Giáo trình Hán ngữ Bất động sản Các chủ thể Bất động sản trên thị trường

房地产市场参与主体

Fángdìchǎn shìchǎng cānyù zhǔtǐ

CÁC CHỦ THỂ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Trình độ: Tiếng Trung giao tiếp HSK 4 – HSK 9 cấp kết hợp tiếng Trung chuyên ngành bất động sản

PHẦN 01 – GIỚI THIỆU CHỦ ĐỀ VÀ BỐI CẢNH BÀI HỌC

01.01 – Chủ đề trọng tâm

Một dự án bất động sản không thể chỉ dựa vào một doanh nghiệp hoặc một cá nhân để hoàn thành.

Từ khi chuẩn bị đất, quy hoạch, huy động vốn, thiết kế, xây dựng, marketing, bán hàng, cho vay mua nhà cho tới bàn giao và vận hành, rất nhiều chủ thể phải cùng tham gia.

Các chủ thể trọng tâm trong bài học gồm:

房地产开发商 – chủ đầu tư

项目开发公司 – đơn vị phát triển dự án

建筑承包商 – nhà thầu xây dựng

房地产咨询机构 – đơn vị tư vấn

银行与金融机构 – ngân hàng và tổ chức tài chính

房地产代理公司 – đại lý phân phối bất động sản

房地产经纪人 – môi giới bất động sản

房地产客户 – khách hàng bất động sản

房地产投资者 – nhà đầu tư bất động sản

房地产管理部门 – cơ quan quản lý bất động sản

01.02 – Dự án mô phỏng xuyên suốt bài học

Tên dự án:

南城国际花园

Nánchéng Guójì Huāyuán

Khu đô thị Nam Thành Quốc tế

South City International Garden

Đây là dự án mô phỏng phục vụ giảng dạy.

Diện tích khu đất:

18,000 平方米

18.000 mét vuông.

Tổng diện tích xây dựng:

32,000 平方米

32.000 mét vuông.

Quy mô:

3 栋住宅楼

3 tòa nhà ở.

240 套住宅

240 căn hộ.

Diện tích căn hộ chính:

89 平方米

108 平方米

128 平方米

Tổng mức đầu tư dự kiến:

6.8 亿元人民币

680 triệu nhân dân tệ.

Vốn tự có của chủ đầu tư:

2.2 亿元

220 triệu nhân dân tệ.

Khoản vay dự án dự kiến:

3.5 亿元

350 triệu nhân dân tệ.

Nguồn vốn khác:

1.1 亿元

110 triệu nhân dân tệ.

Thời gian xây dựng dự kiến:

24 个月

24 tháng.

Giá bán bình quân mô phỏng:

每平方米 28,000 元

28.000 tệ/m².

Mục tiêu bán hàng giai đoạn đầu:

开盘后三个月销售 60%

Bán 60% sản phẩm trong ba tháng đầu sau mở bán.

01.03 – Chuỗi phát triển dự án

拿地 → 规划 → 融资 → 开发 → 设计 → 建设 → 营销 → 销售 → 贷款 → 交付 → 运营

Ná dì → guīhuà → róngzī → kāifā → shèjì → jiànshè → yíngxiāo → xiāoshòu → dàikuǎn → jiāofù → yùnyíng

Lấy đất → Quy hoạch → Huy động vốn → Phát triển → Thiết kế → Xây dựng → Marketing → Bán hàng → Cho vay → Bàn giao → Vận hành

PHẦN 02 – TỪ VỰNG THEO CHỦ ĐỀ

02.01 – Các chủ thể chính

房地产市场 – fángdìchǎn shìchǎng – real estate market – thị trường bất động sản

参与主体 – cānyù zhǔtǐ – market participant – chủ thể tham gia

房地产开发商 – fángdìchǎn kāifāshāng – real estate developer – chủ đầu tư bất động sản

项目开发公司 – xiàngmù kāifā gōngsī – project development company – đơn vị phát triển dự án

建筑承包商 – jiànzhù chéngbāoshāng – construction contractor – nhà thầu xây dựng

总承包商 – zǒng chéngbāoshāng – general contractor – tổng thầu

分包商 – fēnbāoshāng – subcontractor – nhà thầu phụ

房地产咨询机构 – fángdìchǎn zīxún jīgòu – real estate consultancy – đơn vị tư vấn bất động sản

银行 – yínháng – bank – ngân hàng

金融机构 – jīnróng jīgòu – financial institution – tổ chức tài chính

房地产代理公司 – fángdìchǎn dàilǐ gōngsī – real estate agency company – đại lý phân phối bất động sản

房地产经纪人 – fángdìchǎn jīngjìrén – real estate agent – môi giới bất động sản

房地产客户 – fángdìchǎn kèhù – real estate customer – khách hàng bất động sản

房地产投资者 – fángdìchǎn tóuzīzhě – real estate investor – nhà đầu tư bất động sản

房地产管理部门 – fángdìchǎn guǎnlǐ bùmén – real estate authority – cơ quan quản lý bất động sản

02.02 – Chủ đầu tư

注册资本 – zhùcè zīběn – registered capital – vốn đăng ký

自有资金 – zìyǒu zījīn – own funds – vốn tự có

融资能力 – róngzī nénglì – financing capability – năng lực huy động vốn

现金流 – xiànjīnliú – cash flow – dòng tiền

负债率 – fùzhàilǜ – debt ratio – tỷ lệ nợ

偿债能力 – chángzhài nénglì – debt repayment capacity – khả năng trả nợ

开发项目 – kāifā xiàngmù – development project – dự án phát triển

在建项目 – zàijiàn xiàngmù – project under construction – dự án đang xây dựng

已交付项目 – yǐ jiāofù xiàngmù – completed and delivered project – dự án đã bàn giao

品牌信誉 – pǐnpái xìnyù – brand reputation – uy tín thương hiệu

市场口碑 – shìchǎng kǒubēi – market reputation – danh tiếng thị trường

交付记录 – jiāofù jìlù – delivery record – lịch sử bàn giao

02.03 – Phát triển dự án

市场调研 – shìchǎng diàoyán – market research – nghiên cứu thị trường

市场需求 – shìchǎng xūqiú – market demand – nhu cầu thị trường

市场供应 – shìchǎng gōngyìng – market supply – nguồn cung thị trường

目标客户 – mùbiāo kèhù – target customer – khách hàng mục tiêu

产品定位 – chǎnpǐn dìngwèi – product positioning – định vị sản phẩm

高端住宅 – gāoduān zhùzhái – high-end residential property – nhà ở cao cấp

中端住宅 – zhōngduān zhùzhái – mid-range housing – nhà ở trung cấp

销售策略 – xiāoshòu cèlüè – sales strategy – chiến lược bán hàng

营销策略 – yíngxiāo cèlüè – marketing strategy – chiến lược marketing

定价策略 – dìngjià cèlüè – pricing strategy – chiến lược định giá

项目管理 – xiàngmù guǎnlǐ – project management – quản lý dự án

项目预算 – xiàngmù yùsuàn – project budget – ngân sách dự án

02.04 – Xây dựng

施工 – shīgōng – construction – thi công

开工 – kāigōng – start construction – khởi công

完工 – wángōng – complete construction – hoàn thành thi công

竣工 – jùngōng – construction completion – hoàn công

施工进度 – shīgōng jìndù – construction progress – tiến độ xây dựng

工程质量 – gōngchéng zhìliàng – construction quality – chất lượng công trình

建筑材料 – jiànzhù cáiliào – building material – vật liệu xây dựng

施工标准 – shīgōng biāozhǔn – construction standard – tiêu chuẩn thi công

质量检查 – zhìliàng jiǎnchá – quality inspection – kiểm tra chất lượng

工程验收 – gōngchéng yànshōu – construction acceptance – nghiệm thu công trình

施工安全 – shīgōng ānquán – construction safety – an toàn xây dựng

工期延误 – gōngqī yánwù – construction delay – chậm tiến độ

施工成本 – shīgōng chéngběn – construction cost – chi phí thi công

02.05 – Tư vấn

规划咨询 – guīhuà zīxún – planning consultancy – tư vấn quy hoạch

设计咨询 – shèjì zīxún – design consultancy – tư vấn thiết kế

建筑设计 – jiànzhù shèjì – architectural design – thiết kế kiến trúc

工程设计 – gōngchéng shèjì – engineering design – thiết kế kỹ thuật

项目管理咨询 – xiàngmù guǎnlǐ zīxún – project management consultancy – tư vấn quản lý dự án

成本咨询 – chéngběn zīxún – cost consultancy – tư vấn chi phí

投资咨询 – tóuzī zīxún – investment consultancy – tư vấn đầu tư

工程监理 – gōngchéng jiānlǐ – construction supervision – giám sát công trình

检测 – jiǎncè – testing – kiểm định

鉴定 – jiàndìng – appraisal – giám định

咨询报告 – zīxún bàogào – consultancy report – báo cáo tư vấn

可行性研究报告 – kěxíngxìng yánjiū bàogào – feasibility study report – báo cáo nghiên cứu khả thi

02.06 – Ngân hàng và tài chính

项目融资 – xiàngmù róngzī – project financing – tài trợ dự án

开发贷款 – kāifā dàikuǎn – development loan – khoản vay phát triển dự án

住房贷款 – zhùfáng dàikuǎn – housing loan – khoản vay mua nhà

抵押贷款 – dǐyā dàikuǎn – mortgage loan – khoản vay thế chấp

抵押物 – dǐyāwù – collateral – tài sản thế chấp

信贷额度 – xìndài édù – credit limit – hạn mức tín dụng

贷款 – dàikuǎn – loan – khoản vay

本金 – běnjīn – principal – tiền gốc

利率 – lìlǜ – interest rate – lãi suất

固定利率 – gùdìng lìlǜ – fixed interest rate – lãi suất cố định

浮动利率 – fúdòng lìlǜ – floating interest rate – lãi suất thả nổi

贷款期限 – dàikuǎn qīxiàn – loan term – thời hạn vay

还款方式 – huánkuǎn fāngshì – repayment method – phương thức trả nợ

信用审核 – xìnyòng shěnhé – credit assessment – thẩm định tín dụng

贷款审批 – dàikuǎn shěnpī – loan approval – phê duyệt khoản vay

放款 – fàngkuǎn – disbursement – giải ngân

02.07 – Đại lý và bán hàng

代理 – dàilǐ – agency – đại lý

代理合同 – dàilǐ hétong – agency agreement – hợp đồng đại lý

独家代理 – dújiā dàilǐ – exclusive agency – phân phối độc quyền

联合代理 – liánhé dàilǐ – joint agency – đồng phân phối

销售政策 – xiāoshòu zhèngcè – sales policy – chính sách bán hàng

价格表 – jiàgébiǎo – price list – bảng giá

佣金 – yòngjīn – commission – hoa hồng

销售奖励 – xiāoshòu jiǎnglì – sales incentive – thưởng bán hàng

销售指标 – xiāoshòu zhǐbiāo – sales target – chỉ tiêu bán hàng

广告 – guǎnggào – advertising – quảng cáo

推广 – tuīguǎng – promotion – quảng bá

获客 – huòkè – customer acquisition – thu hút khách hàng

开盘 – kāipán – project launch – mở bán

认购 – rèngòu – subscription/purchase registration – đăng ký mua

定金 – dìngjīn – deposit – tiền đặt cọc

成交 – chéngjiāo – close a deal – giao dịch thành công

02.08 – Môi giới

房源 – fángyuán – property listing – nguồn hàng bất động sản

寻找客户 – xúnzhǎo kèhù – find customers – tìm kiếm khách hàng

推荐房源 – tuījiàn fángyuán – recommend property – giới thiệu bất động sản

安排看房 – ānpái kànfáng – arrange a viewing – sắp xếp xem nhà

带客户看房 – dài kèhù kànfáng – take client to view property – dẫn khách xem nhà

客户需求 – kèhù xūqiú – customer needs – nhu cầu khách hàng

处理异议 – chǔlǐ yìyì – handle objections – xử lý phản đối

价格谈判 – jiàgé tánpàn – price negotiation – đàm phán giá

签约 – qiānyuē – sign contract – ký hợp đồng

经纪佣金 – jīngjì yòngjīn – brokerage commission – hoa hồng môi giới

02.09 – Khách hàng

购房目的 – gòufáng mùdì – purpose of purchase – mục đích mua nhà

自住 – zìzhù – owner-occupation – mua để ở

投资 – tóuzī – investment – đầu tư

购房预算 – gòufáng yùsuàn – home-buying budget – ngân sách mua nhà

财务能力 – cáiwù nénglì – financial capacity – khả năng tài chính

收入 – shōurù – income – thu nhập

首付款 – shǒufùkuǎn – down payment – tiền trả trước

月供 – yuègòng – monthly mortgage payment – khoản trả góp hằng tháng

面积 – miànjī – area – diện tích

户型 – hùxíng – apartment layout – loại căn hộ

楼层 – lóucéng – floor – tầng

朝向 – cháoxiàng – orientation – hướng căn hộ

配套设施 – pèitào shèshī – supporting facilities – tiện ích

交房时间 – jiāofáng shíjiān – handover date – thời gian bàn giao

02.10 – Đầu tư

投资回报率 – tóuzī huíbàolǜ – return on investment – tỷ suất lợi nhuận

收益 – shōuyì – return – lợi nhuận

租金收入 – zūjīn shōurù – rental income – thu nhập cho thuê

租金回报率 – zūjīn huíbàolǜ – rental yield – tỷ suất cho thuê

资产升值 – zīchǎn shēngzhí – asset appreciation – tăng giá tài sản

升值潜力 – shēngzhí qiánlì – appreciation potential – tiềm năng tăng giá

Nội dung liên quan: diễn đàn giáo trình Hán ngữ.

