Giáo trình Hán ngữ Bất động sản quyển 23 Tác giả Nguyễn Minh Vũ

BÀI 23 – CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN – 项目前期投资准备

项目前期投资准备

Cách dùng Giáo trình Hán ngữ Bất động sản quyển 23 Tác giả Nguyễn Minh Vũ

Xiàngmù qiánqī tóuzī zhǔnbèi

Chuẩn bị đầu tư dự án bất động sản

Pre-investment Preparation for a Real Estate Project

Giáo trình tiếng Trung giao tiếp chuyên ngành bất động sản – ChineMaster EDU.

Tác giả: Nguyễn Minh Vũ – ChineMaster EDU.

PHẦN I – GIỚI THIỆU BÀI HỌC – 课程介绍

23.01 – Chủ đề bài học

Chuẩn bị đầu tư dự án là giai đoạn doanh nghiệp nghiên cứu một cơ hội đầu tư trước khi chính thức bỏ một lượng vốn lớn vào dự án.

Trong giai đoạn này, doanh nghiệp chưa thể chỉ hỏi:

这个项目赚钱吗？

Zhè ge xiàngmù zhuànqián ma?

Dự án này có kiếm được tiền không?

Mà phải tiếp tục đặt ra hàng loạt câu hỏi chuyên sâu hơn.

Thị trường có thực sự tồn tại nhu cầu hay không?

Giá bán dự kiến có hợp lý hay không?

Tổng vốn đầu tư là bao nhiêu?

Nguồn vốn đến từ đâu?

Bao nhiêu là vốn tự có?

Bao nhiêu là vốn vay?

Lãi suất thay đổi sẽ ảnh hưởng dự án như thế nào?

Khi nào dự án bắt đầu tạo dòng tiền dương?

Điểm hòa vốn ở đâu?

Nếu giá bán giảm 5% thì dự án còn lợi nhuận không?

Nếu chi phí xây dựng tăng 10% thì ROI thay đổi thế nào?

Nếu tiến độ bán hàng chậm sáu tháng thì dòng tiền có bị thiếu không?

Nếu một số rủi ro cùng xảy ra thì doanh nghiệp có đủ khả năng chịu đựng hay không?

Bài học này xây dựng một tình huống mô phỏng hoàn chỉnh.

Nguyễn Minh Vũ cùng Đinh Thùy Dương, Lê Vân Anh, Thủy Tiên và Phương Linh đang chuẩn bị đầu tư một dự án bất động sản hỗn hợp.

Nhóm phải thực hiện nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu thị trường, lập dự toán đầu tư, xây dựng cơ cấu vốn, lập mô hình tài chính, xây dựng kế hoạch triển khai, phân tích rủi ro và cuối cùng tổ chức cuộc họp quyết định đầu tư.

Toàn bộ số liệu trong bài là số liệu mô phỏng phục vụ đào tạo.

23.02 – Bối cảnh dự án mô phỏng

Tên dự án mô phỏng:

东城综合住宅项目

Dōngchéng zōnghé zhùzhái xiàngmù

Dự án nhà ở hỗn hợp Đông Thành.

Quy mô khu đất dự kiến: 28.000 mét vuông.

Tổng diện tích sản phẩm có thể bán dự kiến: 38.400 mét vuông.

Sản phẩm chính: căn hộ ở và một số sản phẩm thương mại tầng thấp.

Thời gian triển khai dự kiến: 30 tháng.

Thời điểm bắt đầu bán hàng dự kiến: tháng thứ 15.

Tổng vốn đầu tư theo mô hình cơ sở: 1.240 tỷ đồng.

Tổng doanh thu dự kiến theo mô hình cơ sở: 1.520,64 tỷ đồng.

Lợi nhuận mô phỏng trước các điều chỉnh bổ sung: 280,64 tỷ đồng.

ROI mô phỏng trên tổng vốn đầu tư: khoảng 22,63%.

Nguồn vốn dự kiến:

Vốn tự có: 520 tỷ đồng.

Vốn vay ngân hàng: 500 tỷ đồng.

Vốn từ đối tác đầu tư: 220 tỷ đồng.

Lãi suất vay cơ sở dùng trong mô hình: 9,2%/năm.

Giá bán bình quân giả định: khoảng 39,6 triệu đồng/mét vuông.

Giá hòa vốn sơ bộ trên diện tích sản phẩm có thể bán: khoảng 32,3 triệu đồng/mét vuông.

23.03 – Mục tiêu giao tiếp

Sau khi hoàn thành bài học, học viên có thể sử dụng tiếng Trung để trình bày một dự án đầu tư.

Học viên có thể báo cáo kết quả nghiên cứu tiền khả thi.

Học viên có thể trình bày nghiên cứu thị trường.

Học viên có thể mô tả khách hàng mục tiêu.

Học viên có thể trình bày nguồn cung và nhu cầu.

Học viên có thể thảo luận giá bán dự kiến.

Học viên có thể đọc và phân tích tổng vốn đầu tư.

Học viên có thể trình bày từng nhóm chi phí.

Học viên có thể thảo luận vốn tự có, vốn vay và vốn đối tác.

Học viên có thể hỏi lãi suất vay.

Học viên có thể trình bày khoảng thiếu vốn.

Học viên có thể phân tích doanh thu, chi phí và lợi nhuận.

Học viên có thể tính ROI.

Học viên có thể phân tích điểm hòa vốn.

Học viên có thể thảo luận dòng tiền.

Học viên có thể xây dựng kịch bản lạc quan, cơ sở, thận trọng và bất lợi.

Học viên có thể phân tích độ nhạy.

Học viên có thể trình bày kế hoạch triển khai.

Học viên có thể phân tích rủi ro.

Học viên có thể phản biện một phương án đầu tư.

Học viên có thể đưa ra quyết định:

同意投资 – Đồng ý đầu tư.

有条件投资 – Đầu tư có điều kiện.

继续研究 – Tiếp tục nghiên cứu.

暂缓投资 – Tạm hoãn đầu tư.

缩小投资规模 – Thu hẹp quy mô đầu tư.

分阶段投资 – Đầu tư theo giai đoạn.

放弃项目 – Từ bỏ dự án.

PHẦN II – TỪ VỰNG CHUYÊN NGÀNH – 专业词汇

23.04 – Từ vựng về chuẩn bị đầu tư

项目 xiàngmù – Project – Dự án

房地产项目 fángdìchǎn xiàngmù – Real estate project – Dự án bất động sản

投资 tóuzī – Investment / invest – Đầu tư

投资项目 tóuzī xiàngmù – Investment project – Dự án đầu tư

前期准备 qiánqī zhǔnbèi – Preliminary preparation – Công tác chuẩn bị ban đầu

项目前期 xiàngmù qiánqī – Early project stage – Giai đoạn đầu của dự án

投资机会 tóuzī jīhuì – Investment opportunity – Cơ hội đầu tư

项目构想 xiàngmù gòuxiǎng – Project concept – Ý tưởng dự án

项目范围 xiàngmù fànwéi – Project scope – Phạm vi dự án

投资目标 tóuzī mùbiāo – Investment objective – Mục tiêu đầu tư

项目筛选 xiàngmù shāixuǎn – Project screening – Sàng lọc dự án

投资条件 tóuzī tiáojiàn – Investment conditions – Điều kiện đầu tư

23.05 – Từ vựng về nghiên cứu khả thi

可行性 kěxíngxìng – Feasibility – Tính khả thi

可行性研究 kěxíngxìng yánjiū – Feasibility study – Nghiên cứu khả thi

初步可行性研究 chūbù kěxíngxìng yánjiū – Preliminary feasibility study – Nghiên cứu tiền khả thi

初步分析 chūbù fēnxī – Preliminary analysis – Phân tích sơ bộ

研究结果 yánjiū jiéguǒ – Research result – Kết quả nghiên cứu

初步结论 chūbù jiélùn – Preliminary conclusion – Kết luận sơ bộ

核心假设 héxīn jiǎshè – Key assumption – Giả định cốt lõi

输入假设 shūrù jiǎshè – Input assumption – Giả định đầu vào

数据 shùjù – Data – Dữ liệu

核实数据 héshí shùjù – Verify data – Xác minh dữ liệu

进一步研究 jìnyíbù yánjiū – Further research – Nghiên cứu sâu hơn

23.06 – Từ vựng nghiên cứu thị trường

市场研究 shìchǎng yánjiū – Market research – Nghiên cứu thị trường

市场调查 shìchǎng diàochá – Market survey – Khảo sát thị trường

目标市场 mùbiāo shìchǎng – Target market – Thị trường mục tiêu

目标客户 mùbiāo kèhù – Target customer – Khách hàng mục tiêu

市场规模 shìchǎng guīmó – Market size – Quy mô thị trường

市场需求 shìchǎng xūqiú – Market demand – Nhu cầu thị trường

实际需求 shíjì xūqiú – Actual demand – Nhu cầu thực tế

市场供应 shìchǎng gōngyìng – Market supply – Nguồn cung thị trường

现有供应 xiànyǒu gōngyìng – Existing supply – Nguồn cung hiện tại

未来供应 wèilái gōngyìng – Future supply – Nguồn cung tương lai

供求关系 gōngqiú guānxì – Supply-demand relationship – Quan hệ cung cầu

竞争对手 jìngzhēng duìshǒu – Competitor – Đối thủ cạnh tranh

竞品 jìngpǐn – Competing product – Sản phẩm cạnh tranh

市场价格 shìchǎng jiàgé – Market price – Giá thị trường

销售速度 xiāoshòu sùdù – Sales velocity – Tốc độ bán hàng

市场吸纳率 shìchǎng xīnàlǜ – Market absorption rate – Tỷ lệ hấp thụ thị trường

市场趋势 shìchǎng qūshì – Market trend – Xu hướng thị trường

23.07 – Từ vựng dự toán đầu tư

投资估算 tóuzī gūsuàn – Investment estimate – Dự toán đầu tư

总投资 zǒng tóuzī – Total investment – Tổng vốn đầu tư

土地成本 tǔdì chéngběn – Land cost – Chi phí đất

建设成本 jiànshè chéngběn – Construction cost – Chi phí xây dựng

基础设施成本 jīchǔ shèshī chéngběn – Infrastructure cost – Chi phí hạ tầng

设计费用 shèjì fèiyòng – Design fee – Chi phí thiết kế

顾问费用 gùwèn fèiyòng – Consulting fee – Chi phí tư vấn

项目管理费用 xiàngmù guǎnlǐ fèiyòng – Project management cost – Chi phí quản lý dự án

市场推广费用 shìchǎng tuīguǎng fèiyòng – Marketing cost – Chi phí marketing

销售费用 xiāoshòu fèiyòng – Selling expense – Chi phí bán hàng

财务费用 cáiwù fèiyòng – Finance cost – Chi phí tài chính

预备费 yùbèifèi – Contingency – Chi phí dự phòng

固定成本 gùdìng chéngběn – Fixed cost – Chi phí cố định

变动成本 biàndòng chéngběn – Variable cost – Chi phí biến đổi

单位成本 dānwèi chéngběn – Unit cost – Chi phí đơn vị

23.08 – Từ vựng nguồn vốn

资金 zījīn – Capital / funds – Vốn

资金来源 zījīn láiyuán – Funding source – Nguồn vốn

总资金需求 zǒng zījīn xūqiú – Total funding requirement – Tổng nhu cầu vốn

自有资金 zìyǒu zījīn – Own funds – Vốn tự có

Khám phá thêm nội dung về diễn đàn giáo trình Hán ngữ 3.

权益资金 quányì zījīn – Equity capital – Vốn chủ sở hữu

银行贷款 yínháng dàikuǎn – Bank loan – Khoản vay ngân hàng

贷款利率 dàikuǎn lìlǜ – Loan interest rate – Lãi suất vay

资金成本 zījīn chéngběn – Cost of capital – Chi phí vốn

资本结构 zīběn jiégòu – Capital structure – Cơ cấu vốn

财务杠杆 cáiwù gànggǎn – Financial leverage – Đòn bẩy tài chính

融资 róngzī – Financing – Huy động vốn

分阶段融资 fēn jiēduàn róngzī – Phased financing – Huy động vốn theo giai đoạn

资金缺口 zījīn quēkǒu – Funding gap – Khoảng thiếu vốn

还款计划 huánkuǎn jìhuà – Repayment plan – Kế hoạch trả nợ

流动资金 liúdòng zījīn – Working capital – Vốn lưu động

23.09 – Từ vựng mô hình tài chính

财务模型 cáiwù móxíng – Financial model – Mô hình tài chính

营业收入 yíngyè shōurù – Operating revenue – Doanh thu

预计收入 yùjì shōurù – Projected revenue – Doanh thu dự kiến

预计成本 yùjì chéngběn – Projected cost – Chi phí dự kiến

毛利润 máo lìrùn – Gross profit – Lợi nhuận gộp

净利润 jìng lìrùn – Net profit – Lợi nhuận ròng

利润率 lìrùnlǜ – Profit margin – Tỷ suất lợi nhuận

投资回报率 tóuzī huíbàolǜ – Return on investment – Tỷ suất hoàn vốn đầu tư

现金流 xiànjīnliú – Cash flow – Dòng tiền

现金流入 xiànjīn liúrù – Cash inflow – Dòng tiền vào

现金流出 xiànjīn liúchū – Cash outflow – Dòng tiền ra

净现金流 jìng xiànjīnliú – Net cash flow – Dòng tiền ròng

正现金流 zhèng xiànjīnliú – Positive cash flow – Dòng tiền dương

负现金流 fù xiànjīnliú – Negative cash flow – Dòng tiền âm

盈亏平衡点 yíngkuī pínghéngdiǎn – Break-even point – Điểm hòa vốn

投资回收期 tóuzī huíshōuqī – Payback period – Thời gian hoàn vốn

净现值 jìng xiànzhí – Net present value – Giá trị hiện tại ròng

内部收益率 nèibù shōuyìlǜ – Internal rate of return – Tỷ suất hoàn vốn nội bộ

偿债能力 chángzhài nénglì – Debt servicing ability – Khả năng trả nợ

敏感性分析 mǐngǎnxìng fēnxī – Sensitivity analysis – Phân tích độ nhạy

23.10 – Từ vựng kế hoạch triển khai và rủi ro

实施计划 shíshī jìhuà – Implementation plan – Kế hoạch triển khai

项目阶段 xiàngmù jiēduàn – Project phase – Giai đoạn dự án

总体进度 zǒngtǐ jìndù – Overall schedule – Tiến độ tổng thể

时间节点 shíjiān jiédiǎn – Milestone – Mốc thời gian

完成期限 wánchéng qīxiàn – Completion deadline – Thời hạn hoàn thành

项目延期 xiàngmù yánqī – Project delay – Dự án chậm tiến độ

备用方案 bèiyòng fāng’àn – Backup plan – Phương án dự phòng

风险分析 fēngxiǎn fēnxī – Risk analysis – Phân tích rủi ro

市场风险 shìchǎng fēngxiǎn – Market risk – Rủi ro thị trường

成本风险 chéngběn fēngxiǎn – Cost risk – Rủi ro chi phí

财务风险 cáiwù fēngxiǎn – Financial risk – Rủi ro tài chính

现金流风险 xiànjīnliú fēngxiǎn – Cash-flow risk – Rủi ro dòng tiền

进度风险 jìndù fēngxiǎn – Schedule risk – Rủi ro tiến độ

发生概率 fāshēng gàilǜ – Probability of occurrence – Xác suất xảy ra

影响程度 yǐngxiǎng chéngdù – Degree of impact – Mức độ ảnh hưởng

风险控制 fēngxiǎn kòngzhì – Risk control – Kiểm soát rủi ro

风险准备金 fēngxiǎn zhǔnbèijīn – Risk reserve – Quỹ dự phòng rủi ro

投资决策 tóuzī juécè – Investment decision – Quyết định đầu tư

PHẦN III – HỘI THOẠI CHUYÊN SÂU – 项目前期投资准备会议

23.11 – Tình huống 1: Khai mạc cuộc họp

阮明武：今天这次会议不是马上决定投多少钱，而是先判断这个项目到底值不值得继续推进。
Ruǎn Míngwǔ: Jīntiān zhè cì huìyì bú shì mǎshàng juédìng tóu duōshao qián, ér shì xiān pànduàn zhè ge xiàngmù dàodǐ zhí bu zhíde jìxù tuījìn.
Nguyễn Minh Vũ: Cuộc họp hôm nay không phải để lập tức quyết định đầu tư bao nhiêu tiền, mà trước hết phải đánh giá xem dự án này rốt cuộc có đáng tiếp tục triển khai hay không.
Nguyen Minh Vu: Today’s meeting is not about immediately deciding how much money to invest, but first determining whether this project is truly worth moving forward.

丁垂杨：阮明武哥，我已经把前期调查、项目规模和初步实施计划整理好了。
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒ yǐjīng bǎ qiánqī diàochá, xiàngmù guīmó hé chūbù shíshī jìhuà zhěnglǐ hǎo le.
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, em đã tổng hợp xong khảo sát ban đầu, quy mô dự án và kế hoạch triển khai sơ bộ.
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, I have compiled the preliminary investigation, project scale, and initial implementation plan.

