Giáo trình Hán ngữ Bất động sản quyển 21 Tác giả Nguyễn Minh Vũ

BÀI 21 – TÌM KIẾM QUỸ ĐẤT – 寻找开发用地

寻找开发用地

Cách dùng Giáo trình Hán ngữ Bất động sản quyển 21 Tác giả Nguyễn Minh Vũ

Xúnzhǎo kāifā yòngdì

Tìm kiếm quỹ đất phục vụ phát triển dự án

Searching for Development Land

Giáo trình tiếng Trung giao tiếp HSK 4 theo hệ thống HSK 9 cấp ChineMaster EDU.

Tác giả: Nguyễn Minh Vũ – ChineMaster EDU

PHẦN I – GIỚI THIỆU CHUYÊN ĐỀ – 课程专题介绍

21.01 – Trọng tâm của bài học

Tìm kiếm quỹ đất không đơn thuần là đi tìm một khu đất có giá thấp.

Trong hoạt động phát triển bất động sản, một quỹ đất có giá mua thấp nhưng giải phóng mặt bằng phức tạp, đường giao thông yếu, hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện hoặc mục đích sử dụng chưa phù hợp có thể tạo ra tổng chi phí phát triển cao hơn rất nhiều so với một khu đất có giá mua ban đầu cao hơn.

Vì vậy, nhà đầu tư hoặc bộ phận phát triển dự án phải thực hiện đồng thời nhiều công việc: tìm kiếm khu đất, sàng lọc sơ bộ, xác định vị trí, kiểm tra diện tích, khảo sát hiện trạng, nghiên cứu mục đích sử dụng, phân tích giá đất, đánh giá tiềm năng phát triển, kiểm tra hạ tầng, đánh giá khả năng giải phóng mặt bằng, tính tổng chi phí dự kiến và thương lượng với bên bán.

Bài học này xây dựng một tình huống kinh doanh xuyên suốt.

Nguyễn Minh Vũ cùng Đinh Thùy Dương, Lê Vân Anh, Thủy Tiên và Phương Linh đang tìm kiếm quỹ đất để nghiên cứu phát triển một dự án bất động sản hỗn hợp quy mô trung bình.

Nhóm tìm được ba khu đất A, B và C.

Ba khu đất có diện tích, vị trí, giá đất, hạ tầng và tình trạng giải phóng mặt bằng hoàn toàn khác nhau.

Toàn bộ bài học xoay quanh quá trình so sánh ba khu đất đó để học viên luyện tiếng Trung trong một tình huống phát triển dự án gần với công việc thực tế.

21.02 – Mục tiêu ngôn ngữ

Sau khi hoàn thành bài học, học viên có thể sử dụng tiếng Trung để hỏi vị trí của một khu đất.

Học viên có thể hỏi khoảng cách từ khu đất đến trung tâm thành phố.

Học viên có thể hỏi chiều rộng đường, chiều dài mặt tiền và khả năng tiếp cận.

Học viên có thể hỏi tổng diện tích, diện tích thực tế và diện tích có thể phát triển.

Học viên có thể mô tả hình dạng khu đất.

Học viên có thể hỏi hiện trạng trên đất.

Học viên có thể hỏi có bao nhiêu hộ dân đang sinh sống hoặc sử dụng khu đất.

Học viên có thể hỏi mục đích sử dụng hiện tại.

Học viên có thể hỏi đơn giá một mét vuông và tổng giá trị khu đất.

Học viên có thể tính toán và đọc các số tiền hàng trăm tỷ đồng bằng tiếng Trung.

Học viên có thể so sánh nhiều khu đất bằng các cấu trúc 比, 最, 更, 没有……那么…….

Học viên có thể phân tích ưu điểm và nhược điểm.

Học viên có thể thảo luận về chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư hạ tầng.

Học viên có thể thương lượng giá đất.

Học viên có thể trình bày điều kiện trước khi đặt cọc.

Học viên có thể sử dụng tiếng Trung để kết luận một khu đất có đáng tiếp tục nghiên cứu hay không.

21.03 – Mục tiêu ngữ pháp

Bài học tăng cường sử dụng các cấu trúc:

如果……就……

只要……就……

只有……才……

虽然……但是……

除了……以外，还……

不但……而且……

既……又……

越……越……

A 比 B……

没有……那么……

与其……不如……

即使……也……

不是……而是……

一边……一边……

先……再……最后……

根据……

按照……

对于……来说……

从……来看……

把……

被……

可能、也许、预计、大约、至少、最多

PHẦN II – BỐI CẢNH DỰ ÁN GIẢ ĐỊNH – 模拟项目背景

21.04 – Tiêu chí tìm kiếm quỹ đất

Nhóm của Nguyễn Minh Vũ đặt ra tiêu chí sơ bộ như sau.

Diện tích mục tiêu từ khoảng 20.000 đến 35.000 mét vuông.

Khoảng cách tới trung tâm thành phố không nên quá xa.

Khu đất phải có đường tiếp cận thực tế.

Ưu tiên đường hiện hữu rộng từ 20 mét trở lên.

Hình dạng khu đất nên tương đối vuông vức.

Giá đất phải nằm trong khả năng tài chính của dự án.

Nếu chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng thì số hộ dân còn lại không nên quá nhiều.

Hạ tầng điện, nước, thoát nước và đường giao thông phải có khả năng kết nối.

Nhóm không chỉ xem giá đất mà sẽ tính cả chi phí giải phóng mặt bằng, hạ tầng, khảo sát, tư vấn và các chi phí chuẩn bị khác.

21.05 – Ba khu đất được đưa vào vòng nghiên cứu

Khu đất A có tổng diện tích theo hồ sơ là 26.400 mét vuông.

Giá chào ban đầu là 14,8 triệu đồng mỗi mét vuông.

Tổng giá chào là 390,72 tỷ đồng.

Khu đất cách trung tâm khoảng 18 km.

Đường trước khu đất rộng khoảng 24 mét.

Mặt tiền theo thông tin ban đầu khoảng 168 mét.

Khoảng 20.700 mét vuông đã được giải phóng.

Khoảng 5.700 mét vuông chưa hoàn thành giải phóng.

Còn khoảng 11 hộ dân.

Khu đất B có tổng diện tích 31.800 mét vuông.

Giá chào là 10,6 triệu đồng mỗi mét vuông.

Tổng giá chào là 337,08 tỷ đồng.

Khu đất cách trung tâm khoảng 24 km.

Đường hiện hữu rộng khoảng 12 mét.

Khoảng 18.900 mét vuông đã được giải phóng.

Khoảng 12.900 mét vuông chưa hoàn thành.

Còn 23 hộ dân và một nhà xưởng nhỏ.

Khu đất C có tổng diện tích 22.500 mét vuông.

Giá chào là 18,5 triệu đồng mỗi mét vuông.

Tổng giá chào khoảng 416,25 tỷ đồng.

Khu đất cách trung tâm khoảng 14 km.

Đường phía trước rộng khoảng 30 mét.

Mặt tiền khoảng 210 mét.

Khu đất về cơ bản đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng.

PHẦN III – HỆ THỐNG TỪ VỰNG CHUYÊN NGÀNH – 专业词汇系统

21.06 – Từ vựng về quỹ đất

开发用地 kāifā yòngdì – Development land – Đất phục vụ phát triển dự án

土地储备 tǔdì chǔbèi – Land reserve – Quỹ đất dự trữ

地块 dìkuài – Land parcel – Khu đất, thửa đất

土地 tǔdì – Land – Đất

找地 zhǎo dì – Search for land – Tìm đất

寻找开发用地 xúnzhǎo kāifā yòngdì – Search for development land – Tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án

房地产开发用地 fángdìchǎn kāifā yòngdì – Real estate development land – Đất phát triển bất động sản

潜在地块 qiánzài dìkuài – Potential parcel – Khu đất tiềm năng

候选地块 hòuxuǎn dìkuài – Candidate parcel – Khu đất ứng viên

土地来源 tǔdì láiyuán – Land source – Nguồn hình thành quỹ đất

现有土地储备 xiànyǒu tǔdì chǔbèi – Existing land reserve – Quỹ đất hiện hữu

潜在土地储备 qiánzài tǔdì chǔbèi – Potential land reserve – Quỹ đất tiềm năng

连片土地 liánpiàn tǔdì – Contiguous land – Quỹ đất liền thửa

分散地块 fēnsàn dìkuài – Scattered parcels – Các thửa đất phân tán

净地 jìngdì – Cleared land – Đất sạch

土地清理 tǔdì qīnglǐ – Land clearance – Làm sạch, giải phóng mặt bằng

初步筛选 chūbù shāixuǎn – Preliminary screening – Sàng lọc sơ bộ

地块筛选 dìkuài shāixuǎn – Parcel screening – Sàng lọc khu đất

21.07 – Từ vựng về vị trí

位置 wèizhi – Location – Vị trí

地理位置 dìlǐ wèizhi – Geographical location – Vị trí địa lý

市中心 shì zhōngxīn – City center – Trung tâm thành phố

城区 chéngqū – Urban area – Khu vực đô thị

郊区 jiāoqū – Suburban area – Ngoại thành

外围地区 wàiwéi dìqū – Outlying area – Khu vực ngoại vi

主干道 zhǔgàndào – Main arterial road – Đường trục chính

高速公路 gāosù gōnglù – Expressway – Đường cao tốc

工业园区 gōngyè yuánqū – Industrial park – Khu công nghiệp

住宅区 zhùzhái qū – Residential area – Khu dân cư

商业区 shāngyè qū – Commercial district – Khu thương mại

商业中心 shāngyè zhōngxīn – Commercial center – Trung tâm thương mại

交通条件 jiāotōng tiáojiàn – Transportation conditions – Điều kiện giao thông

交通便利 jiāotōng biànlì – Convenient transportation – Giao thông thuận tiện

可达性 kědáxìng – Accessibility – Khả năng tiếp cận

距离 jùlí – Distance – Khoảng cách

临街 línjiē – Fronting a street – Tiếp giáp đường

临街面 línjiēmiàn – Street frontage – Mặt tiền đường

转角地块 zhuǎnjiǎo dìkuài – Corner parcel – Khu đất góc

周边环境 zhōubiān huánjìng – Surrounding environment – Môi trường xung quanh

周边配套 zhōubiān pèitào – Nearby amenities – Tiện ích xung quanh

21.08 – Từ vựng về diện tích

面积 miànjī – Area – Diện tích

总面积 zǒng miànjī – Total area – Tổng diện tích

实际面积 shíjì miànjī – Actual area – Diện tích thực tế

登记面积 dēngjì miànjī – Registered area – Diện tích đăng ký

可开发面积 kě kāifā miànjī – Developable area – Diện tích có thể phát triển

可利用面积 kě lìyòng miànjī – Usable area – Diện tích có thể sử dụng

平方米 píngfāng mǐ – Square meter – Mét vuông

公顷 gōngqǐng – Hectare – Hecta

长度 chángdù – Length – Chiều dài

宽度 kuāndù – Width – Chiều rộng

Xem thêm cộng đồng giáo trình tiếng Trung ChineMaster EDU.

地块形状 dìkuài xíngzhuàng – Parcel shape – Hình dạng khu đất

长方形 chángfāngxíng – Rectangle – Hình chữ nhật

正方形 zhèngfāngxíng – Square – Hình vuông

不规则 bù guīzé – Irregular – Không đều, méo

道路用地 dàolù yòngdì – Road land – Đất giao thông

绿化用地 lǜhuà yòngdì – Green-space land – Đất cây xanh

基础设施用地 jīchǔ shèshī yòngdì – Infrastructure land – Đất dành cho hạ tầng

21.09 – Từ vựng về hiện trạng

土地现状 tǔdì xiànzhuàng – Current land condition – Hiện trạng đất

空地 kòngdì – Vacant land – Đất trống

住宅 zhùzhái – Residential house – Nhà ở

居民 jūmín – Resident – Người dân

住户 zhùhù – Household – Hộ dân

厂房 chǎngfáng – Factory building – Nhà xưởng

仓库 cāngkù – Warehouse – Kho hàng

农田 nóngtián – Farmland – Đất nông nghiệp

建筑物 jiànzhùwù – Building – Công trình xây dựng

现有建筑 xiànyǒu jiànzhù – Existing buildings – Công trình hiện hữu

地形 dìxíng – Terrain – Địa hình

平坦 píngtǎn – Flat – Bằng phẳng

低洼 dīwā – Low-lying – Trũng thấp

坡地 pōdì – Sloping land – Đất dốc

填土 tiántǔ – Land filling – San lấp đất

现场情况 xiànchǎng qíngkuàng – On-site condition – Tình trạng thực địa

21.10 – Từ vựng về mục đích sử dụng đất

土地用途 tǔdì yòngtú – Land use – Mục đích sử dụng đất

现有用途 xiànyǒu yòngtú – Existing land use – Mục đích sử dụng hiện tại

住宅用地 zhùzhái yòngdì – Residential land – Đất ở

商业用地 shāngyè yòngdì – Commercial land – Đất thương mại

工业用地 gōngyè yòngdì – Industrial land – Đất công nghiệp

农业用地 nóngyè yòngdì – Agricultural land – Đất nông nghiệp

混合用地 hùnhé yòngdì – Mixed-use land – Đất hỗn hợp

开发目标 kāifā mùbiāo – Development objective – Mục tiêu phát triển

开发方向 kāifā fāngxiàng – Development direction – Định hướng phát triển

用途调整 yòngtú tiáozhěng – Land-use adjustment – Điều chỉnh mục đích sử dụng

改变土地用途 gǎibiàn tǔdì yòngtú – Change land use – Thay đổi mục đích sử dụng đất

21.11 – Từ vựng về giá đất

地价 dìjià – Land price – Giá đất

土地价格 tǔdì jiàgé – Land price – Giá đất

单价 dānjià – Unit price – Đơn giá

每平方米价格 měi píngfāng mǐ jiàgé – Price per square meter – Giá mỗi mét vuông

总价 zǒngjià – Total price – Tổng giá

土地总价 tǔdì zǒngjià – Total land price – Tổng giá khu đất

报价 bàojià – Asking price – Giá chào

市场价格 shìchǎng jiàgé – Market price – Giá thị trường

周边地价 zhōubiān dìjià – Nearby land prices – Giá đất khu vực xung quanh

目标价格 mùbiāo jiàgé – Target price – Giá mục tiêu

目标买入价 mùbiāo mǎirù jià – Target purchase price – Giá mua mục tiêu

最高可接受价格 zuìgāo kě jiēshòu jiàgé – Maximum acceptable price – Giá tối đa có thể chấp nhận

价格差 jiàgé chā – Price difference – Chênh lệch giá

降价 jiàngjià – Price reduction – Giảm giá

谈价格 tán jiàgé – Negotiate price – Thương lượng giá

土地购买成本 tǔdì gòumǎi chéngběn – Land acquisition cost – Chi phí mua đất

21.12 – Từ vựng về phát triển

开发 kāifā – Development – Phát triển

开发项目 kāifā xiàngmù – Development project – Dự án phát triển

开发潜力 kāifā qiánlì – Development potential – Tiềm năng phát triển

开发条件 kāifā tiáojiàn – Development conditions – Điều kiện phát triển

项目规模 xiàngmù guīmó – Project scale – Quy mô dự án

分期开发 fēnqī kāifā – Phased development – Phát triển theo giai đoạn

市场需求 shìchǎng xūqiú – Market demand – Nhu cầu thị trường

市场供应 shìchǎng gōngyìng – Market supply – Nguồn cung thị trường

市场竞争 shìchǎng jìngzhēng – Market competition – Cạnh tranh thị trường

升值潜力 shēngzhí qiánlì – Appreciation potential – Tiềm năng tăng giá

开发成本 kāifā chéngběn – Development cost – Chi phí phát triển

开发周期 kāifā zhōuqī – Development period – Chu kỳ phát triển

开发风险 kāifā fēngxiǎn – Development risk – Rủi ro phát triển

利润空间 lìrùn kōngjiān – Profit margin potential – Dư địa lợi nhuận

21.13 – Từ vựng về hạ tầng

基础设施 jīchǔ shèshī – Infrastructure – Cơ sở hạ tầng

道路 dàolù – Road – Đường giao thông

道路宽度 dàolù kuāndù – Road width – Độ rộng đường

道路连接 dàolù liánjiē – Road connection – Kết nối đường bộ

内部道路 nèibù dàolù – Internal road – Đường nội bộ

供电 gōngdiàn – Electricity supply – Cấp điện

供水 gōngshuǐ – Water supply – Cấp nước

排水 páishuǐ – Drainage – Thoát nước

排水系统 páishuǐ xìtǒng – Drainage system – Hệ thống thoát nước

通信基础设施 tōngxìn jīchǔ shèshī – Telecommunications infrastructure – Hạ tầng viễn thông

