Giáo trình Hán ngữ Bất động sản quyển 12 Tác giả Nguyễn Minh Vũ

PHẦN 02 – CÁC CHỦ THỂ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

房地产市场参与主体
Fángdìchǎn shìchǎng cānyù zhǔtǐ
Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Participants in the real estate market

Cách dùng Giáo trình Hán ngữ Bất động sản quyển 12 Tác giả Nguyễn Minh Vũ

BÀI 12 – ĐƠN VỊ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN – 项目开发公司

项目开发公司
Xiàngmù kāifā gōngsī
Đơn vị phát triển dự án
Project development company

Bài học tập trung vào toàn bộ quá trình phát triển một dự án bất động sản từ nghiên cứu thị trường, phân tích cung cầu, xác định khách hàng mục tiêu, nghiên cứu đối thủ, định vị sản phẩm, thiết kế chính sách giá, xây dựng chiến lược bán hàng, lập ngân sách, quản lý tiến độ đến quản lý rủi ro.

Trọng tâm lớn nhất của bài là giúp học viên sử dụng tiếng Trung để tham gia một cuộc họp phát triển dự án thực tế, đọc và trình bày số liệu, tranh luận phương án kinh doanh, so sánh đối thủ, tính toán ngân sách, xây dựng kế hoạch A – B – C và đưa ra quyết định phát triển dự án.

Các số liệu trong bài được xây dựng theo một tình huống mô phỏng thống nhất phục vụ đào tạo.

12.01 – BỐI CẢNH DỰ ÁN MÔ PHỎNG

Tên đơn vị phát triển dự án:

华城项目开发有限公司
Huáchéng Xiàngmù Kāifā Yǒuxiàn Gōngsī
Công ty TNHH Phát triển Dự án Hoa Thành
Huacheng Project Development Co., Ltd.

Tên dự án:

华城国际新城
Huáchéng Guójì Xīnchéng
Khu đô thị mới quốc tế Hoa Thành
Huacheng International New City

12.01.01 – Quy mô dự án

Tổng diện tích đất: 42 héc-ta.

Tổng diện tích xây dựng dự kiến: khoảng 860.000 m².

Diện tích nhà ở để bán: khoảng 520.000 m².

Diện tích thương mại: khoảng 65.000 m².

Diện tích văn phòng: khoảng 38.000 m².

Diện tích tiện ích cộng đồng và các chức năng khác: phần diện tích còn lại theo quy hoạch.

Tổng số căn hộ dự kiến: 5.000 căn.

12.01.02 – Cơ cấu căn hộ mô phỏng

Căn một phòng ngủ: 20%.

Tương đương: 1.000 căn.

Căn hai phòng ngủ: 45%.

Tương đương: 2.250 căn.

Căn ba phòng ngủ: 30%.

Tương đương: 1.500 căn.

Sản phẩm đặc biệt: 5%.

Tương đương: 250 căn.

Căn hai phòng ngủ là sản phẩm chủ lực.

12.01.03 – Số liệu nghiên cứu thị trường khu vực

Nguồn cung hiện hữu: khoảng 8.000 căn.

Nguồn cung mới trong 12 tháng tới: khoảng 3.500 căn.

Tổng nhu cầu giao dịch ước tính: khoảng 4.200 căn/năm.

Giá trung bình khu vực: khoảng 70 triệu đồng/m².

Giá dự án cạnh tranh A: 68 triệu đồng/m².

Giá dự án cạnh tranh B: 72 triệu đồng/m².

Giá dự án cạnh tranh C: 76 triệu đồng/m².

12.01.04 – Khách hàng mục tiêu

Độ tuổi chính: 28–40 tuổi.

Quy mô gia đình: 2–4 người.

Thu nhập hộ gia đình: khoảng 50–100 triệu đồng/tháng.

Ngân sách phổ biến: khoảng 5–9 tỷ đồng.

Nhu cầu chủ lực: căn hai phòng ngủ và ba phòng ngủ.

Diện tích hai phòng ngủ ưu tiên: 75–85 m².

Diện tích ba phòng ngủ ưu tiên: khoảng 95–110 m².

12.01.05 – Chính sách giá mô phỏng

Giá mở bán đợt đầu dự kiến: 68 triệu đồng/m².

Đợt hai: khoảng 70 triệu đồng/m².

Đợt ba: khoảng 72 triệu đồng/m² nếu tỷ lệ hấp thụ đạt mục tiêu.

Nếu ba tháng đầu đạt tỷ lệ tiêu thụ từ 70% trở lên, xem xét tăng giá khoảng 3%.

Nếu tỷ lệ tiêu thụ dưới 50%, ưu tiên giữ giá và tăng chính sách hỗ trợ thay vì giảm giá trực tiếp ngay lập tức.

12.01.06 – Kế hoạch bán hàng đợt đầu

Số căn mở bán đợt đầu: 300 căn.

Mục tiêu bán trong ba tháng: 210 căn.

Tỷ lệ hấp thụ mục tiêu: 70%.

Tỷ lệ chuyển đổi khách hàng mục tiêu: 8%.

12.01.07 – Ngân sách dự án mô phỏng

Tổng vốn đầu tư: 10 tỷ Nhân dân tệ.

Chi phí đất: 3,2 tỷ Nhân dân tệ.

Chi phí xây dựng: 3,5 tỷ Nhân dân tệ.

Chi phí tài chính: 600 triệu Nhân dân tệ.

Marketing và bán hàng: 450 triệu Nhân dân tệ.

Thiết kế, tư vấn và quản lý: 650 triệu Nhân dân tệ.

Tiện ích và cảnh quan: 700 triệu Nhân dân tệ.

Quỹ dự phòng: 900 triệu Nhân dân tệ.

Tổng cộng: 10 tỷ Nhân dân tệ.

12.02 – TỪ VỰNG THEO CHỦ ĐỀ – 主题词汇

12.02.01 – Đơn vị phát triển dự án

项目开发公司 – xiàngmù kāifā gōngsī – project development company – đơn vị phát triển dự án

房地产项目开发公司 – fángdìchǎn xiàngmù kāifā gōngsī – real estate project development company – công ty phát triển dự án bất động sản

项目开发单位 – xiàngmù kāifā dānwèi – project development entity – đơn vị phát triển dự án

项目管理公司 – xiàngmù guǎnlǐ gōngsī – project management company – công ty quản lý dự án

项目运营公司 – xiàngmù yùnyíng gōngsī – project operating company – công ty vận hành dự án

内部开发团队 – nèibù kāifā tuánduì – internal development team – đội ngũ phát triển nội bộ

第三方开发公司 – dì-sānfāng kāifā gōngsī – third-party development company – đơn vị phát triển thuê ngoài

项目策划 – xiàngmù cèhuà – project planning – hoạch định dự án

开发管理 – kāifā guǎnlǐ – development management – quản lý phát triển

12.02.02 – Các bộ phận

市场部 – shìchǎngbù – market research department – bộ phận thị trường

投资部 – tóuzībù – investment department – bộ phận đầu tư

产品部 – chǎnpǐnbù – product department – bộ phận sản phẩm

设计部 – shèjìbù – design department – bộ phận thiết kế

工程部 – gōngchéngbù – engineering department – bộ phận công trình

成本部 – chéngběnbù – cost department – bộ phận chi phí

营销部 – yíngxiāobù – marketing department – bộ phận marketing

财务部 – cáiwùbù – finance department – bộ phận tài chính

法务部 – fǎwùbù – legal department – bộ phận pháp lý

运营部 – yùnyíngbù – operations department – bộ phận vận hành

12.02.03 – Nghiên cứu thị trường

市场研究 – shìchǎng yánjiū – market research – nghiên cứu thị trường

市场调研 – shìchǎng diàoyán – market survey – khảo sát thị trường

市场分析 – shìchǎng fēnxī – market analysis – phân tích thị trường

宏观市场 – hóngguān shìchǎng – macro market – thị trường vĩ mô

区域市场 – qūyù shìchǎng – regional market – thị trường khu vực

本地市场 – běndì shìchǎng – local market – thị trường địa phương

市场容量 – shìchǎng róngliàng – market capacity – quy mô thị trường

市场潜力 – shìchǎng qiánlì – market potential – tiềm năng thị trường

市场机会 – shìchǎng jīhuì – market opportunity – cơ hội thị trường

市场风险 – shìchǎng fēngxiǎn – market risk – rủi ro thị trường

12.02.04 – Dữ liệu thị trường

平均房价 – píngjūn fángjià – average property price – giá bất động sản trung bình

成交价格 – chéngjiāo jiàgé – transaction price – giá giao dịch

价格走势 – jiàgé zǒushì – price trend – xu hướng giá

成交量 – chéngjiāoliàng – transaction volume – lượng giao dịch

销售量 – xiāoshòuliàng – sales volume – lượng bán

库存 – kùcún – inventory – hàng tồn kho

库存房源 – kùcún fángyuán – unsold inventory – nguồn hàng tồn

去化率 – qùhuàlǜ – absorption rate – tỷ lệ hấp thụ

去化速度 – qùhuà sùdù – absorption speed – tốc độ tiêu thụ

12.02.05 – Cung cầu

供应 – gōngyìng – supply – nguồn cung

需求 – xūqiú – demand – nhu cầu

供需关系 – gōngxū guānxi – supply-demand relationship – quan hệ cung cầu

现有供应 – xiànyǒu gōngyìng – existing supply – nguồn cung hiện tại

新增供应 – xīnzēng gōngyìng – new supply – nguồn cung mới

未来供应 – wèilái gōngyìng – future supply – nguồn cung tương lai

供大于求 – gōng dàyú qiú – supply exceeds demand – cung vượt cầu

供不应求 – gōng bù yìng qiú – demand exceeds supply – cầu vượt cung

供应过剩 – gōngyìng guòshèng – oversupply – dư cung

供应不足 – gōngyìng bùzú – insufficient supply – thiếu cung

供需平衡 – gōngxū pínghéng – supply-demand balance – cân bằng cung cầu

12.02.06 – Khách hàng mục tiêu

目标客户 – mùbiāo kèhù – target customer – khách hàng mục tiêu

核心客户 – héxīn kèhù – core customer – khách hàng cốt lõi

客户画像 – kèhù huàxiàng – customer profile – chân dung khách hàng

年龄结构 – niánlíng jiégòu – age structure – cơ cấu độ tuổi

家庭人口 – jiātíng rénkǒu – household size – số thành viên gia đình

家庭收入 – jiātíng shōurù – household income – thu nhập hộ gia đình

购买力 – gòumǎilì – purchasing power – sức mua

支付能力 – zhīfù nénglì – payment capacity – khả năng chi trả

预算水平 – yùsuàn shuǐpíng – budget level – mức ngân sách

首次置业客户 – shǒucì zhìyè kèhù – first-time homebuyer – khách hàng mua nhà lần đầu

改善型客户 – gǎishànxíng kèhù – upgrading buyer – khách hàng nâng cấp chỗ ở

投资客户 – tóuzī kèhù – investor buyer – khách hàng đầu tư

自住客户 – zìzhù kèhù – owner-occupier – khách hàng mua để ở

12.02.07 – Phân tích đối thủ

竞争对手 – jìngzhēng duìshǒu – competitor – đối thủ cạnh tranh

直接竞争对手 – zhíjiē jìngzhēng duìshǒu – direct competitor – đối thủ trực tiếp

间接竞争对手 – jiànjiē jìngzhēng duìshǒu – indirect competitor – đối thủ gián tiếp

竞争项目 – jìngzhēng xiàngmù – competing project – dự án cạnh tranh

竞争优势 – jìngzhēng yōushì – competitive advantage – lợi thế cạnh tranh

竞争劣势 – jìngzhēng lièshì – competitive disadvantage – bất lợi cạnh tranh

核心竞争力 – héxīn jìngzhēnglì – core competitiveness – năng lực cạnh tranh cốt lõi

差异化 – chāyìhuà – differentiation – khác biệt hóa

12.02.08 – Định vị sản phẩm

产品定位 – chǎnpǐn dìngwèi – product positioning – định vị sản phẩm

市场定位 – shìchǎng dìngwèi – market positioning – định vị thị trường

客户定位 – kèhù dìngwèi – customer positioning – định vị khách hàng

价格定位 – jiàgé dìngwèi – price positioning – định vị giá

品质定位 – pǐnzhì dìngwèi – quality positioning – định vị chất lượng

产品结构 – chǎnpǐn jiégòu – product mix – cơ cấu sản phẩm

主力户型 – zhǔlì hùxíng – main unit type – loại căn chủ lực

特色产品 – tèsè chǎnpǐn – differentiated product – sản phẩm đặc biệt

中端住宅 – zhōngduān zhùzhái – mid-market housing – nhà ở trung cấp

中高端住宅 – zhōnggāoduān zhùzhái – upper-mid-market housing – nhà ở trung cao cấp

高端住宅 – gāoduān zhùzhái – high-end housing – nhà ở cao cấp

12.02.09 – Chính sách giá

定价 – dìngjià – pricing – định giá

价格策略 – jiàgé cèlüè – pricing strategy – chiến lược giá

基础价格 – jīchǔ jiàgé – base price – giá cơ sở

挂牌价 – guàpáijià – listed price – giá niêm yết

成交价 – chéngjiāojià – transaction price – giá giao dịch

平均售价 – píngjūn shòujià – average selling price – giá bán trung bình

平均单价 – píngjūn dānjià – average unit price – đơn giá trung bình

开盘价 – kāipánjià – launch price – giá mở bán

楼层价差 – lóucéng jiàchā – floor price difference – chênh lệch giá theo tầng

朝向价差 – cháoxiàng jiàchā – orientation price difference – chênh lệch giá theo hướng

景观价差 – jǐngguān jiàchā – view premium – chênh lệch giá theo tầm nhìn

涨价 – zhǎngjià – price increase – tăng giá

降价 – jiàngjià – price reduction – giảm giá

折扣 – zhékòu – discount – chiết khấu

早鸟优惠 – zǎoniǎo yōuhuì – early-bird discount – ưu đãi khách hàng sớm

12.02.10 – Chiến lược bán hàng

经营策略 – jīngyíng cèlüè – business strategy – chiến lược kinh doanh

营销策略 – yíngxiāo cèlüè – marketing strategy – chiến lược marketing

销售策略 – xiāoshòu cèlüè – sales strategy – chiến lược bán hàng

销售目标 – xiāoshòu mùbiāo – sales target – mục tiêu bán hàng

去化率目标 – qùhuàlǜ mùbiāo – absorption target – mục tiêu tỷ lệ hấp thụ

分期销售 – fēnqī xiāoshòu – phased sales – bán theo giai đoạn

分批推出 – fēnpī tuīchū – phased launch – mở bán từng đợt

销售中心 – xiāoshòu zhōngxīn – sales center – trung tâm bán hàng

样板房 – yàngbǎnfáng – show unit – nhà mẫu

广告投放 – guǎnggào tóufàng – advertising placement – triển khai quảng cáo

数字营销 – shùzì yíngxiāo – digital marketing – marketing số

客户跟进 – kèhù gēnjìn – customer follow-up – chăm sóc khách hàng tiềm năng

转化率 – zhuǎnhuàlǜ – conversion rate – tỷ lệ chuyển đổi

获客成本 – huòkè chéngběn – customer acquisition cost – chi phí tìm kiếm khách hàng

12.02.11 – Ngân sách dự án

项目预算 – xiàngmù yùsuàn – project budget – ngân sách dự án

预算管理 – yùsuàn guǎnlǐ – budget management – quản lý ngân sách

项目总投资 – xiàngmù zǒng tóuzī – total project investment – tổng vốn đầu tư dự án

土地成本 – tǔdì chéngběn – land cost – chi phí đất

建设成本 – jiànshè chéngběn – construction cost – chi phí xây dựng

设计费用 – shèjì fèiyòng – design cost – chi phí thiết kế

咨询费用 – zīxún fèiyòng – consulting cost – chi phí tư vấn

财务费用 – cáiwù fèiyòng – finance cost – chi phí tài chính

营销费用 – yíngxiāo fèiyòng – marketing cost – chi phí marketing

销售佣金 – xiāoshòu yòngjīn – sales commission – hoa hồng bán hàng

管理费用 – guǎnlǐ fèiyòng – management expense – chi phí quản lý

Nội dung liên quan: diễn đàn giáo trình Hán ngữ 4.

风险准备金 – fēngxiǎn zhǔnbèijīn – contingency reserve – quỹ dự phòng rủi ro

超预算 – chāo yùsuàn – over budget – vượt ngân sách

成本控制 – chéngběn kòngzhì – cost control – kiểm soát chi phí

预计利润 – yùjì lìrùn – projected profit – lợi nhuận dự kiến

利润率 – lìrùnlǜ – profit margin – biên lợi nhuận

12.02.12 – Tiến độ

进度管理 – jìndù guǎnlǐ – schedule management – quản lý tiến độ

总体进度计划 – zǒngtǐ jìndù jìhuà – master schedule – kế hoạch tiến độ tổng thể

关键节点 – guānjiàn jiédiǎn – key milestone – mốc quan trọng

里程碑 – lǐchéngbēi – milestone – cột mốc

计划进度 – jìhuà jìndù – planned progress – tiến độ kế hoạch

实际进度 – shíjì jìndù – actual progress – tiến độ thực tế

进度偏差 – jìndù piānchā – schedule variance – sai lệch tiến độ

进度提前 – jìndù tíqián – ahead of schedule – vượt tiến độ

进度落后 – jìndù luòhòu – behind schedule – chậm tiến độ

赶工 – gǎngōng – accelerate construction – đẩy nhanh thi công

调整计划 – tiáozhěng jìhuà – adjust schedule – điều chỉnh kế hoạch

12.02.13 – Quản lý rủi ro

风险管理 – fēngxiǎn guǎnlǐ – risk management – quản lý rủi ro

风险识别 – fēngxiǎn shíbié – risk identification – nhận diện rủi ro

风险评估 – fēngxiǎn pínggū – risk assessment – đánh giá rủi ro

风险控制 – fēngxiǎn kòngzhì – risk control – kiểm soát rủi ro

风险监控 – fēngxiǎn jiānkòng – risk monitoring – theo dõi rủi ro

销售风险 – xiāoshòu fēngxiǎn – sales risk – rủi ro bán hàng

融资风险 – róngzī fēngxiǎn – financing risk – rủi ro huy động vốn

成本风险 – chéngběn fēngxiǎn – cost risk – rủi ro chi phí

进度风险 – jìndù fēngxiǎn – schedule risk – rủi ro tiến độ

质量风险 – zhìliàng fēngxiǎn – quality risk – rủi ro chất lượng

审批风险 – shěnpī fēngxiǎn – approval risk – rủi ro phê duyệt

竞争风险 – jìngzhēng fēngxiǎn – competitive risk – rủi ro cạnh tranh

发生概率 – fāshēng gàilǜ – probability of occurrence – xác suất xảy ra

影响程度 – yǐngxiǎng chéngdù – degree of impact – mức độ ảnh hưởng

备用方案 – bèiyòng fāng’àn – backup plan – phương án dự phòng

应急方案 – yìngjí fāng’àn – contingency plan – phương án ứng phó

12.03 – HỘI THOẠI TỔNG HỢP: HỌP PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

12.03.01 – Bắt đầu cuộc họp

阮明武：今天我们开项目开发会议，不只讨论设计，还要把市场、客户、竞争、价格、预算、进度和风险全部放在一起分析。
Ruǎn Míngwǔ: Jīntiān wǒmen kāi xiàngmù kāifā huìyì, bù zhǐ tǎolùn shèjì, hái yào bǎ shìchǎng, kèhù, jìngzhēng, jiàgé, yùsuàn, jìndù hé fēngxiǎn quánbù fàng zài yìqǐ fēnxī.
Nguyễn Minh Vũ: Hôm nay chúng ta họp phát triển dự án, không chỉ thảo luận thiết kế mà còn phải phân tích tổng hợp thị trường, khách hàng, cạnh tranh, giá, ngân sách, tiến độ và rủi ro.
Nguyen Minh Vu: Today we are holding a project development meeting. We will not discuss design alone; we need to analyze the market, customers, competition, pricing, budget, schedule, and risks together.

