Giáo trình Hán ngữ Bất động sản Sales bất động sản công nghiệp thực chiến Tác giả Nguyễn Minh Vũ

SALES BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP THỰC CHIẾN

工业房地产销售实战

Gōngyè fángdìchǎn xiāoshòu shízhàn

Practical Industrial Real Estate Sales

PHẦN 01 – TỔNG QUAN NGHỀ SALES BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP – 工业房地产销售概述

Sales bất động sản công nghiệp không đơn giản là nhận yêu cầu “cần bao nhiêu mét vuông” rồi gửi báo giá.

Một chuyên viên sales thực chiến phải hiểu được toàn bộ logic đầu tư của doanh nghiệp:

潜在客户 → 了解行业 → 分析投资需求 → 确认土地需求 → 确认厂房需求 → 确认仓储需求 → 确认技术条件 → 分析物流 → 分析劳动力 → 分析成本 → 推荐项目 → 安排考察 → 处理异议 → 商务谈判 → 合同谈判 → 签约 → 交付 → 企业入驻 → 后续服务

Qiánzài kèhù → liǎojiě hángyè → fēnxī tóuzī xūqiú → quèrèn tǔdì xūqiú → quèrèn chǎngfáng xūqiú → quèrèn cāngchǔ xūqiú → quèrèn jìshù tiáojiàn → fēnxī wùliú → fēnxī láodònglì → fēnxī chéngběn → tuījiàn xiàngmù → ānpái kǎochá → chǔlǐ yìyì → shāngwù tánpàn → hétong tánpàn → qiānyuē → jiāofù → qǐyè rùzhù → hòuxù fúwù

Khách hàng tiềm năng → tìm hiểu ngành nghề → phân tích nhu cầu đầu tư → xác nhận nhu cầu đất → xác nhận nhu cầu nhà xưởng → xác nhận nhu cầu kho → xác nhận điều kiện kỹ thuật → phân tích logistics → phân tích lao động → phân tích chi phí → đề xuất dự án → sắp xếp khảo sát → xử lý phản đối → đàm phán thương mại → đàm phán hợp đồng → ký hợp đồng → bàn giao → doanh nghiệp vào hoạt động → dịch vụ sau giao dịch.

01.01 – Sales bất động sản công nghiệp bán cái gì?

Sales không chỉ “bán” đất, nhà xưởng hoặc kho.

Sales đang cung cấp một giải pháp địa điểm đầu tư.

Khách hàng doanh nghiệp quan tâm đồng thời:

行业 – ngành nghề

土地 – đất

厂房 – nhà xưởng

仓库 – kho

电力 – điện

供水 – cấp nước

污水处理 – xử lý nước thải

消防 – PCCC

物流 – logistics

劳动力 – lao động

租金 – tiền thuê

管理费 – phí quản lý

押金 – tiền đặt cọc

租期 – thời hạn thuê

交付时间 – thời gian bàn giao

投产时间 – thời gian đi vào sản xuất

扩产空间 – không gian mở rộng

法律手续 – thủ tục pháp lý

01.02 – Tư duy sales đúng

Không nên:

客户问价格 → 销售报价 → 等客户回复

Kèhù wèn jiàgé → xiāoshòu bàojià → děng kèhù huífù

Khách hỏi giá → sales báo giá → ngồi chờ khách trả lời.

Nên:

了解需求 → 确认需求 → 分析需求 → 筛选项目 → 推荐方案 → 实地考察 → 比较方案 → 处理异议 → 商务谈判 → 签约成交 → 后续服务

Liǎojiě xūqiú → quèrèn xūqiú → fēnxī xūqiú → shāixuǎn xiàngmù → tuījiàn fāng’àn → shídì kǎochá → bǐjiào fāng’àn → chǔlǐ yìyì → shāngwù tánpàn → qiānyuē chéngjiāo → hòuxù fúwù

Tìm hiểu → xác minh → phân tích → sàng lọc → đề xuất → khảo sát → so sánh → xử lý phản đối → đàm phán → ký hợp đồng → dịch vụ sau giao dịch.

PHẦN 02 – HỒ SƠ GIAO DỊCH XUYÊN SUỐT BÀI HỌC

Doanh nghiệp khách hàng mô phỏng:

华东智能电子科技集团

Huádōng Zhìnéng Diànzǐ Kējì Jítuán

Tập đoàn Công nghệ Điện tử Thông minh Hoa Đông

Huadong Intelligent Electronics Technology Group

Ngành nghề:

电子零部件制造

Diànzǐ língbùjiàn zhìzào

Sản xuất linh kiện điện tử.

Tổng vốn đầu tư:

50,000,000美元

50 triệu USD.

Nhu cầu đất:

30,000平方米

30.000 m².

Nhà xưởng giai đoạn một:

15,000平方米

15.000 m².

Kho nguyên vật liệu và thành phẩm:

3,000平方米

3.000 m².

Văn phòng và khu phụ trợ:

2,000平方米左右

Khoảng 2.000 m².

Nhu cầu điện ban đầu:

8 MW

Nhu cầu điện sau khi mở rộng:

12 MW

Nhu cầu nước:

600立方米/天

600 m³/ngày.

Nước thải sản xuất:

350立方米/天

350 m³/ngày.

Lao động giai đoạn đầu:

1,200人

1.200 người.

Lao động sau mở rộng:

1,800人左右

Khoảng 1.800 người.

Container:

每月约350个标准集装箱

Khoảng 350 container tiêu chuẩn/tháng.

Yêu cầu khoảng cách tới cảng:

不超过60公里

Không quá 60 km.

Yêu cầu tới cao tốc:

最好10公里以内

Tốt nhất trong vòng 10 km.

Thời gian bàn giao mong muốn:

6个月以内

Trong vòng 6 tháng nếu thuê nhà xưởng xây sẵn.

Thời gian chính thức đi vào sản xuất:

12个月以内

Trong vòng 12 tháng.

Ngân sách nhà xưởng:

每平方米每月4.80至5.20美元左右

Khoảng 4,80–5,20 USD/m²/tháng.

Thời hạn thuê:

10至15年

10–15 năm.

PHẦN 03 – TỪ VỰNG SALES BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

03.01 – Khách hàng và sales

潜在客户 – qiánzài kèhù – potential client – khách hàng tiềm năng

企业客户 – qǐyè kèhù – corporate client – khách hàng doanh nghiệp

投资者 – tóuzīzhě – investor – nhà đầu tư

外商投资企业 – wàishāng tóuzī qǐyè – foreign-invested enterprise – doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

销售顾问 – xiāoshòu gùwèn – sales consultant – chuyên viên tư vấn sales

工业房地产顾问 – gōngyè fángdìchǎn gùwèn – industrial real estate consultant – chuyên viên tư vấn bất động sản công nghiệp

客户经理 – kèhù jīnglǐ – account manager – quản lý khách hàng

决策人 – juécèrén – decision-maker – người ra quyết định

项目负责人 – xiàngmù fùzérén – project leader – người phụ trách dự án

技术负责人 – jìshù fùzérén – technical manager – người phụ trách kỹ thuật

财务负责人 – cáiwù fùzérén – finance manager – người phụ trách tài chính

法务负责人 – fǎwù fùzérén – legal manager – người phụ trách pháp lý

03.02 – Nhu cầu đầu tư

投资需求 – tóuzī xūqiú – investment requirements – nhu cầu đầu tư

投资计划 – tóuzī jìhuà – investment plan – kế hoạch đầu tư

投资总额 – tóuzī zǒng’é – total investment – tổng vốn đầu tư

注册资本 – zhùcè zīběn – registered capital – vốn đăng ký

一期项目 – yìqī xiàngmù – Phase One project – dự án giai đoạn một

二期项目 – èrqī xiàngmù – Phase Two project – dự án giai đoạn hai

生产规模 – shēngchǎn guīmó – production scale – quy mô sản xuất

生产能力 – shēngchǎn nénglì – production capacity – năng lực sản xuất

扩大生产 – kuòdà shēngchǎn – expand production – mở rộng sản xuất

投产 – tóuchǎn – commence production – đi vào sản xuất

03.03 – Đất công nghiệp

工业用地 – gōngyè yòngdì – industrial land – đất công nghiệp

地块 – dìkuài – land plot – lô đất

地块面积 – dìkuài miànjī – plot area – diện tích lô đất

土地使用权 – tǔdì shǐyòngquán – land-use right – quyền sử dụng đất

土地租期 – tǔdì zūqī – land lease term – thời hạn thuê đất

剩余租期 – shèngyú zūqī – remaining lease term – thời hạn còn lại

连片土地 – liánpiàn tǔdì – contiguous land – đất liền khối

主干道 – zhǔgàndào – main road – đường trục chính

园区入口 – yuánqū rùkǒu – industrial park entrance – cổng khu công nghiệp

03.04 – Nhà xưởng

厂房 – chǎngfáng – factory – nhà xưởng

现成厂房 – xiànchéng chǎngfáng – ready-built factory – nhà xưởng xây sẵn

标准厂房 – biāozhǔn chǎngfáng – standard factory – nhà xưởng tiêu chuẩn

定制厂房 – dìngzhì chǎngfáng – build-to-suit factory – nhà xưởng xây theo yêu cầu

建筑面积 – jiànzhù miànjī – gross floor area – diện tích xây dựng

使用面积 – shǐyòng miànjī – usable area – diện tích sử dụng

净高 – jìnggāo – clear height – chiều cao thông thủy

柱距 – zhùjù – column spacing – khoảng cách cột

地面承重 – dìmiàn chéngzhòng – floor load capacity – tải trọng sàn

装卸区 – zhuāngxièqū – loading area – khu bốc dỡ hàng

装卸平台 – zhuāngxiè píngtái – loading dock – sàn bốc dỡ hàng

行车 – xíngchē – overhead crane – cầu trục

洁净室 – jiéjìngshì – cleanroom – phòng sạch

03.05 – Nhà kho

仓库 – cāngkù – warehouse – kho

原材料仓库 – yuáncáiliào cāngkù – raw-material warehouse – kho nguyên liệu

成品仓库 – chéngpǐn cāngkù – finished-goods warehouse – kho thành phẩm

物流仓库 – wùliú cāngkù – logistics warehouse – kho logistics

保税仓库 – bǎoshuì cāngkù – bonded warehouse – kho ngoại quan

冷库 – lěngkù – cold storage – kho lạnh

仓储面积 – cāngchǔ miànjī – warehousing area – diện tích kho

货架 – huòjià – storage rack – giá kệ

03.06 – Logistics

物流 – wùliú – logistics – logistics

港口 – gǎngkǒu – port – cảng

机场 – jīchǎng – airport – sân bay

高速公路 – gāosù gōnglù – expressway – đường cao tốc

高速公路入口 – gāosù gōnglù rùkǒu – expressway entrance – nút vào cao tốc

集装箱 – jízhuāngxiāng – container – container

集装箱车 – jízhuāngxiāng chē – container truck – xe container

运输时间 – yùnshū shíjiān – transportation time – thời gian vận chuyển

运输成本 – yùnshū chéngběn – transportation cost – chi phí vận chuyển

物流成本 – wùliú chéngběn – logistics cost – chi phí logistics

供应链 – gōngyìngliàn – supply chain – chuỗi cung ứng

03.07 – Điện

工业用电 – gōngyè yòngdiàn – industrial electricity – điện công nghiệp

供电 – gōngdiàn – electricity supply – cấp điện

供电容量 – gōngdiàn róngliàng – power capacity – công suất cấp điện

用电需求 – yòngdiàn xūqiú – electricity demand – nhu cầu điện

变电站 – biàndiànzhàn – substation – trạm biến áp

变压器 – biànyāqì – transformer – máy biến áp

中压线路 – zhōngyā xiànlù – medium-voltage line – đường điện trung thế

备用电源 – bèiyòng diànyuán – backup power – nguồn điện dự phòng

扩容 – kuòróng – increase capacity – nâng công suất

03.08 – Nước và nước thải

供水 – gōngshuǐ – water supply – cấp nước

工业用水 – gōngyè yòngshuǐ – industrial water – nước công nghiệp

供水能力 – gōngshuǐ nénglì – water supply capacity – công suất cấp nước

污水 – wūshuǐ – wastewater – nước thải

生产污水 – shēngchǎn wūshuǐ – production wastewater – nước thải sản xuất

污水处理 – wūshuǐ chǔlǐ – wastewater treatment – xử lý nước thải

污水处理厂 – wūshuǐ chǔlǐchǎng – wastewater treatment plant – nhà máy xử lý nước thải

处理能力 – chǔlǐ nénglì – treatment capacity – công suất xử lý

预处理 – yùchǔlǐ – pretreatment – xử lý sơ bộ

03.09 – PCCC

消防 – xiāofáng – fire safety – phòng cháy chữa cháy

Bạn có thể tìm hiểu thêm về diễn đàn giáo trình Hán ngữ ChineMaster EDU.

消防系统 – xiāofáng xìtǒng – fire protection system – hệ thống PCCC

消防验收 – xiāofáng yànshōu – fire safety acceptance – nghiệm thu PCCC

喷淋系统 – pēnlín xìtǒng – sprinkler system – hệ thống sprinkler

消防栓 – xiāofángshuān – fire hydrant – trụ cứu hỏa

消防水池 – xiāofáng shuǐchí – fire water tank – bể nước PCCC

消防泵 – xiāofáng bèng – fire pump – bơm PCCC

安全出口 – ānquán chūkǒu – emergency exit – lối thoát hiểm

03.10 – Giá thuê và chi phí

租金 – zūjīn – rent – tiền thuê

报价 – bàojià – quotation – báo giá

挂牌价 – guàpáijià – listed price – giá niêm yết

优惠价 – yōuhuìjià – preferential price – giá ưu đãi

管理费 – guǎnlǐfèi – management fee – phí quản lý

基础设施费 – jīchǔ shèshī fèi – infrastructure fee – phí hạ tầng

押金 – yājīn – deposit – tiền đặt cọc

免租期 – miǎnzūqī – rent-free period – thời gian miễn tiền thuê

租期 – zūqī – lease term – thời hạn thuê

租金涨幅 – zūjīn zhǎngfú – rent escalation – mức tăng tiền thuê

总成本 – zǒng chéngběn – total cost – tổng chi phí

03.11 – Đàm phán và hợp đồng

商务谈判 – shāngwù tánpàn – commercial negotiation – đàm phán thương mại

租赁条件 – zūlìn tiáojiàn – lease terms – điều kiện thuê

合同条款 – hétong tiáokuǎn – contract terms – điều khoản hợp đồng

交付时间 – jiāofù shíjiān – handover date – thời gian bàn giao

交付标准 – jiāofù biāozhǔn – handover standard – tiêu chuẩn bàn giao

延期交付 – yánqī jiāofù – delayed handover – bàn giao chậm

违约责任 – wéiyuē zérèn – liability for breach – trách nhiệm vi phạm

赔偿 – péicháng – compensation – bồi thường

续租 – xùzū – lease renewal – gia hạn thuê

签约 – qiānyuē – sign contract – ký hợp đồng

成交 – chéngjiāo – close the deal – chốt giao dịch

PHẦN 04 – HỘI THOẠI 01: NHẬN LEAD VÀ PHÂN TÍCH NHU CẦU BAN ĐẦU

04.01 – Bối cảnh

Buổi sáng, nhóm sales nhận được hồ sơ của một tập đoàn điện tử Trung Quốc đang nghiên cứu đầu tư nhà máy tại Việt Nam. Nguyễn Minh Vũ yêu cầu cả nhóm không gửi báo giá ngay mà phải bóc tách đầy đủ nhu cầu trước.

丁垂杨：阮明武哥，我刚收到一个中国电子企业的投资需求，他们正在越南找工业用地和厂房。
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒ gāng shōudào yí ge Zhōngguó diànzǐ qǐyè de tóuzī xūqiú, tāmen zhèngzài Yuènán zhǎo gōngyè yòngdì hé chǎngfáng.
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, em vừa nhận được nhu cầu đầu tư của một doanh nghiệp điện tử Trung Quốc, họ đang tìm đất công nghiệp và nhà xưởng tại Việt Nam.
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, I have just received an investment requirement from a Chinese electronics company. They are looking for industrial land and factory space in Vietnam.

阮明武：先不要急着报价。我们先把客户的投资计划、生产行业、面积、技术条件和投产时间全部问清楚。
Ruǎn Míngwǔ: Xiān bú yào jízhe bàojià. Wǒmen xiān bǎ kèhù de tóuzī jìhuà, shēngchǎn hángyè, miànjī, jìshù tiáojiàn hé tóuchǎn shíjiān quánbù wèn qīngchu.
Nguyễn Minh Vũ: Trước tiên đừng vội báo giá. Chúng ta phải hỏi rõ toàn bộ kế hoạch đầu tư, ngành sản xuất, diện tích, điều kiện kỹ thuật và thời gian đi vào sản xuất của khách.
Nguyen Minh Vu: Do not rush to quote a price. First, we need to clarify the client’s investment plan, manufacturing sector, area requirements, technical conditions, and production schedule.

黎云英：阮明武哥，客户已经告诉我们项目总投资大约是五千万美元。
Lí Yún Yīng: Ruǎn Míngwǔ gē, kèhù yǐjīng gàosu wǒmen xiàngmù zǒng tóuzī dàyuē shì wǔ qiān wàn Měiyuán.
Lê Vân Anh: Anh Nguyễn Minh Vũ, khách hàng đã cho chúng ta biết tổng vốn đầu tư dự án khoảng 50 triệu USD.
Le Van Anh: Bro Nguyen Minh Vu, the client has already told us that the project’s total investment is approximately USD 50 million.

阮明武：他们主要生产什么产品？
Ruǎn Míngwǔ: Tāmen zhǔyào shēngchǎn shénme chǎnpǐn?
Nguyễn Minh Vũ: Họ chủ yếu sản xuất sản phẩm gì?
Nguyen Minh Vu: What products do they mainly manufacture?

丁垂杨：主要生产电子控制模块、连接器和汽车电子零部件。
Dīng Chuíyáng: Zhǔyào shēngchǎn diànzǐ kòngzhì mókuài, liánjiēqì hé qìchē diànzǐ língbùjiàn.
Đinh Thùy Dương: Chủ yếu sản xuất mô-đun điều khiển điện tử, đầu nối và linh kiện điện tử ô tô.
Dinh Thuy Duong: They mainly manufacture electronic control modules, connectors, and automotive electronic components.

