Giáo trình Hán ngữ Bất động sản quyển 11 Tác giả Nguyễn Minh Vũ

PHẦN 02 – CÁC CHỦ THỂ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

房地产市场参与主体
Fángdìchǎn shìchǎng cānyù zhǔtǐ
Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Participants in the real estate market

Cách dùng Giáo trình Hán ngữ Bất động sản quyển 11 Tác giả Nguyễn Minh Vũ

BÀI 11 – CHỦ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN – 房地产开发商

房地产开发商
Fángdìchǎn kāifāshāng
Chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản
Real estate developer

Bài học tập trung vào khả năng sử dụng tiếng Trung để tìm hiểu, phân tích và đánh giá năng lực của một chủ đầu tư bất động sản trước khi quyết định mua hoặc đầu tư vào dự án.

Các nội dung trọng tâm gồm vốn đăng ký, vốn tự có, vốn chủ sở hữu, khả năng huy động vốn, hạn mức tín dụng, chi phí vốn, dòng tiền, tỷ lệ nợ, áp lực trả nợ, kinh nghiệm phát triển dự án, uy tín thị trường, tiến độ xây dựng, chất lượng công trình, lịch sử bàn giao và khả năng bàn giao đúng hạn.

Các số liệu trong bài được xây dựng thống nhất theo một tình huống mô phỏng phục vụ đào tạo tiếng Trung chuyên ngành.

11.01 – BỐI CẢNH DOANH NGHIỆP VÀ DỰ ÁN MÔ PHỎNG

Tên tập đoàn:

华盛国际房地产集团
Huáshèng Guójì Fángdìchǎn Jítuán
Tập đoàn Bất động sản Quốc tế Hoa Thịnh
Huasheng International Real Estate Group

Tên công ty dự án:

华盛城市发展有限公司
Huáshèng Chéngshì Fāzhǎn Yǒuxiàn Gōngsī
Công ty TNHH Phát triển Đô thị Hoa Thịnh
Huasheng Urban Development Co., Ltd.

Tên dự án:

华盛国际中心
Huáshèng Guójì Zhōngxīn
Trung tâm Quốc tế Hoa Thịnh
Huasheng International Center

11.01.01 – Số liệu doanh nghiệp mô phỏng

Tập đoàn thành lập năm 2008.

Kinh nghiệm phát triển bất động sản: khoảng 18 năm.

Vốn đăng ký của tập đoàn: 8 tỷ Nhân dân tệ.

Vốn đăng ký của công ty dự án: 2 tỷ Nhân dân tệ.

Tổng tài sản: 26 tỷ Nhân dân tệ.

Tổng nợ: 14,3 tỷ Nhân dân tệ.

Tỷ lệ nợ trên tài sản: khoảng 55%.

Nợ ngắn hạn: 3,8 tỷ Nhân dân tệ.

Nợ dài hạn: 10,5 tỷ Nhân dân tệ.

Tiền mặt và các khoản tương đương tiền: khoảng 2,6 tỷ Nhân dân tệ.

Hạn mức tín dụng ngân hàng: 6 tỷ Nhân dân tệ.

Hạn mức đã sử dụng: 3,2 tỷ Nhân dân tệ.

Hạn mức còn có thể sử dụng: 2,8 tỷ Nhân dân tệ.

Chi phí vốn bình quân mô phỏng: khoảng 4,9%/năm.

11.01.02 – Kinh nghiệm phát triển mô phỏng

Tổng số dự án đã phát triển: 28 dự án.

Tổng diện tích đã phát triển: khoảng 7,6 triệu m².

Tổng số căn nhà đã bàn giao: khoảng 42.000 căn.

Trong 28 dự án:

24 dự án bàn giao đúng thời hạn.

3 dự án bàn giao sớm hơn kế hoạch.

1 dự án từng chậm khoảng 2 tháng.

Loại hình đã phát triển:

住宅 – nhà ở.

商业地产 – bất động sản thương mại.

办公楼 – văn phòng.

酒店 – khách sạn.

产业园 – khu công nghiệp, khu ngành nghề.

物流园 – khu logistics.

11.01.03 – Số liệu dự án 华盛国际中心

Tổng vốn đầu tư mô phỏng: 12 tỷ Nhân dân tệ.

Vốn tự có: 4,2 tỷ Nhân dân tệ.

Tỷ lệ vốn tự có: 35%.

Vốn vay và nguồn vốn tín dụng dự kiến: khoảng 4,8 tỷ Nhân dân tệ.

Nguồn vốn còn lại đến từ tiến độ bán hàng và các nguồn vốn hợp pháp khác theo kế hoạch dự án.

Doanh số đã ký: khoảng 4,1 tỷ Nhân dân tệ.

Tiền bán hàng đã thu về: khoảng 3,1 tỷ Nhân dân tệ.

Tiền xây dựng đã thanh toán: khoảng 2,2 tỷ Nhân dân tệ.

Chi phí xây dựng dự kiến trong 12 tháng tới: khoảng 1,8 tỷ Nhân dân tệ.

Tiến độ tổng thể hiện tại: khoảng 62%.

Phần móng: hoàn thành 100%.

Kết cấu phần thân: đang thi công.

Các tòa chính đang ở khoảng tầng 20 đến tầng 26.

Dự kiến cất nóc: tháng 3 năm 2027.

Dự kiến hoàn thiện chính: quý I năm 2028.

Thời gian bàn giao dự kiến: tháng 6 năm 2028.

11.02 – TỪ VỰNG THEO CHỦ ĐỀ – 主题词汇

11.02.01 – Chủ đầu tư và cơ cấu doanh nghiệp

房地产开发商 – fángdìchǎn kāifāshāng – real estate developer – chủ đầu tư bất động sản

开发商 – kāifāshāng – developer – chủ đầu tư

房地产开发企业 – fángdìchǎn kāifā qǐyè – real estate development company – doanh nghiệp phát triển bất động sản

开发企业 – kāifā qǐyè – development enterprise – doanh nghiệp phát triển

集团公司 – jítuán gōngsī – group company – công ty tập đoàn

母公司 – mǔgōngsī – parent company – công ty mẹ

子公司 – zǐgōngsī – subsidiary – công ty con

项目公司 – xiàngmù gōngsī – project company – công ty dự án

项目法人 – xiàngmù fǎrén – project legal entity – pháp nhân dự án

股东 – gǔdōng – shareholder – cổ đông

管理团队 – guǎnlǐ tuánduì – management team – đội ngũ quản lý

11.02.02 – Vai trò của chủ đầu tư

市场调研 – shìchǎng diàoyán – market research – nghiên cứu thị trường

市场分析 – shìchǎng fēnxī – market analysis – phân tích thị trường

客户需求 – kèhù xūqiú – customer demand – nhu cầu khách hàng

选址 – xuǎnzhǐ – site selection – lựa chọn địa điểm

土地储备 – tǔdì chǔbèi – land bank – quỹ đất dự trữ

项目规划 – xiàngmù guīhuà – project planning – quy hoạch dự án

产品规划 – chǎnpǐn guīhuà – product planning – quy hoạch sản phẩm

开发方案 – kāifā fāng’àn – development plan – phương án phát triển

工程管理 – gōngchéng guǎnlǐ – construction management – quản lý công trình

成本控制 – chéngběn kòngzhì – cost control – kiểm soát chi phí

销售管理 – xiāoshòu guǎnlǐ – sales management – quản lý bán hàng

合同管理 – hétong guǎnlǐ – contract management – quản lý hợp đồng

售后服务 – shòuhòu fúwù – after-sales service – dịch vụ sau bán hàng

11.02.03 – Vốn đăng ký và vốn chủ sở hữu

注册资本 – zhùcè zīběn – registered capital – vốn đăng ký

增加注册资本 – zēngjiā zhùcè zīběn – increase registered capital – tăng vốn đăng ký

增资 – zēngzī – capital increase – tăng vốn

减少注册资本 – jiǎnshǎo zhùcè zīběn – reduce registered capital – giảm vốn đăng ký

减资 – jiǎnzī – capital reduction – giảm vốn

所有者权益 – suǒyǒuzhě quányì – owners’ equity – vốn chủ sở hữu

股东权益 – gǔdōng quányì – shareholders’ equity – vốn chủ sở hữu

股东出资 – gǔdōng chūzī – shareholder contribution – vốn góp của cổ đông

留存收益 – liúcún shōuyì – retained earnings – lợi nhuận giữ lại

11.02.04 – Vốn tự có

自有资金 – zìyǒu zījīn – own funds – vốn tự có

项目自有资金 – xiàngmù zìyǒu zījīn – project equity funds – vốn tự có của dự án

自有资金比例 – zìyǒu zījīn bǐlì – own-fund ratio – tỷ lệ vốn tự có

资金实力 – zījīn shílì – financial strength – năng lực tài chính

资金储备 – zījīn chǔbèi – financial reserves – nguồn vốn dự phòng

资金充足 – zījīn chōngzú – sufficient funds – nguồn vốn dồi dào

资金紧张 – zījīn jǐnzhāng – tight funding – nguồn vốn căng thẳng

11.02.05 – Huy động vốn

融资 – róngzī – financing – huy động vốn

融资能力 – róngzī nénglì – financing capability – khả năng huy động vốn

银行贷款 – yínháng dàikuǎn – bank loan – vay ngân hàng

金融机构融资 – jīnróng jīgòu róngzī – institutional financing – vốn từ tổ chức tài chính

股东借款 – gǔdōng jièkuǎn – shareholder loan – khoản vay cổ đông

股权融资 – gǔquán róngzī – equity financing – huy động vốn cổ phần

债券融资 – zhàiquàn róngzī – bond financing – huy động vốn trái phiếu

发行债券 – fāxíng zhàiquàn – issue bonds – phát hành trái phiếu

合作投资 – hézuò tóuzī – cooperative investment – hợp tác đầu tư

联合开发 – liánhé kāifā – joint development – đồng phát triển

融资渠道 – róngzī qúdào – financing channel – kênh huy động vốn

再融资能力 – zài róngzī nénglì – refinancing ability – khả năng tái cấp vốn

11.02.06 – Tín dụng ngân hàng

合作银行 – hézuò yínháng – partner bank – ngân hàng hợp tác

授信 – shòuxìn – credit facility – cấp tín dụng

授信额度 – shòuxìn édù – credit limit – hạn mức tín dụng

可用授信额度 – kěyòng shòuxìn édù – available credit limit – hạn mức tín dụng còn có thể sử dụng

贷款利率 – dàikuǎn lìlǜ – loan interest rate – lãi suất vay

融资利率 – róngzī lìlǜ – financing interest rate – lãi suất huy động vốn

融资成本 – róngzī chéngběn – financing cost – chi phí vốn

信贷能力 – xìndài nénglì – credit capability – khả năng tiếp cận tín dụng

11.02.07 – Dòng tiền

现金流 – xiànjīnliú – cash flow – dòng tiền

现金流入 – xiànjīn liúrù – cash inflow – dòng tiền vào

现金流出 – xiànjīn liúchū – cash outflow – dòng tiền ra

经营活动现金流 – jīngyíng huódòng xiànjīnliú – operating cash flow – dòng tiền kinh doanh

投资活动现金流 – tóuzī huódòng xiànjīnliú – investing cash flow – dòng tiền đầu tư

融资活动现金流 – róngzī huódòng xiànjīnliú – financing cash flow – dòng tiền tài chính

销售回款 – xiāoshòu huíkuǎn – sales collections – tiền thu từ bán hàng

工程付款 – gōngchéng fùkuǎn – construction payment – tiền chi xây dựng

现金及现金等价物 – xiànjīn jí xiànjīn děngjiàwù – cash and cash equivalents – tiền và tương đương tiền

正现金流 – zhèng xiànjīnliú – positive cash flow – dòng tiền dương

负现金流 – fù xiànjīnliú – negative cash flow – dòng tiền âm

现金流稳定 – xiànjīnliú wěndìng – stable cash flow – dòng tiền ổn định

现金流紧张 – xiànjīnliú jǐnzhāng – tight cash flow – dòng tiền căng thẳng

11.02.08 – Nợ và tỷ lệ nợ

负债 – fùzhài – liabilities, debt – nợ

总负债 – zǒng fùzhài – total liabilities – tổng nợ

总资产 – zǒng zīchǎn – total assets – tổng tài sản

资产负债率 – zīchǎn fùzhàilǜ – debt-to-asset ratio – tỷ lệ nợ trên tài sản

负债率 – fùzhàilǜ – debt ratio – tỷ lệ nợ

短期负债 – duǎnqī fùzhài – current liabilities – nợ ngắn hạn

长期负债 – chángqī fùzhài – long-term liabilities – nợ dài hạn

银行贷款 – yínháng dàikuǎn – bank borrowings – nợ vay ngân hàng

应付账款 – yīngfù zhàngkuǎn – accounts payable – khoản phải trả

债务到期 – zhàiwù dàoqī – debt maturity – nợ đến hạn

偿债能力 – chángzhài nénglì – debt repayment ability – khả năng trả nợ

偿债压力 – chángzhài yālì – debt repayment pressure – áp lực trả nợ

财务风险 – cáiwù fēngxiǎn – financial risk – rủi ro tài chính

11.02.09 – Kinh nghiệm dự án

开发经验 – kāifā jīngyàn – development experience – kinh nghiệm phát triển

项目经验 – xiàngmù jīngyàn – project experience – kinh nghiệm dự án

从业年限 – cóngyè niánxiàn – years in business – số năm hoạt động

累计开发面积 – lěijì kāifā miànjī – cumulative developed area – tổng diện tích đã phát triển

累计交付套数 – lěijì jiāofù tàoshù – cumulative units delivered – tổng số căn đã bàn giao

大型项目 – dàxíng xiàngmù – large-scale project – dự án quy mô lớn

代表项目 – dàibiǎo xiàngmù – representative project – dự án tiêu biểu

标杆项目 – biāogān xiàngmù – benchmark project – dự án mẫu tiêu biểu

本地市场经验 – běndì shìchǎng jīngyàn – local market experience – kinh nghiệm thị trường địa phương

跨区域开发 – kuà qūyù kāifā – cross-regional development – phát triển liên vùng

11.02.10 – Uy tín

信誉 – xìnyù – reputation – uy tín

信用 – xìnyòng – creditworthiness – tín nhiệm

品牌信誉 – pǐnpái xìnyù – brand reputation – uy tín thương hiệu

品牌影响力 – pǐnpái yǐngxiǎnglì – brand influence – sức ảnh hưởng thương hiệu

市场口碑 – shìchǎng kǒubēi – market reputation – danh tiếng thị trường

Tham khảo thêm diễn đàn giáo trình Hán ngữ 4.

