Giáo trình Hán ngữ Bất động sản Giá bán Thanh toán và Tài chính bất động sản Tác giả Nguyễn Minh Vũ

房地产价格、付款与金融

Fángdìchǎn jiàgé, fùkuǎn yǔ jīnróng

GIÁ BÁN, THANH TOÁN VÀ TÀI CHÍNH BẤT ĐỘNG SẢN

Trình độ: Tiếng Trung giao tiếp HSK 4 mới – HSK 9 cấp kết hợp tiếng Trung chuyên ngành bất động sản

PHẦN 01 – GIỚI THIỆU CHỦ ĐỀ

01.01 – Nội dung trọng tâm

Trong giao dịch bất động sản, biết giá bán mới chỉ là bước đầu tiên. Người mua còn phải hiểu tổng giá, đơn giá, tiến độ thanh toán, khoản thanh toán ban đầu, các đợt thanh toán tiếp theo, chính sách chiết khấu, khoản vay ngân hàng, lãi suất, thời hạn vay, khoản trả hàng tháng, thời gian ân hạn nợ gốc và khả năng duy trì dòng tiền.

Bài học tập trung vào tám nhóm kiến thức:

售价与租金 – giá bán và giá thuê

按进度付款 – thanh toán theo tiến độ

提前付款与折扣 – thanh toán sớm và chiết khấu

银行贷款购房 – vay ngân hàng mua bất động sản

贷款利率与贷款期限 – lãi suất và thời hạn vay

本金宽限期 – ân hạn nợ gốc

灵活付款方案 – chính sách thanh toán linh hoạt

客户购房资金方案 – phương án tài chính mua nhà của khách hàng

01.02 – Bốn phương thức thanh toán trọng tâm

按进度付款 – àn jìndù fùkuǎn – progress-based payment – thanh toán theo tiến độ

提前付款 – tíqián fùkuǎn – early payment – thanh toán sớm

银行贷款 – yínháng dàikuǎn – bank loan – vay ngân hàng

延长付款期限 – yáncháng fùkuǎn qīxiàn – extended payment period – giãn thời hạn thanh toán

01.03 – Tình huống xuyên suốt bài học

Nguyễn Minh Vũ cùng Đinh Thùy Dương, Lê Vân Anh, Thủy Tiên và Phương Linh xem xét một căn hộ mô phỏng để học toàn bộ quy trình tài chính.

Căn hộ:

B1栋1808室

B1 dòng 1808.

Diện tích:

108 平方米

108 m².

Đơn giá:

每平方米28,000元

28.000 tệ/m².

Tổng giá:

3,024,000元

3.024.000 tệ.

Giá thuê dự kiến:

每月9,800元

9.800 tệ/tháng.

Vốn tự có của khách hàng:

1,200,000元

1.200.000 tệ.

Số tiền muốn giữ lại làm quỹ dự phòng:

300,000元

300.000 tệ.

Thu nhập gia đình:

每月45,000元

45.000 tệ/tháng.

01.04 – Ba phương án thanh toán mô phỏng

方案A：一次性付款，优惠3%。

Phương án A: thanh toán toàn bộ một lần, giảm 3%.

方案B：分五期按工程进度付款，没有额外折扣。

Phương án B: thanh toán 5 đợt theo tiến độ công trình, không có chiết khấu bổ sung.

方案C：首付30%，剩余70%申请银行贷款，提供12个月本金宽限期。

Phương án C: trả trước 30%, 70% còn lại vay ngân hàng, có 12 tháng ân hạn nợ gốc.

01.05 – Phương án thanh toán 5 đợt

签约时支付20%。

Thanh toán 20% khi ký hợp đồng.

完成基础工程时支付20%。

Thanh toán 20% khi hoàn thành phần móng.

主体结构封顶时支付25%。

Thanh toán 25% khi cất nóc.

交房时支付30%。

Thanh toán 30% khi bàn giao.

办理产权手续时支付最后5%。

Thanh toán 5% cuối khi làm thủ tục quyền sở hữu.

PHẦN 02 – TỪ VỰNG THEO CHỦ ĐỀ

02.01 – Giá bán

售价 – shòujià – selling price – giá bán

销售价格 – xiāoshòu jiàgé – sales price – giá bán

房价 – fángjià – property price – giá nhà

单价 – dānjià – unit price – đơn giá

总价 – zǒngjià – total price – tổng giá

挂牌价 – guàpáijià – listed price – giá niêm yết

成交价 – chéngjiāojià – transaction price – giá giao dịch thực tế

原价 – yuánjià – original price – giá gốc

优惠价 – yōuhuìjià – preferential price – giá ưu đãi

折后价 – zhéhòujià – discounted price – giá sau chiết khấu

市场价 – shìchǎngjià – market price – giá thị trường

参考价 – cānkǎojià – reference price – giá tham khảo

平均价格 – píngjūn jiàgé – average price – giá trung bình

价格区间 – jiàgé qūjiān – price range – khoảng giá

每平方米价格 – měi píngfāngmǐ jiàgé – price per square meter – giá mỗi mét vuông

02.02 – Giá thuê

租金 – zūjīn – rent – tiền thuê

月租金 – yuè zūjīn – monthly rent – tiền thuê tháng

年租金 – nián zūjīn – annual rent – tiền thuê năm

租金收入 – zūjīn shōurù – rental income – thu nhập cho thuê

租金水平 – zūjīn shuǐpíng – rental level – mức tiền thuê

租金回报率 – zūjīn huíbàolǜ – rental yield – tỷ suất cho thuê

出租 – chūzū – to rent out – cho thuê

租户 – zūhù – tenant – người thuê

租赁合同 – zūlìn hétong – lease agreement – hợp đồng thuê

押金 – yājīn – security deposit – tiền cọc thuê

02.03 – Thanh toán

付款 – fùkuǎn – payment – thanh toán

支付 – zhīfù – to pay – chi trả

付款方式 – fùkuǎn fāngshì – payment method – phương thức thanh toán

付款计划 – fùkuǎn jìhuà – payment plan – kế hoạch thanh toán

付款进度 – fùkuǎn jìndù – payment schedule – tiến độ thanh toán

付款期限 – fùkuǎn qīxiàn – payment deadline – thời hạn thanh toán

付款比例 – fùkuǎn bǐlì – payment ratio – tỷ lệ thanh toán

付款金额 – fùkuǎn jīn’é – payment amount – số tiền thanh toán

分期付款 – fēnqī fùkuǎn – installment payment – thanh toán theo đợt

一次性付款 – yícìxìng fùkuǎn – lump-sum payment – thanh toán một lần

全额付款 – quán’é fùkuǎn – full payment – thanh toán toàn bộ

02.04 – Các đợt thanh toán

定金 – dìngjīn – deposit – tiền đặt cọc

首付款 – shǒufùkuǎn – down payment – khoản thanh toán ban đầu

首付比例 – shǒufù bǐlì – down-payment ratio – tỷ lệ thanh toán ban đầu

第一期付款 – dì-yī qī fùkuǎn – first installment – thanh toán đợt một

第二期付款 – dì-èr qī fùkuǎn – second installment – thanh toán đợt hai

第三期付款 – dì-sān qī fùkuǎn – third installment – thanh toán đợt ba

最后一期付款 – zuìhòu yì qī fùkuǎn – final installment – đợt thanh toán cuối

尾款 – wěikuǎn – final balance – khoản thanh toán cuối

剩余房款 – shèngyú fángkuǎn – outstanding property payment – tiền mua nhà còn lại

已付款 – yǐ fùkuǎn – amount already paid – số tiền đã thanh toán

未付款 – wèi fùkuǎn – unpaid amount – số tiền chưa thanh toán

02.05 – Tiến độ dự án

签约 – qiānyuē – sign the contract – ký hợp đồng

开工 – kāigōng – start construction – khởi công

施工 – shīgōng – construction – thi công

基础工程 – jīchǔ gōngchéng – foundation work – phần móng

主体结构 – zhǔtǐ jiégòu – main structure – kết cấu chính

封顶 – fēngdǐng – topping out – cất nóc

竣工 – jùngōng – completion – hoàn công

验收 – yànshōu – acceptance inspection – nghiệm thu

交房 – jiāofáng – property handover – bàn giao nhà

办理产权 – bànlǐ chǎnquán – process ownership registration – làm thủ tục quyền sở hữu

02.06 – Chiết khấu

折扣 – zhékòu – discount – chiết khấu

优惠 – yōuhuì – preferential offer – ưu đãi

优惠政策 – yōuhuì zhèngcè – preferential policy – chính sách ưu đãi

付款优惠 – fùkuǎn yōuhuì – payment incentive – ưu đãi thanh toán

提前付款 – tíqián fùkuǎn – early payment – thanh toán sớm

提前支付 – tíqián zhīfù – advance payment – trả trước thời hạn

一次性付款优惠 – yícìxìng fùkuǎn yōuhuì – lump-sum payment discount – ưu đãi thanh toán một lần

折扣率 – zhékòulǜ – discount rate – tỷ lệ chiết khấu

减免 – jiǎnmiǎn – reduction or exemption – giảm miễn

优惠金额 – yōuhuì jīn’é – discount amount – số tiền ưu đãi

实际支付金额 – shíjì zhīfù jīn’é – actual payment amount – số tiền thực trả

02.07 – Vay ngân hàng

贷款 – dàikuǎn – loan – khoản vay

银行贷款 – yínháng dàikuǎn – bank loan – vay ngân hàng

住房贷款 – zhùfáng dàikuǎn – housing loan – vay mua nhà

按揭贷款 – ànjiē dàikuǎn – mortgage loan – vay thế chấp mua nhà

抵押贷款 – dǐyā dàikuǎn – secured mortgage loan – khoản vay thế chấp

贷款金额 – dàikuǎn jīn’é – loan amount – số tiền vay

贷款比例 – dàikuǎn bǐlì – loan ratio – tỷ lệ vay

贷款额度 – dàikuǎn édù – credit limit – hạn mức vay

贷款申请 – dàikuǎn shēnqǐng – loan application – hồ sơ xin vay

贷款审批 – dàikuǎn shěnpī – loan approval – phê duyệt khoản vay

放款 – fàngkuǎn – disbursement – giải ngân

借款人 – jièkuǎnrén – borrower – người vay

02.08 – Lãi suất

利率 – lìlǜ – interest rate – lãi suất

贷款利率 – dàikuǎn lìlǜ – loan interest rate – lãi suất vay

年利率 – nián lìlǜ – annual interest rate – lãi suất năm

月利率 – yuè lìlǜ – monthly interest rate – lãi suất tháng

固定利率 – gùdìng lìlǜ – fixed interest rate – lãi suất cố định

浮动利率 – fúdòng lìlǜ – floating interest rate – lãi suất thả nổi

优惠利率 – yōuhuì lìlǜ – preferential interest rate – lãi suất ưu đãi

利息 – lìxī – interest – tiền lãi

贷款利息 – dàikuǎn lìxī – loan interest – lãi vay

利率调整 – lìlǜ tiáozhěng – interest-rate adjustment – điều chỉnh lãi suất

02.09 – Thời hạn vay

贷款期限 – dàikuǎn qīxiàn – loan term – thời hạn vay

还款期限 – huánkuǎn qīxiàn – repayment period – thời hạn trả nợ

五年期 – wǔ nián qī – five-year term – kỳ hạn 5 năm

十年期 – shí nián qī – ten-year term – kỳ hạn 10 năm

二十年期 – èrshí nián qī – twenty-year term – kỳ hạn 20 năm

三十年期 – sānshí nián qī – thirty-year term – kỳ hạn 30 năm

长期贷款 – chángqī dàikuǎn – long-term loan – khoản vay dài hạn

短期贷款 – duǎnqī dàikuǎn – short-term loan – khoản vay ngắn hạn

剩余期限 – shèngyú qīxiàn – remaining term – thời hạn còn lại

02.10 – Trả nợ

还款 – huánkuǎn – repayment – trả nợ

偿还本金 – chánghuán běnjīn – repay principal – trả nợ gốc

支付利息 – zhīfù lìxī – pay interest – trả lãi

本金 – běnjīn – principal – tiền gốc

月供 – yuègòng – monthly mortgage payment – khoản trả hàng tháng

月还款额 – yuè huánkuǎn’é – monthly repayment – số tiền trả hàng tháng

等额本息 – děng’é běnxī – equal principal and interest – trả góp đều cả gốc và lãi

等额本金 – děng’é běnjīn – equal principal repayment – trả gốc đều

提前还款 – tíqián huánkuǎn – early loan repayment – trả nợ trước hạn

还款计划 – huánkuǎn jìhuà – repayment plan – kế hoạch trả nợ

02.11 – Ân hạn

宽限期 – kuānxiànqī – grace period – thời gian ân hạn

本金宽限期 – běnjīn kuānxiànqī – principal grace period – ân hạn nợ gốc

只还利息 – zhǐ huán lìxī – pay interest only – chỉ trả lãi

Bạn có thể tìm hiểu thêm về diễn đàn giáo trình tiếng Trung chuyên ngành.

暂不偿还本金 – zàn bù chánghuán běnjīn – temporarily defer principal repayment – tạm thời chưa trả gốc

宽限期结束 – kuānxiànqī jiéshù – end of grace period – kết thúc thời gian ân hạn

恢复还本 – huīfù huánběn – resume principal repayment – bắt đầu/trở lại trả gốc

02.12 – Khả năng tài chính

资金 – zījīn – funds – nguồn vốn

自有资金 – zìyǒu zījīn – own funds – vốn tự có

购房资金 – gòufáng zījīn – home-purchase funds – vốn mua nhà

收入 – shōurù – income – thu nhập

月收入 – yuè shōurù – monthly income – thu nhập tháng

家庭收入 – jiātíng shōurù – household income – thu nhập gia đình

储蓄 – chǔxù – savings – tiền tiết kiệm

备用资金 – bèiyòng zījīn – reserve funds – quỹ dự phòng

现金流 – xiànjīnliú – cash flow – dòng tiền

负债 – fùzhài – liabilities – khoản nợ

债务 – zhàiwù – debt – nghĩa vụ nợ

还款能力 – huánkuǎn nénglì – repayment capacity – khả năng trả nợ

财务能力 – cáiwù nénglì – financial capacity – khả năng tài chính

资金压力 – zījīn yālì – financial pressure – áp lực vốn

PHẦN 03 – HỘI THOẠI ỨNG DỤNG TỔNG HỢP

03.01 – Xem giá căn hộ

丁垂杨：阮明武哥，我们今天看的B1栋1808室有多大？每平方米多少钱？
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒmen jīntiān kàn de B1 dòng yāo bā líng bā shì yǒu duō dà? Měi píngfāngmǐ duōshao qián?
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, căn B1-1808 hôm nay chúng ta xem rộng bao nhiêu? Giá mỗi mét vuông là bao nhiêu?
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, how large is unit B1-1808 that we are viewing today, and how much is it per square meter?