水仙：市场研究的数据我也更新到昨天了，包括目标客户、周边供应和预计销售价格。
Shuǐ Xiān: Shìchǎng yánjiū de shùjù wǒ yě gēngxīn dào zuótiān le, bāokuò mùbiāo kèhù, zhōubiān gōngyìng hé yùjì xiāoshòu jiàgé.
Thủy Tiên: Em cũng đã cập nhật dữ liệu nghiên cứu thị trường đến ngày hôm qua, bao gồm khách hàng mục tiêu, nguồn cung xung quanh và giá bán dự kiến.
Thuy Tien: I have also updated the market research data through yesterday, including target customers, surrounding supply, and projected selling prices.

黎云英：财务模型已经有第一版，我做了基准、乐观和保守三个情景。
Lí Yún Yīng: Cáiwù móxíng yǐjīng yǒu dì yī bǎn, wǒ zuò le jīzhǔn, lèguān hé bǎoshǒu sān ge qíngjǐng.
Lê Vân Anh: Mô hình tài chính đã có bản đầu tiên, em đã xây dựng ba kịch bản cơ sở, lạc quan và thận trọng.
Le Van Anh: The first version of the financial model is ready. I have prepared base, optimistic, and conservative scenarios.

芳玲：资金方面，我已经跟两家银行和一个潜在合作伙伴进行了初步沟通。
Fāng Líng: Zījīn fāngmiàn, wǒ yǐjīng gēn liǎng jiā yínháng hé yí ge qiánzài hézuò huǒbàn jìnxíng le chūbù gōutōng.
Phương Linh: Về nguồn vốn, em đã trao đổi sơ bộ với hai ngân hàng và một đối tác tiềm năng.
Phuong Linh: Regarding funding, I have had preliminary discussions with two banks and one potential investment partner.

阮明武：很好。今天所有结论都必须有数据支持。没有数据的判断，只能作为意见，不能作为投资决策依据。
Ruǎn Míngwǔ: Hěn hǎo. Jīntiān suǒyǒu jiélùn dōu bìxū yǒu shùjù zhīchí. Méiyǒu shùjù de pànduàn, zhǐ néng zuòwéi yìjiàn, bù néng zuòwéi tóuzī juécè yījù.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Hôm nay mọi kết luận đều phải có dữ liệu hỗ trợ. Nhận định không có dữ liệu chỉ có thể xem là ý kiến, không thể dùng làm căn cứ quyết định đầu tư.
Nguyen Minh Vu: Very good. Every conclusion today must be supported by data. A judgment without data can only be treated as an opinion, not as a basis for an investment decision.

23.12 – Tình huống 2: Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi

丁垂杨：目前项目用地大约两万八千平方米，我们初步考虑开发住宅和一部分商业产品。
Dīng Chuíyáng: Mùqián xiàngmù yòngdì dàyuē liǎng wàn bāqiān píngfāng mǐ, wǒmen chūbù kǎolǜ kāifā zhùzhái hé yí bùfen shāngyè chǎnpǐn.
Đinh Thùy Dương: Hiện khu đất dự án khoảng 28.000 mét vuông, bước đầu chúng em cân nhắc phát triển nhà ở và một phần sản phẩm thương mại.
Dinh Thuy Duong: The project site is approximately 28,000 square meters, and we are initially considering residential development with some commercial products.

阮明武：项目的核心客户是谁？
Ruǎn Míngwǔ: Xiàngmù de héxīn kèhù shì shéi?
Nguyễn Minh Vũ: Nhóm khách hàng cốt lõi của dự án là ai?
Nguyen Minh Vu: Who are the project’s core target customers?

丁垂杨：初步定位是当地有稳定收入的家庭、年轻专业人士，还有一部分改善型购房客户。
Dīng Chuíyáng: Chūbù dìngwèi shì dāngdì yǒu wěndìng shōurù de jiātíng, niánqīng zhuānyè rénshì, hái yǒu yí bùfen gǎishànxíng gòufáng kèhù.
Đinh Thùy Dương: Định vị ban đầu là các gia đình địa phương có thu nhập ổn định, người trẻ làm nghề chuyên môn và một phần khách mua nhà để nâng cấp điều kiện sống.
Dinh Thuy Duong: The initial positioning targets local families with stable incomes, young professionals, and some buyers seeking upgraded housing.

阮明武：项目规模是不是已经确定？
Ruǎn Míngwǔ: Xiàngmù guīmó shì bú shì yǐjīng quèdìng?
Nguyễn Minh Vũ: Quy mô dự án đã được xác định chưa?
Nguyen Minh Vu: Has the project scale already been finalized?

丁垂杨：还没有。现在只是初步方案，预计可销售面积大约三万八千四百平方米。
Dīng Chuíyáng: Hái méiyǒu. Xiànzài zhǐ shì chūbù fāng’àn, yùjì kě xiāoshòu miànjī dàyuē sān wàn bāqiān sìbǎi píngfāng mǐ.
Đinh Thùy Dương: Chưa ạ. Hiện chỉ là phương án sơ bộ, diện tích có thể bán dự kiến khoảng 38.400 mét vuông.
Dinh Thuy Duong: Not yet. This is only a preliminary plan, with approximately 38,400 square meters of expected saleable area.

阮明武：那就不要把三万八千四百平方米当成最后数据。设计方案一变，这个数字也可能变。
Ruǎn Míngwǔ: Nà jiù bú yào bǎ sān wàn bāqiān sìbǎi píngfāng mǐ dàng chéng zuìhòu shùjù. Shèjì fāng’àn yí biàn, zhè ge shùzì yě kěnéng biàn.
Nguyễn Minh Vũ: Vậy đừng coi 38.400 mét vuông là dữ liệu cuối cùng. Chỉ cần phương án thiết kế thay đổi thì con số này cũng có thể thay đổi.
Nguyen Minh Vu: Then do not treat 38,400 square meters as final. If the design changes, this figure may change as well.

23.13 – Tình huống 3: Nghiên cứu thị trường

水仙：根据我们最近六周的调查，项目周边三公里范围内有三个主要竞争项目。
Shuǐ Xiān: Gēnjù wǒmen zuìjìn liù zhōu de diàochá, xiàngmù zhōubiān sān gōnglǐ fànwéi nèi yǒu sān ge zhǔyào jìngzhēng xiàngmù.
Thủy Tiên: Theo khảo sát sáu tuần gần đây, trong phạm vi 3 km quanh dự án có ba dự án cạnh tranh chính.
Thuy Tien: According to our survey over the past six weeks, there are three major competing projects within a three-kilometer radius.

阮明武：未来供应量大概有多少？
Ruǎn Míngwǔ: Wèilái gōngyìngliàng dàgài yǒu duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Nguồn cung tương lai khoảng bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: Approximately how much future supply is expected?

水仙：按照公开销售计划和我们的市场调查，未来二十四个月大约可能新增一千八百五十套住宅产品。
Shuǐ Xiān: Ànzhào gōngkāi xiāoshòu jìhuà hé wǒmen de shìchǎng diàochá, wèilái èrshísì ge yuè dàyuē kěnéng xīnzēng yìqiān bābǎi wǔshí tào zhùzhái chǎnpǐn.
Thủy Tiên: Theo kế hoạch bán hàng công khai và khảo sát của chúng ta, trong 24 tháng tới có thể xuất hiện thêm khoảng 1.850 sản phẩm nhà ở.
Thuy Tien: Based on publicly available sales plans and our market research, approximately 1,850 new residential units may enter the market over the next 24 months.

黎云英：一千八百五十套不算少。我们的项目如果也在这个时间进入市场，竞争压力会比较大。
Lí Yún Yīng: Yìqiān bābǎi wǔshí tào bú suàn shǎo. Wǒmen de xiàngmù rúguǒ yě zài zhè ge shíjiān jìnrù shìchǎng, jìngzhēng yālì huì bǐjiào dà.
Lê Vân Anh: 1.850 sản phẩm không phải ít. Nếu dự án của chúng ta cũng vào thị trường trong thời gian này thì áp lực cạnh tranh sẽ khá lớn.
Le Van Anh: 1,850 units is not a small amount. If our project also enters the market during this period, competitive pressure could be significant.

水仙：对，所以我没有使用最高市场价格作为基准，而是采用了比较保守的价格。
Shuǐ Xiān: Duì, suǒyǐ wǒ méiyǒu shǐyòng zuì gāo shìchǎng jiàgé zuòwéi jīzhǔn, ér shì cǎiyòng le bǐjiào bǎoshǒu de jiàgé.
Thủy Tiên: Đúng, vì vậy em không sử dụng mức giá thị trường cao nhất làm cơ sở mà dùng mức giá tương đối thận trọng.
Thuy Tien: Yes. That is why I did not use the highest market price as the baseline and instead adopted a more conservative price assumption.

阮明武：你的基准价格是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Nǐ de jīzhǔn jiàgé shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Mức giá cơ sở của em là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: What is your base-case price?

水仙：平均每平方米三千九百六十万越南盾。
Shuǐ Xiān: Píngjūn měi píngfāng mǐ sānqiān jiǔbǎi liùshí wàn Yuènán dùn.
Thủy Tiên: Bình quân 39,6 triệu đồng mỗi mét vuông.
Thuy Tien: An average of VND 39.6 million per square meter.

23.14 – Tình huống 4: Khách hàng mục tiêu và khả năng hấp thụ

阮明武：客户能够接受这个价格吗？
Ruǎn Míngwǔ: Kèhù nénggòu jiēshòu zhè ge jiàgé ma?
Nguyễn Minh Vũ: Khách hàng có thể chấp nhận mức giá này không?
Nguyen Minh Vu: Can customers accept this price?

水仙：我们调查了四百二十位潜在客户，其中大约百分之六十二的人可以接受每平方米三千八百万到四千二百万越南盾的价格区间。
Shuǐ Xiān: Wǒmen diàochá le sìbǎi èrshí wèi qiánzài kèhù, qízhōng dàyuē bǎi fēn zhī liùshí’èr de rén kěyǐ jiēshòu měi píngfāng mǐ sānqiān bābǎi wàn dào sìqiān liǎngbǎi wàn Yuènán dùn de jiàgé qūjiān.
Thủy Tiên: Chúng em đã khảo sát 420 khách hàng tiềm năng, trong đó khoảng 62% có thể chấp nhận khoảng giá từ 38 đến 42 triệu đồng mỗi mét vuông.
Thuy Tien: We surveyed 420 potential customers, and approximately 62% could accept a price range of VND 38 million to VND 42 million per square meter.

芳玲：那还有百分之三十八的人不能接受，这个比例也不能忽略。
Fāng Líng: Nà hái yǒu bǎi fēn zhī sānshíbā de rén bù néng jiēshòu, zhè ge bǐlì yě bù néng hūlüè.
Phương Linh: Như vậy vẫn còn 38% không chấp nhận được, tỷ lệ này cũng không thể xem nhẹ.
Phuong Linh: That still leaves 38% who cannot accept the price, and that proportion cannot be ignored.

水仙：所以我的建议是第一批产品不要定价太高，先测试市场反应。
Shuǐ Xiān: Suǒyǐ wǒ de jiànyì shì dì yī pī chǎnpǐn bú yào dìngjià tài gāo, xiān cèshì shìchǎng fǎnyìng.
Thủy Tiên: Vì vậy đề xuất của em là đợt sản phẩm đầu tiên không nên định giá quá cao, trước hết hãy kiểm tra phản ứng thị trường.
Thuy Tien: Therefore, my recommendation is not to price the first batch too aggressively and to test market response first.

阮明武：这个思路可以。与其一开始就追求最高售价，不如先保证销售速度和现金流。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè ge sīlù kěyǐ. Yǔqí yì kāishǐ jiù zhuīqiú zuì gāo shòujià, bùrú xiān bǎozhèng xiāoshòu sùdù hé xiànjīnliú.
Nguyễn Minh Vũ: Cách nghĩ này được. Thay vì ngay từ đầu theo đuổi giá bán cao nhất, tốt hơn nên bảo đảm tốc độ bán hàng và dòng tiền trước.
Nguyen Minh Vu: That approach makes sense. Rather than pursuing the highest possible price from the start, it is better to secure sales velocity and cash flow first.

23.15 – Tình huống 5: Báo cáo dự toán đầu tư

黎云英：我先汇报基准方案的总投资。土地成本四百二十亿越南盾。
Lí Yún Yīng: Wǒ xiān huìbào jīzhǔn fāng’àn de zǒng tóuzī. Tǔdì chéngběn sìbǎi èrshí yì Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Em xin báo cáo tổng vốn đầu tư của phương án cơ sở trước. Chi phí đất là 420 tỷ đồng.
Le Van Anh: I will first report the total investment under the base-case plan. Land cost is VND 420 billion.

黎云英：建设成本五百一十亿，基础设施成本八十八亿。
Lí Yún Yīng: Jiànshè chéngběn wǔbǎi yīshí yì, jīchǔ shèshī chéngběn bāshíbā yì.
Lê Vân Anh: Chi phí xây dựng là 510 tỷ và chi phí hạ tầng là 88 tỷ.
Le Van Anh: Construction cost is VND 510 billion, and infrastructure cost is VND 88 billion.

黎云英：设计和顾问费用二十四亿，项目管理费用三十二亿。
Lí Yún Yīng: Shèjì hé gùwèn fèiyòng èrshísì yì, xiàngmù guǎnlǐ fèiyòng sānshí’èr yì.
Lê Vân Anh: Chi phí thiết kế và tư vấn là 24 tỷ, chi phí quản lý dự án là 32 tỷ.
Le Van Anh: Design and consulting fees are VND 24 billion, and project management expenses are VND 32 billion.

黎云英：市场推广和销售费用四十五亿，财务费用六十六亿，预备费五十五亿。
Lí Yún Yīng: Shìchǎng tuīguǎng hé xiāoshòu fèiyòng sìshíwǔ yì, cáiwù fèiyòng liùshíliù yì, yùbèifèi wǔshíwǔ yì.
Lê Vân Anh: Chi phí marketing và bán hàng là 45 tỷ, chi phí tài chính 66 tỷ và dự phòng 55 tỷ.
Le Van Anh: Marketing and selling expenses are VND 45 billion, finance costs are VND 66 billion, and contingency is VND 55 billion.

阮明武：全部加起来是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Quánbù jiā qǐlái shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Cộng tất cả lại là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: What is the total?

黎云英：基准方案总投资是一千二百四十亿越南盾。
Lí Yún Yīng: Jīzhǔn fāng’àn zǒng tóuzī shì yìqiān liǎngbǎi sìshí yì Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Tổng vốn đầu tư của phương án cơ sở là 1.240 tỷ đồng.
Le Van Anh: The total investment under the base-case plan is VND 1.24 trillion.

23.16 – Tình huống 6: Phát hiện chi phí tăng

丁垂杨：我今天早上收到新的建设报价，比我们一个月前的估算高了大约百分之六。
Dīng Chuíyáng: Wǒ jīntiān zǎoshang shōudào xīn de jiànshè bàojià, bǐ wǒmen yí ge yuè qián de gūsuàn gāo le dàyuē bǎi fēn zhī liù.
Đinh Thùy Dương: Sáng nay em nhận được báo giá xây dựng mới, cao hơn ước tính một tháng trước khoảng 6%.
Dinh Thuy Duong: This morning I received a new construction quotation, approximately 6% higher than our estimate from one month ago.

黎云英：如果五百一十亿的建设成本再上涨百分之六，就会增加三十点六亿越南盾。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ wǔbǎi yīshí yì de jiànshè chéngběn zài shàngzhǎng bǎi fēn zhī liù, jiù huì zēngjiā sānshí diǎn liù yì Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Nếu chi phí xây dựng 510 tỷ tiếp tục tăng 6% thì sẽ tăng thêm 30,6 tỷ đồng.
Le Van Anh: If the VND 510 billion construction cost rises by another 6%, it will increase by VND 30.6 billion.

阮明武：那我们的模型不能继续使用旧成本。
Ruǎn Míngwǔ: Nà wǒmen de móxíng bù néng jìxù shǐyòng jiù chéngběn.
Nguyễn Minh Vũ: Vậy mô hình của chúng ta không thể tiếp tục dùng chi phí cũ.
Nguyen Minh Vu: Then our model cannot continue using the old cost assumptions.

黎云英：对。如果采用新报价，总投资会从一千二百四十亿增加到大约一千二百七十点六亿。
Lí Yún Yīng: Duì. Rúguǒ cǎiyòng xīn bàojià, zǒng tóuzī huì cóng yìqiān liǎngbǎi sìshí yì zēngjiā dào dàyuē yìqiān liǎngbǎi qīshí diǎn liù yì.
Lê Vân Anh: Đúng. Nếu sử dụng báo giá mới thì tổng vốn đầu tư sẽ tăng từ 1.240 tỷ lên khoảng 1.270,6 tỷ đồng.
Le Van Anh: Correct. If we use the new quotation, total investment will rise from VND 1.24 trillion to approximately VND 1.2706 trillion.