客户评价 – kèhù píngjià – customer reviews – đánh giá khách hàng

客户满意度 – kèhù mǎnyìdù – customer satisfaction – mức độ hài lòng khách hàng

履约能力 – lǚyuē nénglì – contractual performance ability – năng lực thực hiện cam kết

信息透明度 – xìnxī tòumíngdù – information transparency – mức độ minh bạch thông tin

客户投诉 – kèhù tóusù – customer complaint – khiếu nại khách hàng

合同纠纷 – hétong jiūfēn – contractual dispute – tranh chấp hợp đồng

11.02.11 – Tiến độ xây dựng

项目进度 – xiàngmù jìndù – project progress – tiến độ dự án

工程进度 – gōngchéng jìndù – construction progress – tiến độ thi công

建设进度 – jiànshè jìndù – construction progress – tiến độ xây dựng

开工 – kāigōng – commence construction – khởi công

基础施工 – jīchǔ shīgōng – foundation construction – thi công móng

主体施工 – zhǔtǐ shīgōng – structural construction – thi công phần thân

主体结构 – zhǔtǐ jiégòu – main structure – kết cấu chính

封顶 – fēngdǐng – topping out – cất nóc

机电安装 – jīdiàn ānzhuāng – MEP installation – thi công cơ điện

装修施工 – zhuāngxiū shīgōng – finishing works – thi công hoàn thiện

园林施工 – yuánlín shīgōng – landscape construction – thi công cảnh quan

竣工 – jùngōng – completion – hoàn thành xây dựng

验收 – yànshōu – inspection and acceptance – nghiệm thu

按计划推进 – àn jìhuà tuījìn – proceed according to plan – triển khai đúng kế hoạch

进度落后 – jìndù luòhòu – behind schedule – chậm tiến độ

工程延期 – gōngchéng yánqī – construction delay – trì hoãn công trình

11.02.12 – Chất lượng công trình

工程质量 – gōngchéng zhìliàng – construction quality – chất lượng công trình

建筑质量 – jiànzhù zhìliàng – building quality – chất lượng xây dựng

建筑材料 – jiànzhù cáiliào – construction materials – vật liệu xây dựng

结构质量 – jiégòu zhìliàng – structural quality – chất lượng kết cấu

装修质量 – zhuāngxiū zhìliàng – finishing quality – chất lượng hoàn thiện

门窗质量 – ménchuāng zhìliàng – door and window quality – chất lượng cửa

防水工程 – fángshuǐ gōngchéng – waterproofing works – công tác chống thấm

隔音 – géyīn – sound insulation – cách âm

消防安全 – xiāofáng ānquán – fire safety – an toàn phòng cháy

质量控制 – zhìliàng kòngzhì – quality control – kiểm soát chất lượng

质量检查 – zhìliàng jiǎnchá – quality inspection – kiểm tra chất lượng

工程缺陷 – gōngchéng quēxiàn – construction defect – lỗi công trình

整改 – zhěnggǎi – rectification – khắc phục, sửa chữa

11.02.13 – Bàn giao

交房 – jiāofáng – hand over property – bàn giao nhà

交付 – jiāofù – delivery, handover – bàn giao

交付能力 – jiāofù nénglì – delivery capability – năng lực bàn giao

按期交付 – ànqī jiāofù – hand over on schedule – bàn giao đúng hạn

按时交房 – ànshí jiāofáng – hand over on time – giao nhà đúng hạn

延期交房 – yánqī jiāofáng – delayed handover – chậm bàn giao

提前交付 – tíqián jiāofù – early handover – bàn giao sớm

预计交房时间 – yùjì jiāofáng shíjiān – expected handover date – thời gian bàn giao dự kiến

交付标准 – jiāofù biāozhǔn – handover standard – tiêu chuẩn bàn giao

毛坯交付 – máopī jiāofù – bare-shell handover – bàn giao thô

精装修交付 – jīngzhuāngxiū jiāofù – fully finished handover – bàn giao hoàn thiện

带家具交付 – dài jiājù jiāofù – furnished handover – bàn giao có nội thất

验房 – yànfáng – property inspection – kiểm tra nhà

11.03 – HỘI THOẠI TỔNG HỢP: KHÁCH HỎI NĂNG LỰC CHỦ ĐẦU TƯ

11.03.01 – Bắt đầu buổi phân tích

丁垂杨：阮明武哥，我们已经看过这个项目的产品和价格了，今天是不是重点分析开发商？
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒmen yǐjīng kàn guo zhè ge xiàngmù de chǎnpǐn hé jiàgé le, jīntiān shì bú shì zhòngdiǎn fēnxī kāifāshāng?
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, chúng ta đã xem sản phẩm và giá của dự án này rồi, hôm nay có phải sẽ tập trung phân tích chủ đầu tư không ạ?
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, we have already reviewed the project’s products and prices. Are we focusing on the developer today?

阮明武：对。买房地产不能只看户型和价格，开发商有没有能力把项目按时、按质量交出来也非常重要。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Mǎi fángdìchǎn bùnéng zhǐ kàn hùxíng hé jiàgé, kāifāshāng yǒu méiyǒu nénglì bǎ xiàngmù ànshí, àn zhìliàng jiāo chūlái yě fēicháng zhòngyào.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Mua bất động sản không thể chỉ nhìn loại hình sản phẩm và giá cả; việc chủ đầu tư có đủ khả năng bàn giao dự án đúng thời hạn và đúng chất lượng hay không cũng cực kỳ quan trọng.
Nguyen Minh Vu: Correct. When buying real estate, we cannot look only at the layout and price. Whether the developer can deliver the project on time and to the required quality is also extremely important.

黎云英：那我们先从公司的基本情况开始吧。
Lí Yún Yīng: Nà wǒmen xiān cóng gōngsī de jīběn qíngkuàng kāishǐ ba.
Lê Vân Anh: Vậy chúng ta bắt đầu từ tình hình cơ bản của công ty trước nhé.
Le Van Anh: Then let’s start with the company’s basic information.

11.03.02 – Hỏi cơ cấu chủ đầu tư

阮明武：这个项目是集团公司直接开发，还是由项目公司负责？
Ruǎn Míngwǔ: Zhè ge xiàngmù shì jítuán gōngsī zhíjiē kāifā, háishi yóu xiàngmù gōngsī fùzé?
Nguyễn Minh Vũ: Dự án này do tập đoàn trực tiếp phát triển hay do công ty dự án phụ trách?
Nguyen Minh Vu: Is this project being developed directly by the group company, or is it handled by a project company?

水仙：项目由华盛城市发展有限公司负责开发，它是华盛国际房地产集团旗下的项目公司。
Shuǐ Xiān: Xiàngmù yóu Huáshèng Chéngshì Fāzhǎn Yǒuxiàn Gōngsī fùzé kāifā, tā shì Huáshèng Guójì Fángdìchǎn Jítuán qíxià de xiàngmù gōngsī.
Thủy Tiên: Dự án do Công ty TNHH Phát triển Đô thị Hoa Thịnh phụ trách phát triển; đây là công ty dự án trực thuộc Tập đoàn Bất động sản Quốc tế Hoa Thịnh.
Thuy Tien: The project is being developed by Huasheng Urban Development Co., Ltd., a project company under Huasheng International Real Estate Group.

芳玲：集团成立于二〇〇八年，到现在已经有大约十八年的房地产开发经验。
Fāng Líng: Jítuán chénglì yú èr líng líng bā nián, dào xiànzài yǐjīng yǒu dàyuē shíbā nián de fángdìchǎn kāifā jīngyàn.
Phương Linh: Tập đoàn được thành lập năm 2008, đến nay đã có khoảng 18 năm kinh nghiệm phát triển bất động sản.
Phuong Linh: The group was established in 2008 and now has approximately 18 years of real estate development experience.

11.03.03 – Hỏi vốn đăng ký

阮明武：集团的注册资本是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Jítuán de zhùcè zīběn shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Vốn đăng ký của tập đoàn là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: What is the group’s registered capital?

丁垂杨：集团模拟注册资本是八十亿元人民币。
Dīng Chuíyáng: Jítuán mónǐ zhùcè zīběn shì bāshí yì yuán Rénmínbì.
Đinh Thùy Dương: Vốn đăng ký mô phỏng của tập đoàn là 8 tỷ Nhân dân tệ.
Dinh Thuy Duong: The group’s simulated registered capital is RMB 8 billion.

黎云英：项目公司的注册资本是二十亿元人民币。
Lí Yún Yīng: Xiàngmù gōngsī de zhùcè zīběn shì èrshí yì yuán Rénmínbì.
Lê Vân Anh: Vốn đăng ký của công ty dự án là 2 tỷ Nhân dân tệ.
Le Van Anh: The project company’s registered capital is RMB 2 billion.

阮明武：注册资本可以参考，但是不能只看这个数字，还要看自有资金、现金流和负债。
Ruǎn Míngwǔ: Zhùcè zīběn kěyǐ cānkǎo, dànshì bùnéng zhǐ kàn zhè ge shùzì, hái yào kàn zìyǒu zījīn, xiànjīnliú hé fùzhài.
Nguyễn Minh Vũ: Vốn đăng ký có thể dùng để tham khảo nhưng không thể chỉ nhìn vào con số này; còn phải xem vốn tự có, dòng tiền và nợ.
Nguyen Minh Vu: Registered capital is useful as a reference, but we cannot look at that figure alone. We also need to examine own funds, cash flow, and liabilities.

11.03.04 – Hỏi tổng vốn đầu tư và vốn tự có

水仙：华盛国际中心的模拟总投资是一百二十亿元人民币。
Shuǐ Xiān: Huáshèng Guójì Zhōngxīn de mónǐ zǒng tóuzī shì yìbǎi èrshí yì yuán Rénmínbì.
Thủy Tiên: Tổng vốn đầu tư mô phỏng của Trung tâm Quốc tế Hoa Thịnh là 12 tỷ Nhân dân tệ.
Thuy Tien: The simulated total investment in Huasheng International Center is RMB 12 billion.

阮明武：开发商投入了多少自有资金？
Ruǎn Míngwǔ: Kāifāshāng tóurù le duōshao zìyǒu zījīn?
Nguyễn Minh Vũ: Chủ đầu tư đã bỏ vào bao nhiêu vốn tự có?
Nguyen Minh Vu: How much of the developer’s own capital has been invested?

芳玲：项目自有资金是四十二亿元人民币，占总投资的百分之三十五。
Fāng Líng: Xiàngmù zìyǒu zījīn shì sìshí’èr yì yuán Rénmínbì, zhàn zǒng tóuzī de bǎifēnzhī sānshíwǔ.
Phương Linh: Vốn tự có của dự án là 4,2 tỷ Nhân dân tệ, chiếm 35% tổng vốn đầu tư.
Phuong Linh: The project’s own funds amount to RMB 4.2 billion, representing 35 percent of total investment.

阮明武：百分之三十五的自有资金比例可以继续分析，但还要看剩下的资金怎么安排。
Ruǎn Míngwǔ: Bǎifēnzhī sānshíwǔ de zìyǒu zījīn bǐlì kěyǐ jìxù fēnxī, dàn hái yào kàn shèngxià de zījīn zěnme ānpái.
Nguyễn Minh Vũ: Tỷ lệ vốn tự có 35% là một dữ liệu có thể tiếp tục phân tích, nhưng còn phải xem phần vốn còn lại được bố trí như thế nào.
Nguyen Minh Vu: A 35-percent own-fund ratio is useful information, but we still need to examine how the remaining funds are arranged.

11.03.05 – Hỏi kênh huy động vốn

丁垂杨：阮明武哥，剩下的资金主要来自哪里？
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, shèngxià de zījīn zhǔyào láizì nǎli?
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, phần vốn còn lại chủ yếu đến từ đâu ạ?
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, where does the remaining funding mainly come from?

阮明武：我们先问清楚银行贷款、股东资金、销售回款和其他融资渠道。
Ruǎn Míngwǔ: Wǒmen xiān wèn qīngchu yínháng dàikuǎn, gǔdōng zījīn, xiāoshòu huíkuǎn hé qítā róngzī qúdào.
Nguyễn Minh Vũ: Trước tiên chúng ta cần hỏi rõ khoản vay ngân hàng, vốn cổ đông, tiền thu bán hàng và các kênh huy động vốn khác.
Nguyen Minh Vu: First, we need to clarify bank loans, shareholder funds, sales collections, and other financing channels.

黎云英：按照模拟资金计划，银行和金融机构融资大约四十八亿元人民币。
Lí Yún Yīng: Ànzhào mónǐ zījīn jìhuà, yínháng hé jīnróng jīgòu róngzī dàyuē sìshíbā yì yuán Rénmínbì.
Lê Vân Anh: Theo kế hoạch vốn mô phỏng, nguồn vốn từ ngân hàng và tổ chức tài chính khoảng 4,8 tỷ Nhân dân tệ.
Le Van Anh: Under the simulated funding plan, financing from banks and financial institutions amounts to approximately RMB 4.8 billion.

水仙：剩下的一部分资金主要结合项目销售回款和其他资金安排解决。
Shuǐ Xiān: Shèngxià de yí bùfen zījīn zhǔyào jiéhé xiàngmù xiāoshòu huíkuǎn hé qítā zījīn ānpái jiějué.
Thủy Tiên: Một phần vốn còn lại chủ yếu được bố trí kết hợp với tiền thu bán hàng của dự án và các nguồn vốn khác.
Thuy Tien: Part of the remaining funding is mainly arranged through project sales collections and other financing sources.

11.03.06 – Hỏi hạn mức tín dụng

阮明武：银行给集团的授信额度是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Yínháng gěi jítuán de shòuxìn édù shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Hạn mức tín dụng ngân hàng cấp cho tập đoàn là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: What credit limit have the banks granted to the group?

芳玲：目前模拟总授信额度是六十亿元人民币。
Fāng Líng: Mùqián mónǐ zǒng shòuxìn édù shì liùshí yì yuán Rénmínbì.
Phương Linh: Tổng hạn mức tín dụng mô phỏng hiện tại là 6 tỷ Nhân dân tệ.
Phuong Linh: The current simulated total credit limit is RMB 6 billion.

丁垂杨：已经使用了三十二亿元，还剩二十八亿元可用额度。
Dīng Chuíyáng: Yǐjīng shǐyòng le sānshí’èr yì yuán, hái shèng èrshíbā yì yuán kěyòng édù.
Đinh Thùy Dương: Đã sử dụng 3,2 tỷ Nhân dân tệ và còn 2,8 tỷ Nhân dân tệ hạn mức có thể sử dụng.
Dinh Thuy Duong: RMB 3.2 billion has already been used, leaving RMB 2.8 billion of available credit.

阮明武：还有可用授信额度，对后续建设资金是一个支持，但也要考虑融资成本。
Ruǎn Míngwǔ: Hái yǒu kěyòng shòuxìn édù, duì hòuxù jiànshè zījīn shì yí ge zhīchí, dàn yě yào kǎolǜ róngzī chéngběn.
Nguyễn Minh Vũ: Vẫn còn hạn mức tín dụng có thể sử dụng, đây là một nguồn hỗ trợ cho vốn xây dựng tiếp theo, nhưng cũng phải cân nhắc chi phí vốn.
Nguyen Minh Vu: The remaining available credit provides support for future construction funding, but financing costs must also be considered.

11.03.07 – Hỏi chi phí vốn

黎云英：目前平均融资成本大约是多少？
Lí Yún Yīng: Mùqián píngjūn róngzī chéngběn dàyuē shì duōshao?
Lê Vân Anh: Chi phí vốn bình quân hiện tại khoảng bao nhiêu?
Le Van Anh: What is the current average financing cost?

水仙：按照模拟数据，综合融资成本大约是年化百分之四点九。
Shuǐ Xiān: Ànzhào mónǐ shùjù, zōnghé róngzī chéngběn dàyuē shì niánhuà bǎifēnzhī sì diǎn jiǔ.
Thủy Tiên: Theo số liệu mô phỏng, chi phí vốn tổng hợp khoảng 4,9% một năm.
Thuy Tien: Based on the simulated data, the blended annual financing cost is approximately 4.9 percent.

阮明武：融资成本越高，项目的财务压力通常越大，所以不能只看有没有资金。
Ruǎn Míngwǔ: Róngzī chéngběn yuè gāo, xiàngmù de cáiwù yālì tōngcháng yuè dà, suǒyǐ bùnéng zhǐ kàn yǒu méiyǒu zījīn.
Nguyễn Minh Vũ: Chi phí vốn càng cao thì áp lực tài chính của dự án thường càng lớn, vì vậy không thể chỉ xem có vốn hay không.
Nguyen Minh Vu: The higher the financing cost, the greater the project’s financial pressure usually becomes, so it is not enough to look only at whether funding is available.

11.03.08 – Phân tích dòng tiền

阮明武：项目目前已经销售了多少？实际回款是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Xiàngmù mùqián yǐjīng xiāoshòu le duōshao? Shíjì huíkuǎn shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Dự án hiện đã bán được bao nhiêu? Số tiền thực tế đã thu về là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: How much has the project sold so far, and how much cash has actually been collected?

芳玲：模拟签约销售金额大约四十一亿元人民币，累计销售回款大约三十一亿元。
Fāng Líng: Mónǐ qiānyuē xiāoshòu jīn’é dàyuē sìshíyī yì yuán Rénmínbì, lěijì xiāoshòu huíkuǎn dàyuē sānshíyī yì yuán.
Phương Linh: Giá trị bán hàng đã ký theo mô phỏng khoảng 4,1 tỷ Nhân dân tệ, tổng tiền bán hàng đã thu về khoảng 3,1 tỷ Nhân dân tệ.
Phuong Linh: The simulated contracted sales value is approximately RMB 4.1 billion, with cumulative sales collections of around RMB 3.1 billion.

丁垂杨：目前已经支付的工程款大约是二十二亿元人民币。
Dīng Chuíyáng: Mùqián yǐjīng zhīfù de gōngchéngkuǎn dàyuē shì èrshí’èr yì yuán Rénmínbì.
Đinh Thùy Dương: Tiền xây dựng đã thanh toán hiện khoảng 2,2 tỷ Nhân dân tệ.
Dinh Thuy Duong: Construction payments made so far total approximately RMB 2.2 billion.

