Mục lục

5/5 - (1 bình chọn)

工业房地产

Gōngyè fángdìchǎn

BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Industrial Real Estate

Trình độ: Tiếng Trung giao tiếp HSK 4 mới – HSK 9 cấp kết hợp tiếng Trung chuyên ngành bất động sản công nghiệp, FDI, nhà xưởng, logistics và tư vấn lựa chọn địa điểm

PHẦN 01 – TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP – 工业房地产概述

01.01 – Khái niệm 工业房地产

工业房地产 là nhóm bất động sản phục vụ trực tiếp hoặc gián tiếp cho hoạt động sản xuất, lưu kho, phân phối, logistics, công nghệ, dữ liệu và chuỗi cung ứng.

Bài giảng có thể bạn đang quan tâm

Giáo trình Hán ngữ Bất động sản Giá bán Thanh toán và Tài chính bất động sản Tác giả Nguyễn Minh Vũ

Giáo trình Hán ngữ Bất động sản Các chủ thể Bất động sản trên thị trường

Giáo trình Hán ngữ luyện thi HSK 4 HSKK trung cấp quyển 11

Giáo trình Hán ngữ luyện thi HSK 4 HSKK trung cấp quyển 10

Giáo trình Hán ngữ luyện thi HSK 4 HSKK trung cấp quyển 9

Các loại hình trọng tâm gồm:

工业用地 – đất công nghiệp

工业园区 – khu công nghiệp

出口加工区 – khu chế xuất

经济区 – khu kinh tế

高新技术产业园区 – khu công nghệ cao

现成厂房 – nhà xưởng xây sẵn

现成仓库 – nhà kho xây sẵn

定制厂房 – nhà xưởng xây theo yêu cầu

物流中心 – trung tâm logistics

冷库 – kho lạnh

数据中心 – trung tâm dữ liệu

01.02 – Chuỗi logic đầu tư công nghiệp

投资需求 → 选址 → 土地 → 厂房 → 仓库 → 基础设施 → 电力 → 供水 → 污水处理 → 劳动力 → 物流 → 成本 → 法律手续 → 商务谈判 → 签约 → 交付 → 设备安装 → 试生产 → 正式投产

Tóuzī xūqiú → xuǎnzhǐ → tǔdì → chǎngfáng → cāngkù → jīchǔ shèshī → diànlì → gōngshuǐ → wūshuǐ chǔlǐ → láodònglì → wùliú → chéngběn → fǎlǜ shǒuxù → shāngwù tánpàn → qiānyuē → jiāofù → shèbèi ānzhuāng → shì shēngchǎn → zhèngshì tóuchǎn

Nhu cầu đầu tư → lựa chọn địa điểm → đất → nhà xưởng → kho → hạ tầng → điện → nước → xử lý nước thải → lao động → logistics → chi phí → thủ tục pháp lý → đàm phán thương mại → ký hợp đồng → bàn giao → lắp đặt thiết bị → sản xuất thử → chính thức đi vào sản xuất.

01.03 – Hồ sơ doanh nghiệp FDI mô phỏng xuyên suốt bài học

Doanh nghiệp:

华越电子零部件有限公司

Huá-Yuè Diànzǐ Língbùjiàn Yǒuxiàn Gōngsī

Công ty TNHH Linh kiện Điện tử Hoa Việt

Hoa-Viet Electronic Components Co., Ltd.

Ngành nghề:

电子零部件制造

Sản xuất linh kiện điện tử.

Tổng vốn đầu tư:

50,000,000 美元

50 triệu USD.

Nhu cầu đất:

30,000 平方米

30.000 m².

Nhu cầu nhà xưởng giai đoạn một:

15,000 平方米

15.000 m².

Nhu cầu kho:

3,000 平方米

3.000 m².

Nhu cầu điện ban đầu:

8 MW

Khả năng mở rộng:

未来可能提高到10–12 MW

Tương lai có thể tăng lên 10–12 MW.

Nhu cầu lao động giai đoạn đầu:

1,200 人

1.200 lao động.

Nhu cầu lao động khi mở rộng:

1,800 人左右

Khoảng 1.800 lao động.

Khoảng cách mong muốn tới cảng:

不超过60公里

Không quá 60 km.

Thời hạn cần đưa nhà máy vào hoạt động:

12个月以内

Trong vòng 12 tháng.

01.04 – Ba phương án mô phỏng để tư vấn

Toàn bộ tên khu công nghiệp và số liệu trong bài là dữ liệu mô phỏng phục vụ đào tạo.

方案A：北河工业园 – Khu công nghiệp Bắc Hà

Có sẵn 15.000 m² nhà xưởng và 3.000 m² kho.

Khoảng cách đến cảng: 52 km.

Khoảng cách đến sân bay: 68 km.

Khoảng cách đến nút cao tốc: 4 km.

Điện có thể cung cấp ban đầu: 8 MW.

Thời gian bàn giao: khoảng 45 ngày.

Giá thuê nhà xưởng: 4,80 USD/m²/tháng.

Giá thuê kho: 4,20 USD/m²/tháng.

Phí quản lý: 0,25 USD/m²/tháng.

Đặt cọc: 3 tháng tiền thuê cơ bản.

Thời hạn thuê dự kiến: 5 năm.

方案B：东港工业园 – Khu công nghiệp Đông Cảng

Có 30.000 m² đất phù hợp để doanh nghiệp tự xây.

Khoảng cách tới cảng: 38 km.

Khoảng cách tới sân bay: 92 km.

Khoảng cách tới cao tốc: 9 km.

Lợi thế logistics đường biển tốt.

Doanh nghiệp phải tự thiết kế và xây dựng.

Thời gian dự kiến từ chuẩn bị đến bàn giao nhà xưởng: khoảng 14–16 tháng.

Rủi ro chính: khó đáp ứng mục tiêu đi vào sản xuất trong 12 tháng.

方案C：高新科技产业园 – Khu công nghiệp Công nghệ cao

Phương án Build-to-Suit.

Xây theo yêu cầu 15.000 m² nhà xưởng và 3.000 m² kho.

Khoảng cách tới cảng: 56 km.

Khoảng cách tới sân bay: 45 km.

Khoảng cách tới cao tốc: 3 km.

Công suất điện cam kết ban đầu: 10 MW.

Có thể nghiên cứu mở rộng lên 12 MW.

Thời gian thiết kế và xây dựng: 10 tháng.

Thời gian lắp máy và chạy thử dự kiến: 2 tháng.

Giá thuê nhà xưởng: 5,15 USD/m²/tháng.

Giá thuê kho: 4,45 USD/m²/tháng.

Phí quản lý: 0,22 USD/m²/tháng.

Đặt cọc: 2 tháng tiền thuê cơ bản.

Thời hạn thuê: 15 năm.

01.05 – Mục tiêu giao tiếp

Sau bài học, học viên cần có khả năng:

Hỏi nhu cầu đầu tư của doanh nghiệp.

Hỏi diện tích đất và nhà xưởng.

Hỏi thông số kỹ thuật nhà xưởng.

Hỏi công suất điện.

Hỏi nhu cầu nước và xử lý nước thải.

Hỏi nguồn lao động.

Hỏi khoảng cách đến cảng, sân bay và cao tốc.

Hỏi giá thuê.

Hỏi phí quản lý.

Hỏi tiền đặt cọc.

Hỏi thời hạn thuê.

Đàm phán thời gian miễn tiền thuê.

Đàm phán tiêu chuẩn bàn giao.

So sánh nhiều khu công nghiệp.

Phân tích ưu điểm và nhược điểm.

Đưa ra đề xuất lựa chọn cuối cùng.

PHẦN 02 – HỆ THỐNG TỪ VỰNG CỐT LÕI

02.01 – Khu công nghiệp và đất công nghiệp

工业房地产 – Gōngyè fángdìchǎn – industrial real estate – bất động sản công nghiệp

工业地产 – gōngyè dìchǎn – industrial property – bất động sản công nghiệp

工业园区 – gōngyè yuánqū – industrial park – khu công nghiệp

工业区 – gōngyèqū – industrial zone – khu công nghiệp

产业园 – chǎnyèyuán – industrial cluster/industrial park – khu công nghiệp chuyên ngành

高新技术产业园区 – gāoxīn jìshù chǎnyè yuánqū – high-tech industrial park – khu công nghệ cao

出口加工区 – chūkǒu jiāgōngqū – export processing zone – khu chế xuất

经济区 – jīngjìqū – economic zone – khu kinh tế

工业用地 – gōngyè yòngdì – industrial land – đất công nghiệp

地块 – dìkuài – land plot – lô đất

地块面积 – dìkuài miànjī – plot area – diện tích lô đất

土地使用权 – tǔdì shǐyòngquán – land-use right – quyền sử dụng đất

土地租期 – tǔdì zūqī – land lease term – thời hạn thuê đất

剩余租期 – shèngyú zūqī – remaining lease term – thời hạn thuê còn lại

园区开发商 – yuánqū kāifāshāng – industrial park developer – chủ đầu tư khu công nghiệp

园区运营商 – yuánqū yùnyíngshāng – industrial park operator – đơn vị vận hành khu công nghiệp