阮明武：这套房的建筑面积是一百零八平方米，目前的模拟单价是每平方米二万八千元。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè tào fáng de jiànzhù miànjī shì yì bǎi líng bā píngfāngmǐ, mùqián de mónǐ dānjià shì měi píngfāngmǐ liǎng wàn bā qiān yuán.
Nguyễn Minh Vũ: Căn này có diện tích xây dựng 108 m², đơn giá mô phỏng hiện tại là 28.000 tệ mỗi mét vuông.
Nguyen Minh Vu: This unit has a gross floor area of 108 square meters, and the current sample unit price is 28,000 yuan per square meter.

黎云英：那总价就是一百零八乘以二万八千，对吗？
Lí Yún Yīng: Nà zǒngjià jiù shì yì bǎi líng bā chéngyǐ liǎng wàn bā qiān, duì ma?
Lê Vân Anh: Vậy tổng giá sẽ bằng 108 nhân với 28.000, đúng không anh?
Le Van Anh: So the total price is 108 multiplied by 28,000, right?

阮明武：对，总价是三百零二万四千元。
Ruǎn Míngwǔ: Duì, zǒngjià shì sān bǎi líng èr wàn sì qiān yuán.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng, tổng giá là 3.024.000 tệ.
Nguyen Minh Vu: Correct. The total price is 3,024,000 yuan.

水仙：这个价格是挂牌价还是已经计算优惠以后的价格？
Shuǐ Xiān: Zhè ge jiàgé shì guàpáijià háishi yǐjīng jìsuàn yōuhuì yǐhòu de jiàgé?
Thủy Tiên: Mức giá này là giá niêm yết hay đã tính ưu đãi rồi?
Thuy Tien: Is this the listed price, or is it the price after discounts have already been applied?

阮明武：这是没有计算额外付款优惠的基础总价。选择不同付款方案以后，实际支付金额可能不一样。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè shì méiyǒu jìsuàn éwài fùkuǎn yōuhuì de jīchǔ zǒngjià. Xuǎnzé bùtóng fùkuǎn fāng’àn yǐhòu, shíjì zhīfù jīn’é kěnéng bù yíyàng.
Nguyễn Minh Vũ: Đây là tổng giá cơ sở chưa tính ưu đãi thanh toán bổ sung. Sau khi chọn các phương án thanh toán khác nhau, số tiền thực trả có thể khác nhau.
Nguyen Minh Vu: This is the base total price before any additional payment incentives. The actual amount paid may differ depending on the payment plan selected.

03.02 – Hỏi giá thuê

芳玲：如果不是自己住，而是买来出租，这套房一个月大概能租多少钱？
Fāng Líng: Rúguǒ bú shì zìjǐ zhù, ér shì mǎi lái chūzū, zhè tào fáng yí ge yuè dàgài néng zū duōshao qián?
Phương Linh: Nếu không mua để ở mà mua để cho thuê thì căn này khoảng bao nhiêu tiền thuê mỗi tháng?
Phuong Linh: If the unit is bought for rental rather than personal use, approximately how much monthly rent could it generate?

阮明武：为了练习计算，我们先按每月九千八百元的模拟租金来分析。
Ruǎn Míngwǔ: Wèile liànxí jìsuàn, wǒmen xiān àn měi yuè jiǔ qiān bā bǎi yuán de mónǐ zūjīn lái fēnxī.
Nguyễn Minh Vũ: Để luyện tính toán, chúng ta tạm phân tích theo mức tiền thuê mô phỏng 9.800 tệ mỗi tháng.
Nguyen Minh Vu: For calculation practice, we will use a sample monthly rent of 9,800 yuan.

丁垂杨：那一年的租金收入就是十一万七千六百元。
Dīng Chuíyáng: Nà yì nián de zūjīn shōurù jiù shì shíyī wàn qī qiān liù bǎi yuán.
Đinh Thùy Dương: Vậy thu nhập cho thuê một năm là 117.600 tệ.
Dinh Thuy Duong: Then the annual rental income would be 117,600 yuan.

阮明武：对。如果只计算租金收入和购房总价，毛租金回报率大约是百分之三点九。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Rúguǒ zhǐ jìsuàn zūjīn shōurù hé gòufáng zǒngjià, máo zūjīn huíbàolǜ dàyuē shì bǎifēnzhī sān diǎn jiǔ.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Nếu chỉ tính tiền thuê và tổng giá mua nhà thì tỷ suất cho thuê gộp khoảng 3,9%.
Nguyen Minh Vu: Correct. If we consider only rental income and the purchase price, the gross rental yield is about 3.9%.

黎云英：但是实际投资的时候还要扣掉管理费、维修费、空置成本和其他费用，对吗？
Lí Yún Yīng: Dànshì shíjì tóuzī de shíhou hái yào kòudiào guǎnlǐfèi, wéixiūfèi, kōngzhì chéngběn hé qítā fèiyòng, duì ma?
Lê Vân Anh: Nhưng khi đầu tư thực tế còn phải trừ phí quản lý, phí sửa chữa, chi phí trống và các khoản khác, đúng không anh?
Le Van Anh: But in an actual investment, we would also need to deduct management fees, maintenance costs, vacancy costs, and other expenses, right?

阮明武：对，所以不能只看表面的租金回报率，还要看净现金流。
Ruǎn Míngwǔ: Duì, suǒyǐ bù néng zhǐ kàn biǎomiàn de zūjīn huíbàolǜ, hái yào kàn jìng xiànjīnliú.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng, vì vậy không thể chỉ nhìn tỷ suất cho thuê bề mặt mà còn phải xem dòng tiền ròng.
Nguyen Minh Vu: Correct. That is why we should not look only at the headline rental yield; we also need to consider net cash flow.

03.03 – Giải thích thanh toán theo 5 đợt

水仙：如果我们不一次付清，而是按工程进度付款，具体怎么付？
Shuǐ Xiān: Rúguǒ wǒmen bù yí cì fù qīng, ér shì àn gōngchéng jìndù fùkuǎn, jùtǐ zěnme fù?
Thủy Tiên: Nếu chúng ta không trả hết một lần mà thanh toán theo tiến độ công trình thì cụ thể trả thế nào?
Thuy Tien: If we do not pay the full amount at once and instead pay according to construction progress, how exactly would the payments work?

阮明武：模拟方案B分五期付款。签约时付总价的百分之二十。
Ruǎn Míngwǔ: Mónǐ fāng’àn B fēn wǔ qī fùkuǎn. Qiānyuē shí fù zǒngjià de bǎifēnzhī èrshí.
Nguyễn Minh Vũ: Phương án mô phỏng B chia thành 5 đợt. Khi ký hợp đồng thanh toán 20% tổng giá.
Nguyen Minh Vu: Sample Plan B divides the payment into five installments. At contract signing, 20% of the total price is paid.

芳玲：三百零二万四千元的百分之二十，就是六十万四千八百元。
Fāng Líng: Sān bǎi líng èr wàn sì qiān yuán de bǎifēnzhī èrshí, jiù shì liùshí wàn sì qiān bā bǎi yuán.
Phương Linh: 20% của 3.024.000 tệ là 604.800 tệ.
Phuong Linh: Twenty percent of 3,024,000 yuan is 604,800 yuan.

阮明武：对。第二期在基础工程完成时再付百分之二十，也是六十万四千八百元。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Dì-èr qī zài jīchǔ gōngchéng wánchéng shí zài fù bǎifēnzhī èrshí, yě shì liùshí wàn sì qiān bā bǎi yuán.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Đợt hai khi hoàn thành phần móng thanh toán thêm 20%, cũng là 604.800 tệ.
Nguyen Minh Vu: Correct. The second installment is another 20% when the foundation work is completed, also 604,800 yuan.

丁垂杨：第三期是封顶的时候付百分之二十五，对吧？
Dīng Chuíyáng: Dì-sān qī shì fēngdǐng de shíhou fù bǎifēnzhī èrshíwǔ, duì ba?
Đinh Thùy Dương: Đợt ba là khi cất nóc thanh toán 25%, đúng không anh?
Dinh Thuy Duong: The third installment is 25% when the building tops out, right?

阮明武：对，第三期是七十五万六千元。
Ruǎn Míngwǔ: Duì, dì-sān qī shì qīshíwǔ wàn liù qiān yuán.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng, đợt ba là 756.000 tệ.
Nguyen Minh Vu: Correct. The third installment is 756,000 yuan.

黎云英：那交房的时候付百分之三十，就是九十万七千二百元。
Lí Yún Yīng: Nà jiāofáng de shíhou fù bǎifēnzhī sānshí, jiù shì jiǔshí wàn qī qiān liǎng bǎi yuán.
Lê Vân Anh: Vậy khi bàn giao thanh toán 30%, tức là 907.200 tệ.
Le Van Anh: Then 30% is paid at handover, which is 907,200 yuan.

阮明武：最后办理产权手续时付百分之五，也就是十五万一千二百元。
Ruǎn Míngwǔ: Zuìhòu bànlǐ chǎnquán shǒuxù shí fù bǎifēnzhī wǔ, yě jiù shì shíwǔ wàn yì qiān liǎng bǎi yuán.
Nguyễn Minh Vũ: Cuối cùng, khi làm thủ tục quyền sở hữu thanh toán 5%, tức 151.200 tệ.
Nguyen Minh Vu: Finally, 5% is paid when ownership procedures are processed, which is 151,200 yuan.

水仙：这样五期加起来正好是百分之百。
Shuǐ Xiān: Zhèyàng wǔ qī jiā qǐlai zhènghǎo shì bǎifēnzhī yìbǎi.
Thủy Tiên: Như vậy năm đợt cộng lại vừa đúng 100%.
Thuy Tien: In this way, the five installments add up to exactly 100%.

03.04 – Thanh toán sớm và chiết khấu

芳玲：如果客户手上的现金比较多，一次性付清有没有优惠？
Fāng Líng: Rúguǒ kèhù shǒushang de xiànjīn bǐjiào duō, yícìxìng fù qīng yǒu méiyǒu yōuhuì?
Phương Linh: Nếu khách hàng có khá nhiều tiền mặt và trả hết một lần thì có ưu đãi không?
Phuong Linh: If a customer has substantial cash and pays the full amount at once, is there a discount?

阮明武：在我们的模拟方案A里，一次性付款可以优惠百分之三。
Ruǎn Míngwǔ: Zài wǒmen de mónǐ fāng’àn A lǐ, yícìxìng fùkuǎn kěyǐ yōuhuì bǎifēnzhī sān.
Nguyễn Minh Vũ: Trong phương án mô phỏng A, thanh toán một lần được giảm 3%.
Nguyen Minh Vu: Under our sample Plan A, a lump-sum payment receives a 3% discount.

丁垂杨：三百零二万四千元的百分之三是多少？
Dīng Chuíyáng: Sān bǎi líng èr wàn sì qiān yuán de bǎifēnzhī sān shì duōshao?
Đinh Thùy Dương: 3% của 3.024.000 tệ là bao nhiêu?
Dinh Thuy Duong: What is 3% of 3,024,000 yuan?

阮明武：优惠金额是九万零七百二十元，所以实际支付二百九十三万三千二百八十元。
Ruǎn Míngwǔ: Yōuhuì jīn’é shì jiǔ wàn líng qī bǎi èrshí yuán, suǒyǐ shíjì zhīfù èr bǎi jiǔshísān wàn sān qiān liǎng bǎi bāshí yuán.
Nguyễn Minh Vũ: Số tiền được giảm là 90.720 tệ, vì vậy số tiền thực trả là 2.933.280 tệ.
Nguyen Minh Vu: The discount amount is 90,720 yuan, so the actual payment is 2,933,280 yuan.

黎云英：看起来能省不少钱，但是如果把三百多万元全部付出去，现金流压力也会很大。
Lí Yún Yīng: Kàn qǐlai néng shěng bù shǎo qián, dànshì rúguǒ bǎ sān bǎi duō wàn yuán quánbù fù chūqu, xiànjīnliú yālì yě huì hěn dà.
Lê Vân Anh: Nhìn thì có thể tiết kiệm khá nhiều tiền, nhưng nếu trả hết hơn 3 triệu tệ thì áp lực dòng tiền cũng rất lớn.
Le Van Anh: It appears to save a significant amount, but paying out more than three million yuan at once would also create substantial cash-flow pressure.

阮明武：所以提前付款是否划算，不能只看折扣，还要看客户有没有足够的备用资金。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ tíqián fùkuǎn shìfǒu huásuàn, bù néng zhǐ kàn zhékòu, hái yào kàn kèhù yǒu méiyǒu zúgòu de bèiyòng zījīn.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy thanh toán sớm có đáng hay không không thể chỉ nhìn chiết khấu mà còn phải xem khách hàng có đủ quỹ dự phòng hay không.
Nguyen Minh Vu: Therefore, whether early payment is worthwhile cannot be judged only by the discount; we also need to consider whether the customer has sufficient reserve funds.

03.05 – Xác định vốn tự có thực sự có thể sử dụng

水仙：客户现在有一百二十万元自有资金，但是希望留下三十万元作为备用资金。
Shuǐ Xiān: Kèhù xiànzài yǒu yì bǎi èrshí wàn yuán zìyǒu zījīn, dànshì xīwàng liúxià sānshí wàn yuán zuòwéi bèiyòng zījīn.
Thủy Tiên: Khách hàng hiện có 1,2 triệu tệ vốn tự có nhưng muốn giữ lại 300.000 tệ làm quỹ dự phòng.
Thuy Tien: The customer currently has 1.2 million yuan in personal funds but wants to keep 300,000 yuan as reserve funds.

阮明武：那真正可以用于买房的现金就是九十万元。
Ruǎn Míngwǔ: Nà zhēnzhèng kěyǐ yòngyú mǎi fáng de xiànjīn jiù shì jiǔshí wàn yuán.
Nguyễn Minh Vũ: Vậy số tiền mặt thực sự có thể dùng mua nhà là 900.000 tệ.
Nguyen Minh Vu: Then the cash actually available for the home purchase is 900,000 yuan.

丁垂杨：但是总价百分之三十的首付款是九十万七千二百元，还差七千二百元。
Dīng Chuíyáng: Dànshì zǒngjià bǎifēnzhī sānshí de shǒufùkuǎn shì jiǔshí wàn qī qiān liǎng bǎi yuán, hái chà qī qiān liǎng bǎi yuán.
Đinh Thùy Dương: Nhưng khoản trả trước 30% tổng giá là 907.200 tệ, vẫn thiếu 7.200 tệ.
Dinh Thuy Duong: However, a 30% down payment is 907,200 yuan, leaving a shortfall of 7,200 yuan.

阮明武：对。这就是为什么做资金方案的时候，必须把备用资金和可以实际使用的购房资金分开计算。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Zhè jiù shì wèishénme zuò zījīn fāng’àn de shíhou, bìxū bǎ bèiyòng zījīn hé kěyǐ shíjì shǐyòng de gòufáng zījīn fēnkāi jìsuàn.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Đó là lý do khi xây dựng phương án tài chính phải tính riêng quỹ dự phòng và khoản vốn thực sự có thể dùng để mua nhà.
Nguyen Minh Vu: Correct. This is why reserve funds and funds actually available for the purchase must be calculated separately when designing a financing plan.