阮明武：未来十二个月预计还需要多少建设资金？
Ruǎn Míngwǔ: Wèilái shí’èr ge yuè yùjì hái xūyào duōshao jiànshè zījīn?
Nguyễn Minh Vũ: Trong 12 tháng tới dự kiến còn cần bao nhiêu vốn xây dựng?
Nguyen Minh Vu: How much additional construction funding is expected to be needed over the next 12 months?

黎云英：按照当前施工计划，大约还需要十八亿元人民币。
Lí Yún Yīng: Ànzhào dāngqián shīgōng jìhuà, dàyuē hái xūyào shíbā yì yuán Rénmínbì.
Lê Vân Anh: Theo kế hoạch thi công hiện tại, dự kiến còn cần khoảng 1,8 tỷ Nhân dân tệ.
Le Van Anh: Under the current construction plan, approximately RMB 1.8 billion more will be required.

11.03.09 – Kiểm tra tiền mặt

水仙：集团目前模拟现金及现金等价物大约有二十六亿元人民币。
Shuǐ Xiān: Jítuán mùqián mónǐ xiànjīn jí xiànjīn děngjiàwù dàyuē yǒu èrshíliù yì yuán Rénmínbì.
Thủy Tiên: Tiền và các khoản tương đương tiền mô phỏng hiện tại của tập đoàn khoảng 2,6 tỷ Nhân dân tệ.
Thuy Tien: The group’s simulated cash and cash equivalents currently amount to approximately RMB 2.6 billion.

阮明武：如果这些资金真的可以按计划用于项目，再加上销售回款和剩余授信，短期建设资金压力应该可以控制。
Ruǎn Míngwǔ: Rúguǒ zhèxiē zījīn zhēn de kěyǐ àn jìhuà yòngyú xiàngmù, zài jiāshàng xiāoshòu huíkuǎn hé shèngyú shòuxìn, duǎnqī jiànshè zījīn yālì yīnggāi kěyǐ kòngzhì.
Nguyễn Minh Vũ: Nếu những nguồn vốn này thực sự có thể được sử dụng cho dự án theo kế hoạch, cộng thêm tiền bán hàng thu về và hạn mức tín dụng còn lại thì áp lực vốn xây dựng ngắn hạn có lẽ có thể kiểm soát được.
Nguyen Minh Vu: If these funds can actually be allocated to the project as planned, together with sales collections and remaining credit facilities, short-term construction funding pressure should be manageable.

芳玲：所以分析现金流的时候，不能只看账上有多少钱，还要看这些钱能不能真正用于这个项目。
Fāng Líng: Suǒyǐ fēnxī xiànjīnliú de shíhou, bùnéng zhǐ kàn zhàng shàng yǒu duōshao qián, hái yào kàn zhèxiē qián néng bùnéng zhēnzhèng yòngyú zhè ge xiàngmù.
Phương Linh: Vì vậy khi phân tích dòng tiền không thể chỉ xem trên sổ sách có bao nhiêu tiền mà còn phải xem số tiền đó có thực sự được sử dụng cho dự án này hay không.
Phuong Linh: Therefore, when analyzing cash flow, we should not look only at how much cash appears on the books; we must also determine whether that cash can actually be used for this project.

11.03.10 – Tỷ lệ nợ

阮明武：集团现在的总资产和总负债分别是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Jítuán xiànzài de zǒng zīchǎn hé zǒng fùzhài fēnbié shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Tổng tài sản và tổng nợ hiện tại của tập đoàn lần lượt là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: What are the group’s current total assets and total liabilities respectively?

丁垂杨：模拟总资产是二百六十亿元人民币，总负债是一百四十三亿元。
Dīng Chuíyáng: Mónǐ zǒng zīchǎn shì èrbǎi liùshí yì yuán Rénmínbì, zǒng fùzhài shì yìbǎi sìshísān yì yuán.
Đinh Thùy Dương: Tổng tài sản mô phỏng là 26 tỷ Nhân dân tệ, tổng nợ là 14,3 tỷ Nhân dân tệ.
Dinh Thuy Duong: Simulated total assets are RMB 26 billion, while total liabilities are RMB 14.3 billion.

黎云英：按照这个数据计算，资产负债率大约是百分之五十五。
Lí Yún Yīng: Ànzhào zhè ge shùjù jìsuàn, zīchǎn fùzhàilǜ dàyuē shì bǎifēnzhī wǔshíwǔ.
Lê Vân Anh: Tính theo số liệu này, tỷ lệ nợ trên tài sản khoảng 55%.
Le Van Anh: Based on these figures, the debt-to-asset ratio is approximately 55 percent.

阮明武：百分之五十五本身不能直接说明安全或者危险，还要看债务结构、到期时间和现金流。
Ruǎn Míngwǔ: Bǎifēnzhī wǔshíwǔ běnshēn bùnéng zhíjiē shuōmíng ānquán huòzhě wēixiǎn, hái yào kàn zhàiwù jiégòu, dàoqī shíjiān hé xiànjīnliú.
Nguyễn Minh Vũ: Bản thân mức 55% chưa thể trực tiếp kết luận là an toàn hay nguy hiểm; còn phải xem cơ cấu nợ, thời điểm đáo hạn và dòng tiền.
Nguyen Minh Vu: A 55-percent ratio by itself does not directly indicate whether the company is safe or risky. We also need to examine debt structure, maturity dates, and cash flow.

11.03.11 – Nợ ngắn hạn và dài hạn

水仙：短期负债大约是三十八亿元，长期负债大约是一百零五亿元人民币。
Shuǐ Xiān: Duǎnqī fùzhài dàyuē shì sānshíbā yì yuán, chángqī fùzhài dàyuē shì yìbǎi língwǔ yì yuán Rénmínbì.
Thủy Tiên: Nợ ngắn hạn khoảng 3,8 tỷ Nhân dân tệ, nợ dài hạn khoảng 10,5 tỷ Nhân dân tệ.
Thuy Tien: Short-term liabilities are approximately RMB 3.8 billion, while long-term liabilities are approximately RMB 10.5 billion.

阮明武：未来十二个月到期的债务是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Wèilái shí’èr ge yuè dàoqī de zhàiwù shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Số nợ đáo hạn trong 12 tháng tới là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: How much debt will mature over the next 12 months?

芳玲：模拟到期债务大约二十八亿元人民币。
Fāng Líng: Mónǐ dàoqī zhàiwù dàyuē èrshíbā yì yuán Rénmínbì.
Phương Linh: Nợ đáo hạn mô phỏng khoảng 2,8 tỷ Nhân dân tệ.
Phuong Linh: Simulated debt maturing over that period is approximately RMB 2.8 billion.

阮明武：那就要继续看公司能不能通过现金、经营回款和再融资覆盖这部分债务。
Ruǎn Míngwǔ: Nà jiù yào jìxù kàn gōngsī néng bùnéng tōngguò xiànjīn, jīngyíng huíkuǎn hé zài róngzī fùgài zhè bùfen zhàiwù.
Nguyễn Minh Vũ: Vậy phải tiếp tục xem công ty có thể dùng tiền mặt, dòng tiền kinh doanh và tái cấp vốn để trang trải phần nợ này hay không.
Nguyen Minh Vu: Then we need to determine whether the company can cover this debt through cash, operating collections, and refinancing.

11.03.12 – Kinh nghiệm phát triển

丁垂杨：阮明武哥，这家开发商以前一共做过多少个项目？
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, zhè jiā kāifāshāng yǐqián yígòng zuò guo duōshao ge xiàngmù?
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, chủ đầu tư này trước đây đã làm tổng cộng bao nhiêu dự án?
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, how many projects has this developer completed in the past?

黎云英：模拟资料显示，一共开发过二十八个项目，累计开发面积大约七百六十万平方米。
Lí Yún Yīng: Mónǐ zīliào xiǎnshì, yígòng kāifā guo èrshíbā ge xiàngmù, lěijì kāifā miànjī dàyuē qībǎi liùshí wàn píngfāngmǐ.
Lê Vân Anh: Theo tài liệu mô phỏng, họ đã phát triển tổng cộng 28 dự án với tổng diện tích phát triển khoảng 7,6 triệu m².
Le Van Anh: According to the simulated information, the developer has completed 28 projects with approximately 7.6 million square meters of cumulative development.

水仙：累计交付住宅大约四万二千套。
Shuǐ Xiān: Lěijì jiāofù zhùzhái dàyuē sì wàn èrqiān tào.
Thủy Tiên: Tổng số nhà ở đã bàn giao khoảng 42.000 căn.
Thuy Tien: Approximately 42,000 residential units have been delivered in total.

阮明武：项目数量多是一个参考，但还要看这些项目是不是跟现在这个项目同类型、同规模。
Ruǎn Míngwǔ: Xiàngmù shùliàng duō shì yí ge cānkǎo, dàn hái yào kàn zhèxiē xiàngmù shì bú shì gēn xiànzài zhè ge xiàngmù tóng lèixíng, tóng guīmó.
Nguyễn Minh Vũ: Số lượng dự án nhiều là một thông tin tham khảo, nhưng còn phải xem các dự án đó có cùng loại hình và quy mô với dự án hiện tại hay không.
Nguyen Minh Vu: A large number of projects is useful information, but we also need to see whether those projects are similar in type and scale to the current one.

11.03.13 – Lịch sử bàn giao

芳玲：二十八个项目里面，有二十四个按合同时间交付，三个提前交付。
Fāng Líng: Èrshíbā ge xiàngmù lǐmiàn, yǒu èrshísì ge àn hétong shíjiān jiāofù, sān ge tíqián jiāofù.
Phương Linh: Trong 28 dự án có 24 dự án bàn giao theo đúng thời gian hợp đồng và ba dự án bàn giao sớm.
Phuong Linh: Of the 28 projects, 24 were delivered according to the contractual schedule and three were delivered early.

丁垂杨：那还有一个项目呢？
Dīng Chuíyáng: Nà hái yǒu yí ge xiàngmù ne?
Đinh Thùy Dương: Vậy còn một dự án nữa thì sao ạ?
Dinh Thuy Duong: What about the remaining project?

水仙：有一个项目曾经延期大约两个月。
Shuǐ Xiān: Yǒu yí ge xiàngmù céngjīng yánqī dàyuē liǎng ge yuè.
Thủy Tiên: Có một dự án từng chậm khoảng hai tháng.
Thuy Tien: One project was delayed by approximately two months.

阮明武：延期本身要记录下来，但还要继续了解延期原因以及开发商最后怎么处理。
Ruǎn Míngwǔ: Yánqī běnshēn yào jìlù xiàlái, dàn hái yào jìxù liǎojiě yánqī yuányīn yǐjí kāifāshāng zuìhòu zěnme chǔlǐ.
Nguyễn Minh Vũ: Việc chậm tiến độ phải được ghi nhận, nhưng còn cần tìm hiểu nguyên nhân và cuối cùng chủ đầu tư đã xử lý như thế nào.
Nguyen Minh Vu: The delay itself should be noted, but we also need to understand its cause and how the developer ultimately handled it.

11.03.14 – Uy tín thị trường

黎云英：从过去项目来看，这家公司的市场口碑总体还可以。
Lí Yún Yīng: Cóng guòqù xiàngmù lái kàn, zhè jiā gōngsī de shìchǎng kǒubēi zǒngtǐ hái kěyǐ.
Lê Vân Anh: Xét từ các dự án trước đây, danh tiếng thị trường tổng thể của công ty này tương đối ổn.
Le Van Anh: Based on its previous projects, the company’s overall market reputation appears relatively solid.

丁垂杨：客户主要表扬哪些方面？
Dīng Chuíyáng: Kèhù zhǔyào biǎoyáng nǎxiē fāngmiàn?
Đinh Thùy Dương: Khách hàng chủ yếu đánh giá tốt những mặt nào?
Dinh Thuy Duong: What aspects do customers mainly praise?

芳玲：主要是公共区域管理、景观完成度和交房组织效率。
Fāng Líng: Zhǔyào shì gōnggòng qūyù guǎnlǐ, jǐngguān wánchéngdù hé jiāofáng zǔzhī xiàolǜ.
Phương Linh: Chủ yếu là quản lý khu vực chung, mức độ hoàn thiện cảnh quan và hiệu quả tổ chức bàn giao.
Phuong Linh: Mainly common-area management, landscape completion quality, and the efficiency of the handover process.

阮明武：也要看看负面评价，不能只看宣传材料。
Ruǎn Míngwǔ: Yě yào kànkan fùmiàn píngjià, bùnéng zhǐ kàn xuānchuán cáiliào.
Nguyễn Minh Vũ: Cũng phải xem các đánh giá tiêu cực, không thể chỉ xem tài liệu quảng bá.
Nguyen Minh Vu: We also need to review negative feedback; promotional materials alone are not enough.

11.03.15 – Tiến độ hiện tại

阮明武：现在华盛国际中心整体工程进度是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Xiànzài Huáshèng Guójì Zhōngxīn zhěngtǐ gōngchéng jìndù shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Tiến độ xây dựng tổng thể hiện tại của Trung tâm Quốc tế Hoa Thịnh là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: What is the current overall construction progress of Huasheng International Center?

水仙：模拟整体进度已经完成大约百分之六十二。
Shuǐ Xiān: Mónǐ zhěngtǐ jìndù yǐjīng wánchéng dàyuē bǎifēnzhī liùshí’èr.
Thủy Tiên: Tiến độ tổng thể mô phỏng đã hoàn thành khoảng 62%.
Thuy Tien: The simulated overall project progress has reached approximately 62 percent.

黎云英：基础工程已经全部完成，主要楼栋现在正在做主体结构。
Lí Yún Yīng: Jīchǔ gōngchéng yǐjīng quánbù wánchéng, zhǔyào lóudòng xiànzài zhèngzài zuò zhǔtǐ jiégòu.
Lê Vân Anh: Phần móng đã hoàn thành toàn bộ, các tòa chính hiện đang thi công kết cấu phần thân.
Le Van Anh: Foundation works have been fully completed, and the main towers are currently under structural construction.

芳玲：不同楼栋目前大约做到二十层到二十六层。
Fāng Líng: Bùtóng lóudòng mùqián dàyuē zuò dào èrshí céng dào èrshíliù céng.
Phương Linh: Các tòa khác nhau hiện đã thi công đến khoảng tầng 20 đến tầng 26.
Phuong Linh: The different towers have currently reached approximately the 20th to 26th floors.

11.03.16 – Kế hoạch cất nóc và bàn giao

丁垂杨：预计什么时候封顶？
Dīng Chuíyáng: Yùjì shénme shíhou fēngdǐng?
Đinh Thùy Dương: Dự kiến khi nào cất nóc?
Dinh Thuy Duong: When is topping-out expected?

水仙：按照当前计划，主要楼栋预计在二〇二七年三月前后陆续封顶。
Shuǐ Xiān: Ànzhào dāngqián jìhuà, zhǔyào lóudòng yùjì zài èr líng èr qī nián sān yuè qiánhòu lùxù fēngdǐng.
Thủy Tiên: Theo kế hoạch hiện tại, các tòa chính dự kiến lần lượt cất nóc vào khoảng tháng 3 năm 2027.
Thuy Tien: Under the current plan, the main towers are expected to top out progressively around March 2027.

阮明武：合同里的预计交房时间呢？
Ruǎn Míngwǔ: Hétong lǐ de yùjì jiāofáng shíjiān ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn thời gian bàn giao dự kiến trong hợp đồng thì sao?
Nguyen Minh Vu: What about the expected handover date in the contract?

芳玲：模拟交房时间是二〇二八年六月。
Fāng Líng: Mónǐ jiāofáng shíjiān shì èr líng èr bā nián liù yuè.
Phương Linh: Thời gian bàn giao mô phỏng là tháng 6 năm 2028.
Phuong Linh: The simulated handover date is June 2028.

阮明武：从现在的进度来看还有时间，但是后面还有机电、装修、景观和验收，不能只看主体结构。
Ruǎn Míngwǔ: Cóng xiànzài de jìndù lái kàn hái yǒu shíjiān, dànshì hòumiàn hái yǒu jīdiàn, zhuāngxiū, jǐngguān hé yànshōu, bùnéng zhǐ kàn zhǔtǐ jiégòu.
Nguyễn Minh Vũ: Xét theo tiến độ hiện tại thì vẫn còn thời gian, nhưng phía sau còn cơ điện, hoàn thiện, cảnh quan và nghiệm thu, không thể chỉ nhìn kết cấu phần thân.
Nguyen Minh Vu: Based on the current schedule there is still time, but MEP work, finishing, landscaping, and final acceptance remain. We cannot judge the schedule solely from structural progress.