持有期 – chíyǒuqī – holding period – thời gian nắm giữ

流动性 – liúdòngxìng – liquidity – thanh khoản

财务杠杆 – cáiwù gànggǎn – financial leverage – đòn bẩy tài chính

盈亏平衡点 – yíngkuī pínghéngdiǎn – break-even point – điểm hòa vốn

退出策略 – tuìchū cèlüè – exit strategy – chiến lược thoát vốn

02.11 – Cơ quan quản lý

规划 – guīhuà – planning – quy hoạch

土地 – tǔdì – land – đất đai

土地使用权 – tǔdì shǐyòngquán – land-use right – quyền sử dụng đất

土地利用规划 – tǔdì lìyòng guīhuà – land-use planning – quy hoạch sử dụng đất

建设规划 – jiànshè guīhuà – construction planning – quy hoạch xây dựng

许可证 – xǔkězhèng – permit – giấy phép

建筑许可证 – jiànzhù xǔkězhèng – construction permit – giấy phép xây dựng

项目审批 – xiàngmù shěnpī – project approval – phê duyệt dự án

房地产登记 – fángdìchǎn dēngjì – real estate registration – đăng ký bất động sản

检查 – jiǎnchá – inspection – kiểm tra

违规处理 – wéiguī chǔlǐ – violation handling – xử lý vi phạm

PHẦN 03 – HỘI THOẠI ỨNG DỤNG TỔNG HỢP

03.01 – Cuộc họp giới thiệu dự án

阮明武：今天我们以“南城国际花园”为例，了解一个房地产项目从开发到销售需要哪些市场参与主体。
Ruǎn Míngwǔ: Jīntiān wǒmen yǐ “Nánchéng Guójì Huāyuán” wéi lì, liǎojiě yí ge fángdìchǎn xiàngmù cóng kāifā dào xiāoshòu xūyào nǎxiē shìchǎng cānyù zhǔtǐ.
Nguyễn Minh Vũ: Hôm nay chúng ta lấy dự án “Nam Thành Quốc tế” làm ví dụ để tìm hiểu một dự án bất động sản từ phát triển đến bán hàng cần những chủ thể tham gia thị trường nào.
Nguyen Minh Vu: Today, we will use the “South City International Garden” project as an example to understand which market participants are involved in a real estate project from development to sales.

丁垂杨：阮明武哥，这个项目是不是只要开发商、建筑公司和销售公司就可以完成？
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, zhè ge xiàngmù shì bú shì zhǐyào kāifāshāng, jiànzhù gōngsī hé xiāoshòu gōngsī jiù kěyǐ wánchéng?
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, dự án này có phải chỉ cần chủ đầu tư, công ty xây dựng và công ty bán hàng là có thể hoàn thành không?
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, can this project be completed with only the developer, construction company, and sales company?

阮明武：不够。一个完整的房地产项目还需要银行、咨询机构、代理公司、经纪人、客户、投资者以及相关管理部门。
Ruǎn Míngwǔ: Bú gòu. Yí ge wánzhěng de fángdìchǎn xiàngmù hái xūyào yínháng, zīxún jīgòu, dàilǐ gōngsī, jīngjìrén, kèhù, tóuzīzhě yǐjí xiāngguān guǎnlǐ bùmén.
Nguyễn Minh Vũ: Chưa đủ. Một dự án bất động sản hoàn chỉnh còn cần ngân hàng, đơn vị tư vấn, công ty đại lý, môi giới, khách hàng, nhà đầu tư và các cơ quan quản lý liên quan.
Nguyen Minh Vu: That is not enough. A complete real estate project also requires banks, consulting firms, agency companies, brokers, customers, investors, and relevant regulatory authorities.

黎云英：也就是说，每个主体负责不同的工作，但是大家又互相联系，对吗？
Lí Yún Yīng: Yě jiù shì shuō, měi ge zhǔtǐ fùzé bùtóng de gōngzuò, dànshì dàjiā yòu hùxiāng liánxì, duì ma?
Lê Vân Anh: Nghĩa là mỗi chủ thể phụ trách công việc khác nhau nhưng mọi người lại có quan hệ với nhau, đúng không anh?
Le Van Anh: In other words, each participant is responsible for different work, but they are also connected with one another, right?

阮明武：对。开发商负责整体开发，银行提供资金支持，承包商负责施工，代理公司和经纪人负责销售，而管理部门负责规划、审批和监管。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Kāifāshāng fùzé zhěngtǐ kāifā, yínháng tígōng zījīn zhīchí, chéngbāoshāng fùzé shīgōng, dàilǐ gōngsī hé jīngjìrén fùzé xiāoshòu, ér guǎnlǐ bùmén fùzé guīhuà, shěnpī hé jiānguǎn.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Chủ đầu tư phụ trách phát triển tổng thể, ngân hàng cung cấp hỗ trợ vốn, nhà thầu phụ trách thi công, công ty đại lý và môi giới phụ trách bán hàng, còn cơ quan quản lý phụ trách quy hoạch, phê duyệt và giám sát.
Nguyen Minh Vu: Correct. The developer is responsible for overall development, banks provide financial support, contractors handle construction, agencies and brokers handle sales, while regulatory authorities are responsible for planning, approval, and supervision.

03.02 – Chủ đầu tư và năng lực tài chính

芳玲：阮明武哥，这个项目总投资是多少？
Fāng Líng: Ruǎn Míngwǔ gē, zhè ge xiàngmù zǒng tóuzī shì duōshao?
Phương Linh: Anh Nguyễn Minh Vũ, tổng mức đầu tư của dự án này là bao nhiêu?
Phuong Linh: Bro Nguyen Minh Vu, what is the total investment of this project?

阮明武：按照我们的模拟方案，总投资是六点八亿元，其中开发商计划投入二点二亿元自有资金。
Ruǎn Míngwǔ: Ànzhào wǒmen de mónǐ fāng’àn, zǒng tóuzī shì liù diǎn bā yì yuán, qízhōng kāifāshāng jìhuà tóurù liǎng diǎn èr yì yuán zìyǒu zījīn.
Nguyễn Minh Vũ: Theo phương án mô phỏng của chúng ta, tổng mức đầu tư là 680 triệu tệ, trong đó chủ đầu tư dự kiến bỏ vào 220 triệu tệ vốn tự có.
Nguyen Minh Vu: According to our simulated plan, the total investment is 680 million yuan, of which the developer plans to contribute 220 million yuan in its own funds.

水仙：那剩下的资金主要从哪里来？
Shuǐ Xiān: Nà shèngxia de zījīn zhǔyào cóng nǎlǐ lái?
Thủy Tiên: Vậy phần vốn còn lại chủ yếu đến từ đâu?
Thuy Tien: Where will the remaining funds mainly come from?

阮明武：计划向银行申请三点五亿元项目贷款，另外一点一亿元通过其他合规融资方式解决。
Ruǎn Míngwǔ: Jìhuà xiàng yínháng shēnqǐng sān diǎn wǔ yì yuán xiàngmù dàikuǎn, lìngwài yì diǎn yì yì yuán tōngguò qítā hégé róngzī fāngshì jiějué.
Nguyễn Minh Vũ: Dự kiến xin ngân hàng khoản vay dự án 350 triệu tệ, còn 110 triệu tệ sẽ được thu xếp thông qua các hình thức huy động vốn phù hợp khác.
Nguyen Minh Vu: The plan is to apply for a 350-million-yuan project loan from the bank, while another 110 million yuan will be arranged through other compliant financing channels.

丁垂杨：所以判断开发商的时候，不能只看注册资本，还要看现金流、融资能力和过去的交付记录。
Dīng Chuíyáng: Suǒyǐ pànduàn kāifāshāng de shíhou, bù néng zhǐ kàn zhùcè zīběn, hái yào kàn xiànjīnliú, róngzī nénglì hé guòqù de jiāofù jìlù.
Đinh Thùy Dương: Vì vậy khi đánh giá chủ đầu tư không thể chỉ nhìn vốn đăng ký mà còn phải xem dòng tiền, năng lực huy động vốn và lịch sử bàn giao trước đây.
Dinh Thuy Duong: Therefore, when evaluating a developer, we should not look only at registered capital, but also at cash flow, financing capability, and past delivery records.

阮明武：完全正确。对客户来说，开发商有没有按时交房的能力非常重要。
Ruǎn Míngwǔ: Wánquán zhèngquè. Duì kèhù lái shuō, kāifāshāng yǒu méiyǒu ànshí jiāofáng de nénglì fēicháng zhòngyào.
Nguyễn Minh Vũ: Hoàn toàn chính xác. Đối với khách hàng, việc chủ đầu tư có khả năng bàn giao nhà đúng hạn hay không là cực kỳ quan trọng.
Nguyen Minh Vu: Exactly. For customers, whether the developer has the ability to deliver the property on time is extremely important.

03.03 – Đơn vị phát triển dự án và nghiên cứu thị trường

黎云英：项目开发公司具体负责什么？它和房地产开发商有什么区别？
Lí Yún Yīng: Xiàngmù kāifā gōngsī jùtǐ fùzé shénme? Tā hé fángdìchǎn kāifāshāng yǒu shénme qūbié?
Lê Vân Anh: Đơn vị phát triển dự án cụ thể phụ trách những gì? Nó khác chủ đầu tư bất động sản như thế nào?
Le Van Anh: What exactly is a project development company responsible for? How is it different from the real estate developer?

阮明武：开发商是项目投资和开发的核心主体，而项目开发公司更侧重市场研究、产品定位、经营策略和项目管理。
Ruǎn Míngwǔ: Kāifāshāng shì xiàngmù tóuzī hé kāifā de héxīn zhǔtǐ, ér xiàngmù kāifā gōngsī gèng cèzhòng shìchǎng yánjiū, chǎnpǐn dìngwèi, jīngyíng cèlüè hé xiàngmù guǎnlǐ.
Nguyễn Minh Vũ: Chủ đầu tư là chủ thể cốt lõi về đầu tư và phát triển dự án, còn đơn vị phát triển dự án tập trung nhiều hơn vào nghiên cứu thị trường, định vị sản phẩm, chiến lược kinh doanh và quản lý dự án.
Nguyen Minh Vu: The developer is the core entity responsible for project investment and development, while the project development company focuses more on market research, product positioning, business strategy, and project management.

芳玲：这个项目有二百四十套住宅，我们应该怎么确定主要户型？
Fāng Líng: Zhè ge xiàngmù yǒu èr bǎi sìshí tào zhùzhái, wǒmen yīnggāi zěnme quèdìng zhǔyào hùxíng?
Phương Linh: Dự án này có 240 căn hộ, chúng ta nên xác định các loại căn hộ chính như thế nào?
Phuong Linh: This project has 240 residential units. How should we determine the main apartment types?