公共交通 gōnggòng jiāotōng – Public transportation – Giao thông công cộng

基础设施接入 jīchǔ shèshī jiērù – Infrastructure connection – Đấu nối hạ tầng

21.14 – Từ vựng về giải phóng mặt bằng

拆迁 chāiqiān – Demolition and relocation – Giải tỏa, di dời

土地清理 tǔdì qīnglǐ – Land clearance – Giải phóng mặt bằng

拆迁条件 chāiqiān tiáojiàn – Clearance conditions – Điều kiện giải phóng mặt bằng

拆迁成本 chāiqiān chéngběn – Clearance cost – Chi phí giải phóng mặt bằng

搬迁 bānqiān – Relocation – Di dời

补偿 bǔcháng – Compensation – Bồi thường

补偿费用 bǔcháng fèiyòng – Compensation cost – Chi phí bồi thường

完成拆迁 wánchéng chāiqiān – Complete clearance – Hoàn thành giải phóng mặt bằng

尚未完成 shàngwèi wánchéng – Not yet completed – Chưa hoàn thành

受影响住户 shòu yǐngxiǎng zhùhù – Affected households – Hộ dân bị ảnh hưởng

完成比例 wánchéng bǐlì – Completion rate – Tỷ lệ hoàn thành

延期风险 yánqī fēngxiǎn – Delay risk – Rủi ro chậm tiến độ

PHẦN IV – HỘI THOẠI CHUYÊN SÂU – 寻找开发用地商务对话

21.15 – Tình huống 1: Xác định tiêu chí tìm đất

阮明武：我们今天先把找地标准确定下来。位置、面积、土地用途、价格、基础设施和拆迁情况都要分析。
Ruǎn Míngwǔ: Wǒmen jīntiān xiān bǎ zhǎo dì biāozhǔn quèdìng xiàlái. Wèizhi, miànjī, tǔdì yòngtú, jiàgé, jīchǔ shèshī hé chāiqiān qíngkuàng dōu yào fēnxī.
Nguyễn Minh Vũ: Hôm nay trước hết chúng ta xác định rõ tiêu chí tìm đất. Vị trí, diện tích, mục đích sử dụng đất, giá cả, hạ tầng và tình trạng giải phóng mặt bằng đều phải được phân tích.
Nguyen Minh Vu: Today, let’s first define our land-search criteria. Location, area, land use, price, infrastructure, and clearance conditions all need to be analyzed.

丁垂杨：阮明武哥，我们希望找多大的地块？
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒmen xīwàng zhǎo duō dà de dìkuài?
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, chúng ta muốn tìm khu đất lớn khoảng bao nhiêu ạ?
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, approximately how large a parcel are we looking for?

阮明武：总面积最好在两万到三万五千平方米之间。太小的话，项目规模不够；太大的话，资金压力会比较大。
Ruǎn Míngwǔ: Zǒng miànjī zuìhǎo zài liǎng wàn dào sān wàn wǔqiān píngfāng mǐ zhījiān. Tài xiǎo de huà, xiàngmù guīmó bú gòu; tài dà de huà, zījīn yālì huì bǐjiào dà.
Nguyễn Minh Vũ: Tổng diện tích tốt nhất nằm trong khoảng 20.000 đến 35.000 mét vuông. Nếu quá nhỏ thì quy mô dự án không đủ; nếu quá lớn thì áp lực vốn sẽ tương đối lớn.
Nguyen Minh Vu: Ideally, the total area should be between 20,000 and 35,000 square meters. If it is too small, the project scale will be insufficient; if it is too large, the capital pressure will be significant.

黎云英：那价格方面呢？我们先设一个每平方米的目标价格，还是先看总价？
Lí Yún Yīng: Nà jiàgé fāngmiàn ne? Wǒmen xiān shè yí ge měi píngfāng mǐ de mùbiāo jiàgé, háishi xiān kàn zǒngjià?
Lê Vân Anh: Còn về giá thì sao anh? Chúng ta đặt giá mục tiêu trên mỗi mét vuông trước hay xem tổng giá trước?
Le Van Anh: What about the price? Should we set a target price per square meter first, or look at the total price first?

阮明武：两个都要看，但是不能只看土地价格。后面的拆迁、道路、供水、排水和其他开发成本也要算进去。
Ruǎn Míngwǔ: Liǎng ge dōu yào kàn, dànshì bù néng zhǐ kàn tǔdì jiàgé. Hòumiàn de chāiqiān, dàolù, gōngshuǐ, páishuǐ hé qítā kāifā chéngběn yě yào suàn jìnqù.
Nguyễn Minh Vũ: Cả hai đều phải xem, nhưng không thể chỉ nhìn giá đất. Chi phí giải phóng mặt bằng, đường sá, cấp nước, thoát nước và các chi phí phát triển khác về sau cũng phải tính vào.
Nguyen Minh Vu: We need to consider both, but we cannot focus only on the land price. Clearance, roads, water supply, drainage, and other development costs must also be included.

水仙：位置是不是越靠近市中心越好？
Shuǐ Xiān: Wèizhi shì bú shì yuè kàojìn shì zhōngxīn yuè hǎo?
Thủy Tiên: Có phải vị trí càng gần trung tâm thành phố thì càng tốt không anh?
Thuy Tien: Is a location necessarily better the closer it is to the city center?

阮明武：不一定。对于开发项目来说，距离只是一个指标。市场需求、交通条件、未来人口和土地成本也很重要。
Ruǎn Míngwǔ: Bù yídìng. Duìyú kāifā xiàngmù lái shuō, jùlí zhǐ shì yí ge zhǐbiāo. Shìchǎng xūqiú, jiāotōng tiáojiàn, wèilái rénkǒu hé tǔdì chéngběn yě hěn zhòngyào.
Nguyễn Minh Vũ: Không nhất thiết. Đối với dự án phát triển, khoảng cách chỉ là một chỉ tiêu. Nhu cầu thị trường, giao thông, dân số tương lai và chi phí đất cũng rất quan trọng.
Nguyen Minh Vu: Not necessarily. For a development project, distance is only one indicator. Market demand, transportation, future population, and land cost are also very important.

芳玲：拆迁方面是不是优先考虑净地？
Fāng Líng: Chāiqiān fāngmiàn shì bú shì yōuxiān kǎolǜ jìngdì?
Phương Linh: Về giải phóng mặt bằng, chúng ta có ưu tiên đất sạch không anh?
Phuong Linh: Regarding clearance, should we prioritize cleared land?

阮明武：如果价格差别不大，当然优先考虑风险比较低的地块。但是如果净地价格太高，也要重新计算整个项目是否还有利润空间。
Ruǎn Míngwǔ: Rúguǒ jiàgé chābié bú dà, dāngrán yōuxiān kǎolǜ fēngxiǎn bǐjiào dī de dìkuài. Dànshì rúguǒ jìngdì jiàgé tài gāo, yě yào chóngxīn jìsuàn zhěng ge xiàngmù shìfǒu hái yǒu lìrùn kōngjiān.
Nguyễn Minh Vũ: Nếu chênh lệch giá không lớn thì tất nhiên ưu tiên khu đất có rủi ro thấp hơn. Nhưng nếu giá đất sạch quá cao thì vẫn phải tính lại xem toàn bộ dự án còn dư địa lợi nhuận hay không.
Nguyen Minh Vu: If the price difference is not large, we should naturally prioritize the lower-risk parcel. But if cleared land is too expensive, we still need to recalculate whether the overall project retains enough profit potential.

21.16 – Tình huống 2: Phân tích khu đất A

丁垂杨：阮明武哥，我先介绍A地块。登记面积是两万六千四百平方米，大约二点六四公顷。
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒ xiān jièshào A dìkuài. Dēngjì miànjī shì liǎng wàn liùqiān sìbǎi píngfāng mǐ, dàyuē èr diǎn liù sì gōngqǐng.
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, em giới thiệu khu đất A trước. Diện tích đăng ký là 26.400 mét vuông, khoảng 2,64 hecta.
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, I’ll introduce Parcel A first. Its registered area is 26,400 square meters, approximately 2.64 hectares.

阮明武：距离市中心多远？
Ruǎn Míngwǔ: Jùlí shì zhōngxīn duō yuǎn?
Nguyễn Minh Vũ: Cách trung tâm thành phố bao xa?
Nguyen Minh Vu: How far is it from the city center?

丁垂杨：大约十八公里。正常交通情况下，开车大约三十五到四十五分钟。
Dīng Chuíyáng: Dàyuē shíbā gōnglǐ. Zhèngcháng jiāotōng qíngkuàng xià, kāichē dàyuē sānshíwǔ dào sìshíwǔ fēnzhōng.
Đinh Thùy Dương: Khoảng 18 km. Trong điều kiện giao thông bình thường, lái xe mất khoảng 35 đến 45 phút.
Dinh Thuy Duong: About 18 kilometers. Under normal traffic conditions, the drive takes approximately 35 to 45 minutes.

水仙：离主干道呢？
Shuǐ Xiān: Lí zhǔgàndào ne?
Thủy Tiên: Còn cách đường trục chính thì sao?
Thuy Tien: How far is it from the main arterial road?

丁垂杨：离最近的主干道大约一点六公里。地块前面的现有道路宽二十四米。
Dīng Chuíyáng: Lí zuìjìn de zhǔgàndào dàyuē yì diǎn liù gōnglǐ. Dìkuài qiánmiàn de xiànyǒu dàolù kuān èrshísì mǐ.
Đinh Thùy Dương: Cách đường trục chính gần nhất khoảng 1,6 km. Con đường hiện hữu phía trước khu đất rộng 24 mét.
Dinh Thuy Duong: It is about 1.6 kilometers from the nearest main arterial road. The existing road in front of the parcel is 24 meters wide.

黎云英：临街面大概有多长？
Lí Yún Yīng: Línjiēmiàn dàgài yǒu duō cháng?
Lê Vân Anh: Mặt tiền khoảng bao nhiêu mét?
Le Van Anh: Approximately how long is the street frontage?

丁垂杨：卖方提供的数据是大约一百六十八米。
Dīng Chuíyáng: Màifāng tígōng de shùjù shì dàyuē yìbǎi liùshíbā mǐ.
Đinh Thùy Dương: Dữ liệu bên bán cung cấp là khoảng 168 mét.
Dinh Thuy Duong: The seller’s data states approximately 168 meters.

阮明武：注意，是卖方提供的数据。我们还没有自己测量，所以暂时不能把它当成最终数据。
Ruǎn Míngwǔ: Zhùyì, shì màifāng tígōng de shùjù. Wǒmen hái méiyǒu zìjǐ cèliáng, suǒyǐ zànshí bù néng bǎ tā dàng chéng zuìzhōng shùjù.
Nguyễn Minh Vũ: Chú ý, đó là dữ liệu do bên bán cung cấp. Chúng ta chưa tự đo đạc nên tạm thời không thể coi đây là dữ liệu cuối cùng.
Nguyen Minh Vu: Note that this is data supplied by the seller. We have not measured it ourselves, so we cannot yet treat it as final.

21.17 – Tình huống 3: Giá khu đất A

黎云英：A地块的报价是多少？
Lí Yún Yīng: A dìkuài de bàojià shì duōshao?
Lê Vân Anh: Giá chào của khu A là bao nhiêu?
Le Van Anh: What is the asking price for Parcel A?

丁垂杨：每平方米一千四百八十万越南盾。
Dīng Chuíyáng: Měi píngfāng mǐ yìqiān sìbǎi bāshí wàn Yuènán dùn.
Đinh Thùy Dương: 14,8 triệu đồng mỗi mét vuông.
Dinh Thuy Duong: VND 14.8 million per square meter.

黎云英：按照登记面积两万六千四百平方米计算，总价是三千九百零七亿两千万越南盾，也就是三百九十点七二十亿越南盾左右。
Lí Yún Yīng: Ànzhào dēngjì miànjī liǎng wàn liùqiān sìbǎi píngfāng mǐ jìsuàn, zǒngjià shì sānqiān jiǔbǎi líng qī yì liǎngqiān wàn Yuènán dùn, yě jiù shì sān bǎi jiǔshí diǎn qī èr yì Yuènán dùn zuǒyòu.
Lê Vân Anh: Nếu tính theo diện tích đăng ký 26.400 mét vuông thì tổng giá là 390,72 tỷ đồng.
Le Van Anh: Based on the registered area of 26,400 square meters, the total price is approximately VND 390.72 billion.

阮明武：这个价格只能作为第一轮参考。我们还要看周边成交价格和这块地剩下的拆迁成本。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè ge jiàgé zhǐ néng zuòwéi dì yī lún cānkǎo. Wǒmen hái yào kàn zhōubiān chéngjiāo jiàgé hé zhè kuài dì shèngxià de chāiqiān chéngběn.
Nguyễn Minh Vũ: Mức giá này chỉ có thể dùng làm tham khảo vòng đầu. Chúng ta còn phải xem giá giao dịch khu vực xung quanh và chi phí giải phóng mặt bằng còn lại.
Nguyen Minh Vu: This price can only serve as a first-round reference. We also need to examine nearby transaction prices and the remaining clearance costs.

21.18 – Tình huống 4: Hiện trạng khu A

芳玲：A地块现在已经清理了多少面积？
Fāng Líng: A dìkuài xiànzài yǐjīng qīnglǐ le duōshao miànjī?
Phương Linh: Hiện khu A đã giải phóng được bao nhiêu diện tích?
Phuong Linh: How much of Parcel A has already been cleared?

丁垂杨：大约两万零七百平方米已经完成，剩下五千七百平方米还没有完成。
Dīng Chuíyáng: Dàyuē liǎng wàn líng qībǎi píngfāng mǐ yǐjīng wánchéng, shèngxià wǔqiān qībǎi píngfāng mǐ hái méiyǒu wánchéng.
Đinh Thùy Dương: Khoảng 20.700 mét vuông đã hoàn thành, còn 5.700 mét vuông chưa hoàn thành.
Dinh Thuy Duong: Approximately 20,700 square meters have been cleared, while 5,700 square meters remain uncleared.

芳玲：也就是说，已经完成大约百分之七十八点四，剩下大约百分之二十一点六。
Fāng Líng: Yě jiù shì shuō, yǐjīng wánchéng dàyuē bǎi fēn zhī qīshíbā diǎn sì, shèngxià dàyuē bǎi fēn zhī èrshíyī diǎn liù.
Phương Linh: Như vậy đã hoàn thành khoảng 78,4%, còn lại khoảng 21,6%.
Phuong Linh: That means approximately 78.4% has been completed, with about 21.6% remaining.

阮明武：剩下部分有多少户？
Ruǎn Míngwǔ: Shèngxià bùfen yǒu duōshao hù?
Nguyễn Minh Vũ: Phần còn lại có bao nhiêu hộ?
Nguyen Minh Vu: How many households are in the remaining portion?