03.06 – Vay ngân hàng 70%

黎云英：如果按照方案C，首付百分之三十，剩下百分之七十申请银行贷款，需要贷多少钱？
Lí Yún Yīng: Rúguǒ ànzhào fāng’àn C, shǒufù bǎifēnzhī sānshí, shèngxia bǎifēnzhī qīshí shēnqǐng yínháng dàikuǎn, xūyào dài duōshao qián?
Lê Vân Anh: Nếu theo phương án C, trả trước 30% và 70% còn lại vay ngân hàng thì cần vay bao nhiêu?
Le Van Anh: Under Plan C, if 30% is paid upfront and the remaining 70% is financed by a bank loan, how much would need to be borrowed?

阮明武：贷款需求是二百一十一万六千八百元。
Ruǎn Míngwǔ: Dàikuǎn xūqiú shì èr bǎi yīshíyī wàn liù qiān bā bǎi yuán.
Nguyễn Minh Vũ: Nhu cầu vay là 2.116.800 tệ.
Nguyen Minh Vu: The required loan amount is 2,116,800 yuan.

芳玲：银行是不是只要看到客户有百分之三十首付就一定会批准？
Fāng Líng: Yínháng shì bú shì zhǐyào kàndào kèhù yǒu bǎifēnzhī sānshí shǒufù jiù yídìng huì pīzhǔn?
Phương Linh: Có phải ngân hàng chỉ cần thấy khách hàng có 30% trả trước thì nhất định sẽ phê duyệt không?
Phuong Linh: Will the bank definitely approve the loan simply because the customer has a 30% down payment?

阮明武：不是。银行还会根据收入、已有负债、信用情况和还款能力进行审核。
Ruǎn Míngwǔ: Bú shì. Yínháng hái huì gēnjù shōurù, yǐyǒu fùzhài, xìnyòng qíngkuàng hé huánkuǎn nénglì jìnxíng shěnhé.
Nguyễn Minh Vũ: Không. Ngân hàng còn thẩm định dựa trên thu nhập, các khoản nợ hiện có, tình trạng tín dụng và khả năng trả nợ.
Nguyen Minh Vu: No. The bank will also assess income, existing liabilities, credit status, and repayment capacity.

03.07 – Lãi suất mô phỏng và khoản trả hàng tháng

丁垂杨：为了学习计算，我们可以假设一个利率吗？
Dīng Chuíyáng: Wèile xuéxí jìsuàn, wǒmen kěyǐ jiǎshè yí ge lìlǜ ma?
Đinh Thùy Dương: Để học tính toán, chúng ta có thể giả định một mức lãi suất không anh?
Dinh Thuy Duong: For calculation practice, can we assume an interest rate?

阮明武：可以。我们只用于课堂模拟，假设固定年利率是百分之四点二，不代表任何银行的实际报价。
Ruǎn Míngwǔ: Kěyǐ. Wǒmen zhǐ yòngyú kètáng mónǐ, jiǎshè gùdìng nián lìlǜ shì bǎifēnzhī sì diǎn èr, bù dàibiǎo rènhé yínháng de shíjì bàojià.
Nguyễn Minh Vũ: Được. Chúng ta chỉ dùng cho mô phỏng trên lớp, giả định lãi suất cố định năm là 4,2%, không đại diện cho báo giá thực tế của bất kỳ ngân hàng nào.
Nguyen Minh Vu: Yes. For classroom simulation only, we will assume a fixed annual interest rate of 4.2%. This does not represent an actual offer from any bank.

水仙：如果贷款二百一十一万六千八百元，贷款二十年，每个月大概要还多少？
Shuǐ Xiān: Rúguǒ dàikuǎn èr bǎi yīshíyī wàn liù qiān bā bǎi yuán, dàikuǎn èrshí nián, měi ge yuè dàgài yào huán duōshao?
Thủy Tiên: Nếu vay 2.116.800 tệ trong 20 năm thì mỗi tháng khoảng phải trả bao nhiêu?
Thuy Tien: If 2,116,800 yuan is borrowed over 20 years, approximately how much would the monthly payment be?

阮明武：按照等额本息的模拟计算，大约每月一万三千零五十二元。
Ruǎn Míngwǔ: Ànzhào děng’é běnxī de mónǐ jìsuàn, dàyuē měi yuè yí wàn sān qiān líng wǔshí’èr yuán.
Nguyễn Minh Vũ: Theo tính toán mô phỏng trả góp đều cả gốc và lãi, khoảng 13.052 tệ mỗi tháng.
Nguyen Minh Vu: Under a sample equal-principal-and-interest calculation, the monthly payment would be approximately 13,052 yuan.

黎云英：家庭月收入是四万五千元，这笔月供大约占月收入的百分之二十九。
Lí Yún Yīng: Jiātíng yuè shōurù shì sì wàn wǔ qiān yuán, zhè bǐ yuègòng dàyuē zhàn yuè shōurù de bǎifēnzhī èrshíjiǔ.
Lê Vân Anh: Thu nhập gia đình là 45.000 tệ mỗi tháng, khoản trả này chiếm khoảng 29% thu nhập tháng.
Le Van Anh: The household earns 45,000 yuan per month, so this mortgage payment would account for approximately 29% of monthly income.

阮明武：这个比例只是分析的一部分，还要把日常生活费、其他债务和未来收入变化一起考虑进去。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè ge bǐlì zhǐshì fēnxī de yí bùfen, hái yào bǎ rìcháng shēnghuófèi, qítā zhàiwù hé wèilái shōurù biànhuà yìqǐ kǎolǜ jìnqu.
Nguyễn Minh Vũ: Tỷ lệ này chỉ là một phần của phân tích; còn phải tính cả chi phí sinh hoạt, các khoản nợ khác và khả năng thay đổi thu nhập trong tương lai.
Nguyen Minh Vu: This ratio is only one part of the analysis. Living expenses, other debts, and possible future income changes must also be considered.

03.08 – So sánh kỳ hạn 10, 20 và 30 năm

芳玲：如果还是同样的贷款金额和模拟利率，十年、二十年和三十年的月供差多少？
Fāng Líng: Rúguǒ háishi tóngyàng de dàikuǎn jīn’é hé mónǐ lìlǜ, shí nián, èrshí nián hé sānshí nián de yuègòng chà duōshao?
Phương Linh: Nếu vẫn cùng khoản vay và lãi suất mô phỏng thì khoản trả hàng tháng giữa 10 năm, 20 năm và 30 năm khác nhau bao nhiêu?
Phuong Linh: With the same loan amount and sample rate, how different would the monthly payments be for 10, 20, and 30 years?

阮明武：十年期大约每月二万一千六百三十三元，二十年期约一万三千零五十二元，三十年期约一万零三百五十二元。
Ruǎn Míngwǔ: Shí nián qī dàyuē měi yuè liǎng wàn yì qiān liù bǎi sānshísān yuán, èrshí nián qī yuē yí wàn sān qiān líng wǔshí’èr yuán, sānshí nián qī yuē yí wàn líng sān bǎi wǔshí’èr yuán.
Nguyễn Minh Vũ: Kỳ hạn 10 năm khoảng 21.633 tệ/tháng, 20 năm khoảng 13.052 tệ, còn 30 năm khoảng 10.352 tệ.
Nguyen Minh Vu: The approximate monthly payments are 21,633 yuan for 10 years, 13,052 yuan for 20 years, and 10,352 yuan for 30 years.

丁垂杨：贷款期限越长，月供越低，但是总利息一般也会越高。
Dīng Chuíyáng: Dàikuǎn qīxiàn yuè cháng, yuègòng yuè dī, dànshì zǒng lìxī yìbān yě huì yuè gāo.
Đinh Thùy Dương: Thời hạn vay càng dài thì khoản trả hàng tháng càng thấp, nhưng tổng tiền lãi nhìn chung cũng sẽ càng cao.
Dinh Thuy Duong: The longer the loan term, the lower the monthly payment, but the total interest generally becomes higher.

阮明武：对，所以不能只选择月供最低的方案，还要看总融资成本和家庭长期现金流。
Ruǎn Míngwǔ: Duì, suǒyǐ bù néng zhǐ xuǎnzé yuègòng zuì dī de fāng’àn, hái yào kàn zǒng róngzī chéngběn hé jiātíng chángqī xiànjīnliú.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng, vì vậy không thể chỉ chọn phương án có khoản trả tháng thấp nhất mà còn phải xem tổng chi phí vốn và dòng tiền dài hạn của gia đình.
Nguyen Minh Vu: Correct. Therefore, we should not simply choose the plan with the lowest monthly payment; total financing cost and long-term household cash flow must also be considered.

03.09 – Ân hạn nợ gốc

水仙：方案C还有十二个月本金宽限期，这是什么意思？
Shuǐ Xiān: Fāng’àn C hái yǒu shí’èr ge yuè běnjīn kuānxiànqī, zhè shì shénme yìsi?
Thủy Tiên: Phương án C còn có 12 tháng ân hạn nợ gốc, điều đó có nghĩa là gì?
Thuy Tien: Plan C also includes a 12-month principal grace period. What does that mean?

阮明武：在我们的模拟条件里，宽限期内暂时不偿还本金，只支付利息。
Ruǎn Míngwǔ: Zài wǒmen de mónǐ tiáojiàn lǐ, kuānxiànqī nèi zànshí bù chánghuán běnjīn, zhǐ zhīfù lìxī.
Nguyễn Minh Vũ: Trong điều kiện mô phỏng của chúng ta, trong thời gian ân hạn tạm thời chưa trả gốc mà chỉ trả lãi.
Nguyen Minh Vu: Under our sample terms, the principal is temporarily deferred during the grace period and only interest is paid.

黎云英：按照二百一十一万六千八百元本金和百分之四点二的模拟年利率，每个月利息大约是多少？
Lí Yún Yīng: Ànzhào èr bǎi yīshíyī wàn liù qiān bā bǎi yuán běnjīn hé bǎifēnzhī sì diǎn èr de mónǐ nián lìlǜ, měi ge yuè lìxī dàyuē shì duōshao?
Lê Vân Anh: Với tiền gốc 2.116.800 tệ và lãi suất năm mô phỏng 4,2%, tiền lãi mỗi tháng khoảng bao nhiêu?
Le Van Anh: With a principal of 2,116,800 yuan and a sample annual rate of 4.2%, approximately how much would the monthly interest be?

阮明武：大约是七千四百零九元。
Ruǎn Míngwǔ: Dàyuē shì qī qiān sì bǎi líng jiǔ yuán.
Nguyễn Minh Vũ: Khoảng 7.409 tệ.
Nguyen Minh Vu: Approximately 7,409 yuan.

芳玲：这样前十二个月现金流压力确实比较低，但是本金没有减少。
Fāng Líng: Zhèyàng qián shí’èr ge yuè xiànjīnliú yālì quèshí bǐjiào dī, dànshì běnjīn méiyǒu jiǎnshǎo.
Phương Linh: Như vậy áp lực dòng tiền 12 tháng đầu quả thật thấp hơn, nhưng tiền gốc không giảm.
Phuong Linh: This does reduce cash-flow pressure during the first 12 months, but the principal does not decrease.

阮明武：对。所以本金宽限期不是免还本金，也不是免利息，只是把还本金的时间往后推。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Suǒyǐ běnjīn kuānxiànqī bú shì miǎn huán běnjīn, yě bú shì miǎn lìxī, zhǐshì bǎ huán běnjīn de shíjiān wǎng hòu tuī.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Vì vậy ân hạn nợ gốc không phải miễn trả gốc, cũng không phải miễn lãi, mà chỉ đẩy thời điểm trả gốc về sau.
Nguyen Minh Vu: Correct. A principal grace period does not waive principal or interest; it merely postpones principal repayment.

03.10 – Sau thời gian ân hạn

丁垂杨：如果总贷款期限还是二十年，但是前十二个月只还利息，后面十九年再还本金和利息，月供会不会提高？
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ zǒng dàikuǎn qīxiàn háishi èrshí nián, dànshì qián shí’èr ge yuè zhǐ huán lìxī, hòumiàn shíjiǔ nián zài huán běnjīn hé lìxī, yuègòng huì bú huì tígāo?
Đinh Thùy Dương: Nếu tổng thời hạn vay vẫn là 20 năm nhưng 12 tháng đầu chỉ trả lãi, 19 năm sau mới trả cả gốc và lãi thì khoản trả tháng có tăng không?
Dinh Thuy Duong: If the total loan term remains 20 years but only interest is paid during the first 12 months, with principal and interest repaid over the remaining 19 years, would the monthly payment increase?

阮明武：在这个简化模拟里，宽限期结束以后大约每月要还一万三千四百九十二元，比没有宽限期的二十年方案高一些。
Ruǎn Míngwǔ: Zài zhè ge jiǎnhuà mónǐ lǐ, kuānxiànqī jiéshù yǐhòu dàyuē měi yuè yào huán yí wàn sān qiān sì bǎi jiǔshí’èr yuán, bǐ méiyǒu kuānxiànqī de èrshí nián fāng’àn gāo yìxiē.
Nguyễn Minh Vũ: Trong mô phỏng đơn giản này, sau khi hết ân hạn phải trả khoảng 13.492 tệ mỗi tháng, cao hơn một chút so với phương án 20 năm không có ân hạn.
Nguyen Minh Vu: In this simplified simulation, the monthly payment after the grace period would be approximately 13,492 yuan, slightly higher than under the 20-year plan without a grace period.

水仙：所以宽限期只是把前期压力降下来，并没有让贷款成本自动消失。
Shuǐ Xiān: Suǒyǐ kuānxiànqī zhǐshì bǎ qiánqī yālì jiàng xiàlai, bìng méiyǒu ràng dàikuǎn chéngběn zìdòng xiāoshī.
Thủy Tiên: Vậy ân hạn chỉ giúp giảm áp lực giai đoạn đầu chứ không làm chi phí vay tự động biến mất.
Thuy Tien: So the grace period only reduces early-stage pressure; it does not make the borrowing cost disappear.

03.11 – So sánh ba phương án thanh toán

黎云英：如果把三个方案放在一起比较，方案A的优点是什么？
Lí Yún Yīng: Rúguǒ bǎ sān ge fāng’àn fàng zài yìqǐ bǐjiào, fāng’àn A de yōudiǎn shì shénme?
Lê Vân Anh: Nếu đặt ba phương án cạnh nhau để so sánh thì ưu điểm của phương án A là gì?
Le Van Anh: If we compare all three plans together, what is the main advantage of Plan A?