阮明武：首先做市场调研。假设调查显示七成目标客户希望购买八十到一百一十平方米的住宅，我们就应该增加八十九平方米和一百零八平方米的产品。
Ruǎn Míngwǔ: Shǒuxiān zuò shìchǎng diàoyán. Jiǎshè diàochá xiǎnshì qī chéng mùbiāo kèhù xīwàng gòumǎi bāshí dào yì bǎi yìshí píngfāngmǐ de zhùzhái, wǒmen jiù yīnggāi zēngjiā bāshíjiǔ píngfāngmǐ hé yì bǎi líng bā píngfāngmǐ de chǎnpǐn.
Nguyễn Minh Vũ: Trước tiên phải nghiên cứu thị trường. Giả sử khảo sát cho thấy 70% khách hàng mục tiêu muốn mua nhà từ 80 đến 110 m² thì chúng ta nên tăng số lượng căn 89 m² và 108 m².
Nguyen Minh Vu: First, we should conduct market research. If the survey shows that 70% of target customers want homes between 80 and 110 square meters, we should increase the number of 89-square-meter and 108-square-meter units.

水仙：也就是说，产品定位不能只根据开发商自己的想法，还要根据真实的市场需求。
Shuǐ Xiān: Yě jiù shì shuō, chǎnpǐn dìngwèi bù néng zhǐ gēnjù kāifāshāng zìjǐ de xiǎngfǎ, hái yào gēnjù zhēnshí de shìchǎng xūqiú.
Thủy Tiên: Nghĩa là định vị sản phẩm không thể chỉ dựa vào suy nghĩ của chủ đầu tư mà còn phải dựa trên nhu cầu thị trường thực tế.
Thuy Tien: In other words, product positioning cannot be based only on the developer’s own ideas; it must also reflect actual market demand.

03.04 – Nhà thầu và tiến độ xây dựng

丁垂杨：阮明武哥，项目计划二十四个月建完，建筑承包商应该怎么安排进度？
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, xiàngmù jìhuà èrshísì ge yuè jiàn wán, jiànzhù chéngbāoshāng yīnggāi zěnme ānpái jìndù?
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, dự án dự kiến xây xong trong 24 tháng thì nhà thầu nên sắp xếp tiến độ như thế nào?
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, if the project is planned to be completed within 24 months, how should the contractor arrange the construction schedule?

阮明武：可以把工程分成基础施工、主体结构、机电安装、室内施工和最后验收几个阶段。
Ruǎn Míngwǔ: Kěyǐ bǎ gōngchéng fēn chéng jīchǔ shīgōng, zhǔtǐ jiégòu, jīdiàn ānzhuāng, shìnèi shīgōng hé zuìhòu yànshōu jǐ ge jiēduàn.
Nguyễn Minh Vũ: Có thể chia công trình thành các giai đoạn gồm thi công nền móng, kết cấu chính, lắp đặt cơ điện, thi công nội thất và nghiệm thu cuối cùng.
Nguyen Minh Vu: The project can be divided into several stages: foundation work, main structural work, mechanical and electrical installation, interior construction, and final acceptance.

黎云英：如果第一个阶段晚了两个月，后面的工程是不是都会受影响？
Lí Yún Yīng: Rúguǒ dì-yī ge jiēduàn wǎn le liǎng ge yuè, hòumiàn de gōngchéng shì bú shì dōu huì shòu yǐngxiǎng?
Lê Vân Anh: Nếu giai đoạn đầu chậm hai tháng thì các công việc phía sau có phải đều bị ảnh hưởng không?
Le Van Anh: If the first stage is delayed by two months, will all the later stages be affected?

阮明武：很可能会。所以承包商不但要保证施工速度，还要保证工程质量和施工安全。
Ruǎn Míngwǔ: Hěn kěnéng huì. Suǒyǐ chéngbāoshāng bùdàn yào bǎozhèng shīgōng sùdù, hái yào bǎozhèng gōngchéng zhìliàng hé shīgōng ānquán.
Nguyễn Minh Vũ: Rất có thể. Vì vậy nhà thầu không chỉ phải đảm bảo tốc độ thi công mà còn phải đảm bảo chất lượng công trình và an toàn xây dựng.
Nguyen Minh Vu: Very likely. Therefore, the contractor must ensure not only construction speed, but also construction quality and safety.

水仙：不能为了赶进度就降低质量标准，对吗？
Shuǐ Xiān: Bù néng wèile gǎn jìndù jiù jiàngdī zhìliàng biāozhǔn, duì ma?
Thủy Tiên: Không thể vì chạy tiến độ mà hạ tiêu chuẩn chất lượng, đúng không anh?
Thuy Tien: We cannot lower quality standards just to speed up the schedule, right?

阮明武：当然不能。进度、质量、成本和安全必须一起管理。
Ruǎn Míngwǔ: Dāngrán bù néng. Jìndù, zhìliàng, chéngběn hé ānquán bìxū yìqǐ guǎnlǐ.
Nguyễn Minh Vũ: Tất nhiên là không. Tiến độ, chất lượng, chi phí và an toàn phải được quản lý đồng thời.
Nguyen Minh Vu: Of course not. Schedule, quality, cost, and safety must be managed together.

03.05 – Đơn vị tư vấn và giám sát

芳玲：那咨询机构是不是只负责设计？
Fāng Líng: Nà zīxún jīgòu shì bú shì zhǐ fùzé shèjì?
Phương Linh: Vậy đơn vị tư vấn có phải chỉ phụ trách thiết kế không?
Phuong Linh: Is the consulting organization responsible only for design?

阮明武：不是。咨询机构可以参与规划、设计、成本控制、项目管理、工程监理、检测和验收。
Ruǎn Míngwǔ: Bú shì. Zīxún jīgòu kěyǐ cānyù guīhuà, shèjì, chéngběn kòngzhì, xiàngmù guǎnlǐ, gōngchéng jiānlǐ, jiǎncè hé yànshōu.
Nguyễn Minh Vũ: Không. Đơn vị tư vấn có thể tham gia quy hoạch, thiết kế, kiểm soát chi phí, quản lý dự án, giám sát công trình, kiểm định và nghiệm thu.
Nguyen Minh Vu: No. Consulting firms can participate in planning, design, cost control, project management, construction supervision, testing, and acceptance.

丁垂杨：如果承包商使用的材料和合同要求不一样，监理单位应该怎么办？
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ chéngbāoshāng shǐyòng de cáiliào hé hétong yāoqiú bù yíyàng, jiānlǐ dānwèi yīnggāi zěnme bàn?
Đinh Thùy Dương: Nếu vật liệu nhà thầu sử dụng không giống yêu cầu trong hợp đồng thì đơn vị giám sát nên làm gì?
Dinh Thuy Duong: If the materials used by the contractor do not meet the contract requirements, what should the supervision unit do?

阮明武：应该马上记录问题，要求承包商说明情况，并且按照合同和技术标准进行处理。
Ruǎn Míngwǔ: Yīnggāi mǎshàng jìlù wèntí, yāoqiú chéngbāoshāng shuōmíng qíngkuàng, bìngqiě ànzhào hétong hé jìshù biāozhǔn jìnxíng chǔlǐ.
Nguyễn Minh Vũ: Phải lập tức ghi nhận vấn đề, yêu cầu nhà thầu giải trình tình hình, đồng thời xử lý theo hợp đồng và tiêu chuẩn kỹ thuật.
Nguyen Minh Vu: The issue should be recorded immediately, the contractor should be required to explain the situation, and it should be handled according to the contract and technical standards.

03.06 – Ngân hàng tài trợ dự án

黎云英：我们计划向银行申请三点五亿元项目贷款，银行会直接同意吗？
Lí Yún Yīng: Wǒmen jìhuà xiàng yínháng shēnqǐng sān diǎn wǔ yì yuán xiàngmù dàikuǎn, yínháng huì zhíjiē tóngyì ma?
Lê Vân Anh: Chúng ta dự kiến xin ngân hàng khoản vay dự án 350 triệu tệ, ngân hàng có đồng ý ngay không?
Le Van Anh: We plan to apply for a 350-million-yuan project loan. Will the bank approve it directly?

阮明武：不会。银行会审核开发商的财务能力、项目手续、现金流预测、抵押物和还款能力。
Ruǎn Míngwǔ: Bú huì. Yínháng huì shěnhé kāifāshāng de cáiwù nénglì, xiàngmù shǒuxù, xiànjīnliú yùcè, dǐyāwù hé huánkuǎn nénglì.
Nguyễn Minh Vũ: Không. Ngân hàng sẽ thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư, thủ tục dự án, dự báo dòng tiền, tài sản thế chấp và khả năng trả nợ.
Nguyen Minh Vu: No. The bank will review the developer’s financial capacity, project procedures, projected cash flow, collateral, and repayment ability.

水仙：假设银行批准三点五亿元，项目是不是一次就能拿到全部资金？
Shuǐ Xiān: Jiǎshè yínháng pīzhǔn sān diǎn wǔ yì yuán, xiàngmù shì bú shì yí cì jiù néng nádào quánbù zījīn?
Thủy Tiên: Giả sử ngân hàng phê duyệt 350 triệu tệ thì dự án có thể nhận toàn bộ tiền trong một lần không?
Thuy Tien: If the bank approves 350 million yuan, can the project receive all the funds at once?

阮明武：不一定。项目贷款常常根据建设进度和资金使用条件分阶段放款。
Ruǎn Míngwǔ: Bù yídìng. Xiàngmù dàikuǎn chángcháng gēnjù jiànshè jìndù hé zījīn shǐyòng tiáojiàn fēn jiēduàn fàngkuǎn.
Nguyễn Minh Vũ: Không nhất thiết. Khoản vay dự án thường được giải ngân theo từng giai đoạn dựa trên tiến độ xây dựng và điều kiện sử dụng vốn.
Nguyen Minh Vu: Not necessarily. Project loans are often disbursed in stages according to construction progress and conditions for the use of funds.

03.07 – Đại lý phân phối

芳玲：项目建到一定阶段以后，是不是就可以开始准备销售了？
Fāng Líng: Xiàngmù jiàn dào yídìng jiēduàn yǐhòu, shì bú shì jiù kěyǐ kāishǐ zhǔnbèi xiāoshòu le?
Phương Linh: Sau khi dự án xây đến một giai đoạn nhất định thì có thể bắt đầu chuẩn bị bán hàng rồi phải không?
Phuong Linh: Once the project reaches a certain construction stage, can we start preparing for sales?

阮明武：可以提前准备市场推广、客户资料和销售团队，但是正式销售要按照相关条件和程序进行。
Ruǎn Míngwǔ: Kěyǐ tíqián zhǔnbèi shìchǎng tuīguǎng, kèhù zīliào hé xiāoshòu tuánduì, dànshì zhèngshì xiāoshòu yào ànzhào xiāngguān tiáojiàn hé chéngxù jìnxíng.
Nguyễn Minh Vũ: Có thể chuẩn bị trước hoạt động quảng bá thị trường, dữ liệu khách hàng và đội ngũ bán hàng, nhưng việc bán chính thức phải thực hiện theo các điều kiện và quy trình liên quan.
Nguyen Minh Vu: Marketing, customer data, and sales teams can be prepared in advance, but formal sales must proceed according to the relevant conditions and procedures.

丁垂杨：我们的模拟目标是开盘后三个月销售百分之六十，也就是一百四十四套，对吗？
Dīng Chuíyáng: Wǒmen de mónǐ mùbiāo shì kāipán hòu sān ge yuè xiāoshòu bǎifēnzhī liùshí, yě jiù shì yì bǎi sìshísì tào, duì ma?
Đinh Thùy Dương: Mục tiêu mô phỏng của chúng ta là bán 60% trong ba tháng sau mở bán, tức 144 căn, đúng không anh?
Dinh Thuy Duong: Our simulated target is to sell 60% within three months after launch, which means 144 units, correct?

阮明武：对。如果代理公司完成百分之六十的目标，可以按照合同得到相应佣金和销售奖励。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Rúguǒ dàilǐ gōngsī wánchéng bǎifēnzhī liùshí de mùbiāo, kěyǐ ànzhào hétong dédào xiāngyìng yòngjīn hé xiāoshòu jiǎnglì.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Nếu công ty đại lý hoàn thành mục tiêu 60% thì có thể nhận hoa hồng và thưởng bán hàng tương ứng theo hợp đồng.
Nguyen Minh Vu: Correct. If the agency reaches the 60% target, it can receive the corresponding commission and sales incentives according to the contract.