芳玲：这种行业除了面积以外，电力、厂房承重、消防和洁净区域也要重点确认。
Fāng Líng: Zhè zhǒng hángyè chúle miànjī yǐwài, diànlì, chǎngfáng chéngzhòng, xiāofáng hé jiéjìng qūyù yě yào zhòngdiǎn quèrèn.
Phương Linh: Với ngành này, ngoài diện tích còn phải đặc biệt xác nhận điện, tải trọng nhà xưởng, PCCC và khu vực sạch.
Phuong Linh: For this industry, in addition to area, we need to focus on power supply, floor load capacity, fire safety, and clean areas.

水仙：物流方面我也想确认。他们每个月预计有多少集装箱进出？
Shuǐ Xiān: Wùliú fāngmiàn wǒ yě xiǎng quèrèn. Tāmen měi ge yuè yùjì yǒu duōshao jízhuāngxiāng jìnchū?
Thủy Tiên: Về logistics em cũng muốn xác nhận. Dự kiến mỗi tháng họ có bao nhiêu container ra vào?
Thuy Tien: I also want to confirm the logistics requirements. Approximately how many containers will move in and out each month?

丁垂杨：客户初步估计每个月大约三百五十个标准集装箱。
Dīng Chuíyáng: Kèhù chūbù gūjì měi ge yuè dàyuē sān bǎi wǔshí ge biāozhǔn jízhuāngxiāng.
Đinh Thùy Dương: Khách hàng ước tính sơ bộ khoảng 350 container tiêu chuẩn mỗi tháng.
Dinh Thuy Duong: The client’s preliminary estimate is approximately 350 standard containers per month.

阮明武：这个数据很重要。三百五十个集装箱不是小数量，所以港口距离和高速公路条件一定要算进去。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè ge shùjù hěn zhòngyào. Sān bǎi wǔshí ge jízhuāngxiāng bú shì xiǎo shùliàng, suǒyǐ gǎngkǒu jùlí hé gāosù gōnglù tiáojiàn yídìng yào suàn jìnqu.
Nguyễn Minh Vũ: Dữ liệu này rất quan trọng. 350 container không phải số lượng nhỏ nên khoảng cách tới cảng và điều kiện cao tốc nhất định phải đưa vào tính toán.
Nguyen Minh Vu: That figure is very important. Three hundred and fifty containers is not a small volume, so port distance and expressway access must be included in our analysis.

黎云英：客户第一阶段需要三万平方米工业用地，其中一万五千平方米厂房、三千平方米仓库，另外还需要办公和辅助空间。
Lí Yún Yīng: Kèhù dì-yī jiēduàn xūyào sān wàn píngfāngmǐ gōngyè yòngdì, qízhōng yí wàn wǔ qiān píngfāngmǐ chǎngfáng, sān qiān píngfāngmǐ cāngkù, lìngwài hái xūyào bàngōng hé fǔzhù kōngjiān.
Lê Vân Anh: Giai đoạn một khách cần 30.000 m² đất công nghiệp, trong đó có 15.000 m² nhà xưởng, 3.000 m² kho và thêm không gian văn phòng cùng khu phụ trợ.
Le Van Anh: In Phase One, the client requires 30,000 square meters of industrial land, including 15,000 square meters of factory space, 3,000 square meters of warehouse space, plus office and auxiliary areas.

阮明武：未来扩产吗？
Ruǎn Míngwǔ: Wèilái kuòchǎn ma?
Nguyễn Minh Vũ: Tương lai có mở rộng sản xuất không?
Nguyen Minh Vu: Do they plan to expand production later?

丁垂杨：有。他们希望三年以后把员工从一千二百人增加到一千八百人，用电量也可能从八兆瓦提高到十二兆瓦。
Dīng Chuíyáng: Yǒu. Tāmen xīwàng sān nián yǐhòu bǎ yuángōng cóng yì qiān liǎng bǎi rén zēngjiā dào yì qiān bā bǎi rén, yòngdiànliàng yě kěnéng cóng bā zhàowǎ tígāo dào shí’èr zhàowǎ.
Đinh Thùy Dương: Có. Họ dự kiến sau ba năm tăng nhân sự từ 1.200 lên 1.800 người, nhu cầu điện cũng có thể tăng từ 8 MW lên 12 MW.
Dinh Thuy Duong: Yes. After three years, they expect to increase staff from 1,200 to 1,800 employees, while power demand may rise from 8 MW to 12 MW.

阮明武：那扩产空间也要列为硬条件，不能只解决第一阶段的问题。
Ruǎn Míngwǔ: Nà kuòchǎn kōngjiān yě yào liè wéi yìng tiáojiàn, bù néng zhǐ jiějué dì-yī jiēduàn de wèntí.
Nguyễn Minh Vũ: Vậy không gian mở rộng cũng phải được coi là điều kiện bắt buộc, không thể chỉ giải quyết vấn đề của giai đoạn một.
Nguyen Minh Vu: Then expansion space must also be treated as a mandatory condition. We cannot focus only on Phase One.

PHẦN 05 – HỘI THOẠI 02: BÓC TÁCH NHU CẦU NHÀ XƯỞNG VÀ KỸ THUẬT

芳玲：阮明武哥，我已经拿到客户的设备初步清单了。
Fāng Líng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒ yǐjīng nádào kèhù de shèbèi chūbù qīngdān le.
Phương Linh: Anh Nguyễn Minh Vũ, em đã nhận được danh sách thiết bị sơ bộ của khách hàng rồi.
Phuong Linh: Bro Nguyen Minh Vu, I have received the client’s preliminary equipment list.

阮明武：先说厂房的基本要求。
Ruǎn Míngwǔ: Xiān shuō chǎngfáng de jīběn yāoqiú.
Nguyễn Minh Vũ: Trước tiên nói các yêu cầu cơ bản của nhà xưởng đi.
Nguyen Minh Vu: Start with the basic factory requirements.

芳玲：客户希望是单层厂房，净高至少十二米，地面平均承重每平方米三吨，局部重型设备区域要进一步确认。
Fāng Líng: Kèhù xīwàng shì dāncéng chǎngfáng, jìnggāo zhìshǎo shí’èr mǐ, dìmiàn píngjūn chéngzhòng měi píngfāngmǐ sān dūn, júbù zhòngxíng shèbèi qūyù yào jìnyíbù quèrèn.
Phương Linh: Khách muốn nhà xưởng một tầng, chiều cao thông thủy ít nhất 12 m, tải trọng sàn bình quân 3 tấn/m², còn khu vực đặt thiết bị nặng phải xác nhận thêm.
Phuong Linh: The client prefers a single-story factory with at least 12 meters of clear height and an average floor load of 3 tons per square meter. Areas for heavy equipment require further confirmation.

黎云英：柱距有没有要求？
Lí Yún Yīng: Zhùjù yǒu méiyǒu yāoqiú?
Lê Vân Anh: Có yêu cầu về khoảng cách cột không?
Le Van Anh: Are there any requirements regarding column spacing?

芳玲：最好不小于十二米乘二十四米，这样生产线布置比较灵活。
Fāng Líng: Zuìhǎo bù xiǎoyú shí’èr mǐ chéng èrshísì mǐ, zhèyàng shēngchǎnxiàn bùjú bǐjiào línghuó.
Phương Linh: Tốt nhất không nhỏ hơn 12 m × 24 m, như vậy bố trí dây chuyền sản xuất sẽ linh hoạt hơn.
Phuong Linh: Preferably no less than 12 by 24 meters, which would provide greater flexibility for production-line layout.

阮明武：洁净室呢？
Ruǎn Míngwǔ: Jiéjìngshì ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn phòng sạch?
Nguyen Minh Vu: What about the cleanroom?

芳玲：第一阶段需要大约两千平方米洁净区域，但是客户可以自己做内部装修，前提是厂房的电力、空调负荷和消防条件允许。
Fāng Líng: Dì-yī jiēduàn xūyào dàyuē liǎng qiān píngfāngmǐ jiéjìng qūyù, dànshì kèhù kěyǐ zìjǐ zuò nèibù zhuāngxiū, qiántí shì chǎngfáng de diànlì, kōngtiáo fùhè hé xiāofáng tiáojiàn yǔnxǔ.
Phương Linh: Giai đoạn một cần khoảng 2.000 m² khu vực sạch, nhưng khách có thể tự hoàn thiện nội thất với điều kiện điện, tải điều hòa và PCCC của nhà xưởng cho phép.
Phuong Linh: Phase One requires approximately 2,000 square meters of clean area. The client can carry out the interior fit-out themselves, provided that the factory’s power, air-conditioning load, and fire-safety conditions allow it.

水仙：仓库有什么特别要求？
Shuǐ Xiān: Cāngkù yǒu shénme tèbié yāoqiú?
Thủy Tiên: Kho có yêu cầu đặc biệt gì không?
Thuy Tien: Are there any special warehouse requirements?

芳玲：三千平方米仓库里，一千二百平方米放原材料，一千八百平方米放成品。客户希望至少有六个装卸口。
Fāng Líng: Sān qiān píngfāngmǐ cāngkù lǐ, yì qiān liǎng bǎi píngfāngmǐ fàng yuáncáiliào, yì qiān bā bǎi píngfāngmǐ fàng chéngpǐn. Kèhù xīwàng zhìshǎo yǒu liù ge zhuāngxièkǒu.
Phương Linh: Trong 3.000 m² kho, 1.200 m² dùng chứa nguyên vật liệu và 1.800 m² chứa thành phẩm. Khách muốn ít nhất sáu cửa bốc dỡ hàng.
Phuong Linh: Of the 3,000 square meters of warehouse space, 1,200 square meters will store raw materials and 1,800 square meters will store finished goods. The client wants at least six loading docks.

阮明武：有没有行车要求？
Ruǎn Míngwǔ: Yǒu méiyǒu xíngchē yāoqiú?
Nguyễn Minh Vũ: Có yêu cầu cầu trục không?
Nguyen Minh Vu: Do they require overhead cranes?

芳玲：暂时没有，但是他们希望厂房结构允许以后增加五吨行车。
Fāng Líng: Zànshí méiyǒu, dànshì tāmen xīwàng chǎngfáng jiégòu yǔnxǔ yǐhòu zēngjiā wǔ dūn xíngchē.
Phương Linh: Hiện tại chưa cần, nhưng họ muốn kết cấu nhà xưởng cho phép sau này bổ sung cầu trục 5 tấn.
Phuong Linh: Not at the moment, but they want the factory structure to allow the installation of a 5-ton overhead crane in the future.

阮明武：这些条件都要写进需求表。以后看厂房的时候，不要只看面积够不够。
Ruǎn Míngwǔ: Zhèxiē tiáojiàn dōu yào xiě jìn xūqiú biǎo. Yǐhòu kàn chǎngfáng de shíhou, bú yào zhǐ kàn miànjī gòu bu gòu.
Nguyễn Minh Vũ: Tất cả điều kiện này phải ghi vào bảng nhu cầu. Sau này khi xem nhà xưởng, đừng chỉ nhìn diện tích có đủ hay không.
Nguyen Minh Vu: All of these conditions must be included in the requirement sheet. When we inspect factories later, do not look only at whether the area is sufficient.

PHẦN 06 – HỘI THOẠI 03: PHÂN TÍCH ĐIỆN, NƯỚC VÀ NƯỚC THẢI

芳玲：客户第一阶段的最大用电需求是八兆瓦，正常生产负荷大约六点五兆瓦。
Fāng Líng: Kèhù dì-yī jiēduàn de zuì dà yòngdiàn xūqiú shì bā zhàowǎ, zhèngcháng shēngchǎn fùhè dàyuē liù diǎn wǔ zhàowǎ.
Phương Linh: Nhu cầu điện tối đa giai đoạn một của khách là 8 MW, phụ tải sản xuất bình thường khoảng 6,5 MW.
Phuong Linh: The client’s maximum Phase One power demand is 8 MW, while normal production load is approximately 6.5 MW.

丁垂杨：如果园区现在只能提供六兆瓦，是不是就可以直接排除了？
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ yuánqū xiànzài zhǐ néng tígōng liù zhàowǎ, shì bú shì jiù kěyǐ zhíjiē páichú le?
Đinh Thùy Dương: Nếu khu công nghiệp hiện chỉ có thể cấp 6 MW thì có thể loại ngay không anh?
Dinh Thuy Duong: If an industrial park can currently provide only 6 MW, can we eliminate it immediately?

阮明武：不一定。先问清楚剩下两兆瓦什么时候可以提供。如果三个月以内可以确定扩容，而且有书面承诺，还可以继续评估。
Ruǎn Míngwǔ: Bù yídìng. Xiān wèn qīngchu shèngxia liǎng zhàowǎ shénme shíhou kěyǐ tígōng. Rúguǒ sān ge yuè yǐnèi kěyǐ quèdìng kuòróng, érqiě yǒu shūmiàn chéngnuò, hái kěyǐ jìxù pínggū.
Nguyễn Minh Vũ: Chưa chắc. Trước tiên phải hỏi rõ 2 MW còn lại khi nào có thể cấp. Nếu có thể xác nhận nâng công suất trong vòng ba tháng và có cam kết bằng văn bản thì vẫn có thể tiếp tục đánh giá.
Nguyen Minh Vu: Not necessarily. First, clarify when the remaining 2 MW can be supplied. If capacity expansion can be confirmed within three months and supported by a written commitment, the park can still be evaluated.

芳玲：客户三年以后可能需要十二兆瓦，所以未来扩容能力也必须一起问。
Fāng Líng: Kèhù sān nián yǐhòu kěnéng xūyào shí’èr zhàowǎ, suǒyǐ wèilái kuòróng nénglì yě bìxū yìqǐ wèn.
Phương Linh: Sau ba năm khách có thể cần 12 MW nên khả năng nâng công suất trong tương lai cũng phải hỏi cùng lúc.
Phuong Linh: The client may need 12 MW after three years, so future expansion capacity must also be confirmed.

水仙：用水方面呢？
Shuǐ Xiān: Yòngshuǐ fāngmiàn ne?
Thủy Tiên: Còn nhu cầu nước thì sao?
Thuy Tien: What about water demand?

芳玲：生产和生活用水合计每天大约六百立方米，高峰可能达到七百五十立方米。
Fāng Líng: Shēngchǎn hé shēnghuó yòngshuǐ héjì měitiān dàyuē liù bǎi lìfāngmǐ, gāofēng kěnéng dádào qī bǎi wǔshí lìfāngmǐ.
Phương Linh: Tổng nước sản xuất và sinh hoạt khoảng 600 m³/ngày, lúc cao điểm có thể lên tới 750 m³.
Phuong Linh: Combined production and domestic water demand is approximately 600 cubic meters per day, with peak demand potentially reaching 750 cubic meters.

黎云英：生产污水预计每天三百五十立方米，对吗？
Lí Yún Yīng: Shēngchǎn wūshuǐ yùjì měitiān sān bǎi wǔshí lìfāngmǐ, duì ma?
Lê Vân Anh: Nước thải sản xuất dự kiến khoảng 350 m³/ngày, đúng không anh?
Le Van Anh: Production wastewater is expected to be around 350 cubic meters per day, correct?

阮明武：对，而且不能只问污水处理厂“有没有容量”，还要确认客户这种水质是否可以接收。
Ruǎn Míngwǔ: Duì, érqiě bù néng zhǐ wèn wūshuǐ chǔlǐchǎng “yǒu méiyǒu róngliàng”, hái yào quèrèn kèhù zhè zhǒng shuǐzhì shìfǒu kěyǐ jiēshōu.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng, hơn nữa không thể chỉ hỏi nhà máy xử lý nước thải “còn công suất hay không”, mà còn phải xác nhận loại nước thải của khách có được tiếp nhận hay không.
Nguyen Minh Vu: Correct. We cannot simply ask whether the wastewater plant has available capacity. We must also confirm whether it can accept the client’s specific wastewater characteristics.

丁垂杨：也就是说，销售不能跟客户说“污水没问题”，除非技术部门已经确认。
Dīng Chuíyáng: Yě jiù shì shuō, xiāoshòu bù néng gēn kèhù shuō “wūshuǐ méi wèntí”, chúfēi jìshù bùmén yǐjīng quèrèn.
Đinh Thùy Dương: Nghĩa là sales không được nói với khách “nước thải không vấn đề gì” trừ khi bộ phận kỹ thuật đã xác nhận.
Dinh Thuy Duong: In other words, sales should not tell the client that wastewater is “no problem” unless the technical department has confirmed it.

阮明武：完全正确。工业房地产销售最怕的就是为了促成交易而过度承诺。
Ruǎn Míngwǔ: Wánquán zhèngquè. Gōngyè fángdìchǎn xiāoshòu zuì pà de jiù shì wèile cùchéng jiāoyì ér guòdù chéngnuò.
Nguyễn Minh Vũ: Hoàn toàn chính xác. Điều nguy hiểm nhất trong sales bất động sản công nghiệp là hứa quá mức chỉ để thúc đẩy giao dịch.
Nguyen Minh Vu: Exactly. One of the biggest risks in industrial real estate sales is overpromising merely to close a deal.

PHẦN 07 – HỘI THOẠI 04: SÀNG LỌC BA KHU CÔNG NGHIỆP

Nhóm sales chọn ba phương án mô phỏng.

Phương án A:

北河工业园

Běihé Gōngyè Yuán

Khu công nghiệp Bắc Hà.

Nhà xưởng xây sẵn: 15.000 m².

Kho: 3.000 m².

Khoảng cách tới cảng: 52 km.

Khoảng cách tới cao tốc: 4 km.

Sân bay: 68 km.

Điện hiện có: 8 MW.

Có thể mở rộng: 10 MW.

Thời gian bàn giao: 45 ngày.

Nhà xưởng: 4,80 USD/m²/tháng.

Kho: 4,20 USD/m²/tháng.

Phí quản lý: 0,25 USD/m²/tháng.

Tiền cọc: 3 tháng tiền thuê cơ bản.

Phương án B:

东港工业园

Dōnggǎng Gōngyè Yuán

Khu công nghiệp Đông Cảng.

Đất liền khối: 30.000 m².

Cảng: 38 km.

Cao tốc: 9 km.

Sân bay: 92 km.

Điện: 10 MW ban đầu.

Có thể tăng lên 15 MW.

Phải tự xây nhà xưởng.

Thời gian dự kiến hoàn thành: 14–16 tháng.

Phương án C:

高新科技产业园

Gāoxīn Kējì Chǎnyè Yuán

Khu công nghiệp Công nghệ cao.

Build-to-Suit:

15.000 m² nhà xưởng.

3.000 m² kho.

Cảng: 56 km.

Cao tốc: 3 km.

Sân bay: 45 km.

Điện khi bàn giao: 10 MW.

Có thể mở rộng lên 12 MW.