入驻企业 – rùzhù qǐyè – tenant enterprise – doanh nghiệp vào khu

招商引资 – zhāoshāng yǐnzī – investment attraction – thu hút đầu tư

02.02 – Nhà xưởng

厂房 – chǎngfáng – factory building – nhà xưởng

生产厂房 – shēngchǎn chǎngfáng – production facility – nhà xưởng sản xuất

标准厂房 – biāozhǔn chǎngfáng – standard factory – nhà xưởng tiêu chuẩn

现成厂房 – xiànchéng chǎngfáng – ready-built factory – nhà xưởng xây sẵn

定制厂房 – dìngzhì chǎngfáng – build-to-suit factory – nhà xưởng xây theo yêu cầu

单层厂房 – dāncéng chǎngfáng – single-story factory – nhà xưởng một tầng

多层厂房 – duōcéng chǎngfáng – multi-story factory – nhà xưởng nhiều tầng

建筑面积 – jiànzhù miànjī – gross floor area – diện tích xây dựng

使用面积 – shǐyòng miànjī – usable area – diện tích sử dụng

层高 – cénggāo – floor-to-floor height – chiều cao tầng

净高 – jìnggāo – clear height – chiều cao thông thủy

地面承重 – dìmiàn chéngzhòng – floor load capacity – tải trọng sàn

装卸区 – zhuāngxièqū – loading/unloading area – khu vực bốc dỡ hàng

装卸平台 – zhuāngxiè píngtái – loading dock – sàn bốc dỡ hàng

02.03 – Kho và logistics

仓库 – cāngkù – warehouse – nhà kho

现成仓库 – xiànchéng cāngkù – ready-built warehouse – kho xây sẵn

物流仓库 – wùliú cāngkù – logistics warehouse – kho logistics

保税仓库 – bǎoshuì cāngkù – bonded warehouse – kho ngoại quan

冷库 – lěngkù – cold storage – kho lạnh

仓储面积 – cāngchǔ miànjī – warehousing area – diện tích kho

物流中心 – wùliú zhōngxīn – logistics center – trung tâm logistics

配送中心 – pèisòng zhōngxīn – distribution center – trung tâm phân phối

集装箱 – jízhuāngxiāng – container – container

货车 – huòchē – truck – xe tải

港口 – gǎngkǒu – port – cảng

机场 – jīchǎng – airport – sân bay

高速公路 – gāosù gōnglù – expressway – đường cao tốc

铁路 – tiělù – railway – đường sắt

物流成本 – wùliú chéngběn – logistics cost – chi phí logistics

运输时间 – yùnshū shíjiān – transportation time – thời gian vận chuyển

供应链 – gōngyìngliàn – supply chain – chuỗi cung ứng

02.04 – Hạ tầng kỹ thuật

基础设施 – jīchǔ shèshī – infrastructure – cơ sở hạ tầng

供电 – gōngdiàn – power supply – cấp điện

供电容量 – gōngdiàn róngliàng – power supply capacity – công suất cấp điện

用电量 – yòngdiànliàng – electricity consumption – lượng điện sử dụng

变电站 – biàndiànzhàn – substation – trạm biến áp

备用电源 – bèiyòng diànyuán – backup power supply – nguồn điện dự phòng

供水 – gōngshuǐ – water supply – cấp nước

工业用水 – gōngyè yòngshuǐ – industrial water – nước công nghiệp

排水 – páishuǐ – drainage – thoát nước

工业污水 – gōngyè wūshuǐ – industrial wastewater – nước thải công nghiệp

污水处理 – wūshuǐ chǔlǐ – wastewater treatment – xử lý nước thải

污水处理能力 – wūshuǐ chǔlǐ nénglì – wastewater treatment capacity – công suất xử lý nước thải

通信网络 – tōngxìn wǎngluò – telecommunications network – mạng viễn thông

光纤 – guāngxiān – fiber optic – cáp quang

消防系统 – xiāofáng xìtǒng – fire protection system – hệ thống PCCC

消防验收 – xiāofáng yànshōu – fire safety acceptance – nghiệm thu PCCC

02.05 – Sản xuất

生产 – shēngchǎn – production – sản xuất

生产线 – shēngchǎnxiàn – production line – dây chuyền sản xuất

产能 – chǎnnéng – production capacity – công suất sản xuất

生产能力 – shēngchǎn nénglì – manufacturing capacity – năng lực sản xuất

设备 – shèbèi – equipment – thiết bị

生产设备 – shēngchǎn shèbèi – production equipment – thiết bị sản xuất

机器 – jīqì – machinery – máy móc

原材料 – yuáncáiliào – raw materials – nguyên vật liệu

成品 – chéngpǐn – finished products – thành phẩm

试生产 – shì shēngchǎn – trial production – sản xuất thử

投产 – tóuchǎn – start production – đi vào sản xuất

扩大生产 – kuòdà shēngchǎn – expand production – mở rộng sản xuất

02.06 – Đầu tư FDI

外商投资 – wàishāng tóuzī – foreign investment – đầu tư nước ngoài

外商直接投资 – wàishāng zhíjiē tóuzī – foreign direct investment – đầu tư trực tiếp nước ngoài

FDI项目 – FDI xiàngmù – FDI project – dự án FDI

投资总额 – tóuzī zǒng’é – total investment – tổng mức đầu tư

注册资本 – zhùcè zīběn – registered capital – vốn đăng ký

投资计划 – tóuzī jìhuà – investment plan – kế hoạch đầu tư

投资进度 – tóuzī jìndù – investment schedule – tiến độ đầu tư

Nội dung liên quan: diễn đàn giáo trình Hán ngữ 6 quyển.

扩大投资 – kuòdà tóuzī – expand investment – mở rộng đầu tư

02.07 – Lao động

劳动力 – láodònglì – labor force – lực lượng lao động

劳动力供应 – láodònglì gōngyìng – labor supply – nguồn cung lao động

工人 – gōngrén – worker – công nhân

技术人员 – jìshù rényuán – technical staff – nhân viên kỹ thuật

工程师 – gōngchéngshī – engineer – kỹ sư

管理人员 – guǎnlǐ rényuán – management personnel – nhân sự quản lý

招聘 – zhāopìn – recruitment – tuyển dụng

工资水平 – gōngzī shuǐpíng – wage level – mức lương

人工成本 – réngōng chéngběn – labor cost – chi phí lao động

员工宿舍 – yuángōng sùshè – staff dormitory – ký túc xá nhân viên

02.08 – Giá thuê và hợp đồng

租金 – zūjīn – rent – tiền thuê

厂房租金 – chǎngfáng zūjīn – factory rent – tiền thuê nhà xưởng

仓库租金 – cāngkù zūjīn – warehouse rent – tiền thuê kho

管理费 – guǎnlǐfèi – management fee – phí quản lý

基础设施费 – jīchǔ shèshī fèi – infrastructure fee – phí hạ tầng

押金 – yājīn – deposit – tiền đặt cọc

租赁期限 – zūlìn qīxiàn – lease term – thời hạn thuê

免租期 – miǎnzūqī – rent-free period – thời gian miễn tiền thuê

装修期 – zhuāngxiūqī – fit-out period – thời gian cải tạo

租金调整 – zūjīn tiáozhěng – rent adjustment – điều chỉnh giá thuê

涨幅 – zhǎngfú – rate of increase – mức tăng

续租 – xùzū – renew lease – gia hạn thuê

提前解约 – tíqián jiěyuē – early termination – chấm dứt hợp đồng trước hạn

违约 – wéiyuē – breach of contract – vi phạm hợp đồng

赔偿 – péicháng – compensation – bồi thường

02.09 – Pháp lý

法律手续 – fǎlǜ shǒuxù – legal procedures – thủ tục pháp lý

投资手续 – tóuzī shǒuxù – investment procedures – thủ tục đầu tư

土地手续 – tǔdì shǒuxù – land procedures – thủ tục đất đai

建设手续 – jiànshè shǒuxù – construction procedures – thủ tục xây dựng

环保手续 – huánbǎo shǒuxù – environmental procedures – thủ tục môi trường

消防审批 – xiāofáng shěnpī – fire safety approval – phê duyệt PCCC

营业执照 – yíngyè zhízhào – business license – giấy phép kinh doanh

项目审批 – xiàngmù shěnpī – project approval – phê duyệt dự án

合规 – hégé – compliance – tuân thủ

02.10 – Tư vấn lựa chọn địa điểm

选址 – xuǎnzhǐ – site selection – lựa chọn địa điểm

选址条件 – xuǎnzhǐ tiáojiàn – site-selection criteria – điều kiện lựa chọn địa điểm

实地考察 – shídì kǎochá – site inspection – khảo sát thực địa

技术评估 – jìshù pínggū – technical assessment – đánh giá kỹ thuật

成本分析 – chéngběn fēnxī – cost analysis – phân tích chi phí

物流分析 – wùliú fēnxī – logistics analysis – phân tích logistics

劳动力分析 – láodònglì fēnxī – labor analysis – phân tích lao động

风险分析 – fēngxiǎn fēnxī – risk analysis – phân tích rủi ro

商务谈判 – shāngwù tánpàn – commercial negotiation – đàm phán thương mại

最终推荐 – zuìzhōng tuījiàn – final recommendation – đề xuất cuối cùng

PHẦN 03 – HỘI THOẠI ỨNG DỤNG TỔNG HỢP: TIẾP NHẬN HỒ SƠ DOANH NGHIỆP FDI

03.01 – Bối cảnh

Nguyễn Minh Vũ phụ trách nhóm tư vấn lựa chọn bất động sản công nghiệp. Đinh Thùy Dương phụ trách tổng hợp nhu cầu doanh nghiệp. Lê Vân Anh phụ trách chi phí và hợp đồng. Thủy Tiên phụ trách logistics và lao động. Phương Linh phụ trách hạ tầng kỹ thuật.

Nhóm vừa nhận hồ sơ của một doanh nghiệp sản xuất linh kiện điện tử muốn đầu tư nhà máy tại Việt Nam. Cuộc họp đầu tiên nhằm xác định toàn bộ điều kiện lựa chọn địa điểm.

阮明武：今天我们先把华越电子的投资需求整理清楚，然后再筛选工业园区。
Ruǎn Míngwǔ: Jīntiān wǒmen xiān bǎ Huá-Yuè Diànzǐ de tóuzī xūqiú zhěnglǐ qīngchu, ránhòu zài shāixuǎn gōngyè yuánqū.
Nguyễn Minh Vũ: Hôm nay chúng ta trước tiên làm rõ nhu cầu đầu tư của Hoa Việt Điện tử, sau đó mới sàng lọc các khu công nghiệp.
Nguyen Minh Vu: Today, we will first clarify Hoa-Viet Electronics’ investment requirements and then shortlist suitable industrial parks.

丁垂杨：阮明武哥，我已经整理了客户的基本资料。项目总投资五千万美元，主要生产电子零部件。
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒ yǐjīng zhěnglǐ le kèhù de jīběn zīliào. Xiàngmù zǒng tóuzī wǔ qiān wàn Měiyuán, zhǔyào shēngchǎn diànzǐ língbùjiàn.
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, em đã tổng hợp thông tin cơ bản của khách hàng. Tổng vốn đầu tư dự án là 50 triệu USD, chủ yếu sản xuất linh kiện điện tử.
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, I have compiled the client’s basic information. The project has a total investment of USD 50 million and will mainly manufacture electronic components.