丁垂杨：阮明武哥，我已经把区域市场、竞争项目和客户调查的数据整理好了。
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒ yǐjīng bǎ qūyù shìchǎng, jìngzhēng xiàngmù hé kèhù diàochá de shùjù zhěnglǐ hǎo le.
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, em đã tổng hợp xong dữ liệu về thị trường khu vực, các dự án cạnh tranh và khảo sát khách hàng.
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, I have compiled the data on the regional market, competing projects, and customer research.

黎云英：我负责产品定位和户型结构，等一下可以跟市场数据一起讨论。
Lí Yún Yīng: Wǒ fùzé chǎnpǐn dìngwèi hé hùxíng jiégòu, děng yíxià kěyǐ gēn shìchǎng shùjù yìqǐ tǎolùn.
Lê Vân Anh: Em phụ trách định vị sản phẩm và cơ cấu căn hộ, lát nữa có thể thảo luận cùng với dữ liệu thị trường.
Le Van Anh: I am responsible for product positioning and the unit mix, which we can discuss together with the market data later.

水仙：我这边准备了价格策略、销售目标和营销预算。
Shuǐ Xiān: Wǒ zhèbiān zhǔnbèi le jiàgé cèlüè, xiāoshòu mùbiāo hé yíngxiāo yùsuàn.
Thủy Tiên: Phía em đã chuẩn bị chiến lược giá, mục tiêu bán hàng và ngân sách marketing.
Thuy Tien: I have prepared the pricing strategy, sales targets, and marketing budget.

芳玲：我负责项目预算、进度计划和风险清单。
Fāng Líng: Wǒ fùzé xiàngmù yùsuàn, jìndù jìhuà hé fēngxiǎn qīngdān.
Phương Linh: Em phụ trách ngân sách dự án, kế hoạch tiến độ và danh sách rủi ro.
Phuong Linh: I am responsible for the project budget, schedule, and risk register.

12.03.02 – Báo cáo nghiên cứu thị trường

阮明武：先从市场开始。这个区域目前的住宅市场规模怎么样？
Ruǎn Míngwǔ: Xiān cóng shìchǎng kāishǐ. Zhè ge qūyù mùqián de zhùzhái shìchǎng guīmó zěnmeyàng?
Nguyễn Minh Vũ: Trước tiên bắt đầu từ thị trường. Quy mô thị trường nhà ở hiện tại của khu vực này thế nào?
Nguyen Minh Vu: Let’s start with the market. What is the current scale of the residential market in this area?

丁垂杨：根据我们这次调查，目前在售和库存住宅大约有八千套，未来十二个月预计还有三千五百套新增供应。
Dīng Chuíyáng: Gēnjù wǒmen zhè cì diàochá, mùqián zàishòu hé kùcún zhùzhái dàyuē yǒu bāqiān tào, wèilái shí’èr ge yuè yùjì hái yǒu sānqiān wǔbǎi tào xīnzēng gōngyìng.
Đinh Thùy Dương: Theo khảo sát lần này, hiện có khoảng 8.000 căn đang bán và tồn kho; trong 12 tháng tới dự kiến còn có thêm 3.500 căn nguồn cung mới.
Dinh Thuy Duong: According to our latest survey, there are currently about 8,000 units either on sale or in inventory, with another 3,500 new units expected over the next 12 months.

阮明武：那实际需求呢？
Ruǎn Míngwǔ: Nà shíjì xūqiú ne?
Nguyễn Minh Vũ: Vậy nhu cầu thực tế thì sao?
Nguyen Minh Vu: What about actual demand?

丁垂杨：按照过去十二个月的成交数据和客户访问结果，我们估计年度有效需求大约是四千二百套。
Dīng Chuíyáng: Ànzhào guòqù shí’èr ge yuè de chéngjiāo shùjù hé kèhù fǎngwèn jiéguǒ, wǒmen gūjì niándù yǒuxiào xūqiú dàyuē shì sìqiān èrbǎi tào.
Đinh Thùy Dương: Căn cứ dữ liệu giao dịch 12 tháng qua và kết quả phỏng vấn khách hàng, chúng em ước tính nhu cầu hiệu quả hàng năm khoảng 4.200 căn.
Dinh Thuy Duong: Based on transaction data from the past 12 months and customer interviews, we estimate effective annual demand at approximately 4,200 units.

12.03.03 – Phân tích cung cầu

阮明武：如果现有供应八千套，未来一年再增加三千五百套，而年度需求只有四千二百套，市场竞争会比较大。
Ruǎn Míngwǔ: Rúguǒ xiànyǒu gōngyìng bāqiān tào, wèilái yì nián zài zēngjiā sānqiān wǔbǎi tào, ér niándù xūqiú zhǐyǒu sìqiān èrbǎi tào, shìchǎng jìngzhēng huì bǐjiào dà.
Nguyễn Minh Vũ: Nếu nguồn cung hiện tại là 8.000 căn, năm tới tăng thêm 3.500 căn trong khi nhu cầu năm chỉ khoảng 4.200 căn thì mức độ cạnh tranh trên thị trường sẽ khá lớn.
Nguyen Minh Vu: If current supply is 8,000 units and another 3,500 units enter the market next year while annual demand is only around 4,200 units, competition will be fairly intense.

黎云英：也就是说，我们不能简单地认为这个区域一定供不应求。
Lí Yún Yīng: Yě jiùshì shuō, wǒmen bùnéng jiǎndān de rènwéi zhè ge qūyù yídìng gōng bù yìng qiú.
Lê Vân Anh: Nghĩa là chúng ta không thể đơn giản cho rằng khu vực này chắc chắn thiếu cung.
Le Van Anh: In other words, we cannot simply assume that demand necessarily exceeds supply in this area.

丁垂杨：对。整体供应压力比较明显，但是不同面积段的供需情况并不一样。
Dīng Chuíyáng: Duì. Zhěngtǐ gōngyìng yālì bǐjiào míngxiǎn, dànshì bùtóng miànjīduàn de gōngxū qíngkuàng bìng bù yíyàng.
Đinh Thùy Dương: Đúng. Áp lực nguồn cung tổng thể khá rõ nhưng tình hình cung cầu ở từng nhóm diện tích lại không giống nhau.
Dinh Thuy Duong: Correct. Overall supply pressure is fairly clear, but supply-demand conditions differ across unit-size segments.

阮明武：那就不能只看总量，还要拆分到具体产品。
Ruǎn Míngwǔ: Nà jiù bùnéng zhǐ kàn zǒngliàng, hái yào chāifēn dào jùtǐ chǎnpǐn.
Nguyễn Minh Vũ: Vậy không thể chỉ nhìn tổng lượng mà còn phải phân tích xuống từng loại sản phẩm cụ thể.
Nguyen Minh Vu: Then we cannot look only at total volume; we need to break the analysis down by specific product type.

12.03.04 – Nhu cầu theo loại sản phẩm

丁垂杨：客户调查显示，两居室需求最稳定，大约占有效需求的百分之四十六。
Dīng Chuíyáng: Kèhù diàochá xiǎnshì, liǎngjūshì xūqiú zuì wěndìng, dàyuē zhàn yǒuxiào xūqiú de bǎifēnzhī sìshíliù.
Đinh Thùy Dương: Khảo sát khách hàng cho thấy nhu cầu căn hai phòng ngủ ổn định nhất, chiếm khoảng 46% nhu cầu hiệu quả.
Dinh Thuy Duong: Customer research shows that two-bedroom units have the most stable demand, accounting for approximately 46 percent of effective demand.

黎云英：三居室需求大约占百分之二十九，一居室大约占百分之十九，其他特殊产品大约占百分之六。
Lí Yún Yīng: Sānjūshì xūqiú dàyuē zhàn bǎifēnzhī èrshíjiǔ, yījūshì dàyuē zhàn bǎifēnzhī shíjiǔ, qítā tèshū chǎnpǐn dàyuē zhàn bǎifēnzhī liù.
Lê Vân Anh: Nhu cầu căn ba phòng ngủ chiếm khoảng 29%, căn một phòng ngủ khoảng 19%, còn các sản phẩm đặc biệt khoảng 6%.
Le Van Anh: Three-bedroom demand represents approximately 29 percent, one-bedroom units about 19 percent, and other special products around six percent.

阮明武：这个结果跟我们准备的产品结构比较接近。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè ge jiéguǒ gēn wǒmen zhǔnbèi de chǎnpǐn jiégòu bǐjiào jiējìn.
Nguyễn Minh Vũ: Kết quả này khá gần với cơ cấu sản phẩm mà chúng ta đang chuẩn bị.
Nguyen Minh Vu: These results are quite close to the product mix we are preparing.

黎云英：所以我建议两居室保持百分之四十五，三居室百分之三十，一居室百分之二十，特色产品百分之五。
Lí Yún Yīng: Suǒyǐ wǒ jiànyì liǎngjūshì bǎochí bǎifēnzhī sìshíwǔ, sānjūshì bǎifēnzhī sānshí, yījūshì bǎifēnzhī èrshí, tèsè chǎnpǐn bǎifēnzhī wǔ.
Lê Vân Anh: Vì vậy em đề nghị giữ căn hai phòng ngủ ở mức 45%, ba phòng ngủ 30%, một phòng ngủ 20% và sản phẩm đặc biệt 5%.
Le Van Anh: Therefore, I recommend keeping two-bedroom units at 45 percent, three-bedroom units at 30 percent, one-bedroom units at 20 percent, and special products at five percent.

12.03.05 – Khách hàng mục tiêu

阮明武：我们的核心客户具体是谁？
Ruǎn Míngwǔ: Wǒmen de héxīn kèhù jùtǐ shì shéi?
Nguyễn Minh Vũ: Khách hàng cốt lõi cụ thể của chúng ta là ai?
Nguyen Minh Vu: Who exactly are our core customers?

丁垂杨：主要是二十八岁到四十岁的城市家庭，家庭人口一般是两到四个人。
Dīng Chuíyáng: Zhǔyào shì èrshíbā suì dào sìshí suì de chéngshì jiātíng, jiātíng rénkǒu yìbān shì liǎng dào sì ge rén.
Đinh Thùy Dương: Chủ yếu là các gia đình đô thị từ 28 đến 40 tuổi, quy mô gia đình thường từ hai đến bốn người.
Dinh Thuy Duong: They are mainly urban households aged 28 to 40, typically consisting of two to four family members.

水仙：家庭月收入主要集中在五千万到一亿越南盾之间。
Shuǐ Xiān: Jiātíng yuè shōurù zhǔyào jízhōng zài wǔqiān wàn dào yí yì Yuènándùn zhījiān.
Thủy Tiên: Thu nhập hộ gia đình hàng tháng chủ yếu tập trung trong khoảng 50 đến 100 triệu đồng.
Thuy Tien: Monthly household income is mainly concentrated between VND 50 million and VND 100 million.

黎云英：他们能够接受的总价大约是五十亿到九十亿越南盾。
Lí Yún Yīng: Tāmen nénggòu jiēshòu de zǒngjià dàyuē shì wǔshí yì dào jiǔshí yì Yuènándùn.
Lê Vân Anh: Tổng giá mà họ có khả năng chấp nhận khoảng từ 5 đến 9 tỷ đồng.
Le Van Anh: The total price they can generally accept is approximately VND 5 billion to VND 9 billion.

12.03.06 – Chân dung khách hàng cụ thể

阮明武：我们不要只说“年轻家庭”，要做一个具体的客户画像。
Ruǎn Míngwǔ: Wǒmen bú yào zhǐ shuō “niánqīng jiātíng”, yào zuò yí ge jùtǐ de kèhù huàxiàng.
Nguyễn Minh Vũ: Chúng ta không nên chỉ nói chung chung là “gia đình trẻ”, cần xây dựng một chân dung khách hàng cụ thể.
Nguyen Minh Vu: We should not simply say “young families.” We need a specific customer profile.

丁垂杨：可以设定为一家三口，夫妻年龄三十二岁到三十八岁，有一个孩子。
Dīng Chuíyáng: Kěyǐ shèdìng wéi yì jiā sān kǒu, fūqī niánlíng sānshí’èr suì dào sānshíbā suì, yǒu yí ge háizi.
Đinh Thùy Dương: Có thể xác định là gia đình ba người, hai vợ chồng từ 32 đến 38 tuổi và có một con.
Dinh Thuy Duong: We can define them as a three-person household, with a couple aged 32 to 38 and one child.

水仙：家庭月收入大约七千万越南盾，购房预算六十亿左右。
Shuǐ Xiān: Jiātíng yuè shōurù dàyuē qīqiān wàn Yuènándùn, gòufáng yùsuàn liùshí yì zuǒyòu.
Thủy Tiên: Thu nhập hộ gia đình khoảng 70 triệu đồng/tháng và ngân sách mua nhà khoảng 6 tỷ đồng.
Thuy Tien: Their household income is approximately VND 70 million per month, with a home-buying budget of around VND 6 billion.

黎云英：这种客户最适合七十五到八十五平方米的两居室。
Lí Yún Yīng: Zhè zhǒng kèhù zuì shìhé qīshíwǔ dào bāshíwǔ píngfāngmǐ de liǎngjūshì.
Lê Vân Anh: Nhóm khách hàng này phù hợp nhất với căn hai phòng ngủ diện tích từ 75 đến 85 m².
Le Van Anh: This customer group is best suited to two-bedroom units ranging from 75 to 85 square meters.

12.03.07 – Nghiên cứu ba đối thủ

阮明武：现在看竞争项目。三个主要竞争项目的价格分别是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Xiànzài kàn jìngzhēng xiàngmù. Sān ge zhǔyào jìngzhēng xiàngmù de jiàgé fēnbié shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Bây giờ xem các dự án cạnh tranh. Giá của ba dự án cạnh tranh chính lần lượt là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: Now let’s look at competing projects. What are the prices of the three main competing projects?

丁垂杨：A项目平均价格是每平方米六千八百万越南盾，B项目是七千二百万，C项目是七千六百万。
Dīng Chuíyáng: A xiàngmù píngjūn jiàgé shì měi píngfāngmǐ liùqiān bābǎi wàn Yuènándùn, B xiàngmù shì qīqiān èrbǎi wàn, C xiàngmù shì qīqiān liùbǎi wàn.
Đinh Thùy Dương: Dự án A có giá trung bình 68 triệu đồng/m², dự án B là 72 triệu và dự án C là 76 triệu.
Dinh Thuy Duong: Project A averages VND 68 million per square meter, Project B VND 72 million, and Project C VND 76 million.

阮明武：价格只是第一层，我们还要看它们为什么能卖这个价格。
Ruǎn Míngwǔ: Jiàgé zhǐshì dì-yī céng, wǒmen hái yào kàn tāmen wèishénme néng mài zhè ge jiàgé.
Nguyễn Minh Vũ: Giá chỉ là lớp phân tích đầu tiên, chúng ta còn phải xem vì sao họ có thể bán ở mức giá đó.
Nguyen Minh Vu: Price is only the first layer of analysis. We also need to understand why those projects can sell at those levels.

12.03.08 – Phân tích đối thủ A

丁垂杨：A项目价格最低，距离地铁站只有四百米，位置是它最大的优势。
Dīng Chuíyáng: A xiàngmù jiàgé zuì dī, jùlí dìtiězhàn zhǐyǒu sìbǎi mǐ, wèizhi shì tā zuì dà de yōushì.
Đinh Thùy Dương: Dự án A có giá thấp nhất, chỉ cách ga metro 400 mét và vị trí là lợi thế lớn nhất của họ.
Dinh Thuy Duong: Project A has the lowest price and is only 400 meters from the metro station. Location is its strongest advantage.

黎云英：但是它的户型比较单一，两居室比例接近百分之六十。
Lí Yún Yīng: Dànshì tā de hùxíng bǐjiào dānyī, liǎngjūshì bǐlì jiējìn bǎifēnzhī liùshí.
Lê Vân Anh: Tuy nhiên cơ cấu căn hộ của dự án này khá đơn điệu, căn hai phòng ngủ chiếm gần 60%.
Le Van Anh: However, its unit mix is relatively limited, with two-bedroom units accounting for nearly 60 percent.

水仙：而且公共配套比较少，没有大型会所，儿童活动区也比较小。
Shuǐ Xiān: Érqiě gōnggòng pèitào bǐjiào shǎo, méiyǒu dàxíng huìsuǒ, értóng huódòngqū yě bǐjiào xiǎo.
Thủy Tiên: Hơn nữa tiện ích công cộng tương đối ít, không có clubhouse lớn và khu vui chơi trẻ em cũng khá nhỏ.
Thuy Tien: In addition, its public amenities are relatively limited, with no large clubhouse and only a small children’s activity area.

12.03.09 – Phân tích đối thủ B và C

芳玲：B项目价格是每平方米七千二百万越南盾，产品和配套比较平衡。
Fāng Líng: B xiàngmù jiàgé shì měi píngfāngmǐ qīqiān èrbǎi wàn Yuènándùn, chǎnpǐn hé pèitào bǐjiào pínghéng.
Phương Linh: Dự án B có giá 72 triệu đồng/m², sản phẩm và tiện ích khá cân bằng.
Phuong Linh: Project B is priced at VND 72 million per square meter, with a relatively balanced product offering and amenity package.

丁垂杨：B项目过去六个月的平均去化率大约是百分之六十五。
Dīng Chuíyáng: B xiàngmù guòqù liù ge yuè de píngjūn qùhuàlǜ dàyuē shì bǎifēnzhī liùshíwǔ.
Đinh Thùy Dương: Tỷ lệ hấp thụ trung bình của dự án B trong sáu tháng qua khoảng 65%.
Dinh Thuy Duong: Project B achieved an average absorption rate of approximately 65 percent over the past six months.

水仙：C项目价格最高，但是品牌比较强，精装修标准和景观设计也更好。
Shuǐ Xiān: C xiàngmù jiàgé zuì gāo, dànshì pǐnpái bǐjiào qiáng, jīngzhuāngxiū biāozhǔn hé jǐngguān shèjì yě gèng hǎo.
Thủy Tiên: Dự án C có giá cao nhất nhưng thương hiệu mạnh hơn, tiêu chuẩn hoàn thiện và thiết kế cảnh quan cũng tốt hơn.
Thuy Tien: Project C has the highest price, but it has a stronger brand and better finishing standards and landscape design.