11.03.17 – Nhà thầu và giám sát

黎云英：总承包商是谁？
Lí Yún Yīng: Zǒng chéngbāoshāng shì shéi?
Lê Vân Anh: Tổng thầu là đơn vị nào?
Le Van Anh: Who is the general contractor?

水仙：模拟总承包商是华建建设集团，项目另外聘请独立监理单位负责工程监督。
Shuǐ Xiān: Mónǐ zǒng chéngbāoshāng shì Huájiàn Jiànshè Jítuán, xiàngmù lìngwài pìnqǐng dúlì jiānlǐ dānwèi fùzé gōngchéng jiāndū.
Thủy Tiên: Tổng thầu mô phỏng là Tập đoàn Xây dựng Hoa Kiến; dự án đồng thời thuê đơn vị giám sát độc lập phụ trách giám sát công trình.
Thuy Tien: The simulated general contractor is Huajian Construction Group, and the project also employs an independent supervision company to oversee construction.

阮明武：开发商自己有质量管理团队吗？
Ruǎn Míngwǔ: Kāifāshāng zìjǐ yǒu zhìliàng guǎnlǐ tuánduì ma?
Nguyễn Minh Vũ: Bản thân chủ đầu tư có đội ngũ quản lý chất lượng không?
Nguyen Minh Vu: Does the developer have its own quality management team?

芳玲：有。开发商、总承包商和监理单位分别进行内部检查、施工检查和独立监督。
Fāng Líng: Yǒu. Kāifāshāng, zǒng chéngbāoshāng hé jiānlǐ dānwèi fēnbié jìnxíng nèibù jiǎnchá, shīgōng jiǎnchá hé dúlì jiāndū.
Phương Linh: Có. Chủ đầu tư, tổng thầu và đơn vị giám sát lần lượt thực hiện kiểm tra nội bộ, kiểm tra thi công và giám sát độc lập.
Phuong Linh: Yes. The developer, general contractor, and supervision company respectively conduct internal inspections, construction inspections, and independent oversight.

11.03.18 – Hỏi tiêu chuẩn vật liệu

阮明武：项目怎么控制建筑材料质量？
Ruǎn Míngwǔ: Xiàngmù zěnme kòngzhì jiànzhù cáiliào zhìliàng?
Nguyễn Minh Vũ: Dự án kiểm soát chất lượng vật liệu xây dựng như thế nào?
Nguyen Minh Vu: How does the project control the quality of construction materials?

丁垂杨：模拟技术要求里面规定，主体钢筋采用符合设计要求的HRB400E级钢筋，混凝土强度按照不同结构部位设计。
Dīng Chuíyáng: Mónǐ jìshù yāoqiú lǐmiàn guīdìng, zhǔtǐ gāngjīn cǎiyòng fúhé shèjì yāoqiú de HRB400E jí gāngjīn, hùnníngtǔ qiángdù ànzhào bùtóng jiégòu bùwèi shèjì.
Đinh Thùy Dương: Trong yêu cầu kỹ thuật mô phỏng quy định thép kết cấu chính sử dụng thép cấp HRB400E phù hợp yêu cầu thiết kế, còn cường độ bê tông được thiết kế theo từng vị trí kết cấu.
Dinh Thuy Duong: The simulated technical requirements specify HRB400E-grade reinforcement meeting the design requirements, while concrete strength is designed according to different structural locations.

黎云英：外窗采用双层玻璃方案，防水和隔音也有单独的质量检查环节。
Lí Yún Yīng: Wàichuāng cǎiyòng shuāngcéng bōli fāng’àn, fángshuǐ hé géyīn yě yǒu dāndú de zhìliàng jiǎnchá huánjié.
Lê Vân Anh: Cửa sổ ngoài sử dụng phương án kính hai lớp; chống thấm và cách âm cũng có các khâu kiểm tra chất lượng riêng.
Le Van Anh: Exterior windows use a double-glazing system, while waterproofing and sound insulation have separate quality inspection procedures.

11.03.19 – Chất lượng dự án cũ

水仙：以前交付的项目里，有没有出现过漏水或者开裂问题？
Shuǐ Xiān: Yǐqián jiāofù de xiàngmù lǐ, yǒu méiyǒu chūxiàn guo lòushuǐ huòzhě kāiliè wèntí?
Thủy Tiên: Trong các dự án đã bàn giao trước đây có từng xuất hiện vấn đề thấm nước hoặc nứt không?
Thuy Tien: Have any previously delivered projects experienced water leakage or cracking problems?

芳玲：模拟售后记录里有过一些零星投诉，比如卫生间防水、门窗调整和墙面细小裂纹，但没有记录大面积结构性质量事故。
Fāng Líng: Mónǐ shòuhòu jìlù lǐ yǒu guo yìxiē língxīng tóusù, bǐrú wèishēngjiān fángshuǐ, ménchuāng tiáozhěng hé qiángmiàn xìxiǎo lièwén, dàn méiyǒu jìlù dà miànjī jiégòuxìng zhìliàng shìgù.
Phương Linh: Trong hồ sơ hậu mãi mô phỏng có một số khiếu nại lẻ tẻ như chống thấm nhà vệ sinh, điều chỉnh cửa và các vết nứt nhỏ trên tường, nhưng không ghi nhận sự cố chất lượng kết cấu trên diện rộng.
Phuong Linh: The simulated after-sales records include some isolated complaints involving bathroom waterproofing, door and window adjustments, and minor wall cracks, but no large-scale structural quality incidents are recorded.

阮明武：有小问题并不可怕，关键是发生以后开发商处理得快不快、有没有真正解决。
Ruǎn Míngwǔ: Yǒu xiǎo wèntí bìng bù kěpà, guānjiàn shì fāshēng yǐhòu kāifāshāng chǔlǐ de kuài bu kuài, yǒu méiyǒu zhēnzhèng jiějué.
Nguyễn Minh Vũ: Có vấn đề nhỏ không phải điều đáng sợ nhất; quan trọng là sau khi xảy ra, chủ đầu tư xử lý có nhanh không và có giải quyết thực sự hay không.
Nguyen Minh Vu: Minor problems are not necessarily the biggest concern. What matters is how quickly the developer responds and whether the problems are genuinely resolved.

11.03.20 – Khả năng bàn giao

丁垂杨：从开发商过去的记录来看，这个项目按期交房的可能性怎么样？
Dīng Chuíyáng: Cóng kāifāshāng guòqù de jìlù lái kàn, zhè ge xiàngmù ànqī jiāofáng de kěnéngxìng zěnmeyàng?
Đinh Thùy Dương: Xét theo lịch sử trước đây của chủ đầu tư, khả năng dự án này bàn giao đúng hạn thế nào ạ?
Dinh Thuy Duong: Based on the developer’s past record, how likely is this project to be delivered on schedule?

阮明武：目前不能下绝对结论。过去交付记录不错，当前进度也基本正常，但是还要持续看资金、施工和后续审批情况。
Ruǎn Míngwǔ: Mùqián bùnéng xià juéduì jiélùn. Guòqù jiāofù jìlù búcuò, dāngqián jìndù yě jīběn zhèngcháng, dànshì hái yào chíxù kàn zījīn, shīgōng hé hòuxù shěnpī qíngkuàng.
Nguyễn Minh Vũ: Hiện tại chưa thể kết luận tuyệt đối. Lịch sử bàn giao trước đây khá tốt, tiến độ hiện tại cũng cơ bản bình thường, nhưng vẫn phải tiếp tục theo dõi vốn, thi công và các thủ tục phê duyệt tiếp theo.
Nguyen Minh Vu: We cannot draw an absolute conclusion at this stage. The past delivery record is relatively good and current progress appears generally normal, but funding, construction, and subsequent approvals still need to be monitored.

黎云英：也就是说，品牌和过去的成绩可以降低一部分不确定性，但是不能完全消除风险。
Lí Yún Yīng: Yě jiùshì shuō, pǐnpái hé guòqù de chéngjì kěyǐ jiàngdī yí bùfen bù quèdìngxìng, dànshì bùnéng wánquán xiāochú fēngxiǎn.
Lê Vân Anh: Nghĩa là thương hiệu và thành tích trước đây có thể giảm một phần mức độ bất định nhưng không thể loại bỏ hoàn toàn rủi ro.
Le Van Anh: In other words, the brand and past performance may reduce some uncertainty, but they cannot eliminate risk completely.

11.03.21 – Tiêu chuẩn bàn giao

阮明武：这个项目是毛坯交付还是精装修交付？
Ruǎn Míngwǔ: Zhè ge xiàngmù shì máopī jiāofù háishi jīngzhuāngxiū jiāofù?
Nguyễn Minh Vũ: Dự án này bàn giao thô hay bàn giao hoàn thiện?
Nguyen Minh Vu: Will this project be delivered as bare-shell units or fully finished units?

水仙：普通住宅产品采用精装修交付，具体材料和设备标准以合同附件为准。
Shuǐ Xiān: Pǔtōng zhùzhái chǎnpǐn cǎiyòng jīngzhuāngxiū jiāofù, jùtǐ cáiliào hé shèbèi biāozhǔn yǐ hétong fùjiàn wéi zhǔn.
Thủy Tiên: Sản phẩm nhà ở thông thường được bàn giao hoàn thiện; tiêu chuẩn vật liệu và thiết bị cụ thể căn cứ theo phụ lục hợp đồng.
Thuy Tien: Standard residential units are delivered fully finished, with specific material and equipment standards governed by the contract appendices.

芳玲：业主在正式收房以前可以按照流程验房，如果发现问题，可以登记整改。
Fāng Líng: Yèzhǔ zài zhèngshì shōufáng yǐqián kěyǐ ànzhào liúchéng yànfáng, rúguǒ fāxiàn wèntí, kěyǐ dēngjì zhěnggǎi.
Phương Linh: Trước khi chính thức nhận nhà, chủ sở hữu có thể kiểm tra nhà theo quy trình; nếu phát hiện vấn đề thì có thể đăng ký yêu cầu khắc phục.
Phuong Linh: Before formally accepting the property, owners may inspect the unit according to the handover procedure and register defects for rectification.

11.03.22 – Phân tích tổng hợp

丁垂杨：阮明武哥，如果只 nhìn vào这些模拟数据，开发商最大的优点是什么？
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, rúguǒ zhǐ kàn zhèxiē mónǐ shùjù, kāifāshāng zuì dà de yōudiǎn shì shénme?
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, nếu chỉ xét các số liệu mô phỏng này thì ưu điểm lớn nhất của chủ đầu tư là gì?
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, based only on these simulated figures, what is the developer’s biggest strength?

阮明武：第一，有十八年开发经验；第二，累计开发规模比较大；第三，过去交付记录相对稳定；第四，目前还有一定的可用授信额度。
Ruǎn Míngwǔ: Dì-yī, yǒu shíbā nián kāifā jīngyàn; dì-èr, lěijì kāifā guīmó bǐjiào dà; dì-sān, guòqù jiāofù jìlù xiāngduì wěndìng; dì-sì, mùqián hái yǒu yídìng de kěyòng shòuxìn édù.
Nguyễn Minh Vũ: Thứ nhất, có 18 năm kinh nghiệm phát triển; thứ hai, quy mô phát triển tích lũy khá lớn; thứ ba, lịch sử bàn giao trước đây tương đối ổn định; thứ tư, hiện vẫn còn một lượng hạn mức tín dụng có thể sử dụng.
Nguyen Minh Vu: First, it has 18 years of development experience; second, its cumulative development scale is substantial; third, its historical delivery record is relatively stable; and fourth, it still has available credit capacity.

水仙：那主要风险呢？
Shuǐ Xiān: Nà zhǔyào fēngxiǎn ne?
Thủy Tiên: Vậy những rủi ro chính là gì?
Thuy Tien: What are the main risks?

阮明武：项目投资规模大，后续还有很多建设支出，同时集团也有债务到期，所以未来销售回款、融资环境和工程成本都要继续观察。
Ruǎn Míngwǔ: Xiàngmù tóuzī guīmó dà, hòuxù hái yǒu hěn duō jiànshè zhīchū, tóngshí jítuán yě yǒu zhàiwù dàoqī, suǒyǐ wèilái xiāoshòu huíkuǎn, róngzī huánjìng hé gōngchéng chéngběn dōu yào jìxù guānchá.
Nguyễn Minh Vũ: Quy mô đầu tư dự án lớn, phía sau vẫn còn nhiều chi phí xây dựng, đồng thời tập đoàn cũng có nợ đến hạn; vì vậy tiền thu bán hàng, môi trường huy động vốn và chi phí xây dựng trong tương lai đều cần tiếp tục theo dõi.
Nguyen Minh Vu: The project requires substantial investment and still has major construction expenditures ahead, while the group also has maturing debt. Therefore, future sales collections, financing conditions, and construction costs all need continued monitoring.

11.03.23 – Chốt bước kiểm tra tiếp theo

黎云英：下一步我们需要向开发商索取哪些资料？
Lí Yún Yīng: Xià yí bù wǒmen xūyào xiàng kāifāshāng suǒqǔ nǎxiē zīliào?
Lê Vân Anh: Bước tiếp theo chúng ta cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những tài liệu nào?
Le Van Anh: What documents should we request from the developer next?

阮明武：先要项目资金计划、最新工程进度、历史项目清单、交付记录和合同里的交付标准。
Ruǎn Míngwǔ: Xiān yào xiàngmù zījīn jìhuà, zuìxīn gōngchéng jìndù, lìshǐ xiàngmù qīngdān, jiāofù jìlù hé hétong lǐ de jiāofù biāozhǔn.
Nguyễn Minh Vũ: Trước tiên cần kế hoạch vốn dự án, tiến độ xây dựng mới nhất, danh sách các dự án trước đây, lịch sử bàn giao và tiêu chuẩn bàn giao trong hợp đồng.
Nguyen Minh Vu: First, we should request the project’s funding plan, latest construction progress, historical project list, delivery record, and contractual handover standards.

芳玲：要不要把未来十二个月的资金需求和债务到期情况也一起整理？
Fāng Líng: Yào bú yào bǎ wèilái shí’èr ge yuè de zījīn xūqiú hé zhàiwù dàoqī qíngkuàng yě yìqǐ zhěnglǐ?
Phương Linh: Có cần tổng hợp cả nhu cầu vốn và tình hình nợ đáo hạn trong 12 tháng tới không?
Phuong Linh: Should we also compile the funding requirements and debt maturities for the next 12 months?

阮明武：要。这两个数据可以帮助我们判断短期资金压力和按期施工的能力。
Ruǎn Míngwǔ: Yào. Zhè liǎng ge shùjù kěyǐ bāngzhù wǒmen pànduàn duǎnqī zījīn yālì hé ànqī shīgōng de nénglì.
Nguyễn Minh Vũ: Có. Hai dữ liệu này có thể giúp chúng ta đánh giá áp lực vốn ngắn hạn và khả năng thi công đúng tiến độ.
Nguyen Minh Vu: Yes. These two figures can help us assess short-term funding pressure and the ability to keep construction on schedule.

丁垂杨：明白了，不能只问“开发商大不大”，而要把资金、负债、经验、工程和交付放在一起分析。
Dīng Chuíyáng: Míngbai le, bùnéng zhǐ wèn “kāifāshāng dà bu dà”, ér yào bǎ zījīn, fùzhài, jīngyàn, gōngchéng hé jiāofù fàng zài yìqǐ fēnxī.
Đinh Thùy Dương: Em hiểu rồi, không thể chỉ hỏi “chủ đầu tư có lớn không” mà phải phân tích tổng hợp vốn, nợ, kinh nghiệm, công trình và bàn giao.
Dinh Thuy Duong: I understand. We should not simply ask whether the developer is large; we need to analyze funding, debt, experience, construction, and delivery together.

阮明武：对。真正的评估不是看一个数字，而是看这些数据之间能不能互相支持。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Zhēnzhèng de pínggū bú shì kàn yí ge shùzì, érshì kàn zhèxiē shùjù zhījiān néng bùnéng hùxiāng zhīchí.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Đánh giá thực sự không phải nhìn một con số riêng lẻ mà là xem các dữ liệu đó có hỗ trợ lẫn nhau hay không.
Nguyen Minh Vu: Exactly. A proper assessment is not about looking at a single number; it is about determining whether the different data points support one another.