阮明武：方案A的最大优点是总价最低，可以直接省九万零七百二十元，但是需要一次拿出接近三百万元现金。
Ruǎn Míngwǔ: Fāng’àn A de zuì dà yōudiǎn shì zǒngjià zuì dī, kěyǐ zhíjiē shěng jiǔ wàn líng qī bǎi èrshí yuán, dànshì xūyào yí cì ná chū jiējìn sān bǎi wàn yuán xiànjīn.
Nguyễn Minh Vũ: Ưu điểm lớn nhất của phương án A là tổng giá thấp nhất, tiết kiệm trực tiếp 90.720 tệ, nhưng phải bỏ ra gần 3 triệu tệ tiền mặt một lần.
Nguyen Minh Vu: The biggest advantage of Plan A is the lowest total purchase price, saving 90,720 yuan directly, but it requires nearly three million yuan in cash at once.

芳玲：方案B没有折扣，但是付款分成五次，资金压力被分散了。
Fāng Líng: Fāng’àn B méiyǒu zhékòu, dànshì fùkuǎn fēn chéng wǔ cì, zījīn yālì bèi fēnsàn le.
Phương Linh: Phương án B không có chiết khấu nhưng chia thanh toán thành 5 lần nên áp lực vốn được phân tán.
Phuong Linh: Plan B offers no discount, but dividing payment into five installments spreads out the financial burden.

阮明武：对。方案C的特点是前期只准备首付款，剩余部分通过银行贷款解决，但是要承担利息和利率变化的风险。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Fāng’àn C de tèdiǎn shì qiánqī zhǐ zhǔnbèi shǒufùkuǎn, shèngyú bùfen tōngguò yínháng dàikuǎn jiějué, dànshì yào chéngdān lìxī hé lìlǜ biànhuà de fēngxiǎn.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Đặc điểm của phương án C là giai đoạn đầu chỉ cần chuẩn bị khoản trả trước, phần còn lại giải quyết bằng khoản vay ngân hàng, nhưng phải chịu tiền lãi và rủi ro biến động lãi suất.
Nguyen Minh Vu: Correct. Under Plan C, only the down payment is required initially and the remaining amount is financed by a bank loan, but the buyer must bear interest costs and interest-rate risk.

03.12 – Xây dựng phương án tài chính cuối cùng

丁垂杨：以这个客户的情况来看，家庭月收入四万五千元，自有资金一百二十万元，又想保留三十万元备用资金，哪种方案更合适？
Dīng Chuíyáng: Yǐ zhè ge kèhù de qíngkuàng lái kàn, jiātíng yuè shōurù sì wàn wǔ qiān yuán, zìyǒu zījīn yì bǎi èrshí wàn yuán, yòu xiǎng bǎoliú sānshí wàn yuán bèiyòng zījīn, nǎ zhǒng fāng’àn gèng héshì?
Đinh Thùy Dương: Xét tình hình khách hàng này, thu nhập gia đình 45.000 tệ/tháng, vốn tự có 1,2 triệu tệ và lại muốn giữ 300.000 tệ dự phòng thì phương án nào phù hợp hơn?
Dinh Thuy Duong: Given this customer’s situation—45,000 yuan in monthly household income, 1.2 million yuan in personal funds, and a desire to keep 300,000 yuan in reserve—which plan is more suitable?

阮明武：方案A明显不适合，因为客户没有接近三百万元的可用现金。
Ruǎn Míngwǔ: Fāng’àn A míngxiǎn bù shìhé, yīnwèi kèhù méiyǒu jiējìn sān bǎi wàn yuán de kěyòng xiànjīn.
Nguyễn Minh Vũ: Phương án A rõ ràng không phù hợp vì khách hàng không có gần 3 triệu tệ tiền mặt có thể sử dụng.
Nguyen Minh Vu: Plan A is clearly unsuitable because the customer does not have nearly three million yuan in available cash.

黎云英：方案B第一年可能也需要连续准备比较大的现金金额。
Lí Yún Yīng: Fāng’àn B dì-yī nián kěnéng yě xūyào liánxù zhǔnbèi bǐjiào dà de xiànjīn jīn’é.
Lê Vân Anh: Phương án B trong năm đầu có thể cũng phải liên tục chuẩn bị những khoản tiền mặt khá lớn.
Le Van Anh: Plan B may also require the customer to prepare several relatively large cash payments during the first year.

阮明武：所以从现金流角度来看，方案C更值得进一步研究，但是客户现在可用现金只有九十万元，比百分之三十首付少七千二百元。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ cóng xiànjīnliú jiǎodù lái kàn, fāng’àn C gèng zhíde jìnyíbù yánjiū, dànshì kèhù xiànzài kěyòng xiànjīn zhǐyǒu jiǔshí wàn yuán, bǐ bǎifēnzhī sānshí shǒufù shǎo qī qiān liǎng bǎi yuán.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy xét từ góc độ dòng tiền, phương án C đáng để nghiên cứu thêm, nhưng hiện khách chỉ có 900.000 tệ tiền mặt có thể dùng, thấp hơn khoản trả trước 30% đúng 7.200 tệ.
Nguyen Minh Vu: Therefore, from a cash-flow perspective, Plan C deserves further consideration. However, the customer currently has only 900,000 yuan in available cash, which is 7,200 yuan short of the 30% down payment.

水仙：也就是说，连首付款都要重新安排，不能因为银行可以贷款就忽略自己的现金储备。
Shuǐ Xiān: Yě jiù shì shuō, lián shǒufùkuǎn dōu yào chóngxīn ānpái, bù néng yīnwèi yínháng kěyǐ dàikuǎn jiù hūlüè zìjǐ de xiànjīn chǔbèi.
Thủy Tiên: Nghĩa là ngay cả khoản trả trước cũng phải sắp xếp lại, không thể vì ngân hàng có thể cho vay mà bỏ qua dự trữ tiền mặt của bản thân.
Thuy Tien: In other words, even the down payment must be rearranged. The customer should not ignore cash reserves simply because bank financing is available.

阮明武：完全正确。买房资金方案的核心不是“能不能买”，而是“买了以后现金流能不能长期稳定”。
Ruǎn Míngwǔ: Wánquán zhèngquè. Mǎi fáng zījīn fāng’àn de héxīn bú shì “néng bu néng mǎi”, ér shì “mǎi le yǐhòu xiànjīnliú néng bu néng chángqī wěndìng”.
Nguyễn Minh Vũ: Hoàn toàn chính xác. Cốt lõi của phương án tài chính mua nhà không phải là “có mua được hay không”, mà là “sau khi mua, dòng tiền có thể ổn định lâu dài hay không”.
Nguyen Minh Vu: Exactly. The core question in a home-purchase financing plan is not simply “Can I buy it?” but rather “Will my cash flow remain stable over the long term after the purchase?”

PHẦN 04 – HỆ THỐNG MẪU CÂU THEO CHỦ ĐỀ

04.01 – Nhóm mẫu câu hỏi giá bán

这套房每平方米多少钱？
Zhè tào fáng měi píngfāngmǐ duōshao qián?
Căn nhà này giá bao nhiêu một mét vuông?
How much is this property per square meter?

这套房的总价是多少？
Zhè tào fáng de zǒngjià shì duōshao?
Tổng giá căn này là bao nhiêu?
What is the total price of this property?

目前的平均售价是多少？
Mùqián de píngjūn shòujià shì duōshao?
Giá bán bình quân hiện tại là bao nhiêu?
What is the current average selling price?

这个价格是挂牌价还是成交价？
Zhè ge jiàgé shì guàpáijià háishi chéngjiāojià?
Giá này là giá niêm yết hay giá giao dịch?
Is this the listed price or the transaction price?

这个价格已经包括优惠了吗？
Zhè ge jiàgé yǐjīng bāokuò yōuhuì le ma?
Giá này đã bao gồm ưu đãi chưa?
Does this price already include the discount?

这个价格包括装修吗？
Zhè ge jiàgé bāokuò zhuāngxiū ma?
Giá này có bao gồm phần hoàn thiện không?
Does this price include interior finishing?

这个价格包括车位吗？
Zhè ge jiàgé bāokuò chēwèi ma?
Giá này có bao gồm chỗ đỗ xe không?
Does this price include a parking space?

高楼层每平方米要贵多少？
Gāo lóucéng měi píngfāngmǐ yào guì duōshao?
Tầng cao đắt hơn bao nhiêu mỗi mét vuông?
How much more expensive is a higher-floor unit per square meter?

如果单价是每平方米二万八千元，一百零八平方米的总价是多少？
Rúguǒ dānjià shì měi píngfāngmǐ liǎng wàn bā qiān yuán, yì bǎi líng bā píngfāngmǐ de zǒngjià shì duōshao?
Nếu đơn giá là 28.000 tệ/m² thì căn 108 m² có tổng giá bao nhiêu?
If the unit price is 28,000 yuan per square meter, what is the total price of a 108-square-meter unit?

如果一次买两套，价格还有谈的空间吗？
Rúguǒ yí cì mǎi liǎng tào, jiàgé hái yǒu tán de kōngjiān ma?
Nếu mua hai căn một lần thì giá còn có thể thương lượng không?
If I buy two units at once, is there still room to negotiate the price?

04.02 – Nhóm mẫu câu về giá thuê

这套房每个月能租多少钱？
Zhè tào fáng měi ge yuè néng zū duōshao qián?
Căn này mỗi tháng có thể cho thuê bao nhiêu?
How much can this unit rent for per month?

这个区域的平均月租金是多少？
Zhè ge qūyù de píngjūn yuè zūjīn shì duōshao?
Tiền thuê tháng trung bình ở khu vực này là bao nhiêu?
What is the average monthly rent in this area?

月租金包括管理费吗？
Yuè zūjīn bāokuò guǎnlǐfèi ma?
Tiền thuê tháng có bao gồm phí quản lý không?
Does the monthly rent include the management fee?

租房需要交几个月的押金？
Zū fáng xūyào jiāo jǐ ge yuè de yājīn?
Thuê nhà cần đặt cọc mấy tháng?
How many months of rent are required as a security deposit?

租金是按月付还是按季度付？
Zūjīn shì àn yuè fù háishi àn jìdù fù?
Tiền thuê thanh toán theo tháng hay theo quý?
Is the rent paid monthly or quarterly?

如果每个月租九千八百元，一年的租金收入是多少？
Rúguǒ měi ge yuè zū jiǔ qiān bā bǎi yuán, yì nián de zūjīn shōurù shì duōshao?
Nếu mỗi tháng cho thuê 9.800 tệ thì thu nhập thuê một năm là bao nhiêu?
If the monthly rent is 9,800 yuan, what is the annual rental income?

这套房的毛租金回报率大概是多少？
Zhè tào fáng de máo zūjīn huíbàolǜ dàgài shì duōshao?
Tỷ suất cho thuê gộp của căn này khoảng bao nhiêu?
What is the approximate gross rental yield of this unit?

计算实际回报的时候要扣除哪些费用？
Jìsuàn shíjì huíbào de shíhou yào kòuchú nǎxiē fèiyòng?
Khi tính lợi nhuận thực tế cần trừ những chi phí nào?
Which costs should be deducted when calculating the actual return?

04.03 – Nhóm mẫu câu về thanh toán theo tiến độ

这个项目可以按进度付款吗？
Zhè ge xiàngmù kěyǐ àn jìndù fùkuǎn ma?
Dự án này có thể thanh toán theo tiến độ không?
Can this project be paid for according to construction progress?

整个房款分几期支付？
Zhěng ge fángkuǎn fēn jǐ qī zhīfù?
Toàn bộ tiền nhà được chia thành mấy đợt thanh toán?
How many installments is the total purchase price divided into?

第一期需要支付多少？
Dì-yī qī xūyào zhīfù duōshao?
Đợt một cần thanh toán bao nhiêu?
How much must be paid in the first installment?

第二期什么时候付款？
Dì-èr qī shénme shíhou fùkuǎn?
Đợt hai thanh toán khi nào?
When is the second installment due?

第二期需要支付总价的百分之多少？
Dì-èr qī xūyào zhīfù zǒngjià de bǎifēnzhī duōshao?
Đợt hai phải thanh toán bao nhiêu phần trăm tổng giá?
What percentage of the total price is due in the second installment?

封顶以后要付多少？
Fēngdǐng yǐhòu yào fù duōshao?
Sau khi cất nóc phải thanh toán bao nhiêu?
How much is due after topping out?

交房的时候要支付多少？
Jiāofáng de shíhou yào zhīfù duōshao?
Khi bàn giao phải thanh toán bao nhiêu?
How much is due at handover?

最后百分之五什么时候支付？
Zuìhòu bǎifēnzhī wǔ shénme shíhou zhīfù?
5% cuối cùng thanh toán khi nào?
When is the final 5% due?

目前已经付了总价的多少？
Mùqián yǐjīng fù le zǒngjià de duōshao?
Hiện tại đã thanh toán bao nhiêu phần tổng giá?
How much of the total price has already been paid?

还剩多少房款没有支付？
Hái shèng duōshao fángkuǎn méiyǒu zhīfù?
Còn bao nhiêu tiền nhà chưa thanh toán?
How much of the purchase price remains unpaid?

04.04 – Nhóm mẫu câu về thanh toán sớm và chiết khấu

如果提前付款，有没有额外优惠？
Rúguǒ tíqián fùkuǎn, yǒu méiyǒu éwài yōuhuì?
Nếu thanh toán sớm có ưu đãi bổ sung không?
Is there an additional discount for early payment?

一次性付款可以优惠多少？
Yícìxìng fùkuǎn kěyǐ yōuhuì duōshao?
Thanh toán một lần được ưu đãi bao nhiêu?
How much discount is available for a lump-sum payment?

如果现在全额付款，可以优惠百分之几？
Rúguǒ xiànzài quán’é fùkuǎn, kěyǐ yōuhuì bǎifēnzhī jǐ?
Nếu thanh toán toàn bộ bây giờ thì được giảm bao nhiêu phần trăm?
What percentage discount is available if the full amount is paid now?

三百零二万四千元优惠百分之三以后是多少？
Sān bǎi líng èr wàn sì qiān yuán yōuhuì bǎifēnzhī sān yǐhòu shì duōshao?
3.024.000 tệ sau khi giảm 3% còn bao nhiêu?
What is 3,024,000 yuan after a 3% discount?

优惠金额一共是多少？
Yōuhuì jīn’é yígòng shì duōshao?
Tổng số tiền được ưu đãi là bao nhiêu?
What is the total discount amount?

实际支付金额是多少？
Shíjì zhīfù jīn’é shì duōshao?
Số tiền thực trả là bao nhiêu?
What is the actual amount payable?

这个优惠到什么时候结束？
Zhè ge yōuhuì dào shénme shíhou jiéshù?
Ưu đãi này kéo dài đến khi nào?
When does this promotion end?

这个折扣可以和其他优惠一起使用吗？
Zhè ge zhékòu kěyǐ hé qítā yōuhuì yìqǐ shǐyòng ma?
Chiết khấu này có thể dùng cùng ưu đãi khác không?
Can this discount be combined with other offers?