阮明武：所以我们不能简单地用低价竞争，要建立自己的差异化。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ wǒmen bùnéng jiǎndān de yòng dījià jìngzhēng, yào jiànlì zìjǐ de chāyìhuà.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy chúng ta không thể đơn giản cạnh tranh bằng giá thấp mà phải xây dựng sự khác biệt của riêng mình.
Nguyen Minh Vu: Therefore, we should not compete merely through low prices; we need to build our own differentiation.

12.03.10 – Định vị sản phẩm

黎云英：我建议把项目定位在中高端住宅，不做最低价，也不直接跟最高端项目竞争。
Lí Yún Yīng: Wǒ jiànyì bǎ xiàngmù dìngwèi zài zhōnggāoduān zhùzhái, bú zuò zuì dī jià, yě bù zhíjiē gēn zuì gāoduān xiàngmù jìngzhēng.
Lê Vân Anh: Em đề nghị định vị dự án ở phân khúc trung cao cấp, không làm giá thấp nhất và cũng không cạnh tranh trực tiếp với dự án cao cấp nhất.
Le Van Anh: I recommend positioning the project in the upper-mid-market segment, neither competing on the lowest price nor directly challenging the highest-end project.

阮明武：我们的核心价值是什么？
Ruǎn Míngwǔ: Wǒmen de héxīn jiàzhí shì shénme?
Nguyễn Minh Vũ: Giá trị cốt lõi của chúng ta là gì?
Nguyen Minh Vu: What is our core value proposition?

黎云英：第一是户型实用，第二是家庭配套完整，第三是控制总价，第四是交通和社区环境比较平衡。
Lí Yún Yīng: Dì-yī shì hùxíng shíyòng, dì-èr shì jiātíng pèitào wánzhěng, dì-sān shì kòngzhì zǒngjià, dì-sì shì jiāotōng hé shèqū huánjìng bǐjiào pínghéng.
Lê Vân Anh: Thứ nhất là căn hộ thực dụng, thứ hai là tiện ích gia đình đầy đủ, thứ ba là kiểm soát tổng giá, thứ tư là cân bằng tương đối tốt giữa giao thông và môi trường khu đô thị.
Le Van Anh: First, practical layouts; second, complete family-oriented amenities; third, controlled total prices; and fourth, a good balance between transport accessibility and community environment.

12.03.11 – Cơ cấu sản phẩm

阮明武：五千套住宅按照这个比例分配，具体是多少套？
Ruǎn Míngwǔ: Wǔqiān tào zhùzhái ànzhào zhè ge bǐlì fēnpèi, jùtǐ shì duōshao tào?
Nguyễn Minh Vũ: Nếu phân bổ 5.000 căn theo tỷ lệ này thì cụ thể mỗi loại là bao nhiêu căn?
Nguyen Minh Vu: If 5,000 residential units are allocated according to this mix, how many units would each category contain?

黎云英：一居室百分之二十，就是一千套；两居室百分之四十五，就是两千二百五十套。
Lí Yún Yīng: Yījūshì bǎifēnzhī èrshí, jiùshì yìqiān tào; liǎngjūshì bǎifēnzhī sìshíwǔ, jiùshì liǎngqiān èrbǎi wǔshí tào.
Lê Vân Anh: Căn một phòng ngủ chiếm 20%, tức 1.000 căn; căn hai phòng ngủ chiếm 45%, tức 2.250 căn.
Le Van Anh: One-bedroom units account for 20 percent, or 1,000 units; two-bedroom units account for 45 percent, or 2,250 units.

芳玲：三居室百分之三十，是一千五百套；特色产品百分之五，是二百五十套。
Fāng Líng: Sānjūshì bǎifēnzhī sānshí, shì yìqiān wǔbǎi tào; tèsè chǎnpǐn bǎifēnzhī wǔ, shì èrbǎi wǔshí tào.
Phương Linh: Căn ba phòng ngủ chiếm 30%, tức 1.500 căn; sản phẩm đặc biệt chiếm 5%, tức 250 căn.
Phuong Linh: Three-bedroom units account for 30 percent, or 1,500 units; special products account for five percent, or 250 units.

阮明武：这个结构基本符合客户需求，可以继续优化具体面积。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè ge jiégòu jīběn fúhé kèhù xūqiú, kěyǐ jìxù yōuhuà jùtǐ miànjī.
Nguyễn Minh Vũ: Cơ cấu này cơ bản phù hợp nhu cầu khách hàng, có thể tiếp tục tối ưu diện tích cụ thể.
Nguyen Minh Vu: This mix generally matches customer demand, so we can continue optimizing specific unit sizes.

12.03.12 – Điều chỉnh diện tích

黎云英：原方案里有一些三居室做到一百二十平方米，我觉得面积偏大。
Lí Yún Yīng: Yuán fāng’àn lǐ yǒu yìxiē sānjūshì zuò dào yìbǎi èrshí píngfāngmǐ, wǒ juéde miànjī piān dà.
Lê Vân Anh: Trong phương án ban đầu có một số căn ba phòng ngủ lên tới 120 m², em thấy diện tích hơi lớn.
Le Van Anh: In the original plan, some three-bedroom units were as large as 120 square meters, which I think is somewhat oversized.

水仙：如果单价是每平方米六千八百万越南盾，一百二十平方米的总价就超过八十亿越南盾。
Shuǐ Xiān: Rúguǒ dānjià shì měi píngfāngmǐ liùqiān bābǎi wàn Yuènándùn, yìbǎi èrshí píngfāngmǐ de zǒngjià jiù chāoguò bāshí yì Yuènándùn.
Thủy Tiên: Nếu đơn giá là 68 triệu đồng/m² thì tổng giá căn 120 m² sẽ vượt 8 tỷ đồng.
Thuy Tien: At VND 68 million per square meter, a 120-square-meter unit would cost more than VND 8 billion.

阮明武：那就研究把一部分一百二十平方米的户型调整到一百零五平方米左右。
Ruǎn Míngwǔ: Nà jiù yánjiū bǎ yí bùfen yìbǎi èrshí píngfāngmǐ de hùxíng tiáozhěng dào yìbǎi língwǔ píngfāngmǐ zuǒyòu.
Nguyễn Minh Vũ: Vậy hãy nghiên cứu điều chỉnh một phần căn 120 m² xuống khoảng 105 m².
Nguyen Minh Vu: Then let’s study reducing some of the 120-square-meter units to around 105 square meters.

黎云英：这样可以降低总价，同时还可以保留三间卧室的功能。
Lí Yún Yīng: Zhèyàng kěyǐ jiàngdī zǒngjià, tóngshí hái kěyǐ bǎoliú sān jiān wòshì de gōngnéng.
Lê Vân Anh: Như vậy có thể giảm tổng giá đồng thời vẫn giữ chức năng ba phòng ngủ.
Le Van Anh: This would reduce the total price while preserving the three-bedroom functionality.

12.03.13 – Chính sách giá mở bán

阮明武：现在谈价格。首期开盘价准备定多少？
Ruǎn Míngwǔ: Xiànzài tán jiàgé. Shǒuqī kāipánjià zhǔnbèi dìng duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Bây giờ bàn về giá. Giá mở bán đợt đầu dự kiến đặt ở mức bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: Now let’s discuss pricing. What launch price are we planning for the first phase?

水仙：我建议平均单价定在每平方米六千八百万越南盾。
Shuǐ Xiān: Wǒ jiànyì píngjūn dānjià dìng zài měi píngfāngmǐ liùqiān bābǎi wàn Yuènándùn.
Thủy Tiên: Em đề nghị đặt đơn giá trung bình ở mức 68 triệu đồng/m².
Thuy Tien: I recommend setting the average launch price at VND 68 million per square meter.

丁垂杨：这样跟A项目接近，比B项目低四百万越南盾一平方米，比C项目低八百万。
Dīng Chuíyáng: Zhèyàng gēn A xiàngmù jiējìn, bǐ B xiàngmù dī sìbǎi wàn Yuènándùn yì píngfāngmǐ, bǐ C xiàngmù dī bābǎi wàn.
Đinh Thùy Dương: Như vậy sẽ gần với dự án A, thấp hơn dự án B 4 triệu đồng/m² và thấp hơn dự án C 8 triệu.
Dinh Thuy Duong: This would put us close to Project A, VND 4 million per square meter below Project B, and VND 8 million below Project C.

阮明武：可以，但不能让客户觉得我们只是便宜。销售话术必须强调产品和配套的差异化。
Ruǎn Míngwǔ: Kěyǐ, dàn bùnéng ràng kèhù juéde wǒmen zhǐshì piányi. Xiāoshòu huàshù bìxū qiángdiào chǎnpǐn hé pèitào de chāyìhuà.
Nguyễn Minh Vũ: Có thể, nhưng không được để khách hàng cảm thấy lợi thế của chúng ta chỉ là rẻ. Nội dung tư vấn bán hàng phải nhấn mạnh sự khác biệt về sản phẩm và tiện ích.
Nguyen Minh Vu: That works, but customers should not think our only advantage is being cheaper. Sales messaging must emphasize product and amenity differentiation.

12.03.14 – Điều chỉnh giá theo tốc độ bán

水仙：如果前三个月去化率达到百分之七十以上，我建议第二批平均价格提高到每平方米七千万越南盾左右。
Shuǐ Xiān: Rúguǒ qián sān ge yuè qùhuàlǜ dádào bǎifēnzhī qīshí yǐshàng, wǒ jiànyì dì-èr pī píngjūn jiàgé tígāo dào měi píngfāngmǐ qīqiān wàn Yuènándùn zuǒyòu.
Thủy Tiên: Nếu tỷ lệ hấp thụ ba tháng đầu đạt từ 70% trở lên, em đề nghị tăng giá trung bình đợt hai lên khoảng 70 triệu đồng/m².
Thuy Tien: If the first three months achieve an absorption rate of at least 70 percent, I recommend increasing the second-phase average price to around VND 70 million per square meter.

阮明武：第三批呢？
Ruǎn Míngwǔ: Dì-sān pī ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn đợt ba thì sao?
Nguyen Minh Vu: What about the third phase?

水仙：如果销售继续超过计划，可以提高到七千二百万左右。
Shuǐ Xiān: Rúguǒ xiāoshòu jìxù chāoguò jìhuà, kěyǐ tígāo dào qīqiān èrbǎi wàn zuǒyòu.
Thủy Tiên: Nếu doanh số tiếp tục vượt kế hoạch thì có thể tăng lên khoảng 72 triệu đồng/m².
Thuy Tien: If sales continue to exceed plan, we could raise the price to around VND 72 million per square meter.

阮明武：如果前三个月去化率不到百分之五十，不要马上降价，先分析原因。
Ruǎn Míngwǔ: Rúguǒ qián sān ge yuè qùhuàlǜ bú dào bǎifēnzhī wǔshí, bú yào mǎshàng jiàngjià, xiān fēnxī yuányīn.
Nguyễn Minh Vũ: Nếu tỷ lệ hấp thụ ba tháng đầu chưa tới 50% thì không giảm giá ngay, trước tiên phải phân tích nguyên nhân.
Nguyen Minh Vu: If the first three months achieve less than 50 percent absorption, we should not cut prices immediately; we need to analyze the causes first.

12.03.15 – Kế hoạch mở bán

阮明武：首期准备推出多少套？
Ruǎn Míngwǔ: Shǒuqī zhǔnbèi tuīchū duōshao tào?
Nguyễn Minh Vũ: Đợt đầu dự kiến mở bán bao nhiêu căn?
Nguyen Minh Vu: How many units are planned for the first launch?

水仙：首期三百套，前三个月目标销售二百一十套。
Shuǐ Xiān: Shǒuqī sānbǎi tào, qián sān ge yuè mùbiāo xiāoshòu èrbǎi yīshí tào.
Thủy Tiên: Đợt đầu 300 căn, mục tiêu bán 210 căn trong ba tháng đầu.
Thuy Tien: The first phase will launch 300 units, with a target of selling 210 units in the first three months.

丁垂杨：二百一十除以三百，去化率正好是百分之七十。
Dīng Chuíyáng: Èrbǎi yīshí chúyǐ sānbǎi, qùhuàlǜ zhènghǎo shì bǎifēnzhī qīshí.
Đinh Thùy Dương: 210 chia cho 300 thì tỷ lệ hấp thụ đúng bằng 70%.
Dinh Thuy Duong: Two hundred and ten divided by 300 gives an absorption rate of exactly 70 percent.

阮明武：好，这个目标要跟客户数量、转化率和营销预算对应起来。
Ruǎn Míngwǔ: Hǎo, zhè ge mùbiāo yào gēn kèhù shùliàng, zhuǎnhuàlǜ hé yíngxiāo yùsuàn duìyìng qǐlái.
Nguyễn Minh Vũ: Được, mục tiêu này phải liên kết với số lượng khách hàng, tỷ lệ chuyển đổi và ngân sách marketing.
Nguyen Minh Vu: Good. This target needs to be aligned with lead volume, conversion rate, and marketing budget.

12.03.16 – Tỷ lệ chuyển đổi khách hàng

水仙：我们的目标转化率是百分之八。
Shuǐ Xiān: Wǒmen de mùbiāo zhuǎnhuàlǜ shì bǎifēnzhī bā.
Thủy Tiên: Tỷ lệ chuyển đổi mục tiêu của chúng ta là 8%.
Thuy Tien: Our target conversion rate is eight percent.

阮明武：如果要成交二百一十套，按照百分之八的转化率，大概需要多少有效客户？
Ruǎn Míngwǔ: Rúguǒ yào chéngjiāo èrbǎi yīshí tào, ànzhào bǎifēnzhī bā de zhuǎnhuàlǜ, dàgài xūyào duōshao yǒuxiào kèhù?
Nguyễn Minh Vũ: Nếu muốn giao dịch thành công 210 căn, với tỷ lệ chuyển đổi 8% thì cần khoảng bao nhiêu khách hàng tiềm năng có hiệu lực?
Nguyen Minh Vu: If we want to close 210 units at an eight-percent conversion rate, approximately how many qualified prospects do we need?

芳玲：二百一十除以百分之八，大约需要两千六百二十五个有效客户。
Fāng Líng: Èrbǎi yīshí chúyǐ bǎifēnzhī bā, dàyuē xūyào liǎngqiān liùbǎi èrshíwǔ ge yǒuxiào kèhù.
Phương Linh: 210 chia cho 8% thì cần khoảng 2.625 khách hàng tiềm năng có hiệu lực.
Phuong Linh: Two hundred and ten divided by eight percent means we need approximately 2,625 qualified prospects.

阮明武：那营销团队就要按照这个数字倒推广告量、到访量和销售人员数量。
Ruǎn Míngwǔ: Nà yíngxiāo tuánduì jiù yào ànzhào zhè ge shùzì dàotuī guǎnggàoliàng, dàofǎngliàng hé xiāoshòu rényuán shùliàng.
Nguyễn Minh Vũ: Vậy đội marketing phải dựa vào con số này để tính ngược lượng quảng cáo, lượng khách đến và số nhân viên bán hàng cần thiết.
Nguyen Minh Vu: Then the marketing team must work backward from this figure to determine advertising volume, visitor traffic, and the required number of sales staff.

12.03.17 – Ngân sách dự án

阮明武：现在看预算。整个项目总投资是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Xiànzài kàn yùsuàn. Zhěnggè xiàngmù zǒng tóuzī shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Bây giờ xem ngân sách. Tổng vốn đầu tư toàn dự án là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: Now let’s review the budget. What is the total project investment?

芳玲：模拟总投资是一百亿元人民币。
Fāng Líng: Mónǐ zǒng tóuzī shì yìbǎi yì yuán Rénmínbì.
Phương Linh: Tổng vốn đầu tư mô phỏng là 10 tỷ Nhân dân tệ.
Phuong Linh: The simulated total investment is RMB 10 billion.

阮明武：最大的两项成本是什么？
Ruǎn Míngwǔ: Zuì dà de liǎng xiàng chéngběn shì shénme?
Nguyễn Minh Vũ: Hai khoản chi phí lớn nhất là gì?
Nguyen Minh Vu: What are the two largest cost items?

芳玲：土地成本三十二亿元，建设成本三十五亿元，两项加起来是六十七亿元。
Fāng Líng: Tǔdì chéngběn sānshí’èr yì yuán, jiànshè chéngběn sānshíwǔ yì yuán, liǎng xiàng jiā qǐlái shì liùshíqī yì yuán.
Phương Linh: Chi phí đất là 3,2 tỷ Nhân dân tệ, chi phí xây dựng 3,5 tỷ, hai khoản cộng lại là 6,7 tỷ.
Phuong Linh: Land cost is RMB 3.2 billion and construction cost is RMB 3.5 billion, totaling RMB 6.7 billion.

12.03.18 – Chi tiết ngân sách

芳玲：财务费用六亿元，营销和销售费用四点五亿元，设计、咨询和管理费用六点五亿元。
Fāng Líng: Cáiwù fèiyòng liù yì yuán, yíngxiāo hé xiāoshòu fèiyòng sì diǎn wǔ yì yuán, shèjì, zīxún hé guǎnlǐ fèiyòng liù diǎn wǔ yì yuán.
Phương Linh: Chi phí tài chính là 600 triệu Nhân dân tệ, marketing và bán hàng 450 triệu, thiết kế, tư vấn và quản lý 650 triệu.
Phuong Linh: Finance costs are RMB 600 million, marketing and sales costs RMB 450 million, and design, consulting, and management costs RMB 650 million.

芳玲：配套和景观七亿元，风险准备金九亿元。
Fāng Líng: Pèitào hé jǐngguān qī yì yuán, fēngxiǎn zhǔnbèijīn jiǔ yì yuán.
Phương Linh: Tiện ích và cảnh quan là 700 triệu Nhân dân tệ, quỹ dự phòng rủi ro 900 triệu.
Phuong Linh: Amenities and landscaping cost RMB 700 million, while the risk reserve is RMB 900 million.

阮明武：加起来正好是一百亿元，预算内部先保持这个结构。
Ruǎn Míngwǔ: Jiā qǐlái zhènghǎo shì yìbǎi yì yuán, yùsuàn nèibù xiān bǎochí zhè ge jiégòu.
Nguyễn Minh Vũ: Cộng lại đúng bằng 10 tỷ Nhân dân tệ, trước mắt giữ cơ cấu ngân sách này.
Nguyen Minh Vu: The total comes to exactly RMB 10 billion. For now, we will keep this internal budget structure.

12.03.19 – Phân tích tỷ trọng chi phí

丁垂杨：土地成本三十二亿元，占总投资的百分之三十二。
Dīng Chuíyáng: Tǔdì chéngběn sānshí’èr yì yuán, zhàn zǒng tóuzī de bǎifēnzhī sānshí’èr.
Đinh Thùy Dương: Chi phí đất 3,2 tỷ Nhân dân tệ, chiếm 32% tổng vốn đầu tư.
Dinh Thuy Duong: Land cost is RMB 3.2 billion, accounting for 32 percent of total investment.

黎云英：建设成本三十五亿元，占百分之三十五。
Lí Yún Yīng: Jiànshè chéngběn sānshíwǔ yì yuán, zhàn bǎifēnzhī sānshíwǔ.
Lê Vân Anh: Chi phí xây dựng là 3,5 tỷ Nhân dân tệ, chiếm 35%.
Le Van Anh: Construction cost is RMB 3.5 billion, representing 35 percent.

