hệ số sử dụng đất hay một chỉ tiêu riêng lẻ, mà là tìm ra điểm cân bằng hợp lý nhất giữa hiệu quả sử dụng đất, chất lượng dự án, chi phí xây dựng, giá trị bán hàng, tổ chức giao thông, không gian xanh và vận hành dài hạn.

A truly excellent planning scheme is not about maximizing floor area, FAR, or any single indicator. It is about finding the most reasonable balance among land-use efficiency, project quality, construction cost, sales value, traffic organization, green space, and long-term operations.

PHẦN IX – BÀI TẬP CỦNG CỐ – 综合练习

25.62 – Bài tập từ vựng

Câu 01:

总建筑面积除以总用地面积等于______。

Câu 02:

建筑在地面上占用的面积叫______。

Câu 03:

项目中用于公园、花园和景观的土地叫______。

Câu 04:

把行人和车辆的主要路线分开叫______。

Câu 05:

楼与楼之间的距离叫______。

Câu 06:

给整个项目安排不同功能区域叫______。

Câu 07:

汽车停放的位置叫______。

Câu 08:

供电、供水、排水和消防都属于______。

Câu 09:

可以出售的建筑面积叫______。

Câu 10:

高峰期车辆太多容易造成______。

25.63 – Bài tập ngữ pháp

Câu 11:

我们建议______建筑密度______百分之三十八______百分之三十二。

Câu 12:

绿地______总用地面积的百分之三十三。

Câu 13:

绿地率从百分之二十五______百分之三十三。

Câu 14:

B方案的绿地率______A方案高八个百分点。

Câu 15:

______建筑密度太高，开放空间______会减少。

Câu 16:

______停车数量满足需求，______不一定要保留很多地面车位。

Câu 17:

______重新计算总建筑面积，______能确定可销售面积。

Câu 18:

______地下停车成本比较高，______可以释放更多地面空间。

Câu 19:

建筑密度______高，开放空间______少。

Câu 20:

______增加建筑密度，______适当提高部分建筑高度。

25.64 – Bài tập tính toán

Câu 21:

36.000 m² × 38% = ?

Câu 22:

36.000 m² × 32% = ?

Câu 23:

36.000 m² × 3,5 = ?

Câu 24:

36.000 m² × 3,3 = ?

Câu 25:

36.000 m² × 25% = ?

Câu 26:

36.000 m² × 33% = ?

Câu 27:

11.880 m² – 9.000 m² = ?

Câu 28:

1.200 căn × 1,1 chỗ đỗ = ?

Câu 29:

240 chỗ × 250 triệu đồng = ?

Câu 30:

126.000 m² – 118.800 m² = ?

25.65 – Dịch Trung sang Việt

Câu 31:

建筑密度越高，可用于绿化和公共空间的面积通常越少。

Câu 32:

虽然B方案的总建筑面积减少了，但是整体居住品质提高了。

Câu 33:

与其增加建筑密度，不如适当提高部分住宅塔楼的高度。

Câu 34:

我们建议把地面停车位从四百二十个减少到一百八十个。

Câu 35:

只有重新检查交通和楼间距以后，我们才能确定最终方案。

Câu 36:

从长期运营来看，人车分流更合理。

Câu 37:

如果商业车辆和住宅车辆使用同一个入口，高峰期就容易堵车。

Câu 38:

提高绿地率不但可以改善景观，而且可能提高项目价值。

25.66 – Dịch Việt sang Trung

Câu 39:

Tổng diện tích đất của dự án là 36.000 mét vuông.

Câu 40:

Mật độ xây dựng giảm từ 38% xuống 32%.

Câu 41:

Tỷ lệ cây xanh tăng từ 25% lên 33%.

Câu 42:

Phương án B có diện tích cây xanh nhiều hơn phương án A 2.880 mét vuông.

Câu 43:

Tổng diện tích sàn của phương án B ít hơn phương án A 7.200 mét vuông.

Câu 44:

Thay vì tăng mật độ, nên tăng thích hợp chiều cao một số tòa.

Câu 45:

Nếu chuyển thêm bãi đỗ xuống tầng hầm thì chi phí xây dựng sẽ tăng.

Câu 46:

Chỉ khi tổ chức giao thông hợp lý thì dự án mới có thể vận hành thuận lợi.

Câu 47:

Xét về chất lượng cư trú, tôi nghiêng về phương án B hơn.

Câu 48:

Mặc dù phương án B có chi phí cao hơn nhưng không gian mặt đất tốt hơn.