丁垂杨：初步统计是十一户，其中八户住宅，三户还有小型经营场所。
Dīng Chuíyáng: Chūbù tǒngjì shì shíyī hù, qízhōng bā hù zhùzhái, sān hù hái yǒu xiǎoxíng jīngyíng chǎngsuǒ.
Đinh Thùy Dương: Thống kê sơ bộ là 11 hộ, trong đó 8 hộ là nhà ở và 3 hộ còn có địa điểm kinh doanh nhỏ.
Dinh Thuy Duong: The preliminary count is 11 households: eight residential households and three with small business premises.

阮明武：这十一户是A地块最需要继续调查的部分。人数不算特别多，但是不能低估时间风险。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè shíyī hù shì A dìkuài zuì xūyào jìxù diàochá de bùfen. Rénshù bú suàn tèbié duō, dànshì bù néng dīgū shíjiān fēngxiǎn.
Nguyễn Minh Vũ: 11 hộ này là phần cần tiếp tục khảo sát kỹ nhất của khu A. Số lượng không quá nhiều nhưng không được đánh giá thấp rủi ro về thời gian.
Nguyen Minh Vu: These 11 households are the part of Parcel A that requires the most further investigation. The number is not especially large, but the time risk must not be underestimated.

21.19 – Tình huống 5: Khu đất B

丁垂杨：B地块的总面积是三万一千八百平方米，比A大五千四百平方米。
Dīng Chuíyáng: B dìkuài de zǒng miànjī shì sān wàn yìqiān bābǎi píngfāng mǐ, bǐ A dà wǔqiān sìbǎi píngfāng mǐ.
Đinh Thùy Dương: Tổng diện tích khu B là 31.800 mét vuông, lớn hơn A 5.400 mét vuông.
Dinh Thuy Duong: Parcel B has a total area of 31,800 square meters, which is 5,400 square meters larger than Parcel A.

黎云英：单价是多少？
Lí Yún Yīng: Dānjià shì duōshao?
Lê Vân Anh: Đơn giá là bao nhiêu?
Le Van Anh: What is the unit price?

丁垂杨：每平方米一千零六十万越南盾，总价大约三百三十七点零八十亿越南盾。
Dīng Chuíyáng: Měi píngfāng mǐ yìqiān líng liùshí wàn Yuènán dùn, zǒngjià dàyuē sān bǎi sānshíqī diǎn líng bā yì Yuènán dùn.
Đinh Thùy Dương: 10,6 triệu đồng mỗi mét vuông, tổng giá khoảng 337,08 tỷ đồng.
Dinh Thuy Duong: VND 10.6 million per square meter, for a total of approximately VND 337.08 billion.

黎云英：面积更大，总价反而比A低五十多亿。一定有原因。
Lí Yún Yīng: Miànjī gèng dà, zǒngjià fǎn’ér bǐ A dī wǔshí duō yì. Yídìng yǒu yuányīn.
Lê Vân Anh: Diện tích lớn hơn nhưng tổng giá lại thấp hơn A hơn 50 tỷ đồng. Chắc chắn phải có nguyên nhân.
Le Van Anh: It is larger, yet the total price is more than VND 50 billion lower than Parcel A. There must be a reason.

丁垂杨：第一，离市中心大约二十四公里。第二，现在进入地块的道路只有十二米宽。第三，拆迁只完成了大约百分之五十九点四。
Dīng Chuíyáng: Dì yī, lí shì zhōngxīn dàyuē èrshísì gōnglǐ. Dì èr, xiànzài jìnrù dìkuài de dàolù zhǐ yǒu shí’èr mǐ kuān. Dì sān, chāiqiān zhǐ wánchéng le dàyuē bǎi fēn zhī wǔshíjiǔ diǎn sì.
Đinh Thùy Dương: Thứ nhất, khu đất cách trung tâm khoảng 24 km. Thứ hai, đường hiện tại vào khu đất chỉ rộng 12 mét. Thứ ba, giải phóng mặt bằng mới hoàn thành khoảng 59,4%.
Dinh Thuy Duong: First, it is about 24 kilometers from the city center. Second, the current access road is only 12 meters wide. Third, clearance is only about 59.4% complete.

芳玲：剩下部分涉及多少户？
Fāng Líng: Shèngxià bùfen shèjí duōshao hù?
Phương Linh: Phần còn lại liên quan tới bao nhiêu hộ?
Phuong Linh: How many households are involved in the remaining portion?

丁垂杨：二十三户居民，还有一座小型厂房。
Dīng Chuíyáng: Èrshísān hù jūmín, hái yǒu yí zuò xiǎoxíng chǎngfáng.
Đinh Thùy Dương: 23 hộ dân và còn có một nhà xưởng nhỏ.
Dinh Thuy Duong: Twenty-three households, plus a small factory building.

阮明武：那B地块的低价格就比较容易理解了。它把很多未来成本和时间风险留给了买方。
Ruǎn Míngwǔ: Nà B dìkuài de dī jiàgé jiù bǐjiào róngyì lǐjiě le. Tā bǎ hěn duō wèilái chéngběn hé shíjiān fēngxiǎn liú gěi le mǎifāng.
Nguyễn Minh Vũ: Vậy thì mức giá thấp của khu B khá dễ hiểu. Nó để lại rất nhiều chi phí tương lai và rủi ro thời gian cho bên mua.
Nguyen Minh Vu: Then the lower price of Parcel B becomes easier to understand. It leaves many future costs and time risks to the buyer.

21.20 – Tình huống 6: Hạ tầng khu B

水仙：B地块离一条规划中的主要道路只有九百米。
Shuǐ Xiān: B dìkuài lí yì tiáo guīhuà zhōng de zhǔyào dàolù zhǐ yǒu jiǔbǎi mǐ.
Thủy Tiên: Khu B chỉ cách một tuyến đường chính đang nằm trong quy hoạch khoảng 900 mét.
Thuy Tien: Parcel B is only about 900 meters from a major planned road.

阮明武：是已经建成的道路，还是还没有建设？
Ruǎn Míngwǔ: Shì yǐjīng jiànchéng de dàolù, háishi hái méiyǒu jiànshè?
Nguyễn Minh Vũ: Là đường đã xây dựng xong hay vẫn chưa được xây?
Nguyen Minh Vu: Is it an already completed road, or has it not yet been built?

水仙：还没有建设，现在只能说是未来条件。
Shuǐ Xiān: Hái méiyǒu jiànshè, xiànzài zhǐ néng shuō shì wèilái tiáojiàn.
Thủy Tiên: Vẫn chưa xây dựng, hiện tại chỉ có thể coi đó là điều kiện tương lai.
Thuy Tien: It has not been built yet, so for now it can only be regarded as a future condition.

阮明武：很好。分析项目的时候，一定要把“现有条件”和“未来可能出现的条件”分开。
Ruǎn Míngwǔ: Hěn hǎo. Fēnxī xiàngmù de shíhou, yídìng yào bǎ “xiànyǒu tiáojiàn” hé “wèilái kěnéng chūxiàn de tiáojiàn” fēnkāi.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Khi phân tích dự án nhất định phải tách riêng “điều kiện hiện hữu” và “điều kiện có thể xuất hiện trong tương lai”.
Nguyen Minh Vu: Very good. When analyzing a project, we must clearly separate “existing conditions” from “conditions that may emerge in the future.”

黎云英：如果把未来道路直接算进土地价值，我们可能会高估这个地块。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ bǎ wèilái dàolù zhíjiē suàn jìn tǔdì jiàzhí, wǒmen kěnéng huì gāogū zhè ge dìkuài.
Lê Vân Anh: Nếu trực tiếp tính con đường tương lai vào giá trị đất thì chúng ta có thể đánh giá khu đất này quá cao.
Le Van Anh: If we directly include the future road in the land value, we may overvalue this parcel.

21.21 – Tình huống 7: Khu đất C

丁垂杨：C地块面积最小，一共两万两千五百平方米。
Dīng Chuíyáng: C dìkuài miànjī zuì xiǎo, yígòng liǎng wàn liǎngqiān wǔbǎi píngfāng mǐ.
Đinh Thùy Dương: Khu C có diện tích nhỏ nhất, tổng cộng 22.500 mét vuông.
Dinh Thuy Duong: Parcel C is the smallest, with a total area of 22,500 square meters.

阮明武：它的优势呢？
Ruǎn Míngwǔ: Tā de yōushì ne?
Nguyễn Minh Vũ: Ưu thế của nó thì sao?
Nguyen Minh Vu: What are its advantages?

丁垂杨：离市中心大约十四公里，临三十米宽的道路，临街面大约两百一十米，而且土地清理已经基本完成。
Dīng Chuíyáng: Lí shì zhōngxīn dàyuē shísì gōnglǐ, lín sānshí mǐ kuān de dàolù, línjiēmiàn dàyuē liǎngbǎi yīshí mǐ, érqiě tǔdì qīnglǐ yǐjīng jīběn wánchéng.
Đinh Thùy Dương: Khu đất cách trung tâm khoảng 14 km, tiếp giáp đường rộng 30 mét, mặt tiền khoảng 210 mét và việc giải phóng mặt bằng về cơ bản đã hoàn thành.
Dinh Thuy Duong: It is about 14 kilometers from the city center, fronts a 30-meter-wide road, has about 210 meters of frontage, and land clearance is basically complete.

黎云英：价格一定最高。
Lí Yún Yīng: Jiàgé yídìng zuì gāo.
Lê Vân Anh: Giá chắc chắn cao nhất.
Le Van Anh: The price must be the highest.

丁垂杨：对，每平方米一千八百五十万越南盾，总价大约四百一十六点二五十亿越南盾。
Dīng Chuíyáng: Duì, měi píngfāng mǐ yìqiān bābǎi wǔshí wàn Yuènán dùn, zǒngjià dàyuē sì bǎi yīshíliù diǎn èr wǔ yì Yuènán dùn.
Đinh Thùy Dương: Đúng, 18,5 triệu đồng mỗi mét vuông, tổng giá khoảng 416,25 tỷ đồng.
Dinh Thuy Duong: Yes, VND 18.5 million per square meter, for a total of approximately VND 416.25 billion.

黎云英：C地块的问题不是条件不好，而是土地成本太高。
Lí Yún Yīng: C dìkuài de wèntí bú shì tiáojiàn bù hǎo, ér shì tǔdì chéngběn tài gāo.
Lê Vân Anh: Vấn đề của khu C không phải điều kiện không tốt mà là chi phí đất quá cao.
Le Van Anh: The problem with Parcel C is not poor conditions, but the high land acquisition cost.

阮明武：对。我们要研究的是，买这么贵的土地以后，未来还有没有足够的利润空间。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Wǒmen yào yánjiū de shì, mǎi zhème guì de tǔdì yǐhòu, wèilái hái yǒu méiyǒu zúgòu de lìrùn kōngjiān.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Điều chúng ta cần nghiên cứu là sau khi mua khu đất đắt như vậy thì tương lai còn đủ dư địa lợi nhuận hay không.
Nguyen Minh Vu: Correct. What we need to study is whether enough profit potential remains after purchasing land at such a high price.

21.22 – Tình huống 8: So sánh ba khu đất

阮明武：现在大家分别从不同角度比较一下A、B、C三个地块。
Ruǎn Míngwǔ: Xiànzài dàjiā fēnbié cóng bùtóng jiǎodù bǐjiào yíxià A, B, C sān ge dìkuài.
Nguyễn Minh Vũ: Bây giờ mọi người hãy lần lượt so sánh ba khu A, B và C từ các góc độ khác nhau.
Nguyen Minh Vu: Now, let’s compare Parcels A, B, and C from different perspectives.

水仙：从位置来看，C最好，A第二，B最远。
Shuǐ Xiān: Cóng wèizhi lái kàn, C zuì hǎo, A dì èr, B zuì yuǎn.
Thủy Tiên: Xét về vị trí, C tốt nhất, A đứng thứ hai và B xa nhất.
Thuy Tien: In terms of location, C is the best, A ranks second, and B is the farthest away.

黎云英：从土地单价来看，B最低，A居中，C最高。
Lí Yún Yīng: Cóng tǔdì dānjià lái kàn, B zuì dī, A jūzhōng, C zuì gāo.
Lê Vân Anh: Xét về đơn giá đất, B thấp nhất, A ở giữa và C cao nhất.
Le Van Anh: In terms of unit land price, B is the lowest, A is in the middle, and C is the highest.

芳玲：从拆迁风险来看，C最低，A比较容易控制，B最复杂。
Fāng Líng: Cóng chāiqiān fēngxiǎn lái kàn, C zuì dī, A bǐjiào róngyì kòngzhì, B zuì fùzá.
Phương Linh: Xét về rủi ro giải phóng mặt bằng, C thấp nhất, A tương đối dễ kiểm soát và B phức tạp nhất.
Phuong Linh: In terms of clearance risk, C is the lowest, A is relatively manageable, and B is the most complex.

丁垂杨：从面积来看，B最大，A第二，C最小。
Dīng Chuíyáng: Cóng miànjī lái kàn, B zuì dà, A dì èr, C zuì xiǎo.
Đinh Thùy Dương: Xét về diện tích, B lớn nhất, A đứng thứ hai và C nhỏ nhất.
Dinh Thuy Duong: In terms of area, B is the largest, A is second, and C is the smallest.

阮明武：很好。但是最后不能只看单个指标，要比较总开发成本和时间风险。
Ruǎn Míngwǔ: Hěn hǎo. Dànshì zuìhòu bù néng zhǐ kàn dān ge zhǐbiāo, yào bǐjiào zǒng kāifā chéngběn hé shíjiān fēngxiǎn.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Nhưng cuối cùng không thể chỉ nhìn từng chỉ tiêu riêng lẻ mà phải so sánh tổng chi phí phát triển và rủi ro thời gian.
Nguyen Minh Vu: Very good. But ultimately, we cannot look at individual indicators alone; we need to compare total development cost and time risk.

21.23 – Tình huống 9: Tính tổng chi phí chuẩn bị khu A

黎云英：A地块按照现在的报价，买地成本是三百九十点七二十亿越南盾。
Lí Yún Yīng: A dìkuài ànzhào xiànzài de bàojià, mǎi dì chéngběn shì sān bǎi jiǔshí diǎn qī èr yì Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Theo giá chào hiện tại, chi phí mua khu A là 390,72 tỷ đồng.
Le Van Anh: At the current asking price, the acquisition cost for Parcel A is VND 390.72 billion.

黎云英：剩余拆迁初步估算三十四亿越南盾，基础设施和内部道路大约五十二亿，调查、测量、顾问和其他前期费用大约八亿。
Lí Yún Yīng: Shèngyú chāiqiān chūbù gūsuàn sānshísì yì Yuènán dùn, jīchǔ shèshī hé nèibù dàolù dàyuē wǔshí’èr yì, diàochá, cèliáng, gùwèn hé qítā qiánqī fèiyòng dàyuē bā yì.
Lê Vân Anh: Chi phí giải phóng phần còn lại sơ bộ khoảng 34 tỷ đồng, hạ tầng và đường nội bộ khoảng 52 tỷ, khảo sát, đo đạc, tư vấn và các chi phí ban đầu khác khoảng 8 tỷ.
Le Van Anh: Preliminary remaining clearance costs are estimated at VND 34 billion, infrastructure and internal roads at VND 52 billion, and investigation, surveying, consulting, and other early-stage expenses at about VND 8 billion.

阮明武：也就是说，如果按照原报价买，总前期投入大约是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Yě jiù shì shuō, rúguǒ ànzhào yuán bàojià mǎi, zǒng qiánqī tóurù dàyuē shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Như vậy nếu mua theo giá chào ban đầu thì tổng đầu tư ban đầu khoảng bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: So if we purchase at the original asking price, what would the total early-stage investment be?