阮明武：也就是说，土地和建设两项成本已经占总投资的百分之六十七。
Ruǎn Míngwǔ: Yě jiùshì shuō, tǔdì hé jiànshè liǎng xiàng chéngběn yǐjīng zhàn zǒng tóuzī de bǎifēnzhī liùshíqī.
Nguyễn Minh Vũ: Nghĩa là riêng hai khoản đất và xây dựng đã chiếm 67% tổng vốn đầu tư.
Nguyen Minh Vu: In other words, land and construction costs alone account for 67 percent of total investment.

芳玲：所以如果土地或者建筑材料成本明显上涨，对整个项目利润影响会比较大。
Fāng Líng: Suǒyǐ rúguǒ tǔdì huòzhě jiànzhù cáiliào chéngběn míngxiǎn shàngzhǎng, duì zhěnggè xiàngmù lìrùn yǐngxiǎng huì bǐjiào dà.
Phương Linh: Vì vậy nếu chi phí đất hoặc vật liệu xây dựng tăng rõ rệt thì ảnh hưởng đến lợi nhuận toàn dự án sẽ khá lớn.
Phuong Linh: Therefore, a significant increase in land or construction-material costs would have a substantial impact on overall project profit.

12.03.20 – Quản lý tiến độ

阮明武：项目开发不能只有预算，还必须有关键节点。现在总体进度计划怎么安排？
Ruǎn Míngwǔ: Xiàngmù kāifā bùnéng zhǐyǒu yùsuàn, hái bìxū yǒu guānjiàn jiédiǎn. Xiànzài zǒngtǐ jìndù jìhuà zěnme ānpái?
Nguyễn Minh Vũ: Phát triển dự án không thể chỉ có ngân sách mà còn phải có các mốc tiến độ quan trọng. Hiện kế hoạch tổng thể được bố trí thế nào?
Nguyen Minh Vu: Project development cannot rely on a budget alone; it must also have key milestones. How is the overall schedule currently arranged?

芳玲：计划今年十二月完成主要设计，明年四月正式开工。
Fāng Líng: Jìhuà jīnnián shí’èryuè wánchéng zhǔyào shèjì, míngnián sìyuè zhèngshì kāigōng.
Phương Linh: Kế hoạch là hoàn thành thiết kế chính vào tháng 12 năm nay và chính thức khởi công vào tháng 4 năm sau.
Phuong Linh: The plan is to complete the main design work in December this year and formally start construction in April next year.

芳玲：主体结构计划在开工后二十二个月左右封顶，整个项目分期交付。
Fāng Líng: Zhǔtǐ jiégòu jìhuà zài kāigōng hòu èrshí’èr ge yuè zuǒyòu fēngdǐng, zhěnggè xiàngmù fēnqī jiāofù.
Phương Linh: Kết cấu phần thân dự kiến cất nóc khoảng 22 tháng sau khởi công và toàn dự án sẽ bàn giao theo từng giai đoạn.
Phuong Linh: The main structure is planned to top out around 22 months after construction begins, with the overall project delivered in phases.

12.03.21 – Rủi ro chậm thiết kế

丁垂杨：如果施工图比原计划晚三十天，会影响开工吗？
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ shīgōngtú bǐ yuán jìhuà wǎn sānshí tiān, huì yǐngxiǎng kāigōng ma?
Đinh Thùy Dương: Nếu bản vẽ thi công chậm hơn kế hoạch ban đầu 30 ngày thì có ảnh hưởng ngày khởi công không?
Dinh Thuy Duong: If construction drawings are delayed by 30 days, will that affect the start of construction?

芳玲：有可能。设计晚三十天以后，招标、材料采购和施工准备都可能跟着往后推。
Fāng Líng: Yǒu kěnéng. Shèjì wǎn sānshí tiān yǐhòu, zhāobiāo, cáiliào cǎigòu hé shīgōng zhǔnbèi dōu kěnéng gēnzhe wǎng hòu tuī.
Phương Linh: Có khả năng. Nếu thiết kế chậm 30 ngày thì đấu thầu, mua vật liệu và chuẩn bị thi công đều có thể bị lùi theo.
Phuong Linh: Possibly. A 30-day design delay could push back tendering, material procurement, and construction preparation.

阮明武：那设计部要把关键图纸分批完成，不要等全部完成以后才开始下一步。
Ruǎn Míngwǔ: Nà shèjìbù yào bǎ guānjiàn túzhǐ fēnpī wánchéng, bú yào děng quánbù wánchéng yǐhòu cái kāishǐ xià yí bù.
Nguyễn Minh Vũ: Vậy bộ phận thiết kế phải hoàn thành các bản vẽ quan trọng theo từng đợt, không nên đợi toàn bộ hoàn thành mới bắt đầu bước tiếp theo.
Nguyen Minh Vu: Then the design department should complete key drawings in batches rather than waiting for everything to be finished before starting the next step.

12.03.22 – Rủi ro giá vật liệu

阮明武：目前成本方面最大的风险是什么？
Ruǎn Míngwǔ: Mùqián chéngběn fāngmiàn zuì dà de fēngxiǎn shì shénme?
Nguyễn Minh Vũ: Rủi ro lớn nhất về chi phí hiện nay là gì?
Nguyen Minh Vu: What is currently the biggest cost-related risk?

芳玲：钢材、水泥和机电设备价格上涨是比较明显的风险。
Fāng Líng: Gāngcái, shuǐní hé jīdiàn shèbèi jiàgé shàngzhǎng shì bǐjiào míngxiǎn de fēngxiǎn.
Phương Linh: Giá thép, xi măng và thiết bị cơ điện tăng là rủi ro khá rõ.
Phuong Linh: Rising prices for steel, cement, and MEP equipment are significant risks.

阮明武：如果主要建筑材料平均上涨百分之八，会增加多少成本，要重新做压力测试。
Ruǎn Míngwǔ: Rúguǒ zhǔyào jiànzhù cáiliào píngjūn shàngzhǎng bǎifēnzhī bā, huì zēngjiā duōshao chéngběn, yào chóngxīn zuò yālì cèshì.
Nguyễn Minh Vũ: Nếu giá vật liệu xây dựng chính tăng trung bình 8% thì chi phí tăng bao nhiêu, cần làm lại bài kiểm tra sức chịu đựng.
Nguyen Minh Vu: We need to run another stress test to determine how much cost would increase if major construction materials rose by an average of eight percent.

12.03.23 – Rủi ro bán hàng

水仙：我比较担心的是销售速度。如果三个月去化率不是百分之七十，而只有百分之四十五，现金流会明显下降。
Shuǐ Xiān: Wǒ bǐjiào dānxīn de shì xiāoshòu sùdù. Rúguǒ sān ge yuè qùhuàlǜ bú shì bǎifēnzhī qīshí, ér zhǐyǒu bǎifēnzhī sìshíwǔ, xiànjīnliú huì míngxiǎn xiàjiàng.
Thủy Tiên: Điều em lo hơn là tốc độ bán hàng. Nếu tỷ lệ hấp thụ ba tháng không đạt 70% mà chỉ đạt 45% thì dòng tiền sẽ giảm rõ rệt.
Thuy Tien: I am more concerned about sales velocity. If three-month absorption reaches only 45 percent instead of 70 percent, cash flow would decline significantly.

阮明武：三百套的百分之四十五是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Sānbǎi tào de bǎifēnzhī sìshíwǔ shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: 45% của 300 căn là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: What is 45 percent of 300 units?

丁垂杨：是一百三十五套，比原来的二百一十套目标少七十五套。
Dīng Chuíyáng: Shì yìbǎi sānshíwǔ tào, bǐ yuánlái de èrbǎi yīshí tào mùbiāo shǎo qīshíwǔ tào.
Đinh Thùy Dương: Là 135 căn, ít hơn mục tiêu ban đầu 210 căn là 75 căn.
Dinh Thuy Duong: It is 135 units, which is 75 units below the original target of 210.

阮明武：所以销售风险必须跟现金流风险一起分析。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ xiāoshòu fēngxiǎn bìxū gēn xiànjīnliú fēngxiǎn yìqǐ fēnxī.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy rủi ro bán hàng phải được phân tích cùng với rủi ro dòng tiền.
Nguyen Minh Vu: Therefore, sales risk must be analyzed together with cash-flow risk.

12.03.24 – Rủi ro đối thủ giảm giá

丁垂杨：如果竞争项目突然降价百分之五，我们怎么办？
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ jìngzhēng xiàngmù tūrán jiàngjià bǎifēnzhī wǔ, wǒmen zěnme bàn?
Đinh Thùy Dương: Nếu dự án cạnh tranh đột ngột giảm giá 5% thì chúng ta xử lý thế nào?
Dinh Thuy Duong: What should we do if a competing project suddenly cuts prices by five percent?

水仙：我不建议马上跟着降价，可以先增加付款优惠、赠送服务或者调整首付方案。
Shuǐ Xiān: Wǒ bù jiànyì mǎshàng gēnzhe jiàngjià, kěyǐ xiān zēngjiā fùkuǎn yōuhuì, zèngsòng fúwù huòzhě tiáozhěng shǒufù fāng’àn.
Thủy Tiên: Em không đề nghị lập tức giảm giá theo, có thể trước tiên tăng ưu đãi thanh toán, tặng dịch vụ hoặc điều chỉnh phương án thanh toán đầu.
Thuy Tien: I would not recommend immediately matching the price cut. We could first improve payment incentives, offer services, or adjust the initial payment plan.

阮明武：对。直接降价会影响已经购买的客户，也可能伤害项目价格体系。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Zhíjiē jiàngjià huì yǐngxiǎng yǐjīng gòumǎi de kèhù, yě kěnéng shānghài xiàngmù jiàgé tǐxì.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Giảm giá trực tiếp sẽ ảnh hưởng khách hàng đã mua và cũng có thể làm tổn hại hệ thống giá của dự án.
Nguyen Minh Vu: Correct. A direct price cut could affect existing buyers and may also damage the project’s pricing structure.

12.03.25 – Xây dựng phương án A

阮明武：现在做三个情景。先说方案A。
Ruǎn Míngwǔ: Xiànzài zuò sān ge qíngjǐng. Xiān shuō fāng’àn A.
Nguyễn Minh Vũ: Bây giờ xây dựng ba kịch bản. Trước tiên nói phương án A.
Nguyen Minh Vu: Now let’s build three scenarios. Start with Scenario A.

水仙：方案A是假设市场表现比较好，前三个月去化率超过百分之七十。
Shuǐ Xiān: Fāng’àn A shì jiǎshè shìchǎng biǎoxiàn bǐjiào hǎo, qián sān ge yuè qùhuàlǜ chāoguò bǎifēnzhī qīshí.
Thủy Tiên: Phương án A giả định thị trường diễn biến tốt, tỷ lệ hấp thụ ba tháng đầu vượt 70%.
Thuy Tien: Scenario A assumes favorable market performance, with first-three-month absorption exceeding 70 percent.

黎云英：这种情况下保持产品结构，第二批可以适当提高价格。
Lí Yún Yīng: Zhè zhǒng qíngkuàng xià bǎochí chǎnpǐn jiégòu, dì-èr pī kěyǐ shìdàng tígāo jiàgé.
Lê Vân Anh: Trong trường hợp này giữ nguyên cơ cấu sản phẩm và có thể tăng giá đợt hai ở mức phù hợp.
Le Van Anh: In this case, we would maintain the product mix and moderately increase prices in the second phase.

12.03.26 – Phương án B

阮明武：方案B呢？
Ruǎn Míngwǔ: Fāng’àn B ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn phương án B?
Nguyen Minh Vu: What about Scenario B?

丁垂杨：方案B是假设市场基本稳定，去化率在百分之五十到百分之七十之间。
Dīng Chuíyáng: Fāng’àn B shì jiǎshè shìchǎng jīběn wěndìng, qùhuàlǜ zài bǎifēnzhī wǔshí dào bǎifēnzhī qīshí zhījiān.
Đinh Thùy Dương: Phương án B giả định thị trường cơ bản ổn định, tỷ lệ hấp thụ nằm trong khoảng 50% đến 70%.
Dinh Thuy Duong: Scenario B assumes a generally stable market, with absorption between 50 and 70 percent.

水仙：这种情况下先保持价格稳定，通过营销活动和付款政策提高销售效率。
Shuǐ Xiān: Zhè zhǒng qíngkuàng xià xiān bǎochí jiàgé wěndìng, tōngguò yíngxiāo huódòng hé fùkuǎn zhèngcè tígāo xiāoshòu xiàolǜ.
Thủy Tiên: Trong trường hợp này trước tiên giữ giá ổn định, thông qua hoạt động marketing và chính sách thanh toán để nâng cao hiệu quả bán hàng.
Thuy Tien: In this case, we would first keep prices stable and improve sales efficiency through marketing activities and payment policies.

12.03.27 – Phương án C

阮明武：方案C就是比较差的情况。
Ruǎn Míngwǔ: Fāng’àn C jiùshì bǐjiào chà de qíngkuàng.
Nguyễn Minh Vũ: Phương án C là trường hợp xấu hơn.
Nguyen Minh Vu: Scenario C represents a weaker market situation.

芳玲：如果去化率低于百分之五十，同时市场价格下降、融资成本提高，就要同时调整开发节奏和资金计划。
Fāng Líng: Rúguǒ qùhuàlǜ dīyú bǎifēnzhī wǔshí, tóngshí shìchǎng jiàgé xiàjiàng, róngzī chéngběn tígāo, jiù yào tóngshí tiáozhěng kāifā jiézòu hé zījīn jìhuà.
Phương Linh: Nếu tỷ lệ hấp thụ dưới 50%, đồng thời giá thị trường giảm và chi phí vốn tăng thì phải điều chỉnh cả nhịp độ phát triển và kế hoạch vốn.
Phuong Linh: If absorption falls below 50 percent while market prices decline and financing costs rise, we would need to adjust both the development pace and the funding plan.

黎云英：产品方面也可以减少面积偏大的户型，提高更容易销售的两居室比例。
Lí Yún Yīng: Chǎnpǐn fāngmiàn yě kěyǐ jiǎnshǎo miànjī piān dà de hùxíng, tígāo gèng róngyì xiāoshòu de liǎngjūshì bǐlì.
Lê Vân Anh: Về sản phẩm cũng có thể giảm các căn diện tích lớn và tăng tỷ trọng căn hai phòng ngủ dễ bán hơn.
Le Van Anh: On the product side, we could reduce oversized units and increase the share of more marketable two-bedroom units.

12.03.28 – Chốt cuộc họp

阮明武：今天先不改变项目的核心定位，继续按中高端家庭住宅推进。
Ruǎn Míngwǔ: Jīntiān xiān bù gǎibiàn xiàngmù de héxīn dìngwèi, jìxù àn zhōnggāoduān jiātíng zhùzhái tuījìn.
Nguyễn Minh Vũ: Hôm nay trước mắt không thay đổi định vị cốt lõi của dự án, tiếp tục triển khai theo hướng nhà ở gia đình trung cao cấp.
Nguyen Minh Vu: For now, we will not change the project’s core positioning and will continue developing it as upper-mid-market family housing.

阮明武：两居室保持百分之四十五，首期三百套，开盘平均单价暂定每平方米六千八百万越南盾。
Ruǎn Míngwǔ: Liǎngjūshì bǎochí bǎifēnzhī sìshíwǔ, shǒuqī sānbǎi tào, kāipán píngjūn dānjià zàndìng měi píngfāngmǐ liùqiān bābǎi wàn Yuènándùn.
Nguyễn Minh Vũ: Căn hai phòng ngủ giữ ở mức 45%, đợt đầu mở bán 300 căn, đơn giá trung bình tạm xác định ở mức 68 triệu đồng/m².
Nguyen Minh Vu: Two-bedroom units will remain at 45 percent, the first launch will include 300 units, and the tentative average launch price will be VND 68 million per square meter.

阮明武：市场部继续更新供需和竞争数据，产品部优化户型，成本部重新做材料上涨压力测试。
Ruǎn Míngwǔ: Shìchǎngbù jìxù gēngxīn gōngxū hé jìngzhēng shùjù, chǎnpǐnbù yōuhuà hùxíng, chéngběnbù chóngxīn zuò cáiliào shàngzhǎng yālì cèshì.
Nguyễn Minh Vũ: Bộ phận thị trường tiếp tục cập nhật dữ liệu cung cầu và cạnh tranh, bộ phận sản phẩm tối ưu căn hộ, bộ phận chi phí làm lại bài kiểm tra áp lực tăng giá vật liệu.
Nguyen Minh Vu: The market team will continue updating supply-demand and competition data, the product team will optimize unit layouts, and the cost team will rerun the material-price stress test.

阮明武：营销部准备A、B、C三套销售方案，工程部更新关键节点，下周我们再开一次会。
Ruǎn Míngwǔ: Yíngxiāobù zhǔnbèi A, B, C sān tào xiāoshòu fāng’àn, gōngchéngbù gēngxīn guānjiàn jiédiǎn, xià zhōu wǒmen zài kāi yí cì huì.
Nguyễn Minh Vũ: Bộ phận marketing chuẩn bị ba phương án bán hàng A, B, C, bộ phận công trình cập nhật các mốc tiến độ quan trọng, tuần sau chúng ta họp lại một lần nữa.
Nguyen Minh Vu: The marketing team will prepare Sales Plans A, B, and C, the engineering team will update key milestones, and we will meet again next week.

12.04 – HỆ THỐNG MẪU CÂU THEO CHỦ ĐỀ

12.04.01 – Nhóm mẫu câu nghiên cứu thị trường

这个区域目前平均房价是多少？
Zhè ge qūyù mùqián píngjūn fángjià shì duōshao?
Giá bất động sản trung bình hiện tại của khu vực này là bao nhiêu?
What is the current average property price in this area?

过去十二个月的成交量是多少？
Guòqù shí’èr ge yuè de chéngjiāoliàng shì duōshao?
Lượng giao dịch trong 12 tháng qua là bao nhiêu?
What was the transaction volume over the past 12 months?

过去一年房价上涨了多少？
Guòqù yì nián fángjià shàngzhǎng le duōshao?
Giá nhà đã tăng bao nhiêu trong một năm qua?
How much have housing prices increased over the past year?

目前市场上有多少在售房源？
Mùqián shìchǎng shàng yǒu duōshao zàishòu fángyuán?
Hiện thị trường có bao nhiêu căn đang bán?
How many units are currently on sale in the market?

未来十二个月预计有多少新增供应？
Wèilái shí’èr ge yuè yùjì yǒu duōshao xīnzēng gōngyìng?
Trong 12 tháng tới dự kiến có bao nhiêu nguồn cung mới?
How much new supply is expected over the next 12 months?

区域平均去化率是多少？
Qūyù píngjūn qùhuàlǜ shì duōshao?
Tỷ lệ hấp thụ trung bình của khu vực là bao nhiêu?
What is the area’s average absorption rate?

12.04.02 – Nhóm mẫu câu cung cầu

目前市场是供大于求还是供不应求？
Mùqián shìchǎng shì gōng dàyú qiú háishi gōng bù yìng qiú?
Thị trường hiện tại đang cung vượt cầu hay cầu vượt cung?
Is the current market oversupplied or undersupplied?