阮明武：他们第一阶段需要多少土地和厂房？
Ruǎn Míngwǔ: Tāmen dì-yī jiēduàn xūyào duōshao tǔdì hé chǎngfáng?
Nguyễn Minh Vũ: Giai đoạn đầu họ cần bao nhiêu đất và nhà xưởng?
Nguyen Minh Vu: How much land and factory space do they need in the first phase?

丁垂杨：客户希望准备三万平方米工业用地，第一阶段使用一万五千平方米厂房和三千平方米仓库。
Dīng Chuíyáng: Kèhù xīwàng zhǔnbèi sān wàn píngfāngmǐ gōngyè yòngdì, dì-yī jiēduàn shǐyòng yí wàn wǔ qiān píngfāngmǐ chǎngfáng hé sān qiān píngfāngmǐ cāngkù.
Đinh Thùy Dương: Khách hàng muốn chuẩn bị 30.000 m² đất công nghiệp, giai đoạn đầu sử dụng 15.000 m² nhà xưởng và 3.000 m² kho.
Dinh Thuy Duong: The client wants 30,000 square meters of industrial land, with 15,000 square meters of factory space and 3,000 square meters of warehouse space in the first phase.

黎云英：他们是想直接租现成厂房，还是自己拿地建设？
Lí Yún Yīng: Tāmen shì xiǎng zhíjiē zū xiànchéng chǎngfáng, háishi zìjǐ ná dì jiànshè?
Lê Vân Anh: Họ muốn thuê trực tiếp nhà xưởng xây sẵn hay tự thuê đất rồi xây dựng?
Le Van Anh: Do they want to lease a ready-built factory directly, or lease land and construct the facility themselves?

丁垂杨：客户愿意比较三种方案：现成厂房、自己建设和定制厂房。
Dīng Chuíyáng: Kèhù yuànyì bǐjiào sān zhǒng fāng’àn: xiànchéng chǎngfáng, zìjǐ jiànshè hé dìngzhì chǎngfáng.
Đinh Thùy Dương: Khách hàng sẵn sàng so sánh ba phương án: nhà xưởng xây sẵn, tự xây và nhà xưởng xây theo yêu cầu.
Dinh Thuy Duong: The client is willing to compare three options: a ready-built factory, self-construction, and a build-to-suit factory.

水仙：他们最晚什么时候要开始生产？
Shuǐ Xiān: Tāmen zuìwǎn shénme shíhou yào kāishǐ shēngchǎn?
Thủy Tiên: Muộn nhất khi nào họ cần bắt đầu sản xuất?
Thuy Tien: What is the latest date by which they need to start production?

丁垂杨：客户要求十二个月以内正式投产。
Dīng Chuíyáng: Kèhù yāoqiú shí’èr ge yuè yǐnèi zhèngshì tóuchǎn.
Đinh Thùy Dương: Khách hàng yêu cầu chính thức đi vào sản xuất trong vòng 12 tháng.
Dinh Thuy Duong: The client requires full production to begin within 12 months.

阮明武：那时间就是一个非常重要的筛选条件。自己拿地建设的方案虽然灵活，但是如果需要十四到十六个月，就可能赶不上客户的计划。
Ruǎn Míngwǔ: Nà shíjiān jiù shì yí ge fēicháng zhòngyào de shāixuǎn tiáojiàn. Zìjǐ ná dì jiànshè de fāng’àn suīrán línghuó, dànshì rúguǒ xūyào shísì dào shíliù ge yuè, jiù kěnéng gǎn bu shàng kèhù de jìhuà.
Nguyễn Minh Vũ: Vậy thời gian là một điều kiện sàng lọc rất quan trọng. Phương án tự thuê đất xây dựng tuy linh hoạt nhưng nếu cần 14–16 tháng thì có thể không kịp kế hoạch của khách hàng.
Nguyen Minh Vu: Time is therefore a critical screening criterion. Leasing land and building independently is flexible, but if it takes 14 to 16 months, it may not meet the client’s schedule.

芳玲：阮明武哥，我比较关心电力。电子零部件工厂第一阶段需要八兆瓦，而且以后可能增加到十到十二兆瓦。
Fāng Líng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒ bǐjiào guānxīn diànlì. Diànzǐ língbùjiàn gōngchǎng dì-yī jiēduàn xūyào bā zhàowǎ, érqiě yǐhòu kěnéng zēngjiā dào shí dào shí’èr zhàowǎ.
Phương Linh: Anh Nguyễn Minh Vũ, em quan tâm nhiều đến điện. Nhà máy linh kiện điện tử giai đoạn đầu cần 8 MW, sau này có thể tăng lên 10–12 MW.
Phuong Linh: Bro Nguyen Minh Vu, I am particularly concerned about power. The electronic-components factory needs 8 MW in the first phase and may later expand to 10–12 MW.

阮明武：对。不能只问“有没有电”，还要问现在能提供多少、什么时候能提供、以后能不能扩容。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Bù néng zhǐ wèn “yǒu méiyǒu diàn”, hái yào wèn xiànzài néng tígōng duōshao, shénme shíhou néng tígōng, yǐhòu néng bu néng kuòróng.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Không thể chỉ hỏi “có điện hay không”, mà còn phải hỏi hiện tại cung cấp được bao nhiêu, khi nào có thể cấp và sau này có thể nâng công suất hay không.
Nguyen Minh Vu: Correct. We cannot simply ask whether power is available; we must ask how much can be supplied now, when it can be supplied, and whether capacity can be expanded later.

水仙：物流方面，客户希望离港口不超过六十公里，而且最好离高速公路入口十公里以内。
Shuǐ Xiān: Wùliú fāngmiàn, kèhù xīwàng lí gǎngkǒu bù chāoguò liùshí gōnglǐ, érqiě zuìhǎo lí gāosù gōnglù rùkǒu shí gōnglǐ yǐnèi.
Thủy Tiên: Về logistics, khách hàng muốn cách cảng không quá 60 km và tốt nhất cách nút vào cao tốc trong vòng 10 km.
Thuy Tien: In terms of logistics, the client wants to be no more than 60 km from the port and preferably within 10 km of an expressway entrance.

阮明武：劳动力呢？
Ruǎn Míngwǔ: Láodònglì ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn lao động thì sao?
Nguyen Minh Vu: What about labor?

水仙：第一阶段需要一千二百人，其中大约九百名生产工人、一百五十名技术人员，其余是工程师和管理人员。
Shuǐ Xiān: Dì-yī jiēduàn xūyào yì qiān liǎng bǎi rén, qízhōng dàyuē jiǔ bǎi míng shēngchǎn gōngrén, yì bǎi wǔshí míng jìshù rényuán, qíyú shì gōngchéngshī hé guǎnlǐ rényuán.
Thủy Tiên: Giai đoạn đầu cần 1.200 người, trong đó khoảng 900 công nhân sản xuất, 150 nhân viên kỹ thuật, còn lại là kỹ sư và nhân sự quản lý.
Thuy Tien: The first phase requires 1,200 employees, including about 900 production workers, 150 technical staff, with the remainder being engineers and management personnel.

阮明武：很好。我们现在已经有了六个核心条件：时间、面积、电力、物流、劳动力和成本。
Ruǎn Míngwǔ: Hěn hǎo. Wǒmen xiànzài yǐjīng yǒu le liù ge héxīn tiáojiàn: shíjiān, miànjī, diànlì, wùliú, láodònglì hé chéngběn.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Bây giờ chúng ta đã có sáu điều kiện cốt lõi: thời gian, diện tích, điện, logistics, lao động và chi phí.
Nguyen Minh Vu: Very good. We now have six core criteria: timing, area, power, logistics, labor, and cost.

PHẦN 04 – HỘI THOẠI: KHẢO SÁT KHU CÔNG NGHIỆP VÀ NHÀ XƯỞNG XÂY SẴN

04.01 – Phân tích phương án A

黎云英：北河工业园有一万五千平方米现成厂房和三千平方米仓库，面积刚好符合第一阶段的需求。
Lí Yún Yīng: Běihé Gōngyè Yuán yǒu yí wàn wǔ qiān píngfāngmǐ xiànchéng chǎngfáng hé sān qiān píngfāngmǐ cāngkù, miànjī gānghǎo fúhé dì-yī jiēduàn de xūqiú.
Lê Vân Anh: Khu công nghiệp Bắc Hà có 15.000 m² nhà xưởng xây sẵn và 3.000 m² kho, diện tích vừa đúng nhu cầu giai đoạn một.
Le Van Anh: Bac Ha Industrial Park has 15,000 square meters of ready-built factory space and 3,000 square meters of warehouse space, exactly matching the first-phase requirement.

阮明武：厂房最快什么时候可以交付？
Ruǎn Míngwǔ: Chǎngfáng zuì kuài shénme shíhou kěyǐ jiāofù?
Nguyễn Minh Vũ: Sớm nhất khi nào nhà xưởng có thể bàn giao?
Nguyen Minh Vu: What is the earliest possible handover date for the factory?

黎云英：资料上写的是签约和支付押金以后四十五天左右。
Lí Yún Yīng: Zīliào shàng xiě de shì qiānyuē hé zhīfù yājīn yǐhòu sìshíwǔ tiān zuǒyòu.
Lê Vân Anh: Theo tài liệu mô phỏng là khoảng 45 ngày sau khi ký hợp đồng và thanh toán tiền đặt cọc.
Le Van Anh: According to the sample information, handover can occur about 45 days after contract signing and deposit payment.

丁垂杨：如果四十五天能交付，再给客户三个月安装设备和调试，四到五个月就有可能开始试生产。
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ sìshíwǔ tiān néng jiāofù, zài gěi kèhù sān ge yuè ānzhuāng shèbèi hé tiáoshì, sì dào wǔ ge yuè jiù yǒu kěnéng kāishǐ shì shēngchǎn.
Đinh Thùy Dương: Nếu có thể bàn giao trong 45 ngày, sau đó khách hàng có ba tháng để lắp đặt và chạy thử thiết bị thì khoảng bốn đến năm tháng có thể bắt đầu sản xuất thử.
Dinh Thuy Duong: If handover can be completed within 45 days, followed by three months for equipment installation and commissioning, trial production could potentially begin within four to five months.

芳玲：但是我们还要确认地面承重、净高、消防和电力，不然面积合适也没有用。
Fāng Líng: Dànshì wǒmen hái yào quèrèn dìmiàn chéngzhòng, jìnggāo, xiāofáng hé diànlì, bùrán miànjī héshì yě méiyǒu yòng.
Phương Linh: Nhưng chúng ta còn phải xác nhận tải trọng sàn, chiều cao thông thủy, PCCC và điện, nếu không thì diện tích phù hợp cũng không có tác dụng.
Phuong Linh: However, we still need to confirm floor load capacity, clear height, fire safety, and power supply; otherwise, a suitable area alone is not enough.