黎云英：大约四百八十四点七二十亿越南盾。
Lí Yún Yīng: Dàyuē sì bǎi bāshísì diǎn qī èr yì Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Khoảng 484,72 tỷ đồng.
Le Van Anh: Approximately VND 484.72 billion.

阮明武：所以只说“每平方米一千四百八十万”没有意义。我们真正要控制的是整个项目前期总成本。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ zhǐ shuō “měi píngfāng mǐ yìqiān sìbǎi bāshí wàn” méiyǒu yìyì. Wǒmen zhēnzhèng yào kòngzhì de shì zhěng ge xiàngmù qiánqī zǒng chéngběn.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy chỉ nói “14,8 triệu đồng mỗi mét vuông” thì chưa có nhiều ý nghĩa. Điều chúng ta thực sự phải kiểm soát là tổng chi phí ban đầu của toàn dự án.
Nguyen Minh Vu: Therefore, simply saying “VND 14.8 million per square meter” is not very meaningful. What we truly need to control is the project’s total early-stage cost.

21.24 – Tình huống 10: So sánh tổng chi phí A, B và C

黎云英：我也做了B和C的初步成本模型。
Lí Yún Yīng: Wǒ yě zuò le B hé C de chūbù chéngběn móxíng.
Lê Vân Anh: Em cũng đã làm mô hình chi phí sơ bộ cho B và C.
Le Van Anh: I have also prepared preliminary cost models for B and C.

阮明武：先说B。
Ruǎn Míngwǔ: Xiān shuō B.
Nguyễn Minh Vũ: Nói B trước đi.
Nguyen Minh Vu: Let’s start with B.

黎云英：B的土地价格是三百三十七点零八十亿，但是拆迁暂时估算七十六亿，基础设施大约八十八亿，其他前期费用九点五亿。
Lí Yún Yīng: B de tǔdì jiàgé shì sān bǎi sānshíqī diǎn líng bā yì, dànshì chāiqiān zànshí gūsuàn qīshíliù yì, jīchǔ shèshī dàyuē bāshíbā yì, qítā qiánqī fèiyòng jiǔ diǎn wǔ yì.
Lê Vân Anh: Giá đất B là 337,08 tỷ đồng, nhưng chi phí giải phóng mặt bằng tạm ước tính 76 tỷ, hạ tầng khoảng 88 tỷ và chi phí ban đầu khác 9,5 tỷ.
Le Van Anh: Parcel B costs VND 337.08 billion, but clearance is provisionally estimated at VND 76 billion, infrastructure at VND 88 billion, and other early-stage expenses at VND 9.5 billion.

阮明武：总共呢？
Ruǎn Míngwǔ: Zǒnggòng ne?
Nguyễn Minh Vũ: Tổng cộng thì sao?
Nguyen Minh Vu: What is the total?

黎云英：大约五百一十点五八十亿越南盾。
Lí Yún Yīng: Dàyuē wǔ bǎi yīshí diǎn wǔ bā yì Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Khoảng 510,58 tỷ đồng.
Le Van Anh: Approximately VND 510.58 billion.

水仙：这样B反而比A贵了。
Shuǐ Xiān: Zhèyàng B fǎn’ér bǐ A guì le.
Thủy Tiên: Như vậy B ngược lại còn đắt hơn A.
Thuy Tien: In that case, B actually becomes more expensive than A.

黎云英：对。C的土地价格是四百一十六点二五十亿，拆迁只暂时估算八亿，基础设施三十五亿，其他前期费用七亿，总前期投入大约四百六十六点二五十亿。
Lí Yún Yīng: Duì. C de tǔdì jiàgé shì sì bǎi yīshíliù diǎn èr wǔ yì, chāiqiān zhǐ zànshí gūsuàn bā yì, jīchǔ shèshī sānshíwǔ yì, qítā qiánqī fèiyòng qī yì, zǒng qiánqī tóurù dàyuē sì bǎi liùshíliù diǎn èr wǔ yì.
Lê Vân Anh: Đúng. Giá đất C là 416,25 tỷ đồng, chi phí giải phóng mặt bằng tạm ước tính chỉ 8 tỷ, hạ tầng 35 tỷ và chi phí ban đầu khác 7 tỷ, tổng đầu tư ban đầu khoảng 466,25 tỷ đồng.
Le Van Anh: Correct. Parcel C costs VND 416.25 billion, with provisional clearance costs of only VND 8 billion, infrastructure at VND 35 billion, and other early-stage expenses at VND 7 billion, bringing total early-stage investment to about VND 466.25 billion.

阮明武：这就是为什么不能只看土地单价。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè jiù shì wèishénme bù néng zhǐ kàn tǔdì dānjià.
Nguyễn Minh Vũ: Đây chính là lý do không thể chỉ nhìn đơn giá đất.
Nguyen Minh Vu: This is exactly why we cannot look only at the unit land price.

21.25 – Tình huống 11: Khảo sát thực địa khu A

丁垂杨：阮明武哥，我们昨天重新测量了A地块。
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒmen zuótiān chóngxīn cèliáng le A dìkuài.
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, hôm qua chúng em đã đo lại khu A.
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, we remeasured Parcel A yesterday.

阮明武：实际数据跟卖方提供的一样吗？
Ruǎn Míngwǔ: Shíjì shùjù gēn màifāng tígōng de yíyàng ma?
Nguyễn Minh Vũ: Dữ liệu thực tế có giống dữ liệu bên bán cung cấp không?
Nguyen Minh Vu: Does the actual data match what the seller provided?

丁垂杨：有一点差别。初步测量面积大约两万六千二百八十平方米，比登记面积少一百二十平方米。
Dīng Chuíyáng: Yǒu yìdiǎn chābié. Chūbù cèliáng miànjī dàyuē liǎng wàn liùqiān liǎngbǎi bāshí píngfāng mǐ, bǐ dēngjì miànjī shǎo yìbǎi èrshí píngfāng mǐ.
Đinh Thùy Dương: Có một chút chênh lệch. Diện tích đo sơ bộ khoảng 26.280 mét vuông, ít hơn diện tích đăng ký 120 mét vuông.
Dinh Thuy Duong: There is a slight difference. The preliminary measured area is about 26,280 square meters, which is 120 square meters less than the registered area.

黎云英：如果按照每平方米一千四百八十万计算，一百二十平方米就是十七亿七千六百万越南盾。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ ànzhào měi píngfāng mǐ yìqiān sìbǎi bāshí wàn jìsuàn, yìbǎi èrshí píngfāng mǐ jiù shì shíqī yì qīqiān liùbǎi wàn Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Nếu tính theo 14,8 triệu đồng mỗi mét vuông thì 120 mét vuông tương đương 1,776 tỷ đồng.
Le Van Anh: At VND 14.8 million per square meter, 120 square meters represents VND 1.776 billion.

阮明武：所以面积差一点，价格就可能差很多。这个例子可以说明为什么实际测量非常重要。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ miànjī chā yìdiǎn, jiàgé jiù kěnéng chā hěn duō. Zhè ge lìzi kěyǐ shuōmíng wèishénme shíjì cèliáng fēicháng zhòngyào.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy diện tích chỉ chênh một chút nhưng giá có thể chênh rất nhiều. Ví dụ này cho thấy tại sao đo đạc thực tế rất quan trọng.
Nguyen Minh Vu: So even a small difference in area can create a large difference in price. This example shows why actual measurement is very important.

水仙：临街面呢？
Shuǐ Xiān: Línjiēmiàn ne?
Thủy Tiên: Còn mặt tiền thì sao?
Thuy Tien: What about the frontage?

丁垂杨：初步测量大约一百六十六点五米，比卖方说的一百六十八米短一点。
Dīng Chuíyáng: Chūbù cèliáng dàyuē yìbǎi liùshíliù diǎn wǔ mǐ, bǐ màifāng shuō de yìbǎi liùshíbā mǐ duǎn yìdiǎn.
Đinh Thùy Dương: Đo sơ bộ khoảng 166,5 mét, ngắn hơn một chút so với 168 mét mà bên bán cung cấp.
Dinh Thuy Duong: The preliminary measurement is about 166.5 meters, slightly shorter than the seller’s stated 168 meters.

21.26 – Tình huống 12: Thương lượng giá A

丁垂杨：阮明武哥，我们要不要开始跟卖方谈价格？
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒmen yào bu yào kāishǐ gēn màifāng tán jiàgé?
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, chúng ta có bắt đầu thương lượng giá với bên bán không?
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, should we start negotiating the price with the seller?

阮明武：可以，但是不要只说“价格太高”。要告诉对方我们的价格逻辑。
Ruǎn Míngwǔ: Kěyǐ, dànshì bú yào zhǐ shuō “jiàgé tài gāo”. Yào gàosu duìfāng wǒmen de jiàgé luójí.
Nguyễn Minh Vũ: Có thể, nhưng đừng chỉ nói “giá quá cao”. Phải cho đối phương biết logic giá của chúng ta.
Nguyen Minh Vu: Yes, but do not simply say “the price is too high.” We need to explain our pricing logic.

丁垂杨：我们的第一轮目标还是每平方米一千三百五十万吗？
Dīng Chuíyáng: Wǒmen de dì yī lún mùbiāo háishi měi píngfāng mǐ yìqiān sānbǎi wǔshí wàn ma?
Đinh Thùy Dương: Mục tiêu vòng đầu của chúng ta vẫn là 13,5 triệu đồng mỗi mét vuông phải không anh?
Dinh Thuy Duong: Is our first-round target still VND 13.5 million per square meter?

阮明武：对。但是要按照确认后的实际面积计算。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Dànshì yào ànzhào quèrèn hòu de shíjì miànjī jìsuàn.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Nhưng phải tính theo diện tích thực tế sau khi được xác nhận.
Nguyen Minh Vu: Yes. But it must be calculated based on the confirmed actual area.

黎云英：如果实际面积是两万六千二百八十平方米，每平方米一千三百五十万，总价大约三百五十四点七八十亿越南盾。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ shíjì miànjī shì liǎng wàn liùqiān liǎngbǎi bāshí píngfāng mǐ, měi píngfāng mǐ yìqiān sānbǎi wǔshí wàn, zǒngjià dàyuē sān bǎi wǔshísì diǎn qī bā yì Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Nếu diện tích thực tế là 26.280 mét vuông và đơn giá 13,5 triệu đồng thì tổng giá khoảng 354,78 tỷ đồng.
Le Van Anh: If the actual area is 26,280 square meters at VND 13.5 million per square meter, the total price would be approximately VND 354.78 billion.

阮明武：这个数字可以作为我们的第一轮谈判基础，但最后还要跟拆迁责任一起谈。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè ge shùzì kěyǐ zuòwéi wǒmen de dì yī lún tánpàn jīchǔ, dàn zuìhòu hái yào gēn chāiqiān zérèn yìqǐ tán.
Nguyễn Minh Vũ: Con số này có thể dùng làm cơ sở thương lượng vòng đầu, nhưng cuối cùng còn phải thương lượng cùng với trách nhiệm giải phóng mặt bằng.
Nguyen Minh Vu: This figure can serve as the basis for our first round of negotiation, but the final discussion must also include responsibility for the remaining clearance work.

21.27 – Tình huống 13: Điều kiện trước khi đặt cọc

芳玲：我建议在交定金以前设置几个前提条件。
Fāng Líng: Wǒ jiànyì zài jiāo dìngjīn yǐqián shèzhì jǐ ge qiántí tiáojiàn.
Phương Linh: Em đề nghị trước khi đặt cọc phải đặt ra một số điều kiện tiên quyết.
Phuong Linh: I suggest setting several preconditions before paying a deposit.

阮明武：说具体一点。
Ruǎn Míngwǔ: Shuō jùtǐ yìdiǎn.
Nguyễn Minh Vũ: Nói cụ thể hơn đi.
Nguyen Minh Vu: Be more specific.

芳玲：第一，确认最终实际面积。第二，确认土地用途。第三，确认剩余十一户的具体情况。第四，确认道路和水电接入条件。
Fāng Líng: Dì yī, quèrèn zuìzhōng shíjì miànjī. Dì èr, quèrèn tǔdì yòngtú. Dì sān, quèrèn shèngyú shíyī hù de jùtǐ qíngkuàng. Dì sì, quèrèn dàolù hé shuǐdiàn jiērù tiáojiàn.
Phương Linh: Thứ nhất, xác nhận diện tích thực tế cuối cùng. Thứ hai, xác nhận mục đích sử dụng đất. Thứ ba, xác nhận tình hình cụ thể của 11 hộ còn lại. Thứ tư, xác nhận điều kiện đấu nối đường, điện và nước.
Phuong Linh: First, confirm the final actual area. Second, confirm the land use. Third, confirm the specific status of the remaining 11 households. Fourth, confirm road, electricity, and water connection conditions.

芳玲：第五，卖方提供的数据必须跟现场调查结果基本一致。
Fāng Líng: Dì wǔ, màifāng tígōng de shùjù bìxū gēn xiànchǎng diàochá jiéguǒ jīběn yízhì.
Phương Linh: Thứ năm, dữ liệu bên bán cung cấp phải về cơ bản phù hợp với kết quả khảo sát thực địa.
Phuong Linh: Fifth, the data supplied by the seller must be substantially consistent with the on-site investigation results.

阮明武：很好。我们现在不是准备马上买，而是准备把A地块从“潜在地块”升级到“重点调查地块”。
Ruǎn Míngwǔ: Hěn hǎo. Wǒmen xiànzài bú shì zhǔnbèi mǎshàng mǎi, ér shì zhǔnbèi bǎ A dìkuài cóng “qiánzài dìkuài” shēngjí dào “zhòngdiǎn diàochá dìkuài”.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Hiện tại chúng ta không chuẩn bị mua ngay mà sẽ nâng khu A từ “khu đất tiềm năng” lên thành “khu đất trọng điểm cần khảo sát”.
Nguyen Minh Vu: Very good. We are not preparing to buy immediately; instead, we are upgrading Parcel A from a “potential parcel” to a “priority parcel for detailed investigation.”

21.28 – Tình huống 14: Kết luận vòng sàng lọc

水仙：那B和C怎么办？
Shuǐ Xiān: Nà B hé C zěnme bàn?
Thủy Tiên: Vậy B và C sẽ xử lý thế nào?
Thuy Tien: What should we do with B and C?

阮明武：B先保留，但是暂时不作为第一选择，因为拆迁和基础设施风险太高。
Ruǎn Míngwǔ: B xiān bǎoliú, dànshì zànshí bú zuòwéi dì yī xuǎnzé, yīnwèi chāiqiān hé jīchǔ shèshī fēngxiǎn tài gāo.
Nguyễn Minh Vũ: B vẫn giữ lại nhưng tạm thời không phải lựa chọn số một vì rủi ro giải phóng mặt bằng và hạ tầng quá cao.
Nguyen Minh Vu: We will keep B on the list, but it will not be our first choice for now because its clearance and infrastructure risks are too high.

阮明武：C也保留。如果卖方以后愿意大幅调整价格，我们可以重新计算。
Ruǎn Míngwǔ: C yě bǎoliú. Rúguǒ màifāng yǐhòu yuànyì dàfú tiáozhěng jiàgé, wǒmen kěyǐ chóngxīn jìsuàn.
Nguyễn Minh Vũ: C cũng được giữ lại. Nếu sau này bên bán sẵn sàng điều chỉnh giá đáng kể thì chúng ta có thể tính toán lại.
Nguyen Minh Vu: We will keep C as well. If the seller later agrees to a substantial price adjustment, we can recalculate the project.

丁垂杨：所以现在的顺序是A第一，C第二，B第三，对吗？
Dīng Chuíyáng: Suǒyǐ xiànzài de shùnxù shì A dì yī, C dì èr, B dì sān, duì ma?
Đinh Thùy Dương: Vậy thứ tự hiện tại là A thứ nhất, C thứ hai và B thứ ba đúng không anh?
Dinh Thuy Duong: So the current ranking is A first, C second, and B third, correct?