提前付款以后，我一共可以省多少钱？
Tíqián fùkuǎn yǐhòu, wǒ yígòng kěyǐ shěng duōshao qián?
Nếu thanh toán sớm tôi có thể tiết kiệm tổng cộng bao nhiêu?
How much can I save in total by paying early?

为了拿到折扣，把全部现金都付出去合适吗？
Wèile nádào zhékòu, bǎ quánbù xiànjīn dōu fù chūqu héshì ma?
Để được chiết khấu mà dùng hết toàn bộ tiền mặt có phù hợp không?
Is it sensible to use all available cash simply to obtain the discount?

04.05 – Nhóm mẫu câu về khoản vay ngân hàng

我最多可以申请多少贷款？
Wǒ zuìduō kěyǐ shēnqǐng duōshao dàikuǎn?
Tôi có thể xin vay tối đa bao nhiêu?
What is the maximum amount I can borrow?

银行可以贷款总房价的百分之多少？
Yínháng kěyǐ dàikuǎn zǒng fángjià de bǎifēnzhī duōshao?
Ngân hàng có thể cho vay bao nhiêu phần trăm tổng giá nhà?
What percentage of the property price can the bank finance?

如果贷款百分之七十，需要准备多少首付款？
Rúguǒ dàikuǎn bǎifēnzhī qīshí, xūyào zhǔnbèi duōshao shǒufùkuǎn?
Nếu vay 70% thì cần chuẩn bị bao nhiêu tiền trả trước?
If the loan covers 70%, how much down payment is required?

这套房需要申请二百一十一万六千八百元贷款。
Zhè tào fáng xūyào shēnqǐng èr bǎi yīshíyī wàn liù qiān bā bǎi yuán dàikuǎn.
Căn này cần xin khoản vay 2.116.800 tệ.
This unit requires a loan application of 2,116,800 yuan.

申请贷款需要提供哪些材料？
Shēnqǐng dàikuǎn xūyào tígōng nǎxiē cáiliào?
Xin vay cần cung cấp những hồ sơ nào?
What documents are required for a loan application?

银行会审核哪些内容？
Yínháng huì shěnhé nǎxiē nèiróng?
Ngân hàng sẽ thẩm định những nội dung nào?
What information will the bank review?

银行会看家庭月收入吗？
Yínháng huì kàn jiātíng yuè shōurù ma?
Ngân hàng có xem thu nhập hàng tháng của gia đình không?
Will the bank consider monthly household income?

已经有其他贷款会影响审批吗？
Yǐjīng yǒu qítā dàikuǎn huì yǐngxiǎng shěnpī ma?
Đang có khoản vay khác có ảnh hưởng phê duyệt không?
Will existing loans affect approval?

贷款审批大概要多长时间？
Dàikuǎn shěnpī dàgài yào duō cháng shíjiān?
Phê duyệt khoản vay khoảng mất bao lâu?
Approximately how long does loan approval take?

银行什么时候可以放款？
Yínháng shénme shíhou kěyǐ fàngkuǎn?
Khi nào ngân hàng có thể giải ngân?
When can the bank disburse the loan?

04.06 – Nhóm mẫu câu về lãi suất và thời hạn vay

现在的贷款年利率是多少？
Xiànzài de dàikuǎn nián lìlǜ shì duōshao?
Lãi suất vay năm hiện tại là bao nhiêu?
What is the current annual loan rate?

这是固定利率还是浮动利率？
Zhè shì gùdìng lìlǜ háishi fúdòng lìlǜ?
Đây là lãi suất cố định hay thả nổi?
Is this a fixed or floating interest rate?

优惠利率可以保持多长时间？
Yōuhuì lìlǜ kěyǐ bǎochí duō cháng shíjiān?
Lãi suất ưu đãi được duy trì trong bao lâu?
How long does the preferential rate remain in effect?

优惠期结束以后，利率怎么计算？
Yōuhuìqī jiéshù yǐhòu, lìlǜ zěnme jìsuàn?
Sau khi hết thời gian ưu đãi thì lãi suất tính thế nào?
How is the rate calculated after the promotional period ends?

最长可以贷款多少年？
Zuì cháng kěyǐ dàikuǎn duōshao nián?
Có thể vay tối đa bao nhiêu năm?
What is the maximum loan term?

十年期和二十年期的月供差多少？
Shí nián qī hé èrshí nián qī de yuègòng chà duōshao?
Khoản trả tháng kỳ hạn 10 năm và 20 năm chênh nhau bao nhiêu?
How much difference is there between the monthly payments for 10- and 20-year terms?

如果延长贷款期限，月供会降低吗？
Rúguǒ yáncháng dàikuǎn qīxiàn, yuègòng huì jiàngdī ma?
Nếu kéo dài thời hạn vay thì khoản trả hàng tháng có giảm không?
Will the monthly payment decrease if the loan term is extended?

贷款期限越长，总利息是不是越高？
Dàikuǎn qīxiàn yuè cháng, zǒng lìxī shì bú shì yuè gāo?
Thời hạn vay càng dài thì tổng lãi có phải càng cao không?
Does total interest increase as the loan term gets longer?

如果利率上涨，月供会增加多少？
Rúguǒ lìlǜ shàngzhǎng, yuègòng huì zēngjiā duōshao?
Nếu lãi suất tăng thì khoản trả hàng tháng sẽ tăng bao nhiêu?
How much would the monthly payment increase if interest rates rise?

哪一种贷款期限更适合我的收入情况？
Nǎ yì zhǒng dàikuǎn qīxiàn gèng shìhé wǒ de shōurù qíngkuàng?
Thời hạn vay nào phù hợp hơn với tình hình thu nhập của tôi?
Which loan term is more suitable for my income situation?

04.07 – Nhóm mẫu câu về ân hạn nợ gốc

这个贷款方案有本金宽限期吗？
Zhè ge dàikuǎn fāng’àn yǒu běnjīn kuānxiànqī ma?
Phương án vay này có ân hạn nợ gốc không?
Does this loan plan include a principal grace period?

本金可以宽限几个月？
Běnjīn kěyǐ kuānxiàn jǐ ge yuè?
Có thể ân hạn nợ gốc bao nhiêu tháng?
How many months of principal grace period are available?

宽限期内需要还本金吗？
Kuānxiànqī nèi xūyào huán běnjīn ma?
Trong thời gian ân hạn có cần trả gốc không?
Does principal need to be repaid during the grace period?

宽限期内是不是只支付利息？
Kuānxiànqī nèi shì bú shì zhǐ zhīfù lìxī?
Trong thời gian ân hạn có phải chỉ trả lãi không?
Is only interest paid during the grace period?

什么时候开始偿还本金？
Shénme shíhou kāishǐ chánghuán běnjīn?
Khi nào bắt đầu trả gốc?
When does principal repayment begin?

宽限期结束以后月供是多少？
Kuānxiànqī jiéshù yǐhòu yuègòng shì duōshao?
Sau khi hết ân hạn thì khoản trả tháng là bao nhiêu?
What will the monthly payment be after the grace period?

本金宽限期会不会增加总融资成本？
Běnjīn kuānxiànqī huì bú huì zēngjiā zǒng róngzī chéngběn?
Ân hạn gốc có làm tăng tổng chi phí vốn không?
Will a principal grace period increase the total financing cost?

我应该怎样安排宽限期结束以后的现金流？
Wǒ yīnggāi zěnyàng ānpái kuānxiànqī jiéshù yǐhòu de xiànjīnliú?
Tôi nên sắp xếp dòng tiền sau khi thời gian ân hạn kết thúc như thế nào?
How should I plan my cash flow after the grace period ends?

04.08 – Nhóm mẫu câu tư vấn tài chính khách hàng

您目前有多少自有资金？
Nín mùqián yǒu duōshao zìyǒu zījīn?
Hiện tại anh/chị có bao nhiêu vốn tự có?
How much of your own capital do you currently have?

您每个月的家庭收入是多少？
Nín měi ge yuè de jiātíng shōurù shì duōshao?
Thu nhập gia đình mỗi tháng của anh/chị là bao nhiêu?
What is your monthly household income?

您目前有没有其他贷款？
Nín mùqián yǒu méiyǒu qítā dàikuǎn?
Hiện tại anh/chị có khoản vay nào khác không?
Do you currently have any other loans?

您每个月的固定支出大概是多少？
Nín měi ge yuè de gùdìng zhīchū dàgài shì duōshao?
Chi phí cố định hàng tháng của anh/chị khoảng bao nhiêu?
Approximately how much are your fixed monthly expenses?

您希望保留多少备用资金？
Nín xīwàng bǎoliú duōshao bèiyòng zījīn?
Anh/chị muốn giữ lại bao nhiêu quỹ dự phòng?
How much money would you like to keep as a reserve?

您可以接受多少首付款？
Nín kěyǐ jiēshòu duōshao shǒufùkuǎn?
Anh/chị có thể chấp nhận khoản trả trước bao nhiêu?
How much down payment are you comfortable with?

您希望贷款多少钱？
Nín xīwàng dàikuǎn duōshao qián?
Anh/chị muốn vay bao nhiêu?
How much would you like to borrow?

您每个月可以接受多少月供？
Nín měi ge yuè kěyǐ jiēshòu duōshao yuègòng?
Anh/chị có thể chấp nhận khoản trả tháng bao nhiêu?
What monthly mortgage payment are you comfortable with?

您更看重低首付还是低总成本？
Nín gèng kànzhòng dī shǒufù háishi dī zǒng chéngběn?
Anh/chị coi trọng khoản trả trước thấp hay tổng chi phí thấp hơn?
Do you care more about a low down payment or a lower total cost?

根据您的现金流，我不建议把全部储蓄都用于首付款。
Gēnjù nín de xiànjīnliú, wǒ bù jiànyì bǎ quánbù chǔxù dōu yòngyú shǒufùkuǎn.
Dựa trên dòng tiền của anh/chị, tôi không khuyến nghị dùng toàn bộ tiền tiết kiệm cho khoản trả trước.
Based on your cash flow, I would not recommend using all of your savings for the down payment.

从长期还款能力来看，二十年期比十年期压力小一些。
Cóng chángqī huánkuǎn nénglì lái kàn, èrshí nián qī bǐ shí nián qī yālì xiǎo yìxiē.
Xét khả năng trả nợ dài hạn, kỳ hạn 20 năm có áp lực thấp hơn kỳ hạn 10 năm.
From a long-term repayment-capacity perspective, the 20-year term creates less pressure than the 10-year term.

买房以后还要保留一定的现金储备。
Mǎi fáng yǐhòu hái yào bǎoliú yídìng de xiànjīn chǔbèi.
Sau khi mua nhà vẫn cần giữ một lượng tiền mặt dự phòng nhất định.
A certain amount of cash reserve should still be kept after buying the property.

PHẦN 05 – BÀI VĂN ỨNG DỤNG TỔNG HỢP

买房时应该怎样选择付款和贷款方案？

买房的时候，很多人首先关注房价，但是实际上，房价只是整个购房资金方案的一部分。客户还需要考虑首付款、付款进度、银行贷款、贷款利率、贷款期限、月供以及自己的长期现金流。

以一套一百零八平方米的房子为例，如果每平方米二万八千元，总价就是三百零二万四千元。如果客户选择一次性付款，并且可以得到百分之三的优惠，那么可以节省九万零七百二十元，最后实际支付二百九十三万三千二百八十元。

这种方式的优点是购房总成本比较低，但是需要一次准备很多现金。对现金储备不足的客户来说，这种付款方式不一定最合适。

另一种方式是按工程进度分期付款。比如签约时支付百分之二十，基础工程完成以后再支付百分之二十，主体结构封顶以后支付百分之二十五，交房时支付百分之三十，最后办理产权手续时再支付百分之五。这样可以把资金压力分散到不同阶段。

如果客户的自有资金不够，还可以考虑银行贷款。假设房屋总价是三百零二万四千元，首付百分之三十，那么首付款是九十万七千二百元，剩余百分之七十就是二百一十一万六千八百元。

但是，银行贷款并不是只要客户愿意申请就一定能获得批准。银行还会根据客户的家庭收入、其他负债、信用情况和还款能力进行审核。

贷款的时候还要特别注意贷款利率和贷款期限。贷款期限越长，通常月供越低，但是总利息可能越高。贷款期限越短，虽然总利息可能比较低，但是每个月的还款压力会比较大。

有些贷款方案还有本金宽限期。宽限期内可以暂时不偿还本金，只支付利息。这可以降低前期的现金流压力，但是宽限期不等于免息，也不等于不用还本金。宽限期结束以后，客户还是要按照新的还款计划偿还本金和利息。

因此，制定购房资金方案的时候，不能只问“我能不能买这套房”，而应该问“买了这套房以后，我的家庭现金流能不能长期稳定”。

如果为了买房把所有储蓄都拿出来，家里没有任何备用资金，一旦收入减少、发生大额支出或者贷款利率上升，资金压力就可能迅速增加。

比较合理的做法是根据家庭收入、自有资金、日常支出、已有负债和风险承受能力选择付款方式，并且保留一定的备用资金。

真正安全的购房方案，不一定是首付款最低的方案，也不一定是月供最低的方案，而是能够在购房成本、贷款压力和家庭现金流之间保持平衡的方案。

PHẦN 06 – NGỮ PHÁP CHUYÊN SÂU

06.01 – 按照……

Ý nghĩa

按照 dùng để biểu thị “dựa theo, theo đúng một tiêu chuẩn, quy định, hợp đồng, kế hoạch hoặc phương thức đã xác định”.

Công thức

按照 + danh từ/căn cứ + động từ

按照 + 合同 + 付款

按照 + 进度 + 支付

按照 + 比例 + 计算

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

按照等额本息的模拟计算，大约每月一万三千零五十二元。
Ànzhào děng’é běnxī de mónǐ jìsuàn, dàyuē měi yuè yí wàn sān qiān líng wǔshí’èr yuán.
Theo tính toán mô phỏng trả góp đều cả gốc và lãi, khoảng 13.052 tệ mỗi tháng.

Ví dụ 2

我们按照合同约定的时间付款。
Wǒmen ànzhào hétong yuēdìng de shíjiān fùkuǎn.
Chúng tôi thanh toán theo thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Ví dụ 3

客户需要按照付款进度准备资金。
Kèhù xūyào ànzhào fùkuǎn jìndù zhǔnbèi zījīn.
Khách hàng cần chuẩn bị vốn theo tiến độ thanh toán.

Ví dụ 4

银行按照贷款合同计算利息。
Yínháng ànzhào dàikuǎn hétong jìsuàn lìxī.
Ngân hàng tính lãi theo hợp đồng vay.

Ví dụ 5

我们按照总价的百分之三十计算首付款。
Wǒmen ànzhào zǒngjià de bǎifēnzhī sānshí jìsuàn shǒufùkuǎn.
Chúng tôi tính tiền trả trước theo 30% tổng giá.

06.02 – 根据……

Ý nghĩa

根据 nhấn mạnh căn cứ thực tế, dữ liệu, thông tin hoặc tình hình làm cơ sở cho phán đoán và quyết định.