Thời gian xây dựng và bàn giao: 10 tháng.

Nhà xưởng: 5,15 USD/m²/tháng.

Kho: 4,45 USD/m²/tháng.

Phí quản lý: 0,22 USD/m²/tháng.

Tiền cọc: 2 tháng.

Thời hạn thuê yêu cầu: 15 năm.

07.01 – Hội thoại so sánh

水仙：从物流来看，东港工业园离港口最近，只有三十八公里。
Shuǐ Xiān: Cóng wùliú lái kàn, Dōnggǎng Gōngyè Yuán lí gǎngkǒu zuì jìn, zhǐyǒu sānshíbā gōnglǐ.
Thủy Tiên: Xét về logistics, Khu công nghiệp Đông Cảng gần cảng nhất, chỉ 38 km.
Thuy Tien: From a logistics perspective, Dong Cang Industrial Park is the closest to the port, at only 38 kilometers.

阮明武：但是它最大的缺点是什么？
Ruǎn Míngwǔ: Dànshì tā zuì dà de quēdiǎn shì shénme?
Nguyễn Minh Vũ: Nhưng nhược điểm lớn nhất của nó là gì?
Nguyen Minh Vu: But what is its biggest disadvantage?

芳玲：客户要自己建设厂房，从设计、审批、施工到验收预计需要十四到十六个月。
Fāng Líng: Kèhù yào zìjǐ jiànshè chǎngfáng, cóng shèjì, shěnpī, shīgōng dào yànshōu yùjì xūyào shísì dào shíliù ge yuè.
Phương Linh: Khách phải tự xây nhà xưởng, từ thiết kế, phê duyệt, thi công đến nghiệm thu dự kiến cần 14–16 tháng.
Phuong Linh: The client would need to build the factory themselves, and the process from design and approval through construction and acceptance is expected to take 14 to 16 months.

丁垂杨：这样就很难满足十二个月以内投产的要求。
Dīng Chuíyáng: Zhèyàng jiù hěn nán mǎnzú shí’èr ge yuè yǐnèi tóuchǎn de yāoqiú.
Đinh Thùy Dương: Như vậy rất khó đáp ứng yêu cầu đi vào sản xuất trong vòng 12 tháng.
Dinh Thuy Duong: That would make it difficult to meet the requirement of starting production within 12 months.

黎云英：北河工业园可以四十五天左右交付，对投产时间最有优势。
Lí Yún Yīng: Běihé Gōngyè Yuán kěyǐ sìshíwǔ tiān zuǒyòu jiāofù, duì tóuchǎn shíjiān zuì yǒu yōushì.
Lê Vân Anh: Khu Bắc Hà có thể bàn giao trong khoảng 45 ngày nên có lợi thế lớn nhất về thời gian đưa vào sản xuất.
Le Van Anh: Bac Ha Industrial Park can hand over the facility in about 45 days, giving it the strongest advantage in terms of production timing.

芳玲：但是北河未来最多只能比较容易扩到十兆瓦，客户三年以后可能需要十二兆瓦。
Fāng Líng: Dànshì Běihé wèilái zuìduō zhǐ néng bǐjiào róngyì kuò dào shí zhàowǎ, kèhù sān nián yǐhòu kěnéng xūyào shí’èr zhàowǎ.
Phương Linh: Nhưng Bắc Hà về sau tương đối dễ nâng lên tối đa khoảng 10 MW, trong khi khách có thể cần 12 MW sau ba năm.
Phuong Linh: However, Bac Ha can relatively easily expand only to around 10 MW, while the client may require 12 MW after three years.

阮明武：那高新科技产业园呢？
Ruǎn Míngwǔ: Nà Gāoxīn Kējì Chǎnyè Yuán ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn Khu công nghiệp Công nghệ cao thì sao?
Nguyen Minh Vu: What about the High-Tech Industrial Park?

芳玲：十兆瓦可以在交付时直接提供，而且园区已经预留扩到十二兆瓦的条件。
Fāng Líng: Shí zhàowǎ kěyǐ zài jiāofù shí zhíjiē tígōng, érqiě yuánqū yǐjīng yùliú kuò dào shí’èr zhàowǎ de tiáojiàn.
Phương Linh: Có thể cung cấp trực tiếp 10 MW khi bàn giao và khu công nghiệp đã dự phòng điều kiện để nâng lên 12 MW.
Phuong Linh: Ten megawatts can be provided at handover, and the park has already reserved capacity for expansion to 12 MW.

水仙：距离港口五十六公里，也还在客户要求的六十公里以内。
Shuǐ Xiān: Jùlí gǎngkǒu wǔshíliù gōnglǐ, yě hái zài kèhù yāoqiú de liùshí gōnglǐ yǐnèi.
Thủy Tiên: Cách cảng 56 km, vẫn nằm trong yêu cầu không quá 60 km của khách.
Thuy Tien: It is 56 kilometers from the port, still within the client’s 60-kilometer requirement.

黎云英：缺点就是价格最高，而且客户要签十五年。
Lí Yún Yīng: Quēdiǎn jiù shì jiàgé zuì gāo, érqiě kèhù yào qiān shíwǔ nián.
Lê Vân Anh: Nhược điểm là giá cao nhất và khách phải ký 15 năm.
Le Van Anh: The downside is that it is the most expensive option and requires a 15-year lease.

阮明武：所以我们不能直接告诉客户哪个最好。要先问客户最重视什么。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ wǒmen bù néng zhíjiē gàosu kèhù nǎ ge zuì hǎo. Yào xiān wèn kèhù zuì zhòngshì shénme.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy chúng ta không thể trực tiếp nói với khách khu nào tốt nhất. Trước tiên phải hỏi khách coi trọng điều gì nhất.
Nguyen Minh Vu: Therefore, we cannot simply tell the client which option is best. We must first determine what matters most to them.

PHẦN 08 – HỘI THOẠI 05: CHUẨN BỊ VÀ ĐƯA KHÁCH KHẢO SÁT

丁垂杨：阮明武哥，客户确认星期四上午九点开始考察，来了六个人。
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, kèhù quèrèn xīngqīsì shàngwǔ jiǔ diǎn kāishǐ kǎochá, lái le liù ge rén.
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, khách xác nhận 9 giờ sáng thứ Năm bắt đầu khảo sát, đoàn có sáu người.
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, the client confirmed that the site inspection will begin at 9:00 a.m. on Thursday, with six participants.

阮明武：都有谁？
Ruǎn Míngwǔ: Dōu yǒu shéi?
Nguyễn Minh Vũ: Gồm những ai?
Nguyen Minh Vu: Who will attend?

丁垂杨：投资负责人、技术总监、生产经理、财务经理、法务人员和越南项目经理。
Dīng Chuíyáng: Tóuzī fùzérén, jìshù zǒngjiān, shēngchǎn jīnglǐ, cáiwù jīnglǐ, fǎwù rényuán hé Yuènán xiàngmù jīnglǐ.
Đinh Thùy Dương: Người phụ trách đầu tư, giám đốc kỹ thuật, quản lý sản xuất, quản lý tài chính, nhân sự pháp lý và quản lý dự án Việt Nam.
Dinh Thuy Duong: The investment director, technical director, production manager, finance manager, legal representative, and Vietnam project manager.

阮明武：很好。那不是普通参观，这是一次有决策价值的考察。
Ruǎn Míngwǔ: Hěn hǎo. Nà bú shì pǔtōng cānguān, zhè shì yí cì yǒu juécè jiàzhí de kǎochá.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Đây không phải chuyến tham quan thông thường mà là một buổi khảo sát có giá trị ra quyết định.
Nguyen Minh Vu: Very good. This is not an ordinary visit; it is a decision-oriented site inspection.

水仙：路线怎么安排？
Shuǐ Xiān: Lùxiàn zěnme ānpái?
Thủy Tiên: Tuyến khảo sát bố trí thế nào?
Thuy Tien: How should we arrange the route?

阮明武：上午先看北河工业园，让客户看到最快可以投产的方案。下午再看高新科技产业园，重点比较长期技术条件。
Ruǎn Míngwǔ: Shàngwǔ xiān kàn Běihé Gōngyè Yuán, ràng kèhù kàndào zuì kuài kěyǐ tóuchǎn de fāng’àn. Xiàwǔ zài kàn Gāoxīn Kējì Chǎnyè Yuán, zhòngdiǎn bǐjiào chángqī jìshù tiáojiàn.
Nguyễn Minh Vũ: Buổi sáng xem Bắc Hà trước để khách thấy phương án có thể đi vào sản xuất nhanh nhất. Buổi chiều xem Khu Công nghệ cao để tập trung so sánh điều kiện kỹ thuật dài hạn.
Nguyen Minh Vu: We will visit Bac Ha Industrial Park first in the morning so the client can see the fastest-to-production option. In the afternoon, we will visit the High-Tech Industrial Park and focus on long-term technical conditions.

黎云英：东港工业园呢？
Lí Yún Yīng: Dōnggǎng Gōngyè Yuán ne?
Lê Vân Anh: Còn Đông Cảng thì sao?
Le Van Anh: What about Dong Cang Industrial Park?

阮明武：先保留为第三方案。客户时间比较紧，如果前两个项目已经满足需求，就没必要第一天跑三个地方。
Ruǎn Míngwǔ: Xiān bǎoliú wéi dì-sān fāng’àn. Kèhù shíjiān bǐjiào jǐn, rúguǒ qián liǎng ge xiàngmù yǐjīng mǎnzú xūqiú, jiù méi bìyào dì-yī tiān pǎo sān ge dìfang.
Nguyễn Minh Vũ: Tạm giữ làm phương án thứ ba. Thời gian của khách khá gấp, nếu hai dự án đầu đã đáp ứng thì không cần chạy ba nơi ngay ngày đầu.
Nguyen Minh Vu: We will keep it as the third option. The client’s schedule is tight, so if the first two projects already meet their needs, there is no need to visit three locations on the first day.

08.01 – Tại nhà xưởng Bắc Hà

芳玲：阮明武哥，我们现在看的这栋厂房建筑面积是一万五千平方米，净高十二米。
Fāng Líng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒmen xiànzài kàn de zhè dòng chǎngfáng jiànzhù miànjī shì yí wàn wǔ qiān píngfāngmǐ, jìnggāo shí’èr mǐ.
Phương Linh: Anh Nguyễn Minh Vũ, nhà xưởng chúng ta đang xem có diện tích xây dựng 15.000 m² và chiều cao thông thủy 12 m.
Phuong Linh: Bro Nguyen Minh Vu, the factory we are inspecting has a gross floor area of 15,000 square meters and a clear height of 12 meters.

阮明武：地面承重呢？
Ruǎn Míngwǔ: Dìmiàn chéngzhòng ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn tải trọng sàn?
Nguyen Minh Vu: What about the floor load capacity?

芳玲：普通区域每平方米三吨，客户主要设备基本可以满足，但是几个重型设备点位还需要结构工程师确认。
Fāng Líng: Pǔtōng qūyù měi píngfāngmǐ sān dūn, kèhù zhǔyào shèbèi jīběn kěyǐ mǎnzú, dànshì jǐ ge zhòngxíng shèbèi diǎnwèi hái xūyào jiégòu gōngchéngshī quèrèn.
Phương Linh: Khu vực thông thường chịu tải 3 tấn/m², về cơ bản đáp ứng thiết bị chính của khách, nhưng một số vị trí thiết bị nặng vẫn cần kỹ sư kết cấu xác nhận.
Phuong Linh: Standard areas have a floor load capacity of 3 tons per square meter, which generally meets the client’s main equipment needs, but several heavy-equipment points still require structural-engineer confirmation.

水仙：这里到港口实际开车大约一个小时十五分钟，非高峰时间比较稳定。
Shuǐ Xiān: Zhèlǐ dào gǎngkǒu shíjì kāichē dàyuē yí ge xiǎoshí shíwǔ fēnzhōng, fēi gāofēng shíjiān bǐjiào wěndìng.
Thủy Tiên: Từ đây tới cảng thực tế lái xe khoảng 1 giờ 15 phút, ngoài giờ cao điểm khá ổn định.
Thuy Tien: The actual driving time from here to the port is approximately one hour and fifteen minutes, and it is relatively stable outside peak hours.

黎云英：这个园区的优势很明显，就是可以马上开始内部装修。
Lí Yún Yīng: Zhè ge yuánqū de yōushì hěn míngxiǎn, jiù shì kěyǐ mǎshàng kāishǐ nèibù zhuāngxiū.
Lê Vân Anh: Ưu thế của khu này rất rõ, đó là có thể bắt đầu cải tạo nội thất gần như ngay lập tức.
Le Van Anh: The advantage of this park is very clear: interior fit-out can begin almost immediately.

阮明武：但是我们也要主动告诉客户，未来十二兆瓦扩容还没有完全确认。
Ruǎn Míngwǔ: Dànshì wǒmen yě yào zhǔdòng gàosu kèhù, wèilái shí’èr zhàowǎ kuòróng hái méiyǒu wánquán quèrèn.
Nguyễn Minh Vũ: Nhưng chúng ta cũng phải chủ động nói với khách rằng việc nâng lên 12 MW trong tương lai vẫn chưa được xác nhận hoàn toàn.
Nguyen Minh Vu: However, we must also proactively tell the client that future expansion to 12 MW has not yet been fully confirmed.

PHẦN 09 – HỘI THOẠI 06: KHÁCH CHÊ GIÁ CAO

Sau buổi khảo sát, khách nghiêng về phương án C nhưng cho rằng giá thuê cao.

丁垂杨：阮明武哥，客户刚发消息，说高新科技产业园的租金比他们预期高。
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, kèhù gāng fā xiāoxi, shuō Gāoxīn Kējì Chǎnyè Yuán de zūjīn bǐ tāmen yùqī gāo.
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, khách vừa nhắn rằng tiền thuê tại Khu Công nghệ cao cao hơn dự kiến của họ.
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, the client just sent a message saying that the rent at the High-Tech Industrial Park is higher than expected.

阮明武：他们是觉得厂房租金高，还是总成本高？
Ruǎn Míngwǔ: Tāmen shì juéde chǎngfáng zūjīn gāo, háishi zǒng chéngběn gāo?
Nguyễn Minh Vũ: Họ thấy tiền thuê nhà xưởng cao hay tổng chi phí cao?
Nguyen Minh Vu: Do they think the factory rent is high, or that the total cost is high?

丁垂杨：他们主要在比较每平方米每月的价格。另一个园区只要四点七美元。
Dīng Chuíyáng: Tāmen zhǔyào zài bǐjiào měi píngfāngmǐ měi yuè de jiàgé. Lìng yí ge yuánqū zhǐyào sì diǎn qī Měiyuán.
Đinh Thùy Dương: Họ chủ yếu so sánh đơn giá mỗi mét vuông mỗi tháng. Một khu khác chỉ 4,7 USD.
Dinh Thuy Duong: They are mainly comparing the monthly price per square meter. Another industrial park is only USD 4.70.

阮明武：先不要说我们的项目更好。先问四点七美元包括什么。
Ruǎn Míngwǔ: Xiān bú yào shuō wǒmen de xiàngmù gèng hǎo. Xiān wèn sì diǎn qī Měiyuán bāokuò shénme.
Nguyễn Minh Vũ: Đừng vội nói dự án của chúng ta tốt hơn. Trước tiên hỏi 4,7 USD đó bao gồm những gì.
Nguyen Minh Vu: Do not immediately say that our project is better. First, ask what the USD 4.70 rate includes.

黎云英：有可能管理费、电力接入费或者改造成本另外计算。
Lí Yún Yīng: Yǒu kěnéng guǎnlǐfèi, diànlì jiērùfèi huòzhě gǎizào chéngběn lìngwài jìsuàn.
Lê Vân Anh: Có thể phí quản lý, phí đấu nối điện hoặc chi phí cải tạo được tính riêng.
Le Van Anh: Management fees, power connection charges, or modification costs may be calculated separately.

水仙：而且如果那个项目离港口多二十五公里，每个月三百五十个集装箱，长期物流成本也不能忽略。
Shuǐ Xiān: Érqiě rúguǒ nà ge xiàngmù lí gǎngkǒu duō èrshíwǔ gōnglǐ, měi ge yuè sān bǎi wǔshí ge jízhuāngxiāng, chángqī wùliú chéngběn yě bù néng hūlüè.
Thủy Tiên: Hơn nữa, nếu dự án kia cách cảng xa hơn 25 km thì với 350 container mỗi tháng, chi phí logistics dài hạn cũng không thể bỏ qua.
Thuy Tien: In addition, if the other project is 25 kilometers farther from the port, long-term logistics costs cannot be ignored with 350 containers per month.

芳玲：另外，高新科技产业园可以直接给十兆瓦，而且十二兆瓦扩容已经预留。
Fāng Líng: Lìngwài, Gāoxīn Kējì Chǎnyè Yuán kěyǐ zhíjiē gěi shí zhàowǎ, érqiě shí’èr zhàowǎ kuòróng yǐjīng yùliú.
Phương Linh: Ngoài ra, Khu Công nghệ cao có thể cấp trực tiếp 10 MW và đã dự phòng mở rộng lên 12 MW.
Phuong Linh: In addition, the High-Tech Industrial Park can directly provide 10 MW and has already reserved capacity for expansion to 12 MW.

阮明武：对。我们要把客户从“单价比较”带到“总成本和运营风险比较”。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Wǒmen yào bǎ kèhù cóng “dānjià bǐjiào” dài dào “zǒng chéngběn hé yùnyíng fēngxiǎn bǐjiào”.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Chúng ta phải đưa khách từ “so sánh đơn giá” sang “so sánh tổng chi phí và rủi ro vận hành”.
Nguyen Minh Vu: Correct. We need to move the client from comparing unit prices to comparing total costs and operational risks.

PHẦN 10 – HỘI THOẠI 07: ĐÀM PHÁN GIÁ THUÊ, TIỀN CỌC VÀ MIỄN THUÊ

黎云英：阮明武哥，客户提出了四个商务条件。
Lí Yún Yīng: Ruǎn Míngwǔ gē, kèhù tíchū le sì ge shāngwù tiáojiàn.
Lê Vân Anh: Anh Nguyễn Minh Vũ, khách đã đưa ra bốn điều kiện thương mại.
Le Van Anh: Bro Nguyen Minh Vu, the client has proposed four commercial conditions.

阮明武：说一下。
Ruǎn Míngwǔ: Shuō yíxià.
Nguyễn Minh Vũ: Em nói đi.
Nguyen Minh Vu: Go ahead.