阮明武：对，但这个排名不是最终结论。新的数据出来以后，顺序随时可能改变。
Ruǎn Míngwǔ: Duì, dàn zhè ge páimíng bú shì zuìzhōng jiélùn. Xīn de shùjù chūlái yǐhòu, shùnxù suíshí kěnéng gǎibiàn.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng, nhưng thứ tự này không phải kết luận cuối cùng. Khi có dữ liệu mới, thứ tự có thể thay đổi bất cứ lúc nào.
Nguyen Minh Vu: Correct, but this ranking is not final. Once new data becomes available, the order may change at any time.

阮明武：寻找开发用地的核心，不是最快买下一块地，而是尽量在付出大量资金以前，把重要风险看清楚。
Ruǎn Míngwǔ: Xúnzhǎo kāifā yòngdì de héxīn, bú shì zuì kuài mǎixià yí kuài dì, ér shì jǐnliàng zài fùchū dàliàng zījīn yǐqián, bǎ zhòngyào fēngxiǎn kàn qīngchu.
Nguyễn Minh Vũ: Cốt lõi của việc tìm kiếm quỹ đất phát triển không phải là mua được một khu đất nhanh nhất, mà là cố gắng nhìn rõ các rủi ro quan trọng trước khi bỏ ra một lượng vốn lớn.
Nguyen Minh Vu: The core of development-land acquisition is not to buy a parcel as quickly as possible, but to understand the major risks before committing substantial capital.

PHẦN V – HỆ THỐNG CÔNG THỨC CÂU CHUYÊN NGÀNH – 专业句型公式

21.29 – Công thức hỏi vị trí

这块地在 + địa điểm + 吗？

这块地在工业园附近吗？
Zhè kuài dì zài gōngyèyuán fùjìn ma?
Khu đất này có ở gần khu công nghiệp không?
Is this parcel near the industrial park?

这块地离 + địa điểm + 有多远？

这块地离市中心有多远？
Zhè kuài dì lí shì zhōngxīn yǒu duō yuǎn?
Khu đất này cách trung tâm thành phố bao xa?
How far is this parcel from the city center?

从 + địa điểm A + 到 + địa điểm B + 需要多长时间？

从这里到高速公路入口需要多长时间？
Cóng zhèli dào gāosù gōnglù rùkǒu xūyào duō cháng shíjiān?
Từ đây tới lối vào đường cao tốc cần bao lâu?
How long does it take to get from here to the expressway entrance?

地块前面的道路有 + số + 米宽。

地块前面的道路有二十四米宽。
Dìkuài qiánmiàn de dàolù yǒu èrshísì mǐ kuān.
Con đường phía trước khu đất rộng 24 mét.
The road in front of the parcel is 24 meters wide.

21.30 – Công thức hỏi diện tích

这块地的总面积是多少？

这块地的总面积是多少？
Zhè kuài dì de zǒng miànjī shì duōshao?
Tổng diện tích khu đất này là bao nhiêu?
What is the total area of this parcel?

登记面积是……，实际面积是……

登记面积是两万六千四百平方米，初步实际测量是两万六千二百八十平方米。
Dēngjì miànjī shì liǎng wàn liùqiān sìbǎi píngfāng mǐ, chūbù shíjì cèliáng shì liǎng wàn liùqiān liǎngbǎi bāshí píngfāng mǐ.
Diện tích đăng ký là 26.400 mét vuông, diện tích đo thực tế sơ bộ là 26.280 mét vuông.
The registered area is 26,400 square meters, while the preliminary actual measurement is 26,280 square meters.

A 比 B + 大/小 + số lượng

B地块比A地块大五千四百平方米。
B dìkuài bǐ A dìkuài dà wǔqiān sìbǎi píngfāng mǐ.
Khu B lớn hơn khu A 5.400 mét vuông.
Parcel B is 5,400 square meters larger than Parcel A.

21.31 – Công thức hỏi giá

每平方米多少钱？

这块地每平方米多少钱？
Zhè kuài dì měi píngfāng mǐ duōshao qián?
Khu đất này giá bao nhiêu mỗi mét vuông?
How much is this parcel per square meter?

按照 + đơn giá + 计算，总价是……

按照每平方米一千三百五十万计算，总价大约三百五十四点七八十亿越南盾。
Ànzhào měi píngfāng mǐ yìqiān sānbǎi wǔshí wàn jìsuàn, zǒngjià dàyuē sān bǎi wǔshísì diǎn qī bā yì Yuènán dùn.
Nếu tính theo 13,5 triệu đồng mỗi mét vuông thì tổng giá khoảng 354,78 tỷ đồng.
At VND 13.5 million per square meter, the total price is approximately VND 354.78 billion.

这个报价比我们的目标价格高……

这个报价比我们的目标价格高每平方米一百三十万越南盾。
Zhè ge bàojià bǐ wǒmen de mùbiāo jiàgé gāo měi píngfāng mǐ yìbǎi sānshí wàn Yuènán dùn.
Giá chào này cao hơn giá mục tiêu của chúng tôi 1,3 triệu đồng mỗi mét vuông.
This asking price is VND 1.3 million per square meter above our target.

21.32 – Công thức hỏi hiện trạng

现在地上有什么？

现在地上有什么建筑物？
Xiànzài dìshang yǒu shénme jiànzhùwù?
Hiện trên đất có những công trình gì?
What buildings currently exist on the land?

已经完成……，还剩……

已经完成两万零七百平方米，还剩五千七百平方米。
Yǐjīng wánchéng liǎng wàn líng qībǎi píngfāng mǐ, hái shèng wǔqiān qībǎi píngfāng mǐ.
Đã hoàn thành 20.700 mét vuông, còn lại 5.700 mét vuông.
20,700 square meters have been completed, with 5,700 square meters remaining.

还涉及 + số hộ/công trình

剩余部分还涉及十一户。
Shèngyú bùfen hái shèjí shíyī hù.
Phần còn lại vẫn liên quan tới 11 hộ.
The remaining portion still involves 11 households.

21.33 – Công thức hỏi hạ tầng

供电/供水/排水条件怎么样？

这里的排水条件怎么样？
Zhèli de páishuǐ tiáojiàn zěnmeyàng?
Điều kiện thoát nước ở đây thế nào?
What are the drainage conditions here?

能不能接入 + hệ thống

这个地块能不能接入现有供水系统？
Zhè ge dìkuài néng bu néng jiērù xiànyǒu gōngshuǐ xìtǒng?
Khu đất này có thể đấu nối vào hệ thống cấp nước hiện hữu không?
Can this parcel connect to the existing water-supply system?

21.34 – Công thức phân tích rủi ro

最大的风险是……

这个地块最大的风险是拆迁时间。
Zhè ge dìkuài zuì dà de fēngxiǎn shì chāiqiān shíjiān.
Rủi ro lớn nhất của khu đất này là thời gian giải phóng mặt bằng.
The biggest risk of this parcel is the clearance timeline.

如果……，成本可能会增加。

如果拆迁延期，开发成本可能会增加。
Rúguǒ chāiqiān yánqī, kāifā chéngběn kěnéng huì zēngjiā.
Nếu giải phóng mặt bằng bị chậm, chi phí phát triển có thể tăng.
If clearance is delayed, development costs may increase.

不能把……当成……

不能把规划中的道路当成已经建成的道路。
Bù néng bǎ guīhuà zhōng de dàolù dàng chéng yǐjīng jiànchéng de dàolù.
Không thể coi con đường đang trong quy hoạch như con đường đã xây dựng.
A planned road cannot be treated as an already completed road.

21.35 – Công thức thương lượng

这个价格超过了我们的预算。

这个价格超过了我们的预算。
Zhè ge jiàgé chāoguò le wǒmen de yùsuàn.
Mức giá này vượt ngân sách của chúng tôi.
This price exceeds our budget.

如果能降到……，我们可以继续研究。

如果能降到每平方米一千三百五十万，我们可以继续研究。
Rúguǒ néng jiàng dào měi píngfāng mǐ yìqiān sānbǎi wǔshí wàn, wǒmen kěyǐ jìxù yánjiū.
Nếu có thể giảm xuống 13,5 triệu đồng mỗi mét vuông, chúng tôi có thể tiếp tục nghiên cứu.
If the price can be reduced to VND 13.5 million per square meter, we can continue our evaluation.

我们的报价是……

我们的第一轮报价是每平方米一千三百五十万越南盾。
Wǒmen de dì yī lún bàojià shì měi píngfāng mǐ yìqiān sānbǎi wǔshí wàn Yuènán dùn.
Giá đề xuất vòng đầu của chúng tôi là 13,5 triệu đồng mỗi mét vuông.
Our first-round offer is VND 13.5 million per square meter.

PHẦN VI – NGỮ PHÁP CHUYÊN SÂU – 深入语法讲解

21.36 – 如果……就…… – Nếu… thì…

如果……就…… dùng để biểu đạt quan hệ giả thiết và kết quả.

Trong giao tiếp thương mại, cấu trúc này đặc biệt quan trọng vì người nói thường xuyên phải đặt ra các kịch bản.

Công thức cơ bản:

如果 + điều kiện, 就 + kết quả.

如果 + Chủ ngữ + Động từ, Chủ ngữ + 就 + Động từ.

如果 + giá/chi phí/thời gian + thay đổi, kết quả + 就会 + thay đổi.

Ví dụ 1 – Trích từ hội thoại:

如果价格差别不大，当然优先考虑风险比较低的地块。
Rúguǒ jiàgé chābié bú dà, dāngrán yōuxiān kǎolǜ fēngxiǎn bǐjiào dī de dìkuài.
Nếu chênh lệch giá không lớn thì tất nhiên ưu tiên khu đất có rủi ro thấp hơn.

Ví dụ 2:

如果实际面积减少，总价也应该重新计算。
Rúguǒ shíjì miànjī jiǎnshǎo, zǒngjià yě yīnggāi chóngxīn jìsuàn.
Nếu diện tích thực tế giảm thì tổng giá cũng phải được tính lại.

Ví dụ 3:

如果拆迁时间超过一年，项目进度就可能受到严重影响。
Rúguǒ chāiqiān shíjiān chāoguò yì nián, xiàngmù jìndù jiù kěnéng shòudào yánzhòng yǐngxiǎng.
Nếu thời gian giải phóng mặt bằng vượt quá một năm thì tiến độ dự án có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Ví dụ 4:

如果卖方愿意承担剩余拆迁责任，我们可以提高一点报价。
Rúguǒ màifāng yuànyì chéngdān shèngyú chāiqiān zérèn, wǒmen kěyǐ tígāo yìdiǎn bàojià.
Nếu bên bán sẵn sàng chịu trách nhiệm phần giải phóng mặt bằng còn lại, chúng tôi có thể nâng giá đề xuất một chút.

Ví dụ 5:

如果道路条件不能改善，我们就要重新评估开发方案。
Rúguǒ dàolù tiáojiàn bù néng gǎishàn, wǒmen jiù yào chóngxīn pínggū kāifā fāng’àn.
Nếu điều kiện đường sá không thể cải thiện, chúng ta phải đánh giá lại phương án phát triển.

21.37 – 只要……就…… – Chỉ cần… thì…

只要……就…… biểu thị điều kiện đủ.

Điều kiện phía trước 只要 chỉ cần được thỏa mãn thì kết quả phía sau 就 có thể xảy ra.

Công thức:

只要 + điều kiện, 就 + kết quả.

Ví dụ 1:

只要价格合理，我们就可以继续研究。
Zhǐyào jiàgé hélǐ, wǒmen jiù kěyǐ jìxù yánjiū.
Chỉ cần giá hợp lý, chúng tôi có thể tiếp tục nghiên cứu.

Ví dụ 2:

只要卖方愿意提供完整资料，我们就可以开始下一轮调查。
Zhǐyào màifāng yuànyì tígōng wánzhěng zīliào, wǒmen jiù kěyǐ kāishǐ xià yì lún diàochá.
Chỉ cần bên bán sẵn sàng cung cấp hồ sơ đầy đủ, chúng ta có thể bắt đầu vòng khảo sát tiếp theo.

Ví dụ 3:

只要剩余十一户能够顺利搬迁，A地块的时间风险就会明显降低。
Zhǐyào shèngyú shíyī hù nénggòu shùnlì bānqiān, A dìkuài de shíjiān fēngxiǎn jiù huì míngxiǎn jiàngdī.
Chỉ cần 11 hộ còn lại có thể di dời thuận lợi, rủi ro thời gian của khu A sẽ giảm rõ rệt.

Ví dụ 4:

只要总开发成本没有超过预算，这个项目就还有投资价值。
Zhǐyào zǒng kāifā chéngběn méiyǒu chāoguò yùsuàn, zhè ge xiàngmù jiù hái yǒu tóuzī jiàzhí.
Chỉ cần tổng chi phí phát triển không vượt ngân sách thì dự án này vẫn còn giá trị đầu tư.

Ví dụ 5:

只要交通条件改善，这个区域的开发潜力就可能提高。
Zhǐyào jiāotōng tiáojiàn gǎishàn, zhè ge qūyù de kāifā qiánlì jiù kěnéng tígāo.
Chỉ cần điều kiện giao thông được cải thiện thì tiềm năng phát triển của khu vực này có thể tăng lên.

21.38 – 只有……才…… – Chỉ khi… mới…

只有……才…… biểu thị điều kiện cần.

So với 只要……就……, cấu trúc này có tính giới hạn mạnh hơn.

只要……就…… = chỉ cần điều kiện đó là đủ.

只有……才…… = nếu không có điều kiện đó thì kết quả không thể hoặc rất khó xảy ra.

Ví dụ 1:

只有确认土地用途以后，我们才能作出最终决定。
Zhǐyǒu quèrèn tǔdì yòngtú yǐhòu, wǒmen cái néng zuòchū zuìzhōng juédìng.
Chỉ sau khi xác nhận mục đích sử dụng đất, chúng ta mới có thể đưa ra quyết định cuối cùng.

Ví dụ 2:

只有完成实际测量，我们才能确认真正的土地面积。
Zhǐyǒu wánchéng shíjì cèliáng, wǒmen cái néng quèrèn zhēnzhèng de tǔdì miànjī.
Chỉ sau khi hoàn thành đo đạc thực tế, chúng ta mới có thể xác nhận diện tích đất thật.

Ví dụ 3:

只有把拆迁成本算进去，我们才能比较三个地块的真实成本。
Zhǐyǒu bǎ chāiqiān chéngběn suàn jìnqù, wǒmen cái néng bǐjiào sān ge dìkuài de zhēnshí chéngběn.
Chỉ khi tính chi phí giải phóng mặt bằng vào, chúng ta mới có thể so sánh chi phí thực của ba khu đất.

Ví dụ 4:

只有卖方接受合理价格，我们才会考虑进入交易阶段。
Zhǐyǒu màifāng jiēshòu hélǐ jiàgé, wǒmen cái huì kǎolǜ jìnrù jiāoyì jiēduàn.
Chỉ khi bên bán chấp nhận mức giá hợp lý, chúng tôi mới cân nhắc bước vào giai đoạn giao dịch.

Ví dụ 5:

只有风险可以控制，项目才值得继续推进。
Zhǐyǒu fēngxiǎn kěyǐ kòngzhì, xiàngmù cái zhíde jìxù tuījìn.
Chỉ khi rủi ro có thể kiểm soát thì dự án mới đáng tiếp tục triển khai.

21.39 – 虽然……但是…… – Mặc dù… nhưng…

Cấu trúc này biểu đạt quan hệ nhượng bộ và tương phản.

Ví dụ 1:

B地块虽然便宜，但是拆迁风险比较高。
B dìkuài suīrán piányi, dànshì chāiqiān fēngxiǎn bǐjiào gāo.
Mặc dù khu B rẻ nhưng rủi ro giải phóng mặt bằng tương đối cao.