11.04 – HỆ THỐNG MẪU CÂU ĐÁNH GIÁ CHỦ ĐẦU TƯ

11.04.01 – Hỏi thông tin doanh nghiệp

这家开发商成立多少年了？
Zhè jiā kāifāshāng chénglì duōshao nián le?
Chủ đầu tư này đã thành lập được bao nhiêu năm?
How many years has this developer been established?

这家开发商有多少年的房地产开发经验？
Zhè jiā kāifāshāng yǒu duōshao nián de fángdìchǎn kāifā jīngyàn?
Chủ đầu tư này có bao nhiêu năm kinh nghiệm phát triển bất động sản?
How many years of real estate development experience does this developer have?

这是集团直接开发还是项目公司开发？
Zhè shì jítuán zhíjiē kāifā háishi xiàngmù gōngsī kāifā?
Đây là dự án do tập đoàn trực tiếp phát triển hay do công ty dự án phát triển?
Is this project developed directly by the group or by a project company?

项目公司跟母公司是什么关系？
Xiàngmù gōngsī gēn mǔgōngsī shì shénme guānxi?
Công ty dự án có quan hệ như thế nào với công ty mẹ?
What is the relationship between the project company and the parent company?

开发商主要做哪些类型的房地产项目？
Kāifāshāng zhǔyào zuò nǎxiē lèixíng de fángdìchǎn xiàngmù?
Chủ đầu tư chủ yếu phát triển những loại hình dự án bất động sản nào?
What types of real estate projects does the developer mainly develop?

11.04.02 – Hỏi vốn đăng ký

集团注册资本是多少？
Jítuán zhùcè zīběn shì duōshao?
Vốn đăng ký của tập đoàn là bao nhiêu?
What is the group’s registered capital?

项目公司的注册资本是多少？
Xiàngmù gōngsī de zhùcè zīběn shì duōshao?
Vốn đăng ký của công ty dự án là bao nhiêu?
What is the project company’s registered capital?

公司的注册资本有没有增加过？
Gōngsī de zhùcè zīběn yǒu méiyǒu zēngjiā guo?
Vốn đăng ký của công ty đã từng tăng chưa?
Has the company’s registered capital ever been increased?

注册资本高不一定代表实际现金流充足。
Zhùcè zīběn gāo bù yídìng dàibiǎo shíjì xiànjīnliú chōngzú.
Vốn đăng ký cao không nhất định đồng nghĩa với dòng tiền thực tế dồi dào.
High registered capital does not necessarily mean strong actual cash flow.

评估开发商不能只看注册资本。
Pínggū kāifāshāng bùnéng zhǐ kàn zhùcè zīběn.
Khi đánh giá chủ đầu tư không thể chỉ nhìn vốn đăng ký.
A developer should not be evaluated based on registered capital alone.

11.04.03 – Hỏi vốn tự có

项目总投资是多少？
Xiàngmù zǒng tóuzī shì duōshao?
Tổng vốn đầu tư dự án là bao nhiêu?
What is the project’s total investment?

开发商投入了多少自有资金？
Kāifāshāng tóurù le duōshao zìyǒu zījīn?
Chủ đầu tư đã bỏ vào bao nhiêu vốn tự có?
How much of the developer’s own capital has been invested?

自有资金占总投资的百分之多少？
Zìyǒu zījīn zhàn zǒng tóuzī de bǎifēnzhī duōshao?
Vốn tự có chiếm bao nhiêu phần trăm tổng vốn đầu tư?
What percentage of total investment comes from the developer’s own funds?

这个项目的自有资金比例是百分之三十五。
Zhè ge xiàngmù de zìyǒu zījīn bǐlì shì bǎifēnzhī sānshíwǔ.
Tỷ lệ vốn tự có của dự án này là 35%.
The own-fund ratio for this project is 35 percent.

自有资金越充足，项目抵抗资金风险的能力通常越强。
Zìyǒu zījīn yuè chōngzú, xiàngmù dǐkàng zījīn fēngxiǎn de nénglì tōngcháng yuè qiáng.
Vốn tự có càng dồi dào thì khả năng chống chịu rủi ro vốn của dự án thường càng mạnh.
The more sufficient the developer’s own funds are, the stronger the project’s ability to withstand funding risks usually is.

11.04.04 – Hỏi huy động vốn

开发商主要通过哪些渠道融资？
Kāifāshāng zhǔyào tōngguò nǎxiē qúdào róngzī?
Chủ đầu tư chủ yếu huy động vốn qua những kênh nào?
What financing channels does the developer mainly use?

项目有多少银行贷款？
Xiàngmù yǒu duōshao yínháng dàikuǎn?
Dự án có bao nhiêu khoản vốn vay ngân hàng?
How much bank financing does the project have?

有哪些银行为项目提供融资？
Yǒu nǎxiē yínháng wèi xiàngmù tígōng róngzī?
Những ngân hàng nào cung cấp vốn cho dự án?
Which banks provide financing for the project?

目前还有多少可用授信额度？
Mùqián hái yǒu duōshao kěyòng shòuxìn édù?
Hiện còn bao nhiêu hạn mức tín dụng có thể sử dụng?
How much available credit remains?

目前综合融资成本大约是年化百分之四点九。
Mùqián zōnghé róngzī chéngběn dàyuē shì niánhuà bǎifēnzhī sì diǎn jiǔ.
Chi phí vốn tổng hợp hiện khoảng 4,9%/năm.
The current blended financing cost is approximately 4.9 percent per year.

11.04.05 – Hỏi dòng tiền

开发商目前的现金流怎么样？
Kāifāshāng mùqián de xiànjīnliú zěnmeyàng?
Dòng tiền hiện tại của chủ đầu tư thế nào?
How is the developer’s current cash flow?

项目已经回款多少？
Xiàngmù yǐjīng huíkuǎn duōshao?
Dự án đã thu về bao nhiêu tiền?
How much cash has the project collected?

累计销售回款大约三十一亿元人民币。
Lěijì xiāoshòu huíkuǎn dàyuē sānshíyī yì yuán Rénmínbì.
Tổng tiền bán hàng đã thu về khoảng 3,1 tỷ Nhân dân tệ.
Cumulative sales collections are approximately RMB 3.1 billion.

未来十二个月还需要多少建设资金？
Wèilái shí’èr ge yuè hái xūyào duōshao jiànshè zījīn?
Trong 12 tháng tới còn cần bao nhiêu vốn xây dựng?
How much construction funding will be required over the next 12 months?

现在的资金能不能覆盖未来十二个月的工程支出？
Xiànzài de zījīn néng bùnéng fùgài wèilái shí’èr ge yuè de gōngchéng zhīchū?
Nguồn vốn hiện tại có thể trang trải chi phí xây dựng trong 12 tháng tới không?
Can the current funds cover construction expenditures for the next 12 months?

11.04.06 – Hỏi tỷ lệ nợ

公司的总资产是多少？
Gōngsī de zǒng zīchǎn shì duōshao?
Tổng tài sản của công ty là bao nhiêu?
What are the company’s total assets?

公司的总负债是多少？
Gōngsī de zǒng fùzhài shì duōshao?
Tổng nợ của công ty là bao nhiêu?
What are the company’s total liabilities?

公司的资产负债率是多少？
Gōngsī de zīchǎn fùzhàilǜ shì duōshao?
Tỷ lệ nợ trên tài sản của công ty là bao nhiêu?
What is the company’s debt-to-asset ratio?

目前资产负债率大约是百分之五十五。
Mùqián zīchǎn fùzhàilǜ dàyuē shì bǎifēnzhī wǔshíwǔ.
Tỷ lệ nợ trên tài sản hiện khoảng 55%.
The current debt-to-asset ratio is approximately 55 percent.

未来一年有多少债务到期？
Wèilái yì nián yǒu duōshao zhàiwù dàoqī?
Trong một năm tới có bao nhiêu nợ đáo hạn?
How much debt matures over the next year?

11.04.07 – Hỏi kinh nghiệm dự án

开发商以前一共开发过多少个项目？
Kāifāshāng yǐqián yígòng kāifā guo duōshao ge xiàngmù?
Chủ đầu tư trước đây đã phát triển tổng cộng bao nhiêu dự án?
How many projects has the developer completed in total?

累计开发面积是多少？
Lěijì kāifā miànjī shì duōshao?
Tổng diện tích đã phát triển là bao nhiêu?
What is the cumulative developed floor area?

累计交付了多少套住宅？
Lěijì jiāofù le duōshao tào zhùzhái?
Tổng cộng đã bàn giao bao nhiêu căn nhà?
How many residential units have been delivered in total?

以前有没有做过类似规模的项目？
Yǐqián yǒu méiyǒu zuò guo lèisì guīmó de xiàngmù?
Trước đây đã từng làm dự án có quy mô tương tự chưa?
Has the developer previously completed projects of a similar scale?

开发商在大型综合项目方面经验比较丰富。
Kāifāshāng zài dàxíng zōnghé xiàngmù fāngmiàn jīngyàn bǐjiào fēngfù.
Chủ đầu tư có kinh nghiệm tương đối phong phú trong các dự án tổng hợp quy mô lớn.
The developer has relatively extensive experience in large mixed-use projects.

11.04.08 – Hỏi uy tín

这家开发商的市场口碑怎么样？
Zhè jiā kāifāshāng de shìchǎng kǒubēi zěnmeyàng?
Danh tiếng thị trường của chủ đầu tư này thế nào?
What is this developer’s market reputation?

过去客户的评价怎么样？
Guòqù kèhù de píngjià zěnmeyàng?
Đánh giá của khách hàng trước đây thế nào?
What have previous customers said about the developer?

以前有没有严重的合同纠纷？
Yǐqián yǒu méiyǒu yánzhòng de hétong jiūfēn?
Trước đây có tranh chấp hợp đồng nghiêm trọng không?
Has there been any serious contractual dispute in the past?

开发商的信息透明度怎么样？
Kāifāshāng de xìnxī tòumíngdù zěnmeyàng?
Mức độ minh bạch thông tin của chủ đầu tư thế nào?
How transparent is the developer’s information disclosure?

不能只看品牌宣传，还要看真实交付记录。
Bùnéng zhǐ kàn pǐnpái xuānchuán, hái yào kàn zhēnshí jiāofù jìlù.
Không thể chỉ xem quảng bá thương hiệu mà còn phải xem lịch sử bàn giao thực tế.
We should not look only at brand marketing; actual delivery records also matter.

11.04.09 – Hỏi tiến độ

目前工程进度完成了百分之多少？
Mùqián gōngchéng jìndù wánchéng le bǎifēnzhī duōshao?
Tiến độ công trình hiện đã hoàn thành bao nhiêu phần trăm?
What percentage of construction has currently been completed?

项目目前已经完成了百分之六十二。
Xiàngmù mùqián yǐjīng wánchéng le bǎifēnzhī liùshí’èr.
Dự án hiện đã hoàn thành khoảng 62%.
The project is currently approximately 62 percent complete.

主体结构做到第几层了？
Zhǔtǐ jiégòu zuò dào dì jǐ céng le?
Kết cấu phần thân đã thi công đến tầng bao nhiêu?
What floor has the structural work reached?

预计什么时候封顶？
Yùjì shénme shíhou fēngdǐng?
Dự kiến khi nào cất nóc?
When is topping-out expected?

Khám phá thêm nội dung về tiếng Trung thương mại ChineMaster EDU.

按照现在的施工速度，能不能按期交付？
Ànzhào xiànzài de shīgōng sùdù, néng bùnéng ànqī jiāofù?
Theo tốc độ thi công hiện tại thì có thể bàn giao đúng hạn không?
At the current construction pace, can the project be delivered on schedule?

11.04.10 – Hỏi chất lượng

项目由哪家公司负责施工？
Xiàngmù yóu nǎ jiā gōngsī fùzé shīgōng?
Dự án do công ty nào phụ trách thi công?
Which company is responsible for construction?

项目由哪家监理单位负责监督？
Xiàngmù yóu nǎ jiā jiānlǐ dānwèi fùzé jiāndū?
Dự án do đơn vị giám sát nào phụ trách?
Which supervision company oversees the project?

开发商怎么控制工程质量？
Kāifāshāng zěnme kòngzhì gōngchéng zhìliàng?
Chủ đầu tư kiểm soát chất lượng công trình như thế nào?
How does the developer control construction quality?

以前的项目有没有出现过严重质量问题？
Yǐqián de xiàngmù yǒu méiyǒu chūxiàn guo yánzhòng zhìliàng wèntí?
Các dự án trước đây có từng xuất hiện vấn đề chất lượng nghiêm trọng không?
Have previous projects experienced any serious quality problems?

如果发现质量问题，开发商一般怎么整改？
Rúguǒ fāxiàn zhìliàng wèntí, kāifāshāng yìbān zěnme zhěnggǎi?
Nếu phát hiện vấn đề chất lượng thì chủ đầu tư thường khắc phục như thế nào?
How does the developer usually rectify quality defects?

11.04.11 – Hỏi bàn giao

合同约定什么时候交房？
Hétong yuēdìng shénme shíhou jiāofáng?
Hợp đồng quy định khi nào bàn giao nhà?
When does the contract specify handover?

预计二〇二八年六月交房。
Yùjì èr líng èr bā nián liù yuè jiāofáng.
Dự kiến bàn giao vào tháng 6 năm 2028.
Handover is expected in June 2028.

以前的项目有没有延期交房？
Yǐqián de xiàngmù yǒu méiyǒu yánqī jiāofáng?
Các dự án trước đây có từng chậm bàn giao không?
Have any previous projects been handed over late?

如果延期交房，合同里有没有赔偿条款？
Rúguǒ yánqī jiāofáng, hétong lǐ yǒu méiyǒu péicháng tiáokuǎn?
Nếu chậm bàn giao thì trong hợp đồng có điều khoản bồi thường không?
Does the contract contain compensation provisions for delayed handover?

业主正式收房以前可以先验房。
Yèzhǔ zhèngshì shōufáng yǐqián kěyǐ xiān yànfáng.
Trước khi chính thức nhận nhà, chủ sở hữu có thể kiểm tra nhà trước.
Owners may inspect the property before formally accepting handover.

11.05 – NGỮ PHÁP VÀ CẤU TRÚC TRỌNG TÂM

11.05.01 – 有……年的经验 – có… năm kinh nghiệm

Công thức:

Chủ thể + 有 + số năm + 年的 + lĩnh vực + 经验

Ví dụ 1 – trích hội thoại:

集团已经有大约十八年的房地产开发经验。
Jítuán yǐjīng yǒu dàyuē shíbā nián de fángdìchǎn kāifā jīngyàn.
Tập đoàn đã có khoảng 18 năm kinh nghiệm phát triển bất động sản.

Ví dụ 2:

这家公司有十五年的商业地产开发经验。
Zhè jiā gōngsī yǒu shíwǔ nián de shāngyè dìchǎn kāifā jīngyàn.
Công ty này có 15 năm kinh nghiệm phát triển bất động sản thương mại.

Ví dụ 3:

这个团队有十年的项目管理经验。
Zhè ge tuánduì yǒu shí nián de xiàngmù guǎnlǐ jīngyàn.
Đội ngũ này có 10 năm kinh nghiệm quản lý dự án.

Ví dụ 4:

总经理有二十多年的房地产行业经验。
Zǒngjīnglǐ yǒu èrshí duō nián de fángdìchǎn hángyè jīngyàn.
Tổng giám đốc có hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành bất động sản.

Ví dụ 5:

这家施工单位有丰富的大型住宅建设经验。
Zhè jiā shīgōng dānwèi yǒu fēngfù de dàxíng zhùzhái jiànshè jīngyàn.
Đơn vị thi công này có kinh nghiệm phong phú trong xây dựng dự án nhà ở lớn.

11.05.02 – 已经……了 – đã… rồi

Công thức:

Chủ thể + 已经 + động từ/tính từ + 了

Ví dụ 1:

项目整体进度已经完成大约百分之六十二了。
Xiàngmù zhěngtǐ jìndù yǐjīng wánchéng dàyuē bǎifēnzhī liùshí’èr le.
Tiến độ tổng thể của dự án đã hoàn thành khoảng 62%.

Ví dụ 2:

基础工程已经全部完成了。
Jīchǔ gōngchéng yǐjīng quánbù wánchéng le.
Phần móng đã hoàn thành toàn bộ.