Công thức

根据 + dữ liệu/thông tin/tình hình + V

根据 + 客户收入 + 确定……

根据 + 现金流 + 选择……

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

银行还会根据收入、已有负债、信用情况和还款能力进行审核。
Yínháng hái huì gēnjù shōurù, yǐyǒu fùzhài, xìnyòng qíngkuàng hé huánkuǎn nénglì jìnxíng shěnhé.
Ngân hàng còn thẩm định dựa trên thu nhập, các khoản nợ hiện có, tình trạng tín dụng và khả năng trả nợ.

Ví dụ 2

我们根据客户的家庭收入设计贷款方案。
Wǒmen gēnjù kèhù de jiātíng shōurù shèjì dàikuǎn fāng’àn.
Chúng tôi thiết kế phương án vay dựa trên thu nhập gia đình của khách hàng.

Ví dụ 3

经纪人根据预算推荐不同的户型。
Jīngjìrén gēnjù yùsuàn tuījiàn bùtóng de hùxíng.
Môi giới giới thiệu các loại căn khác nhau dựa trên ngân sách.

Ví dụ 4

客户应该根据自己的现金流选择付款方式。
Kèhù yīnggāi gēnjù zìjǐ de xiànjīnliú xuǎnzé fùkuǎn fāngshì.
Khách hàng nên chọn phương thức thanh toán dựa trên dòng tiền của mình.

Ví dụ 5

银行根据风险情况决定贷款额度。
Yínháng gēnjù fēngxiǎn qíngkuàng juédìng dàikuǎn édù.
Ngân hàng quyết định hạn mức vay dựa trên tình hình rủi ro.

06.03 – 按……计算

Ý nghĩa

Dùng khi nói một con số, chi phí hoặc khoản thanh toán được tính theo một tiêu chuẩn nhất định.

Công thức

按 + mức giá/tỷ lệ/đơn vị + 计算

按每平方米……元计算

按百分之……计算

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

按照二百一十一万六千八百元本金和百分之四点二的模拟年利率计算，每个月利息大约是七千四百零九元。
Ànzhào èr bǎi yīshíyī wàn liù qiān bā bǎi yuán běnjīn hé bǎifēnzhī sì diǎn èr de mónǐ nián lìlǜ jìsuàn, měi ge yuè lìxī dàyuē shì qī qiān sì bǎi líng jiǔ yuán.
Tính theo tiền gốc 2.116.800 tệ và lãi suất năm mô phỏng 4,2%, tiền lãi mỗi tháng khoảng 7.409 tệ.

Khám phá thêm nội dung về giáo trình Hán ngữ ChineMaster EDU.

Ví dụ 2

按每平方米二万八千元计算，这套房总价是三百零二万四千元。
Àn měi píngfāngmǐ liǎng wàn bā qiān yuán jìsuàn, zhè tào fáng zǒngjià shì sān bǎi líng èr wàn sì qiān yuán.
Tính theo 28.000 tệ mỗi mét vuông, căn này có tổng giá 3.024.000 tệ.

Ví dụ 3

按百分之二十计算，第一期付款是六十万四千八百元。
Àn bǎifēnzhī èrshí jìsuàn, dì-yī qī fùkuǎn shì liùshí wàn sì qiān bā bǎi yuán.
Tính theo 20%, đợt thanh toán đầu là 604.800 tệ.

Ví dụ 4

按每月九千八百元计算，一年租金是十一万七千六百元。
Àn měi yuè jiǔ qiān bā bǎi yuán jìsuàn, yì nián zūjīn shì shíyī wàn qī qiān liù bǎi yuán.
Tính theo 9.800 tệ mỗi tháng, tiền thuê một năm là 117.600 tệ.

Ví dụ 5

如果按三十年计算，月供会比二十年低。
Rúguǒ àn sānshí nián jìsuàn, yuègòng huì bǐ èrshí nián dī.
Nếu tính theo 30 năm thì khoản trả tháng sẽ thấp hơn 20 năm.

06.04 – 占……的百分之……

Ý nghĩa

Dùng để biểu thị một phần chiếm bao nhiêu phần trăm của tổng thể.

Công thức

A + 占 + B + 的 + 百分之 + số

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

这笔月供大约占家庭月收入的百分之二十九。
Zhè bǐ yuègòng dàyuē zhàn jiātíng yuè shōurù de bǎifēnzhī èrshíjiǔ.
Khoản trả hàng tháng này chiếm khoảng 29% thu nhập tháng của gia đình.

Ví dụ 2

首付款占总房价的百分之三十。
Shǒufùkuǎn zhàn zǒng fángjià de bǎifēnzhī sānshí.
Khoản trả trước chiếm 30% tổng giá nhà.

Ví dụ 3

银行贷款占总房价的百分之七十。
Yínháng dàikuǎn zhàn zǒng fángjià de bǎifēnzhī qīshí.
Khoản vay ngân hàng chiếm 70% tổng giá nhà.

Ví dụ 4

第三期付款占总价的百分之二十五。
Dì-sān qī fùkuǎn zhàn zǒngjià de bǎifēnzhī èrshíwǔ.
Đợt thanh toán thứ ba chiếm 25% tổng giá.

Ví dụ 5

备用资金占自有资金的百分之二十五。
Bèiyòng zījīn zhàn zìyǒu zījīn de bǎifēnzhī èrshíwǔ.
Quỹ dự phòng chiếm 25% vốn tự có.

06.05 – 分……期付款

Ý nghĩa

Dùng để biểu thị một khoản tiền được chia thành một số đợt để thanh toán.

Công thức

分 + số + 期付款

分五期付款

第一期……，第二期……，最后一期……

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

模拟方案B分五期付款。
Mónǐ fāng’àn B fēn wǔ qī fùkuǎn.
Phương án mô phỏng B chia thành năm đợt thanh toán.

Ví dụ 2

这个项目可以分三期付款。
Zhè ge xiàngmù kěyǐ fēn sān qī fùkuǎn.
Dự án này có thể chia thành ba đợt thanh toán.

Ví dụ 3

客户希望把剩余房款分十二个月支付。
Kèhù xīwàng bǎ shèngyú fángkuǎn fēn shí’èr ge yuè zhīfù.
Khách hàng muốn chia số tiền nhà còn lại ra trả trong 12 tháng.

Ví dụ 4

第一期付百分之二十，第二期也付百分之二十。
Dì-yī qī fù bǎifēnzhī èrshí, dì-èr qī yě fù bǎifēnzhī èrshí.
Đợt một trả 20%, đợt hai cũng trả 20%.

Ví dụ 5

如果分期付款，客户的短期现金压力会小一些。
Rúguǒ fēnqī fùkuǎn, kèhù de duǎnqī xiànjīn yālì huì xiǎo yìxiē.
Nếu thanh toán theo đợt, áp lực tiền mặt ngắn hạn của khách hàng sẽ thấp hơn một chút.

06.06 – 先……，再……

Ý nghĩa

Biểu thị trình tự trước – sau.

Công thức

先 + V1，再 + V2

Ví dụ 1 – Trích tình huống

我们先确定客户有多少自有资金，再计算贷款需求。
Wǒmen xiān quèdìng kèhù yǒu duōshao zìyǒu zījīn, zài jìsuàn dàikuǎn xūqiú.
Chúng ta trước tiên xác định khách hàng có bao nhiêu vốn tự có, sau đó tính nhu cầu vay.

Ví dụ 2

先看总价，再比较付款方案。
Xiān kàn zǒngjià, zài bǐjiào fùkuǎn fāng’àn.
Trước tiên xem tổng giá, sau đó so sánh phương án thanh toán.

Ví dụ 3

先准备首付款，再申请银行贷款。
Xiān zhǔnbèi shǒufùkuǎn, zài shēnqǐng yínháng dàikuǎn.
Trước tiên chuẩn bị tiền trả trước, sau đó xin vay ngân hàng.

Ví dụ 4

先计算月供，再判断家庭是否可以长期承担。
Xiān jìsuàn yuègòng, zài pànduàn jiātíng shìfǒu kěyǐ chángqī chéngdān.
Trước tiên tính khoản trả tháng, sau đó đánh giá gia đình có thể chịu lâu dài hay không.

Ví dụ 5

先比较贷款期限，再选择还款方式。
Xiān bǐjiào dàikuǎn qīxiàn, zài xuǎnzé huánkuǎn fāngshì.
Trước tiên so sánh kỳ hạn vay, sau đó chọn phương thức trả nợ.

06.07 – 如果……，就……

Ý nghĩa

Biểu thị điều kiện thông thường và kết quả tương ứng.

Công thức

如果 A，就 B。

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

如果客户手上的现金比较多，一次性付清就可以考虑付款优惠。
Rúguǒ kèhù shǒushang de xiànjīn bǐjiào duō, yícìxìng fù qīng jiù kěyǐ kǎolǜ fùkuǎn yōuhuì.
Nếu khách hàng có nhiều tiền mặt thì khi trả hết một lần có thể cân nhắc ưu đãi thanh toán.

Ví dụ 2

如果提前付款，就可以得到百分之三的优惠。
Rúguǒ tíqián fùkuǎn, jiù kěyǐ dédào bǎifēnzhī sān de yōuhuì.
Nếu thanh toán sớm thì có thể được giảm 3%.

Ví dụ 3

如果贷款期限延长，月供就会降低。
Rúguǒ dàikuǎn qīxiàn yáncháng, yuègòng jiù huì jiàngdī.
Nếu kéo dài thời hạn vay thì khoản trả tháng sẽ giảm.

Ví dụ 4

如果利率上涨，还款压力就可能增加。
Rúguǒ lìlǜ shàngzhǎng, huánkuǎn yālì jiù kěnéng zēngjiā.
Nếu lãi suất tăng thì áp lực trả nợ có thể tăng.

Ví dụ 5

如果收入下降，客户就需要重新评估资金方案。
Rúguǒ shōurù xiàjiàng, kèhù jiù xūyào chóngxīn pínggū zījīn fāng’àn.
Nếu thu nhập giảm thì khách hàng cần đánh giá lại phương án tài chính.

06.08 – 只要……，就……

Ý nghĩa

Biểu thị điều kiện đủ: chỉ cần A được đáp ứng thì B có thể xảy ra.

Ví dụ 1

只要符合贷款条件，就可以提交贷款申请。
Zhǐyào fúhé dàikuǎn tiáojiàn, jiù kěyǐ tíjiāo dàikuǎn shēnqǐng.
Chỉ cần đáp ứng điều kiện vay thì có thể nộp hồ sơ xin vay.

Ví dụ 2

只要现金流稳定，就比较容易长期还款。
Zhǐyào xiànjīnliú wěndìng, jiù bǐjiào róngyì chángqī huánkuǎn.
Chỉ cần dòng tiền ổn định thì sẽ dễ trả nợ dài hạn hơn.

Ví dụ 3

只要在优惠期内全额付款，就可以享受百分之三的折扣。
Zhǐyào zài yōuhuìqī nèi quán’é fùkuǎn, jiù kěyǐ xiǎngshòu bǎifēnzhī sān de zhékòu.
Chỉ cần thanh toán toàn bộ trong thời gian ưu đãi thì có thể hưởng chiết khấu 3%.

Ví dụ 4

只要收入没有明显下降，这个月供就比较容易承担。
Zhǐyào shōurù méiyǒu míngxiǎn xiàjiàng, zhè ge yuègòng jiù bǐjiào róngyì chéngdān.
Chỉ cần thu nhập không giảm rõ rệt thì khoản trả tháng này tương đối dễ chịu.

Ví dụ 5

只要按时准备资金，就不会影响付款进度。
Zhǐyào ànshí zhǔnbèi zījīn, jiù bú huì yǐngxiǎng fùkuǎn jìndù.
Chỉ cần chuẩn bị vốn đúng hạn thì sẽ không ảnh hưởng tiến độ thanh toán.

06.09 – 只有……，才……

Ý nghĩa

Biểu thị điều kiện cần: chỉ khi A thì mới có B.

Ví dụ 1

只有银行批准以后，贷款才能正式放款。
Zhǐyǒu yínháng pīzhǔn yǐhòu, dàikuǎn cái néng zhèngshì fàngkuǎn.
Chỉ sau khi ngân hàng phê duyệt thì khoản vay mới có thể chính thức giải ngân.

Ví dụ 2

只有了解客户的真实收入，才能制定合适的还款计划。
Zhǐyǒu liǎojiě kèhù de zhēnshí shōurù, cái néng zhìdìng héshì de huánkuǎn jìhuà.
Chỉ khi hiểu thu nhập thực tế của khách hàng mới có thể xây dựng kế hoạch trả nợ phù hợp.

Ví dụ 3

只有保留足够的备用资金，家庭现金流才更安全。
Zhǐyǒu bǎoliú zúgòu de bèiyòng zījīn, jiātíng xiànjīnliú cái gèng ānquán.
Chỉ khi giữ đủ quỹ dự phòng thì dòng tiền gia đình mới an toàn hơn.

Ví dụ 4

只有比较总成本以后，才能判断哪种贷款期限更合适。
Zhǐyǒu bǐjiào zǒng chéngběn yǐhòu, cái néng pànduàn nǎ zhǒng dàikuǎn qīxiàn gèng héshì.
Chỉ sau khi so sánh tổng chi phí mới có thể đánh giá kỳ hạn vay nào phù hợp hơn.

Ví dụ 5

只有完成上一期付款，才能按照合同进入下一付款阶段。
Zhǐyǒu wánchéng shàng yì qī fùkuǎn, cái néng ànzhào hétong jìnrù xià yí ge fùkuǎn jiēduàn.
Chỉ sau khi hoàn thành đợt thanh toán trước mới có thể bước sang giai đoạn thanh toán tiếp theo theo hợp đồng.

06.10 – 除了……以外，还……

Ý nghĩa

Ngoài A ra còn có thêm B.

Ví dụ 1

除了首付款以外，客户还要准备其他相关费用。
Chúle shǒufùkuǎn yǐwài, kèhù hái yào zhǔnbèi qítā xiāngguān fèiyòng.
Ngoài tiền trả trước, khách hàng còn phải chuẩn bị các chi phí liên quan khác.

Ví dụ 2

除了房价以外，还要考虑贷款利息。
Chúle fángjià yǐwài, hái yào kǎolǜ dàikuǎn lìxī.
Ngoài giá nhà còn phải tính tiền lãi vay.

Ví dụ 3

除了月供以外，家庭每个月还有生活支出。
Chúle yuègòng yǐwài, jiātíng měi ge yuè hái yǒu shēnghuó zhīchū.
Ngoài khoản trả nợ hàng tháng, gia đình còn có chi phí sinh hoạt mỗi tháng.

Ví dụ 4

除了租金收入以外，投资者还关心资产升值。
Chúle zūjīn shōurù yǐwài, tóuzīzhě hái guānxīn zīchǎn shēngzhí.
Ngoài thu nhập cho thuê, nhà đầu tư còn quan tâm tăng giá tài sản.