阮明武：先把两个版本都保留。一个作为原始基准，一个作为最新成本情景。
Ruǎn Míngwǔ: Xiān bǎ liǎng ge bǎnběn dōu bǎoliú. Yí ge zuòwéi yuánshǐ jīzhǔn, yí ge zuòwéi zuìxīn chéngběn qíngjǐng.
Nguyễn Minh Vũ: Trước hết giữ lại cả hai phiên bản. Một phiên bản làm cơ sở ban đầu, một phiên bản làm kịch bản chi phí mới nhất.
Nguyen Minh Vu: Keep both versions for now. One will remain the original baseline, and the other will serve as the latest cost scenario.

23.17 – Tình huống 7: Nguồn vốn

芳玲：按照一千二百四十亿的基准总投资，我们目前计划使用五百二十亿自有资金。
Fāng Líng: Ànzhào yìqiān liǎngbǎi sìshí yì de jīzhǔn zǒng tóuzī, wǒmen mùqián jìhuà shǐyòng wǔbǎi èrshí yì zìyǒu zījīn.
Phương Linh: Theo tổng vốn đầu tư cơ sở 1.240 tỷ đồng, hiện chúng ta dự kiến sử dụng 520 tỷ vốn tự có.
Phuong Linh: Based on the base-case total investment of VND 1.24 trillion, we currently plan to use VND 520 billion of our own capital.

芳玲：银行贷款计划五百亿，另外希望合作伙伴投入两百二十亿。
Fāng Líng: Yínháng dàikuǎn jìhuà wǔbǎi yì, lìngwài xīwàng hézuò huǒbàn tóurù liǎngbǎi èrshí yì.
Phương Linh: Khoản vay ngân hàng dự kiến 500 tỷ, ngoài ra chúng ta muốn đối tác đầu tư 220 tỷ.
Phuong Linh: We plan to borrow VND 500 billion from banks and hope to receive another VND 220 billion from an investment partner.

阮明武：这样正好是一千二百四十亿。如果成本增加三十点六亿，资金缺口怎么办？
Ruǎn Míngwǔ: Zhèyàng zhènghǎo shì yìqiān liǎngbǎi sìshí yì. Rúguǒ chéngběn zēngjiā sānshí diǎn liù yì, zījīn quēkǒu zěnme bàn?
Nguyễn Minh Vũ: Như vậy vừa đúng 1.240 tỷ. Nếu chi phí tăng thêm 30,6 tỷ thì khoảng thiếu vốn xử lý thế nào?
Nguyen Minh Vu: That totals exactly VND 1.24 trillion. If costs rise by another VND 30.6 billion, how will we deal with the funding gap?

芳玲：有三个选择。第一，增加自有资金；第二，提高贷款金额；第三，要求合作伙伴增加投资。
Fāng Líng: Yǒu sān ge xuǎnzé. Dì yī, zēngjiā zìyǒu zījīn; dì èr, tígāo dàikuǎn jīn’é; dì sān, yāoqiú hézuò huǒbàn zēngjiā tóuzī.
Phương Linh: Có ba lựa chọn. Thứ nhất, tăng vốn tự có; thứ hai, tăng khoản vay; thứ ba, yêu cầu đối tác tăng vốn đầu tư.
Phuong Linh: There are three options. First, increase our own capital; second, increase the loan amount; third, ask the partner to contribute more capital.

黎云英：如果提高贷款金额，财务费用也会增加。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ tígāo dàikuǎn jīn’é, cáiwù fèiyòng yě huì zēngjiā.
Lê Vân Anh: Nếu tăng khoản vay thì chi phí tài chính cũng sẽ tăng.
Le Van Anh: If we increase the loan amount, finance costs will also rise.

阮明武：所以不能只看能不能借到钱，还要看借钱以后项目还能不能保持合理回报。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ bù néng zhǐ kàn néng bu néng jiè dào qián, hái yào kàn jiè qián yǐhòu xiàngmù hái néng bu néng bǎochí hélǐ huíbào.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy không thể chỉ xem có vay được tiền hay không, mà còn phải xem sau khi vay thì dự án có giữ được mức lợi tức hợp lý hay không.
Nguyen Minh Vu: So we cannot focus only on whether we can borrow the money; we must also determine whether the project can maintain a reasonable return after borrowing.

23.18 – Tình huống 8: Lãi suất và đòn bẩy tài chính

芳玲：银行给出的初步利率是年利率百分之九点二。
Fāng Líng: Yínháng gěichū de chūbù lìlǜ shì nián lìlǜ bǎi fēn zhī jiǔ diǎn èr.
Phương Linh: Lãi suất sơ bộ ngân hàng đưa ra là 9,2% một năm.
Phuong Linh: The bank’s preliminary interest rate is 9.2% per year.

黎云英：我的基准模型也是按百分之九点二计算的。
Lí Yún Yīng: Wǒ de jīzhǔn móxíng yě shì àn bǎi fēn zhī jiǔ diǎn èr jìsuàn de.
Lê Vân Anh: Mô hình cơ sở của em cũng tính theo 9,2%.
Le Van Anh: My base-case model also uses 9.2%.

阮明武：如果利率增加两个百分点呢？
Ruǎn Míngwǔ: Rúguǒ lìlǜ zēngjiā liǎng ge bǎifēndiǎn ne?
Nguyễn Minh Vũ: Nếu lãi suất tăng thêm hai điểm phần trăm thì sao?
Nguyen Minh Vu: What if the interest rate rises by two percentage points?

黎云英：如果其他条件不变，项目财务费用会明显增加，净利润和投资回报率都会下降。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ qítā tiáojiàn bú biàn, xiàngmù cáiwù fèiyòng huì míngxiǎn zēngjiā, jìng lìrùn hé tóuzī huíbàolǜ dōu huì xiàjiàng.
Lê Vân Anh: Nếu các điều kiện khác không thay đổi thì chi phí tài chính của dự án sẽ tăng rõ rệt, lợi nhuận ròng và ROI đều giảm.
Le Van Anh: If other conditions remain unchanged, project finance costs will rise significantly, while net profit and ROI will both decline.

芳玲：贷款比例越高，利率变化对项目的影响就越大。
Fāng Líng: Dàikuǎn bǐlì yuè gāo, lìlǜ biànhuà duì xiàngmù de yǐngxiǎng jiù yuè dà.
Phương Linh: Tỷ lệ vay càng cao thì biến động lãi suất ảnh hưởng đến dự án càng lớn.
Phuong Linh: The higher the debt ratio, the greater the impact of interest-rate changes on the project.

阮明武：所以财务杠杆可以提高资本效率，但也会放大风险。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ cáiwù gànggǎn kěyǐ tígāo zīběn xiàolǜ, dàn yě huì fàngdà fēngxiǎn.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy đòn bẩy tài chính có thể nâng cao hiệu quả sử dụng vốn nhưng cũng khuếch đại rủi ro.
Nguyen Minh Vu: Therefore, financial leverage can improve capital efficiency, but it can also amplify risk.

23.19 – Tình huống 9: Mô hình tài chính

黎云英：基准情景下，可销售面积是三万八千四百平方米，平均售价是每平方米三千九百六十万越南盾。
Lí Yún Yīng: Jīzhǔn qíngjǐng xià, kě xiāoshòu miànjī shì sān wàn bāqiān sìbǎi píngfāng mǐ, píngjūn shòujià shì měi píngfāng mǐ sānqiān jiǔbǎi liùshí wàn Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Trong kịch bản cơ sở, diện tích có thể bán là 38.400 mét vuông và giá bán trung bình là 39,6 triệu đồng mỗi mét vuông.
Le Van Anh: Under the base-case scenario, saleable area is 38,400 square meters and the average selling price is VND 39.6 million per square meter.

黎云英：按照这个假设，总销售收入大约是一千五百二十点六四亿越南盾。
Lí Yún Yīng: Ànzhào zhè ge jiǎshè, zǒng xiāoshòu shōurù dàyuē shì yìqiān wǔbǎi èrshí diǎn liù sì yì Yuènán dùn.
Lê Vân Anh: Theo giả định này, tổng doanh thu bán hàng khoảng 1.520,64 tỷ đồng.
Le Van Anh: Under this assumption, total sales revenue would be approximately VND 1.52064 trillion.

水仙：这个价格跟市场调查结果基本一致。
Shuǐ Xiān: Zhè ge jiàgé gēn shìchǎng diàochá jiéguǒ jīběn yízhì.
Thủy Tiên: Mức giá này về cơ bản phù hợp với kết quả nghiên cứu thị trường.
Thuy Tien: This price is broadly consistent with the market research results.

黎云英：如果总投资还是一千二百四十亿，项目利润大约是二百八十点六四亿。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ zǒng tóuzī háishi yìqiān liǎngbǎi sìshí yì, xiàngmù lìrùn dàyuē shì liǎngbǎi bāshí diǎn liù sì yì.
Lê Vân Anh: Nếu tổng vốn đầu tư vẫn là 1.240 tỷ thì lợi nhuận dự án khoảng 280,64 tỷ đồng.
Le Van Anh: If total investment remains VND 1.24 trillion, project profit would be approximately VND 280.64 billion.

阮明武：投资回报率呢？
Ruǎn Míngwǔ: Tóuzī huíbàolǜ ne?
Nguyễn Minh Vũ: ROI thì sao?
Nguyen Minh Vu: What about the ROI?

黎云英：按照净利润除以总投资计算，大约是百分之二十二点六三。
Lí Yún Yīng: Ànzhào jìng lìrùn chúyǐ zǒng tóuzī jìsuàn, dàyuē shì bǎi fēn zhī èrshí’èr diǎn liù sān.
Lê Vân Anh: Nếu tính lợi nhuận ròng chia cho tổng vốn đầu tư thì khoảng 22,63%.
Le Van Anh: Based on net profit divided by total investment, it is approximately 22.63%.

23.20 – Tình huống 10: Điểm hòa vốn

阮明武：如果市场不好，我们最低要卖到什么价格才不会亏？
Ruǎn Míngwǔ: Rúguǒ shìchǎng bù hǎo, wǒmen zuìdī yào mài dào shénme jiàgé cái bú huì kuī?
Nguyễn Minh Vũ: Nếu thị trường không tốt thì tối thiểu chúng ta phải bán ở mức giá nào mới không lỗ?
Nguyen Minh Vu: If the market performs poorly, what minimum price do we need to achieve to avoid a loss?

黎云英：按照一千二百四十亿总投资和三万八千四百平方米可销售面积简单计算，平均每平方米大约三千二百三十万越南盾是初步成本平衡水平。
Lí Yún Yīng: Ànzhào yìqiān liǎngbǎi sìshí yì zǒng tóuzī hé sān wàn bāqiān sìbǎi píngfāng mǐ kě xiāoshòu miànjī jiǎndān jìsuàn, píngjūn měi píngfāng mǐ dàyuē sānqiān liǎngbǎi sānshí wàn Yuènán dùn shì chūbù chéngběn pínghéng shuǐpíng.
Lê Vân Anh: Nếu tính đơn giản theo tổng vốn 1.240 tỷ và 38.400 mét vuông diện tích có thể bán thì khoảng 32,3 triệu đồng mỗi mét vuông là mức cân bằng chi phí sơ bộ.
Le Van Anh: Based on a simplified calculation using VND 1.24 trillion in total investment and 38,400 square meters of saleable area, approximately VND 32.3 million per square meter is the preliminary cost break-even level.

水仙：也就是说，如果平均售价下降到三千三百万左右，项目利润空间就会非常小。
Shuǐ Xiān: Yě jiù shì shuō, rúguǒ píngjūn shòujià xiàjiàng dào sānqiān sānbǎi wàn zuǒyòu, xiàngmù lìrùn kōngjiān jiù huì fēicháng xiǎo.
Thủy Tiên: Như vậy có nghĩa nếu giá bán bình quân giảm xuống khoảng 33 triệu đồng thì dư địa lợi nhuận của dự án sẽ rất nhỏ.
Thuy Tien: In other words, if the average selling price falls to around VND 33 million per square meter, the project’s profit margin will become very small.

阮明武：所以三千二百三十万不是我们想卖的价格，而是一个风险警戒线。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ sānqiān liǎngbǎi sānshí wàn bú shì wǒmen xiǎng mài de jiàgé, ér shì yí ge fēngxiǎn jǐngjièxiàn.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy 32,3 triệu không phải là mức giá chúng ta muốn bán mà là một ngưỡng cảnh báo rủi ro.
Nguyen Minh Vu: Therefore, VND 32.3 million is not our desired selling price; it is a risk warning threshold.

23.21 – Tình huống 11: Kịch bản thận trọng

黎云英：保守情景里，我把平均售价降低到每平方米三千六百五十万，同时把总成本提高到一千三百亿。
Lí Yún Yīng: Bǎoshǒu qíngjǐng lǐ, wǒ bǎ píngjūn shòujià jiàngdī dào měi píngfāng mǐ sānqiān liùbǎi wǔshí wàn, tóngshí bǎ zǒng chéngběn tígāo dào yìqiān sānbǎi yì.
Lê Vân Anh: Trong kịch bản thận trọng, em giảm giá bán bình quân xuống 36,5 triệu đồng mỗi mét vuông, đồng thời tăng tổng chi phí lên 1.300 tỷ.
Le Van Anh: In the conservative scenario, I reduce the average selling price to VND 36.5 million per square meter and increase total cost to VND 1.3 trillion.

阮明武：结果怎么样？
Ruǎn Míngwǔ: Jiéguǒ zěnmeyàng?
Nguyễn Minh Vũ: Kết quả thế nào?
Nguyen Minh Vu: What is the result?

黎云英：收入大约一千四百零一点六亿，利润只剩下一百零一点六亿左右。
Lí Yún Yīng: Shōurù dàyuē yìqiān sìbǎi líng yī diǎn liù yì, lìrùn zhǐ shèngxià yìbǎi líng yī diǎn liù yì zuǒyòu.
Lê Vân Anh: Doanh thu khoảng 1.401,6 tỷ và lợi nhuận chỉ còn khoảng 101,6 tỷ đồng.
Le Van Anh: Revenue would be approximately VND 1.4016 trillion, leaving only about VND 101.6 billion in profit.

芳玲：那投资回报率就会明显下降。
Fāng Líng: Nà tóuzī huíbàolǜ jiù huì míngxiǎn xiàjiàng.
Phương Linh: Khi đó ROI sẽ giảm rõ rệt.
Phuong Linh: Then the ROI would decline significantly.

黎云英：对，大约只有百分之七点八左右。
Lí Yún Yīng: Duì, dàyuē zhǐ yǒu bǎi fēn zhī qī diǎn bā zuǒyòu.
Lê Vân Anh: Đúng, chỉ còn khoảng 7,8%.
Le Van Anh: Yes, it would be only around 7.8%.

阮明武：这个数字就值得我们重视了。项目不是一亏损才叫有风险，回报太低也可能不值得投资。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè ge shùzì jiù zhíde wǒmen zhòngshì le. Xiàngmù bú shì yí kuīsǔn cái jiào yǒu fēngxiǎn, huíbào tài dī yě kěnéng bù zhíde tóuzī.
Nguyễn Minh Vũ: Con số này đáng để chúng ta chú ý. Không phải chỉ khi dự án lỗ mới gọi là có rủi ro; lợi tức quá thấp cũng có thể khiến dự án không đáng đầu tư.
Nguyen Minh Vu: This figure deserves attention. A project does not become risky only when it loses money; returns that are too low may also make it unworthy of investment.

23.22 – Tình huống 12: Kịch bản bất lợi

阮明武：再做一个更差的情景。假设售价下降百分之八，建设成本上涨百分之十，利率再提高两个百分点。
Ruǎn Míngwǔ: Zài zuò yí ge gèng chà de qíngjǐng. Jiǎshè shòujià xiàjiàng bǎi fēn zhī bā, jiànshè chéngběn shàngzhǎng bǎi fēn zhī shí, lìlǜ zài tígāo liǎng ge bǎifēndiǎn.
Nguyễn Minh Vũ: Hãy xây dựng thêm một kịch bản xấu hơn. Giả sử giá bán giảm 8%, chi phí xây dựng tăng 10% và lãi suất tăng thêm hai điểm phần trăm.
Nguyen Minh Vu: Build an even worse scenario. Assume selling prices fall by 8%, construction costs rise by 10%, and interest rates increase by another two percentage points.

黎云英：如果三个因素同时发生，利润可能会被压缩到非常低的水平。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ sān ge yīnsù tóngshí fāshēng, lìrùn kěnéng huì bèi yāsuō dào fēicháng dī de shuǐpíng.
Lê Vân Anh: Nếu cả ba yếu tố cùng xảy ra thì lợi nhuận có thể bị thu hẹp xuống mức rất thấp.
Le Van Anh: If all three factors occur simultaneously, profit could be compressed to a very low level.