Ví dụ 3:

公司已经开发了二十八个项目。
Gōngsī yǐjīng kāifā le èrshíbā ge xiàngmù.
Công ty đã phát triển 28 dự án.

Ví dụ 4:

银行已经批准了新的授信额度。
Yínháng yǐjīng pīzhǔn le xīn de shòuxìn édù.
Ngân hàng đã phê duyệt hạn mức tín dụng mới.

Ví dụ 5:

开发商已经支付了大部分工程款。
Kāifāshāng yǐjīng zhīfù le dà bùfen gōngchéngkuǎn.
Chủ đầu tư đã thanh toán phần lớn tiền xây dựng.

11.05.03 – 占……的百分之…… – chiếm…%

Công thức:

A + 占 + B + 的 + 百分之 + số

Ví dụ 1:

项目自有资金占总投资的百分之三十五。
Xiàngmù zìyǒu zījīn zhàn zǒng tóuzī de bǎifēnzhī sānshíwǔ.
Vốn tự có của dự án chiếm 35% tổng vốn đầu tư.

Ví dụ 2:

银行融资占总投资的百分之四十。
Yínháng róngzī zhàn zǒng tóuzī de bǎifēnzhī sìshí.
Vốn ngân hàng chiếm 40% tổng vốn đầu tư.

Ví dụ 3:

住宅销售收入占公司收入的大部分。
Zhùzhái xiāoshòu shōurù zhàn gōngsī shōurù de dà bùfen.
Doanh thu bán nhà ở chiếm phần lớn doanh thu công ty.

Ví dụ 4:

短期负债占总负债的比例不算特别高。
Duǎnqī fùzhài zhàn zǒng fùzhài de bǐlì bú suàn tèbié gāo.
Tỷ trọng nợ ngắn hạn trong tổng nợ không được xem là quá cao.

Ví dụ 5:

已经销售的住宅占可售房源的百分之六十。
Yǐjīng xiāoshòu de zhùzhái zhàn kěshòu fángyuán de bǎifēnzhī liùshí.
Số căn đã bán chiếm 60% nguồn hàng có thể bán.

11.05.04 – 达到…… – đạt tới

Ví dụ 1:

集团授信额度达到六十亿元人民币。
Jítuán shòuxìn édù dádào liùshí yì yuán Rénmínbì.
Hạn mức tín dụng của tập đoàn đạt 6 tỷ Nhân dân tệ.

Ví dụ 2:

累计开发面积达到七百六十万平方米。
Lěijì kāifā miànjī dádào qībǎi liùshí wàn píngfāngmǐ.
Tổng diện tích đã phát triển đạt 7,6 triệu m².

Ví dụ 3:

今年销售额达到三十亿元人民币。
Jīnnián xiāoshòu’é dádào sānshí yì yuán Rénmínbì.
Doanh số năm nay đạt 3 tỷ Nhân dân tệ.

Ví dụ 4:

项目进度已经达到百分之六十二。
Xiàngmù jìndù yǐjīng dádào bǎifēnzhī liùshí’èr.
Tiến độ dự án đã đạt 62%.

Ví dụ 5:

高峰期每天施工人数可以达到一千人。
Gāofēngqī měitiān shīgōng rénshù kěyǐ dádào yìqiān rén.
Trong giai đoạn cao điểm, số công nhân thi công mỗi ngày có thể đạt 1.000 người.

11.05.05 – 超过…… / 低于…… – vượt quá / thấp hơn

Ví dụ 1:

公司的总资产已经超过二百亿元人民币。
Gōngsī de zǒng zīchǎn yǐjīng chāoguò èrbǎi yì yuán Rénmínbì.
Tổng tài sản của công ty đã vượt 20 tỷ Nhân dân tệ.

Ví dụ 2:

资产负债率目前低于百分之六十。
Zīchǎn fùzhàilǜ mùqián dīyú bǎifēnzhī liùshí.
Tỷ lệ nợ trên tài sản hiện thấp hơn 60%.

Ví dụ 3:

累计交付住宅已经超过四万套。
Lěijì jiāofù zhùzhái yǐjīng chāoguò sì wàn tào.
Tổng số nhà đã bàn giao đã vượt 40.000 căn.

Ví dụ 4:

平均融资成本低于百分之五。
Píngjūn róngzī chéngběn dīyú bǎifēnzhī wǔ.
Chi phí vốn bình quân thấp hơn 5%.

Ví dụ 5:

如果负债率超过内部控制标准，公司就需要降低财务风险。
Rúguǒ fùzhàilǜ chāoguò nèibù kòngzhì biāozhǔn, gōngsī jiù xūyào jiàngdī cáiwù fēngxiǎn.
Nếu tỷ lệ nợ vượt tiêu chuẩn kiểm soát nội bộ thì công ty cần giảm rủi ro tài chính.

11.05.06 – 比……高/低…… – cao/thấp hơn…

Ví dụ 1:

今年的负债率比去年低五个百分点。
Jīnnián de fùzhàilǜ bǐ qùnián dī wǔ ge bǎifēndiǎn.
Tỷ lệ nợ năm nay thấp hơn năm ngoái 5 điểm phần trăm.

Ví dụ 2:

这个项目的自有资金比例比另一个项目高百分之十。
Zhè ge xiàngmù de zìyǒu zījīn bǐlì bǐ lìng yí ge xiàngmù gāo bǎifēnzhī shí.
Tỷ lệ vốn tự có của dự án này cao hơn dự án kia 10%.

Ví dụ 3:

今年的融资成本比去年低一点。
Jīnnián de róngzī chéngběn bǐ qùnián dī yìdiǎn.
Chi phí vốn năm nay thấp hơn năm ngoái một chút.

Ví dụ 4:

目前销售回款比去年同期高十五个百分点。
Mùqián xiāoshòu huíkuǎn bǐ qùnián tóngqī gāo shíwǔ ge bǎifēndiǎn.
Tiền thu bán hàng hiện cao hơn cùng kỳ năm ngoái 15 điểm phần trăm.

Ví dụ 5:

这个项目的工程进度比原计划快两个星期。
Zhè ge xiàngmù de gōngchéng jìndù bǐ yuán jìhuà kuài liǎng ge xīngqī.
Tiến độ công trình này nhanh hơn kế hoạch ban đầu hai tuần.

11.05.07 – 从……来看 – xét từ…

Ví dụ 1:

从现金流来看，公司的短期资金压力还可以控制。
Cóng xiànjīnliú lái kàn, gōngsī de duǎnqī zījīn yālì hái kěyǐ kòngzhì.
Xét từ dòng tiền, áp lực vốn ngắn hạn của công ty vẫn có thể kiểm soát.

Ví dụ 2:

从负债结构来看，长期负债占比较高。
Cóng fùzhài jiégòu lái kàn, chángqī fùzhài zhànbǐ jiào gāo.
Xét từ cơ cấu nợ, tỷ trọng nợ dài hạn tương đối cao.

Ví dụ 3:

从过去的交付记录来看，公司表现比较稳定。
Cóng guòqù de jiāofù jìlù lái kàn, gōngsī biǎoxiàn bǐjiào wěndìng.
Xét từ lịch sử bàn giao trước đây, công ty thể hiện tương đối ổn định.

Ví dụ 4:

从工程进度来看，目前还没有明显延期。
Cóng gōngchéng jìndù lái kàn, mùqián hái méiyǒu míngxiǎn yánqī.
Xét từ tiến độ công trình, hiện chưa có dấu hiệu chậm đáng kể.

Ví dụ 5:

从项目经验来看，这家开发商有一定优势。
Cóng xiàngmù jīngyàn lái kàn, zhè jiā kāifāshāng yǒu yídìng yōushì.
Xét về kinh nghiệm dự án, chủ đầu tư này có lợi thế nhất định.

11.05.08 – 按照……计算 – tính theo…

Ví dụ 1:

按照这个数据计算，资产负债率大约是百分之五十五。
Ànzhào zhè ge shùjù jìsuàn, zīchǎn fùzhàilǜ dàyuē shì bǎifēnzhī wǔshíwǔ.
Tính theo dữ liệu này, tỷ lệ nợ trên tài sản khoảng 55%.

Ví dụ 2:

按照目前销售速度计算，项目资金可以支持后续建设。
Ànzhào mùqián xiāoshòu sùdù jìsuàn, xiàngmù zījīn kěyǐ zhīchí hòuxù jiànshè.
Tính theo tốc độ bán hàng hiện tại, nguồn vốn dự án có thể hỗ trợ giai đoạn xây dựng tiếp theo.

Ví dụ 3:

按照百分之四点九的年化成本计算，融资费用并不低。
Ànzhào bǎifēnzhī sì diǎn jiǔ de niánhuà chéngběn jìsuàn, róngzī fèiyòng bìng bù dī.
Tính theo chi phí vốn 4,9%/năm thì chi phí huy động vốn không thấp.

Ví dụ 4:

按照合同计划计算，还有一年多的施工时间。
Ànzhào hétong jìhuà jìsuàn, hái yǒu yì nián duō de shīgōng shíjiān.
Tính theo kế hoạch hợp đồng thì vẫn còn hơn một năm thi công.

Ví dụ 5:

按照现有现金和授信额度计算，短期资金还有一定空间。
Ànzhào xiànyǒu xiànjīn hé shòuxìn édù jìsuàn, duǎnqī zījīn hái yǒu yídìng kōngjiān.
Tính theo tiền mặt và hạn mức tín dụng hiện có thì nguồn vốn ngắn hạn vẫn còn dư địa nhất định.

11.05.09 – 主要来自…… – chủ yếu đến từ…

Ví dụ 1:

项目资金主要来自自有资金、银行融资和销售回款。
Xiàngmù zījīn zhǔyào láizì zìyǒu zījīn, yínháng róngzī hé xiāoshòu huíkuǎn.
Vốn dự án chủ yếu đến từ vốn tự có, vốn ngân hàng và tiền thu bán hàng.

Ví dụ 2:

公司的收入主要来自住宅销售。
Gōngsī de shōurù zhǔyào láizì zhùzhái xiāoshòu.
Doanh thu công ty chủ yếu đến từ bán nhà ở.

Ví dụ 3:

短期现金流入主要来自客户付款。
Duǎnqī xiànjīn liúrù zhǔyào láizì kèhù fùkuǎn.
Dòng tiền vào ngắn hạn chủ yếu đến từ thanh toán của khách hàng.

Ví dụ 4:

融资压力主要来自未来到期债务。
Róngzī yālì zhǔyào láizì wèilái dàoqī zhàiwù.
Áp lực huy động vốn chủ yếu đến từ các khoản nợ sắp đáo hạn.

Ví dụ 5:

工程延期主要来自材料供应问题。
Gōngchéng yánqī zhǔyào láizì cáiliào gōngyìng wèntí.
Việc chậm công trình chủ yếu đến từ vấn đề cung ứng vật liệu.

11.05.10 – 由……负责…… – do… phụ trách…

Ví dụ 1:

项目由华盛城市发展有限公司负责开发。
Xiàngmù yóu Huáshèng Chéngshì Fāzhǎn Yǒuxiàn Gōngsī fùzé kāifā.
Dự án do Công ty Phát triển Đô thị Hoa Thịnh phụ trách phát triển.

Ví dụ 2:

主体工程由总承包商负责施工。
Zhǔtǐ gōngchéng yóu zǒng chéngbāoshāng fùzé shīgōng.
Công trình chính do tổng thầu phụ trách thi công.

Ví dụ 3:

工程质量由专业团队负责检查。
Gōngchéng zhìliàng yóu zhuānyè tuánduì fùzé jiǎnchá.
Chất lượng công trình do đội ngũ chuyên môn phụ trách kiểm tra.

Ví dụ 4:

交房工作由客户服务部门负责组织。
Jiāofáng gōngzuò yóu kèhù fúwù bùmén fùzé zǔzhī.
Công tác bàn giao do bộ phận chăm sóc khách hàng phụ trách tổ chức.

Ví dụ 5:

园林工程由专业景观公司负责施工。
Yuánlín gōngchéng yóu zhuānyè jǐngguān gōngsī fùzé shīgōng.
Công trình cảnh quan do công ty cảnh quan chuyên nghiệp phụ trách thi công.

11.05.11 – 有没有…… – có hay không…

Ví dụ 1:

开发商以前有没有延期交房的记录？
Kāifāshāng yǐqián yǒu méiyǒu yánqī jiāofáng de jìlù?
Chủ đầu tư trước đây có lịch sử chậm bàn giao không?

Ví dụ 2:

公司有没有足够的自有资金？
Gōngsī yǒu méiyǒu zúgòu de zìyǒu zījīn?
Công ty có đủ vốn tự có không?

Ví dụ 3:

项目有没有银行提供融资？
Xiàngmù yǒu méiyǒu yínháng tígōng róngzī?
Dự án có ngân hàng cung cấp vốn không?

Ví dụ 4:

过去的项目有没有严重质量问题？
Guòqù de xiàngmù yǒu méiyǒu yánzhòng zhìliàng wèntí?
Các dự án trước đây có vấn đề chất lượng nghiêm trọng không?

Ví dụ 5:

合同里面有没有延期赔偿条款？
Hétong lǐmiàn yǒu méiyǒu yánqī péicháng tiáokuǎn?
Trong hợp đồng có điều khoản bồi thường chậm bàn giao không?

11.05.12 – 能不能…… – có thể hay không…

Ví dụ 1:

按照现在的工程进度，能不能按期交付？
Ànzhào xiànzài de gōngchéng jìndù, néng bùnéng ànqī jiāofù?
Theo tiến độ hiện tại thì có thể bàn giao đúng hạn không?

Ví dụ 2:

销售回款能不能覆盖建设支出？
Xiāoshòu huíkuǎn néng bùnéng fùgài jiànshè zhīchū?
Tiền thu bán hàng có thể trang trải chi phí xây dựng không?

Ví dụ 3:

公司能不能按时偿还短期债务？
Gōngsī néng bùnéng ànshí chánghuán duǎnqī zhàiwù?
Công ty có thể trả nợ ngắn hạn đúng hạn không?

Ví dụ 4:

现有资金能不能支持项目继续施工？
Xiànyǒu zījīn néng bùnéng zhīchí xiàngmù jìxù shīgōng?
Nguồn vốn hiện có có thể hỗ trợ dự án tiếp tục thi công không?

Ví dụ 5:

业主交房以前能不能先验房？
Yèzhǔ jiāofáng yǐqián néng bùnéng xiān yànfáng?
Chủ sở hữu có thể kiểm tra nhà trước khi nhận bàn giao không?

11.05.13 – 虽然……但是…… – mặc dù… nhưng…

Ví dụ 1:

虽然公司的负债率不低，但是目前现金流还比较稳定。
Suīrán gōngsī de fùzhàilǜ bù dī, dànshì mùqián xiànjīnliú hái bǐjiào wěndìng.
Mặc dù tỷ lệ nợ của công ty không thấp nhưng dòng tiền hiện vẫn tương đối ổn định.

Ví dụ 2:

虽然注册资本很高，但是不能代表所有资金都可以马上使用。
Suīrán zhùcè zīběn hěn gāo, dànshì bùnéng dàibiǎo suǒyǒu zījīn dōu kěyǐ mǎshàng shǐyòng.
Mặc dù vốn đăng ký rất cao nhưng không có nghĩa toàn bộ số vốn đó đều có thể sử dụng ngay.

Ví dụ 3:

虽然项目已经完成百分之六十二，但是后面还有很多工程。
Suīrán xiàngmù yǐjīng wánchéng bǎifēnzhī liùshí’èr, dànshì hòumiàn hái yǒu hěn duō gōngchéng.
Mặc dù dự án đã hoàn thành 62% nhưng phía sau vẫn còn nhiều hạng mục.

Ví dụ 4:

虽然开发商以前有一个项目延期，但是延期时间不长。
Suīrán kāifāshāng yǐqián yǒu yí ge xiàngmù yánqī, dànshì yánqī shíjiān bù cháng.
Mặc dù chủ đầu tư từng có một dự án chậm nhưng thời gian chậm không dài.

Ví dụ 5:

虽然品牌很有名，但是投资前还是要分析财务数据。
Suīrán pǐnpái hěn yǒumíng, dànshì tóuzī qián háishi yào fēnxī cáiwù shùjù.
Mặc dù thương hiệu nổi tiếng nhưng trước khi đầu tư vẫn phải phân tích dữ liệu tài chính.