黎云英：第一，厂房租金希望从五点一五美元降到五美元。第二，仓库从四点四五美元降到四点三五美元。
Lí Yún Yīng: Dì-yī, chǎngfáng zūjīn xīwàng cóng wǔ diǎn yī wǔ Měiyuán jiàng dào wǔ Měiyuán. Dì-èr, cāngkù cóng sì diǎn sì wǔ Měiyuán jiàng dào sì diǎn sān wǔ Měiyuán.
Lê Vân Anh: Thứ nhất, khách muốn giảm tiền thuê xưởng từ 5,15 xuống 5 USD. Thứ hai, tiền thuê kho từ 4,45 xuống 4,35 USD.
Le Van Anh: First, the client wants the factory rent reduced from USD 5.15 to USD 5.00. Second, they want the warehouse rent reduced from USD 4.45 to USD 4.35.

黎云英：第三，押金从两个月降到一个半月。第四，希望有三个月装修免租期。
Lí Yún Yīng: Dì-sān, yājīn cóng liǎng ge yuè jiàng dào yí ge bàn yuè. Dì-sì, xīwàng yǒu sān ge yuè zhuāngxiū miǎnzūqī.
Lê Vân Anh: Thứ ba, giảm tiền cọc từ hai tháng xuống một tháng rưỡi. Thứ tư, muốn ba tháng miễn tiền thuê để cải tạo.
Le Van Anh: Third, they want the deposit reduced from two months to one and a half months. Fourth, they want a three-month fit-out rent-free period.

阮明武：如果四个条件全部接受，业主让步太多。我们要判断客户最在意哪两个。
Ruǎn Míngwǔ: Rúguǒ sì ge tiáojiàn quánbù jiēshòu, yèzhǔ ràngbù tài duō. Wǒmen yào pànduàn kèhù zuì zàiyì nǎ liǎng ge.
Nguyễn Minh Vũ: Nếu chấp nhận cả bốn điều kiện thì bên chủ tài sản nhượng bộ quá nhiều. Chúng ta phải xác định hai điều khách coi trọng nhất.
Nguyen Minh Vu: If all four conditions are accepted, the landlord would be conceding too much. We need to determine which two conditions matter most to the client.

丁垂杨：客户最关心的是租金和装修免租期。
Dīng Chuíyáng: Kèhù zuì guānxīn de shì zūjīn hé zhuāngxiū miǎnzūqī.
Đinh Thùy Dương: Khách quan tâm nhất tới giá thuê và thời gian miễn thuê để cải tạo.
Dinh Thuy Duong: The client cares most about rent and the fit-out rent-free period.

阮明武：那可以考虑厂房降到五美元，仓库四点四美元，押金保留两个月，免租期从两个月增加到两个半月。
Ruǎn Míngwǔ: Nà kěyǐ kǎolǜ chǎngfáng jiàng dào wǔ Měiyuán, cāngkù sì diǎn sì Měiyuán, yājīn bǎoliú liǎng ge yuè, miǎnzūqī cóng liǎng ge yuè zēngjiā dào liǎng ge bàn yuè.
Nguyễn Minh Vũ: Vậy có thể cân nhắc giảm xưởng xuống 5 USD, kho 4,4 USD, giữ tiền cọc hai tháng và tăng thời gian miễn thuê từ hai tháng lên hai tháng rưỡi.
Nguyen Minh Vu: Then we can consider reducing factory rent to USD 5.00, warehouse rent to USD 4.40, keeping the deposit at two months, and increasing the rent-free period from two months to two and a half months.

黎云英：租金从什么时候开始计算？
Lí Yún Yīng: Zūjīn cóng shénme shíhou kāishǐ jìsuàn?
Lê Vân Anh: Tiền thuê bắt đầu tính từ khi nào?
Le Van Anh: When does rent start accruing?

阮明武：正式交付以后开始计算免租期，免租期结束以后正式计租。
Ruǎn Míngwǔ: Zhèngshì jiāofù yǐhòu kāishǐ jìsuàn miǎnzūqī, miǎnzūqī jiéshù yǐhòu zhèngshì jìzū.
Nguyễn Minh Vũ: Sau khi chính thức bàn giao thì bắt đầu tính thời gian miễn thuê; hết thời gian miễn thuê mới bắt đầu tính tiền thuê.
Nguyen Minh Vu: The rent-free period begins after formal handover, and rent starts only after the rent-free period ends.

芳玲：但是管理费呢？
Fāng Líng: Dànshì guǎnlǐfèi ne?
Phương Linh: Nhưng còn phí quản lý?
Phuong Linh: What about the management fee?

阮明武：管理费从客户正式接收厂房以后开始计算，这一点必须提前说明。
Ruǎn Míngwǔ: Guǎnlǐfèi cóng kèhù zhèngshì jiēshōu chǎngfáng yǐhòu kāishǐ jìsuàn, zhè yì diǎn bìxū tíqián shuōmíng.
Nguyễn Minh Vũ: Phí quản lý bắt đầu tính sau khi khách chính thức nhận nhà xưởng; điểm này phải nói rõ từ trước.
Nguyen Minh Vu: Management fees begin once the client formally takes possession of the factory, and this must be clearly explained in advance.

PHẦN 11 – HỘI THOẠI 08: ĐÀM PHÁN BÀN GIAO VÀ ĐIỆN

芳玲：阮明武哥，技术团队最担心的是十个月以后厂房交付了，但是电还没有完全到位。
Fāng Líng: Ruǎn Míngwǔ gē, jìshù tuánduì zuì dānxīn de shì shí ge yuè yǐhòu chǎngfáng jiāofù le, dànshì diàn hái méiyǒu wánquán dàowèi.
Phương Linh: Anh Nguyễn Minh Vũ, đội kỹ thuật lo nhất là sau 10 tháng nhà xưởng bàn giao nhưng điện vẫn chưa sẵn sàng đầy đủ.
Phuong Linh: Bro Nguyen Minh Vu, the technical team’s biggest concern is that the factory may be handed over after ten months while the full power supply is still unavailable.

阮明武：所以“交付”不能只定义为把钥匙交给客户。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ “jiāofù” bù néng zhǐ dìngyì wéi bǎ yàoshi jiāo gěi kèhù.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy “bàn giao” không thể chỉ được định nghĩa là giao chìa khóa cho khách.
Nguyen Minh Vu: That is why “handover” cannot simply mean giving the keys to the client.

黎云英：合同里应该写哪些交付条件？
Lí Yún Yīng: Hétong lǐ yīnggāi xiě nǎxiē jiāofù tiáojiàn?
Lê Vân Anh: Trong hợp đồng nên ghi những điều kiện bàn giao nào?
Le Van Anh: What handover conditions should be written into the contract?

阮明武：至少包括厂房完成、消防验收完成、十兆瓦供电可用、给排水可用、主要道路可以正常通行。
Ruǎn Míngwǔ: Zhìshǎo bāokuò chǎngfáng wánchéng, xiāofáng yànshōu wánchéng, shí zhàowǎ gōngdiàn kěyòng, gěipáishuǐ kěyòng, zhǔyào dàolù kěyǐ zhèngcháng tōngxíng.
Nguyễn Minh Vũ: Ít nhất phải gồm nhà xưởng hoàn thành, nghiệm thu PCCC hoàn thành, 10 MW điện sẵn sàng, hệ thống cấp thoát nước sử dụng được và đường chính có thể lưu thông bình thường.
Nguyen Minh Vu: At minimum, the conditions should include factory completion, completed fire-safety acceptance, 10 MW of available power, operational water and drainage systems, and normal access on the main roads.

丁垂杨：如果延期超过三十天，客户要求有补偿。
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ yánqī chāoguò sānshí tiān, kèhù yāoqiú yǒu bǔcháng.
Đinh Thùy Dương: Nếu chậm quá 30 ngày, khách yêu cầu có bồi thường.
Dinh Thuy Duong: If the delay exceeds 30 days, the client requires compensation.

阮明武：合理。可以谈按延期天数延长免租期，也可以谈其他双方接受的补偿方式。
Ruǎn Míngwǔ: Hélǐ. Kěyǐ tán àn yánqī tiānshù yáncháng miǎnzūqī, yě kěyǐ tán qítā shuāngfāng jiēshòu de bǔcháng fāngshì.
Nguyễn Minh Vũ: Hợp lý. Có thể đàm phán kéo dài thời gian miễn thuê theo số ngày chậm hoặc các phương thức bồi thường khác mà hai bên chấp nhận.
Nguyen Minh Vu: That is reasonable. We can negotiate an extension of the rent-free period based on the number of delayed days, or another form of compensation acceptable to both parties.

PHẦN 12 – HỘI THOẠI 09: CHỐT ĐIỀU KIỆN THƯƠNG MẠI

Sau ba vòng đàm phán, các bên thống nhất bộ điều kiện mô phỏng sau:

Nhà xưởng:

15.000 m².

Kho:

3.000 m².

Giá thuê nhà xưởng:

5,00 USD/m²/tháng.

Giá thuê kho:

4,40 USD/m²/tháng.

Phí quản lý:

0,22 USD/m²/tháng.

Tiền cọc:

2 tháng tiền thuê cơ bản.

Thời hạn thuê:

15 năm.

Thời gian miễn tiền thuê:

2,5 tháng.

Điện khi bàn giao:

10 MW.

Khả năng mở rộng:

12 MW.

Thời gian bàn giao:

10 tháng.

PCCC:

Hoàn thành trước bàn giao.

12.01 – Tính chi phí

黎云英：按照最终价格，一万五千平方米厂房每个月租金是七万五千美元。
Lí Yún Yīng: Ànzhào zuìzhōng jiàgé, yí wàn wǔ qiān píngfāngmǐ chǎngfáng měi ge yuè zūjīn shì qī wàn wǔ qiān Měiyuán.
Lê Vân Anh: Theo mức giá cuối cùng, tiền thuê 15.000 m² nhà xưởng là 75.000 USD mỗi tháng.
Le Van Anh: At the final agreed rate, monthly rent for 15,000 square meters of factory space is USD 75,000.

黎云英：三千平方米仓库按照每平方米四点四美元计算，每个月是一万三千二百美元。
Lí Yún Yīng: Sān qiān píngfāngmǐ cāngkù ànzhào měi píngfāngmǐ sì diǎn sì Měiyuán jìsuàn, měi ge yuè shì yí wàn sān qiān liǎng bǎi Měiyuán.
Lê Vân Anh: Kho 3.000 m² tính theo 4,4 USD/m² thì mỗi tháng là 13.200 USD.
Le Van Anh: At USD 4.40 per square meter, the 3,000-square-meter warehouse costs USD 13,200 per month.

水仙：基础租金合计八万八千二百美元。
Shuǐ Xiān: Jīchǔ zūjīn héjì bā wàn bā qiān liǎng bǎi Měiyuán.
Thủy Tiên: Tổng tiền thuê cơ bản là 88.200 USD mỗi tháng.
Thuy Tien: Total base rent is USD 88,200 per month.

黎云英：管理费按照一万八千平方米乘以零点二二美元计算，是每个月三千九百六十美元。
Lí Yún Yīng: Guǎnlǐfèi ànzhào yí wàn bā qiān píngfāngmǐ chéngyǐ líng diǎn èr èr Měiyuán jìsuàn, shì měi ge yuè sān qiān jiǔ bǎi liùshí Měiyuán.
Lê Vân Anh: Phí quản lý được tính 18.000 m² nhân 0,22 USD, tương đương 3.960 USD/tháng.
Le Van Anh: Management fees are calculated as 18,000 square meters multiplied by USD 0.22, totaling USD 3,960 per month.

阮明武：也就是说，免租期结束以后，每个月固定的租金和管理费大约是九万二千一百六十美元。
Ruǎn Míngwǔ: Yě jiù shì shuō, miǎnzūqī jiéshù yǐhòu, měi ge yuè gùdìng de zūjīn hé guǎnlǐfèi dàyuē shì jiǔ wàn liǎng qiān yì bǎi liùshí Měiyuán.
Nguyễn Minh Vũ: Nghĩa là sau khi hết thời gian miễn thuê, tổng tiền thuê cố định và phí quản lý mỗi tháng khoảng 92.160 USD.
Nguyen Minh Vu: In other words, after the rent-free period ends, fixed monthly rent and management fees will total approximately USD 92,160.

丁垂杨：两个月基础租金押金就是十七万六千四百美元。
Dīng Chuíyáng: Liǎng ge yuè jīchǔ zūjīn yājīn jiù shì shíqī wàn liù qiān sì bǎi Měiyuán.
Đinh Thùy Dương: Tiền cọc hai tháng tiền thuê cơ bản là 176.400 USD.
Dinh Thuy Duong: The deposit, equal to two months of base rent, is USD 176,400.

阮明武：这些数字要全部写进商务确认文件，避免口头沟通产生误解。
Ruǎn Míngwǔ: Zhèxiē shùzì yào quánbù xiě jìn shāngwù quèrèn wénjiàn, bìmiǎn kǒutóu gōutōng chǎnshēng wùjiě.
Nguyễn Minh Vũ: Tất cả số liệu này phải được ghi vào văn bản xác nhận thương mại để tránh hiểu nhầm từ trao đổi miệng.
Nguyen Minh Vu: All of these figures must be recorded in the commercial confirmation document to avoid misunderstandings arising from verbal communication.

PHẦN 13 – HỘI THOẠI 10: KÝ HỢP ĐỒNG VÀ HỖ TRỢ SAU THUÊ

丁垂杨：阮明武哥，客户已经确认最终合同版本，计划下周三正式签约。
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, kèhù yǐjīng quèrèn zuìzhōng hétong bǎnběn, jìhuà xià zhōu sān zhèngshì qiānyuē.
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, khách đã xác nhận phiên bản hợp đồng cuối cùng và dự kiến ký chính thức vào thứ Tư tuần sau.
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, the client has confirmed the final contract version and plans to sign formally next Wednesday.

阮明武：签约以后我们还有很多工作，不是拿到佣金就结束了。
Ruǎn Míngwǔ: Qiānyuē yǐhòu wǒmen hái yǒu hěn duō gōngzuò, bú shì nádào yòngjīn jiù jiéshù le.
Nguyễn Minh Vũ: Sau khi ký hợp đồng chúng ta vẫn còn rất nhiều việc, không phải nhận hoa hồng là kết thúc.
Nguyen Minh Vu: We still have a great deal of work after contract signing. The job does not end once the commission is earned.

芳玲：技术方面要继续跟进厂房设计、十兆瓦电力、消防和客户的洁净室条件。
Fāng Líng: Jìshù fāngmiàn yào jìxù gēnjìn chǎngfáng shèjì, shí zhàowǎ diànlì, xiāofáng hé kèhù de jiéjìngshì tiáojiàn.
Phương Linh: Về kỹ thuật phải tiếp tục theo dõi thiết kế nhà xưởng, điện 10 MW, PCCC và điều kiện phòng sạch của khách.
Phuong Linh: On the technical side, we must continue following up on factory design, the 10 MW power supply, fire safety, and the client’s cleanroom requirements.

水仙：物流方面要提前联系运输公司，确认设备进口和后续集装箱运输计划。
Shuǐ Xiān: Wùliú fāngmiàn yào tíqián liánxì yùnshū gōngsī, quèrèn shèbèi jìnkǒu hé hòuxù jízhuāngxiāng yùnshū jìhuà.
Thủy Tiên: Về logistics phải liên hệ sớm với công ty vận tải để xác nhận kế hoạch nhập thiết bị và vận chuyển container sau này.
Thuy Tien: On the logistics side, we need to contact transportation companies early to confirm equipment-import arrangements and subsequent container transport plans.

黎云英：合同和费用方面，我会继续跟进押金、管理费和正式计租日期。
Lí Yún Yīng: Hétong hé fèiyòng fāngmiàn, wǒ huì jìxù gēnjìn yājīn, guǎnlǐfèi hé zhèngshì jìzū rìqī.
Lê Vân Anh: Về hợp đồng và chi phí, em sẽ tiếp tục theo dõi tiền cọc, phí quản lý và ngày chính thức bắt đầu tính tiền thuê.
Le Van Anh: On contracts and costs, I will continue following up on the deposit, management fees, and the official rent commencement date.

丁垂杨：我负责跟客户确认招聘计划和入驻时间表。
Dīng Chuíyáng: Wǒ fùzé gēn kèhù quèrèn zhāopìn jìhuà hé rùzhù shíjiānbiǎo.
Đinh Thùy Dương: Em phụ trách xác nhận với khách kế hoạch tuyển dụng và lịch vào hoạt động.
Dinh Thuy Duong: I will be responsible for confirming the recruitment plan and move-in schedule with the client.

阮明武：很好。真正专业的工业房地产销售，要一直跟到客户顺利投产。
Ruǎn Míngwǔ: Hěn hǎo. Zhēnzhèng zhuānyè de gōngyè fángdìchǎn xiāoshòu, yào yìzhí gēn dào kèhù shùnlì tóuchǎn.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Một sales bất động sản công nghiệp thực sự chuyên nghiệp phải theo sát cho tới khi khách hàng đi vào sản xuất thuận lợi.
Nguyen Minh Vu: Very good. A truly professional industrial real estate salesperson should continue supporting the client until production begins smoothly.

PHẦN 14 – HỆ THỐNG MẪU CÂU SALES: TIẾP NHẬN NHU CẦU

贵公司主要从事什么行业？
Guì gōngsī zhǔyào cóngshì shénme hángyè?
Quý công ty chủ yếu hoạt động trong ngành nào?
What industry is your company mainly engaged in?

贵公司主要生产什么产品？
Guì gōngsī zhǔyào shēngchǎn shénme chǎnpǐn?
Quý công ty chủ yếu sản xuất sản phẩm gì?
What products does your company mainly manufacture?

这个项目预计总投资是多少？
Zhè ge xiàngmù yùjì zǒng tóuzī shì duōshao?
Dự án này có tổng vốn đầu tư dự kiến là bao nhiêu?
What is the estimated total investment for this project?

第一阶段计划投资多少？
Dì-yī jiēduàn jìhuà tóuzī duōshao?
Giai đoạn một dự kiến đầu tư bao nhiêu?
How much do you plan to invest in Phase One?

计划什么时候开始实施这个项目？
Jìhuà shénme shíhou kāishǐ shíshī zhè ge xiàngmù?
Quý công ty dự kiến khi nào bắt đầu triển khai dự án?
When do you plan to begin implementing this project?

最晚什么时候必须正式投产？
Zuìwǎn shénme shíhou bìxū zhèngshì tóuchǎn?
Muộn nhất khi nào phải chính thức đi vào sản xuất?
What is the latest date by which full production must begin?

Bạn có thể tìm hiểu thêm về giáo trình tiếng Trung ChineMaster EDU.