阮明武：厂房净高是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Chǎngfáng jìnggāo shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Chiều cao thông thủy của nhà xưởng là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: What is the clear height of the factory?

芳玲：净高十二米，地面承重每平方米三吨。
Fāng Líng: Jìnggāo shí’èr mǐ, dìmiàn chéngzhòng měi píngfāngmǐ sān dūn.
Phương Linh: Chiều cao thông thủy 12 mét, tải trọng sàn 3 tấn/m².
Phuong Linh: The clear height is 12 meters, and the floor load capacity is 3 tons per square meter.

阮明武：客户最重的设备单点荷载是多少？
Ruǎn Míngwǔ: Kèhù zuì zhòng de shèbèi dāndiǎn hèzài shì duōshao?
Nguyễn Minh Vũ: Tải trọng điểm của thiết bị nặng nhất của khách hàng là bao nhiêu?
Nguyen Minh Vu: What is the point load of the client’s heaviest equipment?

芳玲：目前客户提供的数据大约是每平方米二点二吨，所以三吨的设计承重基本够用。
Fāng Líng: Mùqián kèhù tígōng de shùjù dàyuē shì měi píngfāngmǐ liǎng diǎn èr dūn, suǒyǐ sān dūn de shèjì chéngzhòng jīběn gòuyòng.
Phương Linh: Theo dữ liệu khách hàng cung cấp hiện tại, tải trọng khoảng 2,2 tấn/m², vì vậy mức thiết kế 3 tấn về cơ bản là đủ.
Phuong Linh: According to the client’s current data, the load is approximately 2.2 tons per square meter, so a design capacity of 3 tons should generally be sufficient.

水仙：北河工业园离港口五十二公里，离高速公路入口四公里，这两个条件都符合要求。
Shuǐ Xiān: Běihé Gōngyè Yuán lí gǎngkǒu wǔshí’èr gōnglǐ, lí gāosù gōnglù rùkǒu sì gōnglǐ, zhè liǎng ge tiáojiàn dōu fúhé yāoqiú.
Thủy Tiên: Khu công nghiệp Bắc Hà cách cảng 52 km và cách nút vào cao tốc 4 km, cả hai điều kiện đều đáp ứng yêu cầu.
Thuy Tien: Bac Ha Industrial Park is 52 km from the port and 4 km from the expressway entrance, so both conditions meet the client’s requirements.

阮明武：从时间和物流来看，这个方案很有优势。现在算租金。
Ruǎn Míngwǔ: Cóng shíjiān hé wùliú lái kàn, zhè ge fāng’àn hěn yǒu yōushì. Xiànzài suàn zūjīn.
Nguyễn Minh Vũ: Xét về thời gian và logistics, phương án này có lợi thế lớn. Bây giờ tính tiền thuê.
Nguyen Minh Vu: From the perspective of timing and logistics, this option has strong advantages. Now let us calculate the rent.

黎云英：厂房每平方米每月四点八美元，一万五千平方米就是每月七万二千美元。
Lí Yún Yīng: Chǎngfáng měi píngfāngmǐ měi yuè sì diǎn bā Měiyuán, yí wàn wǔ qiān píngfāngmǐ jiù shì měi yuè qī wàn liǎng qiān Měiyuán.
Lê Vân Anh: Nhà xưởng 4,8 USD/m²/tháng, 15.000 m² tương đương 72.000 USD mỗi tháng.
Le Van Anh: Factory rent is USD 4.80 per square meter per month, so 15,000 square meters costs USD 72,000 per month.

黎云英：仓库每平方米每月四点二美元，三千平方米就是一万二千六百美元。
Lí Yún Yīng: Cāngkù měi píngfāngmǐ měi yuè sì diǎn èr Měiyuán, sān qiān píngfāngmǐ jiù shì yí wàn liǎng qiān liù bǎi Měiyuán.
Lê Vân Anh: Kho có giá 4,2 USD/m²/tháng, 3.000 m² tương đương 12.600 USD mỗi tháng.
Le Van Anh: Warehouse rent is USD 4.20 per square meter per month, so 3,000 square meters costs USD 12,600 per month.

黎云英：基础租金合计八万四千六百美元，再加每月四千五百美元管理费，每月合计大约八万九千一百美元。
Lí Yún Yīng: Jīchǔ zūjīn héjì bā wàn sì qiān liù bǎi Měiyuán, zài jiā měi yuè sì qiān wǔ bǎi Měiyuán guǎnlǐfèi, měi yuè héjì dàyuē bā wàn jiǔ qiān yì bǎi Měiyuán.
Lê Vân Anh: Tiền thuê cơ bản tổng cộng 84.600 USD, cộng thêm 4.500 USD phí quản lý mỗi tháng, tổng chi khoảng 89.100 USD/tháng.
Le Van Anh: Base rent totals USD 84,600, plus USD 4,500 in monthly management fees, for a combined monthly cost of approximately USD 89,100.

丁垂杨：一年就是大约一百零六万九千二百美元。
Dīng Chuíyáng: Yì nián jiù shì dàyuē yì bǎi líng liù wàn jiǔ qiān liǎng bǎi Měiyuán.
Đinh Thùy Dương: Một năm sẽ vào khoảng 1.069.200 USD.
Dinh Thuy Duong: That comes to approximately USD 1,069,200 per year.

阮明武：押金呢？
Ruǎn Míngwǔ: Yājīn ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn tiền đặt cọc?
Nguyen Minh Vu: What about the deposit?

黎云英：三个月基础租金，是二十五万三千八百美元。
Lí Yún Yīng: Sān ge yuè jīchǔ zūjīn, shì èrshíwǔ wàn sān qiān bā bǎi Měiyuán.
Lê Vân Anh: Ba tháng tiền thuê cơ bản, tức 253.800 USD.
Le Van Anh: Three months of base rent, which is USD 253,800.

阮明武：这个数字要记下来。客户不但看月租，还会看押金、装修费用和未来涨租。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè ge shùzì yào jì xiàlai. Kèhù bùdàn kàn yuèzū, hái huì kàn yājīn, zhuāngxiū fèiyòng hé wèilái zhǎngzū.
Nguyễn Minh Vũ: Phải ghi lại con số này. Khách hàng không chỉ nhìn tiền thuê tháng mà còn xem tiền cọc, chi phí cải tạo và mức tăng giá thuê trong tương lai.
Nguyen Minh Vu: We need to record that figure. The client will consider not only monthly rent but also the deposit, fit-out costs, and future rent increases.

PHẦN 05 – HỘI THOẠI: SO SÁNH THUÊ ĐẤT TỰ XÂY VÀ BUILD-TO-SUIT

05.01 – Phương án B: thuê đất và tự xây

水仙：东港工业园离港口只有三十八公里，在三个方案里最近。
Shuǐ Xiān: Dōnggǎng Gōngyè Yuán lí gǎngkǒu zhǐyǒu sānshíbā gōnglǐ, zài sān ge fāng’àn lǐ zuì jìn.
Thủy Tiên: Khu công nghiệp Đông Cảng chỉ cách cảng 38 km, gần nhất trong ba phương án.
Thuy Tien: Dong Cang Industrial Park is only 38 km from the port, making it the closest of the three options.

丁垂杨：如果客户以后每个月有大量集装箱出口，这个距离可以降低一部分物流成本。
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ kèhù yǐhòu měi ge yuè yǒu dàliàng jízhuāngxiāng chūkǒu, zhè ge jùlí kěyǐ jiàngdī yí bùfen wùliú chéngběn.
Đinh Thùy Dương: Nếu sau này khách hàng xuất khẩu lượng lớn container mỗi tháng thì khoảng cách này có thể giảm một phần chi phí logistics.
Dinh Thuy Duong: If the client exports a large number of containers every month, this shorter distance could reduce logistics costs.

阮明武：但是从投产时间来看呢？
Ruǎn Míngwǔ: Dànshì cóng tóuchǎn shíjiān lái kàn ne?
Nguyễn Minh Vũ: Nhưng xét về thời gian đi vào sản xuất thì sao?
Nguyen Minh Vu: But what about the production start date?

芳玲：如果自己建设，从设计、审批、施工到验收，模拟周期大约十四到十六个月。
Fāng Líng: Rúguǒ zìjǐ jiànshè, cóng shèjì, shěnpī, shīgōng dào yànshōu, mónǐ zhōuqī dàyuē shísì dào shíliù ge yuè.
Phương Linh: Nếu tự xây, từ thiết kế, phê duyệt, thi công đến nghiệm thu, chu kỳ mô phỏng khoảng 14–16 tháng.
Phuong Linh: If the client builds independently, the sample timeline from design and approval through construction and acceptance is approximately 14 to 16 months.

阮明武：那就超过客户十二个月的目标了。
Ruǎn Míngwǔ: Nà jiù chāoguò kèhù shí’èr ge yuè de mùbiāo le.
Nguyễn Minh Vũ: Như vậy đã vượt mục tiêu 12 tháng của khách hàng.
Nguyen Minh Vu: That exceeds the client’s 12-month target.

黎云英：自己建设的优点是设计自由度高，而且长期使用可能更适合生产流程。
Lí Yún Yīng: Zìjǐ jiànshè de yōudiǎn shì shèjì zìyóudù gāo, érqiě chángqī shǐyòng kěnéng gèng shìhé shēngchǎn liúchéng.
Lê Vân Anh: Ưu điểm của tự xây là mức độ tự do thiết kế cao, và về dài hạn có thể phù hợp hơn với quy trình sản xuất.
Le Van Anh: The advantage of self-construction is greater design flexibility, and over the long term the facility may fit the production process better.

阮明武：所以这个方案不是不好，而是和客户当前的时间目标不完全匹配。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ zhè ge fāng’àn bú shì bù hǎo, ér shì hé kèhù dāngqián de shíjiān mùbiāo bù wánquán pǐpèi.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy phương án này không phải là không tốt, mà là chưa hoàn toàn phù hợp với mục tiêu thời gian hiện tại của khách hàng.
Nguyen Minh Vu: So this option is not inherently bad; it simply does not fully match the client’s current timeline.