水仙：而且售价下降通常还可能伴随着销售速度变慢。
Shuǐ Xiān: Érqiě shòujià xiàjiàng tōngcháng hái kěnéng bànsuízhe xiāoshòu sùdù biàn màn.
Thủy Tiên: Hơn nữa, giá bán giảm thường còn có thể đi kèm với tốc độ bán hàng chậm lại.
Thuy Tien: Moreover, falling selling prices may often be accompanied by slower sales velocity.

芳玲：销售慢的话，银行贷款使用时间更长，利息压力又会增加。
Fāng Líng: Xiāoshòu màn de huà, yínháng dàikuǎn shǐyòng shíjiān gèng cháng, lìxī yālì yòu huì zēngjiā.
Phương Linh: Nếu bán hàng chậm thì thời gian sử dụng khoản vay ngân hàng sẽ dài hơn và áp lực lãi vay lại tăng.
Phuong Linh: If sales slow down, bank loans remain outstanding longer and interest pressure increases further.

阮明武：这就是风险之间的关系。一个风险发生以后，可能会引起第二个、第三个风险。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè jiù shì fēngxiǎn zhījiān de guānxì. Yí ge fēngxiǎn fāshēng yǐhòu, kěnéng huì yǐnqǐ dì èr ge, dì sān ge fēngxiǎn.
Nguyễn Minh Vũ: Đây chính là mối quan hệ giữa các rủi ro. Sau khi một rủi ro xảy ra, nó có thể kéo theo rủi ro thứ hai và thứ ba.
Nguyen Minh Vu: This is exactly how risks interact. Once one risk occurs, it may trigger a second and a third risk.

23.23 – Tình huống 13: Kế hoạch triển khai

丁垂杨：按照现在的实施计划，项目总周期是三十个月。
Dīng Chuíyáng: Ànzhào xiànzài de shíshī jìhuà, xiàngmù zǒng zhōuqī shì sānshí ge yuè.
Đinh Thùy Dương: Theo kế hoạch triển khai hiện tại, tổng chu kỳ dự án là 30 tháng.
Dinh Thuy Duong: Under the current implementation plan, the total project period is 30 months.

阮明武：销售什么时候开始？
Ruǎn Míngwǔ: Xiāoshòu shénme shíhou kāishǐ?
Nguyễn Minh Vũ: Khi nào bắt đầu bán hàng?
Nguyen Minh Vu: When will sales begin?

丁垂杨：我们计划在第十五个月开始第一批销售。
Dīng Chuíyáng: Wǒmen jìhuà zài dì shíwǔ ge yuè kāishǐ dì yī pī xiāoshòu.
Đinh Thùy Dương: Chúng em dự kiến bắt đầu đợt bán hàng đầu tiên vào tháng thứ 15.
Dinh Thuy Duong: We plan to start the first sales launch in month 15.

水仙：如果市场推广至少需要三个月准备，那营销工作最晚第十二个月就要启动。
Shuǐ Xiān: Rúguǒ shìchǎng tuīguǎng zhìshǎo xūyào sān ge yuè zhǔnbèi, nà yíngxiāo gōngzuò zuìwǎn dì shí’èr ge yuè jiù yào qǐdòng.
Thủy Tiên: Nếu marketing cần ít nhất ba tháng chuẩn bị thì công việc marketing chậm nhất phải bắt đầu từ tháng thứ 12.
Thuy Tien: If marketing requires at least three months of preparation, marketing activities must start no later than month 12.

阮明武：所以计划不能只写“第十五个月开始销售”，前面的准备工作也必须倒排时间。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ jìhuà bù néng zhǐ xiě “dì shíwǔ ge yuè kāishǐ xiāoshòu”, qiánmiàn de zhǔnbèi gōngzuò yě bìxū dàopái shíjiān.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy kế hoạch không thể chỉ ghi “tháng thứ 15 bắt đầu bán hàng”; các công việc chuẩn bị phía trước cũng phải được tính ngược thời gian.
Nguyen Minh Vu: Therefore, the plan cannot simply state “sales begin in month 15”; all preceding preparation activities must also be scheduled backward.

23.24 – Tình huống 14: Phân tích rủi ro

芳玲：目前我把风险分成五个主要类别：市场、成本、资金、进度和利率。
Fāng Líng: Mùqián wǒ bǎ fēngxiǎn fēn chéng wǔ ge zhǔyào lèibié: shìchǎng, chéngběn, zījīn, jìndù hé lìlǜ.
Phương Linh: Hiện em chia rủi ro thành năm nhóm chính: thị trường, chi phí, nguồn vốn, tiến độ và lãi suất.
Phuong Linh: I currently divide risk into five major categories: market, cost, funding, schedule, and interest rate.

阮明武：哪个风险最高？
Ruǎn Míngwǔ: Nǎ ge fēngxiǎn zuì gāo?
Nguyễn Minh Vũ: Rủi ro nào cao nhất?
Nguyen Minh Vu: Which risk is the highest?

芳玲：如果按照发生概率和影响程度综合判断，我认为市场风险和成本风险排在前面。
Fāng Líng: Rúguǒ ànzhào fāshēng gàilǜ hé yǐngxiǎng chéngdù zōnghé pànduàn, wǒ rènwéi shìchǎng fēngxiǎn hé chéngběn fēngxiǎn pái zài qiánmiàn.
Phương Linh: Nếu đánh giá tổng hợp theo xác suất xảy ra và mức độ ảnh hưởng thì em cho rằng rủi ro thị trường và rủi ro chi phí đứng đầu.
Phuong Linh: Based on a combined assessment of probability and impact, I believe market risk and cost risk rank highest.

水仙：市场风险主要是未来供应增加和销售速度下降。
Shuǐ Xiān: Shìchǎng fēngxiǎn zhǔyào shì wèilái gōngyìng zēngjiā hé xiāoshòu sùdù xiàjiàng.
Thủy Tiên: Rủi ro thị trường chủ yếu là nguồn cung tương lai tăng và tốc độ bán hàng giảm.
Thuy Tien: The main market risks are increased future supply and slower sales velocity.

黎云英：成本风险主要是建设报价继续上涨。
Lí Yún Yīng: Chéngběn fēngxiǎn zhǔyào shì jiànshè bàojià jìxù shàngzhǎng.
Lê Vân Anh: Rủi ro chi phí chủ yếu là báo giá xây dựng tiếp tục tăng.
Le Van Anh: The main cost risk is further increases in construction quotations.

阮明武：那风险控制方案不能只是“继续观察”，必须有可以执行的措施。
Ruǎn Míngwǔ: Nà fēngxiǎn kòngzhì fāng’àn bù néng zhǐ shì “jìxù guānchá”, bìxū yǒu kěyǐ zhíxíng de cuòshī.
Nguyễn Minh Vũ: Vậy phương án kiểm soát rủi ro không thể chỉ là “tiếp tục quan sát”, mà phải có biện pháp có thể thực hiện.
Nguyen Minh Vu: Then the risk-control plan cannot simply be “continue monitoring”; it must contain actionable measures.

23.25 – Tình huống 15: Đề xuất kiểm soát rủi ro

丁垂杨：成本风险方面，可以提前锁定一部分主要材料价格。
Dīng Chuíyáng: Chéngběn fēngxiǎn fāngmiàn, kěyǐ tíqián suǒdìng yí bùfen zhǔyào cáiliào jiàgé.
Đinh Thùy Dương: Về rủi ro chi phí, có thể khóa trước giá của một phần vật liệu chính.
Dinh Thuy Duong: Regarding cost risk, we can lock in prices for some key materials in advance.

水仙：市场风险方面，可以分批推出产品，不要一次把全部产品推向市场。
Shuǐ Xiān: Shìchǎng fēngxiǎn fāngmiàn, kěyǐ fēnpī tuīchū chǎnpǐn, bú yào yí cì bǎ quánbù chǎnpǐn tuīxiàng shìchǎng.
Thủy Tiên: Về rủi ro thị trường, có thể tung sản phẩm theo từng đợt, không đưa toàn bộ sản phẩm ra thị trường cùng lúc.
Thuy Tien: Regarding market risk, products can be launched in batches instead of releasing the entire inventory at once.

芳玲：资金风险方面，可以保留至少六十亿越南盾的流动资金储备。
Fāng Líng: Zījīn fēngxiǎn fāngmiàn, kěyǐ bǎoliú zhìshǎo liùshí yì Yuènán dùn de liúdòng zījīn chǔbèi.
Phương Linh: Về rủi ro nguồn vốn, có thể giữ lại ít nhất 60 tỷ đồng làm dự phòng vốn lưu động.
Phuong Linh: Regarding funding risk, we can maintain at least VND 60 billion in working-capital reserves.

黎云英：财务模型也应该每个月更新一次，而不是投资以后就不再调整。
Lí Yún Yīng: Cáiwù móxíng yě yīnggāi měi ge yuè gēngxīn yí cì, ér bú shì tóuzī yǐhòu jiù bú zài tiáozhěng.
Lê Vân Anh: Mô hình tài chính cũng nên được cập nhật mỗi tháng một lần chứ không phải sau khi đầu tư thì không điều chỉnh nữa.
Le Van Anh: The financial model should also be updated monthly rather than remaining unchanged after investment begins.

阮明武：很好。风险管理不是写一份报告，而是持续跟踪和调整。
Ruǎn Míngwǔ: Hěn hǎo. Fēngxiǎn guǎnlǐ bú shì xiě yí fèn bàogào, ér shì chíxù gēnzōng hé tiáozhěng.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Quản trị rủi ro không phải là viết một bản báo cáo, mà là liên tục theo dõi và điều chỉnh.
Nguyen Minh Vu: Very good. Risk management is not about writing a report; it is about continuous monitoring and adjustment.

23.26 – Tình huống 16: Tranh luận quyết định đầu tư

水仙：从市场角度来看，我支持继续推进，但我不建议马上投入全部资金。
Shuǐ Xiān: Cóng shìchǎng jiǎodù lái kàn, wǒ zhīchí jìxù tuījìn, dàn wǒ bù jiànyì mǎshàng tóurù quánbù zījīn.
Thủy Tiên: Xét từ góc độ thị trường, em ủng hộ tiếp tục triển khai nhưng không đề nghị lập tức投入 toàn bộ vốn.
Thuy Tien: From a market perspective, I support moving forward, but I do not recommend committing all capital immediately.

黎云英：从财务角度来看，基准情景不错，但是保守情景的回报已经比较低。
Lí Yún Yīng: Cóng cáiwù jiǎodù lái kàn, jīzhǔn qíngjǐng bú cuò, dànshì bǎoshǒu qíngjǐng de huíbào yǐjīng bǐjiào dī.
Lê Vân Anh: Xét từ góc độ tài chính, kịch bản cơ sở khá tốt nhưng lợi tức trong kịch bản thận trọng đã tương đối thấp.
Le Van Anh: From a financial perspective, the base case is attractive, but returns under the conservative scenario are already relatively low.

芳玲：从资金角度来看，只要银行贷款和合作伙伴资金能够按计划落实，资金结构基本可行。
Fāng Líng: Cóng zījīn jiǎodù lái kàn, zhǐyào yínháng dàikuǎn hé hézuò huǒbàn zījīn nénggòu àn jìhuà luòshí, zījīn jiégòu jīběn kěxíng.
Phương Linh: Xét từ góc độ nguồn vốn, chỉ cần khoản vay ngân hàng và vốn đối tác được thực hiện theo kế hoạch thì cơ cấu vốn về cơ bản khả thi.
Phuong Linh: From a funding perspective, the capital structure is basically feasible as long as the bank loan and partner capital are secured as planned.

丁垂杨：从实施计划来看，我认为三十个月可以做到，但是时间比较紧。
Dīng Chuíyáng: Cóng shíshī jìhuà lái kàn, wǒ rènwéi sānshí ge yuè kěyǐ zuòdào, dànshì shíjiān bǐjiào jǐn.
Đinh Thùy Dương: Xét từ kế hoạch triển khai, em cho rằng 30 tháng có thể thực hiện được nhưng thời gian tương đối gấp.
Dinh Thuy Duong: From an implementation perspective, I think 30 months is achievable, but the schedule is relatively tight.

阮明武：我的意见是有条件继续投资准备，不是马上正式投资。
Ruǎn Míngwǔ: Wǒ de yìjiàn shì yǒu tiáojiàn jìxù tóuzī zhǔnbèi, bú shì mǎshàng zhèngshì tóuzī.
Nguyễn Minh Vũ: Ý kiến của anh là tiếp tục công tác chuẩn bị đầu tư có điều kiện, chứ chưa phải chính thức đầu tư ngay.
Nguyen Minh Vu: My view is to continue pre-investment preparation subject to conditions, rather than make the full investment immediately.

23.27 – Tình huống 17: Điều kiện đầu tư

丁垂杨：阮明武哥，需要满足哪些条件？
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, xūyào mǎnzú nǎxiē tiáojiàn?
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, cần đáp ứng những điều kiện nào ạ?
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, what conditions need to be met?

阮明武：第一，最新建设成本必须重新确认。
Ruǎn Míngwǔ: Dì yī, zuìxīn jiànshè chéngběn bìxū chóngxīn quèrèn.
Nguyễn Minh Vũ: Thứ nhất, chi phí xây dựng mới nhất phải được xác nhận lại.
Nguyen Minh Vu: First, the latest construction cost must be reconfirmed.

阮明武：第二，五百亿银行贷款至少要取得明确的融资条件。
Ruǎn Míngwǔ: Dì èr, wǔbǎi yì yínháng dàikuǎn zhìshǎo yào qǔdé míngquè de róngzī tiáojiàn.
Nguyễn Minh Vũ: Thứ hai, khoản vay ngân hàng 500 tỷ ít nhất phải có điều kiện tài trợ rõ ràng.
Nguyen Minh Vu: Second, we must obtain clear financing terms for the VND 500 billion bank loan.

阮明武：第三，合作伙伴两百二十亿的投资意向必须进一步确认。
Ruǎn Míngwǔ: Dì sān, hézuò huǒbàn liǎngbǎi èrshí yì de tóuzī yìxiàng bìxū jìnyíbù quèrèn.
Nguyễn Minh Vũ: Thứ ba, ý định đầu tư 220 tỷ của đối tác phải được xác nhận thêm.
Nguyen Minh Vu: Third, the partner’s intention to invest VND 220 billion must be further confirmed.

阮明武：第四，更新后的保守情景投资回报率不能低于我们设定的最低标准。
Ruǎn Míngwǔ: Dì sì, gēngxīn hòu de bǎoshǒu qíngjǐng tóuzī huíbàolǜ bù néng dīyú wǒmen shèdìng de zuìdī biāozhǔn.
Nguyễn Minh Vũ: Thứ tư, ROI của kịch bản thận trọng sau khi cập nhật không được thấp hơn tiêu chuẩn tối thiểu mà chúng ta đặt ra.
Nguyen Minh Vu: Fourth, the updated conservative-case ROI must not fall below our minimum required threshold.

阮明武：第五，必须保留足够的流动资金和风险准备金。
Ruǎn Míngwǔ: Dì wǔ, bìxū bǎoliú zúgòu de liúdòng zījīn hé fēngxiǎn zhǔnbèijīn.
Nguyễn Minh Vũ: Thứ năm, phải giữ đủ vốn lưu động và quỹ dự phòng rủi ro.
Nguyen Minh Vu: Fifth, we must maintain sufficient working capital and risk reserves.

23.28 – Tình huống 18: Phân công sau cuộc họp

阮明武：垂杨，你负责更新项目实施计划和建设成本。
Ruǎn Míngwǔ: Chuíyáng, nǐ fùzé gēngxīn xiàngmù shíshī jìhuà hé jiànshè chéngběn.
Nguyễn Minh Vũ: Thùy Dương, em phụ trách cập nhật kế hoạch triển khai dự án và chi phí xây dựng.
Nguyen Minh Vu: Thuy Duong, you will update the project implementation plan and construction costs.

丁垂杨：好的，阮明武哥，我会把最新报价和时间节点一起更新。
Dīng Chuíyáng: Hǎo de, Ruǎn Míngwǔ gē, wǒ huì bǎ zuìxīn bàojià hé shíjiān jiédiǎn yìqǐ gēngxīn.
Đinh Thùy Dương: Vâng anh Nguyễn Minh Vũ, em sẽ cập nhật cả báo giá mới nhất và các mốc thời gian.
Dinh Thuy Duong: All right, Bro Nguyen Minh Vu. I will update both the latest quotations and the project milestones.

阮明武：云英，你重新做财务模型，特别是保守情景和不利情景。
Ruǎn Míngwǔ: Yún Yīng, nǐ chóngxīn zuò cáiwù móxíng, tèbié shì bǎoshǒu qíngjǐng hé bùlì qíngjǐng.
Nguyễn Minh Vũ: Vân Anh, em làm lại mô hình tài chính, đặc biệt là kịch bản thận trọng và bất lợi.
Nguyen Minh Vu: Van Anh, rebuild the financial model, especially the conservative and adverse scenarios.