第一阶段预计需要多少名员工？
Dì-yī jiēduàn yùjì xūyào duōshao míng yuángōng?
Giai đoạn đầu dự kiến cần bao nhiêu nhân viên?
How many employees will be needed in Phase One?

三年以内有没有扩大生产的计划？
Sān nián yǐnèi yǒu méiyǒu kuòdà shēngchǎn de jìhuà?
Trong vòng ba năm có kế hoạch mở rộng sản xuất không?
Are there plans to expand production within three years?

您目前最重视的是价格、交付时间还是技术条件？
Nín mùqián zuì zhòngshì de shì jiàgé, jiāofù shíjiān háishi jìshù tiáojiàn?
Hiện tại quý công ty coi trọng nhất giá, thời gian bàn giao hay điều kiện kỹ thuật?
Which is currently most important to you: price, handover timing, or technical conditions?

哪些条件是必须满足的？
Nǎxiē tiáojiàn shì bìxū mǎnzú de?
Những điều kiện nào bắt buộc phải đáp ứng?
Which conditions are mandatory?

哪些条件可以进一步协商？
Nǎxiē tiáojiàn kěyǐ jìnyíbù xiéshāng?
Những điều kiện nào có thể tiếp tục thương lượng?
Which conditions are open to further negotiation?

PHẦN 15 – HỆ THỐNG MẪU CÂU SALES: ĐẤT CÔNG NGHIỆP

贵公司需要多少平方米工业用地？
Guì gōngsī xūyào duōshao píngfāngmǐ gōngyè yòngdì?
Quý công ty cần bao nhiêu mét vuông đất công nghiệp?
How many square meters of industrial land does your company require?

第一阶段需要多少土地？
Dì-yī jiēduàn xūyào duōshao tǔdì?
Giai đoạn đầu cần bao nhiêu đất?
How much land is required in Phase One?

第二阶段还需要预留多少面积？
Dì-èr jiēduàn hái xūyào yùliú duōshao miànjī?
Giai đoạn hai cần dự phòng thêm bao nhiêu diện tích?
How much additional area should be reserved for Phase Two?

客户需要整块连片土地吗？
Kèhù xūyào zhěng kuài liánpiàn tǔdì ma?
Khách có cần toàn bộ khu đất liền khối không?
Does the client require one contiguous land plot?

对地块形状有没有特殊要求？
Duì dìkuài xíngzhuàng yǒu méiyǒu tèshū yāoqiú?
Có yêu cầu đặc biệt về hình dạng lô đất không?
Are there any special requirements regarding plot shape?

希望地块靠近园区主干道吗？
Xīwàng dìkuài kàojìn yuánqū zhǔgàndào ma?
Quý công ty có muốn lô đất gần đường trục chính không?
Would you prefer the plot to be near the park’s main road?

希望距离园区入口多远？
Xīwàng jùlí yuánqū rùkǒu duō yuǎn?
Quý công ty muốn cách cổng khu công nghiệp bao xa?
How far from the park entrance would you prefer the plot to be?

PHẦN 16 – HỆ THỐNG MẪU CÂU SALES: NHÀ XƯỞNG

贵公司希望租现成厂房还是定制厂房？
Guì gōngsī xīwàng zū xiànchéng chǎngfáng háishi dìngzhì chǎngfáng?
Quý công ty muốn thuê nhà xưởng xây sẵn hay Build-to-Suit?
Would your company prefer a ready-built or build-to-suit factory?

第一阶段需要多少平方米厂房？
Dì-yī jiēduàn xūyào duōshao píngfāngmǐ chǎngfáng?
Giai đoạn một cần bao nhiêu mét vuông nhà xưởng?
How much factory space is needed in Phase One?

厂房净高至少需要多少米？
Chǎngfáng jìnggāo zhìshǎo xūyào duōshao mǐ?
Chiều cao thông thủy của nhà xưởng cần ít nhất bao nhiêu mét?
What minimum clear height is required?

地面承重要求是多少？
Dìmiàn chéngzhòng yāoqiú shì duōshao?
Yêu cầu tải trọng sàn là bao nhiêu?
What is the required floor load capacity?

对柱距有什么要求？
Duì zhùjù yǒu shénme yāoqiú?
Có yêu cầu gì về khoảng cách cột?
What are your requirements regarding column spacing?

需要安装行车吗？
Xūyào ānzhuāng xíngchē ma?
Có cần lắp cầu trục không?
Do you need overhead cranes?

行车需要几吨？
Xíngchē xūyào jǐ dūn?
Cầu trục cần tải trọng bao nhiêu tấn?
What crane capacity is required?

是否需要洁净室？
Shìfǒu xūyào jiéjìngshì?
Có cần phòng sạch không?
Do you require a cleanroom?

洁净区域大约需要多少平方米？
Jiéjìng qūyù dàyuē xūyào duōshao píngfāngmǐ?
Khu vực sạch cần khoảng bao nhiêu mét vuông?
Approximately how much cleanroom area is required?

需要多少个装卸平台？
Xūyào duōshao ge zhuāngxiè píngtái?
Cần bao nhiêu sàn bốc dỡ hàng?
How many loading docks are required?

大型集装箱车需要直接进入厂区吗？
Dàxíng jízhuāngxiāng chē xūyào zhíjiē jìnrù chǎngqū ma?
Xe container lớn có cần đi trực tiếp vào khu nhà máy không?
Do large container trucks need direct access to the factory site?

PHẦN 17 – HỆ THỐNG MẪU CÂU SALES: KHO

仓库需要多少平方米？
Cāngkù xūyào duōshao píngfāngmǐ?
Cần bao nhiêu mét vuông kho?
How much warehouse space is required?

原材料仓库需要多大？
Yuáncáiliào cāngkù xūyào duō dà?
Kho nguyên liệu cần diện tích bao nhiêu?
How large does the raw-material warehouse need to be?

成品仓库需要多大？
Chéngpǐn cāngkù xūyào duō dà?
Kho thành phẩm cần diện tích bao nhiêu?
How large does the finished-goods warehouse need to be?

需要普通仓库还是保税仓库？
Xūyào pǔtōng cāngkù háishi bǎoshuì cāngkù?
Cần kho thông thường hay kho ngoại quan?
Do you require a standard warehouse or a bonded warehouse?

仓库需要多少个装卸口？
Cāngkù xūyào duōshao ge zhuāngxièkǒu?
Kho cần bao nhiêu cửa bốc dỡ?
How many loading docks does the warehouse require?

每个月大约有多少集装箱进出？
Měi ge yuè dàyuē yǒu duōshao jízhuāngxiāng jìnchū?
Mỗi tháng có khoảng bao nhiêu container ra vào?
Approximately how many containers move in and out each month?

PHẦN 18 – HỆ THỐNG MẪU CÂU SALES: CAO TỐC VÀ CẢNG

这个园区距离高速公路入口多少公里？
Zhè ge yuánqū jùlí gāosù gōnglù rùkǒu duōshao gōnglǐ?
Khu công nghiệp này cách nút cao tốc bao nhiêu km?
How far is this industrial park from the expressway entrance?

正常情况下需要开车多长时间？
Zhèngcháng qíngkuàng xià xūyào kāichē duō cháng shíjiān?
Trong điều kiện bình thường cần lái xe bao lâu?
How long does the drive normally take?

大型集装箱车可以二十四小时进出吗？
Dàxíng jízhuāngxiāng chē kěyǐ èrshísì xiǎoshí jìnchū ma?
Xe container lớn có thể ra vào 24 giờ không?
Can large container trucks enter and exit 24 hours a day?

距离最近的港口有多少公里？
Jùlí zuì jìn de gǎngkǒu yǒu duōshao gōnglǐ?
Cách cảng gần nhất bao nhiêu km?
How far is the nearest port?

到港口正常需要多长时间？
Dào gǎngkǒu zhèngcháng xūyào duō cháng shíjiān?
Bình thường đi tới cảng mất bao lâu?
How long does it normally take to reach the port?

高峰时间会增加多少运输时间？
Gāofēng shíjiān huì zēngjiā duōshao yùnshū shíjiān?
Giờ cao điểm làm tăng thêm bao nhiêu thời gian vận chuyển?
How much additional transportation time should be expected during peak hours?

如果每个月有三百五十个集装箱，物流成本大概是多少？
Rúguǒ měi ge yuè yǒu sān bǎi wǔshí ge jízhuāngxiāng, wùliú chéngběn dàgài shì duōshao?
Nếu mỗi tháng có 350 container thì chi phí logistics khoảng bao nhiêu?
If there are 350 containers per month, approximately what would the logistics cost be?

PHẦN 19 – HỆ THỐNG MẪU CÂU SALES: SÂN BAY

园区距离机场多少公里？
Yuánqū jùlí jīchǎng duōshao gōnglǐ?
Khu công nghiệp cách sân bay bao nhiêu km?
How far is the industrial park from the airport?

开车到机场需要多长时间？
Kāichē dào jīchǎng xūyào duō cháng shíjiān?
Lái xe tới sân bay mất bao lâu?
How long does it take to drive to the airport?

贵公司有没有高价值产品需要空运？
Guì gōngsī yǒu méiyǒu gāo jiàzhí chǎnpǐn xūyào kōngyùn?
Quý công ty có sản phẩm giá trị cao cần vận chuyển hàng không không?
Does your company have high-value products that require air freight?

外国技术人员来往频繁吗？
Wàiguó jìshù rényuán láiwǎng pínfán ma?
Chuyên gia kỹ thuật nước ngoài có đi lại thường xuyên không?
Do foreign technical specialists travel frequently?

PHẦN 20 – HỆ THỐNG MẪU CÂU SALES: LAO ĐỘNG

第一阶段预计需要多少员工？
Dì-yī jiēduàn yùjì xūyào duōshao yuángōng?
Giai đoạn một dự kiến cần bao nhiêu nhân viên?
How many employees are expected in Phase One?

其中普通生产工人需要多少？
Qízhōng pǔtōng shēngchǎn gōngrén xūyào duōshao?
Trong đó cần bao nhiêu công nhân sản xuất phổ thông?
How many general production workers are required?

需要多少技术人员？
Xūyào duōshao jìshù rényuán?
Cần bao nhiêu nhân viên kỹ thuật?
How many technical staff are required?

需要多少工程师？
Xūyào duōshao gōngchéngshī?
Cần bao nhiêu kỹ sư?
How many engineers are required?

周边劳动力供应怎么样？
Zhōubiān láodònglì gōngyìng zěnmeyàng?
Nguồn cung lao động xung quanh thế nào?
What is the local labor supply like?

附近电子企业多不多？
Fùjìn diànzǐ qǐyè duō bu duō?
Gần đây có nhiều doanh nghiệp điện tử không?
Are there many electronics companies nearby?

招聘竞争激烈吗？
Zhāopìn jìngzhēng jīliè ma?
Cạnh tranh tuyển dụng có cao không?
Is recruitment competition intense?

普通工人的平均工资大概是多少？
Pǔtōng gōngrén de píngjūn gōngzī dàgài shì duōshao?
Mức lương bình quân công nhân phổ thông khoảng bao nhiêu?
What is the approximate average wage for general workers?

如果以后扩大到一千八百人，当地劳动力还能满足吗？
Rúguǒ yǐhòu kuòdà dào yì qiān bā bǎi rén, dāngdì láodònglì hái néng mǎnzú ma?
Nếu sau này tăng lên 1.800 người thì nguồn lao động địa phương còn đáp ứng được không?
If the workforce expands to 1,800 employees later, can the local labor market still meet the demand?

PHẦN 21 – HỆ THỐNG MẪU CÂU SALES: ĐIỆN

贵公司第一阶段需要多少兆瓦电力？
Guì gōngsī dì-yī jiēduàn xūyào duōshao zhàowǎ diànlì?
Giai đoạn một quý công ty cần bao nhiêu MW điện?
How many megawatts of power does your company need in Phase One?

最大用电负荷是多少？
Zuì dà yòngdiàn fùhè shì duōshao?
Phụ tải điện tối đa là bao nhiêu?
What is the maximum electrical load?

园区目前可以提供多少兆瓦？
Yuánqū mùqián kěyǐ tígōng duōshao zhàowǎ?
Hiện khu công nghiệp có thể cấp bao nhiêu MW?
How many megawatts can the park currently supply?

八兆瓦什么时候可以正式提供？
Bā zhàowǎ shénme shíhou kěyǐ zhèngshì tígōng?
Khi nào có thể chính thức cấp 8 MW?
When can 8 MW be formally supplied?

有没有书面的供电承诺？
Yǒu méiyǒu shūmiàn de gōngdiàn chéngnuò?
Có cam kết cấp điện bằng văn bản không?
Is there a written power-supply commitment?

附近的变电站在哪里？
Fùjìn de biàndiànzhàn zài nǎlǐ?
Trạm biến áp gần đây ở đâu?
Where is the nearest substation?

以后可以扩容到十二兆瓦吗？
Yǐhòu kěyǐ kuòróng dào shí’èr zhàowǎ ma?
Sau này có thể nâng lên 12 MW không?
Can capacity be expanded to 12 MW later?

扩容需要多长时间？
Kuòróng xūyào duō cháng shíjiān?
Nâng công suất cần bao lâu?
How long would capacity expansion take?

PHẦN 22 – HỆ THỐNG MẪU CÂU SALES: NƯỚC VÀ NƯỚC THẢI

贵公司每天需要多少工业用水？
Guì gōngsī měitiān xūyào duōshao gōngyè yòngshuǐ?
Quý công ty cần bao nhiêu nước công nghiệp mỗi ngày?
How much industrial water does your company require each day?

高峰用水量是多少？
Gāofēng yòngshuǐliàng shì duōshao?
Lượng nước sử dụng cao điểm là bao nhiêu?
What is the peak water demand?

园区每天的供水能力是多少？
Yuánqū měitiān de gōngshuǐ nénglì shì duōshao?
Công suất cấp nước mỗi ngày của khu là bao nhiêu?
What is the park’s daily water supply capacity?

每天大约产生多少生产污水？
Měitiān dàyuē chǎnshēng duōshao shēngchǎn wūshuǐ?
Mỗi ngày phát sinh khoảng bao nhiêu nước thải sản xuất?
Approximately how much production wastewater is generated each day?

污水的主要成分是什么？
Wūshuǐ de zhǔyào chéngfèn shì shénme?
Thành phần chính của nước thải là gì?
What are the main components of the wastewater?

是否需要企业自己进行预处理？
Shìfǒu xūyào qǐyè zìjǐ jìnxíng yùchǔlǐ?
Doanh nghiệp có phải tự xử lý sơ bộ không?
Does the company need to perform its own pretreatment?

园区污水处理厂还有多少剩余处理能力？
Yuánqū wūshuǐ chǔlǐchǎng hái yǒu duōshao shèngyú chǔlǐ nénglì?
Nhà máy xử lý nước thải còn bao nhiêu công suất dư?
How much remaining treatment capacity does the park’s wastewater plant have?

PHẦN 23 – HỆ THỐNG MẪU CÂU SALES: PCCC

厂房已经完成消防验收了吗？
Chǎngfáng yǐjīng wánchéng xiāofáng yànshōu le ma?
Nhà xưởng đã hoàn thành nghiệm thu PCCC chưa?
Has the factory completed fire-safety acceptance?

消防系统包括哪些设备？
Xiāofáng xìtǒng bāokuò nǎxiē shèbèi?
Hệ thống PCCC gồm những thiết bị nào?
What equipment is included in the fire-protection system?

有没有自动喷淋系统？
Yǒu méiyǒu zìdòng pēnlín xìtǒng?
Có hệ thống sprinkler tự động không?
Is there an automatic sprinkler system?

消防水池容量是多少？
Xiāofáng shuǐchí róngliàng shì duōshao?
Dung tích bể nước PCCC là bao nhiêu?
What is the capacity of the fire-water tank?

客户内部装修以后是否需要重新进行消防审批？
Kèhù nèibù zhuāngxiū yǐhòu shìfǒu xūyào chóngxīn jìnxíng xiāofáng shěnpī?
Sau khi khách cải tạo nội thất có cần phê duyệt lại PCCC không?
Will fire-safety approval need to be redone after the client’s interior fit-out?

PHẦN 24 – HỆ THỐNG MẪU CÂU SALES: GIÁ THUÊ

目前工业用地的报价是多少？
Mùqián gōngyè yòngdì de bàojià shì duōshao?
Giá chào hiện tại của đất công nghiệp là bao nhiêu?
What is the current quoted price for industrial land?

这个价格是按照剩余租期计算的吗？
Zhè ge jiàgé shì ànzhào shèngyú zūqī jìsuàn de ma?
Giá này được tính theo toàn bộ thời hạn thuê còn lại phải không?
Is this price calculated based on the remaining lease term?

厂房每平方米每月租金是多少？
Chǎngfáng měi píngfāngmǐ měi yuè zūjīn shì duōshao?
Giá thuê nhà xưởng mỗi mét vuông mỗi tháng là bao nhiêu?
What is the monthly factory rent per square meter?

仓库租金是多少？
Cāngkù zūjīn shì duōshao?
Tiền thuê kho là bao nhiêu?
What is the warehouse rent?

这个价格包含管理费吗？
Zhè ge jiàgé bāohán guǎnlǐfèi ma?
Giá này có bao gồm phí quản lý không?
Does this price include management fees?

报价是否含税？
Bàojià shìfǒu hánshuì?
Báo giá đã bao gồm thuế chưa?
Does the quotation include tax?

如果租一万五千平方米，可以给什么优惠？
Rúguǒ zū yí wàn wǔ qiān píngfāngmǐ, kěyǐ gěi shénme yōuhuì?
Nếu thuê 15.000 m² có thể có ưu đãi gì?
What discount can be offered for leasing 15,000 square meters?

如果签十五年，可以重新谈租金吗？
Rúguǒ qiān shíwǔ nián, kěyǐ chóngxīn tán zūjīn ma?
Nếu ký 15 năm có thể đàm phán lại giá thuê không?
Can the rent be renegotiated for a 15-year lease?

PHẦN 25 – HỆ THỐNG MẪU CÂU SALES: PHÍ VÀ ĐẶT CỌC

管理费每平方米每月是多少？
Guǎnlǐfèi měi píngfāngmǐ měi yuè shì duōshao?
Phí quản lý mỗi m² mỗi tháng là bao nhiêu?
What is the monthly management fee per square meter?

管理费包括哪些服务？
Guǎnlǐfèi bāokuò nǎxiē fúwù?
Phí quản lý bao gồm những dịch vụ nào?
What services are included in the management fee?