05.02 – Phương án C: Build-to-Suit

芳玲：高新科技产业园的定制厂房方案可以按照客户的设备布局重新设计。
Fāng Líng: Gāoxīn Kējì Chǎnyè Yuán de dìngzhì chǎngfáng fāng’àn kěyǐ ànzhào kèhù de shèbèi bùjú chóngxīn shèjì.
Phương Linh: Phương án nhà xưởng xây theo yêu cầu tại Khu công nghiệp Công nghệ cao có thể thiết kế lại theo bố trí thiết bị của khách hàng.
Phuong Linh: The build-to-suit option at the High-Tech Industrial Park can be redesigned according to the client’s equipment layout.

阮明武：需要多长时间？
Ruǎn Míngwǔ: Xūyào duō cháng shíjiān?
Nguyễn Minh Vũ: Cần bao lâu?
Nguyen Minh Vu: How long would it take?

芳玲：从确认技术方案到交付大约十个月。如果设备安装和调试再用两个月，理论上可以在十二个月以内投产。
Fāng Líng: Cóng quèrèn jìshù fāng’àn dào jiāofù dàyuē shí ge yuè. Rúguǒ shèbèi ānzhuāng hé tiáoshì zài yòng liǎng ge yuè, lǐlùn shàng kěyǐ zài shí’èr ge yuè yǐnèi tóuchǎn.
Phương Linh: Từ khi xác nhận phương án kỹ thuật đến bàn giao khoảng 10 tháng. Nếu lắp đặt và chạy thử thiết bị mất thêm hai tháng thì về lý thuyết có thể đi vào sản xuất trong vòng 12 tháng.
Phuong Linh: It would take about 10 months from technical-design confirmation to handover. If equipment installation and commissioning take another two months, production could theoretically begin within 12 months.

水仙：这个园区离港口五十六公里，也没有超过客户要求的六十公里。
Shuǐ Xiān: Zhè ge yuánqū lí gǎngkǒu wǔshíliù gōnglǐ, yě méiyǒu chāoguò kèhù yāoqiú de liùshí gōnglǐ.
Thủy Tiên: Khu này cách cảng 56 km, cũng không vượt quá yêu cầu 60 km của khách hàng.
Thuy Tien: This park is 56 km from the port, still within the client’s 60-kilometer requirement.

丁垂杨：而且离高速公路入口只有三公里，离机场四十五公里。
Dīng Chuíyáng: Érqiě lí gāosù gōnglù rùkǒu zhǐyǒu sān gōnglǐ, lí jīchǎng sìshíwǔ gōnglǐ.
Đinh Thùy Dương: Hơn nữa, khu này chỉ cách nút cao tốc 3 km và cách sân bay 45 km.
Dinh Thuy Duong: In addition, it is only 3 km from the expressway entrance and 45 km from the airport.

阮明武：电力怎么样？
Ruǎn Míngwǔ: Diànlì zěnmeyàng?
Nguyễn Minh Vũ: Điện thế nào?
Nguyen Minh Vu: What about power supply?

芳玲：园区可以在交付时提供十兆瓦，而且预留了以后扩到十二兆瓦的条件。
Fāng Líng: Yuánqū kěyǐ zài jiāofù shí tígōng shí zhàowǎ, érqiě yùliú le yǐhòu kuò dào shí’èr zhàowǎ de tiáojiàn.
Phương Linh: Khu công nghiệp có thể cung cấp 10 MW khi bàn giao và đã dự phòng điều kiện để sau này mở rộng lên 12 MW.
Phuong Linh: The park can provide 10 MW at handover and has reserved capacity for future expansion to 12 MW.

阮明武：从技术条件来看，这个方案比现成厂房更适合客户未来扩产。
Ruǎn Míngwǔ: Cóng jìshù tiáojiàn lái kàn, zhè ge fāng’àn bǐ xiànchéng chǎngfáng gèng shìhé kèhù wèilái kuòchǎn.
Nguyễn Minh Vũ: Xét điều kiện kỹ thuật, phương án này phù hợp hơn nhà xưởng xây sẵn nếu khách hàng mở rộng sản xuất trong tương lai.
Nguyen Minh Vu: From a technical perspective, this option is more suitable than a ready-built factory for the client’s future expansion.

黎云英：但是租金也更高。厂房每平方米每月五点一五美元，仓库每平方米每月四点四五美元。
Lí Yún Yīng: Dànshì zūjīn yě gèng gāo. Chǎngfáng měi píngfāngmǐ měi yuè wǔ diǎn yī wǔ Měiyuán, cāngkù měi píngfāngmǐ měi yuè sì diǎn sì wǔ Měiyuán.
Lê Vân Anh: Nhưng giá thuê cũng cao hơn. Nhà xưởng 5,15 USD/m²/tháng, kho 4,45 USD/m²/tháng.
Le Van Anh: However, the rent is also higher. Factory rent is USD 5.15 per square meter per month and warehouse rent is USD 4.45.

黎云英：一万五千平方米厂房每月七万七千二百五十美元，三千平方米仓库每月一万三千三百五十美元。
Lí Yún Yīng: Yí wàn wǔ qiān píngfāngmǐ chǎngfáng měi yuè qī wàn qī qiān liǎng bǎi wǔshí Měiyuán, sān qiān píngfāngmǐ cāngkù měi yuè yí wàn sān qiān sān bǎi wǔshí Měiyuán.
Lê Vân Anh: 15.000 m² nhà xưởng có giá 77.250 USD/tháng, còn 3.000 m² kho là 13.350 USD/tháng.
Le Van Anh: The 15,000-square-meter factory costs USD 77,250 per month, while the 3,000-square-meter warehouse costs USD 13,350.

黎云英：基础租金合计九万零六百美元，管理费三千九百六十美元，每月总成本大约九万四千五百六十美元。
Lí Yún Yīng: Jīchǔ zūjīn héjì jiǔ wàn líng liù bǎi Měiyuán, guǎnlǐfèi sān qiān jiǔ bǎi liùshí Měiyuán, měi yuè zǒng chéngběn dàyuē jiǔ wàn sì qiān wǔ bǎi liùshí Měiyuán.
Lê Vân Anh: Tiền thuê cơ bản tổng cộng 90.600 USD, phí quản lý 3.960 USD, tổng chi phí hàng tháng khoảng 94.560 USD.
Le Van Anh: Base rent totals USD 90,600, management fees are USD 3,960, and the total monthly cost is approximately USD 94,560.

阮明武：也就是说，每个月比方案A高五千四百六十美元左右。
Ruǎn Míngwǔ: Yě jiù shì shuō, měi ge yuè bǐ fāng’àn A gāo wǔ qiān sì bǎi liùshí Měiyuán zuǒyòu.
Nguyễn Minh Vũ: Nghĩa là mỗi tháng cao hơn phương án A khoảng 5.460 USD.
Nguyen Minh Vu: In other words, it costs about USD 5,460 more per month than Plan A.

黎云英：对，但是押金只要两个月基础租金，也就是十八万一千二百美元。
Lí Yún Yīng: Duì, dànshì yājīn zhǐyào liǎng ge yuè jīchǔ zūjīn, yě jiù shì shíbā wàn yì qiān liǎng bǎi Měiyuán.
Lê Vân Anh: Đúng, nhưng tiền đặt cọc chỉ là hai tháng tiền thuê cơ bản, tức 181.200 USD.
Le Van Anh: Correct, but the deposit is only two months of base rent, or USD 181,200.

阮明武：所以不能只看月租金。方案C月租更高，但是技术条件、扩产能力、押金和长期使用价值都要一起比较。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ bù néng zhǐ kàn yuè zūjīn. Fāng’àn C yuèzū gèng gāo, dànshì jìshù tiáojiàn, kuòchǎn nénglì, yājīn hé chángqī shǐyòng jiàzhí dōu yào yìqǐ bǐjiào.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy không thể chỉ nhìn tiền thuê tháng. Phương án C có tiền thuê cao hơn, nhưng phải so sánh đồng thời điều kiện kỹ thuật, khả năng mở rộng, tiền đặt cọc và giá trị sử dụng dài hạn.
Nguyen Minh Vu: Therefore, monthly rent alone is not enough. Plan C has higher rent, but technical conditions, expansion capacity, deposit requirements, and long-term use value must all be compared together.

PHẦN 06 – HỘI THOẠI: ĐIỆN, NƯỚC, NƯỚC THẢI VÀ PCCC

芳玲：阮明武哥，我建议把电力列为技术评估的第一项，因为八兆瓦不是小负荷。
Fāng Líng: Ruǎn Míngwǔ gē, wǒ jiànyì bǎ diànlì liè wéi jìshù pínggū de dì-yī xiàng, yīnwèi bā zhàowǎ bú shì xiǎo fùhè.
Phương Linh: Anh Nguyễn Minh Vũ, em đề nghị đặt điện là hạng mục đầu tiên trong đánh giá kỹ thuật vì 8 MW không phải phụ tải nhỏ.
Phuong Linh: Bro Nguyen Minh Vu, I suggest making power supply the first item in the technical assessment because 8 MW is not a small load.

阮明武：除了总容量以外，还要确认什么？
Ruǎn Míngwǔ: Chúle zǒng róngliàng yǐwài, hái yào quèrèn shénme?
Nguyễn Minh Vũ: Ngoài tổng công suất còn phải xác nhận gì?
Nguyen Minh Vu: Besides total capacity, what else must we confirm?

芳玲：还要确认供电时间、变电站条件、备用电源、停电风险和未来扩容能力。
Fāng Líng: Hái yào quèrèn gōngdiàn shíjiān, biàndiànzhàn tiáojiàn, bèiyòng diànyuán, tíngdiàn fēngxiǎn hé wèilái kuòróng nénglì.
Phương Linh: Còn phải xác nhận thời điểm cấp điện, điều kiện trạm biến áp, nguồn điện dự phòng, rủi ro mất điện và khả năng mở rộng công suất trong tương lai.
Phuong Linh: We also need to confirm the power-supply date, substation conditions, backup power, outage risk, and future capacity expansion.

水仙：客户每天的工业用水量大约是多少？
Shuǐ Xiān: Kèhù měitiān de gōngyè yòngshuǐliàng dàyuē shì duōshao?
Thủy Tiên: Lượng nước công nghiệp khách hàng sử dụng mỗi ngày khoảng bao nhiêu?
Thuy Tien: Approximately how much industrial water will the client use each day?