03.08 – Môi giới khai thác nhu cầu khách hàng

黎云英：如果我是房地产经纪人，第一次见客户应该先问什么？
Lí Yún Yīng: Rúguǒ wǒ shì fángdìchǎn jīngjìrén, dì-yī cì jiàn kèhù yīnggāi xiān wèn shénme?
Lê Vân Anh: Nếu em là môi giới bất động sản thì lần đầu gặp khách hàng nên hỏi gì trước?
Le Van Anh: If I were a real estate broker, what should I ask first when meeting a customer?

阮明武：先问购房目的，再问预算、面积、户型、位置和是否需要银行贷款。
Ruǎn Míngwǔ: Xiān wèn gòufáng mùdì, zài wèn yùsuàn, miànjī, hùxíng, wèizhi hé shìfǒu xūyào yínháng dàikuǎn.
Nguyễn Minh Vũ: Trước tiên hỏi mục đích mua nhà, sau đó hỏi ngân sách, diện tích, loại căn, vị trí và có cần vay ngân hàng hay không.
Nguyen Minh Vu: First ask about the purpose of the purchase, then ask about budget, size, layout, location, and whether bank financing is needed.

水仙：如果客户说预算是二百六十万元，想买九十平方米左右的三房，我们就推荐八十九平方米的户型，对吗？
Shuǐ Xiān: Rúguǒ kèhù shuō yùsuàn shì liǎng bǎi liùshí wàn yuán, xiǎng mǎi jiǔshí píngfāngmǐ zuǒyòu de sānfáng, wǒmen jiù tuījiàn bāshíjiǔ píngfāngmǐ de hùxíng, duì ma?
Thủy Tiên: Nếu khách nói ngân sách là 2,6 triệu tệ và muốn mua căn ba phòng khoảng 90 m² thì chúng ta giới thiệu căn 89 m², đúng không?
Thuy Tien: If the customer’s budget is 2.6 million yuan and they want a three-bedroom unit of around 90 square meters, we should recommend the 89-square-meter layout, right?

阮明武：对。按照每平方米二万八千元计算，八十九平方米的房子总价大约是二百四十九万二千元。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Ànzhào měi píngfāngmǐ liǎng wàn bā qiān yuán jìsuàn, bāshíjiǔ píngfāngmǐ de fángzi zǒngjià dàyuē shì liǎng bǎi sìshíjiǔ wàn liǎng qiān yuán.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Tính theo 28.000 tệ/m² thì căn 89 m² có tổng giá khoảng 2.492.000 tệ.
Nguyen Minh Vu: Correct. At 28,000 yuan per square meter, an 89-square-meter unit would cost approximately 2,492,000 yuan.

03.09 – Khách hàng và ngân sách

丁垂杨：如果客户自己有八十万元，剩下的钱想贷款，这样可以吗？
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ kèhù zìjǐ yǒu bāshí wàn yuán, shèngxia de qián xiǎng dàikuǎn, zhèyàng kěyǐ ma?
Đinh Thùy Dương: Nếu khách hàng có sẵn 800.000 tệ và muốn vay phần tiền còn lại thì có được không?
Dinh Thuy Duong: If the customer has 800,000 yuan of their own funds and wants to borrow the rest, would that be possible?

阮明武：能不能贷款要由银行根据客户收入、信用情况、首付款和还款能力进行审核。
Ruǎn Míngwǔ: Néng bu néng dàikuǎn yào yóu yínháng gēnjù kèhù shōurù, xìnyòng qíngkuàng, shǒufùkuǎn hé huánkuǎn nénglì jìnxíng shěnhé.
Nguyễn Minh Vũ: Có vay được hay không phải do ngân hàng thẩm định dựa trên thu nhập, tình trạng tín dụng, khoản trả trước và khả năng trả nợ của khách hàng.
Nguyen Minh Vu: Whether the customer can obtain a loan depends on the bank’s assessment of income, credit status, down payment, and repayment capacity.

芳玲：所以经纪人可以帮助客户准备资料，但是不能自己决定银行一定会批准多少贷款。
Fāng Líng: Suǒyǐ jīngjìrén kěyǐ bāngzhù kèhù zhǔnbèi zīliào, dànshì bù néng zìjǐ juédìng yínháng yídìng huì pīzhǔn duōshao dàikuǎn.
Phương Linh: Vì vậy môi giới có thể hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ nhưng không thể tự quyết định ngân hàng chắc chắn sẽ phê duyệt bao nhiêu tiền vay.
Phuong Linh: Therefore, brokers can help customers prepare documents, but they cannot decide how much the bank will approve.

03.10 – Nhà đầu tư phân tích dòng tiền

黎云英：如果不是买来自己住，而是买来投资，我们应该重点看什么？
Lí Yún Yīng: Rúguǒ bú shì mǎi lái zìjǐ zhù, ér shì mǎi lái tóuzī, wǒmen yīnggāi zhòngdiǎn kàn shénme?
Lê Vân Anh: Nếu không mua để ở mà mua để đầu tư thì chúng ta nên tập trung xem những gì?
Le Van Anh: If the property is not being bought for personal use but for investment, what should we focus on?

阮明武：投资者通常会关注买入价格、租金收入、现金流、升值潜力、持有成本和未来的退出方式。
Ruǎn Míngwǔ: Tóuzīzhě tōngcháng huì guānzhù mǎirù jiàgé, zūjīn shōurù, xiànjīnliú, shēngzhí qiánlì, chíyǒu chéngběn hé wèilái de tuìchū fāngshì.
Nguyễn Minh Vũ: Nhà đầu tư thường quan tâm giá mua, thu nhập cho thuê, dòng tiền, tiềm năng tăng giá, chi phí nắm giữ và phương thức thoát vốn trong tương lai.
Nguyen Minh Vu: Investors usually focus on purchase price, rental income, cash flow, appreciation potential, holding costs, and future exit options.

水仙：假设一套房总价二百五十万元，每个月租金七千元，一年的租金就是八万四千元。
Shuǐ Xiān: Jiǎshè yí tào fáng zǒngjià liǎng bǎi wǔshí wàn yuán, měi ge yuè zūjīn qī qiān yuán, yì nián de zūjīn jiù shì bā wàn sì qiān yuán.
Thủy Tiên: Giả sử một căn có tổng giá 2,5 triệu tệ, tiền thuê mỗi tháng là 7.000 tệ thì tiền thuê một năm là 84.000 tệ.
Thuy Tien: If a unit costs 2.5 million yuan and rents for 7,000 yuan per month, the annual rental income would be 84,000 yuan.

阮明武：对。但是不能只用八万四千除以买入价格，还要考虑空置、管理费、维修费、贷款利息和其他持有成本。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Dànshì bù néng zhǐ yòng bā wàn sì qiān chúyǐ mǎirù jiàgé, hái yào kǎolǜ kōngzhì, guǎnlǐfèi, wéixiūfèi, dàikuǎn lìxī hé qítā chíyǒu chéngběn.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Nhưng không thể chỉ lấy 84.000 chia cho giá mua mà còn phải tính thời gian trống, phí quản lý, phí sửa chữa, lãi vay và các chi phí nắm giữ khác.
Nguyen Minh Vu: Correct. But we cannot simply divide 84,000 by the purchase price; we also need to consider vacancy, management fees, maintenance costs, loan interest, and other holding costs.

03.11 – Cơ quan quản lý

芳玲：管理部门在整个项目中什么时候参与？
Fāng Líng: Guǎnlǐ bùmén zài zhěng ge xiàngmù zhōng shénme shíhou cānyù?
Phương Linh: Cơ quan quản lý tham gia vào dự án vào thời điểm nào?
Phuong Linh: At what stage do regulatory authorities participate in the project?

阮明武：从土地、规划、项目审批、建筑许可，到施工检查、验收和房地产登记，很多阶段都离不开管理部门。
Ruǎn Míngwǔ: Cóng tǔdì, guīhuà, xiàngmù shěnpī, jiànzhù xǔkě, dào shīgōng jiǎnchá, yànshōu hé fángdìchǎn dēngjì, hěn duō jiēduàn dōu líbukāi guǎnlǐ bùmén.
Nguyễn Minh Vũ: Từ đất đai, quy hoạch, phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng cho tới kiểm tra thi công, nghiệm thu và đăng ký bất động sản, rất nhiều giai đoạn đều cần cơ quan quản lý.
Nguyen Minh Vu: From land and planning to project approval, construction permits, construction inspection, acceptance, and real estate registration, many stages require the involvement of regulatory authorities.

丁垂杨：所以开发商不能拿到土地以后就直接开始建设。
Dīng Chuíyáng: Suǒyǐ kāifāshāng bù néng nádào tǔdì yǐhòu jiù zhíjiē kāishǐ jiànshè.
Đinh Thùy Dương: Vì vậy chủ đầu tư không thể vừa có đất là trực tiếp bắt đầu xây dựng.
Dinh Thuy Duong: Therefore, a developer cannot simply start construction immediately after obtaining land.

阮明武：对。只有相关条件和手续符合要求以后，项目才能按照规定进入下一阶段。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Zhǐyǒu xiāngguān tiáojiàn hé shǒuxù fúhé yāoqiú yǐhòu, xiàngmù cái néng ànzhào guīdìng jìnrù xià yí ge jiēduàn.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Chỉ sau khi các điều kiện và thủ tục liên quan đáp ứng yêu cầu thì dự án mới có thể chuyển sang giai đoạn tiếp theo theo quy định.
Nguyen Minh Vu: Correct. Only after the relevant conditions and procedures meet the requirements can the project proceed to the next stage in accordance with the rules.

03.12 – Tổng kết quan hệ giữa các chủ thể

水仙：现在我明白了，一个房地产项目其实像一个很大的合作系统。
Shuǐ Xiān: Xiànzài wǒ míngbai le, yí ge fángdìchǎn xiàngmù qíshí xiàng yí ge hěn dà de hézuò xìtǒng.
Thủy Tiên: Bây giờ em hiểu rồi, một dự án bất động sản thực ra giống như một hệ thống hợp tác rất lớn.
Thuy Tien: Now I understand. A real estate project is actually like a large cooperation system.

黎云英：开发商负责整体方向，项目开发公司负责市场和管理，承包商负责建设，咨询机构负责专业支持。
Lí Yún Yīng: Kāifāshāng fùzé zhěngtǐ fāngxiàng, xiàngmù kāifā gōngsī fùzé shìchǎng hé guǎnlǐ, chéngbāoshāng fùzé jiànshè, zīxún jīgòu fùzé zhuānyè zhīchí.
Lê Vân Anh: Chủ đầu tư phụ trách định hướng tổng thể, đơn vị phát triển dự án phụ trách thị trường và quản lý, nhà thầu phụ trách xây dựng, còn đơn vị tư vấn cung cấp hỗ trợ chuyên môn.
Le Van Anh: The developer handles the overall direction, the project development company handles market strategy and management, the contractor handles construction, and consulting firms provide professional support.

芳玲：银行提供资金支持，代理公司和经纪人负责销售，客户和投资者形成市场需求。
Fāng Líng: Yínháng tígōng zījīn zhīchí, dàilǐ gōngsī hé jīngjìrén fùzé xiāoshòu, kèhù hé tóuzīzhě xíngchéng shìchǎng xūqiú.
Phương Linh: Ngân hàng cung cấp hỗ trợ vốn, công ty đại lý và môi giới phụ trách bán hàng, còn khách hàng và nhà đầu tư tạo nên nhu cầu thị trường.
Phuong Linh: Banks provide financial support, agencies and brokers handle sales, while customers and investors create market demand.

丁垂杨：而管理部门通过规划、审批和监管保证市场按照相关规则运行。
Dīng Chuíyáng: Ér guǎnlǐ bùmén tōngguò guīhuà, shěnpī hé jiānguǎn bǎozhèng shìchǎng ànzhào xiāngguān guīzé yùnxíng.
Đinh Thùy Dương: Còn cơ quan quản lý thông qua quy hoạch, phê duyệt và giám sát để đảm bảo thị trường vận hành theo các quy định liên quan.
Dinh Thuy Duong: Regulatory authorities use planning, approval, and supervision to ensure that the market operates according to the relevant rules.