需要支付几个月押金？
Xūyào zhīfù jǐ ge yuè yājīn?
Cần đặt cọc mấy tháng?
How many months of deposit are required?

押金可以从三个月降到两个月吗？
Yājīn kěyǐ cóng sān ge yuè jiàng dào liǎng ge yuè ma?
Tiền cọc có thể giảm từ ba tháng xuống hai tháng không?
Can the deposit be reduced from three months to two months?

押金什么时候退还？
Yājīn shénme shíhou tuìhuán?
Tiền cọc được hoàn lại khi nào?
When will the deposit be returned?

电费怎么计算？
Diànfèi zěnme jìsuàn?
Tiền điện được tính thế nào?
How is the electricity charge calculated?

污水处理费怎么计算？
Wūshuǐ chǔlǐfèi zěnme jìsuàn?
Phí xử lý nước thải được tính thế nào?
How is the wastewater treatment fee calculated?

PHẦN 26 – HỆ THỐNG MẪU CÂU SALES: KHẢO SÁT THỰC ĐỊA

我们先看一下厂房内部。
Wǒmen xiān kàn yíxià chǎngfáng nèibù.
Chúng ta xem bên trong nhà xưởng trước.
Let’s first take a look inside the factory.

这边是主要生产区域。
Zhèbiān shì zhǔyào shēngchǎn qūyù.
Bên này là khu sản xuất chính.
This side is the main production area.

那边可以作为原材料仓库。
Nàbiān kěyǐ zuòwéi yuáncáiliào cāngkù.
Bên kia có thể dùng làm kho nguyên vật liệu.
That area can be used as the raw-material warehouse.

厂房净高是十二米。
Chǎngfáng jìnggāo shì shí’èr mǐ.
Chiều cao thông thủy của nhà xưởng là 12 m.
The factory has a clear height of 12 meters.

地面承重是每平方米三吨。
Dìmiàn chéngzhòng shì měi píngfāngmǐ sān dūn.
Tải trọng sàn là 3 tấn/m².
The floor load capacity is 3 tons per square meter.

这里有六个装卸平台。
Zhèlǐ yǒu liù ge zhuāngxiè píngtái.
Ở đây có sáu sàn bốc dỡ hàng.
There are six loading docks here.

大型集装箱车可以直接进入这个区域。
Dàxíng jízhuāngxiāng chē kěyǐ zhíjiē jìnrù zhè ge qūyù.
Xe container lớn có thể đi trực tiếp vào khu vực này.
Large container trucks can enter this area directly.

变电站距离厂房大约三百米。
Biàndiànzhàn jùlí chǎngfáng dàyuē sān bǎi mǐ.
Trạm biến áp cách nhà xưởng khoảng 300 m.
The substation is approximately 300 meters from the factory.

目前可以提供十兆瓦电力。
Mùqián kěyǐ tígōng shí zhàowǎ diànlì.
Hiện tại có thể cung cấp 10 MW điện.
Ten megawatts of power can currently be provided.

未来可以扩容到十二兆瓦。
Wèilái kěyǐ kuòróng dào shí’èr zhàowǎ.
Tương lai có thể nâng lên 12 MW.
Capacity can be expanded to 12 MW in the future.

您觉得这个厂房的布局怎么样？
Nín juéde zhè ge chǎngfáng de bùjú zěnmeyàng?
Anh/chị thấy bố trí nhà xưởng này thế nào?
What do you think of the factory layout?

还有哪些条件需要进一步确认？
Hái yǒu nǎxiē tiáojiàn xūyào jìnyíbù quèrèn?
Còn điều kiện nào cần xác nhận thêm?
Which conditions still need further confirmation?

PHẦN 27 – HỆ THỐNG MẪU CÂU XỬ LÝ PHẢN ĐỐI

Khách nói: 租金太高了。

我理解您对租金的考虑。我们可以先确认一下，您现在比较的是单纯的厂房租金，还是包括管理费、改造、电力和物流在内的总成本？
Wǒ lǐjiě nín duì zūjīn de kǎolǜ. Wǒmen kěyǐ xiān quèrèn yíxià, nín xiànzài bǐjiào de shì dānchún de chǎngfáng zūjīn, háishi bāokuò guǎnlǐfèi, gǎizào, diànlì hé wùliú zài nèi de zǒng chéngběn?
Tôi hiểu sự cân nhắc của anh/chị về giá thuê. Trước tiên chúng ta có thể xác nhận là anh/chị đang so sánh riêng tiền thuê xưởng hay tổng chi phí bao gồm phí quản lý, cải tạo, điện và logistics?
I understand your concern about rent. First, may I confirm whether you are comparing factory rent alone or total cost including management fees, modifications, power, and logistics?

Khách nói: 另外一个园区更便宜。

另外一个园区的单价确实更低，不过我们建议同时比较交付时间、电力、物流和未来扩产条件。
Lìng yí ge yuánqū de dānjià quèshí gèng dī, búguò wǒmen jiànyì tóngshí bǐjiào jiāofù shíjiān, diànlì, wùliú hé wèilái kuòchǎn tiáojiàn.
Đơn giá khu kia đúng là thấp hơn, nhưng chúng tôi đề nghị đồng thời so sánh thời gian bàn giao, điện, logistics và điều kiện mở rộng tương lai.
The other park does indeed have a lower unit price, but we recommend comparing handover timing, power supply, logistics, and future expansion conditions as well.

Khách nói: 离港口太远了。

如果港口距离是您最重要的条件，我们可以重新筛选更靠近港口的项目。不过也要一起比较租金和供电条件。
Rúguǒ gǎngkǒu jùlí shì nín zuì zhòngyào de tiáojiàn, wǒmen kěyǐ chóngxīn shāixuǎn gèng kàojìn gǎngkǒu de xiàngmù. Búguò yě yào yìqǐ bǐjiào zūjīn hé gōngdiàn tiáojiàn.
Nếu khoảng cách tới cảng là tiêu chí quan trọng nhất, chúng tôi có thể sàng lọc lại các dự án gần cảng hơn. Tuy nhiên cũng phải so sánh cùng giá thuê và điều kiện điện.
If port distance is your most important criterion, we can shortlist projects closer to the port. However, rent and power conditions should also be compared.

Khách nói: 交付时间太长了。

如果十个月不能满足您的计划，我们可以把现成厂房方案重新放到第一优先级。
Rúguǒ shí ge yuè bù néng mǎnzú nín de jìhuà, wǒmen kěyǐ bǎ xiànchéng chǎngfáng fāng’àn chóngxīn fàng dào dì-yī yōuxiānjí.
Nếu 10 tháng không đáp ứng kế hoạch của anh/chị, chúng tôi có thể đưa phương án nhà xưởng xây sẵn trở lại ưu tiên số một.
If ten months does not meet your schedule, we can move the ready-built factory option back to top priority.

Khách nói: 押金太高了。

我们可以尝试和业主谈，把押金从三个月降到两个月，或者分两次支付。
Wǒmen kěyǐ chángshì hé yèzhǔ tán, bǎ yājīn cóng sān ge yuè jiàng dào liǎng ge yuè, huòzhě fēn liǎng cì zhīfù.
Chúng tôi có thể thử đàm phán với chủ tài sản để giảm tiền cọc từ ba tháng xuống hai tháng hoặc chia làm hai lần thanh toán.
We can try negotiating with the landlord to reduce the deposit from three months to two months or allow it to be paid in two installments.

PHẦN 28 – HỆ THỐNG MẪU CÂU ĐÀM PHÁN

如果签十五年合同，厂房租金可以从五点一五美元降到五美元吗？
Rúguǒ qiān shíwǔ nián hétong, chǎngfáng zūjīn kěyǐ cóng wǔ diǎn yī wǔ Měiyuán jiàng dào wǔ Měiyuán ma?
Nếu ký hợp đồng 15 năm, tiền thuê xưởng có thể giảm từ 5,15 xuống 5 USD không?
If we sign a 15-year lease, can factory rent be reduced from USD 5.15 to USD 5.00?

如果客户本月确认，可以提供什么特别优惠？
Rúguǒ kèhù běn yuè quèrèn, kěyǐ tígōng shénme tèbié yōuhuì?
Nếu khách xác nhận trong tháng này thì có thể có ưu đãi đặc biệt gì?
What special incentives can be offered if the client confirms this month?

押金可以从三个月降到两个月吗？
Yājīn kěyǐ cóng sān ge yuè jiàng dào liǎng ge yuè ma?
Tiền cọc có thể giảm từ ba tháng xuống hai tháng không?
Can the deposit be reduced from three months to two months?

客户希望有两个月装修免租期。
Kèhù xīwàng yǒu liǎng ge yuè zhuāngxiū miǎnzūqī.
Khách muốn hai tháng miễn tiền thuê để cải tạo.
The client would like a two-month rent-free fit-out period.

设备安装期间是否需要支付管理费？
Shèbèi ānzhuāng qījiān shìfǒu xūyào zhīfù guǎnlǐfèi?
Trong thời gian lắp thiết bị có phải trả phí quản lý không?
Are management fees payable during equipment installation?

租金从什么时候开始计算？
Zūjīn cóng shénme shíhou kāishǐ jìsuàn?
Tiền thuê bắt đầu tính từ khi nào?
When does rent begin to accrue?

如果交付延期，免租期应该相应顺延。
Rúguǒ jiāofù yánqī, miǎnzūqī yīnggāi xiāngyìng shùnyán.
Nếu bàn giao chậm thì thời gian miễn thuê nên được gia hạn tương ứng.
If handover is delayed, the rent-free period should be extended accordingly.

交付时必须保证十兆瓦供电。
Jiāofù shí bìxū bǎozhèng shí zhàowǎ gōngdiàn.
Khi bàn giao phải đảm bảo cấp 10 MW điện.
A 10 MW power supply must be guaranteed at handover.

消防验收必须在正式交付以前完成。
Xiāofáng yànshōu bìxū zài zhèngshì jiāofù yǐqián wánchéng.
Nghiệm thu PCCC phải hoàn thành trước khi bàn giao chính thức.
Fire-safety acceptance must be completed before formal handover.

如果延期超过三十天，客户希望有明确的补偿方案。
Rúguǒ yánqī chāoguò sānshí tiān, kèhù xīwàng yǒu míngquè de bǔcháng fāng’àn.
Nếu chậm quá 30 ngày, khách muốn có phương án bồi thường rõ ràng.
If the delay exceeds 30 days, the client wants a clearly defined compensation mechanism.

PHẦN 29 – NGỮ PHÁP 01: 根据……

Ý nghĩa

根据 dùng khi lấy dữ liệu, tình hình, nhu cầu, báo cáo hoặc thực tế làm căn cứ.

Công thức

根据 + danh từ/cụm danh từ + V

根据客户需求……

根据投资计划……

根据技术资料……

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

根据客户的投资需求，我们需要重新筛选工业园区。
Gēnjù kèhù de tóuzī xūqiú, wǒmen xūyào chóngxīn shāixuǎn gōngyè yuánqū.
Dựa trên nhu cầu đầu tư của khách hàng, chúng ta cần sàng lọc lại các khu công nghiệp.

Ví dụ 2

根据设备清单，我们要重新确认地面承重。
Gēnjù shèbèi qīngdān, wǒmen yào chóngxīn quèrèn dìmiàn chéngzhòng.
Dựa trên danh sách thiết bị, chúng ta phải xác nhận lại tải trọng sàn.

Ví dụ 3

根据客户的生产计划，第一阶段需要一千二百名员工。
Gēnjù kèhù de shēngchǎn jìhuà, dì-yī jiēduàn xūyào yì qiān liǎng bǎi míng yuángōng.
Theo kế hoạch sản xuất của khách, giai đoạn một cần 1.200 nhân viên.

Ví dụ 4

根据集装箱数量，我们可以估算物流成本。
Gēnjù jízhuāngxiāng shùliàng, wǒmen kěyǐ gūsuàn wùliú chéngběn.
Dựa trên số lượng container, chúng ta có thể ước tính chi phí logistics.

Ví dụ 5

根据预算，这两个项目更符合客户要求。
Gēnjù yùsuàn, zhè liǎng ge xiàngmù gèng fúhé kèhù yāoqiú.
Dựa trên ngân sách, hai dự án này phù hợp hơn với yêu cầu của khách hàng.

PHẦN 30 – NGỮ PHÁP 02: 按照……

Ý nghĩa

按照 thường dùng với tiêu chuẩn, hợp đồng, quy định, phương án hoặc cách tính đã xác định.

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

按照最终价格，一万五千平方米厂房每个月租金是七万五千美元。
Ànzhào zuìzhōng jiàgé, yí wàn wǔ qiān píngfāngmǐ chǎngfáng měi ge yuè zūjīn shì qī wàn wǔ qiān Měiyuán.
Theo mức giá cuối cùng, 15.000 m² nhà xưởng có tiền thuê 75.000 USD/tháng.

Ví dụ 2

双方按照合同约定支付租金。
Shuāngfāng ànzhào hétong yuēdìng zhīfù zūjīn.
Hai bên thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận hợp đồng.

Ví dụ 3

我们按照交付标准检查厂房。
Wǒmen ànzhào jiāofù biāozhǔn jiǎnchá chǎngfáng.
Chúng tôi kiểm tra nhà xưởng theo tiêu chuẩn bàn giao.

Ví dụ 4

园区按照客户的技术要求设计定制厂房。
Yuánqū ànzhào kèhù de jìshù yāoqiú shèjì dìngzhì chǎngfáng.
Khu công nghiệp thiết kế Build-to-Suit theo yêu cầu kỹ thuật của khách.

Ví dụ 5

管理费按照租赁面积计算。
Guǎnlǐfèi ànzhào zūlìn miànjī jìsuàn.
Phí quản lý được tính theo diện tích thuê.

PHẦN 31 – NGỮ PHÁP 03: 与……相比

Công thức

与 A 相比，B……

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

与北河工业园相比，高新科技产业园的长期扩产条件更好。
Yǔ Běihé Gōngyè Yuán xiāngbǐ, Gāoxīn Kējì Chǎnyè Yuán de chángqī kuòchǎn tiáojiàn gèng hǎo.
So với Bắc Hà, Khu Công nghệ cao có điều kiện mở rộng dài hạn tốt hơn.

Ví dụ 2

与现成厂房相比，定制厂房的设计更灵活。
Yǔ xiànchéng chǎngfáng xiāngbǐ, dìngzhì chǎngfáng de shèjì gèng línghuó.
So với xưởng xây sẵn, Build-to-Suit linh hoạt hơn về thiết kế.

Ví dụ 3

与方案C相比，方案A的交付时间更短。
Yǔ fāng’àn C xiāngbǐ, fāng’àn A de jiāofù shíjiān gèng duǎn.
So với phương án C, phương án A có thời gian bàn giao ngắn hơn.

Ví dụ 4

与普通工业园相比，这个高新技术园区的工程师资源更丰富。
Yǔ pǔtōng gōngyèyuán xiāngbǐ, zhè ge gāoxīn jìshù yuánqū de gōngchéngshī zīyuán gèng fēngfù.
So với khu công nghiệp thông thường, khu công nghệ cao này có nguồn kỹ sư dồi dào hơn.

Ví dụ 5

与单纯看租金相比，比较总成本更有意义。
Yǔ dānchún kàn zūjīn xiāngbǐ, bǐjiào zǒng chéngběn gèng yǒu yìyì.
So với chỉ nhìn tiền thuê, so sánh tổng chi phí có ý nghĩa hơn.

PHẦN 32 – NGỮ PHÁP 04: 除了……以外，还……

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

除了面积以外，电力、承重、消防和洁净区域也要确认。
Chúle miànjī yǐwài, diànlì, chéngzhòng, xiāofáng hé jiéjìng qūyù yě yào quèrèn.
Ngoài diện tích, còn phải xác nhận điện, tải trọng, PCCC và khu sạch.

Ví dụ 2

除了厂房租金以外，还要支付管理费。
Chúle chǎngfáng zūjīn yǐwài, hái yào zhīfù guǎnlǐfèi.
Ngoài tiền thuê xưởng còn phải trả phí quản lý.

Ví dụ 3

除了港口距离以外，还要考虑高速公路。
Chúle gǎngkǒu jùlí yǐwài, hái yào kǎolǜ gāosù gōnglù.
Ngoài khoảng cách tới cảng còn phải tính cao tốc.

Ví dụ 4

除了生产工人以外，客户还需要技术人员和工程师。
Chúle shēngchǎn gōngrén yǐwài, kèhù hái xūyào jìshù rényuán hé gōngchéngshī.
Ngoài công nhân sản xuất, khách còn cần nhân viên kỹ thuật và kỹ sư.

Ví dụ 5

除了现在的八兆瓦以外，客户未来还需要四兆瓦。
Chúle xiànzài de bā zhàowǎ yǐwài, kèhù wèilái hái xūyào sì zhàowǎ.
Ngoài 8 MW hiện tại, khách còn cần thêm 4 MW trong tương lai.

PHẦN 33 – NGỮ PHÁP 05: 不但……，还……

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

客户不但看月租，还会看押金、物流成本和未来涨租。
Kèhù bùdàn kàn yuèzū, hái huì kàn yājīn, wùliú chéngběn hé wèilái zhǎngzū.
Khách không chỉ xem tiền thuê tháng mà còn xem tiền cọc, logistics và tăng giá thuê sau này.

Ví dụ 2

工业园区不但要有土地，还要有完善的基础设施。
Gōngyè yuánqū bùdàn yào yǒu tǔdì, hái yào yǒu wánshàn de jīchǔ shèshī.
Khu công nghiệp không chỉ cần đất mà còn cần hạ tầng hoàn chỉnh.

Ví dụ 3

销售不但要懂价格，还要懂技术条件。
Xiāoshòu bùdàn yào dǒng jiàgé, hái yào dǒng jìshù tiáojiàn.
Sales không chỉ phải hiểu giá mà còn phải hiểu điều kiện kỹ thuật.

Ví dụ 4

客户不但需要八兆瓦电力，还要考虑未来扩到十二兆瓦。
Kèhù bùdàn xūyào bā zhàowǎ diànlì, hái yào kǎolǜ wèilái kuò dào shí’èr zhàowǎ.
Khách không chỉ cần 8 MW mà còn phải tính mở rộng lên 12 MW.

Ví dụ 5

合同不但要写租金，还要写交付责任。
Hétong bùdàn yào xiě zūjīn, hái yào xiě jiāofù zérèn.
Hợp đồng không chỉ ghi tiền thuê mà còn phải ghi trách nhiệm bàn giao.