黎云英：好的，我会把售价、建设成本、贷款利率和销售速度都做敏感性分析。
Lí Yún Yīng: Hǎo de, wǒ huì bǎ shòujià, jiànshè chéngběn, dàikuǎn lìlǜ hé xiāoshòu sùdù dōu zuò mǐngǎnxìng fēnxī.
Lê Vân Anh: Vâng, em sẽ phân tích độ nhạy đối với giá bán, chi phí xây dựng, lãi suất vay và tốc độ bán hàng.
Le Van Anh: All right. I will run sensitivity analyses on selling price, construction cost, loan interest rate, and sales velocity.

阮明武：水仙继续跟踪市场，芳玲继续确认银行和合作伙伴的资金条件。
Ruǎn Míngwǔ: Shuǐ Xiān jìxù gēnzōng shìchǎng, Fāng Líng jìxù quèrèn yínháng hé hézuò huǒbàn de zījīn tiáojiàn.
Nguyễn Minh Vũ: Thủy Tiên tiếp tục theo dõi thị trường, Phương Linh tiếp tục xác nhận điều kiện vốn của ngân hàng và đối tác.
Nguyen Minh Vu: Thuy Tien will continue monitoring the market, and Phuong Linh will continue confirming financing conditions with the banks and investment partner.

阮明武：一周以后我们再开一次投资会议。到时候不是讨论感觉，而是比较更新后的数据。
Ruǎn Míngwǔ: Yì zhōu yǐhòu wǒmen zài kāi yí cì tóuzī huìyì. Dào shíhou bú shì tǎolùn gǎnjué, ér shì bǐjiào gēngxīn hòu de shùjù.
Nguyễn Minh Vũ: Một tuần sau chúng ta họp đầu tư lại. Lúc đó không thảo luận cảm tính nữa mà so sánh dữ liệu đã được cập nhật.
Nguyen Minh Vu: We will hold another investment meeting in one week. At that point, we will not discuss feelings; we will compare the updated data.

PHẦN IV – HỆ THỐNG CÔNG THỨC CÂU VÀ MẪU CÂU CHUYÊN NGÀNH – 专业句型系统

23.29 – Nhóm mẫu câu nghiên cứu tiền khả thi

根据目前的数据，+ kết luận sơ bộ.

根据目前的数据，这个项目初步可行。
Gēnjù mùqián de shùjù, zhè ge xiàngmù chūbù kěxíng.
Theo dữ liệu hiện tại, dự án này bước đầu khả thi.
Based on the current data, this project appears preliminarily feasible.

这个项目还需要进一步研究。
Zhè ge xiàngmù hái xūyào jìnyíbù yánjiū.
Dự án này vẫn cần được nghiên cứu sâu hơn.
This project requires further study.

目前的数据还不足以支持最终投资决策。
Mùqián de shùjù hái bù zúyǐ zhīchí zuìzhōng tóuzī juécè.
Dữ liệu hiện tại vẫn chưa đủ để hỗ trợ quyết định đầu tư cuối cùng.
The current data is still insufficient to support a final investment decision.

我们需要先确认几个核心假设。
Wǒmen xūyào xiān quèrèn jǐ ge héxīn jiǎshè.
Chúng ta cần xác nhận một số giả định cốt lõi trước.
We need to confirm several key assumptions first.

这个方案可以进入下一轮研究。
Zhè ge fāng’àn kěyǐ jìnrù xià yì lún yánjiū.
Phương án này có thể bước vào vòng nghiên cứu tiếp theo.
This option can proceed to the next round of evaluation.

23.30 – Nhóm mẫu câu nghiên cứu thị trường

从市场需求来看，这个项目还有一定空间。
Cóng shìchǎng xūqiú lái kàn, zhè ge xiàngmù hái yǒu yídìng kōngjiān.
Xét về nhu cầu thị trường, dự án này vẫn còn dư địa nhất định.
From a market-demand perspective, this project still has some room for development.

未来二十四个月的新增供应大约是一千八百五十套。
Wèilái èrshísì ge yuè de xīnzēng gōngyìng dàyuē shì yìqiān bābǎi wǔshí tào.
Nguồn cung mới trong 24 tháng tới khoảng 1.850 sản phẩm.
New supply over the next 24 months is expected to be approximately 1,850 units.

目标客户主要是有稳定收入的家庭。
Mùbiāo kèhù zhǔyào shì yǒu wěndìng shōurù de jiātíng.
Khách hàng mục tiêu chủ yếu là các gia đình có thu nhập ổn định.
The primary target customers are families with stable incomes.

市场竞争比我们原来预计的更激烈。
Shìchǎng jìngzhēng bǐ wǒmen yuánlái yùjì de gèng jīliè.
Cạnh tranh thị trường gay gắt hơn chúng ta dự kiến ban đầu.
Market competition is more intense than we originally expected.

目前比较合理的价格区间是每平方米三千八百万到四千二百万越南盾。
Mùqián bǐjiào hélǐ de jiàgé qūjiān shì měi píngfāng mǐ sānqiān bābǎi wàn dào sìqiān liǎngbǎi wàn Yuènán dùn.
Khoảng giá tương đối hợp lý hiện nay là 38 đến 42 triệu đồng mỗi mét vuông.
The currently reasonable price range is VND 38 million to VND 42 million per square meter.

23.31 – Nhóm mẫu câu dự toán đầu tư

预计总投资为一千二百四十亿越南盾。
Yùjì zǒng tóuzī wéi yìqiān liǎngbǎi sìshí yì Yuènán dùn.
Tổng vốn đầu tư dự kiến là 1.240 tỷ đồng.
Estimated total investment is VND 1.24 trillion.

土地成本占总投资的比例比较高。
Tǔdì chéngběn zhàn zǒng tóuzī de bǐlì bǐjiào gāo.
Chi phí đất chiếm tỷ trọng tương đối cao trong tổng vốn đầu tư.
Land cost represents a relatively high proportion of total investment.

建设成本比原来的估算高百分之六。
Jiànshè chéngběn bǐ yuánlái de gūsuàn gāo bǎi fēn zhī liù.
Chi phí xây dựng cao hơn ước tính ban đầu 6%.
Construction cost is 6% higher than the original estimate.

我们必须保留足够的预备费。
Wǒmen bìxū bǎoliú zúgòu de yùbèifèi.
Chúng ta phải giữ đủ khoản dự phòng.
We must maintain sufficient contingency reserves.

如果成本继续上涨，总投资还会进一步增加。
Rúguǒ chéngběn jìxù shàngzhǎng, zǒng tóuzī hái huì jìnyíbù zēngjiā.
Nếu chi phí tiếp tục tăng, tổng vốn đầu tư sẽ còn tăng thêm.
If costs continue to rise, total investment will increase further.

23.32 – Nhóm mẫu câu nguồn vốn

项目需要多少自有资金？
Xiàngmù xūyào duōshao zìyǒu zījīn?
Dự án cần bao nhiêu vốn tự có?
How much equity capital does the project require?

银行最多可以提供多少贷款？
Yínháng zuìduō kěyǐ tígōng duōshao dàikuǎn?
Ngân hàng có thể cung cấp tối đa bao nhiêu khoản vay?
What is the maximum loan amount the bank can provide?

目前还有三十点六亿越南盾的资金缺口。
Mùqián hái yǒu sānshí diǎn liù yì Yuènán dùn de zījīn quēkǒu.
Hiện vẫn còn khoảng thiếu vốn 30,6 tỷ đồng.
There is currently a funding gap of VND 30.6 billion.

贷款比例不能太高。
Dàikuǎn bǐlì bù néng tài gāo.
Tỷ lệ vay không được quá cao.
The debt ratio must not be too high.

我们需要在自有资金、贷款和合作伙伴投资之间找到合理平衡。
Wǒmen xūyào zài zìyǒu zījīn, dàikuǎn hé hézuò huǒbàn tóuzī zhījiān zhǎodào hélǐ pínghéng.
Chúng ta cần tìm sự cân bằng hợp lý giữa vốn tự có, vốn vay và vốn đối tác.
We need to find a reasonable balance among equity capital, loans, and partner investment.

23.33 – Nhóm mẫu câu tài chính

按照目前的假设，项目预计收入是一千五百二十点六四亿越南盾。
Ànzhào mùqián de jiǎshè, xiàngmù yùjì shōurù shì yìqiān wǔbǎi èrshí diǎn liù sì yì Yuènán dùn.
Theo giả định hiện tại, doanh thu dự kiến của dự án là 1.520,64 tỷ đồng.
Under the current assumptions, projected project revenue is VND 1.52064 trillion.

项目预计利润大约是二百八十点六四亿越南盾。
Xiàngmù yùjì lìrùn dàyuē shì liǎngbǎi bāshí diǎn liù sì yì Yuènán dùn.
Lợi nhuận dự kiến của dự án khoảng 280,64 tỷ đồng.
Projected profit is approximately VND 280.64 billion.

投资回报率大约是百分之二十二点六三。
Tóuzī huíbàolǜ dàyuē shì bǎi fēn zhī èrshí’èr diǎn liù sān.
ROI khoảng 22,63%.
The ROI is approximately 22.63%.

平均售价下降以后，利润率会明显降低。
Píngjūn shòujià xiàjiàng yǐhòu, lìrùnlǜ huì míngxiǎn jiàngdī.
Sau khi giá bán bình quân giảm, tỷ suất lợi nhuận sẽ giảm rõ rệt.
The profit margin will decline significantly if the average selling price falls.

现金流比利润更早出现问题。
Xiànjīnliú bǐ lìrùn gèng zǎo chūxiàn wèntí.
Dòng tiền có thể xuất hiện vấn đề sớm hơn lợi nhuận.
Cash-flow problems may appear earlier than profit problems.

23.34 – Nhóm mẫu câu phân tích kịch bản

我们需要建立基准、乐观、保守和不利四个情景。
Wǒmen xūyào jiànlì jīzhǔn, lèguān, bǎoshǒu hé bùlì sì ge qíngjǐng.
Chúng ta cần xây dựng bốn kịch bản: cơ sở, lạc quan, thận trọng và bất lợi.
We need to build four scenarios: base, optimistic, conservative, and adverse.

如果售价下降百分之五，利润会减少多少？
Rúguǒ shòujià xiàjiàng bǎi fēn zhī wǔ, lìrùn huì jiǎnshǎo duōshao?
Nếu giá bán giảm 5% thì lợi nhuận sẽ giảm bao nhiêu?
If selling prices fall by 5%, how much will profit decrease?

如果建设成本上涨百分之十，投资回报率还剩多少？
Rúguǒ jiànshè chéngběn shàngzhǎng bǎi fēn zhī shí, tóuzī huíbàolǜ hái shèng duōshao?
Nếu chi phí xây dựng tăng 10% thì ROI còn bao nhiêu?
If construction costs rise by 10%, what ROI remains?

如果销售进度慢六个月，现金流会受到多大影响？
Rúguǒ xiāoshòu jìndù màn liù ge yuè, xiànjīnliú huì shòudào duō dà yǐngxiǎng?
Nếu tiến độ bán hàng chậm sáu tháng thì dòng tiền bị ảnh hưởng bao nhiêu?
How much would cash flow be affected if sales are delayed by six months?

我们不能只看最好的情况。
Wǒmen bù néng zhǐ kàn zuì hǎo de qíngkuàng.
Chúng ta không thể chỉ nhìn kịch bản tốt nhất.
We cannot look only at the best-case scenario.

23.35 – Nhóm mẫu câu rủi ro

这个项目最大的风险是什么？
Zhè ge xiàngmù zuì dà de fēngxiǎn shì shénme?
Rủi ro lớn nhất của dự án này là gì?
What is the biggest risk of this project?

这个风险发生的概率有多高？
Zhè ge fēngxiǎn fāshēng de gàilǜ yǒu duō gāo?
Xác suất rủi ro này xảy ra cao bao nhiêu?
How likely is this risk to occur?

如果这个风险发生，影响会有多大？
Rúguǒ zhè ge fēngxiǎn fāshēng, yǐngxiǎng huì yǒu duō dà?
Nếu rủi ro này xảy ra thì mức độ ảnh hưởng lớn đến đâu?
If this risk occurs, how significant will the impact be?

我们有没有备用方案？
Wǒmen yǒu méiyǒu bèiyòng fāng’àn?
Chúng ta có phương án dự phòng không?
Do we have a backup plan?

风险发生以前就要准备应对措施。
Fēngxiǎn fāshēng yǐqián jiù yào zhǔnbèi yìngduì cuòshī.
Phải chuẩn bị biện pháp ứng phó trước khi rủi ro xảy ra.
Response measures should be prepared before the risk occurs.

23.36 – Nhóm mẫu câu quyết định đầu tư

我支持这个项目，但是有几个前提条件。
Wǒ zhīchí zhè ge xiàngmù, dànshì yǒu jǐ ge qiántí tiáojiàn.
Tôi ủng hộ dự án này nhưng có một số điều kiện tiên quyết.
I support this project, but there are several preconditions.

目前不适合马上投入全部资金。
Mùqián bù shìhé mǎshàng tóurù quánbù zījīn.
Hiện chưa phù hợp để lập tức投入 toàn bộ vốn.
It is not appropriate to commit all capital immediately.

我们建议有条件继续推进。
Wǒmen jiànyì yǒu tiáojiàn jìxù tuījìn.
Chúng tôi đề nghị tiếp tục triển khai có điều kiện.
We recommend moving forward subject to conditions.

只有满足这些条件，我们才会正式投资。
Zhǐyǒu mǎnzú zhèxiē tiáojiàn, wǒmen cái huì zhèngshì tóuzī.
Chỉ khi đáp ứng các điều kiện này, chúng tôi mới chính thức đầu tư.
Only when these conditions are met will we formally invest.

如果关键风险无法控制，我们应该放弃项目。
Rúguǒ guānjiàn fēngxiǎn wúfǎ kòngzhì, wǒmen yīnggāi fàngqì xiàngmù.
Nếu rủi ro trọng yếu không thể kiểm soát, chúng ta nên từ bỏ dự án.
If key risks cannot be controlled, we should abandon the project.

PHẦN V – NGỮ PHÁP CHUYÊN SÂU – 深入语法讲解

23.37 – 如果……就……

如果……就…… biểu đạt quan hệ giả thiết – kết quả.

Công thức:

如果 + điều kiện, 就 + kết quả

Trong phân tích đầu tư, cấu trúc này đặc biệt quan trọng vì gần như mọi mô hình tài chính đều xây dựng dựa trên giả định.

Ví dụ 1 từ hội thoại:

如果提高贷款金额，财务费用也会增加。
Rúguǒ tígāo dàikuǎn jīn’é, cáiwù fèiyòng yě huì zēngjiā.
Nếu tăng khoản vay thì chi phí tài chính cũng sẽ tăng.

Ví dụ 2:

如果售价下降百分之五，项目利润就会减少。
Rúguǒ shòujià xiàjiàng bǎi fēn zhī wǔ, xiàngmù lìrùn jiù huì jiǎnshǎo.
Nếu giá bán giảm 5% thì lợi nhuận dự án sẽ giảm.

Ví dụ 3:

如果建设成本继续上涨，总投资就会超过预算。
Rúguǒ jiànshè chéngběn jìxù shàngzhǎng, zǒng tóuzī jiù huì chāoguò yùsuàn.
Nếu chi phí xây dựng tiếp tục tăng thì tổng vốn đầu tư sẽ vượt ngân sách.

Ví dụ 4:

如果银行不批准贷款，我们就需要寻找新的资金来源。
Rúguǒ yínháng bù pīzhǔn dàikuǎn, wǒmen jiù xūyào xúnzhǎo xīn de zījīn láiyuán.
Nếu ngân hàng không phê duyệt khoản vay thì chúng ta cần tìm nguồn vốn mới.

Ví dụ 5:

如果市场需求下降，我们就要调整销售计划。
Rúguǒ shìchǎng xūqiú xiàjiàng, wǒmen jiù yào tiáozhěng xiāoshòu jìhuà.
Nếu nhu cầu thị trường giảm thì chúng ta phải điều chỉnh kế hoạch bán hàng.

23.38 – 只要……就……

只要……就…… biểu thị điều kiện đủ.

Công thức:

只要 + điều kiện, 就 + kết quả

Ví dụ 1:

只要银行贷款和合作伙伴资金能够落实，资金结构就基本可行。
Zhǐyào yínháng dàikuǎn hé hézuò huǒbàn zījīn nénggòu luòshí, zījīn jiégòu jiù jīběn kěxíng.
Chỉ cần khoản vay ngân hàng và vốn đối tác được xác nhận thì cơ cấu vốn về cơ bản khả thi.

Ví dụ 2:

只要成本控制在预算以内，项目就还有足够的利润空间。
Zhǐyào chéngběn kòngzhì zài yùsuàn yǐnèi, xiàngmù jiù hái yǒu zúgòu de lìrùn kōngjiān.
Chỉ cần kiểm soát chi phí trong ngân sách thì dự án vẫn còn đủ dư địa lợi nhuận.