阮明武：非常好。只有这些主体各自做好自己的工作，并且互相配合，一个项目才有可能顺利开发、销售和交付。
Ruǎn Míngwǔ: Fēicháng hǎo. Zhǐyǒu zhèxiē zhǔtǐ gèzì zuò hǎo zìjǐ de gōngzuò, bìngqiě hùxiāng pèihé, yí ge xiàngmù cái yǒu kěnéng shùnlì kāifā, xiāoshòu hé jiāofù.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Chỉ khi các chủ thể này làm tốt công việc của mình và phối hợp với nhau thì một dự án mới có khả năng được phát triển, bán hàng và bàn giao thuận lợi.
Nguyen Minh Vu: Very good. Only when each participant performs its own role well and cooperates with the others can a project be successfully developed, sold, and delivered.

PHẦN 04 – HỆ THỐNG MẪU CÂU GIAO TIẾP CHUYÊN NGÀNH

04.01 – Giới thiệu chủ đầu tư

这家公司的注册资本是多少？

Zhè jiā gōngsī de zhùcè zīběn shì duōshao?

Vốn đăng ký của công ty này là bao nhiêu?

What is the registered capital of this company?

开发商有多少自有资金？

Kāifāshāng yǒu duōshao zìyǒu zījīn?

Chủ đầu tư có bao nhiêu vốn tự có?

How much own capital does the developer have?

开发商以前开发过多少个项目？

Kāifāshāng yǐqián kāifā guo duōshao ge xiàngmù?

Trước đây chủ đầu tư đã phát triển bao nhiêu dự án?

How many projects has the developer completed before?

这家开发商过去有没有延期交房的记录？

Zhè jiā kāifāshāng guòqù yǒu méiyǒu yánqī jiāofáng de jìlù?

Chủ đầu tư này trước đây có lịch sử bàn giao chậm không?

Does this developer have a history of delayed property delivery?

04.02 – Hỏi về vốn và tài chính

这个项目总投资是多少？

Zhè ge xiàngmù zǒng tóuzī shì duōshao?

Tổng mức đầu tư dự án này là bao nhiêu?

What is the total investment of this project?

自有资金占总投资的多少？

Zìyǒu zījīn zhàn zǒng tóuzī de duōshao?

Vốn tự có chiếm bao nhiêu trong tổng đầu tư?

How much of the total investment comes from the developer’s own funds?

项目计划向银行申请多少贷款？

Xiàngmù jìhuà xiàng yínháng shēnqǐng duōshao dàikuǎn?

Dự án dự kiến xin ngân hàng vay bao nhiêu?

How much financing does the project plan to request from the bank?

银行什么时候可以放款？

Yínháng shénme shíhou kěyǐ fàngkuǎn?

Khi nào ngân hàng có thể giải ngân?

When can the bank disburse the loan?

04.03 – Nghiên cứu thị trường

目前市场上哪种户型需求最大？

Mùqián shìchǎng shàng nǎ zhǒng hùxíng xūqiú zuì dà?

Hiện tại loại căn nào có nhu cầu lớn nhất trên thị trường?

Which apartment type currently has the strongest market demand?

我们的目标客户是谁？

Wǒmen de mùbiāo kèhù shì shéi?

Khách hàng mục tiêu của chúng ta là ai?

Who are our target customers?

这个区域的平均房价是多少？

Zhè ge qūyù de píngjūn fángjià shì duōshao?

Giá nhà bình quân ở khu vực này là bao nhiêu?

What is the average property price in this area?

应该把产品定位在高端还是中端？

Yīnggāi bǎ chǎnpǐn dìngwèi zài gāoduān háishi zhōngduān?

Nên định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp hay trung cấp?

Should the product be positioned in the high-end or mid-range segment?

04.04 – Tiến độ xây dựng

项目什么时候开工？

Xiàngmù shénme shíhou kāigōng?

Dự án khởi công khi nào?

When will the project start construction?

目前施工进度完成了多少？

Mùqián shīgōng jìndù wánchéng le duōshao?

Hiện tại tiến độ thi công đã hoàn thành bao nhiêu?

How much of the construction work has been completed?

工程能不能按计划完工？

Gōngchéng néng bu néng àn jìhuà wángōng?

Công trình có thể hoàn thành đúng kế hoạch không?

Can the construction be completed on schedule?

如果工期延误两个月，会有什么影响？

Rúguǒ gōngqī yánwù liǎng ge yuè, huì yǒu shénme yǐngxiǎng?

Nếu tiến độ chậm hai tháng thì sẽ có ảnh hưởng gì?

What impact would a two-month construction delay have?

04.05 – Chất lượng và an toàn

这些建筑材料符合标准吗？

Zhèxiē jiànzhù cáiliào fúhé biāozhǔn ma?

Những vật liệu xây dựng này có đạt tiêu chuẩn không?

Do these building materials meet the required standards?

监理单位已经检查过了吗？

Jiānlǐ dānwèi yǐjīng jiǎnchá guo le ma?

Đơn vị giám sát đã kiểm tra chưa?

Has the supervision unit inspected them?

发现质量问题以后应该怎么处理？

Fāxiàn zhìliàng wèntí yǐhòu yīnggāi zěnme chǔlǐ?

Sau khi phát hiện vấn đề chất lượng nên xử lý như thế nào?

How should a quality problem be handled after it is discovered?

施工安全必须放在第一位。

Shīgōng ānquán bìxū fàng zài dì-yī wèi.

An toàn thi công phải được đặt lên hàng đầu.

Construction safety must come first.

04.06 – Ngân hàng và khoản vay

我想申请住房贷款。

Wǒ xiǎng shēnqǐng zhùfáng dàikuǎn.

Tôi muốn xin khoản vay mua nhà.

I would like to apply for a housing loan.

贷款期限最长是多少年？

Dàikuǎn qīxiàn zuì cháng shì duōshao nián?

Thời hạn vay dài nhất là bao nhiêu năm?

What is the maximum loan term?

现在的贷款利率是多少？

Xiànzài de dàikuǎn lìlǜ shì duōshao?

Lãi suất vay hiện tại là bao nhiêu?

What is the current loan interest rate?

银行主要根据什么审核客户的贷款申请？

Yínháng zhǔyào gēnjù shénme shěnhé kèhù de dàikuǎn shēnqǐng?

Ngân hàng chủ yếu dựa vào những gì để thẩm định hồ sơ vay của khách hàng?

What factors does the bank mainly consider when reviewing a customer’s loan application?

04.07 – Đại lý phân phối

这个项目是独家代理还是联合代理？

Zhè ge xiàngmù shì dújiā dàilǐ háishi liánhé dàilǐ?

Dự án này phân phối độc quyền hay đồng phân phối?

Is this project under exclusive or joint agency?

代理佣金是多少？

Dàilǐ yòngjīn shì duōshao?

Hoa hồng đại lý là bao nhiêu?

What is the agency commission?

前三个月的销售目标是多少？

Qián sān ge yuè de xiāoshòu mùbiāo shì duōshao?

Mục tiêu bán hàng trong ba tháng đầu là bao nhiêu?

What is the sales target for the first three months?

如果完成百分之六十，有没有额外奖励？

Rúguǒ wánchéng bǎifēnzhī liùshí, yǒu méiyǒu éwài jiǎnglì?

Nếu hoàn thành 60% thì có thưởng thêm không?

Is there an additional incentive for reaching 60%?

04.08 – Môi giới khai thác nhu cầu

您买房是自己住还是投资？

Nín mǎi fáng shì zìjǐ zhù háishi tóuzī?

Anh/chị mua nhà để ở hay đầu tư?

Are you buying the property for your own use or for investment?

您的购房预算大概是多少？

Nín de gòufáng yùsuàn dàgài shì duōshao?

Ngân sách mua nhà của anh/chị khoảng bao nhiêu?

What is your approximate budget?

您需要多大的面积？

Nín xūyào duō dà de miànjī?

Anh/chị cần diện tích khoảng bao nhiêu?

What size property do you need?

您需要申请银行贷款吗？

Nín xūyào shēnqǐng yínháng dàikuǎn ma?

Anh/chị có cần vay ngân hàng không?

Do you need bank financing?

04.09 – Khách hàng hỏi giá

这套房每平方米多少钱？

Zhè tào fáng měi píngfāngmǐ duōshao qián?

Căn này giá bao nhiêu một mét vuông?

How much is this unit per square meter?

八十九平方米的总价是多少？

Bāshíjiǔ píngfāngmǐ de zǒngjià shì duōshao?

Tổng giá căn 89 m² là bao nhiêu?

What is the total price of the 89-square-meter unit?

首付款需要准备多少？

Shǒufùkuǎn xūyào zhǔnbèi duōshao?

Cần chuẩn bị bao nhiêu tiền trả trước?

How much down payment is required?

什么时候可以交房？

Shénme shíhou kěyǐ jiāofáng?

Khi nào có thể bàn giao nhà?

When will the property be delivered?

04.10 – Nhà đầu tư

这个项目未来有升值潜力吗？

Zhè ge xiàngmù wèilái yǒu shēngzhí qiánlì ma?

Bạn có thể tìm hiểu thêm về luyện thi HSK tại ChineMaster EDU.

Dự án này trong tương lai có tiềm năng tăng giá không?

Does this project have future appreciation potential?

目前一套房每个月能租多少钱？

Mùqián yí tào fáng měi ge yuè néng zū duōshao qián?

Hiện tại một căn có thể cho thuê bao nhiêu mỗi tháng?

How much monthly rent can one unit currently generate?

投资回报率大约是多少？

Tóuzī huíbàolǜ dàyuē shì duōshao?

Tỷ suất lợi nhuận đầu tư khoảng bao nhiêu?

What is the approximate return on investment?

计划持有几年以后出售？

Jìhuà chíyǒu jǐ nián yǐhòu chūshòu?

Dự kiến nắm giữ bao nhiêu năm rồi bán?

How many years do you plan to hold the property before selling?

04.11 – Cơ quan quản lý

这个项目的规划已经批准了吗？

Zhè ge xiàngmù de guīhuà yǐjīng pīzhǔn le ma?

Quy hoạch dự án này đã được phê duyệt chưa?

Has the project’s planning been approved?

建筑许可证办好了吗？

Jiànzhù xǔkězhèng bàn hǎo le ma?

Giấy phép xây dựng đã hoàn thành chưa?

Has the construction permit been obtained?

还需要提交哪些材料？

Hái xūyào tíjiāo nǎxiē cáiliào?

Còn cần nộp những hồ sơ nào?

What other documents need to be submitted?

项目什么时候可以进入下一阶段？

Xiàngmù shénme shíhou kěyǐ jìnrù xià yí ge jiēduàn?

Khi nào dự án có thể bước sang giai đoạn tiếp theo?

When can the project proceed to the next stage?

PHẦN 05 – BÀI VĂN ỨNG DỤNG TỔNG HỢP

房地产市场参与主体及其作用

一个房地产项目从土地取得到最后交付，需要很多不同的市场主体共同参与。

房地产开发商是项目的核心主体。开发商负责投资、融资、项目开发以及整个项目的大方向。判断一个开发商是否可靠，不能只看注册资本，还要看自有资金、现金流、融资能力、开发经验和过去的交付记录。

项目开发公司主要负责市场调研、产品定位、营销策略、销售策略和项目管理。比如，一个项目有二百四十套住宅，在确定八十九平方米、一百零八平方米和一百二十八平方米三种主要户型以前，应该先研究目标客户真正需要什么。

建筑承包商负责施工。施工过程中不但要控制进度，还要保证工程质量和施工安全。咨询机构则可以提供规划、设计、工程监理、成本控制、检测和验收等专业服务。

银行与金融机构也是房地产市场中非常重要的参与主体。开发商可能需要申请项目贷款，购房客户也可能需要住房贷款。银行在批准贷款以前，会审核申请人的财务能力、信用情况、现金流和还款能力。

项目进入销售阶段以后，房地产代理公司会负责营销推广和产品分销，而房地产经纪人会直接与客户沟通。经纪人首先要了解客户是买来自住还是投资，然后了解预算、面积、户型、位置和贷款需求。

房地产客户主要根据自己的实际需要选择房子。房地产投资者则更关注租金收入、投资回报率、资产升值、现金流和未来退出策略。

除此以外，房地产管理部门在土地、规划、审批、建筑许可、施工检查、验收和房地产登记等很多环节中都发挥着重要作用。

因此，房地产项目并不是一个企业单独完成的工作。只有开发商、银行、承包商、咨询机构、代理公司、经纪人、客户、投资者和管理部门互相配合，项目才有可能顺利开发、建设、销售和交付。

Phiên âm

Yí ge fángdìchǎn xiàngmù cóng tǔdì qǔdé dào zuìhòu jiāofù, xūyào hěn duō bùtóng de shìchǎng zhǔtǐ gòngtóng cānyù.