Ví dụ 2:

虽然C地块价格最高，但是它的前期风险最低。
Suīrán C dìkuài jiàgé zuì gāo, dànshì tā de qiánqī fēngxiǎn zuì dī.
Mặc dù khu C có giá cao nhất nhưng rủi ro giai đoạn đầu thấp nhất.

Ví dụ 3:

虽然A地块还有十一户，但是数量比B少很多。
Suīrán A dìkuài hái yǒu shíyī hù, dànshì shùliàng bǐ B shǎo hěn duō.
Mặc dù khu A vẫn còn 11 hộ nhưng số lượng ít hơn B rất nhiều.

Ví dụ 4:

虽然未来可能有新道路，但是现在还不能把它算成现有优势。
Suīrán wèilái kěnéng yǒu xīn dàolù, dànshì xiànzài hái bù néng bǎ tā suàn chéng xiànyǒu yōushì.
Mặc dù tương lai có thể có đường mới nhưng hiện tại chưa thể tính đó là lợi thế hiện hữu.

Ví dụ 5:

虽然卖方已经降价，但是我们还要继续核实面积。
Suīrán màifāng yǐjīng jiàngjià, dànshì wǒmen hái yào jìxù héshí miànjī.
Mặc dù bên bán đã giảm giá nhưng chúng ta vẫn phải tiếp tục xác minh diện tích.

21.40 – 除了……以外，还…… – Ngoài… còn…

Cấu trúc này được sử dụng nhiều khi liệt kê các thành phần chi phí hoặc tiêu chí.

Ví dụ 1:

除了土地价格以外，我们还要考虑拆迁成本。
Chúle tǔdì jiàgé yǐwài, wǒmen hái yào kǎolǜ chāiqiān chéngběn.
Ngoài giá đất, chúng ta còn phải xem xét chi phí giải phóng mặt bằng.

Ví dụ 2:

除了位置以外，我们还要分析市场需求。
Chúle wèizhi yǐwài, wǒmen hái yào fēnxī shìchǎng xūqiú.
Ngoài vị trí, chúng ta còn phải phân tích nhu cầu thị trường.

Ví dụ 3:

除了道路以外，供电、供水和排水也很重要。
Chúle dàolù yǐwài, gōngdiàn, gōngshuǐ hé páishuǐ yě hěn zhòngyào.
Ngoài đường sá, cấp điện, cấp nước và thoát nước cũng rất quan trọng.

Ví dụ 4:

除了十一户居民以外，剩余区域还有几个小型经营场所。
Chúle shíyī hù jūmín yǐwài, shèngyú qūyù hái yǒu jǐ ge xiǎoxíng jīngyíng chǎngsuǒ.
Ngoài 11 hộ dân, khu vực còn lại còn có một số địa điểm kinh doanh nhỏ.

Ví dụ 5:

除了土地总价以外，还要计算顾问、调查和测量费用。
Chúle tǔdì zǒngjià yǐwài, hái yào jìsuàn gùwèn, diàochá hé cèliáng fèiyòng.
Ngoài tổng giá đất, còn phải tính phí tư vấn, khảo sát và đo đạc.

21.41 – 不但……而且…… – Không những… mà còn…

Ví dụ 1:

B地块不但拆迁复杂，而且基础设施也比较弱。
B dìkuài bùdàn chāiqiān fùzá, érqiě jīchǔ shèshī yě bǐjiào ruò.
Khu B không những giải phóng mặt bằng phức tạp mà hạ tầng cũng tương đối yếu.

Ví dụ 2:

C地块不但离市中心近，而且道路条件也很好。
C dìkuài bùdàn lí shì zhōngxīn jìn, érqiě dàolù tiáojiàn yě hěn hǎo.
Khu C không những gần trung tâm mà điều kiện đường sá cũng rất tốt.

Ví dụ 3:

投资者不但要分析买地成本，而且要分析后期开发成本。
Tóuzīzhě bùdàn yào fēnxī mǎi dì chéngběn, érqiě yào fēnxī hòuqī kāifā chéngběn.
Nhà đầu tư không những phải phân tích chi phí mua đất mà còn phải phân tích chi phí phát triển về sau.

Ví dụ 4:

我们不但要看卖方的资料，而且要自己去现场调查。
Wǒmen bùdàn yào kàn màifāng de zīliào, érqiě yào zìjǐ qù xiànchǎng diàochá.
Chúng ta không những phải xem hồ sơ bên bán mà còn phải tự đi khảo sát thực địa.

Ví dụ 5:

这个项目不但占用资金多，而且开发周期也比较长。
Zhè ge xiàngmù bùdàn zhànyòng zījīn duō, érqiě kāifā zhōuqī yě bǐjiào cháng.
Dự án này không những chiếm dụng nhiều vốn mà chu kỳ phát triển cũng tương đối dài.

21.42 – 既……又…… – Vừa… vừa…

Ví dụ 1:

我们希望找到既适合开发又价格合理的地块。
Wǒmen xīwàng zhǎodào jì shìhé kāifā yòu jiàgé hélǐ de dìkuài.
Chúng tôi muốn tìm khu đất vừa phù hợp phát triển vừa có giá hợp lý.

Ví dụ 2:

C地块既靠近市区，又有比较好的道路条件。
C dìkuài jì kàojìn shìqū, yòu yǒu bǐjiào hǎo de dàolù tiáojiàn.
Khu C vừa gần khu đô thị vừa có điều kiện đường sá tương đối tốt.

Ví dụ 3:

这个方案既能降低风险，又能节省时间。
Zhè ge fāng’àn jì néng jiàngdī fēngxiǎn, yòu néng jiéshěng shíjiān.
Phương án này vừa có thể giảm rủi ro vừa tiết kiệm thời gian.

Ví dụ 4:

A地块既有一定价格优势，又有比较好的位置。
A dìkuài jì yǒu yídìng jiàgé yōushì, yòu yǒu bǐjiào hǎo de wèizhi.
Khu A vừa có lợi thế giá nhất định vừa có vị trí tương đối tốt.

Ví dụ 5:

找地工作既需要分析数据，又需要现场调查。
Zhǎo dì gōngzuò jì xūyào fēnxī shùjù, yòu xūyào xiànchǎng diàochá.
Công việc tìm đất vừa cần phân tích dữ liệu vừa cần khảo sát thực địa.

21.43 – 越……越…… – Càng… càng…

Ví dụ 1:

拆迁时间越长，项目成本可能越高。
Chāiqiān shíjiān yuè cháng, xiàngmù chéngběn kěnéng yuè gāo.
Thời gian giải phóng mặt bằng càng dài thì chi phí dự án có thể càng cao.

Ví dụ 2:

土地价格越高，我们对未来利润的要求就越高。
Tǔdì jiàgé yuè gāo, wǒmen duì wèilái lìrùn de yāoqiú jiù yuè gāo.
Giá đất càng cao thì yêu cầu của chúng ta đối với lợi nhuận tương lai càng cao.

Ví dụ 3:

离市中心越远，交通条件就越重要。
Lí shì zhōngxīn yuè yuǎn, jiāotōng tiáojiàn jiù yuè zhòngyào.
Càng xa trung tâm thành phố thì điều kiện giao thông càng quan trọng.

Ví dụ 4:

剩余住户越多，拆迁工作可能越复杂。
Shèngyú zhùhù yuè duō, chāiqiān gōngzuò kěnéng yuè fùzá.
Số hộ còn lại càng nhiều thì công việc giải phóng mặt bằng có thể càng phức tạp.

Ví dụ 5:

调查越详细，我们对项目的判断就越准确。
Diàochá yuè xiángxì, wǒmen duì xiàngmù de pànduàn jiù yuè zhǔnquè.
Khảo sát càng chi tiết thì nhận định của chúng ta về dự án càng chính xác.

21.44 – A 比 B…… – So sánh hơn

Công thức:

A + 比 + B + tính từ.

A + 比 + B + tính từ + số lượng chênh lệch.

Ví dụ 1:

B地块比A地块大五千四百平方米。
B dìkuài bǐ A dìkuài dà wǔqiān sìbǎi píngfāng mǐ.
Khu B lớn hơn khu A 5.400 mét vuông.

Ví dụ 2:

C地块比A地块离市中心近四公里。
C dìkuài bǐ A dìkuài lí shì zhōngxīn jìn sì gōnglǐ.
Khu C gần trung tâm hơn khu A 4 km.

Ví dụ 3:

B地块的单价比A地块低四百二十万越南盾。
B dìkuài de dānjià bǐ A dìkuài dī sìbǎi èrshí wàn Yuènán dùn.
Đơn giá khu B thấp hơn khu A 4,2 triệu đồng mỗi mét vuông.

Ví dụ 4:

A地块的拆迁风险比C地块高。
A dìkuài de chāiqiān fēngxiǎn bǐ C dìkuài gāo.
Rủi ro giải phóng mặt bằng của khu A cao hơn khu C.

Ví dụ 5:

C地块的基础设施比B地块成熟。
C dìkuài de jīchǔ shèshī bǐ B dìkuài chéngshú.
Hạ tầng khu C hoàn thiện hơn khu B.

21.45 – 没有……那么…… – Không… bằng…

Công thức:

A + 没有 + B + 那么 + tính từ.

Ví dụ 1:

A地块没有C地块那么贵。
A dìkuài méiyǒu C dìkuài nàme guì.
Khu A không đắt bằng khu C.

Ví dụ 2:

B地块的道路没有A地块那么宽。
B dìkuài de dàolù méiyǒu A dìkuài nàme kuān.
Đường khu B không rộng bằng đường khu A.

Ví dụ 3:

A地块的拆迁没有B地块那么复杂。
A dìkuài de chāiqiān méiyǒu B dìkuài nàme fùzá.
Việc giải phóng mặt bằng khu A không phức tạp bằng khu B.

Ví dụ 4:

C地块的面积没有B地块那么大。
C dìkuài de miànjī méiyǒu B dìkuài nàme dà.
Diện tích khu C không lớn bằng khu B.

Ví dụ 5:

B地块目前的交通没有C地块那么方便。
B dìkuài mùqián de jiāotōng méiyǒu C dìkuài nàme fāngbiàn.
Giao thông hiện tại của khu B không thuận tiện bằng khu C.

21.46 – 与其……不如…… – Thay vì… thì nên…

Ví dụ 1:

与其只看土地单价，不如比较总开发成本。
Yǔqí zhǐ kàn tǔdì dānjià, bùrú bǐjiào zǒng kāifā chéngběn.
Thay vì chỉ nhìn đơn giá đất, nên so sánh tổng chi phí phát triển.

Ví dụ 2:

与其马上交定金，不如先确认实际面积。
Yǔqí mǎshàng jiāo dìngjīn, bùrú xiān quèrèn shíjì miànjī.
Thay vì đặt cọc ngay, nên xác nhận diện tích thực tế trước.

Ví dụ 3:

与其相信未来道路，不如先分析现在的交通条件。
Yǔqí xiāngxìn wèilái dàolù, bùrú xiān fēnxī xiànzài de jiāotōng tiáojiàn.
Thay vì dựa vào con đường tương lai, nên phân tích điều kiện giao thông hiện tại trước.

Ví dụ 4:

与其买便宜但是风险很高的地，不如买价格高一点但是条件更成熟的地块。
Yǔqí mǎi piányi dànshì fēngxiǎn hěn gāo de dì, bùrú mǎi jiàgé gāo yìdiǎn dànshì tiáojiàn gèng chéngshú de dìkuài.
Thay vì mua khu đất rẻ nhưng rủi ro rất cao, nên mua khu đất giá cao hơn một chút nhưng điều kiện hoàn thiện hơn.

Ví dụ 5:

与其急着作出决定，不如再调查一个星期。
Yǔqí jízhe zuòchū juédìng, bùrú zài diàochá yí ge xīngqī.
Thay vì vội quyết định, nên khảo sát thêm một tuần.

21.47 – 即使……也…… – Dù… vẫn…

Ví dụ 1:

即使土地价格便宜，也不能忽视拆迁风险。
Jíshǐ tǔdì jiàgé piányi, yě bù néng hūshì chāiqiān fēngxiǎn.
Dù giá đất rẻ cũng không thể xem nhẹ rủi ro giải phóng mặt bằng.

Ví dụ 2:

即使卖方愿意降价，我们也不能马上付款。
Jíshǐ màifāng yuànyì jiàngjià, wǒmen yě bù néng mǎshàng fùkuǎn.
Dù bên bán đồng ý giảm giá, chúng ta cũng không thể thanh toán ngay.

Ví dụ 3:

即使未来道路建成，我们也要考虑现在的资金成本。
Jíshǐ wèilái dàolù jiànchéng, wǒmen yě yào kǎolǜ xiànzài de zījīn chéngběn.
Dù con đường tương lai được xây dựng, chúng ta vẫn phải xem xét chi phí vốn hiện tại.

Ví dụ 4:

即使面积很大，如果开发条件不好，我们也不会选择。
Jíshǐ miànjī hěn dà, rúguǒ kāifā tiáojiàn bù hǎo, wǒmen yě bú huì xuǎnzé.
Dù diện tích rất lớn, nếu điều kiện phát triển không tốt thì chúng tôi cũng không lựa chọn.

Ví dụ 5:

即使项目看起来有很高的利润，我们也要准备保守方案。
Jíshǐ xiàngmù kàn qǐlái yǒu hěn gāo de lìrùn, wǒmen yě yào zhǔnbèi bǎoshǒu fāng’àn.
Dù dự án có vẻ có lợi nhuận rất cao, chúng ta vẫn phải chuẩn bị phương án thận trọng.

21.48 – 不是……而是…… – Không phải… mà là…

Ví dụ 1:

寻找开发用地的第一步不是买，而是筛选和验证。
Xúnzhǎo kāifā yòngdì de dì yī bù bú shì mǎi, ér shì shāixuǎn hé yànzhèng.
Bước đầu tiên của tìm kiếm quỹ đất không phải là mua mà là sàng lọc và xác minh.

Ví dụ 2:

我们要找的不是最便宜的土地，而是总开发成本合理的土地。
Wǒmen yào zhǎo de bú shì zuì piányi de tǔdì, ér shì zǒng kāifā chéngběn hélǐ de tǔdì.
Điều chúng ta cần tìm không phải khu đất rẻ nhất mà là khu đất có tổng chi phí phát triển hợp lý.

Ví dụ 3:

C地块的问题不是能不能开发，而是买地成本太高。
C dìkuài de wèntí bú shì néng bu néng kāifā, ér shì mǎi dì chéngběn tài gāo.
Vấn đề của khu C không phải có phát triển được hay không mà là chi phí mua đất quá cao.

Ví dụ 4:

这个数字不是最终成本，而是初步估算。
Zhè ge shùzì bú shì zuìzhōng chéngběn, ér shì chūbù gūsuàn.
Con số này không phải chi phí cuối cùng mà là ước tính sơ bộ.

Ví dụ 5:

我们现在不是决定购买，而是决定是否进入下一轮调查。
Wǒmen xiànzài bú shì juédìng gòumǎi, ér shì juédìng shìfǒu jìnrù xià yì lún diàochá.
Hiện tại chúng ta không quyết định mua mà quyết định có bước vào vòng khảo sát tiếp theo hay không.

21.49 – 把字句 – Câu chữ 把

Công thức:

Chủ ngữ + 把 + tân ngữ xác định + động từ + kết quả.

Trong chủ đề này, 把 thường được dùng để nói về việc xử lý dữ liệu, chi phí, hồ sơ và rủi ro.

Ví dụ 1:

我们要把所有开发成本都算进去。
Wǒmen yào bǎ suǒyǒu kāifā chéngběn dōu suàn jìnqù.
Chúng ta phải tính toàn bộ chi phí phát triển vào.