Ví dụ 3:

只要销售速度达到计划，现金流压力就不会太大。
Zhǐyào xiāoshòu sùdù dádào jìhuà, xiànjīnliú yālì jiù bú huì tài dà.
Chỉ cần tốc độ bán hàng đạt kế hoạch thì áp lực dòng tiền sẽ không quá lớn.

Ví dụ 4:

只要核心假设没有发生重大变化，我们就可以继续使用基准模型。
Zhǐyào héxīn jiǎshè méiyǒu fāshēng zhòngdà biànhuà, wǒmen jiù kěyǐ jìxù shǐyòng jīzhǔn móxíng.
Chỉ cần các giả định cốt lõi không thay đổi lớn thì chúng ta có thể tiếp tục sử dụng mô hình cơ sở.

Ví dụ 5:

只要风险可以控制，项目就值得进一步研究。
Zhǐyào fēngxiǎn kěyǐ kòngzhì, xiàngmù jiù zhíde jìnyíbù yánjiū.
Chỉ cần rủi ro có thể kiểm soát thì dự án đáng được nghiên cứu sâu hơn.

23.39 – 只有……才……

只有……才…… biểu thị điều kiện cần.

只有 + điều kiện + 才 + kết quả

Ví dụ 1:

只有满足这些条件，我们才会正式投资。
Zhǐyǒu mǎnzú zhèxiē tiáojiàn, wǒmen cái huì zhèngshì tóuzī.
Chỉ khi đáp ứng các điều kiện này, chúng tôi mới chính thức đầu tư.

Ví dụ 2:

只有完成市场调查，我们才能判断真实需求。
Zhǐyǒu wánchéng shìchǎng diàochá, wǒmen cái néng pànduàn zhēnshí xūqiú.
Chỉ sau khi hoàn thành khảo sát thị trường, chúng ta mới có thể đánh giá nhu cầu thực.

Ví dụ 3:

只有把所有成本算进去，财务模型才有意义。
Zhǐyǒu bǎ suǒyǒu chéngběn suàn jìnqù, cáiwù móxíng cái yǒu yìyì.
Chỉ khi tính toàn bộ chi phí vào thì mô hình tài chính mới có ý nghĩa.

Ví dụ 4:

只有确认贷款条件以后，我们才能确定资本结构。
Zhǐyǒu quèrèn dàikuǎn tiáojiàn yǐhòu, wǒmen cái néng quèdìng zīběn jiégòu.
Chỉ sau khi xác nhận điều kiện vay, chúng ta mới có thể xác định cơ cấu vốn.

Ví dụ 5:

只有项目能够承受保守情景，我们才应该认真考虑投资。
Zhǐyǒu xiàngmù nénggòu chéngshòu bǎoshǒu qíngjǐng, wǒmen cái yīnggāi rènzhēn kǎolǜ tóuzī.
Chỉ khi dự án có thể chịu được kịch bản thận trọng thì chúng ta mới nên nghiêm túc cân nhắc đầu tư.

23.40 – 虽然……但是……

Biểu đạt quan hệ nhượng bộ.

Ví dụ 1:

虽然基准情景不错，但是保守情景的回报已经比较低。
Suīrán jīzhǔn qíngjǐng bú cuò, dànshì bǎoshǒu qíngjǐng de huíbào yǐjīng bǐjiào dī.
Mặc dù kịch bản cơ sở khá tốt nhưng lợi tức trong kịch bản thận trọng đã tương đối thấp.

Ví dụ 2:

虽然市场需求存在，但是未来供应也很大。
Suīrán shìchǎng xūqiú cúnzài, dànshì wèilái gōngyìng yě hěn dà.
Mặc dù nhu cầu thị trường tồn tại nhưng nguồn cung tương lai cũng lớn.

Ví dụ 3:

虽然银行愿意贷款，但是利率并不低。
Suīrán yínháng yuànyì dàikuǎn, dànshì lìlǜ bìng bù dī.
Mặc dù ngân hàng sẵn sàng cho vay nhưng lãi suất không thấp.

Ví dụ 4:

虽然项目有利润，但是现金流压力比较大。
Suīrán xiàngmù yǒu lìrùn, dànshì xiànjīnliú yālì bǐjiào dà.
Mặc dù dự án có lợi nhuận nhưng áp lực dòng tiền tương đối lớn.

Ví dụ 5:

虽然总投资增加了，但是项目还没有失去投资价值。
Suīrán zǒng tóuzī zēngjiā le, dànshì xiàngmù hái méiyǒu shīqù tóuzī jiàzhí.
Mặc dù tổng vốn đầu tư đã tăng nhưng dự án vẫn chưa mất giá trị đầu tư.

23.41 – 即使……也……

Diễn đạt nhượng bộ mạnh: dù… vẫn…

Ví dụ 1:

即使基准情景很好，我们也要分析不利情景。
Jíshǐ jīzhǔn qíngjǐng hěn hǎo, wǒmen yě yào fēnxī bùlì qíngjǐng.
Dù kịch bản cơ sở rất tốt, chúng ta vẫn phải phân tích kịch bản bất lợi.

Ví dụ 2:

即使银行愿意提供更多贷款，我们也不能无限提高负债比例。
Jíshǐ yínháng yuànyì tígōng gèng duō dàikuǎn, wǒmen yě bù néng wúxiàn tígāo fùzhài bǐlì.
Dù ngân hàng sẵn sàng cho vay nhiều hơn, chúng ta cũng không thể tăng tỷ lệ nợ vô hạn.

Ví dụ 3:

即使售价没有下降，销售速度变慢也会影响现金流。
Jíshǐ shòujià méiyǒu xiàjiàng, xiāoshòu sùdù biàn màn yě huì yǐngxiǎng xiànjīnliú.
Dù giá bán không giảm, tốc độ bán chậm cũng sẽ ảnh hưởng dòng tiền.

Ví dụ 4:

即使项目最终赚钱，回报太低也可能不值得投资。
Jíshǐ xiàngmù zuìzhōng zhuànqián, huíbào tài dī yě kěnéng bù zhíde tóuzī.
Dù dự án cuối cùng có lãi, lợi tức quá thấp cũng có thể khiến dự án không đáng đầu tư.

Ví dụ 5:

即使风险发生概率很低，我们也不能完全忽视。
Jíshǐ fēngxiǎn fāshēng gàilǜ hěn dī, wǒmen yě bù néng wánquán hūlüè.
Dù xác suất rủi ro xảy ra rất thấp, chúng ta cũng không thể hoàn toàn xem nhẹ.

23.42 – 除了……以外，还……

Công thức dùng để bổ sung yếu tố.

Ví dụ 1:

除了土地成本以外，我们还要计算建设成本和财务费用。
Chúle tǔdì chéngběn yǐwài, wǒmen hái yào jìsuàn jiànshè chéngběn hé cáiwù fèiyòng.
Ngoài chi phí đất, chúng ta còn phải tính chi phí xây dựng và chi phí tài chính.

Ví dụ 2:

除了售价以外，销售速度也会影响现金流。
Chúle shòujià yǐwài, xiāoshòu sùdù yě huì yǐngxiǎng xiànjīnliú.
Ngoài giá bán, tốc độ bán hàng cũng ảnh hưởng dòng tiền.

Ví dụ 3:

除了银行贷款以外，我们还需要合作伙伴资金。
Chúle yínháng dàikuǎn yǐwài, wǒmen hái xūyào hézuò huǒbàn zījīn.
Ngoài khoản vay ngân hàng, chúng ta còn cần vốn đối tác.

Ví dụ 4:

除了市场风险以外，这个项目还有成本风险和资金风险。
Chúle shìchǎng fēngxiǎn yǐwài, zhè ge xiàngmù hái yǒu chéngběn fēngxiǎn hé zījīn fēngxiǎn.
Ngoài rủi ro thị trường, dự án còn có rủi ro chi phí và nguồn vốn.

Ví dụ 5:

除了基准模型以外，我们还应该建立保守情景。
Chúle jīzhǔn móxíng yǐwài, wǒmen hái yīnggāi jiànlì bǎoshǒu qíngjǐng.
Ngoài mô hình cơ sở, chúng ta còn nên xây dựng kịch bản thận trọng.

23.43 – 不但……而且……

Ví dụ 1:

财务杠杆不但可以提高资本效率，而且会放大风险。
Cáiwù gànggǎn bùdàn kěyǐ tígāo zīběn xiàolǜ, érqiě huì fàngdà fēngxiǎn.
Đòn bẩy tài chính không những có thể nâng hiệu quả sử dụng vốn mà còn khuếch đại rủi ro.

Ví dụ 2:

我们不但要分析利润，而且要分析现金流。
Wǒmen bùdàn yào fēnxī lìrùn, érqiě yào fēnxī xiànjīnliú.
Chúng ta không những phải phân tích lợi nhuận mà còn phải phân tích dòng tiền.

Ví dụ 3:

这个项目不但需要大量资金，而且开发周期比较长。
Zhè ge xiàngmù bùdàn xūyào dàliàng zījīn, érqiě kāifā zhōuqī bǐjiào cháng.
Dự án này không những cần lượng vốn lớn mà chu kỳ phát triển còn tương đối dài.

Ví dụ 4:

市场供应不但增加了，而且竞争对手还开始降价。
Shìchǎng gōngyìng bùdàn zēngjiā le, érqiě jìngzhēng duìshǒu hái kāishǐ jiàngjià.
Nguồn cung thị trường không những tăng mà đối thủ còn bắt đầu giảm giá.

Ví dụ 5:

新的财务模型不但要更新成本，而且要更新贷款利率。
Xīn de cáiwù móxíng bùdàn yào gēngxīn chéngběn, érqiě yào gēngxīn dàikuǎn lìlǜ.
Mô hình tài chính mới không những phải cập nhật chi phí mà còn phải cập nhật lãi suất vay.

23.44 – 越……越……

Ví dụ 1:

贷款比例越高，利率变化对项目的影响就越大。
Dàikuǎn bǐlì yuè gāo, lìlǜ biànhuà duì xiàngmù de yǐngxiǎng jiù yuè dà.
Tỷ lệ vay càng cao thì biến động lãi suất ảnh hưởng dự án càng lớn.

Ví dụ 2:

建设成本越高，项目利润就越低。
Jiànshè chéngběn yuè gāo, xiàngmù lìrùn jiù yuè dī.
Chi phí xây dựng càng cao thì lợi nhuận dự án càng thấp.

Ví dụ 3:

销售速度越慢，现金流压力越大。
Xiāoshòu sùdù yuè màn, xiànjīnliú yālì yuè dà.
Tốc độ bán càng chậm thì áp lực dòng tiền càng lớn.

Ví dụ 4:

市场竞争越激烈，定价就越需要谨慎。
Shìchǎng jìngzhēng yuè jīliè, dìngjià jiù yuè xūyào jǐnshèn.
Cạnh tranh thị trường càng gay gắt thì định giá càng cần thận trọng.

Ví dụ 5:

研究越详细，投资决策就越可靠。
Yánjiū yuè xiángxì, tóuzī juécè jiù yuè kěkào.
Nghiên cứu càng chi tiết thì quyết định đầu tư càng đáng tin cậy.

23.45 – 与其……不如……

Dùng khi so sánh hai lựa chọn và thiên về lựa chọn phía sau.

Ví dụ 1:

与其一开始就追求最高售价，不如先保证销售速度和现金流。
Yǔqí yì kāishǐ jiù zhuīqiú zuì gāo shòujià, bùrú xiān bǎozhèng xiāoshòu sùdù hé xiànjīnliú.
Thay vì ngay từ đầu theo đuổi giá bán cao nhất, nên bảo đảm tốc độ bán và dòng tiền trước.

Ví dụ 2:

与其马上投入全部资金，不如分阶段投资。
Yǔqí mǎshàng tóurù quánbù zījīn, bùrú fēn jiēduàn tóuzī.
Thay vì lập tức đầu tư toàn bộ vốn, nên đầu tư theo giai đoạn.

Ví dụ 3:

与其只看基准情景，不如多分析几个不利情景。
Yǔqí zhǐ kàn jīzhǔn qíngjǐng, bùrú duō fēnxī jǐ ge bùlì qíngjǐng.
Thay vì chỉ nhìn kịch bản cơ sở, nên phân tích thêm một số kịch bản bất lợi.

Ví dụ 4:

与其增加太多贷款，不如寻找新的合作伙伴。
Yǔqí zēngjiā tài duō dàikuǎn, bùrú xúnzhǎo xīn de hézuò huǒbàn.
Thay vì tăng quá nhiều khoản vay, nên tìm thêm đối tác mới.

Ví dụ 5:

与其现在马上决定，不如再研究一个星期。
Yǔqí xiànzài mǎshàng juédìng, bùrú zài yánjiū yí ge xīngqī.
Thay vì quyết định ngay bây giờ, nên nghiên cứu thêm một tuần.

23.46 – 不是……而是……

Ví dụ 1:

今天这次会议不是马上决定投多少钱，而是判断项目值不值得继续推进。
Jīntiān zhè cì huìyì bú shì mǎshàng juédìng tóu duōshao qián, ér shì pànduàn xiàngmù zhí bu zhíde jìxù tuījìn.
Cuộc họp hôm nay không phải để lập tức quyết định đầu tư bao nhiêu tiền mà để đánh giá dự án có đáng tiếp tục triển khai hay không.

Ví dụ 2:

风险管理不是写一份报告，而是持续跟踪和调整。
Fēngxiǎn guǎnlǐ bú shì xiě yí fèn bàogào, ér shì chíxù gēnzōng hé tiáozhěng.
Quản trị rủi ro không phải là viết một bản báo cáo mà là liên tục theo dõi và điều chỉnh.

Ví dụ 3:

我们需要的不是最高售价，而是最合理的整体回报。
Wǒmen xūyào de bú shì zuì gāo shòujià, ér shì zuì hélǐ de zhěngtǐ huíbào.
Điều chúng ta cần không phải giá bán cao nhất mà là lợi tức tổng thể hợp lý nhất.

Ví dụ 4:

这个数字不是最终成本，而是初步估算。
Zhè ge shùzì bú shì zuìzhōng chéngběn, ér shì chūbù gūsuàn.
Con số này không phải chi phí cuối cùng mà là ước tính sơ bộ.

Ví dụ 5:

问题不是项目能不能赚钱，而是回报是否值得承担这些风险。
Wèntí bú shì xiàngmù néng bu néng zhuànqián, ér shì huíbào shìfǒu zhíde chéngdān zhèxiē fēngxiǎn.
Vấn đề không phải dự án có kiếm được tiền hay không mà là lợi tức có đáng để chịu những rủi ro này hay không.

23.47 – 一方面……另一方面……

Dùng để phân tích hai mặt của một vấn đề.

Ví dụ 1:

一方面，贷款可以减少自有资金压力；另一方面，贷款会增加财务风险。
Yì fāngmiàn, dàikuǎn kěyǐ jiǎnshǎo zìyǒu zījīn yālì; lìng yì fāngmiàn, dàikuǎn huì zēngjiā cáiwù fēngxiǎn.
Một mặt, vay vốn có thể giảm áp lực vốn tự có; mặt khác, vay vốn làm tăng rủi ro tài chính.

Ví dụ 2:

一方面，市场需求不错；另一方面，未来供应也在增加。
Yì fāngmiàn, shìchǎng xūqiú bú cuò; lìng yì fāngmiàn, wèilái gōngyìng yě zài zēngjiā.
Một mặt nhu cầu thị trường khá tốt; mặt khác nguồn cung tương lai cũng đang tăng.

Ví dụ 3:

一方面，我们希望提高售价；另一方面，我们也要保证销售速度。
Yì fāngmiàn, wǒmen xīwàng tígāo shòujià; lìng yì fāngmiàn, wǒmen yě yào bǎozhèng xiāoshòu sùdù.
Một mặt chúng ta muốn nâng giá bán; mặt khác cũng phải bảo đảm tốc độ bán hàng.

Ví dụ 4:

一方面，项目利润不错；另一方面，现金流压力比较大。
Yì fāngmiàn, xiàngmù lìrùn bú cuò; lìng yì fāngmiàn, xiànjīnliú yālì bǐjiào dà.
Một mặt lợi nhuận dự án khá tốt; mặt khác áp lực dòng tiền tương đối lớn.

Ví dụ 5:

一方面，我们要控制风险；另一方面，也不能因为过度保守而错过投资机会。
Yì fāngmiàn, wǒmen yào kòngzhì fēngxiǎn; lìng yì fāngmiàn, yě bù néng yīnwèi guòdù bǎoshǒu ér cuòguò tóuzī jīhuì.
Một mặt chúng ta phải kiểm soát rủi ro; mặt khác cũng không thể vì quá thận trọng mà bỏ lỡ cơ hội đầu tư.

23.48 – 先……再……然后……最后……

Dùng để trình bày quy trình.