11.05.14 – 不仅……而且…… – không những… mà còn…

Ví dụ 1:

这家开发商不仅有开发经验，而且有比较稳定的交付记录。
Zhè jiā kāifāshāng bùjǐn yǒu kāifā jīngyàn, érqiě yǒu bǐjiào wěndìng de jiāofù jìlù.
Chủ đầu tư này không chỉ có kinh nghiệm phát triển mà còn có lịch sử bàn giao tương đối ổn định.

Ví dụ 2:

评估项目不仅要看销售，还要看现金流。
Pínggū xiàngmù bùjǐn yào kàn xiāoshòu, hái yào kàn xiànjīnliú.
Đánh giá dự án không chỉ phải xem doanh số mà còn phải xem dòng tiền.

Ví dụ 3:

开发商不仅要控制成本，而且要保证质量。
Kāifāshāng bùjǐn yào kòngzhì chéngběn, érqiě yào bǎozhèng zhìliàng.
Chủ đầu tư không chỉ phải kiểm soát chi phí mà còn phải bảo đảm chất lượng.

Ví dụ 4:

项目不仅需要资金，而且需要强大的管理能力。
Xiàngmù bùjǐn xūyào zījīn, érqiě xūyào qiángdà de guǎnlǐ nénglì.
Dự án không chỉ cần vốn mà còn cần năng lực quản lý mạnh.

Ví dụ 5:

交房不仅要按时，而且要达到合同约定的质量标准。
Jiāofáng bùjǐn yào ànshí, érqiě yào dádào hétong yuēdìng de zhìliàng biāozhǔn.
Bàn giao không chỉ phải đúng hạn mà còn phải đạt tiêu chuẩn chất lượng trong hợp đồng.

11.05.15 – 除了……以外，还…… – ngoài… còn…

Ví dụ 1:

除了资金实力以外，还要看开发商的交付记录。
Chúle zījīn shílì yǐwài, hái yào kàn kāifāshāng de jiāofù jìlù.
Ngoài năng lực tài chính còn phải xem lịch sử bàn giao của chủ đầu tư.

Ví dụ 2:

除了注册资本以外，还要分析现金流。
Chúle zhùcè zīběn yǐwài, hái yào fēnxī xiànjīnliú.
Ngoài vốn đăng ký còn phải phân tích dòng tiền.

Ví dụ 3:

除了负债率以外，还要看债务到期时间。
Chúle fùzhàilǜ yǐwài, hái yào kàn zhàiwù dàoqī shíjiān.
Ngoài tỷ lệ nợ còn phải xem thời gian đáo hạn nợ.

Ví dụ 4:

除了主体结构以外，还有机电和装修工程。
Chúle zhǔtǐ jiégòu yǐwài, hái yǒu jīdiàn hé zhuāngxiū gōngchéng.
Ngoài phần kết cấu chính còn có công trình cơ điện và hoàn thiện.

Ví dụ 5:

除了按时交房以外，还要保证工程质量。
Chúle ànshí jiāofáng yǐwài, hái yào bǎozhèng gōngchéng zhìliàng.
Ngoài bàn giao đúng hạn còn phải bảo đảm chất lượng công trình.

11.05.16 – 如果……就…… – nếu… thì…

Ví dụ 1:

如果后续融资出现问题，工程进度就可能受到影响。
Rúguǒ hòuxù róngzī chūxiàn wèntí, gōngchéng jìndù jiù kěnéng shòudào yǐngxiǎng.
Nếu việc huy động vốn sau này gặp vấn đề thì tiến độ công trình có thể bị ảnh hưởng.

Ví dụ 2:

如果销售回款稳定，现金流压力就会小一些。
Rúguǒ xiāoshòu huíkuǎn wěndìng, xiànjīnliú yālì jiù huì xiǎo yìxiē.
Nếu tiền thu bán hàng ổn định thì áp lực dòng tiền sẽ nhỏ hơn.

Ví dụ 3:

如果工程进度落后，就要分析具体原因。
Rúguǒ gōngchéng jìndù luòhòu, jiù yào fēnxī jùtǐ yuányīn.
Nếu tiến độ công trình chậm thì cần phân tích nguyên nhân cụ thể.

Ví dụ 4:

如果发现质量问题，就要及时整改。
Rúguǒ fāxiàn zhìliàng wèntí, jiù yào jíshí zhěnggǎi.
Nếu phát hiện vấn đề chất lượng thì phải khắc phục kịp thời.

Ví dụ 5:

如果开发商多次延期交房，就需要提高风险警惕。
Rúguǒ kāifāshāng duōcì yánqī jiāofáng, jiù xūyào tígāo fēngxiǎn jǐngtì.
Nếu chủ đầu tư nhiều lần chậm bàn giao thì cần nâng cao cảnh giác rủi ro.

11.05.17 – 越……越…… – càng… càng…

Ví dụ 1:

项目规模越大，对资金实力的要求越高。
Xiàngmù guīmó yuè dà, duì zījīn shílì de yāoqiú yuè gāo.
Quy mô dự án càng lớn thì yêu cầu về năng lực tài chính càng cao.

Ví dụ 2:

负债越高，偿债压力通常越大。
Fùzhài yuè gāo, chángzhài yālì tōngcháng yuè dà.
Nợ càng cao thì áp lực trả nợ thường càng lớn.

Ví dụ 3:

融资成本越高，项目财务压力越大。
Róngzī chéngběn yuè gāo, xiàngmù cáiwù yālì yuè dà.
Chi phí vốn càng cao thì áp lực tài chính dự án càng lớn.

Ví dụ 4:

销售回款越快，项目现金流越稳定。
Xiāoshòu huíkuǎn yuè kuài, xiàngmù xiànjīnliú yuè wěndìng.
Tiền bán hàng thu về càng nhanh thì dòng tiền dự án càng ổn định.

Ví dụ 5:

开发经验越丰富，处理复杂问题的能力通常越强。
Kāifā jīngyàn yuè fēngfù, chǔlǐ fùzá wèntí de nénglì tōngcháng yuè qiáng.
Kinh nghiệm phát triển càng phong phú thì khả năng xử lý vấn đề phức tạp thường càng mạnh.

11.05.18 – 越来越…… – ngày càng…

Ví dụ 1:

随着项目进入施工高峰期，资金需求会越来越大。
Suízhe xiàngmù jìnrù shīgōng gāofēngqī, zījīn xūqiú huì yuèláiyuè dà.
Khi dự án bước vào giai đoạn thi công cao điểm, nhu cầu vốn sẽ ngày càng lớn.

Ví dụ 2:

随着工程推进，建设支出越来越高。
Suízhe gōngchéng tuījìn, jiànshè zhīchū yuèláiyuè gāo.
Khi công trình tiến triển, chi phí xây dựng ngày càng cao.

Ví dụ 3:

项目接近交付以后，客户对质量越来越关注。
Xiàngmù jiējìn jiāofù yǐhòu, kèhù duì zhìliàng yuèláiyuè guānzhù.
Khi dự án gần bàn giao, khách hàng ngày càng quan tâm chất lượng.

Ví dụ 4:

公司的融资渠道越来越多。
Gōngsī de róngzī qúdào yuèláiyuè duō.
Các kênh huy động vốn của công ty ngày càng nhiều.

Ví dụ 5:

市场对开发商信息透明度的要求越来越高。
Shìchǎng duì kāifāshāng xìnxī tòumíngdù de yāoqiú yuèláiyuè gāo.
Thị trường ngày càng yêu cầu cao hơn về mức độ minh bạch thông tin của chủ đầu tư.

11.05.19 – 是否…… – liệu có… hay không

Ví dụ 1:

投资前需要确认开发商是否具备按期交付能力。
Tóuzī qián xūyào quèrèn kāifāshāng shìfǒu jùbèi ànqī jiāofù nénglì.
Trước khi đầu tư cần xác nhận liệu chủ đầu tư có khả năng bàn giao đúng hạn hay không.

Ví dụ 2:

需要确认项目资金是否充足。
Xūyào quèrèn xiàngmù zījīn shìfǒu chōngzú.
Cần xác nhận liệu nguồn vốn dự án có đầy đủ hay không.

Ví dụ 3:

我们要了解公司是否有重大债务到期。
Wǒmen yào liǎojiě gōngsī shìfǒu yǒu zhòngdà zhàiwù dàoqī.
Chúng ta cần tìm hiểu liệu công ty có khoản nợ lớn sắp đáo hạn hay không.

Ví dụ 4:

客户应该确认合同是否有延期赔偿条款。
Kèhù yīnggāi quèrèn hétong shìfǒu yǒu yánqī péicháng tiáokuǎn.
Khách hàng nên xác nhận liệu hợp đồng có điều khoản bồi thường chậm bàn giao hay không.

Ví dụ 5:

还要判断目前进度是否符合原计划。
Hái yào pànduàn mùqián jìndù shìfǒu fúhé yuán jìhuà.
Còn phải đánh giá liệu tiến độ hiện tại có phù hợp kế hoạch ban đầu hay không.

11.05.20 – 不一定…… – không nhất định…

Ví dụ 1:

注册资本高不一定代表实际现金流充足。
Zhùcè zīběn gāo bù yídìng dàibiǎo shíjì xiànjīnliú chōngzú.
Vốn đăng ký cao không nhất định đồng nghĩa với dòng tiền thực tế dồi dào.

Ví dụ 2:

公司规模大不一定代表所有项目都没有风险。
Gōngsī guīmó dà bù yídìng dàibiǎo suǒyǒu xiàngmù dōu méiyǒu fēngxiǎn.
Quy mô công ty lớn không nhất định có nghĩa mọi dự án đều không có rủi ro.

Ví dụ 3:

销售很好不一定代表现金流完全没有压力。
Xiāoshòu hěn hǎo bù yídìng dàibiǎo xiànjīnliú wánquán méiyǒu yālì.
Bán hàng tốt không nhất định có nghĩa dòng tiền hoàn toàn không có áp lực.

Ví dụ 4:

负债率低不一定代表企业没有财务问题。
Fùzhàilǜ dī bù yídìng dàibiǎo qǐyè méiyǒu cáiwù wèntí.
Tỷ lệ nợ thấp không nhất định có nghĩa doanh nghiệp không có vấn đề tài chính.

Ví dụ 5:

工程进度快不一定代表最终质量一定好。
Gōngchéng jìndù kuài bù yídìng dàibiǎo zuìzhōng zhìliàng yídìng hǎo.
Tiến độ thi công nhanh không nhất định có nghĩa chất lượng cuối cùng chắc chắn tốt.

11.05.21 – 不能只……还要…… – không thể chỉ… còn phải…

Ví dụ 1:

不能只看品牌，还要看负债、现金流和历史交付记录。
Bùnéng zhǐ kàn pǐnpái, hái yào kàn fùzhài, xiànjīnliú hé lìshǐ jiāofù jìlù.
Không thể chỉ nhìn thương hiệu mà còn phải xem nợ, dòng tiền và lịch sử bàn giao.

Ví dụ 2:

不能只看销售额，还要看实际回款。
Bùnéng zhǐ kàn xiāoshòu’é, hái yào kàn shíjì huíkuǎn.
Không thể chỉ nhìn doanh số mà còn phải xem tiền thực tế đã thu về.

Ví dụ 3:

不能只看工程速度，还要看工程质量。
Bùnéng zhǐ kàn gōngchéng sùdù, hái yào kàn gōngchéng zhìliàng.
Không thể chỉ nhìn tốc độ công trình mà còn phải xem chất lượng.

Ví dụ 4:

不能只看总负债，还要看债务什么时候到期。
Bùnéng zhǐ kàn zǒng fùzhài, hái yào kàn zhàiwù shénme shíhou dàoqī.
Không thể chỉ nhìn tổng nợ mà còn phải xem khi nào nợ đáo hạn.

Ví dụ 5:

不能只看过去的项目，还要看现在这个项目的具体情况。
Bùnéng zhǐ kàn guòqù de xiàngmù, hái yào kàn xiànzài zhè ge xiàngmù de jùtǐ qíngkuàng.
Không thể chỉ nhìn các dự án trước đây mà còn phải xem tình hình cụ thể của dự án hiện tại.

11.06 – BÀI VĂN TỔNG HỢP

如何评估一家房地产开发商

购买房地产以前，除了分析项目的位置、价格、户型和配套以外，还应该认真评估开发商的综合实力。

Gòumǎi fángdìchǎn yǐqián, chúle fēnxī xiàngmù de wèizhi, jiàgé, hùxíng hé pèitào yǐwài, hái yīnggāi rènzhēn pínggū kāifāshāng de zōnghé shílì.

Trước khi mua bất động sản, ngoài việc phân tích vị trí, giá, loại hình sản phẩm và tiện ích của dự án, còn cần đánh giá nghiêm túc năng lực tổng hợp của chủ đầu tư.

Before purchasing real estate, buyers should evaluate not only the project’s location, price, layouts, and facilities, but also the developer’s overall capability.

首先要看开发商的基本情况，包括成立时间、注册资本、股东背景和房地产开发经验。但是注册资本高不一定代表公司的实际现金流一定充足。

Shǒuxiān yào kàn kāifāshāng de jīběn qíngkuàng, bāokuò chénglì shíjiān, zhùcè zīběn, gǔdōng bèijǐng hé fángdìchǎn kāifā jīngyàn. Dànshì zhùcè zīběn gāo bù yídìng dàibiǎo gōngsī de shíjì xiànjīnliú yídìng chōngzú.

Trước tiên cần xem tình hình cơ bản của chủ đầu tư, bao gồm thời gian thành lập, vốn đăng ký, nền tảng cổ đông và kinh nghiệm phát triển bất động sản. Tuy nhiên, vốn đăng ký cao không nhất định có nghĩa dòng tiền thực tế của công ty chắc chắn dồi dào.

The first step is to examine the developer’s basic profile, including its establishment date, registered capital, shareholder background, and real estate development experience. However, high registered capital does not necessarily mean that the company has strong actual cash flow.

其次要分析项目资金。投资者应该了解总投资、自有资金比例、银行贷款、授信额度、融资成本和销售回款。

Qícì yào fēnxī xiàngmù zījīn. Tóuzīzhě yīnggāi liǎojiě zǒng tóuzī, zìyǒu zījīn bǐlì, yínháng dàikuǎn, shòuxìn édù, róngzī chéngběn hé xiāoshòu huíkuǎn.

Tiếp theo cần phân tích nguồn vốn dự án. Nhà đầu tư nên tìm hiểu tổng vốn đầu tư, tỷ lệ vốn tự có, khoản vay ngân hàng, hạn mức tín dụng, chi phí vốn và tiền thu bán hàng.

Next, project funding should be analyzed. Investors should understand total investment, the own-fund ratio, bank loans, credit limits, financing costs, and sales collections.

现金流也是非常重要的指标。销售额很高不一定代表企业已经收到同样多的现金，因此要区分签约销售金额和实际销售回款。

Xiànjīnliú yě shì fēicháng zhòngyào de zhǐbiāo. Xiāoshòu’é hěn gāo bù yídìng dàibiǎo qǐyè yǐjīng shōudào tóngyàng duō de xiànjīn, yīncǐ yào qūfēn qiānyuē xiāoshòu jīn’é hé shíjì xiāoshòu huíkuǎn.

Dòng tiền cũng là một chỉ tiêu rất quan trọng. Doanh số cao không nhất định có nghĩa doanh nghiệp đã thu được lượng tiền mặt tương ứng, vì vậy cần phân biệt giá trị bán hàng đã ký với tiền bán hàng thực tế đã thu về.

Cash flow is also extremely important. High contracted sales do not necessarily mean that the company has already collected the same amount in cash, so contracted sales and actual sales collections must be distinguished.

负债率同样需要分析，但是不能只看一个比例。还要看短期负债、长期负债、未来债务到期时间、现金储备和再融资能力。

Fùzhàilǜ tóngyàng xūyào fēnxī, dànshì bùnéng zhǐ kàn yí ge bǐlì. Hái yào kàn duǎnqī fùzhài, chángqī fùzhài, wèilái zhàiwù dàoqī shíjiān, xiànjīn chǔbèi hé zài róngzī nénglì.

Tỷ lệ nợ cũng cần được phân tích nhưng không thể chỉ nhìn một tỷ lệ. Còn phải xem nợ ngắn hạn, nợ dài hạn, thời điểm nợ đáo hạn trong tương lai, dự trữ tiền mặt và khả năng tái cấp vốn.