丁垂杨：客户初步估计每天六百立方米，生产扩大以后可能达到九百立方米。
Dīng Chuíyáng: Kèhù chūbù gūjì měitiān liù bǎi lìfāngmǐ, shēngchǎn kuòdà yǐhòu kěnéng dádào jiǔ bǎi lìfāngmǐ.
Đinh Thùy Dương: Khách hàng ước tính sơ bộ 600 m³ mỗi ngày, sau khi mở rộng sản xuất có thể đạt 900 m³.
Dinh Thuy Duong: The client’s preliminary estimate is 600 cubic meters per day, potentially rising to 900 cubic meters after expansion.

阮明武：污水呢？
Ruǎn Míngwǔ: Wūshuǐ ne?
Nguyễn Minh Vũ: Còn nước thải?
Nguyen Minh Vu: What about wastewater?

丁垂杨：预计生产污水每天三百五十立方米左右。
Dīng Chuíyáng: Yùjì shēngchǎn wūshuǐ měitiān sān bǎi wǔshí lìfāngmǐ zuǒyòu.
Đinh Thùy Dương: Dự kiến nước thải sản xuất khoảng 350 m³ mỗi ngày.
Dinh Thuy Duong: Production wastewater is expected to be about 350 cubic meters per day.

芳玲：那我们必须确认园区集中污水处理系统能不能接收这种水质和这个水量。
Fāng Líng: Nà wǒmen bìxū quèrèn yuánqū jízhōng wūshuǐ chǔlǐ xìtǒng néng bu néng jiēshōu zhè zhǒng shuǐzhì hé zhè ge shuǐliàng.
Phương Linh: Vậy chúng ta phải xác nhận hệ thống xử lý nước thải tập trung của khu công nghiệp có thể tiếp nhận loại nước và lưu lượng này hay không.
Phuong Linh: Then we must confirm whether the park’s centralized wastewater-treatment system can handle this wastewater quality and volume.

阮明武：对。工业选址不能只看厂房，生产条件才是核心。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Gōngyè xuǎnzhǐ bù néng zhǐ kàn chǎngfáng, shēngchǎn tiáojiàn cái shì héxīn.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Lựa chọn địa điểm công nghiệp không thể chỉ nhìn nhà xưởng; điều kiện sản xuất mới là cốt lõi.
Nguyen Minh Vu: Correct. Industrial site selection cannot focus only on the building; production conditions are the real core.

黎云英：消防方面，客户还要求厂房交付时已经完成消防验收。
Lí Yún Yīng: Xiāofáng fāngmiàn, kèhù hái yāoqiú chǎngfáng jiāofù shí yǐjīng wánchéng xiāofáng yànshōu.
Lê Vân Anh: Về PCCC, khách hàng còn yêu cầu nhà xưởng khi bàn giao đã hoàn thành nghiệm thu PCCC.
Le Van Anh: Regarding fire safety, the client also requires the factory to have completed fire-safety acceptance before handover.

阮明武：这个条件要直接写进交付标准和合同附件里。
Ruǎn Míngwǔ: Zhè ge tiáojiàn yào zhíjiē xiě jìn jiāofù biāozhǔn hé hétong fùjiàn lǐ.
Nguyễn Minh Vũ: Điều kiện này phải được ghi trực tiếp vào tiêu chuẩn bàn giao và phụ lục hợp đồng.
Nguyen Minh Vu: This condition must be written directly into the handover standards and contract appendix.

PHẦN 07 – HỘI THOẠI: LAO ĐỘNG VÀ LOGISTICS

水仙：我把三个位置周边的劳动力情况也整理出来了。
Shuǐ Xiān: Wǒ bǎ sān ge wèizhi zhōubiān de láodònglì qíngkuàng yě zhěnglǐ chūlai le.
Thủy Tiên: Em cũng đã tổng hợp tình hình lao động xung quanh ba địa điểm.
Thuy Tien: I have also compiled the labor situation around all three locations.

阮明武：客户第一年要招一千二百人，哪一个位置更容易招聘？
Ruǎn Míngwǔ: Kèhù dì-yī nián yào zhāo yì qiān liǎng bǎi rén, nǎ yí ge wèizhi gèng róngyì zhāopìn?
Nguyễn Minh Vũ: Năm đầu khách cần tuyển 1.200 người, vị trí nào dễ tuyển hơn?
Nguyen Minh Vu: The client needs to recruit 1,200 people in the first year. Which location offers the best recruitment conditions?

水仙：从我们的模拟调查来看，北河工业园周边劳动力比较充足，但是同一区域已经有不少电子企业，招聘竞争也比较大。
Shuǐ Xiān: Cóng wǒmen de mónǐ diàochá lái kàn, Běihé Gōngyè Yuán zhōubiān láodònglì bǐjiào chōngzú, dànshì tóng yí qūyù yǐjīng yǒu bù shǎo diànzǐ qǐyè, zhāopìn jìngzhēng yě bǐjiào dà.
Thủy Tiên: Theo khảo sát mô phỏng của chúng ta, nguồn lao động quanh Khu công nghiệp Bắc Hà khá dồi dào, nhưng trong cùng khu vực đã có nhiều doanh nghiệp điện tử nên cạnh tranh tuyển dụng cũng khá lớn.
Thuy Tien: According to our sample survey, labor supply around Bac Ha Industrial Park is relatively strong, but many electronics companies already operate in the area, creating considerable recruitment competition.

丁垂杨：高新科技产业园周边技术人员和工程师比较多，对电子企业有优势。
Dīng Chuíyáng: Gāoxīn Kējì Chǎnyè Yuán zhōubiān jìshù rényuán hé gōngchéngshī bǐjiào duō, duì diànzǐ qǐyè yǒu yōushì.
Đinh Thùy Dương: Xung quanh Khu công nghiệp Công nghệ cao có nhiều nhân viên kỹ thuật và kỹ sư hơn, có lợi thế đối với doanh nghiệp điện tử.
Dinh Thuy Duong: The High-Tech Industrial Park has a larger pool of technicians and engineers nearby, which benefits electronics manufacturers.

阮明武：普通工人和技术人员要分开分析。只说“劳动力充足”太笼统。
Ruǎn Míngwǔ: Pǔtōng gōngrén hé jìshù rényuán yào fēnkāi fēnxī. Zhǐ shuō “láodònglì chōngzú” tài lǒngtǒng.
Nguyễn Minh Vũ: Phải phân tích riêng công nhân phổ thông và nhân viên kỹ thuật. Chỉ nói “nguồn lao động dồi dào” thì quá chung chung.
Nguyen Minh Vu: General workers and technical staff must be analyzed separately. Simply saying that labor is abundant is too vague.

水仙：物流方面，东港工业园到港口三十八公里，北河五十二公里，高新科技产业园五十六公里。
Shuǐ Xiān: Wùliú fāngmiàn, Dōnggǎng Gōngyè Yuán dào gǎngkǒu sānshíbā gōnglǐ, Běihé wǔshí’èr gōnglǐ, Gāoxīn Kējì Chǎnyè Yuán wǔshíliù gōnglǐ.
Thủy Tiên: Về logistics, Khu Đông Cảng cách cảng 38 km, Bắc Hà 52 km, còn Khu Công nghệ cao 56 km.
Thuy Tien: In terms of logistics, Dong Cang Industrial Park is 38 km from the port, Bac Ha is 52 km away, and the High-Tech Industrial Park is 56 km away.

黎云英：如果每个月有五百个集装箱进出，长期来看十几公里的距离差也可能变成一笔很大的运输成本。
Lí Yún Yīng: Rúguǒ měi ge yuè yǒu wǔ bǎi ge jízhuāngxiāng jìnchū, chángqī lái kàn shí jǐ gōnglǐ de jùlí chā yě kěnéng biàn chéng yì bǐ hěn dà de yùnshū chéngběn.
Lê Vân Anh: Nếu mỗi tháng có 500 container ra vào thì về dài hạn chênh lệch hơn chục kilômét cũng có thể trở thành một khoản chi phí vận chuyển lớn.
Le Van Anh: If 500 containers move in and out every month, a difference of more than ten kilometers can become a significant transportation cost over time.

阮明武：对，所以租金低不等于总成本低。选址要算总成本。
Ruǎn Míngwǔ: Duì, suǒyǐ zūjīn dī bù děngyú zǒng chéngběn dī. Xuǎnzhǐ yào suàn zǒng chéngběn.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng, vì vậy tiền thuê thấp không đồng nghĩa tổng chi phí thấp. Lựa chọn địa điểm phải tính tổng chi phí.
Nguyen Minh Vu: Correct. Lower rent does not necessarily mean lower total cost. Site selection must be based on total cost.

PHẦN 08 – HỘI THOẠI: ĐÀM PHÁN GIÁ THUÊ VÀ ĐIỀU KIỆN HỢP ĐỒNG

黎云英：阮明武哥，如果我们倾向于方案C，下一步应该先谈什么？
Lí Yún Yīng: Ruǎn Míngwǔ gē, rúguǒ wǒmen qīngxiàng yú fāng’àn C, xià yí bù yīnggāi xiān tán shénme?
Lê Vân Anh: Anh Nguyễn Minh Vũ, nếu chúng ta nghiêng về phương án C thì bước tiếp theo nên đàm phán gì trước?
Le Van Anh: Bro Nguyen Minh Vu, if we are leaning toward Plan C, what should we negotiate first?

阮明武：先谈五件事：租金、押金、免租期、交付时间和交付标准。
Ruǎn Míngwǔ: Xiān tán wǔ jiàn shì: zūjīn, yājīn, miǎnzūqī, jiāofù shíjiān hé jiāofù biāozhǔn.
Nguyễn Minh Vũ: Trước tiên đàm phán năm việc: tiền thuê, tiền đặt cọc, thời gian miễn tiền thuê, thời gian bàn giao và tiêu chuẩn bàn giao.
Nguyen Minh Vu: First, negotiate five items: rent, deposit, rent-free period, handover date, and handover standards.