PHẦN X – ĐÁP ÁN – 练习答案

25.67 – Đáp án từ vựng

Câu 01: 容积率

Câu 02: 建筑基底面积

Câu 03: 绿地

Câu 04: 人车分流

Câu 05: 楼间距

Câu 06: 功能分区

Câu 07: 停车位

Câu 08: 技术基础设施

Câu 09: 可销售面积

Câu 10: 交通拥堵

25.68 – Đáp án ngữ pháp

Câu 11:

我们建议把建筑密度从百分之三十八调整到百分之三十二。
Wǒmen jiànyì bǎ jiànzhù mìdù cóng bǎi fēn zhī sānshíbā tiáozhěng dào bǎi fēn zhī sānshí’èr.
Chúng tôi đề nghị điều chỉnh mật độ từ 38% xuống 32%.

Câu 12:

绿地占总用地面积的百分之三十三。
Lǜdì zhàn zǒng yòngdì miànjī de bǎi fēn zhī sānshísān.
Cây xanh chiếm 33% tổng diện tích đất.

Câu 13:

绿地率从百分之二十五提高到百分之三十三。
Lǜdìlǜ cóng bǎi fēn zhī èrshíwǔ tígāo dào bǎi fēn zhī sānshísān.
Tỷ lệ cây xanh tăng từ 25% lên 33%.

Câu 14:

B方案的绿地率比A方案高八个百分点。
B fāng’àn de lǜdìlǜ bǐ A fāng’àn gāo bā ge bǎifēndiǎn.
Tỷ lệ cây xanh B cao hơn A 8 điểm phần trăm.

Câu 15:

如果建筑密度太高，开放空间就会减少。
Rúguǒ jiànzhù mìdù tài gāo, kāifàng kōngjiān jiù huì jiǎnshǎo.
Nếu mật độ quá cao thì không gian mở sẽ giảm.

Câu 16:

只要停车数量满足需求，就不一定要保留很多地面车位。
Zhǐyào tíngchē shùliàng mǎnzú xūqiú, jiù bù yídìng yào bǎoliú hěn duō dìmiàn chēwèi.
Chỉ cần số chỗ đỗ đáp ứng nhu cầu thì không nhất thiết giữ quá nhiều bãi xe mặt đất.

Câu 17:

Câu 18:

虽然地下停车成本比较高，但是可以释放更多地面空间。
Suīrán dìxià tíngchē chéngběn bǐjiào gāo, dànshì kěyǐ shìfàng gèng duō dìmiàn kōngjiān.
Mặc dù bãi xe ngầm có chi phí cao nhưng có thể giải phóng nhiều không gian mặt đất.

Câu 19:

建筑密度越高，开放空间越少。
Jiànzhù mìdù yuè gāo, kāifàng kōngjiān yuè shǎo.
Mật độ càng cao thì không gian mở càng ít.

Câu 20:

与其增加建筑密度，不如适当提高部分建筑高度。
Yǔqí zēngjiā jiànzhù mìdù, bùrú shìdàng tígāo bùfen jiànzhù gāodù.
Thay vì tăng mật độ, nên tăng thích hợp chiều cao một số tòa.

25.69 – Đáp án tính toán

Câu 21:

36.000 × 38% = 13.680 m².

Câu 22:

36.000 × 32% = 11.520 m².

Câu 23:

36.000 × 3,5 = 126.000 m².

Câu 24:

36.000 × 3,3 = 118.800 m².

Câu 25:

36.000 × 25% = 9.000 m².

Câu 26:

36.000 × 33% = 11.880 m².

Câu 27:

11.880 – 9.000 = 2.880 m².

Câu 28:

1.200 × 1,1 = 1.320 chỗ.

Câu 29:

240 × 250 triệu = 60 tỷ đồng.

Câu 30:

126.000 – 118.800 = 7.200 m².

25.70 – Đáp án dịch Trung sang Việt

Câu 31:

Mật độ xây dựng càng cao thì diện tích có thể sử dụng cho cây xanh và không gian công cộng thường càng ít.

Câu 32:

Mặc dù tổng diện tích sàn của phương án B giảm nhưng chất lượng cư trú tổng thể được nâng lên.

Câu 33:

Thay vì tăng mật độ xây dựng, nên tăng thích hợp chiều cao của một số tòa nhà ở.

Câu 34:

Chúng tôi đề nghị giảm số chỗ đỗ xe mặt đất từ 420 xuống 180.

Câu 35:

Chỉ sau khi kiểm tra lại giao thông và khoảng cách giữa các tòa, chúng ta mới có thể xác định phương án cuối cùng.