Ví dụ 5

除了利率以外，贷款期限也会影响月供。
Chúle lìlǜ yǐwài, dàikuǎn qīxiàn yě huì yǐngxiǎng yuègòng.
Ngoài lãi suất, thời hạn vay cũng ảnh hưởng khoản trả tháng.

06.11 – 不但……，还……

Ý nghĩa

Không những A mà còn B.

Ví dụ 1

买房不但要准备首付款，还要考虑长期月供。
Mǎi fáng bùdàn yào zhǔnbèi shǒufùkuǎn, hái yào kǎolǜ chángqī yuègòng.
Mua nhà không chỉ phải chuẩn bị tiền trả trước mà còn phải tính khoản trả tháng dài hạn.

Ví dụ 2

银行不但看收入，还会看客户的负债情况。
Yínháng bùdàn kàn shōurù, hái huì kàn kèhù de fùzhài qíngkuàng.
Ngân hàng không chỉ xem thu nhập mà còn xem tình hình nợ của khách hàng.

Ví dụ 3

提前付款不但可以减少房款，还可能降低后续资金压力。
Tíqián fùkuǎn bùdàn kěyǐ jiǎnshǎo fángkuǎn, hái kěnéng jiàngdī hòuxù zījīn yālì.
Thanh toán sớm không chỉ có thể giảm tiền nhà mà còn có thể giảm áp lực vốn về sau.

Ví dụ 4

贷款期限不但影响月供，还影响总利息。
Dàikuǎn qīxiàn bùdàn yǐngxiǎng yuègòng, hái yǐngxiǎng zǒng lìxī.
Thời hạn vay không chỉ ảnh hưởng khoản trả tháng mà còn ảnh hưởng tổng lãi.

Ví dụ 5

资金方案不但要看现在，还要考虑未来几年。
Zījīn fāng’àn bùdàn yào kàn xiànzài, hái yào kǎolǜ wèilái jǐ nián.
Phương án tài chính không chỉ phải nhìn hiện tại mà còn phải tính vài năm tới.

06.12 – 与其……，不如……

Ý nghĩa

Thay vì A thì thà B tốt hơn.

Dùng khi so sánh hai phương án và cho rằng B hợp lý hơn.

Ví dụ 1

与其把所有现金都用于首付款，不如保留一部分备用资金。
Yǔqí bǎ suǒyǒu xiànjīn dōu yòngyú shǒufùkuǎn, bùrú bǎoliú yí bùfen bèiyòng zījīn.
Thay vì dùng hết tiền mặt cho khoản trả trước, thà giữ lại một phần làm quỹ dự phòng tốt hơn.

Ví dụ 2

与其只看最低月供，不如比较整个贷款期间的总成本。
Yǔqí zhǐ kàn zuì dī yuègòng, bùrú bǐjiào zhěng ge dàikuǎn qījiān de zǒng chéngběn.
Thay vì chỉ nhìn khoản trả tháng thấp nhất, thà so sánh tổng chi phí trong toàn bộ thời gian vay tốt hơn.

Ví dụ 3

与其选择自己承担不起的房子，不如降低购房预算。
Yǔqí xuǎnzé zìjǐ chéngdān bù qǐ de fángzi, bùrú jiàngdī gòufáng yùsuàn.
Thay vì chọn căn nhà vượt khả năng chi trả, thà giảm ngân sách mua nhà tốt hơn.

Ví dụ 4

与其为了折扣一次付清，不如先保证家庭现金流安全。
Yǔqí wèile zhékòu yí cì fù qīng, bùrú xiān bǎozhèng jiātíng xiànjīnliú ānquán.
Thay vì trả hết một lần chỉ để lấy chiết khấu, thà ưu tiên bảo đảm dòng tiền gia đình an toàn hơn.

Ví dụ 5

与其贷款三十年以后再提前还款，不如先比较不同期限的成本。
Yǔqí dàikuǎn sānshí nián yǐhòu zài tíqián huánkuǎn, bùrú xiān bǐjiào bùtóng qīxiàn de chéngběn.
Thay vì vay 30 năm rồi sau đó trả trước, thà so sánh chi phí các kỳ hạn trước tốt hơn.

06.13 – 越……，越……

Ý nghĩa

Biểu thị hai yếu tố cùng thay đổi theo nhau.

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

贷款期限越长，月供越低，但是总利息一般也会越高。
Dàikuǎn qīxiàn yuè cháng, yuègòng yuè dī, dànshì zǒng lìxī yìbān yě huì yuè gāo.
Thời hạn vay càng dài thì khoản trả tháng càng thấp, nhưng tổng lãi nhìn chung càng cao.

Ví dụ 2

首付款越高，贷款金额越低。
Shǒufùkuǎn yuè gāo, dàikuǎn jīn’é yuè dī.
Khoản trả trước càng cao thì số tiền vay càng thấp.

Ví dụ 3

利率越高，还款压力越大。
Lìlǜ yuè gāo, huánkuǎn yālì yuè dà.
Lãi suất càng cao thì áp lực trả nợ càng lớn.

Ví dụ 4

家庭收入越稳定，长期还款风险越低。
Jiātíng shōurù yuè wěndìng, chángqī huánkuǎn fēngxiǎn yuè dī.
Thu nhập gia đình càng ổn định thì rủi ro trả nợ dài hạn càng thấp.

Ví dụ 5

提前支付的比例越高，可能得到的付款优惠越大。
Tíqián zhīfù de bǐlì yuè gāo, kěnéng dédào de fùkuǎn yōuhuì yuè dà.
Tỷ lệ thanh toán sớm càng cao thì ưu đãi thanh toán có thể càng lớn.

06.14 – 对……来说

Ý nghĩa

Biểu thị đánh giá dưới góc độ của một người hoặc một nhóm cụ thể.

Ví dụ 1

对现金比较充足的客户来说，一次性付款可能更有吸引力。
Duì xiànjīn bǐjiào chōngzú de kèhù lái shuō, yícìxìng fùkuǎn kěnéng gèng yǒu xīyǐnlì.
Đối với khách hàng có nhiều tiền mặt, thanh toán một lần có thể hấp dẫn hơn.

Ví dụ 2

对收入稳定的家庭来说，长期贷款可能更容易管理现金流。
Duì shōurù wěndìng de jiātíng lái shuō, chángqī dàikuǎn kěnéng gèng róngyì guǎnlǐ xiànjīnliú.
Đối với gia đình có thu nhập ổn định, khoản vay dài hạn có thể dễ quản lý dòng tiền hơn.

Ví dụ 3

对投资者来说，租金回报率非常重要。
Duì tóuzīzhě lái shuō, zūjīn huíbàolǜ fēicháng zhòngyào.
Đối với nhà đầu tư, tỷ suất cho thuê rất quan trọng.

Ví dụ 4

对银行来说，客户的还款能力是重要的审核内容。
Duì yínháng lái shuō, kèhù de huánkuǎn nénglì shì zhòngyào de shěnhé nèiróng.
Đối với ngân hàng, khả năng trả nợ của khách hàng là nội dung thẩm định quan trọng.

Ví dụ 5

对这个家庭来说，保留三十万元备用资金很重要。
Duì zhè ge jiātíng lái shuō, bǎoliú sānshí wàn yuán bèiyòng zījīn hěn zhòngyào.
Đối với gia đình này, giữ lại 300.000 tệ làm quỹ dự phòng rất quan trọng.

06.15 – 以……为例

Ý nghĩa

Dùng khi lấy một sự vật cụ thể làm ví dụ để giải thích.

Ví dụ 1

以一百零八平方米的户型为例，总价是三百零二万四千元。
Yǐ yì bǎi líng bā píngfāngmǐ de hùxíng wéi lì, zǒngjià shì sān bǎi líng èr wàn sì qiān yuán.
Lấy căn 108 m² làm ví dụ, tổng giá là 3.024.000 tệ.

Ví dụ 2

以百分之三十首付为例，需要准备九十万七千二百元。
Yǐ bǎifēnzhī sānshí shǒufù wéi lì, xūyào zhǔnbèi jiǔshí wàn qī qiān liǎng bǎi yuán.
Lấy khoản trả trước 30% làm ví dụ, cần chuẩn bị 907.200 tệ.

Ví dụ 3

以二十年贷款为例，月供大约是一万三千零五十二元。
Yǐ èrshí nián dàikuǎn wéi lì, yuègòng dàyuē shì yí wàn sān qiān líng wǔshí’èr yuán.
Lấy khoản vay 20 năm làm ví dụ, khoản trả tháng khoảng 13.052 tệ.

Ví dụ 4

以每月九千八百元租金为例，一年可以收到十一万七千六百元租金。
Yǐ měi yuè jiǔ qiān bā bǎi yuán zūjīn wéi lì, yì nián kěyǐ shōudào shíyī wàn qī qiān liù bǎi yuán zūjīn.
Lấy tiền thuê 9.800 tệ/tháng làm ví dụ, một năm có thể nhận 117.600 tệ.

Ví dụ 5

以方案A为例，客户需要一次准备接近三百万元。
Yǐ fāng’àn A wéi lì, kèhù xūyào yí cì zhǔnbèi jiējìn sān bǎi wàn yuán.
Lấy phương án A làm ví dụ, khách hàng cần chuẩn bị gần 3 triệu tệ một lần.

06.16 – 从……来看

Ý nghĩa

Biểu thị đánh giá từ một góc độ cụ thể.

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

从现金流角度来看，方案C更值得进一步研究。
Cóng xiànjīnliú jiǎodù lái kàn, fāng’àn C gèng zhíde jìnyíbù yánjiū.
Xét từ góc độ dòng tiền, phương án C đáng được nghiên cứu thêm.

Ví dụ 2

从总成本来看，方案A最低。
Cóng zǒng chéngběn lái kàn, fāng’àn A zuì dī.
Xét tổng chi phí, phương án A thấp nhất.

Ví dụ 3

从月供压力来看，三十年期最低。
Cóng yuègòng yālì lái kàn, sānshí nián qī zuì dī.
Xét áp lực trả tháng, kỳ hạn 30 năm thấp nhất.

Ví dụ 4

从家庭安全储备来看，不能把全部储蓄用于买房。
Cóng jiātíng ānquán chǔbèi lái kàn, bù néng bǎ quánbù chǔxù yòngyú mǎi fáng.
Xét dự trữ an toàn của gia đình, không nên dùng toàn bộ tiết kiệm để mua nhà.

Ví dụ 5

从投资回报来看，还要分析实际净租金收入。
Cóng tóuzī huíbào lái kàn, hái yào fēnxī shíjì jìng zūjīn shōurù.
Xét lợi nhuận đầu tư, còn phải phân tích thu nhập cho thuê ròng thực tế.

PHẦN 07 – PHÂN BIỆT CÁC KHÁI NIỆM DỄ NHẦM

07.01 – 单价 và 总价

单价 là mức giá của một đơn vị, trong bài này thường là giá mỗi mét vuông.

总价 là tổng số tiền của toàn bộ căn nhà.

每平方米28,000元 là 单价.

3,024,000元 là 总价.

07.02 – 定金 và 首付款

定金 là tiền đặt cọc nhằm xác nhận ý định hoặc giao dịch theo điều kiện cụ thể.

首付款 là khoản tiền lớn ban đầu người mua phải tự thanh toán trước khi sử dụng phần vốn vay hoặc tiếp tục các đợt khác.

Hai khái niệm không nên tự động coi là giống nhau.

07.03 – 首付款 và 第一期付款

首付款 nhấn mạnh khoản vốn ban đầu của người mua.

第一期付款 nhấn mạnh đợt thanh toán số một trong một lịch thanh toán.

Trong một số phương án hai khoản này có thể trùng thời điểm hoặc giá trị, nhưng về khái niệm không hoàn toàn giống nhau.

07.04 – 付款 và 还款

付款 là thanh toán tiền hàng, tiền nhà hoặc khoản phải trả cho bên bán.

还款 là trả khoản nợ, thường là trả tiền cho ngân hàng hoặc chủ nợ.

买房付款 – thanh toán mua nhà.

银行贷款还款 – trả khoản vay ngân hàng.

07.05 – 提前付款 và 提前还款

提前付款 là thanh toán tiền mua bất động sản sớm hơn tiến độ.

提前还款 là trả khoản vay ngân hàng trước hạn.

07.06 – 利率 và 利息

利率 là tỷ lệ lãi suất.

利息 là số tiền lãi thực tế phải trả.

年利率4.2% là lãi suất.

每月支付的利息 là tiền lãi hàng tháng.

07.07 – 本金宽限期 và 免息期

本金宽限期 là thời gian tạm thời chưa phải trả gốc.

免息期 là thời gian được miễn tiền lãi.

Hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.

Ân hạn gốc không tự động đồng nghĩa với miễn lãi.

07.08 – 固定利率 và 浮动利率

固定利率 giữ nguyên theo điều kiện đã xác định trong một khoảng thời gian.

浮动利率 có thể thay đổi theo cơ chế điều chỉnh đã thỏa thuận.

07.09 – 等额本息 và 等额本金

等额本息 là phương thức trả tổng tiền gốc và lãi tương đối đều theo kỳ trong điều kiện tính toán cụ thể.

等额本金 là tiền gốc mỗi kỳ bằng nhau, còn tiền lãi giảm dần khi dư nợ gốc giảm.

07.10 – 付款能力 và 还款能力

付款能力 nói rộng về khả năng thanh toán tiền mua nhà.

还款能力 tập trung vào khả năng trả khoản nợ vay theo thời gian.

PHẦN 08 – BÀI TẬP CỦNG CỐ

08.01 – Điền từ thích hợp

Từ cho sẵn:

单价 / 总价 / 首付款 / 贷款 / 利率 / 月供 / 宽限期 / 折扣 / 现金流 / 尾款

Câu A:

这套房每平方米二万八千元，这是它的________。

Câu B:

面积乘以单价以后，可以算出房子的________。

Câu C:

客户买房时首先需要准备一定比例的________。

Câu D:

自有资金不够的时候，可以申请银行________。

Câu E:

贷款成本和________有很大关系。

Câu F:

客户每个月向银行偿还的金额通常叫________。

Câu G:

暂时不偿还本金的时期叫本金________。

Câu H:

一次性付款可以得到百分之三的________。

Câu I:

制定资金方案的时候必须考虑长期________。

Câu J:

最后一笔还没有支付的房款可以叫________。

08.02 – Chọn cấu trúc thích hợp

Câu A:

“Dựa trên thu nhập của khách hàng để xác định phương án vay.”

按照

根据

除了

Câu B:

“Khoản trả trước chiếm 30% tổng giá.”

占……的百分之……

与其……不如……

越……越……

Câu C:

“Chia tiền nhà thành năm đợt.”

分……期付款

只有……才……

对……来说

Câu D:

“Thời hạn vay càng dài, khoản trả tháng càng thấp.”

如果……就……

越……越……

除了……还……

Câu E:

“Chỉ sau khi ngân hàng phê duyệt thì mới có thể giải ngân.”