现有供应大约有八千套。
Xiànyǒu gōngyìng dàyuē yǒu bāqiān tào.
Nguồn cung hiện hữu khoảng 8.000 căn.
Existing supply is approximately 8,000 units.

未来一年还会增加三千五百套。
Wèilái yì nián hái huì zēngjiā sānqiān wǔbǎi tào.
Trong một năm tới sẽ tăng thêm 3.500 căn.
Another 3,500 units will be added over the next year.

年度有效需求大约是四千二百套。
Niándù yǒuxiào xūqiú dàyuē shì sìqiān èrbǎi tào.
Nhu cầu hiệu quả hàng năm khoảng 4.200 căn.
Effective annual demand is approximately 4,200 units.

不能只看总供应，还要看不同户型的供需关系。
Bùnéng zhǐ kàn zǒng gōngyìng, hái yào kàn bùtóng hùxíng de gōngxū guānxi.
Không thể chỉ nhìn tổng nguồn cung mà còn phải xem cung cầu của từng loại căn.
We should not look only at total supply; supply-demand conditions for different unit types also matter.

12.04.03 – Nhóm mẫu câu khách hàng mục tiêu

我们的核心目标客户是谁？
Wǒmen de héxīn mùbiāo kèhù shì shéi?
Khách hàng mục tiêu cốt lõi của chúng ta là ai?
Who are our core target customers?

他们的年龄主要集中在哪个范围？
Tāmen de niánlíng zhǔyào jízhōng zài nǎ ge fànwéi?
Độ tuổi của họ chủ yếu tập trung trong khoảng nào?
What age range are they mainly concentrated in?

家庭月收入大约是多少？
Jiātíng yuè shōurù dàyuē shì duōshao?
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng khoảng bao nhiêu?
What is their approximate monthly household income?

他们能接受的总价是多少？
Tāmen néng jiēshòu de zǒngjià shì duōshao?
Tổng giá họ có thể chấp nhận là bao nhiêu?
What total price can they accept?

他们更喜欢两居室还是三居室？
Tāmen gèng xǐhuan liǎngjūshì háishi sānjūshì?
Họ thích căn hai phòng ngủ hay ba phòng ngủ hơn?
Do they prefer two-bedroom or three-bedroom units?

他们最关注价格、面积、交通还是配套？
Tāmen zuì guānzhù jiàgé, miànjī, jiāotōng háishi pèitào?
Họ quan tâm nhất đến giá, diện tích, giao thông hay tiện ích?
Are they most concerned about price, size, transport, or amenities?

12.04.04 – Nhóm mẫu câu phân tích đối thủ

我们的主要竞争项目有哪些？
Wǒmen de zhǔyào jìngzhēng xiàngmù yǒu nǎxiē?
Các dự án cạnh tranh chính của chúng ta là những dự án nào?
What are our main competing projects?

A项目平均价格是多少？
A xiàngmù píngjūn jiàgé shì duōshao?
Giá trung bình dự án A là bao nhiêu?
What is Project A’s average price?

跟B项目相比，我们的优势是什么？
Gēn B xiàngmù xiāngbǐ, wǒmen de yōushì shì shénme?
So với dự án B, lợi thế của chúng ta là gì?
What advantages do we have compared with Project B?

竞争项目最大的劣势是什么？
Jìngzhēng xiàngmù zuì dà de lièshì shì shénme?
Điểm yếu lớn nhất của dự án cạnh tranh là gì?
What is the biggest weakness of the competing project?

我们的产品应该怎样做出差异化？
Wǒmen de chǎnpǐn yīnggāi zěnyàng zuò chū chāyìhuà?
Sản phẩm của chúng ta nên tạo khác biệt như thế nào?
How should our product differentiate itself?

12.04.05 – Nhóm mẫu câu định vị sản phẩm

这个项目定位在哪个市场层级？
Zhè ge xiàngmù dìngwèi zài nǎ ge shìchǎng céngjí?
Dự án này định vị ở phân khúc thị trường nào?
Which market segment is this project positioned in?

我们准备定位为中高端家庭住宅。
Wǒmen zhǔnbèi dìngwèi wéi zhōnggāoduān jiātíng zhùzhái.
Chúng ta dự kiến định vị là nhà ở gia đình trung cao cấp.
We plan to position the project as upper-mid-market family housing.

两居室是我们的主力户型。
Liǎngjūshì shì wǒmen de zhǔlì hùxíng.
Căn hai phòng ngủ là sản phẩm chủ lực của chúng ta.
Two-bedroom units are our main unit type.

两居室占全部住宅的百分之四十五。
Liǎngjūshì zhàn quánbù zhùzhái de bǎifēnzhī sìshíwǔ.
Căn hai phòng ngủ chiếm 45% tổng số nhà ở.
Two-bedroom units account for 45 percent of all residential units.

我们既要控制总价，又要保证使用空间。
Wǒmen jì yào kòngzhì zǒngjià, yòu yào bǎozhèng shǐyòng kōngjiān.
Chúng ta vừa phải kiểm soát tổng giá vừa phải bảo đảm không gian sử dụng.
We need to control the total price while also preserving usable space.

12.04.06 – Nhóm mẫu câu giá bán

首期开盘价定多少比较合适？
Shǒuqī kāipánjià dìng duōshao bǐjiào héshì?
Giá mở bán đợt đầu đặt bao nhiêu thì phù hợp?
What would be an appropriate launch price for the first phase?

建议平均单价定在每平方米六千八百万越南盾。
Jiànyì píngjūn dānjià dìng zài měi píngfāngmǐ liùqiān bābǎi wàn Yuènándùn.
Đề nghị đặt đơn giá trung bình ở mức 68 triệu đồng/m².
I recommend setting the average unit price at VND 68 million per square meter.

我们的价格比B项目低四百万越南盾一平方米。
Wǒmen de jiàgé bǐ B xiàngmù dī sìbǎi wàn Yuènándùn yì píngfāngmǐ.
Giá của chúng ta thấp hơn dự án B 4 triệu đồng/m².
Our price is VND 4 million per square meter lower than Project B.

如果去化率超过百分之七十，可以考虑提高价格。
Rúguǒ qùhuàlǜ chāoguò bǎifēnzhī qīshí, kěyǐ kǎolǜ tígāo jiàgé.
Nếu tỷ lệ hấp thụ vượt 70% thì có thể cân nhắc tăng giá.
If absorption exceeds 70 percent, we can consider raising prices.

如果销售低于计划，不一定马上降价。
Rúguǒ xiāoshòu dīyú jìhuà, bù yídìng mǎshàng jiàngjià.
Nếu doanh số thấp hơn kế hoạch thì không nhất thiết phải giảm giá ngay.
If sales are below plan, an immediate price cut is not necessarily required.

12.04.07 – Nhóm mẫu câu bán hàng

首期准备推出三百套。
Shǒuqī zhǔnbèi tuīchū sānbǎi tào.
Đợt đầu dự kiến mở bán 300 căn.
The first launch will include 300 units.

前三个月目标销售二百一十套。
Qián sān ge yuè mùbiāo xiāoshòu èrbǎi yīshí tào.
Mục tiêu ba tháng đầu là bán 210 căn.
The target is to sell 210 units in the first three months.

目标去化率是百分之七十。
Mùbiāo qùhuàlǜ shì bǎifēnzhī qīshí.
Tỷ lệ hấp thụ mục tiêu là 70%.
The target absorption rate is 70 percent.

客户转化率目标是百分之八。
Kèhù zhuǎnhuàlǜ mùbiāo shì bǎifēnzhī bā.
Tỷ lệ chuyển đổi khách hàng mục tiêu là 8%.
The target customer conversion rate is eight percent.

为了成交二百一十套，大约需要两千六百二十五个有效客户。
Wèile chéngjiāo èrbǎi yīshí tào, dàyuē xūyào liǎngqiān liùbǎi èrshíwǔ ge yǒuxiào kèhù.
Để giao dịch thành công 210 căn, cần khoảng 2.625 khách hàng tiềm năng có hiệu lực.
To close 210 units, approximately 2,625 qualified prospects are required.

12.05 – NGỮ PHÁP CHUYÊN SÂU

12.05.01 – 根据…… – căn cứ theo

Công thức:

根据 + danh từ/thông tin/căn cứ + chủ thể + hành động

Ví dụ 1:

根据市场调研结果，我们需要调整产品定位。
Gēnjù shìchǎng diàoyán jiéguǒ, wǒmen xūyào tiáozhěng chǎnpǐn dìngwèi.
Căn cứ kết quả nghiên cứu thị trường, chúng ta cần điều chỉnh định vị sản phẩm.

Ví dụ 2:

根据客户调查，两居室的需求最稳定。
Gēnjù kèhù diàochá, liǎngjūshì de xūqiú zuì wěndìng.
Căn cứ khảo sát khách hàng, nhu cầu căn hai phòng ngủ ổn định nhất.

Ví dụ 3:

根据销售数据，我们准备调整第二批价格。
Gēnjù xiāoshòu shùjù, wǒmen zhǔnbèi tiáozhěng dì-èr pī jiàgé.
Căn cứ dữ liệu bán hàng, chúng ta dự kiến điều chỉnh giá đợt hai.

Ví dụ 4:

根据工程进度，项目可以按原计划开盘。
Gēnjù gōngchéng jìndù, xiàngmù kěyǐ àn yuán jìhuà kāipán.
Căn cứ tiến độ công trình, dự án có thể mở bán theo kế hoạch ban đầu.

Ví dụ 5:

根据预算结果，我们还需要控制建设成本。
Gēnjù yùsuàn jiéguǒ, wǒmen hái xūyào kòngzhì jiànshè chéngběn.
Căn cứ kết quả ngân sách, chúng ta vẫn cần kiểm soát chi phí xây dựng.

12.05.02 – 从……来看 – xét từ…

Ví dụ 1:

从目前供需关系来看，两居室的市场需求比较稳定。
Cóng mùqián gōngxū guānxi lái kàn, liǎngjūshì de shìchǎng xūqiú bǐjiào wěndìng.
Xét từ quan hệ cung cầu hiện tại, nhu cầu căn hai phòng ngủ khá ổn định.

Ví dụ 2:

从价格来看，A项目最便宜。
Cóng jiàgé lái kàn, A xiàngmù zuì piányi.
Xét về giá, dự án A rẻ nhất.

Ví dụ 3:

从配套来看，C项目更有优势。
Cóng pèitào lái kàn, C xiàngmù gèng yǒu yōushì.
Xét về tiện ích, dự án C có lợi thế hơn.

Ví dụ 4:

从客户预算来看，一百二十平方米的三居室总价偏高。
Cóng kèhù yùsuàn lái kàn, yìbǎi èrshí píngfāngmǐ de sānjūshì zǒngjià piān gāo.
Xét từ ngân sách khách hàng, tổng giá căn ba phòng ngủ 120 m² hơi cao.

Ví dụ 5:

从风险角度来看，销售速度是一个重要指标。
Cóng fēngxiǎn jiǎodù lái kàn, xiāoshòu sùdù shì yí ge zhòngyào zhǐbiāo.
Xét từ góc độ rủi ro, tốc độ bán hàng là một chỉ tiêu quan trọng.

12.05.03 – 主要是…… – chủ yếu là…

Ví dụ 1:

我们的目标客户主要是二十八岁到四十岁的城市家庭。
Wǒmen de mùbiāo kèhù zhǔyào shì èrshíbā suì dào sìshí suì de chéngshì jiātíng.
Khách hàng mục tiêu của chúng ta chủ yếu là các gia đình đô thị từ 28 đến 40 tuổi.

Ví dụ 2:

目前最大的风险主要是销售和成本风险。
Mùqián zuì dà de fēngxiǎn zhǔyào shì xiāoshòu hé chéngběn fēngxiǎn.
Rủi ro lớn nhất hiện nay chủ yếu là rủi ro bán hàng và chi phí.

Ví dụ 3:

项目的核心产品主要是两居室。
Xiàngmù de héxīn chǎnpǐn zhǔyào shì liǎngjūshì.
Sản phẩm cốt lõi của dự án chủ yếu là căn hai phòng ngủ.

Ví dụ 4:

客户最关心的主要是总价和交通。
Kèhù zuì guānxīn de zhǔyào shì zǒngjià hé jiāotōng.
Điều khách hàng quan tâm nhất chủ yếu là tổng giá và giao thông.

Ví dụ 5:

新增供应主要来自三个大型住宅项目。
Xīnzēng gōngyìng zhǔyào láizì sān ge dàxíng zhùzhái xiàngmù.
Nguồn cung mới chủ yếu đến từ ba dự án nhà ở quy mô lớn.

12.05.04 – 以……为主 – lấy… làm chủ đạo

Ví dụ 1:

这个项目的产品以两居室和三居室为主。
Zhè ge xiàngmù de chǎnpǐn yǐ liǎngjūshì hé sānjūshì wéi zhǔ.
Sản phẩm của dự án này lấy căn hai và ba phòng ngủ làm chủ đạo.

Xem thêm ChineMaster EDU.

Ví dụ 2:

首期销售以自住客户为主。
Shǒuqī xiāoshòu yǐ zìzhù kèhù wéi zhǔ.
Bán hàng đợt đầu chủ yếu hướng tới khách mua để ở.

Ví dụ 3:

营销渠道以线上和代理渠道为主。
Yíngxiāo qúdào yǐ xiànshàng hé dàilǐ qúdào wéi zhǔ.
Kênh marketing chủ yếu là trực tuyến và đại lý.

Ví dụ 4:

项目配套以家庭生活需求为主。
Xiàngmù pèitào yǐ jiātíng shēnghuó xūqiú wéi zhǔ.
Tiện ích dự án chủ yếu phục vụ nhu cầu sinh hoạt gia đình.

Ví dụ 5:

这次会议以市场和产品问题为主。
Zhè cì huìyì yǐ shìchǎng hé chǎnpǐn wèntí wéi zhǔ.
Cuộc họp lần này chủ yếu tập trung vào vấn đề thị trường và sản phẩm.

12.05.05 – 占……的百分之…… – chiếm…%

Ví dụ 1:

两居室占全部住宅的百分之四十五。
Liǎngjūshì zhàn quánbù zhùzhái de bǎifēnzhī sìshíwǔ.
Căn hai phòng ngủ chiếm 45% tổng số nhà ở.

Ví dụ 2:

土地成本占总投资的百分之三十二。
Tǔdì chéngběn zhàn zǒng tóuzī de bǎifēnzhī sānshí’èr.
Chi phí đất chiếm 32% tổng vốn đầu tư.

Ví dụ 3:

建设成本占总预算的百分之三十五。
Jiànshè chéngběn zhàn zǒng yùsuàn de bǎifēnzhī sānshíwǔ.
Chi phí xây dựng chiếm 35% tổng ngân sách.

Ví dụ 4:

三居室占全部住宅的百分之三十。
Sānjūshì zhàn quánbù zhùzhái de bǎifēnzhī sānshí.
Căn ba phòng ngủ chiếm 30% tổng số nhà ở.

Ví dụ 5:

特色产品只占总产品的百分之五。
Tèsè chǎnpǐn zhǐ zhàn zǒng chǎnpǐn de bǎifēnzhī wǔ.
Sản phẩm đặc biệt chỉ chiếm 5% tổng sản phẩm.

12.05.06 – 达到…… – đạt tới

Ví dụ 1:

前三个月的目标去化率要达到百分之七十。
Qián sān ge yuè de mùbiāo qùhuàlǜ yào dádào bǎifēnzhī qīshí.
Tỷ lệ hấp thụ mục tiêu ba tháng đầu phải đạt 70%.

Ví dụ 2:

客户转化率目标要达到百分之八。
Kèhù zhuǎnhuàlǜ mùbiāo yào dádào bǎifēnzhī bā.
Tỷ lệ chuyển đổi khách hàng mục tiêu phải đạt 8%.

Ví dụ 3:

第二阶段平均售价可能达到每平方米七千万越南盾。
Dì-èr jiēduàn píngjūn shòujià kěnéng dádào měi píngfāngmǐ qīqiān wàn Yuènándùn.
Giá bán trung bình giai đoạn hai có thể đạt 70 triệu đồng/m².

Ví dụ 4:

项目总建筑面积达到八十六万平方米。
Xiàngmù zǒng jiànzhù miànjī dádào bāshíliù wàn píngfāngmǐ.
Tổng diện tích xây dựng dự án đạt 860.000 m².

Ví dụ 5:

未来客户数量需要达到两千六百人以上。
Wèilái kèhù shùliàng xūyào dádào liǎngqiān liùbǎi rén yǐshàng.
Số lượng khách hàng trong tương lai cần đạt trên 2.600 người.

12.05.07 – 超过…… – vượt quá

Ví dụ 1:

如果销售率超过百分之七十，可以考虑提高价格。
Rúguǒ xiāoshòulǜ chāoguò bǎifēnzhī qīshí, kěyǐ kǎolǜ tígāo jiàgé.
Nếu tỷ lệ bán vượt 70% thì có thể cân nhắc tăng giá.

Ví dụ 2:

一百二十平方米的三居室总价超过八十亿越南盾。
Yìbǎi èrshí píngfāngmǐ de sānjūshì zǒngjià chāoguò bāshí yì Yuènándùn.
Tổng giá căn ba phòng ngủ 120 m² vượt 8 tỷ đồng.

Ví dụ 3:

如果材料涨幅超过百分之八，需要重新核算预算。
Rúguǒ cáiliào zhǎngfú chāoguò bǎifēnzhī bā, xūyào chóngxīn hésuàn yùsuàn.
Nếu mức tăng giá vật liệu vượt 8% thì cần tính lại ngân sách.

Ví dụ 4:

未来供应可能超过一万套。
Wèilái gōngyìng kěnéng chāoguò yí wàn tào.
Nguồn cung tương lai có thể vượt 10.000 căn.

Ví dụ 5:

如果获客成本超过预算，营销策略就要调整。
Rúguǒ huòkè chéngběn chāoguò yùsuàn, yíngxiāo cèlüè jiù yào tiáozhěng.
Nếu chi phí tìm kiếm khách hàng vượt ngân sách thì chiến lược marketing phải điều chỉnh.

12.05.08 – 低于…… – thấp hơn

Ví dụ 1:

如果去化率低于百分之五十，就需要调整营销策略。
Rúguǒ qùhuàlǜ dīyú bǎifēnzhī wǔshí, jiù xūyào tiáozhěng yíngxiāo cèlüè.
Nếu tỷ lệ hấp thụ thấp hơn 50% thì cần điều chỉnh chiến lược marketing.

Ví dụ 2:

我们的开盘价低于B项目。
Wǒmen de kāipánjià dīyú B xiàngmù.
Giá mở bán của chúng ta thấp hơn dự án B.

Ví dụ 3:

如果转化率低于百分之六，就需要检查客户质量。
Rúguǒ zhuǎnhuàlǜ dīyú bǎifēnzhī liù, jiù xūyào jiǎnchá kèhù zhìliàng.
Nếu tỷ lệ chuyển đổi thấp hơn 6% thì cần kiểm tra chất lượng khách hàng.

Ví dụ 4:

实际成本必须控制在预算水平以下。
Shíjì chéngběn bìxū kòngzhì zài yùsuàn shuǐpíng yǐxià.
Chi phí thực tế phải được kiểm soát dưới mức ngân sách.