黎云英：现在厂房报价是每平方米每月五点一五美元。如果签十五年，我们能不能争取降到五美元？
Lí Yún Yīng: Xiànzài chǎngfáng bàojià shì měi píngfāngmǐ měi yuè wǔ diǎn yī wǔ Měiyuán. Rúguǒ qiān shíwǔ nián, wǒmen néng bu néng zhēngqǔ jiàng dào wǔ Měiyuán?
Lê Vân Anh: Hiện báo giá nhà xưởng là 5,15 USD/m²/tháng. Nếu ký 15 năm, chúng ta có thể đàm phán giảm xuống 5 USD không?
Le Van Anh: The current factory rent is USD 5.15 per square meter per month. If we sign a 15-year lease, can we negotiate it down to USD 5.00?

阮明武：可以提，但是不要只谈租金。客户更需要两个月装修免租期和明确的延期交付责任。
Ruǎn Míngwǔ: Kěyǐ tí, dànshì bú yào zhǐ tán zūjīn. Kèhù gèng xūyào liǎng ge yuè zhuāngxiū miǎnzūqī hé míngquè de yánqī jiāofù zérèn.
Nguyễn Minh Vũ: Có thể đề xuất, nhưng đừng chỉ đàm phán tiền thuê. Khách hàng cần hơn là hai tháng miễn tiền thuê để cải tạo và trách nhiệm rõ ràng nếu bàn giao chậm.
Nguyen Minh Vu: We can propose it, but we should not negotiate rent alone. The client needs a two-month fit-out rent-free period and clear liability for delayed handover even more.

丁垂杨：如果交付晚一个月，客户的设备安装和试生产都会往后推。
Dīng Chuíyáng: Rúguǒ jiāofù wǎn yí ge yuè, kèhù de shèbèi ānzhuāng hé shì shēngchǎn dōu huì wǎng hòu tuī.
Đinh Thùy Dương: Nếu bàn giao chậm một tháng, việc lắp thiết bị và sản xuất thử của khách hàng đều sẽ bị lùi lại.
Dinh Thuy Duong: If handover is delayed by one month, both equipment installation and trial production will be pushed back.

阮明武：所以合同里要写清楚“最晚交付日”，不能只写“大约十个月”。
Ruǎn Míngwǔ: Suǒyǐ hétong lǐ yào xiě qīngchu “zuìwǎn jiāofù rì”, bù néng zhǐ xiě “dàyuē shí ge yuè”.
Nguyễn Minh Vũ: Vì vậy trong hợp đồng phải ghi rõ “ngày bàn giao muộn nhất”, không thể chỉ ghi “khoảng 10 tháng”.
Nguyen Minh Vu: Therefore, the contract must clearly state the “latest handover date” rather than simply saying “approximately ten months.”

芳玲：技术附件也要写清楚十兆瓦供电、十二米净高、三吨地面承重和消防验收。
Fāng Líng: Jìshù fùjiàn yě yào xiě qīngchu shí zhàowǎ gōngdiàn, shí’èr mǐ jìnggāo, sān dūn dìmiàn chéngzhòng hé xiāofáng yànshōu.
Phương Linh: Phụ lục kỹ thuật cũng phải ghi rõ cấp điện 10 MW, chiều cao thông thủy 12 m, tải trọng sàn 3 tấn và nghiệm thu PCCC.
Phuong Linh: The technical appendix should also clearly state 10 MW of power supply, 12 meters of clear height, a 3-ton floor load capacity, and completed fire-safety acceptance.

水仙：物流方面可以要求园区保证集装箱车二十四小时进出吗？
Shuǐ Xiān: Wùliú fāngmiàn kěyǐ yāoqiú yuánqū bǎozhèng jízhuāngxiāng chē èrshísì xiǎoshí jìnchū ma?
Thủy Tiên: Về logistics, có thể yêu cầu khu công nghiệp đảm bảo xe container ra vào 24 giờ không?
Thuy Tien: From a logistics perspective, can we require the park to allow container trucks to enter and exit 24 hours a day?

阮明武：可以作为商务条件提出，但最后要以双方书面确认的运营规则为准。
Ruǎn Míngwǔ: Kěyǐ zuòwéi shāngwù tiáojiàn tíchū, dàn zuìhòu yào yǐ shuāngfāng shūmiàn quèrèn de yùnyíng guīzé wéi zhǔn.
Nguyễn Minh Vũ: Có thể đưa ra như một điều kiện thương mại, nhưng cuối cùng phải căn cứ vào quy định vận hành được hai bên xác nhận bằng văn bản.
Nguyen Minh Vu: It can be proposed as a commercial condition, but the final arrangement must follow the operating rules confirmed in writing by both parties.

PHẦN 09 – HỘI THOẠI: ĐƯA RA KHUYẾN NGHỊ CUỐI CÙNG

丁垂杨：阮明武哥，如果现在必须给客户一个初步建议， anh sẽ chọn方案A还是方案C？
Dīng Chuíyáng: Ruǎn Míngwǔ gē, rúguǒ xiànzài bìxū gěi kèhù yí ge chūbù jiànyì, nǐ huì xuǎn fāng’àn A háishi fāng’àn C?
Đinh Thùy Dương: Anh Nguyễn Minh Vũ, nếu bây giờ phải đưa ra khuyến nghị sơ bộ cho khách hàng, anh sẽ chọn phương án A hay C?
Dinh Thuy Duong: Bro Nguyen Minh Vu, if we had to give the client a preliminary recommendation now, would you choose Plan A or Plan C?

阮明武：如果客户把“最快投产”放在第一位，我会先推荐方案A。
Ruǎn Míngwǔ: Rúguǒ kèhù bǎ “zuì kuài tóuchǎn” fàng zài dì-yī wèi, wǒ huì xiān tuījiàn fāng’àn A.
Nguyễn Minh Vũ: Nếu khách hàng đặt “đi vào sản xuất nhanh nhất” lên vị trí số một thì anh sẽ ưu tiên đề xuất phương án A.
Nguyen Minh Vu: If the client’s top priority is the fastest possible start of production, I would initially recommend Plan A.

黎云英：因为现成厂房四十五天左右就能交付。
Lí Yún Yīng: Yīnwèi xiànchéng chǎngfáng sìshíwǔ tiān zuǒyòu jiù néng jiāofù.
Lê Vân Anh: Vì nhà xưởng xây sẵn có thể bàn giao trong khoảng 45 ngày.
Le Van Anh: Because the ready-built factory can be handed over in about 45 days.

阮明武：对。但是如果客户更重视十五年的长期运营、设备布局和未来扩产，我更倾向方案C。
Ruǎn Míngwǔ: Duì. Dànshì rúguǒ kèhù gèng zhòngshì shíwǔ nián de chángqī yùnyíng, shèbèi bùjú hé wèilái kuòchǎn, wǒ gèng qīngxiàng fāng’àn C.
Nguyễn Minh Vũ: Đúng. Nhưng nếu khách hàng coi trọng hơn việc vận hành dài hạn 15 năm, bố trí thiết bị và mở rộng sản xuất trong tương lai thì anh nghiêng về phương án C hơn.
Nguyen Minh Vu: Correct. However, if the client places greater importance on 15 years of long-term operation, equipment layout, and future expansion, I would lean toward Plan C.

芳玲：方案C可以直接按生产线设计，而且十兆瓦电力已经超过第一阶段八兆瓦的需求。
Fāng Líng: Fāng’àn C kěyǐ zhíjiē àn shēngchǎnxiàn shèjì, érqiě shí zhàowǎ diànlì yǐjīng chāoguò dì-yī jiēduàn bā zhàowǎ de xūqiú.
Phương Linh: Phương án C có thể thiết kế trực tiếp theo dây chuyền sản xuất, hơn nữa 10 MW điện đã cao hơn nhu cầu 8 MW của giai đoạn đầu.
Phuong Linh: Plan C can be designed directly around the production line, and its 10 MW power supply already exceeds the 8 MW required for Phase One.

水仙：物流虽然比东港远，但是五十六公里还在客户要求的六十公里以内。
Shuǐ Xiān: Wùliú suīrán bǐ Dōnggǎng yuǎn, dànshì wǔshíliù gōnglǐ hái zài kèhù yāoqiú de liùshí gōnglǐ yǐnèi.
Thủy Tiên: Về logistics tuy xa cảng hơn Đông Cảng nhưng 56 km vẫn nằm trong yêu cầu 60 km của khách hàng.
Thuy Tien: Although it is farther from the port than Dong Cang, its 56-kilometer distance is still within the client’s 60-kilometer requirement.

黎云英：租金比方案A每月高大约五千四百六十美元，但是押金少七万二千六百美元。
Lí Yún Yīng: Zūjīn bǐ fāng’àn A měi yuè gāo dàyuē wǔ qiān sì bǎi liùshí Měiyuán, dànshì yājīn shǎo qī wàn liǎng qiān liù bǎi Měiyuán.
Lê Vân Anh: Tiền thuê cao hơn phương án A khoảng 5.460 USD mỗi tháng, nhưng tiền đặt cọc lại thấp hơn 72.600 USD.
Le Van Anh: Monthly rent is about USD 5,460 higher than Plan A, but the deposit is USD 72,600 lower.

阮明武：很好。我们的建议不能只说“这个园区最好”，而要说明“为什么最适合这个客户”。
Ruǎn Míngwǔ: Hěn hǎo. Wǒmen de jiànyì bù néng zhǐ shuō “zhè ge yuánqū zuì hǎo”, ér yào shuōmíng “wèishénme zuì shìhé zhè ge kèhù”.
Nguyễn Minh Vũ: Rất tốt. Khuyến nghị của chúng ta không thể chỉ nói “khu này tốt nhất”, mà phải giải thích “vì sao nó phù hợp nhất với khách hàng này”.
Nguyen Minh Vu: Very good. Our recommendation cannot simply say that one park is “the best”; it must explain why that park is the best fit for this specific client.

丁垂杨：也就是说，工业房地产选址不是找最便宜的地方，而是找综合条件最匹配的地方。
Dīng Chuíyáng: Yě jiù shì shuō, gōngyè fángdìchǎn xuǎnzhǐ bú shì zhǎo zuì piányi de dìfang, ér shì zhǎo zōnghé tiáojiàn zuì pǐpèi de dìfang.
Đinh Thùy Dương: Nghĩa là lựa chọn bất động sản công nghiệp không phải tìm nơi rẻ nhất mà là tìm nơi có điều kiện tổng thể phù hợp nhất.
Dinh Thuy Duong: In other words, industrial real estate site selection is not about finding the cheapest location but the location with the best overall fit.