只要……就……

只有……才……

先……再……

08.03 – Sắp xếp thành câu

Câu A:

根据 / 客户收入 / 银行 / 审核 / 贷款申请

Câu B:

占 / 首付款 / 总房价 / 百分之三十 / 的

Câu C:

分 / 房款 / 五期 / 可以 / 支付

Câu D:

贷款期限 / 越长 / 月供 / 越低

Câu E:

只有 / 批准 / 银行 / 才能 / 放款 / 以后

08.04 – Tính giá căn hộ

Dữ liệu:

面积：108平方米

单价：每平方米28,000元

Hãy trả lời:

这套房的总价是多少？

如果优惠2%，可以优惠多少钱？

如果优惠3%，可以优惠多少钱？

优惠3%以后实际支付多少钱？

08.05 – Tính tiến độ thanh toán 5 đợt

Tổng giá:

3,024,000元

Đợt một:

20%

Đợt hai:

20%

Đợt ba:

25%

Đợt bốn:

30%

Đợt năm:

5%

Hãy tính từng khoản.

08.06 – Tính phương án vay

Tổng giá:

3,024,000元

首付比例:

30%

贷款比例:

70%

Hãy trả lời:

首付款是多少？

贷款金额是多少？

如果客户只有900,000元可用现金，还差多少钱才能达到30%的首付款？

08.07 – Tính tiền thuê

月租金:

9,800元

Hãy tính:

一年的租金收入是多少？

毛租金回报率大约是多少？

08.08 – Dịch Trung sang Việt

这套房的总价是三百零二万四千元。

首付款占总房价的百分之三十。

剩余百分之七十可以申请银行贷款。

贷款期限越长，月供通常越低。

本金宽限期内暂时不用偿还本金。

宽限期并不等于免息。

如果提前付款，可以享受百分之三的优惠。

根据您的现金流，我建议保留一定的备用资金。

08.09 – Dịch Việt sang Trung

Căn này có đơn giá 28.000 tệ/m².

Tổng giá căn hộ là 3.024.000 tệ.

Khoản trả trước chiếm 30% tổng giá.

70% còn lại cần vay ngân hàng.

Nếu thanh toán toàn bộ một lần thì được giảm 3%.

Thời hạn vay càng dài thì khoản trả hàng tháng càng thấp.

Trong thời gian ân hạn gốc chỉ trả lãi.

Dựa trên thu nhập gia đình, phương án vay 20 năm có áp lực thấp hơn.

Ngoài khoản trả hàng tháng còn phải tính chi phí sinh hoạt.

Chỉ khi ngân hàng phê duyệt thì mới có thể giải ngân.

08.10 – Sửa câu sai

Sai:

首付款是贷款以后每个月还的钱。

Hãy sửa.

Sai:

本金宽限期就是不用还本金，也不用付利息。

Hãy sửa.

Sai:

贷款期限越长，月供越高。

Hãy sửa.

Sai:

根据合同，我们根据进度付款。

Hãy sửa câu tự nhiên hơn.

Sai:

这套房的单价是三百零二万四千元。

Hãy sửa.

08.11 – Bài tập giao tiếp

Tình huống:

Khách hàng có:

家庭月收入45,000元

自有资金1,200,000元

备用资金300,000元

Căn hộ có:

总价3,024,000元

Khách hàng cần lựa chọn giữa:

一次性付款优惠3%

分五期付款

首付30%＋银行贷款70%

Hãy dùng ít nhất 10 cấu trúc sau:

根据……

按照……

按……计算

占……的百分之……

分……期付款

如果……就……

只要……就……

只有……才……

除了……以外，还……

不但……还……

与其……不如……

越……越……

对……来说

从……来看

PHẦN 09 – ĐÁP ÁN

09.01 – Đáp án điền từ

Câu A:

单价

Câu B:

总价

Câu C:

首付款

Câu D:

贷款

Câu E:

利率

Câu F:

月供

Câu G:

宽限期

Câu H:

折扣

Câu I:

现金流

Câu J:

尾款

09.02 – Đáp án chọn cấu trúc

Câu A:

根据

Câu B:

占……的百分之……

Câu C:

分……期付款

Câu D:

越……越……

Câu E:

只有……才……

09.03 – Đáp án sắp xếp câu

银行根据客户收入审核贷款申请。

Yínháng gēnjù kèhù shōurù shěnhé dàikuǎn shēnqǐng.

Ngân hàng thẩm định hồ sơ vay dựa trên thu nhập của khách hàng.

首付款占总房价的百分之三十。

Shǒufùkuǎn zhàn zǒng fángjià de bǎifēnzhī sānshí.

Khoản trả trước chiếm 30% tổng giá nhà.

房款可以分五期支付。

Fángkuǎn kěyǐ fēn wǔ qī zhīfù.

Tiền nhà có thể chia thành năm đợt thanh toán.

贷款期限越长，月供越低。

Dàikuǎn qīxiàn yuè cháng, yuègòng yuè dī.

Thời hạn vay càng dài thì khoản trả hàng tháng càng thấp.

只有银行批准以后，才能放款。

Zhǐyǒu yínháng pīzhǔn yǐhòu, cái néng fàngkuǎn.

Chỉ sau khi ngân hàng phê duyệt mới có thể giải ngân.

09.04 – Đáp án tính giá

108 × 28,000 = 3,024,000元

总价是三百零二万四千元。

Zǒngjià shì sān bǎi líng èr wàn sì qiān yuán.

Tổng giá là 3.024.000 tệ.

Ưu đãi 2%:

3,024,000 × 2% = 60,480元

优惠金额是六万零四百八十元。

Yōuhuì jīn’é shì liù wàn líng sì bǎi bāshí yuán.

Số tiền ưu đãi là 60.480 tệ.

Ưu đãi 3%:

3,024,000 × 3% = 90,720元

优惠金额是九万零七百二十元。

Yōuhuì jīn’é shì jiǔ wàn líng qī bǎi èrshí yuán.

Số tiền ưu đãi là 90.720 tệ.

Giá sau giảm 3%:

3,024,000 − 90,720 = 2,933,280元

实际支付金额是二百九十三万三千二百八十元。

Shíjì zhīfù jīn’é shì èr bǎi jiǔshísān wàn sān qiān liǎng bǎi bāshí yuán.

Số tiền thực trả là 2.933.280 tệ.

09.05 – Đáp án thanh toán 5 đợt

Đợt 1:

3,024,000 × 20% = 604,800元

第一期付款是六十万四千八百元。

Dì-yī qī fùkuǎn shì liùshí wàn sì qiān bā bǎi yuán.

Đợt một là 604.800 tệ.

Đợt 2:

604,800元

第二期付款也是六十万四千八百元。

Dì-èr qī fùkuǎn yě shì liùshí wàn sì qiān bā bǎi yuán.

Đợt hai cũng là 604.800 tệ.

Đợt 3:

3,024,000 × 25% = 756,000元

第三期付款是七十五万六千元。

Dì-sān qī fùkuǎn shì qīshíwǔ wàn liù qiān yuán.

Đợt ba là 756.000 tệ.

Đợt 4:

3,024,000 × 30% = 907,200元

第四期付款是九十万七千二百元。

Dì-sì qī fùkuǎn shì jiǔshí wàn qī qiān liǎng bǎi yuán.

Đợt bốn là 907.200 tệ.

Đợt 5:

3,024,000 × 5% = 151,200元

第五期付款是十五万一千二百元。

Dì-wǔ qī fùkuǎn shì shíwǔ wàn yì qiān liǎng bǎi yuán.

Đợt năm là 151.200 tệ.

09.06 – Đáp án khoản vay

Khoản trả trước:

3,024,000 × 30% = 907,200元

首付款是九十万七千二百元。

Shǒufùkuǎn shì jiǔshí wàn qī qiān liǎng bǎi yuán.

Khoản trả trước là 907.200 tệ.

Khoản vay:

3,024,000 × 70% = 2,116,800元

贷款金额是二百一十一万六千八百元。

Dàikuǎn jīn’é shì èr bǎi yīshíyī wàn liù qiān bā bǎi yuán.

Khoản vay là 2.116.800 tệ.

Thiếu hụt tiền mặt:

907,200 − 900,000 = 7,200元

还差七千二百元。

Hái chà qī qiān liǎng bǎi yuán.

Còn thiếu 7.200 tệ.

09.07 – Đáp án tiền thuê

9,800 × 12 = 117,600元

一年的租金收入是十一万七千六百元。

Yì nián de zūjīn shōurù shì shíyī wàn qī qiān liù bǎi yuán.

Thu nhập cho thuê một năm là 117.600 tệ.

117,600 ÷ 3,024,000 ≈ 3.89%

毛租金回报率大约是百分之三点九。

Máo zūjīn huíbàolǜ dàyuē shì bǎifēnzhī sān diǎn jiǔ.

Tỷ suất cho thuê gộp khoảng 3,9%.

09.08 – Đáp án dịch Việt sang Trung

这套房的单价是每平方米二万八千元。

Zhè tào fáng de dānjià shì měi píngfāngmǐ liǎng wàn bā qiān yuán.

这套房的总价是三百零二万四千元。

Zhè tào fáng de zǒngjià shì sān bǎi líng èr wàn sì qiān yuán.

首付款占总价的百分之三十。

Shǒufùkuǎn zhàn zǒngjià de bǎifēnzhī sānshí.

剩余百分之七十需要申请银行贷款。

Shèngyú bǎifēnzhī qīshí xūyào shēnqǐng yínháng dàikuǎn.

如果一次性全额付款，可以优惠百分之三。

Rúguǒ yícìxìng quán’é fùkuǎn, kěyǐ yōuhuì bǎifēnzhī sān.

贷款期限越长，月供越低。

Dàikuǎn qīxiàn yuè cháng, yuègòng yuè dī.

本金宽限期内只支付利息。

Běnjīn kuānxiànqī nèi zhǐ zhīfù lìxī.

根据家庭收入，二十年期贷款的压力比较小。

Gēnjù jiātíng shōurù, èrshí nián qī dàikuǎn de yālì bǐjiào xiǎo.

除了月供以外，还要考虑生活支出。

Chúle yuègòng yǐwài, hái yào kǎolǜ shēnghuó zhīchū.

只有银行批准以后，才能正式放款。

Zhǐyǒu yínháng pīzhǔn yǐhòu, cái néng zhèngshì fàngkuǎn.

09.09 – Đáp án sửa câu sai

Sai:

首付款是贷款以后每个月还的钱。

Đúng:

首付款是买房时首先需要准备的一部分房款。

Shǒufùkuǎn shì mǎi fáng shí shǒuxiān xūyào zhǔnbèi de yí bùfen fángkuǎn.

Khoản trả trước là một phần tiền nhà cần chuẩn bị ban đầu khi mua nhà.

Sai:

本金宽限期就是不用还本金，也不用付利息。

Đúng:

本金宽限期内可以暂时不偿还本金，但是通常仍然需要按照约定支付利息。

Běnjīn kuānxiànqī nèi kěyǐ zànshí bù chánghuán běnjīn, dànshì tōngcháng réngrán xūyào ànzhào yuēdìng zhīfù lìxī.

Trong thời gian ân hạn gốc có thể tạm thời chưa trả gốc, nhưng thông thường vẫn phải trả lãi theo thỏa thuận.

Sai:

贷款期限越长，月供越高。

Đúng:

在其他条件相同的情况下，贷款期限越长，月供通常越低。

Zài qítā tiáojiàn xiāngtóng de qíngkuàng xià, dàikuǎn qīxiàn yuè cháng, yuègòng tōngcháng yuè dī.

Trong điều kiện các yếu tố khác giống nhau, thời hạn vay càng dài thì khoản trả tháng thường càng thấp.

Sai:

根据合同，我们根据进度付款。

Đúng:

按照合同约定，我们按工程进度付款。

Ànzhào hétong yuēdìng, wǒmen àn gōngchéng jìndù fùkuǎn.

Theo thỏa thuận trong hợp đồng, chúng tôi thanh toán theo tiến độ công trình.

Sai:

这套房的单价是三百零二万四千元。

Đúng:

这套房的总价是三百零二万四千元。

Zhè tào fáng de zǒngjià shì sān bǎi líng èr wàn sì qiān yuán.

Tổng giá căn này là 3.024.000 tệ.

PHẦN 10 – TỔNG HỢP KIẾN THỨC TOÀN BÀI

10.01 – 售价与租金

核心：

单价

总价

成交价

月租金

年租金

租金回报率

10.02 – 按进度付款

核心：

首付款

付款比例

付款节点

第一期付款

第二期付款

尾款

10.03 – 提前付款与折扣

核心：

提前付款

一次性付款

优惠

折扣

优惠金额

实际支付金额

10.04 – 银行贷款购房

核心：

贷款金额

贷款比例

贷款申请

贷款审批

放款

还款能力

10.05 – 贷款利率与贷款期限

核心：

利率

利息

固定利率

浮动利率

贷款期限

月供

10.06 – 本金宽限期

核心：

本金

宽限期

只还利息

暂不偿还本金

恢复还本

现金流

10.07 – 灵活付款方案

核心：

一次性付款

按进度付款

银行贷款

延长付款期限

付款组合

10.08 – 客户购房资金方案

核心：

家庭收入

自有资金

备用资金

首付款

贷款

月供

现金流

还款能力

风险

PHẦN 11 – SƠ ĐỒ TƯ DUY CUỐI BÀI

房屋面积

↓

每平方米单价

↓

购房总价

↓

选择付款方式

↓

一次性付款 / 按进度付款 / 银行贷款

↓

计算首付款

↓

计算贷款金额

↓

比较贷款利率

↓

比较贷款期限

↓

计算月供

↓

分析本金宽限期

↓

保留备用资金

↓

分析家庭现金流

↓

确定最终购房资金方案

Trục tư duy bằng tiếng Việt:

Diện tích → Đơn giá → Tổng giá → Phương thức thanh toán → Khoản trả trước → Khoản vay → Lãi suất → Kỳ hạn → Khoản trả tháng → Ân hạn nợ gốc → Quỹ dự phòng → Dòng tiền → Phương án tài chính cuối cùng

Câu kết luận trọng tâm:

买房不是只看房价，而是要同时考虑首付款、付款进度、贷款、利率、贷款期限、月供和家庭长期现金流。

Mǎi fáng bú shì zhǐ kàn fángjià, ér shì yào tóngshí kǎolǜ shǒufùkuǎn, fùkuǎn jìndù, dàikuǎn, lìlǜ, dàikuǎn qīxiàn, yuègòng hé jiātíng chángqī xiànjīnliú.

Mua nhà không phải chỉ nhìn vào giá nhà mà phải đồng thời xem xét khoản trả trước, tiến độ thanh toán, khoản vay, lãi suất, thời hạn vay, khoản trả hàng tháng và dòng tiền dài hạn của gia đình.

Buying a property is not simply about looking at the purchase price. The buyer must also consider the down payment, payment schedule, loan amount, interest rate, loan term, monthly payment, and long-term household cash flow.