Câu 36:

Xét về vận hành dài hạn, tách người và xe hợp lý hơn.

Câu 37:

Nếu xe thương mại và xe cư dân sử dụng chung một lối vào thì giờ cao điểm dễ xảy ra ùn tắc.

Câu 38:

Tăng tỷ lệ cây xanh không những có thể cải thiện cảnh quan mà còn có khả năng nâng cao giá trị dự án.

25.71 – Đáp án dịch Việt sang Trung

Câu 39:

项目总用地面积是三万六千平方米。
Xiàngmù zǒng yòngdì miànjī shì sān wàn liùqiān píngfāng mǐ.
Tổng diện tích đất của dự án là 36.000 mét vuông.

Câu 40:

建筑密度从百分之三十八降低到百分之三十二。
Jiànzhù mìdù cóng bǎi fēn zhī sānshíbā jiàngdī dào bǎi fēn zhī sānshí’èr.
Mật độ xây dựng giảm từ 38% xuống 32%.

Câu 41:

绿地率从百分之二十五提高到百分之三十三。
Lǜdìlǜ cóng bǎi fēn zhī èrshíwǔ tígāo dào bǎi fēn zhī sānshísān.
Tỷ lệ cây xanh tăng từ 25% lên 33%.

Câu 42:

B方案的绿地面积比A方案多两千八百八十平方米。
B fāng’àn de lǜdì miànjī bǐ A fāng’àn duō liǎngqiān bābǎi bāshí píngfāng mǐ.
Phương án B có diện tích cây xanh nhiều hơn A 2.880 mét vuông.

Câu 43:

B方案的总建筑面积比A方案少七千二百平方米。
B fāng’àn de zǒng jiànzhù miànjī bǐ A fāng’àn shǎo qīqiān liǎngbǎi píngfāng mǐ.
Tổng diện tích sàn của B ít hơn A 7.200 mét vuông.

Câu 44:

Câu 45:

如果把更多停车位转入地下，建设成本就会增加。
Rúguǒ bǎ gèng duō tíngchēwèi zhuǎnrù dìxià, jiànshè chéngběn jiù huì zēngjiā.
Nếu chuyển thêm bãi xe xuống hầm thì chi phí xây dựng sẽ tăng.

Câu 46:

只有交通组织合理，项目才能顺利运营。
Zhǐyǒu jiāotōng zǔzhī hélǐ, xiàngmù cái néng shùnlì yùnyíng.
Chỉ khi tổ chức giao thông hợp lý thì dự án mới có thể vận hành thuận lợi.

Câu 47:

从居住品质来看，我更倾向B方案。
Cóng jūzhù pǐnzhì lái kàn, wǒ gèng qīngxiàng B fāng’àn.
Xét về chất lượng cư trú, tôi nghiêng về phương án B hơn.

Câu 48:

虽然B方案的成本更高，但是地面空间更好。
Suīrán B fāng’àn de chéngběn gèng gāo, dànshì dìmiàn kōngjiān gèng hǎo.
Mặc dù phương án B có chi phí cao hơn nhưng không gian mặt đất tốt hơn.

PHẦN XI – TỔNG KẾT HỆ THỐNG KIẾN THỨC – 知识体系总结

25.72 – Công thức mật độ xây dựng

建筑基底面积 ÷ 总用地面积 × 100% = 建筑密度

Diện tích chiếm đất công trình ÷ tổng diện tích đất × 100% = mật độ xây dựng.

25.73 – Công thức hệ số sử dụng đất

总建筑面积 ÷ 总用地面积 = 容积率

Tổng diện tích sàn ÷ tổng diện tích đất = hệ số sử dụng đất.

25.74 – Công thức diện tích cây xanh

总用地面积 × 绿地率 = 绿地面积

Tổng diện tích đất × tỷ lệ cây xanh = diện tích cây xanh.

25.75 – Công thức nhu cầu chỗ đỗ

住宅数量 × 户均停车位 = 总停车需求

Số căn hộ × số chỗ đỗ trung bình mỗi căn = tổng nhu cầu chỗ đỗ.

25.76 – Chuỗi tư duy quy hoạch dự án

项目定位 → 总体规划 → 功能分区 → 建筑密度 → 容积率 → 建筑高度 → 楼间距 → 交通组织 → 人车分流 → 绿化系统 → 技术基础设施 → 停车系统 → 建设成本 → 销售价值 → 财务模型 → 方案优化

Định vị dự án → quy hoạch tổng thể → phân khu chức năng → mật độ xây dựng → hệ số sử dụng đất → chiều cao công trình → khoảng cách giữa các tòa → tổ chức giao thông → tách người và xe → hệ thống cây xanh → hạ tầng kỹ thuật → bãi đỗ xe → chi phí xây dựng → giá trị bán hàng → mô hình tài chính → tối ưu phương án.