Ví dụ 5:

如果市场价格低于预期，我们要重新计算利润率。
Rúguǒ shìchǎng jiàgé dīyú yùqī, wǒmen yào chóngxīn jìsuàn lìrùnlǜ.
Nếu giá thị trường thấp hơn kỳ vọng, chúng ta phải tính lại biên lợi nhuận.

12.05.09 – 比……高/低…… – cao/thấp hơn

Ví dụ 1:

我们的开盘价比B项目低四百万越南盾一平方米。
Wǒmen de kāipánjià bǐ B xiàngmù dī sìbǎi wàn Yuènándùn yì píngfāngmǐ.
Giá mở bán của chúng ta thấp hơn dự án B 4 triệu đồng/m².

Ví dụ 2:

C项目的价格比我们高八百万越南盾一平方米。
C xiàngmù de jiàgé bǐ wǒmen gāo bābǎi wàn Yuènándùn yì píngfāngmǐ.
Giá dự án C cao hơn chúng ta 8 triệu đồng/m².

Ví dụ 3:

两居室的需求比一居室高。
Liǎngjūshì de xūqiú bǐ yījūshì gāo.
Nhu cầu căn hai phòng ngủ cao hơn căn một phòng ngủ.

Ví dụ 4:

这个方案的预算比原方案低百分之五。
Zhè ge fāng’àn de yùsuàn bǐ yuán fāng’àn dī bǎifēnzhī wǔ.
Ngân sách phương án này thấp hơn phương án ban đầu 5%.

Ví dụ 5:

实际进度比计划进度慢两个星期。
Shíjì jìndù bǐ jìhuà jìndù màn liǎng ge xīngqī.
Tiến độ thực tế chậm hơn tiến độ kế hoạch hai tuần.

12.05.10 – 跟……相比 – so với…

Ví dụ 1:

跟竞争项目相比，我们的两居室面积更实用。
Gēn jìngzhēng xiàngmù xiāngbǐ, wǒmen de liǎngjūshì miànjī gèng shíyòng.
So với dự án cạnh tranh, căn hai phòng ngủ của chúng ta có diện tích thực dụng hơn.

Ví dụ 2:

跟A项目相比，我们的公共配套更完整。
Gēn A xiàngmù xiāngbǐ, wǒmen de gōnggòng pèitào gèng wánzhěng.
So với dự án A, tiện ích công cộng của chúng ta đầy đủ hơn.

Ví dụ 3:

跟C项目相比，我们的总价更容易接受。
Gēn C xiàngmù xiāngbǐ, wǒmen de zǒngjià gèng róngyì jiēshòu.
So với dự án C, tổng giá của chúng ta dễ chấp nhận hơn.

Ví dụ 4:

跟去年相比，今年的新增供应更多。
Gēn qùnián xiāngbǐ, jīnnián de xīnzēng gōngyìng gèng duō.
So với năm ngoái, nguồn cung mới năm nay nhiều hơn.

Ví dụ 5:

跟方案A相比，方案C的风险更高。
Gēn fāng’àn A xiāngbǐ, fāng’àn C de fēngxiǎn gèng gāo.
So với phương án A, rủi ro của phương án C cao hơn.

12.05.11 – 随着…… – cùng với…

Ví dụ 1:

随着地铁开通，区域住宅需求可能继续增加。
Suízhe dìtiě kāitōng, qūyù zhùzhái xūqiú kěnéng jìxù zēngjiā.
Cùng với việc metro đi vào hoạt động, nhu cầu nhà ở trong khu vực có thể tiếp tục tăng.

Ví dụ 2:

随着项目进入施工阶段，资金需求会增加。
Suízhe xiàngmù jìnrù shīgōng jiēduàn, zījīn xūqiú huì zēngjiā.
Khi dự án bước vào giai đoạn thi công, nhu cầu vốn sẽ tăng.

Ví dụ 3:

随着竞争项目增加，客户选择会更多。
Suízhe jìngzhēng xiàngmù zēngjiā, kèhù xuǎnzé huì gèng duō.
Cùng với việc dự án cạnh tranh tăng lên, lựa chọn của khách hàng sẽ nhiều hơn.

Ví dụ 4:

随着销售推进，我们可以逐步调整价格。
Suízhe xiāoshòu tuījìn, wǒmen kěyǐ zhúbù tiáozhěng jiàgé.
Cùng với tiến trình bán hàng, chúng ta có thể từng bước điều chỉnh giá.

Ví dụ 5:

随着客户需求变化，产品结构也要调整。
Suízhe kèhù xūqiú biànhuà, chǎnpǐn jiégòu yě yào tiáozhěng.
Cùng với sự thay đổi nhu cầu khách hàng, cơ cấu sản phẩm cũng phải điều chỉnh.

12.05.12 – 如果……就…… – nếu… thì…

Ví dụ 1:

如果材料价格继续上涨，建设成本就会增加。
Rúguǒ cáiliào jiàgé jìxù shàngzhǎng, jiànshè chéngběn jiù huì zēngjiā.
Nếu giá vật liệu tiếp tục tăng thì chi phí xây dựng sẽ tăng.

Ví dụ 2:

如果去化率超过百分之七十，就可以提高价格。
Rúguǒ qùhuàlǜ chāoguò bǎifēnzhī qīshí, jiù kěyǐ tígāo jiàgé.
Nếu tỷ lệ hấp thụ vượt 70% thì có thể tăng giá.

Ví dụ 3:

如果设计延期，开工时间就可能受到影响。
Rúguǒ shèjì yánqī, kāigōng shíjiān jiù kěnéng shòudào yǐngxiǎng.
Nếu thiết kế chậm thì thời gian khởi công có thể bị ảnh hưởng.

Ví dụ 4:

如果市场价格下降，我们就要重新计算利润。
Rúguǒ shìchǎng jiàgé xiàjiàng, wǒmen jiù yào chóngxīn jìsuàn lìrùn.
Nếu giá thị trường giảm thì chúng ta phải tính lại lợi nhuận.

Ví dụ 5:

如果客户转化率太低，就要调整营销渠道。
Rúguǒ kèhù zhuǎnhuàlǜ tài dī, jiù yào tiáozhěng yíngxiāo qúdào.
Nếu tỷ lệ chuyển đổi khách hàng quá thấp thì phải điều chỉnh kênh marketing.

12.05.13 – 只要……就…… – chỉ cần… thì…

Ví dụ 1:

只要产品定位准确，就更容易找到目标客户。
Zhǐyào chǎnpǐn dìngwèi zhǔnquè, jiù gèng róngyì zhǎodào mùbiāo kèhù.
Chỉ cần định vị sản phẩm chính xác thì sẽ dễ tìm được khách hàng mục tiêu hơn.

Ví dụ 2:

只要价格合理，客户就愿意进一步了解项目。
Zhǐyào jiàgé hélǐ, kèhù jiù yuànyì jìnyíbù liǎojiě xiàngmù.
Chỉ cần giá hợp lý thì khách hàng sẽ sẵn sàng tìm hiểu dự án sâu hơn.

Ví dụ 3:

只要工程按计划推进，开盘时间就不会受太大影响。
Zhǐyào gōngchéng àn jìhuà tuījìn, kāipán shíjiān jiù bú huì shòu tài dà yǐngxiǎng.
Chỉ cần công trình triển khai đúng kế hoạch thì thời gian mở bán sẽ không bị ảnh hưởng quá lớn.

Ví dụ 4:

只要预算控制得好，利润率就可以保持稳定。
Zhǐyào yùsuàn kòngzhì de hǎo, lìrùnlǜ jiù kěyǐ bǎochí wěndìng.
Chỉ cần kiểm soát ngân sách tốt thì biên lợi nhuận có thể duy trì ổn định.

Ví dụ 5:

只要风险提前识别，就有更多时间准备应对方案。
Zhǐyào fēngxiǎn tíqián shíbié, jiù yǒu gèng duō shíjiān zhǔnbèi yìngduì fāng’àn.
Chỉ cần nhận diện rủi ro sớm thì sẽ có nhiều thời gian hơn để chuẩn bị phương án ứng phó.

12.05.14 – 只有……才…… – chỉ khi… mới…

Ví dụ 1:

只有了解真实需求，才能设计合适的产品。
Zhǐyǒu liǎojiě zhēnshí xūqiú, cái néng shèjì héshì de chǎnpǐn.
Chỉ khi hiểu nhu cầu thực tế mới có thể thiết kế sản phẩm phù hợp.

Ví dụ 2:

只有控制成本，才能保证利润。
Zhǐyǒu kòngzhì chéngběn, cái néng bǎozhèng lìrùn.
Chỉ khi kiểm soát chi phí mới có thể đảm bảo lợi nhuận.

Ví dụ 3:

只有完成市场研究，才能确定价格策略。
Zhǐyǒu wánchéng shìchǎng yánjiū, cái néng quèdìng jiàgé cèlüè.
Chỉ khi hoàn thành nghiên cứu thị trường mới có thể xác định chiến lược giá.

Ví dụ 4:

只有销售数据达到目标，才能考虑提前涨价。
Zhǐyǒu xiāoshòu shùjù dádào mùbiāo, cái néng kǎolǜ tíqián zhǎngjià.
Chỉ khi dữ liệu bán hàng đạt mục tiêu mới có thể cân nhắc tăng giá sớm.

Ví dụ 5:

只有各部门一起配合，项目才能按计划推进。
Zhǐyǒu gè bùmén yìqǐ pèihé, xiàngmù cái néng àn jìhuà tuījìn.
Chỉ khi các bộ phận phối hợp với nhau thì dự án mới có thể triển khai đúng kế hoạch.

12.05.15 – 不仅……而且…… – không những… mà còn…

Ví dụ 1:

产品不仅要满足居住需求，而且要有市场竞争力。
Chǎnpǐn bùjǐn yào mǎnzú jūzhù xūqiú, érqiě yào yǒu shìchǎng jìngzhēnglì.
Sản phẩm không chỉ phải đáp ứng nhu cầu ở mà còn phải có năng lực cạnh tranh thị trường.

Ví dụ 2:

项目不仅要控制成本，而且要保证质量。
Xiàngmù bùjǐn yào kòngzhì chéngběn, érqiě yào bǎozhèng zhìliàng.
Dự án không chỉ phải kiểm soát chi phí mà còn phải bảo đảm chất lượng.

Ví dụ 3:

营销不仅要增加客户数量，而且要提高转化率。
Yíngxiāo bùjǐn yào zēngjiā kèhù shùliàng, érqiě yào tígāo zhuǎnhuàlǜ.
Marketing không chỉ phải tăng số lượng khách hàng mà còn phải nâng tỷ lệ chuyển đổi.

Ví dụ 4:

竞争分析不仅要看价格，而且要看产品和配套。
Jìngzhēng fēnxī bùjǐn yào kàn jiàgé, érqiě yào kàn chǎnpǐn hé pèitào.
Phân tích cạnh tranh không chỉ phải xem giá mà còn phải xem sản phẩm và tiện ích.

Ví dụ 5:

项目开发不仅需要资金，而且需要管理能力。
Xiàngmù kāifā bùjǐn xūyào zījīn, érqiě xūyào guǎnlǐ nénglì.
Phát triển dự án không chỉ cần vốn mà còn cần năng lực quản lý.

12.05.16 – 既……又…… – vừa… vừa…

Ví dụ 1:

我们的两居室既要控制总价，又要保证使用空间。
Wǒmen de liǎngjūshì jì yào kòngzhì zǒngjià, yòu yào bǎozhèng shǐyòng kōngjiān.
Căn hai phòng ngủ của chúng ta vừa phải kiểm soát tổng giá vừa phải đảm bảo không gian sử dụng.

Ví dụ 2:

这个项目既要有价格优势，又要有产品优势。
Zhè ge xiàngmù jì yào yǒu jiàgé yōushì, yòu yào yǒu chǎnpǐn yōushì.
Dự án này vừa phải có lợi thế giá vừa phải có lợi thế sản phẩm.

Ví dụ 3:

营销方案既要提高销量，又不能破坏价格体系。
Yíngxiāo fāng’àn jì yào tígāo xiāoliàng, yòu bùnéng pòhuài jiàgé tǐxì.
Phương án marketing vừa phải tăng doanh số vừa không được phá vỡ hệ thống giá.

Ví dụ 4:

预算既要考虑正常成本，又要准备风险资金。
Yùsuàn jì yào kǎolǜ zhèngcháng chéngběn, yòu yào zhǔnbèi fēngxiǎn zījīn.
Ngân sách vừa phải tính chi phí thông thường vừa phải chuẩn bị nguồn vốn dự phòng rủi ro.

Ví dụ 5:

户型既要实用，又要符合市场需求。
Hùxíng jì yào shíyòng, yòu yào fúhé shìchǎng xūqiú.
Loại căn vừa phải thực dụng vừa phải phù hợp nhu cầu thị trường.

12.05.17 – 虽然……但是…… – mặc dù… nhưng…

Ví dụ 1:

虽然竞争项目价格比较低，但是我们的配套更完整。
Suīrán jìngzhēng xiàngmù jiàgé bǐjiào dī, dànshì wǒmen de pèitào gèng wánzhěng.
Mặc dù dự án cạnh tranh có giá thấp hơn nhưng tiện ích của chúng ta đầy đủ hơn.

Ví dụ 2:

虽然市场供应很多，但是两居室需求仍然比较稳定。
Suīrán shìchǎng gōngyìng hěn duō, dànshì liǎngjūshì xūqiú réngrán bǐjiào wěndìng.
Mặc dù nguồn cung thị trường nhiều nhưng nhu cầu căn hai phòng ngủ vẫn khá ổn định.

Ví dụ 3:

虽然营销预算增加了，但是获客成本下降了。
Suīrán yíngxiāo yùsuàn zēngjiā le, dànshì huòkè chéngběn xiàjiàng le.
Mặc dù ngân sách marketing tăng nhưng chi phí tìm kiếm khách hàng đã giảm.

Ví dụ 4:

虽然价格比较高，但是客户对产品评价不错。
Suīrán jiàgé bǐjiào gāo, dànshì kèhù duì chǎnpǐn píngjià búcuò.
Mặc dù giá khá cao nhưng khách hàng đánh giá sản phẩm tốt.

Ví dụ 5:

虽然项目存在风险，但是可以通过提前管理降低影响。
Suīrán xiàngmù cúnzài fēngxiǎn, dànshì kěyǐ tōngguò tíqián guǎnlǐ jiàngdī yǐngxiǎng.
Mặc dù dự án tồn tại rủi ro nhưng có thể giảm ảnh hưởng thông qua quản lý sớm.

12.05.18 – 除了……以外，还…… – ngoài… còn…

Ví dụ 1:

除了市场需求以外，还要分析竞争项目和开发成本。
Chúle shìchǎng xūqiú yǐwài, hái yào fēnxī jìngzhēng xiàngmù hé kāifā chéngběn.
Ngoài nhu cầu thị trường còn phải phân tích dự án cạnh tranh và chi phí phát triển.

Ví dụ 2:

除了价格以外，还要看交通和配套。
Chúle jiàgé yǐwài, hái yào kàn jiāotōng hé pèitào.
Ngoài giá còn phải xem giao thông và tiện ích.

Ví dụ 3:

除了销售速度以外，还要关注利润率。
Chúle xiāoshòu sùdù yǐwài, hái yào guānzhù lìrùnlǜ.
Ngoài tốc độ bán hàng còn phải quan tâm biên lợi nhuận.

Ví dụ 4:

除了建设成本以外，还有土地和财务成本。
Chúle jiànshè chéngběn yǐwài, hái yǒu tǔdì hé cáiwù chéngběn.
Ngoài chi phí xây dựng còn có chi phí đất và tài chính.

Ví dụ 5:

除了方案A以外，还要准备方案B和方案C。
Chúle fāng’àn A yǐwài, hái yào zhǔnbèi fāng’àn B hé fāng’àn C.
Ngoài phương án A còn phải chuẩn bị phương án B và C.

12.05.19 – 一方面……另一方面…… – một mặt… mặt khác…

Ví dụ 1:

一方面要控制价格，另一方面也要保证项目利润。
Yì fāngmiàn yào kòngzhì jiàgé, lìng yì fāngmiàn yě yào bǎozhèng xiàngmù lìrùn.
Một mặt phải kiểm soát giá, mặt khác cũng phải bảo đảm lợi nhuận dự án.

Ví dụ 2:

一方面要增加销售，另一方面要保持价格稳定。
Yì fāngmiàn yào zēngjiā xiāoshòu, lìng yì fāngmiàn yào bǎochí jiàgé wěndìng.
Một mặt phải tăng bán hàng, mặt khác phải duy trì giá ổn định.

Ví dụ 3:

一方面要满足客户需求，另一方面要控制建设成本。
Yì fāngmiàn yào mǎnzú kèhù xūqiú, lìng yì fāngmiàn yào kòngzhì jiànshè chéngběn.
Một mặt phải đáp ứng nhu cầu khách hàng, mặt khác phải kiểm soát chi phí xây dựng.

Ví dụ 4:

一方面要加快工程，另一方面不能降低质量。
Yì fāngmiàn yào jiākuài gōngchéng, lìng yì fāngmiàn bùnéng jiàngdī zhìliàng.
Một mặt phải đẩy nhanh công trình, mặt khác không được giảm chất lượng.

Ví dụ 5:

一方面要分析机会，另一方面也要控制风险。
Yì fāngmiàn yào fēnxī jīhuì, lìng yì fāngmiàn yě yào kòngzhì fēngxiǎn.
Một mặt phải phân tích cơ hội, mặt khác cũng phải kiểm soát rủi ro.

12.05.20 – 不是……而是…… – không phải… mà là…

Ví dụ 1:

项目开发不是简单地盖房子，而是从市场研究到交付的一整套管理过程。
Xiàngmù kāifā bú shì jiǎndān de gài fángzi, érshì cóng shìchǎng yánjiū dào jiāofù de yí zhěng tào guǎnlǐ guòchéng.
Phát triển dự án không phải đơn giản là xây nhà mà là một quá trình quản lý hoàn chỉnh từ nghiên cứu thị trường đến bàn giao.

Ví dụ 2:

我们的竞争优势不是最低价格，而是产品和配套的平衡。
Wǒmen de jìngzhēng yōushì bú shì zuì dī jiàgé, érshì chǎnpǐn hé pèitào de pínghéng.
Lợi thế cạnh tranh của chúng ta không phải giá thấp nhất mà là sự cân bằng giữa sản phẩm và tiện ích.

Ví dụ 3:

客户买的不是面积，而是适合家庭生活的空间。
Kèhù mǎi de bú shì miànjī, érshì shìhé jiātíng shēnghuó de kōngjiān.
Khách hàng mua không chỉ là diện tích mà là không gian phù hợp với cuộc sống gia đình.

Ví dụ 4:

风险管理不是出现问题以后才处理，而是提前准备。
Fēngxiǎn guǎnlǐ bú shì chūxiàn wèntí yǐhòu cái chǔlǐ, érshì tíqián zhǔnbèi.
Quản lý rủi ro không phải đợi có vấn đề mới xử lý mà là chuẩn bị trước.