The debt ratio must also be analyzed, but one ratio alone is insufficient. Short-term liabilities, long-term liabilities, future debt maturities, cash reserves, and refinancing ability should also be reviewed.

除了财务能力以外，还要看开发经验、工程质量和交付记录。开发商以前做过多少个项目、累计交付多少套房、有没有延期交付、客户对质量的评价怎么样，这些都是重要信息。

Chúle cáiwù nénglì yǐwài, hái yào kàn kāifā jīngyàn, gōngchéng zhìliàng hé jiāofù jìlù. Kāifāshāng yǐqián zuò guo duōshao ge xiàngmù, lěijì jiāofù duōshao tào fáng, yǒu méiyǒu yánqī jiāofù, kèhù duì zhìliàng de píngjià zěnmeyàng, zhèxiē dōu shì zhòngyào xìnxī.

Ngoài năng lực tài chính còn phải xem kinh nghiệm phát triển, chất lượng công trình và lịch sử bàn giao. Chủ đầu tư đã làm bao nhiêu dự án, đã bàn giao bao nhiêu căn, có từng chậm bàn giao không và khách hàng đánh giá chất lượng thế nào đều là thông tin quan trọng.

In addition to financial capability, development experience, construction quality, and delivery history must also be reviewed. The number of projects completed, units delivered, any past delays, and customer assessments of quality are all important information.

真正评价一个房地产开发商，不能只看品牌，也不能只看一个财务数字，而应该把资金、负债、现金流、开发经验、工程进度、工程质量和交付能力放在一起分析。

Zhēnzhèng píngjià yí ge fángdìchǎn kāifāshāng, bùnéng zhǐ kàn pǐnpái, yě bùnéng zhǐ kàn yí ge cáiwù shùzì, ér yīnggāi bǎ zījīn, fùzhài, xiànjīnliú, kāifā jīngyàn, gōngchéng jìndù, gōngchéng zhìliàng hé jiāofù nénglì fàng zài yìqǐ fēnxī.

Để thực sự đánh giá một chủ đầu tư bất động sản, không thể chỉ nhìn thương hiệu và cũng không thể chỉ nhìn một chỉ số tài chính; cần phân tích tổng hợp vốn, nợ, dòng tiền, kinh nghiệm phát triển, tiến độ, chất lượng công trình và năng lực bàn giao.

A proper evaluation of a real estate developer should not be based solely on brand reputation or a single financial figure. Funding, debt, cash flow, development experience, construction progress, construction quality, and delivery capability should be analyzed together.

11.07 – BÀI TẬP CỦNG CỐ

11.07.01 – Điền từ

注册资本

自有资金

融资能力

授信额度

现金流

资产负债率

开发经验

市场口碑

工程进度

交付能力

Câu 01:

公司的________是八十亿元人民币。

Câu 02:

项目投入了四十二亿元________。

Câu 03:

银行给公司的________是六十亿元人民币。

Câu 04:

销售回款会直接影响项目的________。

Câu 05:

总负债除以总资产可以计算________。

Câu 06:

这家公司有十八年的房地产________。

Câu 07:

过去客户的评价会影响公司的________。

Câu 08:

目前整体________已经完成百分之六十二。

Câu 09:

以前是否按期交房可以帮助判断开发商的________。

Câu 10:

能够从银行和其他金融机构获得资金说明公司有一定的________。

11.07.02 – Chọn cấu trúc phù hợp

Câu 11:

自有资金________总投资的百分之三十五。

A. 占
B. 达到
C. 来自

Câu 12:

项目规模________大，对资金实力要求________高。

A. 虽然……但是……
B. 越……越……
C. 如果……就……

Câu 13:

________品牌以外，还要看现金流和负债。

A. 按照
B. 除了
C. 从

Câu 14:

________后续融资出现问题，工程进度________可能受到影响。

A. 如果……就……
B. 不仅……而且……
C. 虽然……但是……

Câu 15:

注册资本高________代表现金流一定充足。

A. 一定
B. 不一定
C. 已经

Câu 16:

这个项目________专业施工企业负责建设。

A. 从
B. 由
C. 比

Câu 17:

________现金流来看，短期资金压力还可以控制。

A. 从
B. 除了
C. 达到

Câu 18:

开发商不仅有开发经验，________有比较稳定的交付记录。

A. 但是
B. 而且
C. 如果

11.07.03 – Dịch Trung sang Việt

Câu 19:

这家开发商有十八年的房地产开发经验。

Câu 20:

项目自有资金占总投资的百分之三十五。

Câu 21:

公司的资产负债率大约是百分之五十五。

Câu 22:

注册资本高不一定代表现金流充足。

Câu 23:

未来十二个月还有二十八亿元债务到期。

Câu 24:

从过去的交付记录来看，这家开发商表现比较稳定。

Câu 25:

如果后续融资出现问题，项目进度可能会受到影响。

Câu 26:

除了工程进度以外，还要关注工程质量。

11.07.04 – Dịch Việt sang Trung

Câu 27:

Chủ đầu tư này có 18 năm kinh nghiệm phát triển bất động sản.

Câu 28:

Tổng vốn đầu tư dự án là 12 tỷ Nhân dân tệ.

Câu 29:

Vốn tự có chiếm 35% tổng vốn đầu tư.

Câu 30:

Hạn mức tín dụng hiện tại là 6 tỷ Nhân dân tệ.

Câu 31:

Tỷ lệ nợ trên tài sản khoảng 55%.

Câu 32:

Dự án hiện đã hoàn thành khoảng 62%.

Câu 33:

Dự kiến cất nóc vào tháng 3 năm 2027.

Câu 34:

Dự kiến bàn giao vào tháng 6 năm 2028.

Câu 35:

Không thể chỉ nhìn thương hiệu mà còn phải xem dòng tiền và nợ.

Câu 36:

Nếu dòng tiền căng thẳng thì tiến độ công trình có thể bị ảnh hưởng.

11.07.05 – Bài tập tính toán

Câu 37:

Tổng tài sản là 26 tỷ Nhân dân tệ, tổng nợ là 14,3 tỷ Nhân dân tệ. Hãy tính tỷ lệ nợ trên tài sản.

Câu 38:

Tổng vốn đầu tư là 12 tỷ Nhân dân tệ, vốn tự có là 4,2 tỷ Nhân dân tệ. Hãy tính tỷ lệ vốn tự có.

Câu 39:

Hạn mức tín dụng là 6 tỷ Nhân dân tệ, đã sử dụng 3,2 tỷ. Hãy tính hạn mức còn lại.

Câu 40:

Doanh số đã ký là 4,1 tỷ Nhân dân tệ, tiền thực tế đã thu về là 3,1 tỷ. Khoảng chênh lệch là bao nhiêu?

Câu 41:

Trong 28 dự án, 24 dự án bàn giao đúng hạn, 3 dự án bàn giao sớm và 1 dự án chậm. Hãy kiểm tra tổng số dự án.

11.08 – ĐÁP ÁN VÀ GIẢI THÍCH

11.08.01 – Đáp án điền từ

Câu 01: 注册资本

公司的注册资本是八十亿元人民币。

Câu 02: 自有资金

项目投入了四十二亿元自有资金。

Câu 03: 授信额度

银行给公司的授信额度是六十亿元人民币。

Câu 04: 现金流

销售回款会直接影响项目的现金流。

Câu 05: 资产负债率

总负债除以总资产可以计算资产负债率。

Câu 06: 开发经验

这家公司有十八年的房地产开发经验。

Câu 07: 市场口碑

过去客户的评价会影响公司的市场口碑。

Câu 08: 工程进度

目前整体工程进度已经完成百分之六十二。

Câu 09: 交付能力

以前是否按期交房可以帮助判断开发商的交付能力。

Câu 10: 融资能力

能够从银行和其他金融机构获得资金说明公司有一定的融资能力。

11.08.02 – Đáp án cấu trúc

Câu 11: 占

自有资金占总投资的百分之三十五。

Câu 12: 越……越……

项目规模越大，对资金实力要求越高。

Câu 13: 除了

除了品牌以外，还要看现金流和负债。

Câu 14: 如果……就……

如果后续融资出现问题，工程进度就可能受到影响。

Câu 15: 不一定

注册资本高不一定代表现金流一定充足。

Câu 16: 由

这个项目由专业施工企业负责建设。

Câu 17: 从

从现金流来看，短期资金压力还可以控制。

Câu 18: 而且

开发商不仅有开发经验，而且有比较稳定的交付记录。

11.08.03 – Đáp án dịch Trung sang Việt

Câu 19:

Chủ đầu tư này có 18 năm kinh nghiệm phát triển bất động sản.

Câu 20:

Vốn tự có của dự án chiếm 35% tổng vốn đầu tư.

Câu 21:

Tỷ lệ nợ trên tài sản của công ty khoảng 55%.

Câu 22:

Vốn đăng ký cao không nhất định đồng nghĩa với dòng tiền dồi dào.

Câu 23:

Trong 12 tháng tới còn khoảng 2,8 tỷ Nhân dân tệ nợ đáo hạn.

Câu 24:

Xét từ lịch sử bàn giao trước đây, chủ đầu tư này thể hiện tương đối ổn định.

Câu 25:

Nếu việc huy động vốn sau này gặp vấn đề thì tiến độ dự án có thể bị ảnh hưởng.

Câu 26:

Ngoài tiến độ công trình còn phải quan tâm chất lượng công trình.

11.08.04 – Đáp án dịch Việt sang Trung

Câu 27:

这家开发商有十八年的房地产开发经验。
Zhè jiā kāifāshāng yǒu shíbā nián de fángdìchǎn kāifā jīngyàn.

Câu 28:

项目总投资是一百二十亿元人民币。
Xiàngmù zǒng tóuzī shì yìbǎi èrshí yì yuán Rénmínbì.

Câu 29:

自有资金占总投资的百分之三十五。
Zìyǒu zījīn zhàn zǒng tóuzī de bǎifēnzhī sānshíwǔ.

Câu 30:

目前授信额度是六十亿元人民币。
Mùqián shòuxìn édù shì liùshí yì yuán Rénmínbì.

Câu 31:

资产负债率大约是百分之五十五。
Zīchǎn fùzhàilǜ dàyuē shì bǎifēnzhī wǔshíwǔ.

Câu 32:

项目目前已经完成大约百分之六十二。
Xiàngmù mùqián yǐjīng wánchéng dàyuē bǎifēnzhī liùshí’èr.

Câu 33:

预计二〇二七年三月封顶。
Yùjì èr líng èr qī nián sān yuè fēngdǐng.

Câu 34:

预计二〇二八年六月交房。
Yùjì èr líng èr bā nián liù yuè jiāofáng.

Câu 35:

不能只看品牌，还要看现金流和负债。
Bùnéng zhǐ kàn pǐnpái, hái yào kàn xiànjīnliú hé fùzhài.

Câu 36:

如果现金流紧张，工程进度就可能受到影响。
Rúguǒ xiànjīnliú jǐnzhāng, gōngchéng jìndù jiù kěnéng shòudào yǐngxiǎng.

11.08.05 – Đáp án tính toán

Câu 37:

14,3 ÷ 26 × 100% = 55%.

资产负债率大约是百分之五十五。
Zīchǎn fùzhàilǜ dàyuē shì bǎifēnzhī wǔshíwǔ.
Tỷ lệ nợ trên tài sản khoảng 55%.

Câu 38:

4,2 ÷ 12 × 100% = 35%.

自有资金占总投资的百分之三十五。
Zìyǒu zījīn zhàn zǒng tóuzī de bǎifēnzhī sānshíwǔ.
Vốn tự có chiếm 35% tổng vốn đầu tư.

Câu 39:

6 – 3,2 = 2,8 tỷ Nhân dân tệ.

目前还有二十八亿元人民币的可用授信额度。
Mùqián hái yǒu èrshíbā yì yuán Rénmínbì de kěyòng shòuxìn édù.
Hiện còn 2,8 tỷ Nhân dân tệ hạn mức tín dụng có thể sử dụng.

Câu 40:

4,1 – 3,1 = 1 tỷ Nhân dân tệ.

签约销售金额和实际回款之间还有十亿元人民币的差额。
Qiānyuē xiāoshòu jīn’é hé shíjì huíkuǎn zhījiān hái yǒu shí yì yuán Rénmínbì de chā’é.
Giữa giá trị bán hàng đã ký và tiền thực tế thu về còn chênh lệch 1 tỷ Nhân dân tệ.

Câu 41:

24 + 3 + 1 = 28 dự án.

二十四个按期交付项目、三个提前交付项目和一个延期项目，一共是二十八个项目。
Èrshísì ge ànqī jiāofù xiàngmù, sān ge tíqián jiāofù xiàngmù hé yí ge yánqī xiàngmù, yígòng shì èrshíbā ge xiàngmù.
24 dự án đúng hạn, ba dự án bàn giao sớm và một dự án chậm, tổng cộng là 28 dự án.

11.09 – TỔNG HỢP TRỌNG ĐIỂM CẦN NHỚ

房地产开发商 là chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Khi đánh giá chủ đầu tư cần phân biệt 集团公司, 母公司, 子公司 và 项目公司.

注册资本 là vốn đăng ký nhưng không nên dùng riêng chỉ tiêu này để kết luận về năng lực tài chính thực tế.

自有资金 là vốn tự có. Tỷ lệ vốn tự có cao hơn có thể tạo thêm vùng đệm tài chính, nhưng vẫn cần xem tổng thể các yếu tố khác.

融资能力 là khả năng huy động vốn thông qua ngân hàng, tổ chức tài chính, cổ đông, vốn cổ phần, hợp tác đầu tư và những nguồn vốn phù hợp khác.

授信额度 là hạn mức tín dụng. Cần phân biệt tổng hạn mức, hạn mức đã sử dụng và hạn mức còn lại.

融资成本 là chi phí vốn. Có vốn nhưng chi phí vốn quá cao vẫn có thể tạo áp lực lớn lên dự án.

现金流 là một trong những yếu tố quan trọng nhất khi phân tích khả năng triển khai dự án.

销售额 và 销售回款 không hoàn toàn giống nhau. Giá trị bán hàng đã ký không có nghĩa toàn bộ số tiền đã được thu về.

资产负债率 có thể được tính theo công thức:

资产负债率 = 总负债 ÷ 总资产 × 100%

Không nên dùng riêng tỷ lệ nợ để kết luận một doanh nghiệp tốt hay xấu. Cần xem đồng thời nợ ngắn hạn, nợ dài hạn, thời điểm đáo hạn, tiền mặt, dòng tiền và khả năng tái cấp vốn.

开发经验 cần được đánh giá bằng số năm hoạt động, số dự án, tổng diện tích phát triển, loại hình dự án và số lượng sản phẩm đã bàn giao.

市场口碑 phải được xem cả từ đánh giá tích cực lẫn khiếu nại, tranh chấp và lịch sử xử lý vấn đề.

工程进度 phải được theo dõi theo từng giai đoạn: móng, kết cấu, cất nóc, cơ điện, hoàn thiện, cảnh quan và nghiệm thu.

工程质量 không chỉ phụ thuộc vật liệu mà còn phụ thuộc thiết kế, thi công, giám sát và quy trình kiểm soát chất lượng.

交付能力 phải xem lịch sử bàn giao, năng lực tài chính, tiến độ hiện tại, tổ chức nghiệm thu và khả năng xử lý lỗi trước khi bàn giao.

Các cấu trúc cần sử dụng thành thạo trong Bài 11 gồm:

有……年的经验

已经……了

占……的百分之……

达到……

超过……

低于……

比……高/低……

从……来看

按照……计算

主要来自……

由……负责……

有没有……

能不能……

虽然……但是……

不仅……而且……

除了……以外，还……

如果……就……

越……越……

越来越……

是否……

不一定……

不能只……还要……

Mục tiêu cuối cùng của Bài 11 là giúp học viên có khả năng sử dụng tiếng Trung để kiểm tra một chủ đầu tư từ nhiều góc độ: cơ cấu doanh nghiệp, vốn đăng ký, vốn tự có, huy động vốn, ngân hàng tài trợ, hạn mức tín dụng, chi phí vốn, tiền mặt, dòng tiền, nợ, kinh nghiệm, uy tín, tiến độ xây dựng, chất lượng công trình và lịch sử bàn giao; từ đó có thể tiến hành một cuộc trao đổi chuyên sâu với chủ đầu tư hoặc đơn vị bán hàng trước khi đưa ra quyết định đầu tư.