Ví dụ 2:

请把三个地块的资料整理好。
Qǐng bǎ sān ge dìkuài de zīliào zhěnglǐ hǎo.
Hãy sắp xếp đầy đủ hồ sơ của ba khu đất.

Ví dụ 3:

不能把规划中的道路当成现有基础设施。
Bù néng bǎ guīhuà zhōng de dàolù dàng chéng xiànyǒu jīchǔ shèshī.
Không thể coi con đường đang trong quy hoạch là hạ tầng hiện hữu.

Ví dụ 4:

我们应该把价格降到合理范围。
Wǒmen yīnggāi bǎ jiàgé jiàng dào hélǐ fànwéi.
Chúng ta nên đưa giá xuống phạm vi hợp lý.

Ví dụ 5:

先把实际面积确认清楚，再谈总价。
Xiān bǎ shíjì miànjī quèrèn qīngchu, zài tán zǒngjià.
Trước tiên xác nhận rõ diện tích thực tế rồi mới bàn tổng giá.

21.50 – 根据、按照、从……来看……

根据 nhấn mạnh căn cứ dữ liệu hoặc thông tin.

根据现场调查，A地块还剩十一户。
Gēnjù xiànchǎng diàochá, A dìkuài hái shèng shíyī hù.
Theo khảo sát thực địa, khu A còn 11 hộ.

按照 nhấn mạnh tính toán hoặc thực hiện theo một tiêu chuẩn.

按照实际面积计算，总价需要重新调整。
Ànzhào shíjì miànjī jìsuàn, zǒngjià xūyào chóngxīn tiáozhěng.
Nếu tính theo diện tích thực tế, tổng giá cần được điều chỉnh lại.

从……来看 dùng để đưa ra góc độ đánh giá.

从总开发成本来看，B并不是最便宜的方案。
Cóng zǒng kāifā chéngběn lái kàn, B bìng bú shì zuì piányi de fāng’àn.
Xét từ tổng chi phí phát triển, B không phải phương án rẻ nhất.

Ví dụ mở rộng 1:

根据卖方提供的资料，登记面积是两万六千四百平方米。
Gēnjù màifāng tígōng de zīliào, dēngjì miànjī shì liǎng wàn liùqiān sìbǎi píngfāng mǐ.
Theo hồ sơ bên bán cung cấp, diện tích đăng ký là 26.400 mét vuông.

Ví dụ mở rộng 2:

按照每平方米一千三百五十万计算，总价约三百五十四点七八十亿越南盾。
Ànzhào měi píngfāng mǐ yìqiān sānbǎi wǔshí wàn jìsuàn, zǒngjià yuē sān bǎi wǔshísì diǎn qī bā yì Yuènán dùn.
Nếu tính theo 13,5 triệu đồng mỗi mét vuông thì tổng giá khoảng 354,78 tỷ đồng.

Ví dụ mở rộng 3:

从时间风险来看，C最有优势。
Cóng shíjiān fēngxiǎn lái kàn, C zuì yǒu yōushì.
Xét về rủi ro thời gian, C có lợi thế nhất.

Ví dụ mở rộng 4:

从价格和风险的平衡来看，A目前比较合适。
Cóng jiàgé hé fēngxiǎn de pínghéng lái kàn, A mùqián bǐjiào héshì.
Xét về sự cân bằng giữa giá và rủi ro, A hiện tương đối phù hợp.

PHẦN VII – HỆ THỐNG MẪU CÂU TĂNG CƯỜNG – 强化实用句型

21.51 – Mẫu câu hỏi thông tin khu đất

这块地在哪里？
Zhè kuài dì zài nǎli?
Khu đất này ở đâu?
Where is this parcel located?

这块地离市中心有多远？
Zhè kuài dì lí shì zhōngxīn yǒu duō yuǎn?
Khu đất này cách trung tâm bao xa?
How far is this parcel from the city center?

这块地的总面积是多少？
Zhè kuài dì de zǒng miànjī shì duōshao?
Tổng diện tích khu đất là bao nhiêu?
What is the total area of this parcel?

实际测量面积是多少？
Shíjì cèliáng miànjī shì duōshao?
Diện tích đo thực tế là bao nhiêu?
What is the actual measured area?

地块的形状怎么样？
Dìkuài de xíngzhuàng zěnmeyàng?
Hình dạng khu đất thế nào?
What is the shape of the parcel?

21.52 – Mẫu câu hỏi giá

卖方现在报价多少？
Màifāng xiànzài bàojià duōshao?
Bên bán hiện chào giá bao nhiêu?
What is the seller currently asking?

每平方米多少钱？
Měi píngfāng mǐ duōshao qián?
Bao nhiêu tiền mỗi mét vuông?
How much is it per square meter?

这个价格还能谈吗？
Zhè ge jiàgé hái néng tán ma?
Mức giá này còn thương lượng được không?
Is this price still negotiable?

如果我们一次买下全部土地，价格可以降低多少？
Rúguǒ wǒmen yí cì mǎixià quánbù tǔdì, jiàgé kěyǐ jiàngdī duōshao?
Nếu chúng tôi mua toàn bộ khu đất một lần thì giá có thể giảm bao nhiêu?
If we purchase the entire parcel at once, how much can the price be reduced?

21.53 – Mẫu câu hỏi giải phóng mặt bằng

现在拆迁完成了多少？
Xiànzài chāiqiān wánchéng le duōshao?
Hiện đã giải phóng được bao nhiêu?
How much clearance has been completed?

还有多少户没有搬迁？
Hái yǒu duōshao hù méiyǒu bānqiān?
Còn bao nhiêu hộ chưa di dời?
How many households have not yet relocated?

预计什么时候可以全部完成？
Yùjì shénme shíhou kěyǐ quánbù wánchéng?
Dự kiến khi nào có thể hoàn thành toàn bộ?
When is full completion expected?

如果半年以后还没有完成，谁来承担风险？
Rúguǒ bàn nián yǐhòu hái méiyǒu wánchéng, shéi lái chéngdān fēngxiǎn?
Nếu sau nửa năm vẫn chưa hoàn thành thì ai sẽ chịu rủi ro?
If it is still incomplete after six months, who will bear the risk?

21.54 – Mẫu câu phân tích chuyên sâu

土地单价低，不代表总开发成本低。
Tǔdì dānjià dī, bù dàibiǎo zǒng kāifā chéngběn dī.
Đơn giá đất thấp không có nghĩa tổng chi phí phát triển thấp.
A low unit land price does not mean low total development cost.

未来规划不能完全代替现有条件。
Wèilái guīhuà bù néng wánquán dàitì xiànyǒu tiáojiàn.
Quy hoạch tương lai không thể hoàn toàn thay thế điều kiện hiện hữu.
Future planning cannot completely substitute for existing conditions.

面积差一点，总价可能差很多。
Miànjī chā yìdiǎn, zǒngjià kěnéng chā hěn duō.
Diện tích chỉ chênh một chút nhưng tổng giá có thể chênh rất nhiều.
A small difference in area can create a large difference in total price.

真正需要比较的是整体投资成本。
Zhēnzhèng xūyào bǐjiào de shì zhěngtǐ tóuzī chéngběn.
Điều thực sự cần so sánh là tổng chi phí đầu tư.
What truly needs to be compared is the overall investment cost.

PHẦN VIII – BÀI VĂN ỨNG DỤNG KIẾN THỨC TỔNG HỢP – 综合应用文章

21.55 – 寻找开发用地不能只看价格

寻找开发用地不能只看土地价格，还要综合分析位置、面积、土地用途、基础设施、拆迁条件和未来市场需求。
Xúnzhǎo kāifā yòngdì bù néng zhǐ kàn tǔdì jiàgé, hái yào zōnghé fēnxī wèizhi, miànjī, tǔdì yòngtú, jīchǔ shèshī, chāiqiān tiáojiàn hé wèilái shìchǎng xūqiú.
Tìm kiếm quỹ đất phát triển không thể chỉ nhìn vào giá đất mà còn phải phân tích tổng hợp vị trí, diện tích, mục đích sử dụng đất, hạ tầng, điều kiện giải phóng mặt bằng và nhu cầu thị trường trong tương lai.
Searching for development land cannot be based only on land price. Location, area, land use, infrastructure, clearance conditions, and future market demand must also be analyzed comprehensively.

阮明武和他的团队最近正在寻找一块面积在两万到三万五千平方米之间的开发用地。他们希望土地既有一定规模，又有比较好的交通条件，同时总开发成本还必须在可以接受的范围内。
Ruǎn Míngwǔ hé tā de tuánduì zuìjìn zhèngzài xúnzhǎo yí kuài miànjī zài liǎng wàn dào sān wàn wǔqiān píngfāng mǐ zhījiān de kāifā yòngdì. Tāmen xīwàng tǔdì jì yǒu yídìng guīmó, yòu yǒu bǐjiào hǎo de jiāotōng tiáojiàn, tóngshí zǒng kāifā chéngběn hái bìxū zài kěyǐ jiēshòu de fànwéi nèi.
Nguyễn Minh Vũ và nhóm của anh gần đây đang tìm kiếm một khu đất phát triển có diện tích từ 20.000 đến 35.000 mét vuông. Họ muốn khu đất vừa có quy mô nhất định, vừa có điều kiện giao thông tương đối tốt, đồng thời tổng chi phí phát triển phải nằm trong phạm vi có thể chấp nhận.
Nguyen Minh Vu and his team have recently been searching for development land between 20,000 and 35,000 square meters. They want a parcel with sufficient scale, relatively good transportation, and an acceptable total development cost.

经过第一轮筛选以后，团队找到了A、B和C三个潜在地块。A地块面积两万六千四百平方米，报价每平方米一千四百八十万越南盾；B地块面积三万一千八百平方米，报价每平方米一千零六十万；C地块面积两万两千五百平方米，报价每平方米一千八百五十万。
Jīngguò dì yī lún shāixuǎn yǐhòu, tuánduì zhǎodào le A, B hé C sān ge qiánzài dìkuài. A dìkuài miànjī liǎng wàn liùqiān sìbǎi píngfāng mǐ, bàojià měi píngfāng mǐ yìqiān sìbǎi bāshí wàn Yuènán dùn; B dìkuài miànjī sān wàn yìqiān bābǎi píngfāng mǐ, bàojià měi píngfāng mǐ yìqiān líng liùshí wàn; C dìkuài miànjī liǎng wàn liǎngqiān wǔbǎi píngfāng mǐ, bàojià měi píngfāng mǐ yìqiān bābǎi wǔshí wàn.
Sau vòng sàng lọc đầu tiên, nhóm tìm được ba khu đất tiềm năng A, B và C. Khu A có diện tích 26.400 mét vuông với giá chào 14,8 triệu đồng mỗi mét vuông; khu B rộng 31.800 mét vuông với giá 10,6 triệu đồng; khu C rộng 22.500 mét vuông với giá 18,5 triệu đồng.
After the first screening round, the team identified three potential parcels: A, B, and C. Parcel A is 26,400 square meters at VND 14.8 million per square meter; Parcel B is 31,800 square meters at VND 10.6 million; and Parcel C is 22,500 square meters at VND 18.5 million.

如果只看土地单价，B地块明显最便宜。但是进一步调查以后，团队发现B地块还有大约百分之四十的土地没有完成清理，涉及二十三户居民和一座小型厂房，而且现在进入地块的道路只有十二米宽。
Rúguǒ zhǐ kàn tǔdì dānjià, B dìkuài míngxiǎn zuì piányi. Dànshì jìnyíbù diàochá yǐhòu, tuánduì fāxiàn B dìkuài hái yǒu dàyuē bǎi fēn zhī sìshí de tǔdì méiyǒu wánchéng qīnglǐ, shèjí èrshísān hù jūmín hé yí zuò xiǎoxíng chǎngfáng, érqiě xiànzài jìnrù dìkuài de dàolù zhǐ yǒu shí’èr mǐ kuān.
Nếu chỉ nhìn đơn giá đất, khu B rõ ràng rẻ nhất. Nhưng sau khi khảo sát sâu hơn, nhóm phát hiện khoảng 40% đất B chưa hoàn thành giải phóng, liên quan đến 23 hộ dân và một nhà xưởng nhỏ, đồng thời đường hiện tại dẫn vào khu đất chỉ rộng 12 mét.
If only the unit land price is considered, Parcel B is clearly the cheapest. However, further investigation revealed that roughly 40% of the land remains uncleared, involving 23 households and a small factory, while the current access road is only 12 meters wide.

虽然B的土地购买成本比较低，但是预计拆迁成本、基础设施成本和时间风险都比较高。把这些费用算进去以后，B的前期总投入反而可能超过A和C。
Suīrán B de tǔdì gòumǎi chéngběn bǐjiào dī, dànshì yùjì chāiqiān chéngběn, jīchǔ shèshī chéngběn hé shíjiān fēngxiǎn dōu bǐjiào gāo. Bǎ zhèxiē fèiyòng suàn jìnqù yǐhòu, B de qiánqī zǒng tóurù fǎn’ér kěnéng chāoguò A hé C.
Mặc dù chi phí mua đất B tương đối thấp nhưng chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí hạ tầng và rủi ro thời gian dự kiến đều tương đối cao. Sau khi tính các khoản này vào, tổng đầu tư ban đầu của B ngược lại có thể vượt A và C.
Although Parcel B has a relatively low acquisition cost, its expected clearance costs, infrastructure costs, and time risks are all relatively high. Once these are included, B’s total early-stage investment may actually exceed that of A and C.

C地块的情况正好相反。它的位置最好，距离市中心最近，道路最宽，而且土地清理已经基本完成。但是每平方米一千八百五十万越南盾的报价给项目带来了很大的土地成本压力。
C dìkuài de qíngkuàng zhènghǎo xiāngfǎn. Tā de wèizhi zuì hǎo, jùlí shì zhōngxīn zuì jìn, dàolù zuì kuān, érqiě tǔdì qīnglǐ yǐjīng jīběn wánchéng. Dànshì měi píngfāng mǐ yìqiān bābǎi wǔshí wàn Yuènán dùn de bàojià gěi xiàngmù dài lái le hěn dà de tǔdì chéngběn yālì.
Tình hình khu C hoàn toàn ngược lại. Nó có vị trí tốt nhất, gần trung tâm nhất, đường rộng nhất và công tác giải phóng mặt bằng về cơ bản đã hoàn thành. Tuy nhiên, mức giá 18,5 triệu đồng mỗi mét vuông tạo ra áp lực chi phí đất rất lớn cho dự án.
Parcel C is the opposite. It has the best location, is closest to the city center, has the widest road, and land clearance is basically complete. However, the asking price of VND 18.5 million per square meter creates significant land-cost pressure.

从位置、价格、拆迁风险和总成本的平衡来看，A地块目前比较合适。但是A也不是没有问题。它还有十一户没有完成搬迁，而且卖方提供的面积数据和团队第一次实际测量的数据之间还有一百二十平方米的差别。
Cóng wèizhi, jiàgé, chāiqiān fēngxiǎn hé zǒng chéngběn de pínghéng lái kàn, A dìkuài mùqián bǐjiào héshì. Dànshì A yě bú shì méiyǒu wèntí. Tā hái yǒu shíyī hù méiyǒu wánchéng bānqiān, érqiě màifāng tígōng de miànjī shùjù hé tuánduì dì yī cì shíjì cèliáng de shùjù zhījiān hái yǒu yìbǎi èrshí píngfāng mǐ de chābié.
Xét về sự cân bằng giữa vị trí, giá, rủi ro giải phóng mặt bằng và tổng chi phí, khu A hiện tương đối phù hợp. Tuy nhiên, A cũng không phải không có vấn đề. Nó vẫn còn 11 hộ chưa di dời và giữa diện tích bên bán cung cấp với lần đo thực tế đầu tiên của nhóm còn chênh lệch 120 mét vuông.
From the perspective of balancing location, price, clearance risk, and total cost, Parcel A currently appears relatively suitable. However, A is not without issues. Eleven households still need to relocate, and there is a 120-square-meter difference between the seller’s stated area and the team’s first actual measurement.