Ví dụ 1:

先做市场研究，再做投资估算，然后建立财务模型，最后作出投资决策。
Xiān zuò shìchǎng yánjiū, zài zuò tóuzī gūsuàn, ránhòu jiànlì cáiwù móxíng, zuìhòu zuòchū tóuzī juécè.
Trước tiên nghiên cứu thị trường, sau đó lập dự toán đầu tư, tiếp theo xây dựng mô hình tài chính và cuối cùng đưa ra quyết định đầu tư.

Ví dụ 2:

先确认成本，再确定融资方案。
Xiān quèrèn chéngběn, zài quèdìng róngzī fāng’àn.
Trước tiên xác nhận chi phí rồi mới xác định phương án huy động vốn.

Ví dụ 3:

先测试市场，再决定是否提高售价。
Xiān cèshì shìchǎng, zài juédìng shìfǒu tígāo shòujià.
Trước tiên thử phản ứng thị trường rồi mới quyết định có tăng giá bán hay không.

Ví dụ 4:

先计算基准情景，然后分析保守情景。
Xiān jìsuàn jīzhǔn qíngjǐng, ránhòu fēnxī bǎoshǒu qíngjǐng.
Trước tiên tính kịch bản cơ sở rồi phân tích kịch bản thận trọng.

Ví dụ 5:

先找出风险，再制定应对措施，最后安排负责人。
Xiān zhǎochū fēngxiǎn, zài zhìdìng yìngduì cuòshī, zuìhòu ānpái fùzérén.
Trước tiên xác định rủi ro, sau đó xây dựng biện pháp ứng phó và cuối cùng phân công người chịu trách nhiệm.

23.49 – 把字句

Công thức:

Chủ ngữ + 把 + tân ngữ + động từ + kết quả

Ví dụ 1:

我已经把前期调查资料整理好了。
Wǒ yǐjīng bǎ qiánqī diàochá zīliào zhěnglǐ hǎo le.
Tôi đã sắp xếp xong tài liệu khảo sát ban đầu.

Ví dụ 2:

我们要把所有成本都算进去。
Wǒmen yào bǎ suǒyǒu chéngběn dōu suàn jìnqù.
Chúng ta phải tính toàn bộ chi phí vào.

Ví dụ 3:

请把财务模型重新做一遍。
Qǐng bǎ cáiwù móxíng chóngxīn zuò yí biàn.
Hãy làm lại mô hình tài chính một lần nữa.

Ví dụ 4:

我们应该把风险按照重要程度排好顺序。
Wǒmen yīnggāi bǎ fēngxiǎn ànzhào zhòngyào chéngdù pái hǎo shùnxù.
Chúng ta nên sắp xếp các rủi ro theo mức độ quan trọng.

Ví dụ 5:

不要把最好情景当成唯一依据。
Bú yào bǎ zuì hǎo qíngjǐng dàng chéng wéiyī yījù.
Đừng coi kịch bản tốt nhất là căn cứ duy nhất.

23.50 – 根据、按照、从……来看、对于……来说

根据 + dữ liệu/căn cứ

根据市场调查，目标客户可以接受目前的基准价格。
Gēnjù shìchǎng diàochá, mùbiāo kèhù kěyǐ jiēshòu mùqián de jīzhǔn jiàgé.
Theo khảo sát thị trường, khách hàng mục tiêu có thể chấp nhận mức giá cơ sở hiện tại.

按照 + tiêu chuẩn/cách tính

按照目前的财务模型，投资回报率大约是百分之二十二点六三。
Ànzhào mùqián de cáiwù móxíng, tóuzī huíbàolǜ dàyuē shì bǎi fēn zhī èrshí’èr diǎn liù sān.
Theo mô hình tài chính hiện tại, ROI khoảng 22,63%.

从……来看

从市场角度来看，这个项目可以继续研究。
Cóng shìchǎng jiǎodù lái kàn, zhè ge xiàngmù kěyǐ jìxù yánjiū.
Xét từ góc độ thị trường, dự án này có thể tiếp tục nghiên cứu.

对于……来说

对于投资者来说，时间也是成本。
Duìyú tóuzīzhě lái shuō, shíjiān yě shì chéngběn.
Đối với nhà đầu tư, thời gian cũng là chi phí.

Ví dụ mở rộng:

从现金流来看，销售速度比最高售价更重要。
Cóng xiànjīnliú lái kàn, xiāoshòu sùdù bǐ zuì gāo shòujià gèng zhòngyào.
Xét từ dòng tiền, tốc độ bán hàng quan trọng hơn giá bán cao nhất.

PHẦN VI – BÀI VĂN ỨNG DỤNG KIẾN THỨC TỔNG HỢP – 综合应用文章

23.51 – 一个项目在什么条件下值得投资？

一家房地产公司正在研究一个新的住宅开发项目。项目用地大约两万八千平方米，初步预计可销售面积为三万八千四百平方米，整个项目计划在三十个月左右完成。

Yì jiā fángdìchǎn gōngsī zhèngzài yánjiū yí ge xīn de zhùzhái kāifā xiàngmù. Xiàngmù yòngdì dàyuē liǎng wàn bāqiān píngfāng mǐ, chūbù yùjì kě xiāoshòu miànjī wéi sān wàn bāqiān sìbǎi píngfāng mǐ, zhěng ge xiàngmù jìhuà zài sānshí ge yuè zuǒyòu wánchéng.

Một công ty bất động sản đang nghiên cứu một dự án phát triển nhà ở mới. Khu đất dự án rộng khoảng 28.000 mét vuông, diện tích có thể bán dự kiến sơ bộ là 38.400 mét vuông và toàn bộ dự án dự kiến hoàn thành trong khoảng 30 tháng.

A real estate company is studying a new residential development project. The site is approximately 28,000 square meters, the preliminary expected saleable area is 38,400 square meters, and the entire project is planned for completion in about 30 months.

在正式投资以前，公司先进行了初步可行性研究和市场调查。调查结果显示，项目周边未来二十四个月可能新增大约一千八百五十套住宅产品，因此未来市场竞争不会太小。

Zài zhèngshì tóuzī yǐqián, gōngsī xiān jìnxíng le chūbù kěxíngxìng yánjiū hé shìchǎng diàochá. Diàochá jiéguǒ xiǎnshì, xiàngmù zhōubiān wèilái èrshísì ge yuè kěnéng xīnzēng dàyuē yìqiān bābǎi wǔshí tào zhùzhái chǎnpǐn, yīncǐ wèilái shìchǎng jìngzhēng bú huì tài xiǎo.

Trước khi chính thức đầu tư, công ty tiến hành nghiên cứu tiền khả thi và khảo sát thị trường. Kết quả cho thấy trong 24 tháng tới, khu vực xung quanh dự án có thể xuất hiện thêm khoảng 1.850 sản phẩm nhà ở, do đó cạnh tranh thị trường trong tương lai sẽ không nhỏ.

Before making the formal investment, the company conducts a preliminary feasibility study and market survey. The results show that approximately 1,850 new residential units may enter the surrounding market over the next 24 months, meaning future competition will be significant.

公司还调查了四百二十位潜在客户。大约百分之六十二的受访者可以接受每平方米三千八百万到四千二百万越南盾的价格。根据这个结果，团队把基准平均售价设为每平方米三千九百六十万越南盾。

Gōngsī hái diàochá le sìbǎi èrshí wèi qiánzài kèhù. Dàyuē bǎi fēn zhī liùshí’èr de shòufǎngzhě kěyǐ jiēshòu měi píngfāng mǐ sānqiān bābǎi wàn dào sìqiān liǎngbǎi wàn Yuènán dùn de jiàgé. Gēnjù zhè ge jiéguǒ, tuánduì bǎ jīzhǔn píngjūn shòujià shè wéi měi píngfāng mǐ sānqiān jiǔbǎi liùshí wàn Yuènán dùn.

Công ty cũng khảo sát 420 khách hàng tiềm năng. Khoảng 62% người được hỏi có thể chấp nhận mức giá từ 38 đến 42 triệu đồng mỗi mét vuông. Dựa trên kết quả này, nhóm đặt giá bán bình quân cơ sở ở mức 39,6 triệu đồng mỗi mét vuông.

The company also surveys 420 potential customers. Approximately 62% of respondents can accept a price between VND 38 million and VND 42 million per square meter. Based on this result, the team sets the base-case average selling price at VND 39.6 million per square meter.

在成本方面，土地成本预计为四百二十亿越南盾，建设成本五百一十亿，基础设施成本八十八亿，设计和顾问费用二十四亿，项目管理费用三十二亿，市场推广和销售费用四十五亿，财务费用六十六亿，预备费五十五亿。

Zài chéngběn fāngmiàn, tǔdì chéngběn yùjì wéi sìbǎi èrshí yì Yuènán dùn, jiànshè chéngběn wǔbǎi yīshí yì, jīchǔ shèshī chéngběn bāshíbā yì, shèjì hé gùwèn fèiyòng èrshísì yì, xiàngmù guǎnlǐ fèiyòng sānshí’èr yì, shìchǎng tuīguǎng hé xiāoshòu fèiyòng sìshíwǔ yì, cáiwù fèiyòng liùshíliù yì, yùbèifèi wǔshíwǔ yì.

Về chi phí, chi phí đất dự kiến là 420 tỷ đồng, chi phí xây dựng 510 tỷ, hạ tầng 88 tỷ, thiết kế và tư vấn 24 tỷ, quản lý dự án 32 tỷ, marketing và bán hàng 45 tỷ, chi phí tài chính 66 tỷ và dự phòng 55 tỷ.

On the cost side, land cost is projected at VND 420 billion, construction at VND 510 billion, infrastructure at VND 88 billion, design and consulting at VND 24 billion, project management at VND 32 billion, marketing and sales at VND 45 billion, finance costs at VND 66 billion, and contingency at VND 55 billion.

按照基准模型，总投资为一千二百四十亿越南盾。公司计划使用五百二十亿自有资金、五百亿银行贷款和两百二十亿合作伙伴投资。

Ànzhào jīzhǔn móxíng, zǒng tóuzī wéi yìqiān liǎngbǎi sìshí yì Yuènán dùn. Gōngsī jìhuà shǐyòng wǔbǎi èrshí yì zìyǒu zījīn, wǔbǎi yì yínháng dàikuǎn hé liǎngbǎi èrshí yì hézuò huǒbàn tóuzī.

Theo mô hình cơ sở, tổng vốn đầu tư là 1.240 tỷ đồng. Công ty dự kiến sử dụng 520 tỷ vốn tự có, 500 tỷ vay ngân hàng và 220 tỷ từ đối tác đầu tư.

Under the base-case model, total investment is VND 1.24 trillion. The company plans to use VND 520 billion in equity, VND 500 billion in bank loans, and VND 220 billion from an investment partner.

如果按照三万八千四百平方米可销售面积和每平方米三千九百六十万越南盾的平均售价计算，预计总销售收入约为一千五百二十点六四亿越南盾。

Rúguǒ ànzhào sān wàn bāqiān sìbǎi píngfāng mǐ kě xiāoshòu miànjī hé měi píngfāng mǐ sānqiān jiǔbǎi liùshí wàn Yuènán dùn de píngjūn shòujià jìsuàn, yùjì zǒng xiāoshòu shōurù yuē wéi yìqiān wǔbǎi èrshí diǎn liù sì yì Yuènán dùn.

Nếu tính theo diện tích có thể bán 38.400 mét vuông và giá bán bình quân 39,6 triệu đồng mỗi mét vuông thì tổng doanh thu bán hàng dự kiến khoảng 1.520,64 tỷ đồng.

Based on 38,400 square meters of saleable area and an average selling price of VND 39.6 million per square meter, projected total sales revenue is approximately VND 1.52064 trillion.

在基准情景下，项目利润大约为二百八十点六四亿越南盾，投资回报率约为百分之二十二点六三。从表面上看，这个结果不错。

Zài jīzhǔn qíngjǐng xià, xiàngmù lìrùn dàyuē wéi liǎngbǎi bāshí diǎn liù sì yì Yuènán dùn, tóuzī huíbàolǜ yuē wéi bǎi fēn zhī èrshí’èr diǎn liù sān. Cóng biǎomiàn shang kàn, zhè ge jiéguǒ bú cuò.

Trong kịch bản cơ sở, lợi nhuận dự án khoảng 280,64 tỷ đồng và ROI khoảng 22,63%. Nhìn bề ngoài, kết quả này khá tốt.

Under the base-case scenario, project profit is approximately VND 280.64 billion and ROI is around 22.63%. On the surface, this appears attractive.

但是投资团队没有只看基准模型。他们还建立了保守情景。如果平均售价下降到每平方米三千六百五十万越南盾，而总成本增加到一千三百亿越南盾，项目利润只剩下一百零一点六亿左右，投资回报率下降到大约百分之七点八。

Dànshì tóuzī tuánduì méiyǒu zhǐ kàn jīzhǔn móxíng. Tāmen hái jiànlì le bǎoshǒu qíngjǐng. Rúguǒ píngjūn shòujià xiàjiàng dào měi píngfāng mǐ sānqiān liùbǎi wǔshí wàn Yuènán dùn, ér zǒng chéngběn zēngjiā dào yìqiān sānbǎi yì Yuènán dùn, xiàngmù lìrùn zhǐ shèngxià yìbǎi líng yī diǎn liù yì zuǒyòu, tóuzī huíbàolǜ xiàjiàng dào dàyuē bǎi fēn zhī qī diǎn bā.

Tuy nhiên, nhóm đầu tư không chỉ nhìn mô hình cơ sở. Họ còn xây dựng kịch bản thận trọng. Nếu giá bán bình quân giảm xuống 36,5 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi tổng chi phí tăng lên 1.300 tỷ đồng, lợi nhuận dự án chỉ còn khoảng 101,6 tỷ và ROI giảm xuống khoảng 7,8%.

However, the investment team does not look only at the base-case model. They also build a conservative scenario. If the average selling price falls to VND 36.5 million per square meter while total costs rise to VND 1.3 trillion, project profit falls to approximately VND 101.6 billion and ROI declines to around 7.8%.

这个结果说明，一个项目即使还有利润，也不一定值得马上投资。投资者必须比较收益和风险，同时分析资金占用时间、现金流压力和机会成本。

Zhè ge jiéguǒ shuōmíng, yí ge xiàngmù jíshǐ hái yǒu lìrùn, yě bù yídìng zhíde mǎshàng tóuzī. Tóuzīzhě bìxū bǐjiào shōuyì hé fēngxiǎn, tóngshí fēnxī zījīn zhànyòng shíjiān, xiànjīnliú yālì hé jīhuì chéngběn.

Kết quả này cho thấy dù một dự án vẫn còn lợi nhuận thì chưa chắc đã đáng đầu tư ngay. Nhà đầu tư phải so sánh lợi tức và rủi ro, đồng thời phân tích thời gian vốn bị chiếm dụng, áp lực dòng tiền và chi phí cơ hội.

This result shows that even if a project remains profitable, it is not necessarily worth investing in immediately. Investors must compare return and risk while also analyzing capital commitment duration, cash-flow pressure, and opportunity cost.

经过讨论以后，阮明武没有决定马上投入全部资金，而是作出了“有条件继续投资准备”的决定。

Jīngguò tǎolùn yǐhòu, Ruǎn Míngwǔ méiyǒu juédìng mǎshàng tóurù quánbù zījīn, ér shì zuòchū le “yǒu tiáojiàn jìxù tóuzī zhǔnbèi” de juédìng.

Sau khi thảo luận, Nguyễn Minh Vũ không quyết định lập tức投入 toàn bộ vốn mà đưa ra quyết định “tiếp tục chuẩn bị đầu tư có điều kiện”.

After discussion, Nguyen Minh Vu does not decide to immediately commit all capital, but instead makes a decision to “continue pre-investment preparation subject to conditions.”

他的条件包括重新确认建设成本、明确五百亿越南盾银行贷款条件、确认合作伙伴两百二十亿越南盾投资意向、更新保守情景财务模型，以及保留足够的流动资金和风险准备金。

Tā de tiáojiàn bāokuò chóngxīn quèrèn jiànshè chéngběn, míngquè wǔbǎi yì Yuènán dùn yínháng dàikuǎn tiáojiàn, quèrèn hézuò huǒbàn liǎngbǎi èrshí yì Yuènán dùn tóuzī yìxiàng, gēngxīn bǎoshǒu qíngjǐng cáiwù móxíng, yǐjí bǎoliú zúgòu de liúdòng zījīn hé fēngxiǎn zhǔnbèijīn.

Các điều kiện bao gồm xác nhận lại chi phí xây dựng, làm rõ điều kiện khoản vay ngân hàng 500 tỷ đồng, xác nhận ý định đầu tư 220 tỷ đồng của đối tác, cập nhật mô hình tài chính của kịch bản thận trọng và duy trì đủ vốn lưu động cùng quỹ dự phòng rủi ro.

The conditions include reconfirming construction costs, clarifying financing terms for the VND 500 billion bank loan, confirming the partner’s VND 220 billion investment intention, updating the conservative financial model, and maintaining sufficient working capital and risk reserves.