PHẦN 34 – NGỮ PHÁP 06: 如果……，就……

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

如果三个月以内可以完成扩容，我们就可以继续评估。
Rúguǒ sān ge yuè yǐnèi kěyǐ wánchéng kuòróng, wǒmen jiù kěyǐ jìxù pínggū.
Nếu có thể hoàn thành nâng công suất trong ba tháng thì chúng ta có thể tiếp tục đánh giá.

Ví dụ 2

如果租十五年，我们就希望重新谈价格。
Rúguǒ zū shíwǔ nián, wǒmen jiù xīwàng chóngxīn tán jiàgé.
Nếu thuê 15 năm thì chúng tôi muốn đàm phán lại giá.

Ví dụ 3

如果厂房按时交付，客户就可以按计划安装设备。
Rúguǒ chǎngfáng ànshí jiāofù, kèhù jiù kěyǐ àn jìhuà ānzhuāng shèbèi.
Nếu nhà xưởng bàn giao đúng hạn thì khách có thể lắp thiết bị đúng kế hoạch.

Ví dụ 4

如果港口太远，物流成本就会增加。
Rúguǒ gǎngkǒu tài yuǎn, wùliú chéngběn jiù huì zēngjiā.
Nếu cảng quá xa thì chi phí logistics sẽ tăng.

Ví dụ 5

如果客户需要马上投产，就应该优先考虑现成厂房。
Rúguǒ kèhù xūyào mǎshàng tóuchǎn, jiù yīnggāi yōuxiān kǎolǜ xiànchéng chǎngfáng.
Nếu khách cần sản xuất ngay thì nên ưu tiên nhà xưởng xây sẵn.

PHẦN 35 – NGỮ PHÁP 07: 只要……，就……

Ví dụ 1

只要技术条件符合要求，我们就可以进入商务谈判。
Zhǐyào jìshù tiáojiàn fúhé yāoqiú, wǒmen jiù kěyǐ jìnrù shāngwù tánpàn.
Chỉ cần điều kiện kỹ thuật đạt yêu cầu thì có thể bước vào đàm phán thương mại.

Ví dụ 2

只要十兆瓦电力按时到位，客户就可以正常安装生产线。
Zhǐyào shí zhàowǎ diànlì ànshí dàowèi, kèhù jiù kěyǐ zhèngcháng ānzhuāng shēngchǎnxiàn.
Chỉ cần 10 MW điện sẵn sàng đúng hạn thì khách có thể lắp dây chuyền bình thường.

Ví dụ 3

只要双方确认商务条件，就可以准备合同。
Zhǐyào shuāngfāng quèrèn shāngwù tiáojiàn, jiù kěyǐ zhǔnbèi hétong.
Chỉ cần hai bên xác nhận điều kiện thương mại thì có thể chuẩn bị hợp đồng.

Ví dụ 4

只要客户愿意长期租，业主就有可能提供更好的价格。
Zhǐyào kèhù yuànyì chángqī zū, yèzhǔ jiù yǒu kěnéng tígōng gèng hǎo de jiàgé.
Chỉ cần khách sẵn sàng thuê dài hạn thì chủ tài sản có thể đưa giá tốt hơn.

Ví dụ 5

只要资料完整，项目筛选速度就会快很多。
Zhǐyào zīliào wánzhěng, xiàngmù shāixuǎn sùdù jiù huì kuài hěn duō.
Chỉ cần hồ sơ đầy đủ thì tốc độ sàng lọc dự án sẽ nhanh hơn nhiều.

PHẦN 36 – NGỮ PHÁP 08: 只有……，才……

Ví dụ 1

只有确认供电容量，我们才能推荐这个项目。
Zhǐyǒu quèrèn gōngdiàn róngliàng, wǒmen cái néng tuījiàn zhè ge xiàngmù.
Chỉ khi xác nhận công suất điện thì chúng ta mới có thể đề xuất dự án này.

Ví dụ 2

只有完成消防验收，厂房才能正式交付。
Zhǐyǒu wánchéng xiāofáng yànshōu, chǎngfáng cái néng zhèngshì jiāofù.
Chỉ khi hoàn thành nghiệm thu PCCC thì nhà xưởng mới có thể bàn giao chính thức.

Ví dụ 3

只有了解客户的真实需求，才能推荐合适的项目。
Zhǐyǒu liǎojiě kèhù de zhēnshí xūqiú, cái néng tuījiàn héshì de xiàngmù.
Chỉ khi hiểu nhu cầu thực tế của khách mới có thể đề xuất dự án phù hợp.

Ví dụ 4

只有比较总成本，才能判断哪个方案更便宜。
Zhǐyǒu bǐjiào zǒng chéngběn, cái néng pànduàn nǎ ge fāng’àn gèng piányi.
Chỉ khi so sánh tổng chi phí mới đánh giá được phương án nào rẻ hơn.

Ví dụ 5

只有双方签字以后，商务条件才正式生效。
Zhǐyǒu shuāngfāng qiānzì yǐhòu, shāngwù tiáojiàn cái zhèngshì shēngxiào.
Chỉ sau khi hai bên ký thì điều kiện thương mại mới chính thức có hiệu lực.

PHẦN 37 – NGỮ PHÁP 09: 虽然……，但是……

Ví dụ 1

虽然方案C的租金比较高，但是技术条件更适合客户。
Suīrán fāng’àn C de zūjīn bǐjiào gāo, dànshì jìshù tiáojiàn gèng shìhé kèhù.
Mặc dù phương án C có tiền thuê cao hơn nhưng điều kiện kỹ thuật phù hợp hơn.

Ví dụ 2

虽然东港离港口最近，但是投产时间太长。
Suīrán Dōnggǎng lí gǎngkǒu zuì jìn, dànshì tóuchǎn shíjiān tài cháng.
Mặc dù Đông Cảng gần cảng nhất nhưng thời gian đi vào sản xuất quá dài.

Ví dụ 3

虽然北河交付最快，但是未来扩电有一定压力。
Suīrán Běihé jiāofù zuì kuài, dànshì wèilái kuòdiàn yǒu yídìng yālì.
Mặc dù Bắc Hà bàn giao nhanh nhất nhưng mở rộng điện tương lai có áp lực nhất định.

Ví dụ 4

虽然客户现在只需要八兆瓦，但是以后可能需要十二兆瓦。
Suīrán kèhù xiànzài zhǐ xūyào bā zhàowǎ, dànshì yǐhòu kěnéng xūyào shí’èr zhàowǎ.
Mặc dù hiện tại khách chỉ cần 8 MW nhưng sau này có thể cần 12 MW.

Ví dụ 5

虽然这个项目便宜，但是总成本不一定最低。
Suīrán zhè ge xiàngmù piányi, dànshì zǒng chéngběn bù yídìng zuì dī.
Mặc dù dự án này rẻ nhưng tổng chi phí chưa chắc thấp nhất.

PHẦN 38 – NGỮ PHÁP 10: 越……，越……

Ví dụ 1

离港口越近，运输时间通常越短。
Lí gǎngkǒu yuè jìn, yùnshū shíjiān tōngcháng yuè duǎn.
Càng gần cảng thì thời gian vận chuyển thường càng ngắn.

Ví dụ 2

租赁面积越大，总租金越高。
Zūlìn miànjī yuè dà, zǒng zūjīn yuè gāo.
Diện tích thuê càng lớn thì tổng tiền thuê càng cao.

Ví dụ 3

生产规模越大，用电需求越高。
Shēngchǎn guīmó yuè dà, yòngdiàn xūqiú yuè gāo.
Quy mô sản xuất càng lớn thì nhu cầu điện càng cao.

Ví dụ 4

客户资料越完整，我们筛选项目越快。
Kèhù zīliào yuè wánzhěng, wǒmen shāixuǎn xiàngmù yuè kuài.
Hồ sơ khách càng đầy đủ thì chúng ta sàng lọc dự án càng nhanh.

Ví dụ 5

租期越长，商务谈判的空间通常越大。
Zūqī yuè cháng, shāngwù tánpàn de kōngjiān tōngcháng yuè dà.
Thời hạn thuê càng dài thì không gian đàm phán thương mại thường càng lớn.

PHẦN 39 – NGỮ PHÁP 11: 从……来看

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

从物流来看，东港工业园离港口最近。
Cóng wùliú lái kàn, Dōnggǎng Gōngyè Yuán lí gǎngkǒu zuì jìn.
Xét về logistics, Đông Cảng gần cảng nhất.

Ví dụ 2

从交付时间来看，北河工业园更有优势。
Cóng jiāofù shíjiān lái kàn, Běihé Gōngyè Yuán gèng yǒu yōushì.
Xét thời gian bàn giao, Bắc Hà có lợi thế hơn.

Ví dụ 3

从长期扩产来看，方案C更合适。
Cóng chángqī kuòchǎn lái kàn, fāng’àn C gèng héshì.
Xét mở rộng dài hạn, phương án C phù hợp hơn.

Ví dụ 4

从总成本来看，不能只比较租金。
Cóng zǒng chéngběn lái kàn, bù néng zhǐ bǐjiào zūjīn.
Xét tổng chi phí, không thể chỉ so sánh tiền thuê.

Ví dụ 5

从客户的时间要求来看，自建厂房风险比较大。
Cóng kèhù de shíjiān yāoqiú lái kàn, zìjiàn chǎngfáng fēngxiǎn bǐjiào dà.
Xét yêu cầu thời gian của khách, tự xây nhà xưởng có rủi ro khá lớn.

PHẦN 40 – NGỮ PHÁP 12: 对……来说

Ví dụ 1

对电子企业来说，稳定供电非常重要。
Duì diànzǐ qǐyè lái shuō, wěndìng gōngdiàn fēicháng zhòngyào.
Đối với doanh nghiệp điện tử, nguồn điện ổn định rất quan trọng.

Ví dụ 2

对出口企业来说，港口距离会影响物流成本。
Duì chūkǒu qǐyè lái shuō, gǎngkǒu jùlí huì yǐngxiǎng wùliú chéngběn.
Đối với doanh nghiệp xuất khẩu, khoảng cách tới cảng ảnh hưởng chi phí logistics.

Ví dụ 3

对销售来说，了解客户真实需求比马上报价更重要。
Duì xiāoshòu lái shuō, liǎojiě kèhù zhēnshí xūqiú bǐ mǎshàng bàojià gèng zhòngyào.
Đối với sales, hiểu nhu cầu thật của khách quan trọng hơn báo giá ngay.

Ví dụ 4

对这个客户来说，十二个月以内投产是硬条件。
Duì zhè ge kèhù lái shuō, shí’èr ge yuè yǐnèi tóuchǎn shì yìng tiáojiàn.
Đối với khách này, sản xuất trong 12 tháng là điều kiện bắt buộc.

Ví dụ 5

对长期投资者来说，扩产空间非常重要。
Duì chángqī tóuzīzhě lái shuō, kuòchǎn kōngjiān fēicháng zhòngyào.
Đối với nhà đầu tư dài hạn, không gian mở rộng rất quan trọng.

PHẦN 41 – NGỮ PHÁP 13: 最好……

Ví dụ 1

最好先确认客户的行业，再推荐项目。
Zuìhǎo xiān quèrèn kèhù de hángyè, zài tuījiàn xiàngmù.
Tốt nhất xác nhận ngành của khách trước rồi mới đề xuất dự án.

Ví dụ 2

最好把供电条件写进合同附件。
Zuìhǎo bǎ gōngdiàn tiáojiàn xiě jìn hétong fùjiàn.
Tốt nhất đưa điều kiện cấp điện vào phụ lục hợp đồng.

Ví dụ 3

最好安排客户实地考察两个以上项目。
Zuìhǎo ānpái kèhù shídì kǎochá liǎng ge yǐshàng xiàngmù.
Tốt nhất nên sắp xếp khách khảo sát thực địa ít nhất hai dự án.

Ví dụ 4

最好提前确认谁是最终决策人。
Zuìhǎo tíqián quèrèn shéi shì zuìzhōng juécèrén.
Tốt nhất nên xác nhận trước ai là người ra quyết định cuối cùng.

Ví dụ 5

最好不要在技术部门确认以前向客户做保证。
Zuìhǎo bú yào zài jìshù bùmén quèrèn yǐqián xiàng kèhù zuò bǎozhèng.
Tốt nhất không nên cam kết với khách trước khi bộ phận kỹ thuật xác nhận.

PHẦN 42 – NGỮ PHÁP 14: 建议……

Ví dụ 1

我建议先确认技术条件。
Wǒ jiànyì xiān quèrèn jìshù tiáojiàn.
Tôi đề nghị xác nhận điều kiện kỹ thuật trước.

Ví dụ 2

我们建议贵公司比较三个方案。
Wǒmen jiànyì guì gōngsī bǐjiào sān ge fāng’àn.
Chúng tôi đề nghị quý công ty so sánh ba phương án.

Ví dụ 3

我建议把总成本和租金分开分析。
Wǒ jiànyì bǎ zǒng chéngběn hé zūjīn fēnkāi fēnxī.
Tôi đề nghị phân tích riêng tổng chi phí và tiền thuê.

Ví dụ 4

我们建议客户保留一定的扩产空间。
Wǒmen jiànyì kèhù bǎoliú yídìng de kuòchǎn kōngjiān.
Chúng tôi đề nghị khách giữ lại một phần không gian mở rộng.

Ví dụ 5

我建议在签约以前再次确认电力。
Wǒ jiànyì zài qiānyuē yǐqián zàicì quèrèn diànlì.
Tôi đề nghị xác nhận lại điện trước khi ký hợp đồng.

PHẦN 43 – NGỮ PHÁP 15: 可以考虑……

Ví dụ 1

如果客户需要快速投产，可以考虑现成厂房。
Rúguǒ kèhù xūyào kuàisù tóuchǎn, kěyǐ kǎolǜ xiànchéng chǎngfáng.
Nếu khách cần sản xuất nhanh có thể cân nhắc nhà xưởng xây sẵn.

Ví dụ 2

如果客户重视长期运营，可以考虑定制厂房。
Rúguǒ kèhù zhòngshì chángqī yùnyíng, kěyǐ kǎolǜ dìngzhì chǎngfáng.
Nếu khách coi trọng vận hành dài hạn có thể cân nhắc Build-to-Suit.

Ví dụ 3

如果押金压力比较大，可以考虑分两次支付。
Rúguǒ yājīn yālì bǐjiào dà, kěyǐ kǎolǜ fēn liǎng cì zhīfù.
Nếu áp lực tiền cọc lớn có thể cân nhắc trả hai lần.

Ví dụ 4

如果港口距离最重要，可以考虑东港工业园。
Rúguǒ gǎngkǒu jùlí zuì zhòngyào, kěyǐ kǎolǜ Dōnggǎng Gōngyè Yuán.
Nếu khoảng cách tới cảng là quan trọng nhất có thể cân nhắc Đông Cảng.

Ví dụ 5

如果十二兆瓦电力是硬条件，可以考虑高新科技产业园。
Rúguǒ shí’èr zhàowǎ diànlì shì yìng tiáojiàn, kěyǐ kǎolǜ Gāoxīn Kējì Chǎnyè Yuán.
Nếu 12 MW là điều kiện bắt buộc thì có thể cân nhắc Khu Công nghệ cao.

PHẦN 44 – BÀI VĂN TỔNG HỢP

怎样做好工业房地产销售？

工业房地产销售和普通住宅销售有很大的区别。

住宅客户通常比较关注价格、面积、户型、位置和生活配套，但是企业客户还需要考虑生产、物流、电力、供水、污水处理、消防、劳动力和长期运营成本。

所以，工业房地产销售不能在客户刚刚询价的时候就马上报价。

专业销售首先应该了解企业从事什么行业、生产什么产品、计划投资多少钱、需要多少土地、需要多大的厂房和仓库、需要多少电力和用水，以及什么时候必须正式投产。

以一家投资五千万美元的电子零部件企业为例。

客户第一阶段需要三万平方米工业用地、一万五千平方米厂房和三千平方米仓库，同时需要八兆瓦电力。

三年以后，企业计划扩大生产，用电需求可能增加到十二兆瓦，员工人数也可能从一千二百人增加到一千八百人。

如果销售只关注第一阶段的面积，就很可能推荐一个以后无法满足扩产要求的项目。

物流也是工业房地产销售必须分析的重要因素。

如果客户每个月有三百五十个集装箱进出，那么距离港口三十八公里和距离港口八十公里，长期来看会产生明显不同的运输成本。

但是距离港口最近的项目也不一定就是最好的项目。

如果这个项目需要客户自己建设厂房，而建设周期需要十四到十六个月，就可能无法满足客户十二个月以内投产的要求。

因此，销售需要把不同条件放在一起比较。

现成厂房的优点是交付快，可以帮助企业更快安装设备和开始生产，但是设计灵活性可能比较低。

定制厂房需要更长时间建设，租金也可能更高，但是可以根据客户的生产线、设备、电力和仓储需求进行设计，更适合长期运营。

在价格谈判阶段，销售也不能只谈每平方米租金。

客户真正承担的成本还包括管理费、押金、装修费用、电费、水费、污水处理费、物流成本以及以后租金上涨的成本。

如果一个项目每平方米便宜零点三美元，但是每天的物流成本、电力风险和改造成本都更高，那么这个项目的总成本不一定更低。

专业的工业房地产销售应该帮助客户比较总成本，而不是只比较单价。

客户实地考察以后，销售还要记录新的技术要求，并且协调园区、技术部门和客户继续确认。

在合同谈判阶段，租金、押金和免租期当然很重要，但是交付时间、交付标准、供电容量、消防验收和延期责任同样重要。

特别是大型制造企业，一旦厂房延期一个月，就可能导致设备安装、试生产和客户订单全部延后。

所以关键技术条件和交付条件必须尽量通过正式文件确认。

签约以后，销售的工作也没有结束。

销售还应该继续协助客户进行厂房交付、电力连接、设备安装、消防协调、物流安排、招聘和正式入驻。

真正优秀的工业房地产销售，不只是把一个项目租给客户，而是帮助企业顺利完成从选址到投产的全过程。

工业房地产销售的核心不是“卖什么”，而是“企业真正需要什么”。

只有真正理解客户的投资、生产、技术、物流、劳动力、成本和长期发展需求，才能找到最适合客户的工业房地产方案。

PHẦN 45 – BÀI TẬP TỪ VỰNG

Điền từ thích hợp:

工业用地 / 供电容量 / 地面承重 / 免租期 / 押金 / 投产 / 物流成本 / 消防验收 / 扩容 / 交付

Câu A:

客户需要三万平方米________。

Câu B:

厂房正式使用以前必须完成________。

Câu C:

这栋厂房的________是每平方米三吨。

Câu D:

客户第一阶段需要八兆瓦________。

Câu E:

三年以后可能需要把电力________到十二兆瓦。

Câu F:

签合同以后需要支付两个月________。

Câu G:

设备安装期间客户希望有两个月________。

Câu H:

客户要求十二个月以内正式________。

Câu I:

园区计划十个月以后正式________厂房。

Câu J:

距离港口越远，________可能越高。

PHẦN 46 – BÀI TẬP NGỮ PHÁP

46.01 – 根据 / 按照

________客户需求，我们筛选了三个工业园区。

双方应该________合同支付租金。

________设备清单，我们重新检查了承重。

厂房应该________交付标准进行验收。

46.02 – 与……相比

方案A，方案C的电力条件更好。

现成厂房，定制厂房更适合长期生产。

单纯比较租金，比较总成本更合理。

46.03 – 如果……就……

________客户需要马上投产，________优先考虑现成厂房。

________港口距离太远，物流成本________会提高。

46.04 – 只有……才……

________确认十兆瓦电力以后，我们________能正式推荐这个项目。

________完成消防验收，厂房________能正式交付。

46.05 – 越……越……

生产规模________大，用电需求________高。

离港口________近，运输时间通常________短。

客户资料________完整，项目筛选________快。

PHẦN 47 – BÀI TẬP DỊCH TRUNG SANG VIỆT

贵公司第一阶段需要多少工业用地？

客户希望租一万五千平方米厂房。

厂房净高至少需要十二米。

地面承重要求是每平方米三吨。

客户第一阶段需要八兆瓦电力。

未来希望扩容到十二兆瓦。

这个园区距离港口五十六公里。

每个月大约有三百五十个集装箱进出。

如果签十五年合同，可以重新谈租金吗？

押金可以从三个月降到两个月吗？

客户希望有两个半月免租期。

交付时必须完成消防验收。

只有确认供电容量，我们才能推荐这个项目。

与方案A相比，方案C更适合未来扩大生产。

从总成本来看，租金最低的项目不一定最便宜。

PHẦN 48 – BÀI TẬP DỊCH VIỆT SANG TRUNG

Quý công ty chủ yếu sản xuất sản phẩm gì?