Ví dụ 5:

我们现在需要的不是马上降价，而是先找到销售慢的原因。
Wǒmen xiànzài xūyào de bú shì mǎshàng jiàngjià, érshì xiān zhǎodào xiāoshòu màn de yuányīn.
Điều chúng ta cần hiện giờ không phải giảm giá ngay mà là tìm nguyên nhân bán chậm trước.

12.05.21 – 由……负责…… – do… phụ trách…

Ví dụ 1:

市场研究由市场部负责。
Shìchǎng yánjiū yóu shìchǎngbù fùzé.
Nghiên cứu thị trường do bộ phận thị trường phụ trách.

Ví dụ 2:

户型优化由产品部负责。
Hùxíng yōuhuà yóu chǎnpǐnbù fùzé.
Tối ưu loại căn do bộ phận sản phẩm phụ trách.

Ví dụ 3:

项目预算由成本部和财务部共同负责。
Xiàngmù yùsuàn yóu chéngběnbù hé cáiwùbù gòngtóng fùzé.
Ngân sách dự án do bộ phận chi phí và tài chính cùng phụ trách.

Ví dụ 4:

开盘方案由营销部负责制定。
Kāipán fāng’àn yóu yíngxiāobù fùzé zhìdìng.
Phương án mở bán do bộ phận marketing phụ trách xây dựng.

Ví dụ 5:

施工进度由工程部负责跟进。
Shīgōng jìndù yóu gōngchéngbù fùzé gēnjìn.
Tiến độ thi công do bộ phận công trình phụ trách theo dõi.

12.05.22 – 需要 / 应该 / 必须

Ví dụ 1:

我们需要重新核算项目预算。
Wǒmen xūyào chóngxīn hésuàn xiàngmù yùsuàn.
Chúng ta cần tính lại ngân sách dự án.

Ví dụ 2:

产品定位应该根据目标客户的真实需求来确定。
Chǎnpǐn dìngwèi yīnggāi gēnjù mùbiāo kèhù de zhēnshí xūqiú lái quèdìng.
Định vị sản phẩm nên được xác định dựa trên nhu cầu thực tế của khách hàng mục tiêu.

Ví dụ 3:

所有重要风险必须提前制定应对方案。
Suǒyǒu zhòngyào fēngxiǎn bìxū tíqián zhìdìng yìngduì fāng’àn.
Tất cả rủi ro quan trọng bắt buộc phải có phương án ứng phó từ trước.

Ví dụ 4:

销售部门需要每周更新客户数据。
Xiāoshòu bùmén xūyào měi zhōu gēngxīn kèhù shùjù.
Bộ phận bán hàng cần cập nhật dữ liệu khách hàng hàng tuần.

Ví dụ 5:

工程部必须及时报告进度偏差。
Gōngchéngbù bìxū jíshí bàogào jìndù piānchā.
Bộ phận công trình bắt buộc phải báo cáo kịp thời sai lệch tiến độ.

12.05.23 – 预计…… – dự kiến…

Ví dụ 1:

项目预计明年第二季度正式开工。
Xiàngmù yùjì míngnián dì-èr jìdù zhèngshì kāigōng.
Dự án dự kiến chính thức khởi công vào quý II năm sau.

Ví dụ 2:

未来十二个月预计新增供应三千五百套。
Wèilái shí’èr ge yuè yùjì xīnzēng gōngyìng sānqiān wǔbǎi tào.
Trong 12 tháng tới dự kiến có thêm 3.500 căn nguồn cung mới.

Ví dụ 3:

首期预计推出三百套住宅。
Shǒuqī yùjì tuīchū sānbǎi tào zhùzhái.
Đợt đầu dự kiến mở bán 300 căn nhà ở.

Ví dụ 4:

第二批价格预计提高到每平方米七千万越南盾。
Dì-èr pī jiàgé yùjì tígāo dào měi píngfāngmǐ qīqiān wàn Yuènándùn.
Giá đợt hai dự kiến tăng lên 70 triệu đồng/m².

Ví dụ 5:

项目预计分三期开发。
Xiàngmù yùjì fēn sān qī kāifā.
Dự án dự kiến phát triển thành ba giai đoạn.

12.05.24 – 大约 / 左右 – khoảng

Ví dụ 1:

总投资大约是一百亿元人民币。
Zǒng tóuzī dàyuē shì yìbǎi yì yuán Rénmínbì.
Tổng vốn đầu tư khoảng 10 tỷ Nhân dân tệ.

Ví dụ 2:

年度有效需求大约是四千二百套。
Niándù yǒuxiào xūqiú dàyuē shì sìqiān èrbǎi tào.
Nhu cầu hiệu quả hàng năm khoảng 4.200 căn.

Ví dụ 3:

目标客户家庭月收入大约七千万越南盾。
Mùbiāo kèhù jiātíng yuè shōurù dàyuē qīqiān wàn Yuènándùn.
Thu nhập hộ gia đình mục tiêu khoảng 70 triệu đồng/tháng.

Ví dụ 4:

三居室面积控制在一百零五平方米左右。
Sānjūshì miànjī kòngzhì zài yìbǎi língwǔ píngfāngmǐ zuǒyòu.
Diện tích căn ba phòng ngủ được kiểm soát quanh 105 m².

Ví dụ 5:

需要大约两千六百二十五个有效客户。
Xūyào dàyuē liǎngqiān liùbǎi èrshíwǔ ge yǒuxiào kèhù.
Cần khoảng 2.625 khách hàng tiềm năng có hiệu lực.

12.05.25 – 分别是…… – lần lượt là…

Ví dụ 1:

土地成本、建设成本和营销成本分别是三十二亿、三十五亿和四点五亿元人民币。
Tǔdì chéngběn, jiànshè chéngběn hé yíngxiāo chéngběn fēnbié shì sānshí’èr yì, sānshíwǔ yì hé sì diǎn wǔ yì yuán Rénmínbì.
Chi phí đất, xây dựng và marketing lần lượt là 3,2 tỷ, 3,5 tỷ và 450 triệu Nhân dân tệ.

Ví dụ 2:

A、B、C三个项目的价格分别是六千八百万、七千二百万和七千六百万越南盾一平方米。
A, B, C sān ge xiàngmù de jiàgé fēnbié shì liùqiān bābǎi wàn, qīqiān èrbǎi wàn hé qīqiān liùbǎi wàn Yuènándùn yì píngfāngmǐ.
Giá ba dự án A, B, C lần lượt là 68, 72 và 76 triệu đồng/m².

Ví dụ 3:

一居室、两居室和三居室比例分别是百分之二十、四十五和三十。
Yījūshì, liǎngjūshì hé sānjūshì bǐlì fēnbié shì bǎifēnzhī èrshí, sìshíwǔ hé sānshí.
Tỷ lệ căn một, hai và ba phòng ngủ lần lượt là 20%, 45% và 30%.

Ví dụ 4:

三个销售方案分别是A、B和C。
Sān ge xiāoshòu fāng’àn fēnbié shì A, B hé C.
Ba phương án bán hàng lần lượt là A, B và C.

Ví dụ 5:

市场部、产品部和工程部分别负责市场、产品和工程。
Shìchǎngbù, chǎnpǐnbù hé gōngchéngbù fēnbié fùzé shìchǎng, chǎnpǐn hé gōngchéng.
Bộ phận thị trường, sản phẩm và công trình lần lượt phụ trách thị trường, sản phẩm và công trình.

12.05.26 – 按照……计算 – tính theo…

Ví dụ 1:

按照百分之八的转化率计算，需要大约两千六百二十五个有效客户。
Ànzhào bǎifēnzhī bā de zhuǎnhuàlǜ jìsuàn, xūyào dàyuē liǎngqiān liùbǎi èrshíwǔ ge yǒuxiào kèhù.
Tính theo tỷ lệ chuyển đổi 8%, cần khoảng 2.625 khách hàng tiềm năng có hiệu lực.

Ví dụ 2:

按照三百套计算，百分之七十就是二百一十套。
Ànzhào sānbǎi tào jìsuàn, bǎifēnzhī qīshí jiùshì èrbǎi yīshí tào.
Tính trên 300 căn thì 70% là 210 căn.

Ví dụ 3:

按照百分之四十五计算，三百套只能卖一百三十五套。
Ànzhào bǎifēnzhī sìshíwǔ jìsuàn, sānbǎi tào zhǐ néng mài yìbǎi sānshíwǔ tào.
Tính theo 45%, 300 căn chỉ bán được 135 căn.

Ví dụ 4:

按照目前预算计算，土地成本占总投资的百分之三十二。
Ànzhào mùqián yùsuàn jìsuàn, tǔdì chéngběn zhàn zǒng tóuzī de bǎifēnzhī sānshí’èr.
Tính theo ngân sách hiện tại, chi phí đất chiếm 32% tổng vốn đầu tư.

Ví dụ 5:

按照每平方米六千八百万越南盾计算，一百平方米住宅总价大约是六十八亿越南盾。
Ànzhào měi píngfāngmǐ liùqiān bābǎi wàn Yuènándùn jìsuàn, yìbǎi píngfāngmǐ zhùzhái zǒngjià dàyuē shì liùshíbā yì Yuènándùn.
Tính theo 68 triệu đồng/m², căn 100 m² có tổng giá khoảng 6,8 tỷ đồng.

12.05.27 – 越……越…… – càng… càng…

Ví dụ 1:

市场竞争越激烈，产品差异化就越重要。
Shìchǎng jìngzhēng yuè jīliè, chǎnpǐn chāyìhuà jiù yuè zhòngyào.
Thị trường cạnh tranh càng gay gắt thì khác biệt hóa sản phẩm càng quan trọng.

Ví dụ 2:

材料价格越高，建设成本越高。
Cáiliào jiàgé yuè gāo, jiànshè chéngběn yuè gāo.
Giá vật liệu càng cao thì chi phí xây dựng càng cao.

Ví dụ 3:

客户预算越低，对总价越敏感。
Kèhù yùsuàn yuè dī, duì zǒngjià yuè mǐngǎn.
Ngân sách khách hàng càng thấp thì họ càng nhạy cảm với tổng giá.

Ví dụ 4:

去化速度越快，调整价格的空间越大。
Qùhuà sùdù yuè kuài, tiáozhěng jiàgé de kōngjiān yuè dà.
Tốc độ tiêu thụ càng nhanh thì dư địa điều chỉnh giá càng lớn.

Ví dụ 5:

项目规模越大，管理难度越高。
Xiàngmù guīmó yuè dà, guǎnlǐ nándù yuè gāo.
Quy mô dự án càng lớn thì độ khó quản lý càng cao.

12.05.28 – 不能只……还要…… – không thể chỉ… còn phải…

Ví dụ 1:

不能只看销售价格，还要看成本、去化速度和利润率。
Bùnéng zhǐ kàn xiāoshòu jiàgé, hái yào kàn chéngběn, qùhuà sùdù hé lìrùnlǜ.
Không thể chỉ nhìn giá bán mà còn phải xem chi phí, tốc độ hấp thụ và biên lợi nhuận.

Ví dụ 2:

不能只看市场总量，还要看不同产品的供需关系。
Bùnéng zhǐ kàn shìchǎng zǒngliàng, hái yào kàn bùtóng chǎnpǐn de gōngxū guānxi.
Không thể chỉ nhìn tổng lượng thị trường mà còn phải xem cung cầu từng loại sản phẩm.

Ví dụ 3:

不能只看竞争项目价格，还要看它的品牌和配套。
Bùnéng zhǐ kàn jìngzhēng xiàngmù jiàgé, hái yào kàn tā de pǐnpái hé pèitào.
Không thể chỉ xem giá của dự án cạnh tranh mà còn phải xem thương hiệu và tiện ích của nó.

Ví dụ 4:

不能只追求销售速度，还要保证利润。
Bùnéng zhǐ zhuīqiú xiāoshòu sùdù, hái yào bǎozhèng lìrùn.
Không thể chỉ theo đuổi tốc độ bán hàng mà còn phải bảo đảm lợi nhuận.

Ví dụ 5:

不能只准备一个方案，还要准备不同市场情况下的备用方案。
Bùnéng zhǐ zhǔnbèi yí ge fāng’àn, hái yào zhǔnbèi bùtóng shìchǎng qíngkuàng xià de bèiyòng fāng’àn.
Không thể chỉ chuẩn bị một phương án mà còn phải chuẩn bị các phương án dự phòng cho các tình huống thị trường khác nhau.

12.05.29 – 是否…… – liệu có… hay không

Ví dụ 1:

我们需要判断目前的产品定位是否符合市场需求。
Wǒmen xūyào pànduàn mùqián de chǎnpǐn dìngwèi shìfǒu fúhé shìchǎng xūqiú.
Chúng ta cần đánh giá liệu định vị sản phẩm hiện tại có phù hợp nhu cầu thị trường hay không.

Ví dụ 2:

需要确认客户是否能够接受这个价格。
Xūyào quèrèn kèhù shìfǒu nénggòu jiēshòu zhè ge jiàgé.
Cần xác nhận liệu khách hàng có thể chấp nhận mức giá này hay không.

Ví dụ 3:

我们要检查预算是否已经包括风险准备金。
Wǒmen yào jiǎnchá yùsuàn shìfǒu yǐjīng bāokuò fēngxiǎn zhǔnbèijīn.
Chúng ta phải kiểm tra liệu ngân sách đã bao gồm quỹ dự phòng rủi ro hay chưa.

Ví dụ 4:

工程部需要确认开工时间是否会延期。
Gōngchéngbù xūyào quèrèn kāigōng shíjiān shìfǒu huì yánqī.
Bộ phận công trình cần xác nhận liệu thời gian khởi công có bị chậm hay không.

Ví dụ 5:

营销部要判断现在是否适合提高价格。
Yíngxiāobù yào pànduàn xiànzài shìfǒu shìhé tígāo jiàgé.
Bộ phận marketing phải đánh giá liệu hiện tại có phù hợp để tăng giá hay không.

12.05.30 – 有可能 / 可能会 – có khả năng / có thể sẽ

Ví dụ 1:

如果供应继续增加，房价有可能面临压力。
Rúguǒ gōngyìng jìxù zēngjiā, fángjià yǒu kěnéng miànlín yālì.
Nếu nguồn cung tiếp tục tăng thì giá nhà có khả năng chịu áp lực.

Ví dụ 2:

如果审批延期，项目开工时间可能会受到影响。
Rúguǒ shěnpī yánqī, xiàngmù kāigōng shíjiān kěnéng huì shòudào yǐngxiǎng.
Nếu phê duyệt chậm thì thời gian khởi công có thể bị ảnh hưởng.

Ví dụ 3:

如果竞争项目降价，客户有可能重新比较项目。
Rúguǒ jìngzhēng xiàngmù jiàngjià, kèhù yǒu kěnéng chóngxīn bǐjiào xiàngmù.
Nếu dự án cạnh tranh giảm giá thì khách hàng có khả năng so sánh lại các dự án.

Ví dụ 4:

材料价格继续上涨可能会影响利润率。
Cáiliào jiàgé jìxù shàngzhǎng kěnéng huì yǐngxiǎng lìrùnlǜ.
Giá vật liệu tiếp tục tăng có thể ảnh hưởng biên lợi nhuận.

Ví dụ 5:

如果销售速度太慢，后续开发节奏有可能调整。
Rúguǒ xiāoshòu sùdù tài màn, hòuxù kāifā jiézòu yǒu kěnéng tiáozhěng.
Nếu tốc độ bán quá chậm thì nhịp độ phát triển giai đoạn sau có khả năng được điều chỉnh.

12.06 – BÀI VĂN TỔNG HỢP

房地产项目开发不是简单地盖房子

房地产项目开发不是简单地买土地、盖房子和卖房子，而是一个从市场研究、客户分析、产品定位、价格制定、销售管理、预算控制、工程管理到风险控制的完整过程。

Fángdìchǎn xiàngmù kāifā bú shì jiǎndān de mǎi tǔdì, gài fángzi hé mài fángzi, érshì yí ge cóng shìchǎng yánjiū, kèhù fēnxī, chǎnpǐn dìngwèi, jiàgé zhìdìng, xiāoshòu guǎnlǐ, yùsuàn kòngzhì, gōngchéng guǎnlǐ dào fēngxiǎn kòngzhì de wánzhěng guòchéng.

Phát triển dự án bất động sản không đơn giản chỉ là mua đất, xây nhà và bán nhà mà là một quá trình hoàn chỉnh từ nghiên cứu thị trường, phân tích khách hàng, định vị sản phẩm, xây dựng giá, quản lý bán hàng, kiểm soát ngân sách, quản lý công trình đến kiểm soát rủi ro.

Real estate development is not simply about buying land, constructing buildings, and selling properties. It is a complete process covering market research, customer analysis, product positioning, pricing, sales management, budget control, engineering management, and risk control.

在项目开发前期，开发公司首先需要研究区域市场。除了平均房价以外，还要了解成交量、库存、新增供应、去化率和客户需求。

Zài xiàngmù kāifā qiánqī, kāifā gōngsī shǒuxiān xūyào yánjiū qūyù shìchǎng. Chúle píngjūn fángjià yǐwài, hái yào liǎojiě chéngjiāoliàng, kùcún, xīnzēng gōngyìng, qùhuàlǜ hé kèhù xūqiú.

Trong giai đoạn đầu phát triển dự án, công ty phát triển trước tiên cần nghiên cứu thị trường khu vực. Ngoài giá trung bình còn phải tìm hiểu lượng giao dịch, hàng tồn kho, nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ và nhu cầu khách hàng.

During the early development stage, the development company must first study the regional market. In addition to average property prices, it needs to understand transaction volume, inventory, new supply, absorption rates, and customer demand.

市场研究以后，要进一步确定目标客户。华城国际新城的核心客户主要是二十八岁到四十岁的城市家庭，家庭人口两到四个人，月收入主要集中在五千万到一亿越南盾之间。

Shìchǎng yánjiū yǐhòu, yào jìnyíbù quèdìng mùbiāo kèhù. Huáchéng Guójì Xīnchéng de héxīn kèhù zhǔyào shì èrshíbā suì dào sìshí suì de chéngshì jiātíng, jiātíng rénkǒu liǎng dào sì ge rén, yuè shōurù zhǔyào jízhōng zài wǔqiān wàn dào yí yì Yuènándùn zhījiān.

Sau khi nghiên cứu thị trường cần tiếp tục xác định khách hàng mục tiêu. Khách hàng cốt lõi của Khu đô thị mới quốc tế Hoa Thành chủ yếu là các gia đình đô thị từ 28 đến 40 tuổi, có hai đến bốn thành viên và thu nhập tháng chủ yếu từ 50 đến 100 triệu đồng.

After market research, the target customer must be defined. The core customers of Huacheng International New City are mainly urban families aged 28 to 40, consisting of two to four members and earning approximately VND 50 million to VND 100 million per month.

根据客户需求，项目把两居室作为主力产品，占全部住宅的百分之四十五。三居室占百分之三十，一居室占百分之二十，特色产品占百分之五。

Gēnjù kèhù xūqiú, xiàngmù bǎ liǎngjūshì zuòwéi zhǔlì chǎnpǐn, zhàn quánbù zhùzhái de bǎifēnzhī sìshíwǔ. Sānjūshì zhàn bǎifēnzhī sānshí, yījūshì zhàn bǎifēnzhī èrshí, tèsè chǎnpǐn zhàn bǎifēnzhī wǔ.