因此，阮明武没有马上决定购买，而是要求团队继续核实实际面积、土地用途、基础设施接入条件和剩余住户的情况。同时，丁垂杨负责继续跟卖方谈价格，希望把每平方米的价格从一千四百八十万谈到一千三百五十万越南盾左右。
Yīncǐ, Ruǎn Míngwǔ méiyǒu mǎshàng juédìng gòumǎi, ér shì yāoqiú tuánduì jìxù héshí shíjì miànjī, tǔdì yòngtú, jīchǔ shèshī jiērù tiáojiàn hé shèngyú zhùhù de qíngkuàng. Tóngshí, Dīng Chuíyáng fùzé jìxù gēn màifāng tán jiàgé, xīwàng bǎ měi píngfāng mǐ de jiàgé cóng yìqiān sìbǎi bāshí wàn tán dào yìqiān sānbǎi wǔshí wàn Yuènán dùn zuǒyòu.
Vì vậy, Nguyễn Minh Vũ không quyết định mua ngay mà yêu cầu nhóm tiếp tục xác minh diện tích thực tế, mục đích sử dụng đất, điều kiện đấu nối hạ tầng và tình hình các hộ còn lại. Đồng thời, Đinh Thùy Dương phụ trách tiếp tục thương lượng với bên bán, với mục tiêu đưa giá từ 14,8 triệu xuống khoảng 13,5 triệu đồng mỗi mét vuông.
Therefore, Nguyen Minh Vu does not decide to purchase immediately. Instead, he asks the team to continue verifying the actual area, land use, infrastructure connection conditions, and status of the remaining households. Meanwhile, Dinh Thuy Duong continues negotiations with the seller, aiming to reduce the price from VND 14.8 million to around VND 13.5 million per square meter.

这个案例说明，寻找开发用地的核心不是“找到最便宜的土地”，而是找到价格、位置、时间、风险和开发价值之间比较合理的平衡。
Zhè ge ànlì shuōmíng, xúnzhǎo kāifā yòngdì de héxīn bú shì “zhǎodào zuì piányi de tǔdì”, ér shì zhǎodào jiàgé, wèizhi, shíjiān, fēngxiǎn hé kāifā jiàzhí zhījiān bǐjiào hélǐ de pínghéng.
Trường hợp này cho thấy cốt lõi của tìm kiếm quỹ đất phát triển không phải là “tìm khu đất rẻ nhất” mà là tìm được sự cân bằng tương đối hợp lý giữa giá cả, vị trí, thời gian, rủi ro và giá trị phát triển.
This case shows that the core of development-land acquisition is not “finding the cheapest land,” but finding a reasonable balance among price, location, time, risk, and development value.

PHẦN IX – BÀI TẬP CỦNG CỐ – 综合练习

21.56 – Bài tập từ vựng

Câu 01:

这块地的总______是两万六千四百平方米。

Câu 02:

卖方现在的______是每平方米一千四百八十万越南盾。

Câu 03:

我们必须确认土地______以后才能决定开发方向。

Câu 04:

B地块还有二十三户没有完成______。

Câu 05:

道路、供电、供水和排水都属于______。

Câu 06:

A地块距离市中心大约十八______。

Câu 07:

如果总开发______太高，这个项目可能不值得投资。

Câu 08:

买地以前必须先进行现场______。

21.57 – Bài tập ngữ pháp

Câu 09:

______价格合理，我们______继续研究。

Câu 10:

______C地块价格最高，______它的拆迁风险最低。

Câu 11:

______土地价格以外，我们______要考虑基础设施成本。

Câu 12:

拆迁时间______长，项目成本可能______高。

Câu 13:

______只看土地单价，______比较总开发成本。

Câu 14:

______确认实际面积以后，我们______能重新计算总价。

Câu 15:

______土地价格便宜，我们______不能忽视风险。

Câu 16:

我们现在______决定马上购买，______决定是否进入下一轮调查。

21.58 – Bài tập tính toán

Câu 17:

A地块登记面积是两万六千四百平方米，每平方米一千四百八十万越南盾。土地总价是多少？

Câu 18:

如果A地块的实际面积是两万六千二百八十平方米，每平方米目标价格是一千三百五十万越南盾，目标总价是多少？

Câu 19:

A地块原来的登记面积比初步实测面积多一百二十平方米。按照每平方米一千四百八十万计算，这一百二十平方米相当于多少钱？

Câu 20:

B地块面积三万一千八百平方米，每平方米一千零六十万越南盾。土地总价是多少？

Câu 21:

C地块面积两万两千五百平方米，每平方米一千八百五十万越南盾。土地总价是多少？

21.59 – Dịch Trung sang Việt

Câu 22:

土地单价低，不一定代表总开发成本低。

Câu 23:

我们不能把规划中的道路当成现有基础设施。

Câu 24:

只有确认实际面积以后，我们才能重新计算土地价格。

Câu 25:

虽然B地块价格便宜，但是它的拆迁和基础设施风险比较高。

Câu 26:

与其马上交定金，不如先把剩余十一户的情况调查清楚。

21.60 – Dịch Việt sang Trung

Câu 27:

Tổng diện tích đăng ký của khu đất là 26.400 mét vuông.

Câu 28:

Khu B lớn hơn khu A 5.400 mét vuông.

Câu 29:

Ngoài giá đất, chúng ta còn phải tính chi phí giải phóng mặt bằng và hạ tầng.

Câu 30:

Chỉ sau khi xác nhận mục đích sử dụng đất, chúng tôi mới cân nhắc đặt cọc.

Câu 31:

Mặc dù khu C đắt nhất nhưng rủi ro ban đầu của nó thấp nhất.

Câu 32:

Thay vì chỉ nhìn đơn giá đất, nên so sánh tổng chi phí phát triển.

PHẦN X – ĐÁP ÁN – 练习答案

21.61 – Đáp án từ vựng

Câu 01: 面积

这块地的总面积是两万六千四百平方米。
Zhè kuài dì de zǒng miànjī shì liǎng wàn liùqiān sìbǎi píngfāng mǐ.
Tổng diện tích khu đất này là 26.400 mét vuông.

Câu 02: 报价

卖方现在的报价是每平方米一千四百八十万越南盾。
Màifāng xiànzài de bàojià shì měi píngfāng mǐ yìqiān sìbǎi bāshí wàn Yuènán dùn.
Giá chào hiện tại của bên bán là 14,8 triệu đồng mỗi mét vuông.

Câu 03: 用途

我们必须确认土地用途以后才能决定开发方向。
Wǒmen bìxū quèrèn tǔdì yòngtú yǐhòu cái néng juédìng kāifā fāngxiàng.
Chúng ta phải xác nhận mục đích sử dụng đất rồi mới có thể quyết định hướng phát triển.

Câu 04: 搬迁

B地块还有二十三户没有完成搬迁。
B dìkuài hái yǒu èrshísān hù méiyǒu wánchéng bānqiān.
Khu B vẫn còn 23 hộ chưa hoàn thành di dời.

Câu 05: 基础设施

道路、供电、供水和排水都属于基础设施。
Dàolù, gōngdiàn, gōngshuǐ hé páishuǐ dōu shǔyú jīchǔ shèshī.
Đường sá, điện, nước và thoát nước đều thuộc cơ sở hạ tầng.

Câu 06: 公里

A地块距离市中心大约十八公里。
A dìkuài jùlí shì zhōngxīn dàyuē shíbā gōnglǐ.
Khu A cách trung tâm thành phố khoảng 18 km.

Câu 07: 成本

如果总开发成本太高，这个项目可能不值得投资。
Rúguǒ zǒng kāifā chéngběn tài gāo, zhè ge xiàngmù kěnéng bù zhíde tóuzī.
Nếu tổng chi phí phát triển quá cao thì dự án này có thể không đáng đầu tư.

Câu 08: 调查

买地以前必须先进行现场调查。
Mǎi dì yǐqián bìxū xiān jìnxíng xiànchǎng diàochá.
Trước khi mua đất nhất thiết phải khảo sát thực địa.

21.62 – Đáp án ngữ pháp

Câu 09:

只要价格合理，我们就继续研究。
Zhǐyào jiàgé hélǐ, wǒmen jiù jìxù yánjiū.
Chỉ cần giá hợp lý, chúng tôi sẽ tiếp tục nghiên cứu.

Câu 10:

虽然C地块价格最高，但是它的拆迁风险最低。
Suīrán C dìkuài jiàgé zuì gāo, dànshì tā de chāiqiān fēngxiǎn zuì dī.
Mặc dù khu C có giá cao nhất nhưng rủi ro giải phóng mặt bằng thấp nhất.

Câu 11:

除了土地价格以外，我们还要考虑基础设施成本。
Chúle tǔdì jiàgé yǐwài, wǒmen hái yào kǎolǜ jīchǔ shèshī chéngběn.
Ngoài giá đất, chúng ta còn phải xem xét chi phí hạ tầng.

Câu 12:

拆迁时间越长，项目成本可能越高。
Chāiqiān shíjiān yuè cháng, xiàngmù chéngběn kěnéng yuè gāo.
Thời gian giải phóng mặt bằng càng dài thì chi phí dự án có thể càng cao.

Câu 13:

与其只看土地单价，不如比较总开发成本。
Yǔqí zhǐ kàn tǔdì dānjià, bùrú bǐjiào zǒng kāifā chéngběn.
Thay vì chỉ nhìn đơn giá đất, nên so sánh tổng chi phí phát triển.

Câu 14:

只有确认实际面积以后，我们才能重新计算总价。
Zhǐyǒu quèrèn shíjì miànjī yǐhòu, wǒmen cái néng chóngxīn jìsuàn zǒngjià.
Chỉ sau khi xác nhận diện tích thực tế, chúng ta mới có thể tính lại tổng giá.

Câu 15:

即使土地价格便宜，我们也不能忽视风险。
Jíshǐ tǔdì jiàgé piányi, wǒmen yě bù néng hūshì fēngxiǎn.
Dù giá đất rẻ, chúng ta cũng không thể xem nhẹ rủi ro.

Câu 16:

我们现在不是决定马上购买，而是决定是否进入下一轮调查。
Wǒmen xiànzài bú shì juédìng mǎshàng gòumǎi, ér shì juédìng shìfǒu jìnrù xià yì lún diàochá.
Hiện tại chúng ta không quyết định mua ngay mà quyết định có bước vào vòng khảo sát tiếp theo hay không.

21.63 – Đáp án tính toán

Câu 17:

26.400 mét vuông × 14,8 triệu đồng = 390,72 tỷ đồng.

Câu 18:

26.280 mét vuông × 13,5 triệu đồng = 354,78 tỷ đồng.

Câu 19:

120 mét vuông × 14,8 triệu đồng = 1,776 tỷ đồng.

Câu 20:

31.800 mét vuông × 10,6 triệu đồng = 337,08 tỷ đồng.

Câu 21:

22.500 mét vuông × 18,5 triệu đồng = 416,25 tỷ đồng.

21.64 – Đáp án dịch Trung sang Việt

Câu 22:

Đơn giá đất thấp chưa chắc có nghĩa tổng chi phí phát triển thấp.

Câu 23:

Chúng ta không thể coi con đường đang trong quy hoạch là hạ tầng hiện hữu.

Câu 24:

Chỉ sau khi xác nhận diện tích thực tế, chúng ta mới có thể tính lại giá đất.

Câu 25:

Mặc dù khu B có giá rẻ nhưng rủi ro giải phóng mặt bằng và hạ tầng của nó tương đối cao.

Câu 26:

Thay vì đặt cọc ngay, nên tìm hiểu rõ tình hình của 11 hộ còn lại trước.

21.65 – Đáp án dịch Việt sang Trung

Câu 27:

这块地的登记总面积是两万六千四百平方米。
Zhè kuài dì de dēngjì zǒng miànjī shì liǎng wàn liùqiān sìbǎi píngfāng mǐ.
Tổng diện tích đăng ký của khu đất là 26.400 mét vuông.

Câu 28:

B地块比A地块大五千四百平方米。
B dìkuài bǐ A dìkuài dà wǔqiān sìbǎi píngfāng mǐ.
Khu B lớn hơn khu A 5.400 mét vuông.

Câu 29:

除了土地价格以外，我们还要计算拆迁成本和基础设施成本。
Chúle tǔdì jiàgé yǐwài, wǒmen hái yào jìsuàn chāiqiān chéngběn hé jīchǔ shèshī chéngběn.
Ngoài giá đất, chúng ta còn phải tính chi phí giải phóng mặt bằng và hạ tầng.

Câu 30:

只有确认土地用途以后，我们才会考虑交定金。
Zhǐyǒu quèrèn tǔdì yòngtú yǐhòu, wǒmen cái huì kǎolǜ jiāo dìngjīn.
Chỉ sau khi xác nhận mục đích sử dụng đất, chúng tôi mới cân nhắc đặt cọc.

Câu 31:

虽然C地块最贵，但是它的前期风险最低。
Suīrán C dìkuài zuì guì, dànshì tā de qiánqī fēngxiǎn zuì dī.
Mặc dù khu C đắt nhất nhưng rủi ro ban đầu thấp nhất.

Câu 32:

与其只看土地单价，不如比较总开发成本。
Yǔqí zhǐ kàn tǔdì dānjià, bùrú bǐjiào zǒng kāifā chéngběn.
Thay vì chỉ nhìn đơn giá đất, nên so sánh tổng chi phí phát triển.

PHẦN XI – TỔNG KẾT CHUYÊN SÂU – 专业知识总结

21.66 – Tư duy tìm kiếm quỹ đất

Một quy trình tìm kiếm quỹ đất chuyên nghiệp cần đi theo chuỗi tư duy:

Xác định loại dự án.

Xác định diện tích cần tìm.

Xác định khu vực ưu tiên.

Tìm nhiều khu đất tiềm năng.

Sàng lọc vòng đầu.

Khảo sát vị trí.

Đo đạc diện tích.

Kiểm tra hiện trạng.

Xác nhận mục đích sử dụng.

Phân tích giá đất.

So sánh giá thị trường.

Đánh giá hạ tầng.

Đánh giá giải phóng mặt bằng.

Tính chi phí bổ sung.

Tính tổng chi phí phát triển.

Xây dựng phương án thận trọng.

Thương lượng giá.

Đặt điều kiện giao dịch.

Xác minh lại dữ liệu.

Sau đó mới quyết định có tiến tới giao dịch hay không.

21.67 – Kết luận trọng tâm

寻找开发用地不是简单地找一块便宜的土地，而是寻找一个价格、位置、面积、基础设施、拆迁风险、开发时间和未来价值之间比较合理的平衡点。
Xúnzhǎo kāifā yòngdì bú shì jiǎndān de zhǎo yí kuài piányi de tǔdì, ér shì xúnzhǎo yí ge jiàgé, wèizhi, miànjī, jīchǔ shèshī, chāiqiān fēngxiǎn, kāifā shíjiān hé wèilái jiàzhí zhījiān bǐjiào hélǐ de pínghéngdiǎn.
Tìm kiếm quỹ đất phát triển không đơn giản là tìm một khu đất rẻ mà là tìm điểm cân bằng tương đối hợp lý giữa giá cả, vị trí, diện tích, hạ tầng, rủi ro giải phóng mặt bằng, thời gian phát triển và giá trị tương lai.
Searching for development land is not simply about finding cheap land, but about finding a reasonable balance among price, location, area, infrastructure, clearance risk, development time, and future value.

Kết thúc Bài 21 – Tìm kiếm quỹ đất – 寻找开发用地

ChineMaster EDU – Tác giả Nguyễn Minh Vũ