Dự án có tổng vốn đầu tư khoảng 50 triệu USD.

Giai đoạn đầu cần 30.000 m² đất công nghiệp.

Khách hàng cần 15.000 m² nhà xưởng.

Kho cần khoảng 3.000 m².

Nhà xưởng cần chiều cao thông thủy ít nhất 12 m.

Nhà máy cần công suất điện 8 MW.

Sau ba năm có thể cần 12 MW.

Mỗi ngày cần khoảng 600 m³ nước.

Nước thải sản xuất khoảng 350 m³ mỗi ngày.

Khách hàng muốn cách cảng không quá 60 km.

Mỗi tháng có khoảng 350 container.

Nếu ký hợp đồng 15 năm, có thể giảm tiền thuê không?

Tiền cọc có thể giảm xuống hai tháng không?

Chúng tôi muốn hai tháng rưỡi miễn tiền thuê.

Nhà xưởng phải hoàn thành PCCC trước khi bàn giao.

Nếu bàn giao chậm hơn 30 ngày, cần có phương án bồi thường.

Xét về thời gian bàn giao, phương án A có lợi thế hơn.

Xét về khả năng mở rộng lâu dài, phương án C phù hợp hơn.

PHẦN 49 – BÀI TẬP SỬA CÂU SAI

Sai:

我们需要八兆瓦的物流。

Đúng:

我们需要八兆瓦的供电容量。

Sai:

这个厂房的租金是每平方米三吨。

Đúng:

这个厂房的地面承重是每平方米三吨。

Sai:

客户需要一万五千平方厂房。

Đúng:

客户需要一万五千平方米厂房。

Sai:

这个园区到港口五十六平方米。

Đúng:

这个园区距离港口五十六公里。

Sai:

客户要求十个月交付生产。

Đúng:

客户要求十个月以内交付厂房。

Sai:

消防已经交付了。

Đúng:

消防验收已经完成了。

PHẦN 50 – ĐÁP ÁN BÀI TẬP TỪ VỰNG

Câu A:

工业用地

Câu B:

消防验收

Câu C:

地面承重

Câu D:

供电容量

Câu E:

扩容

Câu F:

押金

Câu G:

免租期

Câu H:

投产

Câu I:

交付

Câu J:

物流成本

PHẦN 51 – ĐÁP ÁN NGỮ PHÁP

根据 / 按照

根据客户需求，我们筛选了三个工业园区。

Gēnjù kèhù xūqiú, wǒmen shāixuǎn le sān ge gōngyè yuánqū.

Theo nhu cầu của khách hàng, chúng tôi đã sàng lọc ba khu công nghiệp.

双方应该按照合同支付租金。

Shuāngfāng yīnggāi ànzhào hétong zhīfù zūjīn.

Hai bên nên thanh toán tiền thuê theo hợp đồng.

根据设备清单，我们重新检查了承重。

Gēnjù shèbèi qīngdān, wǒmen chóngxīn jiǎnchá le chéngzhòng.

Dựa trên danh sách thiết bị, chúng tôi đã kiểm tra lại tải trọng.

厂房应该按照交付标准进行验收。

Chǎngfáng yīnggāi ànzhào jiāofù biāozhǔn jìnxíng yànshōu.

Nhà xưởng nên được nghiệm thu theo tiêu chuẩn bàn giao.

与……相比

与方案A相比，方案C的电力条件更好。

Yǔ fāng’àn A xiāngbǐ, fāng’àn C de diànlì tiáojiàn gèng hǎo.

So với phương án A, điều kiện điện của phương án C tốt hơn.

与现成厂房相比，定制厂房更适合长期生产。

Yǔ xiànchéng chǎngfáng xiāngbǐ, dìngzhì chǎngfáng gèng shìhé chángqī shēngchǎn.

So với nhà xưởng xây sẵn, Build-to-Suit phù hợp hơn cho sản xuất dài hạn.

与单纯比较租金相比，比较总成本更合理。

Yǔ dānchún bǐjiào zūjīn xiāngbǐ, bǐjiào zǒng chéngběn gèng hélǐ.

So với chỉ so sánh tiền thuê, so sánh tổng chi phí hợp lý hơn.

如果……就……

如果客户需要马上投产，就优先考虑现成厂房。

Rúguǒ kèhù xūyào mǎshàng tóuchǎn, jiù yōuxiān kǎolǜ xiànchéng chǎngfáng.

Nếu khách cần sản xuất ngay thì ưu tiên nhà xưởng xây sẵn.

如果港口距离太远，物流成本就会提高。

Rúguǒ gǎngkǒu jùlí tài yuǎn, wùliú chéngběn jiù huì tígāo.

Nếu cảng quá xa thì chi phí logistics sẽ tăng.

只有……才……

只有确认十兆瓦电力以后，我们才能正式推荐这个项目。

Zhǐyǒu quèrèn shí zhàowǎ diànlì yǐhòu, wǒmen cái néng zhèngshì tuījiàn zhè ge xiàngmù.

Chỉ sau khi xác nhận 10 MW điện chúng tôi mới có thể chính thức đề xuất dự án này.

只有完成消防验收，厂房才能正式交付。

Zhǐyǒu wánchéng xiāofáng yànshōu, chǎngfáng cái néng zhèngshì jiāofù.

Chỉ khi hoàn thành nghiệm thu PCCC thì nhà xưởng mới có thể chính thức bàn giao.

越……越……

生产规模越大，用电需求越高。

Shēngchǎn guīmó yuè dà, yòngdiàn xūqiú yuè gāo.

Quy mô sản xuất càng lớn thì nhu cầu điện càng cao.

离港口越近，运输时间通常越短。

Lí gǎngkǒu yuè jìn, yùnshū shíjiān tōngcháng yuè duǎn.

Càng gần cảng thì thời gian vận chuyển thường càng ngắn.

客户资料越完整，项目筛选越快。

Kèhù zīliào yuè wánzhěng, xiàngmù shāixuǎn yuè kuài.

Hồ sơ khách hàng càng đầy đủ thì sàng lọc dự án càng nhanh.

PHẦN 52 – ĐÁP ÁN DỊCH VIỆT SANG TRUNG

贵公司主要生产什么产品？
Guì gōngsī zhǔyào shēngchǎn shénme chǎnpǐn?
Quý công ty chủ yếu sản xuất sản phẩm gì?
What products does your company mainly manufacture?

项目总投资大约是五千万美元。
Xiàngmù zǒng tóuzī dàyuē shì wǔ qiān wàn Měiyuán.
Dự án có tổng vốn đầu tư khoảng 50 triệu USD.
The project’s total investment is approximately USD 50 million.

第一阶段需要三万平方米工业用地。
Dì-yī jiēduàn xūyào sān wàn píngfāngmǐ gōngyè yòngdì.
Giai đoạn đầu cần 30.000 m² đất công nghiệp.
Phase One requires 30,000 square meters of industrial land.

客户需要一万五千平方米厂房。
Kèhù xūyào yí wàn wǔ qiān píngfāngmǐ chǎngfáng.
Khách hàng cần 15.000 m² nhà xưởng.
The client requires 15,000 square meters of factory space.

仓库大约需要三千平方米。
Cāngkù dàyuē xūyào sān qiān píngfāngmǐ.
Kho cần khoảng 3.000 m².
Approximately 3,000 square meters of warehouse space is required.

厂房净高至少需要十二米。
Chǎngfáng jìnggāo zhìshǎo xūyào shí’èr mǐ.
Nhà xưởng cần chiều cao thông thủy ít nhất 12 m.
The factory requires a minimum clear height of 12 meters.

工厂需要八兆瓦的供电容量。
Gōngchǎng xūyào bā zhàowǎ de gōngdiàn róngliàng.
Nhà máy cần công suất điện 8 MW.
The factory requires 8 MW of power capacity.

三年以后可能需要十二兆瓦。
Sān nián yǐhòu kěnéng xūyào shí’èr zhàowǎ.
Sau ba năm có thể cần 12 MW.
Twelve megawatts may be required after three years.

每天大约需要六百立方米用水。
Měitiān dàyuē xūyào liù bǎi lìfāngmǐ yòngshuǐ.
Mỗi ngày cần khoảng 600 m³ nước.
Approximately 600 cubic meters of water are required per day.

生产污水大约是每天三百五十立方米。
Shēngchǎn wūshuǐ dàyuē shì měitiān sān bǎi wǔshí lìfāngmǐ.
Nước thải sản xuất khoảng 350 m³ mỗi ngày.
Production wastewater is approximately 350 cubic meters per day.

客户希望距离港口不超过六十公里。
Kèhù xīwàng jùlí gǎngkǒu bù chāoguò liùshí gōnglǐ.
Khách hàng muốn cách cảng không quá 60 km.
The client wants the site to be no more than 60 kilometers from the port.

每个月大约有三百五十个集装箱。
Měi ge yuè dàyuē yǒu sān bǎi wǔshí ge jízhuāngxiāng.
Mỗi tháng có khoảng 350 container.
There are approximately 350 containers per month.

如果签十五年合同，可以降低租金吗？
Rúguǒ qiān shíwǔ nián hétong, kěyǐ jiàngdī zūjīn ma?
Nếu ký hợp đồng 15 năm, có thể giảm tiền thuê không?
Can the rent be reduced if we sign a 15-year lease?

押金可以降到两个月吗？
Yājīn kěyǐ jiàng dào liǎng ge yuè ma?
Tiền cọc có thể giảm xuống hai tháng không?
Can the deposit be reduced to two months?

我们希望有两个半月免租期。
Wǒmen xīwàng yǒu liǎng ge bàn yuè miǎnzūqī.
Chúng tôi muốn hai tháng rưỡi miễn tiền thuê.
We would like a two-and-a-half-month rent-free period.

厂房交付以前必须完成消防验收。
Chǎngfáng jiāofù yǐqián bìxū wánchéng xiāofáng yànshōu.
Nhà xưởng phải hoàn thành nghiệm thu PCCC trước khi bàn giao.
Fire-safety acceptance must be completed before factory handover.

如果延期超过三十天，需要有明确的补偿方案。
Rúguǒ yánqī chāoguò sānshí tiān, xūyào yǒu míngquè de bǔcháng fāng’àn.
Nếu chậm quá 30 ngày, cần có phương án bồi thường rõ ràng.
If the delay exceeds 30 days, a clearly defined compensation mechanism is required.

从交付时间来看，方案A更有优势。
Cóng jiāofù shíjiān lái kàn, fāng’àn A gèng yǒu yōushì.
Xét thời gian bàn giao, phương án A có lợi thế hơn.
From a handover-timing perspective, Plan A has an advantage.

从长期扩产来看，方案C更合适。
Cóng chángqī kuòchǎn lái kàn, fāng’àn C gèng héshì.
Xét khả năng mở rộng dài hạn, phương án C phù hợp hơn.
From a long-term expansion perspective, Plan C is more suitable.

PHẦN 53 – CHECKLIST 30 CÂU SALES BẮT BUỘC

贵公司主要从事什么行业？

主要生产什么产品？

项目总投资是多少？

什么时候计划开始投资？

需要多少工业用地？

第一阶段需要多少厂房面积？

需要多少仓库面积？

希望租现成厂房还是定制厂房？

厂房净高要求是多少？

地面承重要求是多少？

需要行车吗？

需要洁净室吗？

第一阶段需要多少兆瓦电力？

未来是否需要扩容？

每天需要多少工业用水？

每天产生多少生产污水？

污水有什么特殊成分？

对消防有什么特殊要求？

预计需要多少员工？

需要多少技术人员和工程师？

每个月大约有多少集装箱？

希望距离港口多少公里以内？

是否需要靠近机场？

希望距离高速公路入口多远？

预算范围是多少？

可以接受的厂房租金是多少？

希望租几年？

最晚什么时候必须交付？

什么时候开始试生产？

谁负责最终投资决策？

PHẦN 54 – QUY TRÌNH SALES HOÀN CHỈNH

接收客户线索

↓

第一次联系

↓

确认行业

↓

确认投资规模

↓

确认土地面积

↓

确认厂房面积

↓

确认仓库面积

↓

确认电力

↓

确认供水

↓

确认污水

↓

确认消防

↓

确认物流

↓

确认劳动力

↓

确认预算

↓

确认交付时间

↓

确认投产时间

↓

筛选三个项目

↓

发送项目资料

↓

客户跟进

↓

安排实地考察

↓

现场技术确认

↓

记录客户反馈

↓

重新比较项目

↓

处理价格异议

↓

商务报价

↓

租金谈判

↓

押金谈判

↓

免租期谈判

↓

交付条件谈判

↓

技术条件谈判

↓

合同谈判

↓

正式签约

↓

支付押金

↓

厂房建设或装修

↓

正式交付

↓

设备安装

↓

试生产

↓

正式投产

↓

后续服务

PHẦN 55 – NHIỆM VỤ THỰC HÀNH CUỐI BÀI

Học viên đóng vai 工业房地产销售顾问.

Khách hàng có hồ sơ:

项目总投资：50,000,000美元

工业用地：30,000平方米

一期厂房：15,000平方米

仓库：3,000平方米

初期用电：8 MW

未来用电：12 MW

工业用水：600立方米/天

生产污水：350立方米/天

员工：1,200人

未来员工：1,800人

集装箱：350个/月

港口距离：不超过60公里

正式投产：12个月以内

租期：10–15年

Học viên phải:

Hỏi tối thiểu 30 câu.

Tóm tắt lại nhu cầu bằng tiếng Trung.

Đề xuất ba dự án.

So sánh ba dự án.

Giải thích ưu điểm.

Giải thích nhược điểm.

Đưa khách khảo sát.

Giới thiệu nhà xưởng.

Giải thích điện.

Giải thích logistics.

Giải thích lao động.

Báo giá.

Xử lý phản đối “租金太高了”.

Đàm phán giảm giá.

Đàm phán tiền cọc.

Đàm phán miễn thuê.

Đàm phán ngày bàn giao.

Đàm phán điện 10 MW.

Đàm phán mở rộng lên 12 MW.

Đàm phán PCCC.

Đàm phán trách nhiệm chậm bàn giao.

Chốt điều kiện thương mại.

Xác nhận hợp đồng.

Hỗ trợ khách sau ký.

PHẦN 56 – TỔNG KẾT TƯ DUY SALES THỰC CHIẾN

Câu trọng tâm:

工业房地产销售不是简单地给客户报价格，而是要真正了解企业的投资、生产、技术、物流、劳动力和成本需求，再为客户找到最匹配的工业房地产方案。

Gōngyè fángdìchǎn xiāoshòu bú shì jiǎndān de gěi kèhù bào jiàgé, ér shì yào zhēnzhèng liǎojiě qǐyè de tóuzī, shēngchǎn, jìshù, wùliú, láodònglì hé chéngběn xūqiú, zài wèi kèhù zhǎodào zuì pǐpèi de gōngyè fángdìchǎn fāng’àn.

Sales bất động sản công nghiệp không phải chỉ đơn giản báo giá cho khách hàng, mà phải thực sự hiểu nhu cầu đầu tư, sản xuất, kỹ thuật, logistics, lao động và chi phí của doanh nghiệp, sau đó mới tìm được phương án bất động sản công nghiệp phù hợp nhất.

Industrial real estate sales is not simply about quoting a price. It requires a genuine understanding of the company’s investment, production, technical, logistics, labor, and cost requirements in order to identify the industrial real estate solution that best fits the client.

Câu tư duy số hai:

客户问的可能是价格，但是客户真正需要解决的是投资和生产问题。

Kèhù wèn de kěnéng shì jiàgé, dànshì kèhù zhēnzhèng xūyào jiějué de shì tóuzī hé shēngchǎn wèntí.

Điều khách hỏi có thể là giá, nhưng vấn đề thực sự khách cần giải quyết là bài toán đầu tư và sản xuất.

The client may ask about price, but the real problem they need to solve is their investment and production challenge.

Câu tư duy số ba:

最便宜的项目不一定是成本最低的项目，成本最低的项目也不一定是最适合客户的项目。

Zuì piányi de xiàngmù bù yídìng shì chéngběn zuì dī de xiàngmù, chéngběn zuì dī de xiàngmù yě bù yídìng shì zuì shìhé kèhù de xiàngmù.

Dự án có đơn giá rẻ nhất chưa chắc là dự án có tổng chi phí thấp nhất; dự án có tổng chi phí thấp nhất cũng chưa chắc là dự án phù hợp nhất với khách hàng.

The project with the lowest price is not necessarily the project with the lowest total cost, and the project with the lowest total cost is not necessarily the project that best fits the client.