25.77 – Tư duy phản biện cuối bài

Học viên không nên chỉ hỏi:

这块地能建多少平方米？
Zhè kuài dì néng jiàn duōshao píngfāng mǐ?
Khu đất này có thể xây bao nhiêu mét vuông?
How many square meters can be built on this land?

Mà cần hỏi tiếp:

这些建筑面积能不能真正转化成销售价值？
Zhèxiē jiànzhù miànjī néng bu néng zhēnzhèng zhuǎnhuà chéng xiāoshòu jiàzhí?
Những diện tích này có thực sự chuyển hóa thành giá trị bán hàng hay không?
Can this floor area truly be converted into sales value?

Không nên chỉ hỏi:

绿地越多是不是越好？
Lǜdì yuè duō shì bú shì yuè hǎo?
Có phải cây xanh càng nhiều càng tốt?
Is more green space always better?

Mà cần hỏi:

增加绿地以后，可销售面积、建设成本、售价和销售速度会发生什么变化？
Zēngjiā lǜdì yǐhòu, kě xiāoshòu miànjī, jiànshè chéngběn, shòujià hé xiāoshòu sùdù huì fāshēng shénme biànhuà?
Sau khi tăng cây xanh thì diện tích bán được, chi phí xây dựng, giá bán và tốc độ bán thay đổi thế nào?
After adding green space, how will saleable area, construction cost, selling price, and sales velocity change?

Không nên chỉ hỏi:

地下停车贵不贵？
Dìxià tíngchē guì bu guì?
Bãi xe ngầm có đắt không?
Is underground parking expensive?

Mà cần hỏi:

增加地下停车以后释放出来的地面空间能够创造多少新的项目价值？
Zēngjiā dìxià tíngchē yǐhòu shìfàng chūlái de dìmiàn kōngjiān nénggòu chuàngzào duōshao xīn de xiàngmù jiàzhí?
Không gian mặt đất giải phóng sau khi tăng bãi xe ngầm có thể tạo ra bao nhiêu giá trị dự án mới?
How much new project value can the ground-level space released by underground parking create?

25.78 – Kết luận chuyên đề

一个真正专业的项目规划方案，不是简单地把建筑密度降到最低，也不是把容积率做到最高，更不是只追求最大的可销售面积。

Yí ge zhēnzhèng zhuānyè de xiàngmù guīhuà fāng’àn, bú shì jiǎndān de bǎ jiànzhù mìdù jiàng dào zuì dī, yě bú shì bǎ róngjīlǜ zuò dào zuì gāo, gèng bú shì zhǐ zhuīqiú zuì dà de kě xiāoshòu miànjī.

Một phương án quy hoạch dự án thực sự chuyên nghiệp không phải đơn giản là giảm mật độ xuống mức thấp nhất, cũng không phải đẩy hệ số sử dụng đất lên cao nhất, càng không phải chỉ theo đuổi diện tích có thể bán lớn nhất.

A truly professional project planning scheme is not simply about minimizing building density, maximizing FAR, or pursuing the largest possible saleable area.

真正重要的是根据项目定位和市场需求，在建筑面积、绿化、交通、停车、公共空间、建设成本、销售价值和长期运营之间找到最合理的平衡。

Zhēnzhèng zhòngyào de shì gēnjù xiàngmù dìngwèi hé shìchǎng xūqiú, zài jiànzhù miànjī, lǜhuà, jiāotōng, tíngchē, gōnggòng kōngjiān, jiànshè chéngběn, xiāoshòu jiàzhí hé chángqī yùnyíng zhījiān zhǎodào zuì hélǐ de pínghéng.

Điều thực sự quan trọng là căn cứ vào định vị dự án và nhu cầu thị trường để tìm ra điểm cân bằng hợp lý nhất giữa diện tích xây dựng, cây xanh, giao thông, bãi đỗ xe, không gian công cộng, chi phí xây dựng, giá trị bán hàng và vận hành dài hạn.

What truly matters is finding the most reasonable balance, based on project positioning and market demand, among floor area, landscaping, traffic, parking, public space, construction cost, sales value, and long-term operation.

Kết thúc Bài 25 – Quy hoạch dự án – 项目规划

ChineMaster EDU – Tác giả Nguyễn Minh Vũ