Fángdìchǎn kāifāshāng shì xiàngmù de héxīn zhǔtǐ. Kāifāshāng fùzé tóuzī, róngzī, xiàngmù kāifā yǐjí zhěng ge xiàngmù de dà fāngxiàng. Pànduàn yí ge kāifāshāng shìfǒu kěkào, bù néng zhǐ kàn zhùcè zīběn, hái yào kàn zìyǒu zījīn, xiànjīnliú, róngzī nénglì, kāifā jīngyàn hé guòqù de jiāofù jìlù.

Xiàngmù kāifā gōngsī zhǔyào fùzé shìchǎng diàoyán, chǎnpǐn dìngwèi, yíngxiāo cèlüè, xiāoshòu cèlüè hé xiàngmù guǎnlǐ. Bǐrú, yí ge xiàngmù yǒu èr bǎi sìshí tào zhùzhái, zài quèdìng bāshíjiǔ píngfāngmǐ, yì bǎi líng bā píngfāngmǐ hé yì bǎi èrshíbā píngfāngmǐ sān zhǒng zhǔyào hùxíng yǐqián, yīnggāi xiān yánjiū mùbiāo kèhù zhēnzhèng xūyào shénme.

Jiànzhù chéngbāoshāng fùzé shīgōng. Shīgōng guòchéng zhōng bùdàn yào kòngzhì jìndù, hái yào bǎozhèng gōngchéng zhìliàng hé shīgōng ānquán. Zīxún jīgòu zé kěyǐ tígōng guīhuà, shèjì, gōngchéng jiānlǐ, chéngběn kòngzhì, jiǎncè hé yànshōu děng zhuānyè fúwù.

Yínháng yǔ jīnróng jīgòu yě shì fángdìchǎn shìchǎng zhōng fēicháng zhòngyào de cānyù zhǔtǐ. Kāifāshāng kěnéng xūyào shēnqǐng xiàngmù dàikuǎn, gòufáng kèhù yě kěnéng xūyào zhùfáng dàikuǎn. Yínháng zài pīzhǔn dàikuǎn yǐqián, huì shěnhé shēnqǐngrén de cáiwù nénglì, xìnyòng qíngkuàng, xiànjīnliú hé huánkuǎn nénglì.

Xiàngmù jìnrù xiāoshòu jiēduàn yǐhòu, fángdìchǎn dàilǐ gōngsī huì fùzé yíngxiāo tuīguǎng hé chǎnpǐn fēnxiāo, ér fángdìchǎn jīngjìrén huì zhíjiē yǔ kèhù gōutōng. Jīngjìrén shǒuxiān yào liǎojiě kèhù shì mǎi lái zìzhù háishi tóuzī, ránhòu liǎojiě yùsuàn, miànjī, hùxíng, wèizhi hé dàikuǎn xūqiú.

Fángdìchǎn kèhù zhǔyào gēnjù zìjǐ de shíjì xūyào xuǎnzé fángzi. Fángdìchǎn tóuzīzhě zé gèng guānzhù zūjīn shōurù, tóuzī huíbàolǜ, zīchǎn shēngzhí, xiànjīnliú hé wèilái tuìchū cèlüè.

Chúcǐ yǐwài, fángdìchǎn guǎnlǐ bùmén zài tǔdì, guīhuà, shěnpī, jiànzhù xǔkě, shīgōng jiǎnchá, yànshōu hé fángdìchǎn dēngjì děng hěn duō huánjié zhōng dōu fāhuīzhe zhòngyào zuòyòng.

Yīncǐ, fángdìchǎn xiàngmù bìng bú shì yí ge qǐyè dāndú wánchéng de gōngzuò. Zhǐyǒu kāifāshāng, yínháng, chéngbāoshāng, zīxún jīgòu, dàilǐ gōngsī, jīngjìrén, kèhù, tóuzīzhě hé guǎnlǐ bùmén hùxiāng pèihé, xiàngmù cái yǒu kěnéng shùnlì kāifā, jiànshè, xiāoshòu hé jiāofù.

PHẦN 06 – NGỮ PHÁP CHUYÊN SÂU

06.01 – 由……负责……

Ý nghĩa

由 biểu thị người hoặc đơn vị chịu trách nhiệm thực hiện một công việc.

Công thức

Nhiệm vụ + 由 + chủ thể + 负责。

由 + chủ thể + 负责 + nhiệm vụ。

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

贷款能不能批准，要由银行进行审核。

Dàikuǎn néng bu néng pīzhǔn, yào yóu yínháng jìnxíng shěnhé.

Khoản vay có được phê duyệt hay không phải do ngân hàng thẩm định.

Ví dụ 2

施工由总承包商负责。

Shīgōng yóu zǒng chéngbāoshāng fùzé.

Việc thi công do tổng thầu phụ trách.

Ví dụ 3

市场调研由项目开发公司负责。

Shìchǎng diàoyán yóu xiàngmù kāifā gōngsī fùzé.

Nghiên cứu thị trường do đơn vị phát triển dự án phụ trách.

Ví dụ 4

客户接待由销售团队负责。

Kèhù jiēdài yóu xiāoshòu tuánduì fùzé.

Việc tiếp khách do đội ngũ bán hàng phụ trách.

Ví dụ 5

工程质量检查由监理单位负责。

Gōngchéng zhìliàng jiǎnchá yóu jiānlǐ dānwèi fùzé.

Kiểm tra chất lượng công trình do đơn vị giám sát phụ trách.

06.02 – 不但……，还……

Ý nghĩa

Biểu thị quan hệ tăng tiến: không những A mà còn B.

Công thức

S + 不但 + A，还 + B。

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

承包商不但要保证施工速度，还要保证工程质量和施工安全。

Chéngbāoshāng bùdàn yào bǎozhèng shīgōng sùdù, hái yào bǎozhèng gōngchéng zhìliàng hé shīgōng ānquán.

Nhà thầu không chỉ phải đảm bảo tốc độ thi công mà còn phải đảm bảo chất lượng và an toàn.

Ví dụ 2

经纪人不但要了解房源，还要了解客户需求。

Jīngjìrén bùdàn yào liǎojiě fángyuán, hái yào liǎojiě kèhù xūqiú.

Môi giới không chỉ phải hiểu nguồn hàng mà còn phải hiểu nhu cầu khách hàng.

Ví dụ 3

投资者不但看房价，还看租金收入。

Tóuzīzhě bùdàn kàn fángjià, hái kàn zūjīn shōurù.

Nhà đầu tư không chỉ xem giá nhà mà còn xem thu nhập cho thuê.

Ví dụ 4

银行不但审核收入，还审核信用情况。

Yínháng bùdàn shěnhé shōurù, hái shěnhé xìnyòng qíngkuàng.

Ngân hàng không chỉ thẩm định thu nhập mà còn thẩm định tình trạng tín dụng.

Ví dụ 5

开发商不但要控制成本，还要保证交房时间。

Kāifāshāng bùdàn yào kòngzhì chéngběn, hái yào bǎozhèng jiāofáng shíjiān.

Chủ đầu tư không chỉ phải kiểm soát chi phí mà còn phải đảm bảo thời gian bàn giao.

06.03 – 除了……以外，还……

Ý nghĩa

Ngoài A ra còn có B.

Công thức

除了 A 以外，还 + B。

Ví dụ 1

除了开发商以外，项目还需要银行和承包商。

Chúle kāifāshāng yǐwài, xiàngmù hái xūyào yínháng hé chéngbāoshāng.

Ngoài chủ đầu tư, dự án còn cần ngân hàng và nhà thầu.

Ví dụ 2

除了价格以外，客户还关心交房时间。

Chúle jiàgé yǐwài, kèhù hái guānxīn jiāofáng shíjiān.

Ngoài giá cả, khách hàng còn quan tâm thời gian bàn giao.

Ví dụ 3

除了租金以外，投资者还关注资产升值。

Chúle zūjīn yǐwài, tóuzīzhě hái guānzhù zīchǎn shēngzhí.

Ngoài tiền thuê, nhà đầu tư còn quan tâm tăng giá tài sản.

Ví dụ 4

除了施工进度以外，监理还要检查质量。

Chúle shīgōng jìndù yǐwài, jiānlǐ hái yào jiǎnchá zhìliàng.

Ngoài tiến độ thi công, giám sát còn phải kiểm tra chất lượng.

Ví dụ 5

除了银行贷款以外，开发商还需要自有资金。

Chúle yínháng dàikuǎn yǐwài, kāifāshāng hái xūyào zìyǒu zījīn.

Ngoài khoản vay ngân hàng, chủ đầu tư còn cần vốn tự có.

06.04 – 根据……

Ý nghĩa

根据 có nghĩa là “căn cứ vào, dựa theo”.

Công thức

根据 + dữ liệu/căn cứ + V。

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

银行会根据客户收入和还款能力进行审核。

Yínháng huì gēnjù kèhù shōurù hé huánkuǎn nénglì jìnxíng shěnhé.

Ngân hàng sẽ thẩm định dựa trên thu nhập và khả năng trả nợ của khách hàng.

Ví dụ 2

我们根据市场需求调整户型。

Wǒmen gēnjù shìchǎng xūqiú tiáozhěng hùxíng.

Chúng tôi điều chỉnh loại căn dựa trên nhu cầu thị trường.

Ví dụ 3

银行根据工程进度分阶段放款。

Yínháng gēnjù gōngchéng jìndù fēn jiēduàn fàngkuǎn.

Ngân hàng giải ngân theo từng giai đoạn dựa trên tiến độ công trình.

Ví dụ 4

经纪人根据客户预算推荐房源。

Jīngjìrén gēnjù kèhù yùsuàn tuījiàn fángyuán.

Môi giới giới thiệu bất động sản dựa trên ngân sách khách hàng.

Ví dụ 5

投资者根据现金流决定是否投资。

Tóuzīzhě gēnjù xiànjīnliú juédìng shìfǒu tóuzī.

Nhà đầu tư quyết định có đầu tư hay không dựa trên dòng tiền.

06.05 – 为了……

Ý nghĩa

Biểu thị mục đích: để làm gì.

Công thức

为了 + mục đích，S + V。

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

不能为了赶进度就降低质量标准。

Bù néng wèile gǎn jìndù jiù jiàngdī zhìliàng biāozhǔn.

Không thể vì chạy tiến độ mà hạ tiêu chuẩn chất lượng.

Ví dụ 2

为了控制成本，我们重新比较了三家承包商。

Wèile kòngzhì chéngběn, wǒmen chóngxīn bǐjiào le sān jiā chéngbāoshāng.

Để kiểm soát chi phí, chúng tôi đã so sánh lại ba nhà thầu.

Ví dụ 3

为了提高销售速度，代理公司增加了推广预算。

Wèile tígāo xiāoshòu sùdù, dàilǐ gōngsī zēngjiā le tuīguǎng yùsuàn.

Để tăng tốc độ bán hàng, công ty đại lý đã tăng ngân sách quảng bá.

Ví dụ 4

为了申请贷款，客户准备了收入证明。

Wèile shēnqǐng dàikuǎn, kèhù zhǔnbèi le shōurù zhèngmíng.

Để xin vay, khách hàng đã chuẩn bị giấy chứng minh thu nhập.

Ví dụ 5

为了保证施工安全，工地每天都要检查。

Wèile bǎozhèng shīgōng ānquán, gōngdì měitiān dōu yào jiǎnchá.

Để đảm bảo an toàn thi công, công trường phải được kiểm tra mỗi ngày.

06.06 – 如果……，就……

Ý nghĩa

Biểu thị điều kiện và kết quả.

Công thức

如果 A，就 B。

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

如果代理公司完成百分之六十的目标，就可以得到相应奖励。

Rúguǒ dàilǐ gōngsī wánchéng bǎifēnzhī liùshí de mùbiāo, jiù kěyǐ dédào xiāngyìng jiǎnglì.

Nếu công ty đại lý hoàn thành mục tiêu 60% thì có thể nhận thưởng tương ứng.

Ví dụ 2

如果工程延期，交房时间就可能受到影响。

Rúguǒ gōngchéng yánqī, jiāofáng shíjiān jiù kěnéng shòudào yǐngxiǎng.