Căn cứ nhu cầu khách hàng, dự án lấy căn hai phòng ngủ làm sản phẩm chủ lực, chiếm 45% toàn bộ nhà ở. Căn ba phòng ngủ chiếm 30%, căn một phòng ngủ 20% và sản phẩm đặc biệt 5%.

Based on customer demand, two-bedroom units are the project’s main product and account for 45 percent of all residential units. Three-bedroom units account for 30 percent, one-bedroom units 20 percent, and special products five percent.

价格方面，项目首期开盘平均单价暂定为每平方米六千八百万越南盾。如果前三个月去化率达到百分之七十以上，第二阶段可以适当提高价格。

Jiàgé fāngmiàn, xiàngmù shǒuqī kāipán píngjūn dānjià zàndìng wéi měi píngfāngmǐ liùqiān bābǎi wàn Yuènándùn. Rúguǒ qián sān ge yuè qùhuàlǜ dádào bǎifēnzhī qīshí yǐshàng, dì-èr jiēduàn kěyǐ shìdàng tígāo jiàgé.

Về giá, đơn giá trung bình mở bán đợt đầu tạm xác định là 68 triệu đồng/m². Nếu tỷ lệ hấp thụ trong ba tháng đầu đạt từ 70% trở lên thì giai đoạn hai có thể tăng giá ở mức phù hợp.

For pricing, the tentative first-phase average launch price is VND 68 million per square meter. If the absorption rate reaches at least 70 percent during the first three months, the project may moderately increase prices in the second phase.

项目总投资大约一百亿元人民币，其中土地成本占百分之三十二，建设成本占百分之三十五。由于这两项成本已经占总投资的大部分，所以土地和建筑材料价格变化都会直接影响项目利润。

Xiàngmù zǒng tóuzī dàyuē yìbǎi yì yuán Rénmínbì, qízhōng tǔdì chéngběn zhàn bǎifēnzhī sānshí’èr, jiànshè chéngběn zhàn bǎifēnzhī sānshíwǔ. Yóuyú zhè liǎng xiàng chéngběn yǐjīng zhàn zǒng tóuzī de dà bùfen, suǒyǐ tǔdì hé jiànzhù cáiliào jiàgé biànhuà dōu huì zhíjiē yǐngxiǎng xiàngmù lìrùn.

Tổng vốn đầu tư dự án khoảng 10 tỷ Nhân dân tệ, trong đó chi phí đất chiếm 32%, chi phí xây dựng 35%. Do hai khoản này đã chiếm phần lớn tổng vốn đầu tư nên biến động giá đất và vật liệu xây dựng đều ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận dự án.

The project’s total investment is approximately RMB 10 billion, with land costs accounting for 32 percent and construction costs 35 percent. Because these two categories represent most of the total investment, changes in land and construction-material prices directly affect project profitability.

项目开发公司还要管理工程进度和风险。设计延期、材料涨价、销售低于计划、竞争项目降价和融资成本提高，都可能影响项目。

Xiàngmù kāifā gōngsī hái yào guǎnlǐ gōngchéng jìndù hé fēngxiǎn. Shèjì yánqī, cáiliào zhǎngjià, xiāoshòu dīyú jìhuà, jìngzhēng xiàngmù jiàngjià hé róngzī chéngběn tígāo, dōu kěnéng yǐngxiǎng xiàngmù.

Đơn vị phát triển dự án còn phải quản lý tiến độ và rủi ro. Chậm thiết kế, giá vật liệu tăng, bán hàng thấp hơn kế hoạch, dự án cạnh tranh giảm giá và chi phí vốn tăng đều có thể ảnh hưởng dự án.

The project development company must also manage schedule and risk. Design delays, rising material prices, weaker-than-planned sales, competitor price cuts, and higher financing costs can all affect the project.

因此，一个成熟的项目开发公司不能只准备一个方案，而应该提前准备不同市场情况下的方案A、方案B和方案C。

Yīncǐ, yí ge chéngshú de xiàngmù kāifā gōngsī bùnéng zhǐ zhǔnbèi yí ge fāng’àn, ér yīnggāi tíqián zhǔnbèi bùtóng shìchǎng qíngkuàng xià de fāng’àn A, fāng’àn B hé fāng’àn C.

Vì vậy, một đơn vị phát triển dự án trưởng thành không thể chỉ chuẩn bị một phương án mà cần chuẩn bị trước phương án A, B và C tương ứng với các tình huống thị trường khác nhau.

Therefore, a mature project development company should not rely on a single plan. It should prepare Plans A, B, and C in advance for different market conditions.

12.07 – BÀI TẬP CỦNG CỐ

12.07.01 – Điền từ thích hợp

市场调研

新增供应

目标客户

竞争项目

产品定位

开盘价

去化率

项目预算

进度偏差

风险管理

Câu 01:

在确定产品以前，要先做好________。

Câu 02:

未来十二个月预计有三千五百套________。

Câu 03:

二十八岁到四十岁的年轻家庭是我们的核心________。

Câu 04:

A、B、C三个项目都是我们的________。

Câu 05:

根据市场研究结果，我们需要确定________。

Câu 06:

首期平均________暂定为每平方米六千八百万越南盾。

Câu 07:

三个月销售二百一十套，________是百分之七十。

Câu 08:

土地成本和建设成本都是________的重要组成部分。

Câu 09:

实际进度比计划慢三十天，这叫________。

Câu 10:

提前识别、评估和控制风险属于________。

12.07.02 – Chọn cấu trúc thích hợp

Câu 11:

________市场调研结果，我们决定增加两居室比例。

A. 根据
B. 除了
C. 达到

Câu 12:

市场竞争________激烈，产品差异化________重要。

A. 虽然……但是……
B. 越……越……
C. 如果……就……

Câu 13:

________了解客户真实需求，________能设计合适的产品。

A. 只有……才……
B. 不仅……而且……
C. 一方面……另一方面……

Câu 14:

________销售率超过百分之七十，________可以考虑涨价。

A. 如果……就……
B. 虽然……但是……
C. 不是……而是……

Câu 15:

不能只看价格，________要看产品和配套。

A. 才
B. 还
C. 已经

Câu 16:

市场研究________市场部负责。

A. 从
B. 比
C. 由

12.07.03 – Dịch Trung sang Việt

Câu 17:

未来十二个月预计有三千五百套新增供应。

Câu 18:

两居室占全部住宅的百分之四十五。

Câu 19:

我们的核心客户主要是二十八岁到四十岁的城市家庭。

Câu 20:

跟竞争项目相比，我们的总价更容易接受。

Câu 21:

如果前三个月去化率达到百分之七十，可以考虑提高价格。

Câu 22:

不能只看销售价格，还要看成本和利润率。

Câu 23:

项目规模越大，管理难度越高。

Câu 24:

如果设计延期，开工时间可能会受到影响。

12.07.04 – Dịch Việt sang Trung

Câu 25:

Nguồn cung hiện hữu khoảng 8.000 căn.

Câu 26:

Nhu cầu hiệu quả hàng năm khoảng 4.200 căn.

Câu 27:

Căn hai phòng ngủ là sản phẩm chủ lực của dự án.

Câu 28:

Giá mở bán dự kiến là 68 triệu đồng/m².

Câu 29:

Đợt đầu dự kiến mở bán 300 căn.

Câu 30:

Mục tiêu bán 210 căn trong ba tháng.

Câu 31:

Tỷ lệ hấp thụ mục tiêu là 70%.

Câu 32:

Tổng vốn đầu tư dự án là khoảng 10 tỷ Nhân dân tệ.

Câu 33:

Chi phí đất chiếm 32% tổng vốn đầu tư.

Câu 34:

Nếu giá vật liệu tăng thì chi phí xây dựng sẽ tăng.

12.07.05 – Bài tập tính toán

Câu 35:

Dự án có 5.000 căn, căn hai phòng ngủ chiếm 45%. Có bao nhiêu căn hai phòng ngủ?

Câu 36:

Căn ba phòng ngủ chiếm 30%. Có bao nhiêu căn?

Câu 37:

Đợt đầu mở bán 300 căn, mục tiêu bán 210 căn. Tỷ lệ hấp thụ là bao nhiêu?

Câu 38:

Nếu tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 45%, 300 căn sẽ bán được bao nhiêu căn?

Câu 39:

Mục tiêu bán 210 căn, tỷ lệ chuyển đổi 8%. Cần khoảng bao nhiêu khách hàng tiềm năng có hiệu lực?

Câu 40:

Tổng ngân sách 10 tỷ Nhân dân tệ, chi phí đất 3,2 tỷ. Tỷ trọng chi phí đất là bao nhiêu?

Câu 41:

Chi phí đất 3,2 tỷ và xây dựng 3,5 tỷ. Hai khoản này chiếm bao nhiêu phần trăm tổng vốn đầu tư 10 tỷ?

12.08 – ĐÁP ÁN

12.08.01 – Điền từ

Câu 01: 市场调研

Câu 02: 新增供应

Câu 03: 目标客户

Câu 04: 竞争项目

Câu 05: 产品定位

Câu 06: 开盘价

Câu 07: 去化率

Câu 08: 项目预算

Câu 09: 进度偏差

Câu 10: 风险管理

12.08.02 – Cấu trúc

Câu 11: 根据

根据市场调研结果，我们决定增加两居室比例。

Câu 12: 越……越……

市场竞争越激烈，产品差异化越重要。

Câu 13: 只有……才……

只有了解客户真实需求，才能设计合适的产品。

Câu 14: 如果……就……

如果销售率超过百分之七十，就可以考虑涨价。

Câu 15: 还

不能只看价格，还要看产品和配套。

Câu 16: 由

市场研究由市场部负责。

12.08.03 – Dịch Trung sang Việt

Câu 17:

Trong 12 tháng tới dự kiến có 3.500 căn nguồn cung mới.

Câu 18:

Căn hai phòng ngủ chiếm 45% tổng số nhà ở.

Câu 19:

Khách hàng cốt lõi của chúng ta chủ yếu là các gia đình đô thị từ 28 đến 40 tuổi.

Câu 20:

So với dự án cạnh tranh, tổng giá của chúng ta dễ chấp nhận hơn.

Câu 21:

Nếu tỷ lệ hấp thụ ba tháng đầu đạt 70% thì có thể cân nhắc tăng giá.

Câu 22:

Không thể chỉ nhìn giá bán mà còn phải xem chi phí và biên lợi nhuận.

Câu 23:

Quy mô dự án càng lớn thì độ khó quản lý càng cao.

Câu 24:

Nếu thiết kế chậm thì thời gian khởi công có thể bị ảnh hưởng.

12.08.04 – Dịch Việt sang Trung

Câu 25:

现有供应大约有八千套。
Xiànyǒu gōngyìng dàyuē yǒu bāqiān tào.

Câu 26:

年度有效需求大约是四千二百套。
Niándù yǒuxiào xūqiú dàyuē shì sìqiān èrbǎi tào.

Câu 27:

两居室是项目的主力产品。
Liǎngjūshì shì xiàngmù de zhǔlì chǎnpǐn.

Câu 28:

预计开盘价是每平方米六千八百万越南盾。
Yùjì kāipánjià shì měi píngfāngmǐ liùqiān bābǎi wàn Yuènándùn.

Câu 29:

首期预计推出三百套。
Shǒuqī yùjì tuīchū sānbǎi tào.

Câu 30:

前三个月目标销售二百一十套。
Qián sān ge yuè mùbiāo xiāoshòu èrbǎi yīshí tào.

Câu 31:

目标去化率是百分之七十。
Mùbiāo qùhuàlǜ shì bǎifēnzhī qīshí.

Câu 32:

项目总投资大约是一百亿元人民币。
Xiàngmù zǒng tóuzī dàyuē shì yìbǎi yì yuán Rénmínbì.

Câu 33:

土地成本占总投资的百分之三十二。
Tǔdì chéngběn zhàn zǒng tóuzī de bǎifēnzhī sānshí’èr.

Câu 34:

如果材料价格上涨，建设成本就会增加。
Rúguǒ cáiliào jiàgé shàngzhǎng, jiànshè chéngběn jiù huì zēngjiā.

12.08.05 – Đáp án tính toán

Câu 35:

5.000 × 45% = 2.250 căn.

两居室一共有两千二百五十套。
Liǎngjūshì yígòng yǒu liǎngqiān èrbǎi wǔshí tào.
Có tổng cộng 2.250 căn hai phòng ngủ.

Câu 36:

5.000 × 30% = 1.500 căn.

三居室一共有一千五百套。
Sānjūshì yígòng yǒu yìqiān wǔbǎi tào.
Có tổng cộng 1.500 căn ba phòng ngủ.

Câu 37:

210 ÷ 300 × 100% = 70%.

去化率是百分之七十。
Qùhuàlǜ shì bǎifēnzhī qīshí.
Tỷ lệ hấp thụ là 70%.

Câu 38:

300 × 45% = 135 căn.

如果去化率只有百分之四十五，三百套只能卖一百三十五套。
Rúguǒ qùhuàlǜ zhǐyǒu bǎifēnzhī sìshíwǔ, sānbǎi tào zhǐ néng mài yìbǎi sānshíwǔ tào.
Nếu tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 45% thì 300 căn chỉ bán được 135 căn.

Câu 39:

210 ÷ 8% = 2.625 khách hàng.

按照百分之八的转化率计算，大约需要两千六百二十五个有效客户。
Ànzhào bǎifēnzhī bā de zhuǎnhuàlǜ jìsuàn, dàyuē xūyào liǎngqiān liùbǎi èrshíwǔ ge yǒuxiào kèhù.
Tính theo tỷ lệ chuyển đổi 8%, cần khoảng 2.625 khách hàng tiềm năng có hiệu lực.

Câu 40:

3,2 ÷ 10 × 100% = 32%.

土地成本占总投资的百分之三十二。
Tǔdì chéngběn zhàn zǒng tóuzī de bǎifēnzhī sānshí’èr.
Chi phí đất chiếm 32% tổng vốn đầu tư.

Câu 41:

3,2 + 3,5 = 6,7 tỷ Nhân dân tệ.

6,7 ÷ 10 × 100% = 67%.

土地成本和建设成本合计占总投资的百分之六十七。
Tǔdì chéngběn hé jiànshè chéngběn héjì zhàn zǒng tóuzī de bǎifēnzhī liùshíqī.
Chi phí đất và xây dựng cộng lại chiếm 67% tổng vốn đầu tư.

12.09 – TỔNG KẾT BÀI HỌC

项目开发公司 là đơn vị trực tiếp tham gia tổ chức và quản lý quá trình phát triển dự án.

Một đơn vị phát triển dự án không chỉ làm thiết kế hay xây dựng mà phải phối hợp thị trường, đầu tư, sản phẩm, thiết kế, công trình, chi phí, marketing, tài chính, pháp lý và vận hành.

市场研究 là cơ sở đầu tiên để quyết định có nên phát triển dự án hay không.

供需研究 giúp xác định thị trường đang dư cung, thiếu cung hay tương đối cân bằng.

Không nên phân tích cung cầu chỉ bằng tổng số căn mà phải phân tích theo phân khúc, diện tích và loại căn.

目标客户 phải được xác định bằng tuổi, thu nhập, số thành viên gia đình, ngân sách, nhu cầu diện tích, nhu cầu tiện ích và khả năng chi trả.

客户画像 giúp biến khái niệm “khách hàng mục tiêu” thành hình ảnh cụ thể để các bộ phận sản phẩm, marketing và bán hàng cùng hiểu giống nhau.

竞争对手分析 không chỉ so sánh giá mà còn phải so sánh vị trí, thương hiệu, sản phẩm, diện tích, tiện ích, tiến độ, tiêu chuẩn bàn giao và tốc độ bán.

产品定位 cần trả lời ba câu hỏi lớn: bán cho ai, bán sản phẩm gì và tạo khác biệt như thế nào.

华城国际新城 được định vị mô phỏng là dự án nhà ở gia đình trung cao cấp.

Căn hai phòng ngủ là sản phẩm chủ lực, chiếm 45%.

Chính sách giá cần liên kết với giá đối thủ, tổng giá khách hàng có thể chi trả, tốc độ tiêu thụ và mục tiêu lợi nhuận.

Giá mở bán mô phỏng là 68 triệu đồng/m².

Đợt đầu mở bán 300 căn.

Mục tiêu bán 210 căn trong ba tháng.

Tỷ lệ hấp thụ mục tiêu là 70%.

Tỷ lệ chuyển đổi khách hàng mục tiêu là 8%.

Để giao dịch thành công 210 căn với tỷ lệ chuyển đổi 8%, cần khoảng 2.625 khách hàng tiềm năng có hiệu lực.

Tổng vốn đầu tư mô phỏng của dự án là 10 tỷ Nhân dân tệ.

Chi phí đất chiếm 32%.

Chi phí xây dựng chiếm 35%.

Hai khoản này cộng lại chiếm 67% tổng vốn đầu tư.

Quản lý tiến độ phải bám vào các mốc quan trọng như thiết kế, đấu thầu, khởi công, móng, kết cấu, cất nóc, cơ điện, hoàn thiện, nghiệm thu và bàn giao.

风险管理 bao gồm nhận diện rủi ro, đánh giá xác suất, đánh giá mức độ ảnh hưởng, xây dựng phương án xử lý và theo dõi liên tục.

Các rủi ro trọng tâm trong bài gồm:

市场风险

销售风险

成本风险

融资风险

审批风险

设计风险

施工风险

进度风险

竞争风险

质量风险

Đơn vị phát triển dự án không nên chỉ xây dựng một kịch bản kinh doanh mà cần chuẩn bị phương án A, phương án B và phương án C.

Phương án A áp dụng khi thị trường tốt và tỷ lệ hấp thụ vượt kế hoạch.

Phương án B áp dụng khi thị trường tương đối ổn định và doanh số ở mức trung bình.

Phương án C áp dụng khi doanh số thấp, giá thị trường giảm, chi phí tăng hoặc môi trường tài chính xấu đi.

Các cấu trúc ngữ pháp trọng tâm cần sử dụng thành thạo gồm:

根据……

从……来看

主要是……

以……为主

占……的百分之……

达到……

超过……

低于……

比……高/低……

跟……相比

随着……

如果……就……

只要……就……

只有……才……

不仅……而且……

既……又……

虽然……但是……

除了……以外，还……

一方面……另一方面……

不是……而是……

由……负责……

需要……

应该……

必须……

预计……

大约 / 左右

分别是……

按照……计算

越……越……

不能只……还要……

是否……

有可能……

可能会……

Mục tiêu cuối cùng của Bài 12 là giúp học viên có thể tham gia một cuộc họp phát triển dự án bằng tiếng Trung từ đầu đến cuối: nghe và trình bày báo cáo thị trường, phân tích cung cầu, xây dựng chân dung khách hàng, nghiên cứu đối thủ, thảo luận định vị, quyết định cơ cấu sản phẩm, xây dựng chính sách giá, đặt mục tiêu bán hàng, kiểm tra ngân sách, theo dõi tiến độ, nhận diện rủi ro, xây dựng phương án A – B – C và phân công nhiệm vụ cho từng bộ phận sau cuộc họp.