真正专业的投资决策不是问“这个项目能不能赚钱”，而是问：“在什么条件下，这个项目值得投资？如果市场、成本、资金和进度同时发生变化，我们还能不能承担它的风险？”

Zhēnzhèng zhuānyè de tóuzī juécè bú shì wèn “zhè ge xiàngmù néng bu néng zhuànqián”, ér shì wèn: “Zài shénme tiáojiàn xià, zhè ge xiàngmù zhíde tóuzī? Rúguǒ shìchǎng, chéngběn, zījīn hé jìndù tóngshí fāshēng biànhuà, wǒmen hái néng bu néng chéngdān tā de fēngxiǎn?”

Một quyết định đầu tư chuyên nghiệp thực sự không phải chỉ hỏi “dự án này có kiếm được tiền không”, mà phải hỏi: “Trong những điều kiện nào dự án này đáng đầu tư? Nếu thị trường, chi phí, vốn và tiến độ cùng thay đổi thì chúng ta còn có thể chịu được rủi ro của nó hay không?”

A truly professional investment decision is not simply about asking, “Can this project make money?” It asks, “Under what conditions is this project worth investing in? If market conditions, costs, funding, and schedule all change at the same time, can we still bear the risk?”

PHẦN VII – BÀI TẬP CỦNG CỐ – 综合练习

23.52 – Bài tập từ vựng

Câu 01:

正式投资以前，公司要先进行初步______研究。

Câu 02:

市场调查要分析目标客户、市场需求和未来______。

Câu 03:

土地成本、建设成本和财务费用都属于项目______。

Câu 04:

项目还缺三十亿资金，这叫资金______。

Câu 05:

银行贷款越多，财务______可能越大。

Câu 06:

现金流入减去现金流出等于净______。

Câu 07:

项目不亏损的最低收入水平叫盈亏______点。

Câu 08:

研究不同假设变化对项目结果的影响叫______性分析。

23.53 – Bài tập ngữ pháp

Câu 09:

______建设成本继续上涨，总投资______会增加。

Câu 10:

______银行贷款可以落实，项目资金结构______基本可行。

Câu 11:

______确认最新成本以后，我们______能更新财务模型。

Câu 12:

______基准情景不错，______保守情景的回报比较低。

Câu 13:

______土地成本以外，我们______要计算建设成本。

Câu 14:

贷款比例______高，利率变化的影响______大。

Câu 15:

______马上投入全部资金，______分阶段投资。

Câu 16:

今天的会议______马上决定投资，______评估项目条件。

23.54 – Bài tập số liệu

Câu 17:

项目总投资是一千二百四十亿越南盾，预计收入是一千五百二十点六四亿越南盾。利润是多少？

Câu 18:

利润为二百八十点六四亿，总投资是一千二百四十亿。投资回报率大约是多少？

Câu 19:

建设成本是五百一十亿。如果上涨百分之六，增加多少？

Câu 20:

原来总投资是一千二百四十亿，如果建设成本增加三十点六亿，新的总投资是多少？

Câu 21:

可销售面积三万八千四百平方米，总投资一千二百四十亿。简单计算每平方米平均成本大约是多少？

23.55 – Dịch Trung sang Việt

Câu 22:

目前的数据还不足以支持最终投资决策。

Câu 23:

贷款比例越高，利率变化对项目的影响就越大。

Câu 24:

即使项目最终赚钱，回报太低也可能不值得投资。

Câu 25:

与其马上投入全部资金，不如分阶段投资。

Câu 26:

只有满足这些投资条件，我们才会正式进入项目。

23.56 – Dịch Việt sang Trung

Câu 27:

Tổng vốn đầu tư dự kiến là 1.240 tỷ đồng.

Câu 28:

Khoản vay ngân hàng dự kiến là 500 tỷ đồng.

Câu 29:

Nếu giá bán giảm 5% thì lợi nhuận sẽ giảm.

Câu 30:

Ngoài lợi nhuận, chúng ta còn phải phân tích dòng tiền.

Câu 31:

Tỷ lệ vay càng cao thì rủi ro tài chính càng lớn.

Câu 32:

Thay vì đầu tư ngay toàn bộ vốn, nên đầu tư theo từng giai đoạn.

Câu 33:

Chỉ khi đáp ứng những điều kiện này, chúng tôi mới chính thức đầu tư.

PHẦN VIII – ĐÁP ÁN – 练习答案

23.57 – Đáp án từ vựng

Câu 01:

可行性

正式投资以前，公司要先进行初步可行性研究。
Zhèngshì tóuzī yǐqián, gōngsī yào xiān jìnxíng chūbù kěxíngxìng yánjiū.
Trước khi chính thức đầu tư, doanh nghiệp phải tiến hành nghiên cứu tiền khả thi.

Câu 02:

供应

市场调查要分析目标客户、市场需求和未来供应。
Shìchǎng diàochá yào fēnxī mùbiāo kèhù, shìchǎng xūqiú hé wèilái gōngyìng.
Nghiên cứu thị trường phải phân tích khách hàng mục tiêu, nhu cầu và nguồn cung tương lai.

Câu 03:

成本

土地成本、建设成本和财务费用都属于项目成本。
Tǔdì chéngběn, jiànshè chéngběn hé cáiwù fèiyòng dōu shǔyú xiàngmù chéngběn.
Chi phí đất, xây dựng và tài chính đều thuộc chi phí dự án.

Câu 04:

缺口

Câu 05:

风险

Câu 06:

现金流

Câu 07:

平衡

Câu 08:

敏感

23.58 – Đáp án ngữ pháp

Câu 09:

如果建设成本继续上涨，总投资就会增加。
Rúguǒ jiànshè chéngběn jìxù shàngzhǎng, zǒng tóuzī jiù huì zēngjiā.
Nếu chi phí xây dựng tiếp tục tăng thì tổng vốn đầu tư sẽ tăng.

Câu 10:

只要银行贷款可以落实，项目资金结构就基本可行。
Zhǐyào yínháng dàikuǎn kěyǐ luòshí, xiàngmù zījīn jiégòu jiù jīběn kěxíng.
Chỉ cần khoản vay ngân hàng được xác nhận thì cơ cấu vốn dự án về cơ bản khả thi.

Câu 11:

只有确认最新成本以后，我们才能更新财务模型。
Zhǐyǒu quèrèn zuìxīn chéngběn yǐhòu, wǒmen cái néng gēngxīn cáiwù móxíng.
Chỉ sau khi xác nhận chi phí mới nhất, chúng ta mới có thể cập nhật mô hình tài chính.

Câu 12:

虽然基准情景不错，但是保守情景的回报比较低。
Suīrán jīzhǔn qíngjǐng bú cuò, dànshì bǎoshǒu qíngjǐng de huíbào bǐjiào dī.
Mặc dù kịch bản cơ sở khá tốt nhưng lợi tức của kịch bản thận trọng tương đối thấp.

Câu 13:

除了土地成本以外，我们还要计算建设成本。
Chúle tǔdì chéngběn yǐwài, wǒmen hái yào jìsuàn jiànshè chéngběn.
Ngoài chi phí đất, chúng ta còn phải tính chi phí xây dựng.

Câu 14:

贷款比例越高，利率变化的影响越大。
Dàikuǎn bǐlì yuè gāo, lìlǜ biànhuà de yǐngxiǎng yuè dà.
Tỷ lệ vay càng cao thì ảnh hưởng của biến động lãi suất càng lớn.

Câu 15:

与其马上投入全部资金，不如分阶段投资。
Yǔqí mǎshàng tóurù quánbù zījīn, bùrú fēn jiēduàn tóuzī.
Thay vì lập tức投入 toàn bộ vốn, nên đầu tư theo giai đoạn.

Câu 16:

今天的会议不是马上决定投资，而是评估项目条件。
Jīntiān de huìyì bú shì mǎshàng juédìng tóuzī, ér shì pínggū xiàngmù tiáojiàn.
Cuộc họp hôm nay không phải để lập tức quyết định đầu tư mà để đánh giá điều kiện dự án.

23.59 – Đáp án số liệu

Câu 17:

1.520,64 tỷ – 1.240 tỷ = 280,64 tỷ đồng.

预计利润为二百八十点六四亿越南盾。
Yùjì lìrùn wéi liǎngbǎi bāshí diǎn liù sì yì Yuènán dùn.
Lợi nhuận dự kiến là 280,64 tỷ đồng.

Câu 18:

280,64 ÷ 1.240 × 100% ≈ 22,63%.

投资回报率大约是百分之二十二点六三。
Tóuzī huíbàolǜ dàyuē shì bǎi fēn zhī èrshí’èr diǎn liù sān.
ROI khoảng 22,63%.

Câu 19:

510 × 6% = 30,6 tỷ đồng.

建设成本增加三十点六亿越南盾。
Jiànshè chéngběn zēngjiā sānshí diǎn liù yì Yuènán dùn.
Chi phí xây dựng tăng 30,6 tỷ đồng.

Câu 20:

1.240 + 30,6 = 1.270,6 tỷ đồng.

新的总投资大约是一千二百七十点六亿越南盾。
Xīn de zǒng tóuzī dàyuē shì yìqiān liǎngbǎi qīshí diǎn liù yì Yuènán dùn.
Tổng vốn đầu tư mới khoảng 1.270,6 tỷ đồng.

Câu 21:

1.240 tỷ ÷ 38.400 m² ≈ 32,3 triệu đồng/m².

初步平均成本大约是每平方米三千二百三十万越南盾。
Chūbù píngjūn chéngběn dàyuē shì měi píngfāng mǐ sānqiān liǎngbǎi sānshí wàn Yuènán dùn.
Chi phí bình quân sơ bộ khoảng 32,3 triệu đồng mỗi mét vuông.

23.60 – Đáp án dịch Trung sang Việt

Câu 22:

Dữ liệu hiện tại vẫn chưa đủ để hỗ trợ quyết định đầu tư cuối cùng.

Câu 23:

Tỷ lệ vay càng cao thì biến động lãi suất ảnh hưởng đến dự án càng lớn.

Câu 24:

Dù cuối cùng dự án vẫn có lãi, lợi tức quá thấp cũng có thể khiến dự án không đáng đầu tư.

Câu 25:

Thay vì lập tức投入 toàn bộ vốn, nên đầu tư theo giai đoạn.

Câu 26:

Chỉ khi đáp ứng những điều kiện đầu tư này, chúng tôi mới chính thức bước vào dự án.

23.61 – Đáp án dịch Việt sang Trung

Câu 27:

预计总投资为一千二百四十亿越南盾。
Yùjì zǒng tóuzī wéi yìqiān liǎngbǎi sìshí yì Yuènán dùn.
Tổng vốn đầu tư dự kiến là 1.240 tỷ đồng.

Câu 28:

预计银行贷款为五百亿越南盾。
Yùjì yínháng dàikuǎn wéi wǔbǎi yì Yuènán dùn.
Khoản vay ngân hàng dự kiến là 500 tỷ đồng.

Câu 29:

如果售价下降百分之五，利润就会减少。
Rúguǒ shòujià xiàjiàng bǎi fēn zhī wǔ, lìrùn jiù huì jiǎnshǎo.
Nếu giá bán giảm 5% thì lợi nhuận sẽ giảm.

Câu 30:

除了利润以外，我们还要分析现金流。
Chúle lìrùn yǐwài, wǒmen hái yào fēnxī xiànjīnliú.
Ngoài lợi nhuận, chúng ta còn phải phân tích dòng tiền.

Câu 31:

贷款比例越高，财务风险越大。
Dàikuǎn bǐlì yuè gāo, cáiwù fēngxiǎn yuè dà.
Tỷ lệ vay càng cao thì rủi ro tài chính càng lớn.

Câu 32:

与其马上投入全部资金，不如分阶段投资。
Yǔqí mǎshàng tóurù quánbù zījīn, bùrú fēn jiēduàn tóuzī.
Thay vì đầu tư ngay toàn bộ vốn, nên đầu tư theo từng giai đoạn.

Câu 33:

只有满足这些条件，我们才会正式投资。
Zhǐyǒu mǎnzú zhèxiē tiáojiàn, wǒmen cái huì zhèngshì tóuzī.
Chỉ khi đáp ứng những điều kiện này, chúng tôi mới chính thức đầu tư.

PHẦN IX – TỔNG KẾT HỆ THỐNG KIẾN THỨC – 知识体系总结

23.62 – Chuỗi tư duy chuẩn bị đầu tư

项目构想 → 初步可行性研究 → 市场研究 → 投资估算 → 资金安排 → 财务模型 → 实施计划 → 风险分析 → 投资决策

Ý tưởng dự án → nghiên cứu tiền khả thi → nghiên cứu thị trường → dự toán đầu tư → bố trí nguồn vốn → xây dựng mô hình tài chính → lập kế hoạch triển khai → phân tích rủi ro → quyết định đầu tư.

23.63 – Công thức tổng vốn đầu tư

土地成本 + 建设成本 + 基础设施成本 + 设计顾问费用 + 项目管理费用 + 销售费用 + 财务费用 + 预备费 = 总投资

Chi phí đất + chi phí xây dựng + chi phí hạ tầng + chi phí thiết kế tư vấn + chi phí quản lý dự án + chi phí bán hàng + chi phí tài chính + dự phòng = tổng vốn đầu tư.

23.64 – Công thức lợi nhuận

项目收入 – 项目总成本 = 项目利润

Doanh thu dự án – tổng chi phí dự án = lợi nhuận dự án.

23.65 – Công thức ROI

净利润 ÷ 总投资 × 100% = 投资回报率

Lợi nhuận ròng ÷ tổng vốn đầu tư × 100% = ROI.

23.66 – Công thức dòng tiền

现金流入 – 现金流出 = 净现金流

Dòng tiền vào – dòng tiền ra = dòng tiền ròng.

23.67 – Tư duy phân tích kịch bản

Không chỉ hỏi:

基准情景怎么样？

Kịch bản cơ sở thế nào?

Mà phải tiếp tục hỏi:

如果售价下降怎么办？

Nếu giá bán giảm thì sao?

如果建设成本上涨怎么办？

Nếu chi phí xây dựng tăng thì sao?

如果贷款利率提高怎么办？

Nếu lãi suất vay tăng thì sao?

如果销售慢六个月怎么办？

Nếu bán hàng chậm sáu tháng thì sao?

如果这些问题同时发生怎么办？

Nếu những vấn đề này xảy ra đồng thời thì sao?

23.68 – Kết luận chuyên môn của bài học

一个专业的投资者不能只问：“这个项目能不能赚钱？”

Yí ge zhuānyè de tóuzīzhě bù néng zhǐ wèn: “Zhè ge xiàngmù néng bu néng zhuànqián?”

Một nhà đầu tư chuyên nghiệp không thể chỉ hỏi: “Dự án này có kiếm được tiền hay không?”

A professional investor cannot simply ask, “Can this project make money?”

更重要的问题是：“这个项目在什么条件下值得投资？”

Gèng zhòngyào de wèntí shì: “Zhè ge xiàngmù zài shénme tiáojiàn xià zhíde tóuzī?”

Câu hỏi quan trọng hơn là: “Trong những điều kiện nào dự án này đáng đầu tư?”

The more important question is: “Under what conditions is this project worth investing in?”

还要继续问：“如果市场、成本、资金、利率和进度同时发生不利变化，我们还有没有能力承担风险？”

Hái yào jìxù wèn: “Rúguǒ shìchǎng, chéngběn, zījīn, lìlǜ hé jìndù tóngshí fāshēng bùlì biànhuà, wǒmen hái yǒu méiyǒu nénglì chéngdān fēngxiǎn?”

Còn phải tiếp tục hỏi: “Nếu thị trường, chi phí, nguồn vốn, lãi suất và tiến độ cùng thay đổi theo hướng bất lợi thì chúng ta còn đủ khả năng chịu rủi ro hay không?”

We must also ask: “If market conditions, costs, funding, interest rates, and schedule all deteriorate at the same time, do we still have the capacity to bear the risk?”

只有把市场、成本、资金、收益、现金流、进度和风险放在同一个体系里分析，投资决策才真正有意义。

Zhǐyǒu bǎ shìchǎng, chéngběn, zījīn, shōuyì, xiànjīnliú, jìndù hé fēngxiǎn fàng zài tóng yí ge tǐxì lǐ fēnxī, tóuzī juécè cái zhēnzhèng yǒu yìyì.

Chỉ khi đặt thị trường, chi phí, nguồn vốn, lợi tức, dòng tiền, tiến độ và rủi ro vào cùng một hệ thống để phân tích thì quyết định đầu tư mới thực sự có ý nghĩa.

Only when market conditions, costs, funding, returns, cash flow, schedule, and risk are analyzed within one integrated framework does an investment decision become truly meaningful.

Kết thúc Bài 23 – Chuẩn bị đầu tư dự án bất động sản – 项目前期投资准备

ChineMaster EDU – Tác giả Nguyễn Minh Vũ