Nếu công trình chậm thì thời gian bàn giao có thể bị ảnh hưởng.

Ví dụ 3

如果客户预算只有两百万元，就不能推荐太贵的房子。

Rúguǒ kèhù yùsuàn zhǐyǒu liǎng bǎi wàn yuán, jiù bù néng tuījiàn tài guì de fángzi.

Nếu ngân sách khách chỉ có 2 triệu tệ thì không thể giới thiệu căn quá đắt.

Ví dụ 4

如果银行批准贷款，项目资金压力就会小一些。

Rúguǒ yínháng pīzhǔn dàikuǎn, xiàngmù zījīn yālì jiù huì xiǎo yìxiē.

Nếu ngân hàng phê duyệt khoản vay thì áp lực vốn của dự án sẽ giảm.

Ví dụ 5

如果租金提高，投资回报率就可能增加。

Rúguǒ zūjīn tígāo, tóuzī huíbàolǜ jiù kěnéng zēngjiā.

Nếu tiền thuê tăng thì tỷ suất lợi nhuận có thể tăng.

06.07 – 只要……，就……

Ý nghĩa

Chỉ cần điều kiện A được đáp ứng thì kết quả B có thể xảy ra.

Công thức

只要 A，就 B。

Ví dụ 1

只要手续符合要求，项目就可以进入下一阶段。

Zhǐyào shǒuxù fúhé yāoqiú, xiàngmù jiù kěyǐ jìnrù xià yí ge jiēduàn.

Chỉ cần thủ tục đáp ứng yêu cầu thì dự án có thể bước sang giai đoạn tiếp theo.

Ví dụ 2

只要客户预算合适，我们就能推荐合适的房源。

Zhǐyào kèhù yùsuàn héshì, wǒmen jiù néng tuījiàn héshì de fángyuán.

Chỉ cần ngân sách khách hàng phù hợp, chúng ta có thể giới thiệu sản phẩm phù hợp.

Ví dụ 3

只要质量达到标准，就可以进入验收程序。

Zhǐyào zhìliàng dádào biāozhǔn, jiù kěyǐ jìnrù yànshōu chéngxù.

Chỉ cần chất lượng đạt tiêu chuẩn thì có thể bước vào quy trình nghiệm thu.

Ví dụ 4

只要现金流稳定，投资者就更容易长期持有。

Zhǐyào xiànjīnliú wěndìng, tóuzīzhě jiù gèng róngyì chángqī chíyǒu.

Chỉ cần dòng tiền ổn định thì nhà đầu tư dễ nắm giữ dài hạn hơn.

Ví dụ 5

只要双方同意价格，就可以继续谈合同。

Zhǐyào shuāngfāng tóngyì jiàgé, jiù kěyǐ jìxù tán hétong.

Chỉ cần hai bên đồng ý giá thì có thể tiếp tục đàm phán hợp đồng.

06.08 – 虽然……，但是……

Ý nghĩa

Mặc dù A nhưng B.

Ví dụ 1

虽然这个项目投资很大，但是市场需求也比较稳定。

Suīrán zhè ge xiàngmù tóuzī hěn dà, dànshì shìchǎng xūqiú yě bǐjiào wěndìng.

Mặc dù dự án này có vốn đầu tư lớn nhưng nhu cầu thị trường tương đối ổn định.

Ví dụ 2

虽然房价比较高，但是位置很好。

Suīrán fángjià bǐjiào gāo, dànshì wèizhi hěn hǎo.

Mặc dù giá nhà khá cao nhưng vị trí rất tốt.

Ví dụ 3

虽然客户收入不错，但是银行还要审核信用情况。

Suīrán kèhù shōurù búcuò, dànshì yínháng hái yào shěnhé xìnyòng qíngkuàng.

Mặc dù thu nhập khách khá tốt nhưng ngân hàng vẫn phải thẩm định tín dụng.

Ví dụ 4

虽然项目已经开工，但是还有很多手续需要完成。

Suīrán xiàngmù yǐjīng kāigōng, dànshì hái yǒu hěn duō shǒuxù xūyào wánchéng.

Mặc dù dự án đã khởi công nhưng vẫn còn nhiều thủ tục phải hoàn thành.

Ví dụ 5

虽然租金回报不高，但是这个区域有一定的升值潜力。

Suīrán zūjīn huíbào bù gāo, dànshì zhè ge qūyù yǒu yídìng de shēngzhí qiánlì.

Mặc dù lợi suất cho thuê không cao nhưng khu vực này có tiềm năng tăng giá nhất định.

06.09 – 对……来说

Ý nghĩa

Đối với một người hoặc một chủ thể cụ thể.

Công thức

对 + N + 来说，……

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

对客户来说，开发商能不能按时交房非常重要。

Duì kèhù lái shuō, kāifāshāng néng bu néng ànshí jiāofáng fēicháng zhòngyào.

Đối với khách hàng, việc chủ đầu tư có bàn giao đúng hạn hay không rất quan trọng.

Ví dụ 2

对银行来说，还款能力非常重要。

Duì yínháng lái shuō, huánkuǎn nénglì fēicháng zhòngyào.

Đối với ngân hàng, khả năng trả nợ rất quan trọng.

Ví dụ 3

对投资者来说，现金流比短期价格变化更重要。

Duì tóuzīzhě lái shuō, xiànjīnliú bǐ duǎnqī jiàgé biànhuà gèng zhòngyào.

Đối với nhà đầu tư, dòng tiền quan trọng hơn biến động giá ngắn hạn.

Ví dụ 4

对承包商来说，施工安全不能忽视。

Duì chéngbāoshāng lái shuō, shīgōng ānquán bù néng hūshì.

Đối với nhà thầu, an toàn thi công không thể bị xem nhẹ.

Ví dụ 5

对经纪人来说，了解客户需求是第一步。

Duì jīngjìrén lái shuō, liǎojiě kèhù xūqiú shì dì-yī bù.

Đối với môi giới, hiểu nhu cầu khách hàng là bước đầu tiên.

06.10 – 先……，再……

Ý nghĩa

Dùng để trình bày thứ tự hành động.

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

先问购房目的，再问预算和面积。

Xiān wèn gòufáng mùdì, zài wèn yùsuàn hé miànjī.

Trước tiên hỏi mục đích mua nhà, sau đó hỏi ngân sách và diện tích.

Ví dụ 2

先做市场调研，再确定产品定位。

Xiān zuò shìchǎng diàoyán, zài quèdìng chǎnpǐn dìngwèi.

Trước tiên nghiên cứu thị trường, sau đó xác định định vị sản phẩm.

Ví dụ 3

先审核资料，再决定是否放款。

Xiān shěnhé zīliào, zài juédìng shìfǒu fàngkuǎn.

Trước tiên thẩm định hồ sơ, sau đó quyết định có giải ngân hay không.

Ví dụ 4

先检查工程质量，再进行验收。

Xiān jiǎnchá gōngchéng zhìliàng, zài jìnxíng yànshōu.

Trước tiên kiểm tra chất lượng công trình, sau đó tiến hành nghiệm thu.

Ví dụ 5

先了解客户预算，再推荐具体房源。

Xiān liǎojiě kèhù yùsuàn, zài tuījiàn jùtǐ fángyuán.

Trước tiên tìm hiểu ngân sách khách hàng, sau đó giới thiệu bất động sản cụ thể.

06.11 – 越……，越……

Ý nghĩa

Một yếu tố thay đổi thì yếu tố khác cũng thay đổi theo.

Ví dụ 1

项目越接近交房，客户越关心工程进度。

Xiàngmù yuè jiējìn jiāofáng, kèhù yuè guānxīn gōngchéng jìndù.

Dự án càng gần thời điểm bàn giao thì khách hàng càng quan tâm tiến độ công trình.

Ví dụ 2

房价越高，客户对贷款的需求可能越大。

Fángjià yuè gāo, kèhù duì dàikuǎn de xūqiú kěnéng yuè dà.

Giá nhà càng cao thì nhu cầu vay của khách có thể càng lớn.

Ví dụ 3

市场竞争越激烈，销售策略越重要。

Shìchǎng jìngzhēng yuè jīliè, xiāoshòu cèlüè yuè zhòngyào.

Cạnh tranh thị trường càng gay gắt thì chiến lược bán hàng càng quan trọng.

Ví dụ 4

持有成本越高，投资回报率越容易受到影响。

Chíyǒu chéngběn yuè gāo, tóuzī huíbàolǜ yuè róngyì shòudào yǐngxiǎng.

Chi phí nắm giữ càng cao thì tỷ suất lợi nhuận càng dễ bị ảnh hưởng.

Ví dụ 5

开发商准备得越充分，项目风险越容易控制。

Kāifāshāng zhǔnbèi de yuè chōngfèn, xiàngmù fēngxiǎn yuè róngyì kòngzhì.

Chủ đầu tư chuẩn bị càng đầy đủ thì rủi ro dự án càng dễ kiểm soát.

06.12 – 只有……，才……

Ý nghĩa

Chỉ khi A thì mới có thể B.

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

只有相关条件和手续符合要求以后，项目才能进入下一阶段。

Zhǐyǒu xiāngguān tiáojiàn hé shǒuxù fúhé yāoqiú yǐhòu, xiàngmù cái néng jìnrù xià yí ge jiēduàn.

Chỉ sau khi điều kiện và thủ tục liên quan đáp ứng yêu cầu thì dự án mới có thể bước sang giai đoạn tiếp theo.

Ví dụ 2

只有银行批准以后，贷款才能放下来。

Zhǐyǒu yínháng pīzhǔn yǐhòu, dàikuǎn cái néng fàng xiàlai.

Chỉ sau khi ngân hàng phê duyệt thì khoản vay mới có thể được giải ngân.

Ví dụ 3

只有了解客户需求，才能推荐合适的房源。

Zhǐyǒu liǎojiě kèhù xūqiú, cái néng tuījiàn héshì de fángyuán.

Chỉ khi hiểu nhu cầu khách hàng mới có thể giới thiệu bất động sản phù hợp.

Ví dụ 4

只有工程质量达到标准，才能通过验收。

Zhǐyǒu gōngchéng zhìliàng dádào biāozhǔn, cái néng tōngguò yànshōu.

Chỉ khi chất lượng công trình đạt tiêu chuẩn mới có thể thông qua nghiệm thu.

Ví dụ 5

只有现金流稳定，投资才能更安全。

Zhǐyǒu xiànjīnliú wěndìng, tóuzī cái néng gèng ānquán.

Chỉ khi dòng tiền ổn định thì đầu tư mới an toàn hơn.

PHẦN 07 – BÀI TẬP CỦNG CỐ

07.01 – Ghép chủ thể với chức năng

房地产开发商

建筑承包商

银行

房地产代理公司

房地产经纪人

房地产投资者

房地产管理部门

Các chức năng:

提供项目融资

负责工程施工

负责整体开发

负责市场推广和分销

直接联系客户

分析投资收益

负责规划、审批和监管

07.02 – Điền từ

Từ cho sẵn:

融资 / 施工 / 佣金 / 现金流 / 审批 / 客户需求 / 监理 / 升值

开发商需要有较强的________能力。

承包商主要负责工程________。

代理公司完成销售以后可以获得________。

投资者非常关注项目的________。

项目进入下一阶段以前可能需要有关部门________。

经纪人首先要了解________。

咨询机构可以提供工程________服务。

投资者除了租金以外，还关注资产________。

07.03 – Chọn cấu trúc thích hợp

Câu A:

“Chỉ khi hồ sơ đáp ứng yêu cầu thì dự án mới có thể bước sang giai đoạn tiếp theo.”

只要……就……

只有……才……

虽然……但是……

Câu B:

“Ngân hàng dựa trên thu nhập của khách hàng để thẩm định.”

根据……

为了……

除了……

Câu C:

“Nhà thầu không chỉ phải đảm bảo tiến độ mà còn phải đảm bảo chất lượng.”

虽然……但是……

不但……还……

如果……就……

Câu D:

“Đối với khách hàng, thời gian bàn giao rất quan trọng.”

对……来说

根据……

由……负责

07.04 – Sắp xếp câu

Câu A:

负责 / 承包商 / 施工 / 由

Câu B:

根据 / 推荐 / 经纪人 / 客户预算 / 房源

Câu C:

只有 / 才能 / 通过 / 达到标准 / 质量 / 验收

Câu D:

开发商 / 不但 / 控制成本 / 还要 / 保证进度 / 要

Câu E:

客户 / 先 / 目的 / 再 / 预算 / 问 / 问

07.05 – Bài toán giá căn hộ

Giá mô phỏng:

每平方米 28,000 元

Căn A:

89 平方米

Căn B:

108 平方米

Căn C:

128 平方米

Hãy tính:

八十九平方米的总价是多少？

一百零八平方米的总价是多少？

一百二十八平方米的总价是多少？

Nếu khách hàng có ngân sách 2,6 triệu tệ thì căn nào nằm trong ngân sách?

07.06 – Bài toán bán hàng

Tổng số căn:

240 套

Mục tiêu bán trong ba tháng:

60%

Hãy trả lời:

前三个月计划销售多少套？

如果第一个月卖四十套，第二个月卖五十二套，第三个月需要至少卖多少套才能完成目标？

07.07 – Bài toán đầu tư

Giá mua:

2,500,000 元

Tiền thuê tháng:

7,000 元

Hãy tính:

一年的租金收入是多少？

Nếu chưa tính các chi phí khác, tỷ suất tiền thuê gộp xấp xỉ bao nhiêu phần trăm?

Ngoài tiền thuê, nhà đầu tư còn phải tính những loại chi phí nào?

07.08 – Dịch Trung sang Việt

房地产开发商是项目的核心参与主体。

银行会审核开发商的财务能力和还款能力。

承包商不但要保证进度，还要保证质量。

房地产经纪人首先要了解客户的购房需求。

投资者比较关注现金流和资产升值。

只有手续符合要求，项目才能进入下一阶段。

07.09 – Dịch Việt sang Trung

Chủ đầu tư dự kiến đầu tư 220 triệu tệ vốn tự có.

Ngân hàng sẽ thẩm định dòng tiền của dự án.

Nhà thầu phụ trách thi công công trình.

Môi giới phải tìm hiểu ngân sách của khách hàng trước.

Ngoài giá nhà, khách hàng còn quan tâm thời gian bàn giao.

Đối với nhà đầu tư, dòng tiền rất quan trọng.

Chỉ khi công trình đạt tiêu chuẩn mới có thể nghiệm thu.

07.10 – Bài tập giao tiếp

Học viên đóng vai năm nhóm:

Nhóm 1: Chủ đầu tư.

Nhóm 2: Ngân hàng.

Nhóm 3: Nhà thầu và tư vấn.

Nhóm 4: Đại lý và môi giới.

Nhóm 5: Khách hàng và nhà đầu tư.

Dữ liệu dùng chung:

Tổng đầu tư: 680 triệu tệ.

Vốn tự có: 220 triệu tệ.

Khoản vay dự kiến: 350 triệu tệ.

Số căn: 240 căn.

Giá trung bình: 28.000 tệ/m².

Thời gian xây dựng: 24 tháng.

Mục tiêu bán ba tháng đầu: 60%.

Học viên phải dùng tiếng Trung để thương lượng, hỏi số liệu và đưa ra quyết định.

PHẦN 08 – ĐÁP ÁN

08.01 – Đáp án ghép chủ thể

房地产开发商 → 负责整体开发

建筑承包商 → 负责工程施工

银行 → 提供项目融资

房地产代理公司 → 负责市场推广和分销

房地产经纪人 → 直接联系客户

房地产投资者 → 分析投资收益

房地产管理部门 → 负责规划、审批和监管

08.02 – Đáp án điền từ

开发商需要有较强的融资能力。

Kāifāshāng xūyào yǒu jiàoqiáng de róngzī nénglì.

Chủ đầu tư cần có năng lực huy động vốn tương đối mạnh.

承包商主要负责工程施工。

Chéngbāoshāng zhǔyào fùzé gōngchéng shīgōng.

Nhà thầu chủ yếu phụ trách thi công công trình.

代理公司完成销售以后可以获得佣金。

Dàilǐ gōngsī wánchéng xiāoshòu yǐhòu kěyǐ huòdé yòngjīn.

Công ty đại lý sau khi hoàn thành bán hàng có thể nhận hoa hồng.

投资者非常关注项目的现金流。

Tóuzīzhě fēicháng guānzhù xiàngmù de xiànjīnliú.

Nhà đầu tư rất quan tâm dòng tiền dự án.

项目进入下一阶段以前可能需要有关部门审批。

Xiàngmù jìnrù xià yí ge jiēduàn yǐqián kěnéng xūyào yǒuguān bùmén shěnpī.

Trước khi bước vào giai đoạn tiếp theo, dự án có thể cần cơ quan liên quan phê duyệt.

经纪人首先要了解客户需求。

Jīngjìrén shǒuxiān yào liǎojiě kèhù xūqiú.

Môi giới trước tiên phải hiểu nhu cầu khách hàng.

咨询机构可以提供工程监理服务。

Zīxún jīgòu kěyǐ tígōng gōngchéng jiānlǐ fúwù.

Đơn vị tư vấn có thể cung cấp dịch vụ giám sát công trình.

投资者除了租金以外，还关注资产升值。

Tóuzīzhě chúle zūjīn yǐwài, hái guānzhù zīchǎn shēngzhí.

Ngoài tiền thuê, nhà đầu tư còn quan tâm tăng giá tài sản.

08.03 – Đáp án cấu trúc

Câu A:

只有……才……

Câu B:

根据……

Câu C:

不但……还……

Câu D:

对……来说

08.04 – Đáp án sắp xếp

施工由承包商负责。

Shīgōng yóu chéngbāoshāng fùzé.

Việc thi công do nhà thầu phụ trách.

经纪人根据客户预算推荐房源。

Jīngjìrén gēnjù kèhù yùsuàn tuījiàn fángyuán.

Môi giới giới thiệu bất động sản dựa trên ngân sách khách hàng.

只有质量达到标准，才能通过验收。

Zhǐyǒu zhìliàng dádào biāozhǔn, cái néng tōngguò yànshōu.

Chỉ khi chất lượng đạt tiêu chuẩn mới có thể thông qua nghiệm thu.

开发商不但要控制成本，还要保证进度。

Kāifāshāng bùdàn yào kòngzhì chéngběn, hái yào bǎozhèng jìndù.

Chủ đầu tư không chỉ phải kiểm soát chi phí mà còn phải đảm bảo tiến độ.

先问客户购房目的，再问预算。

Xiān wèn kèhù gòufáng mùdì, zài wèn yùsuàn.

Trước tiên hỏi mục đích mua nhà của khách, sau đó hỏi ngân sách.

08.05 – Đáp án bài toán giá

89 × 28,000 = 2,492,000 元

八十九平方米的总价大约是二百四十九万二千元。

Bāshíjiǔ píngfāngmǐ de zǒngjià dàyuē shì liǎng bǎi sìshíjiǔ wàn liǎng qiān yuán.

Tổng giá căn 89 m² khoảng 2.492.000 tệ.

108 × 28,000 = 3,024,000 元

一百零八平方米的总价大约是三百零二万四千元。

Yì bǎi líng bā píngfāngmǐ de zǒngjià dàyuē shì sān bǎi líng èr wàn sì qiān yuán.

Tổng giá căn 108 m² khoảng 3.024.000 tệ.

128 × 28,000 = 3,584,000 元

一百二十八平方米的总价大约是三百五十八万四千元。

Yì bǎi èrshíbā píngfāngmǐ de zǒngjià dàyuē shì sān bǎi wǔshíbā wàn sì qiān yuán.

Tổng giá căn 128 m² khoảng 3.584.000 tệ.

Ngân sách 2,6 triệu tệ phù hợp nhất với căn 89 m² nếu chỉ xét mức giá mô phỏng này.

08.06 – Đáp án bài toán bán hàng

240 × 60% = 144 套

前三个月计划销售一百四十四套。

Qián sān ge yuè jìhuà xiāoshòu yì bǎi sìshísì tào.

Ba tháng đầu dự kiến bán 144 căn.

40 + 52 = 92

144 − 92 = 52

第三个月至少要销售五十二套。

Dì-sān ge yuè zhìshǎo yào xiāoshòu wǔshí’èr tào.

Tháng thứ ba ít nhất phải bán 52 căn.

08.07 – Đáp án bài toán đầu tư

7,000 × 12 = 84,000 元

一年的租金收入是八万四千元。

Yì nián de zūjīn shōurù shì bā wàn sì qiān yuán.

Thu nhập cho thuê một năm là 84.000 tệ.

84,000 ÷ 2,500,000 ≈ 3.36%

Nếu chưa tính chi phí khác, tỷ suất tiền thuê gộp xấp xỉ 3,36%.

Tuy nhiên, khi phân tích đầu tư thực tế còn phải tính:

空置成本 – chi phí trống

管理费 – phí quản lý

维修费 – phí sửa chữa

贷款利息 – lãi vay

税费 – thuế và phí

其他持有成本 – chi phí nắm giữ khác

08.08 – Đáp án dịch Việt – Trung

房地产开发商计划投入二点二亿元自有资金。

Fángdìchǎn kāifāshāng jìhuà tóurù liǎng diǎn èr yì yuán zìyǒu zījīn.

银行会审核项目的现金流。

Yínháng huì shěnhé xiàngmù de xiànjīnliú.

建筑承包商负责工程施工。

Jiànzhù chéngbāoshāng fùzé gōngchéng shīgōng.

经纪人应该先了解客户的预算。

Jīngjìrén yīnggāi xiān liǎojiě kèhù de yùsuàn.

除了房价以外，客户还关心交房时间。

Chúle fángjià yǐwài, kèhù hái guānxīn jiāofáng shíjiān.

对投资者来说，现金流非常重要。

Duì tóuzīzhě lái shuō, xiànjīnliú fēicháng zhòngyào.

只有工程达到标准，才能进行验收。

Zhǐyǒu gōngchéng dádào biāozhǔn, cái néng jìnxíng yànshōu.

PHẦN 09 – TỔNG HỢP 10 CHỦ THỂ TRỌNG TÂM

09.01 – 房地产开发商

核心：

投资

融资

开发

品牌

交付

09.02 – 项目开发公司

核心：

市场调研

产品定位

经营策略

营销策略

项目管理

09.03 – 建筑承包商

核心：

施工

进度

质量

成本

安全

09.04 – 房地产咨询机构

核心：

规划

设计

咨询

监理

检测

验收

09.05 – 银行与金融机构

核心：

融资

贷款

利率

审核

审批

放款

09.06 – 房地产代理公司

核心：

营销

推广

销售

代理

佣金

销售目标

09.07 – 房地产经纪人

核心：

房源

客户

需求

推荐

谈判

成交

09.08 – 房地产客户

核心：

购房目的

预算

面积

户型

首付款

贷款

09.09 – 房地产投资者

核心：

收益

现金流

租金

升值

持有

退出

09.10 – 房地产管理部门

核心：

土地

规划

许可

审批

检查

监管

PHẦN 10 – SƠ ĐỒ LOGIC GHI NHỚ TOÀN BÀI

土地

↓

规划

↓

房地产管理部门

↓

房地产开发商

↓

项目开发公司

↓

银行与金融机构

↓

房地产咨询机构

↓

建筑承包商

↓

建设施工

↓

房地产代理公司

↓

房地产经纪人

↓

房地产客户

↓

房地产投资者

↓

交付与运营

Có thể ghi nhớ toàn bộ chương bằng năm câu hỏi:

谁投资？

Shéi tóuzī?

Ai đầu tư?

→ 房地产开发商 / 房地产投资者

谁提供资金？

Shéi tígōng zījīn?

Ai cung cấp vốn?

→ 银行与金融机构

谁建设？

Shéi jiànshè?

Ai xây dựng?

→ 建筑承包商

谁销售？

Shéi xiāoshòu?

Ai bán hàng?

→ 房地产代理公司 / 房地产经纪人

谁管理和监管？

Shéi guǎnlǐ hé jiānguǎn?

Ai quản lý và giám sát?

→ 房地产管理部门

Trục logic cuối cùng của toàn bài:

规划 → 投资 → 融资 → 开发 → 设计 → 施工 → 营销 → 销售 → 贷款 → 投资 → 交付 → 监管

Quy hoạch → Đầu tư → Huy động vốn → Phát triển → Thiết kế → Thi công → Marketing → Bán hàng → Cho vay → Đầu tư → Bàn giao → Quản lý.