阮明武：完全正确。价格只是一个条件，投产时间、技术条件、物流、劳动力、法律手续和未来扩张同样重要。
Ruǎn Míngwǔ: Wánquán zhèngquè. Jiàgé zhǐshì yí ge tiáojiàn, tóuchǎn shíjiān, jìshù tiáojiàn, wùliú, láodònglì, fǎlǜ shǒuxù hé wèilái kuòzhāng tóngyàng zhòngyào.
Nguyễn Minh Vũ: Hoàn toàn chính xác. Giá chỉ là một điều kiện; thời gian đi vào sản xuất, điều kiện kỹ thuật, logistics, lao động, thủ tục pháp lý và khả năng mở rộng tương lai cũng quan trọng như nhau.
Nguyen Minh Vu: Exactly. Price is only one factor; production timing, technical conditions, logistics, labor, legal procedures, and future expansion are equally important.

PHẦN 10 – HỆ THỐNG MẪU CÂU HỎI NHU CẦU DOANH NGHIỆP

10.01 – Ngành nghề và vốn đầu tư

贵公司计划投资什么行业？
Guì gōngsī jìhuà tóuzī shénme hángyè?
Quý công ty dự kiến đầu tư vào ngành nào?
Which industry does your company plan to invest in?

贵公司的主要产品是什么？
Guì gōngsī de zhǔyào chǎnpǐn shì shénme?
Sản phẩm chính của quý công ty là gì?
What are your company’s main products?

项目预计总投资是多少？
Xiàngmù yùjì zǒng tóuzī shì duōshao?
Tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án là bao nhiêu?
What is the project’s estimated total investment?

第一阶段计划投资多少？
Dì-yī jiēduàn jìhuà tóuzī duōshao?
Giai đoạn một dự kiến đầu tư bao nhiêu?
How much do you plan to invest in Phase One?

10.02 – Đất và nhà xưởng

贵公司需要多少工业用地？
Guì gōngsī xūyào duōshao gōngyè yòngdì?
Quý công ty cần bao nhiêu đất công nghiệp?
How much industrial land does your company require?

第一阶段需要多大的厂房？
Dì-yī jiēduàn xūyào duō dà de chǎngfáng?
Giai đoạn đầu cần nhà xưởng lớn bao nhiêu?
How much factory space is required in the first phase?

仓库面积需要多少平方米？
Cāngkù miànjī xūyào duōshao píngfāngmǐ?
Diện tích kho cần bao nhiêu mét vuông?
How many square meters of warehouse space are required?

贵公司希望租现成厂房还是定制厂房？
Guì gōngsī xīwàng zū xiànchéng chǎngfáng háishi dìngzhì chǎngfáng?
Quý công ty muốn thuê nhà xưởng xây sẵn hay nhà xưởng xây theo yêu cầu?
Would your company prefer a ready-built or build-to-suit factory?

未来有没有扩大生产的计划？
Wèilái yǒu méiyǒu kuòdà shēngchǎn de jìhuà?
Trong tương lai có kế hoạch mở rộng sản xuất không?
Are there plans to expand production in the future?

10.03 – Tiến độ

最晚什么时候必须交付厂房？
Zuìwǎn shénme shíhou bìxū jiāofù chǎngfáng?
Muộn nhất khi nào phải bàn giao nhà xưởng?
What is the latest acceptable factory handover date?

计划什么时候安装生产设备？
Jìhuà shénme shíhou ānzhuāng shēngchǎn shèbèi?
Dự kiến khi nào lắp đặt thiết bị sản xuất?
When do you plan to install the production equipment?

设备安装大概需要几个月？
Shèbèi ānzhuāng dàgài xūyào jǐ ge yuè?
Việc lắp đặt thiết bị cần khoảng mấy tháng?
Approximately how many months are required for equipment installation?

贵公司计划什么时候开始试生产？
Guì gōngsī jìhuà shénme shíhou kāishǐ shì shēngchǎn?
Quý công ty dự kiến khi nào bắt đầu sản xuất thử?
When does your company plan to begin trial production?

最晚什么时候正式投产？
Zuìwǎn shénme shíhou zhèngshì tóuchǎn?
Muộn nhất khi nào phải chính thức đi vào sản xuất?
What is the latest date for full production to begin?

PHẦN 11 – HỆ THỐNG MẪU CÂU VỀ THÔNG SỐ NHÀ XƯỞNG

厂房的建筑面积是多少？
Chǎngfáng de jiànzhù miànjī shì duōshao?
Diện tích xây dựng của nhà xưởng là bao nhiêu?
What is the gross floor area of the factory?

厂房的使用面积是多少？
Chǎngfáng de shǐyòng miànjī shì duōshao?
Diện tích sử dụng của nhà xưởng là bao nhiêu?
What is the usable factory area?

厂房的净高是多少？
Chǎngfáng de jìnggāo shì duōshao?
Chiều cao thông thủy của nhà xưởng là bao nhiêu?
What is the factory’s clear height?

地面承重是多少？
Dìmiàn chéngzhòng shì duōshao?
Tải trọng sàn là bao nhiêu?
What is the floor load capacity?

每平方米可以承受几吨？
Měi píngfāngmǐ kěyǐ chéngshòu jǐ dūn?
Mỗi mét vuông có thể chịu tải bao nhiêu tấn?
How many tons can each square meter support?

厂房有没有独立的装卸区？
Chǎngfáng yǒu méiyǒu dúlì de zhuāngxièqū?
Nhà xưởng có khu bốc dỡ hàng riêng không?
Does the factory have a dedicated loading area?

集装箱车可以直接开到装卸平台吗？
Jízhuāngxiāng chē kěyǐ zhíjiē kāi dào zhuāngxiè píngtái ma?
Xe container có thể chạy thẳng tới sàn bốc dỡ hàng không?
Can container trucks drive directly to the loading dock?

有没有员工停车位？
Yǒu méiyǒu yuángōng tíngchēwèi?
Có chỗ đỗ xe cho nhân viên không?
Are employee parking spaces available?

厂房已经完成消防验收了吗？
Chǎngfáng yǐjīng wánchéng xiāofáng yànshōu le ma?
Nhà xưởng đã hoàn thành nghiệm thu PCCC chưa?
Has the factory completed fire-safety acceptance?

如果需要改造，谁承担改造费用？
Rúguǒ xūyào gǎizào, shéi chéngdān gǎizào fèiyòng?
Nếu cần cải tạo thì bên nào chịu chi phí?
Who bears the fit-out or modification costs if alterations are required?

PHẦN 12 – HỆ THỐNG MẪU CÂU VỀ ĐIỆN, NƯỚC VÀ MÔI TRƯỜNG

园区目前可以提供多少兆瓦电力？
Yuánqū mùqián kěyǐ tígōng duōshao zhàowǎ diànlì?
Hiện tại khu công nghiệp có thể cấp bao nhiêu MW điện?
How many megawatts of power can the park currently supply?

八兆瓦电力什么时候可以正式提供？
Bā zhàowǎ diànlì shénme shíhou kěyǐ zhèngshì tígōng?
Khi nào có thể chính thức cấp 8 MW điện?
When can the full 8 MW power supply become available?

以后可以把供电容量增加到十二兆瓦吗？
Yǐhòu kěyǐ bǎ gōngdiàn róngliàng zēngjiā dào shí’èr zhàowǎ ma?
Sau này có thể tăng công suất cấp điện lên 12 MW không?
Can the power capacity be expanded to 12 MW in the future?

园区有没有备用电源？
Yuánqū yǒu méiyǒu bèiyòng diànyuán?
Khu công nghiệp có nguồn điện dự phòng không?
Does the industrial park have backup power?

每天最大供水能力是多少？
Měitiān zuì dà gōngshuǐ nénglì shì duōshao?
Công suất cấp nước tối đa mỗi ngày là bao nhiêu?
What is the maximum daily water-supply capacity?

我们每天大约需要六百立方米工业用水。
Wǒmen měitiān dàyuē xūyào liù bǎi lìfāngmǐ gōngyè yòngshuǐ.
Mỗi ngày chúng tôi cần khoảng 600 m³ nước công nghiệp.
We require approximately 600 cubic meters of industrial water per day.

园区每天可以处理多少工业污水？
Yuánqū měitiān kěyǐ chǔlǐ duōshao gōngyè wūshuǐ?
Khu công nghiệp có thể xử lý bao nhiêu nước thải công nghiệp mỗi ngày?
How much industrial wastewater can the park treat each day?

我们的生产污水大约是每天三百五十立方米。
Wǒmen de shēngchǎn wūshuǐ dàyuē shì měitiān sān bǎi wǔshí lìfāngmǐ.
Nước thải sản xuất của chúng tôi khoảng 350 m³ mỗi ngày.
Our production wastewater volume is approximately 350 cubic meters per day.

PHẦN 13 – HỆ THỐNG MẪU CÂU VỀ LOGISTICS

这个工业园区距离最近的港口多少公里？
Zhè ge gōngyè yuánqū jùlí zuì jìn de gǎngkǒu duōshao gōnglǐ?
Khu công nghiệp này cách cảng gần nhất bao nhiêu km?
How far is this industrial park from the nearest port?

开车到港口大约需要多长时间？
Kāichē dào gǎngkǒu dàyuē xūyào duō cháng shíjiān?
Lái xe đến cảng mất khoảng bao lâu?
Approximately how long does it take to drive to the port?

距离高速公路入口有多远？
Jùlí gāosù gōnglù rùkǒu yǒu duō yuǎn?
Cách nút vào cao tốc bao xa?
How far is the expressway entrance?

集装箱车可以二十四小时进出吗？
Jízhuāngxiāng chē kěyǐ èrshísì xiǎoshí jìnchū ma?
Xe container có thể ra vào 24 giờ không?
Can container trucks enter and exit 24 hours a day?

附近有没有物流中心？
Fùjìn yǒu méiyǒu wùliú zhōngxīn?
Gần đây có trung tâm logistics không?
Is there a logistics center nearby?

有没有保税仓库？
Yǒu méiyǒu bǎoshuì cāngkù?
Có kho ngoại quan không?
Is there a bonded warehouse?

如果每个月有五百个集装箱，运输成本大概是多少？
Rúguǒ měi ge yuè yǒu wǔ bǎi ge jízhuāngxiāng, yùnshū chéngběn dàgài shì duōshao?
Nếu mỗi tháng có 500 container thì chi phí vận chuyển khoảng bao nhiêu?
If there are 500 containers per month, approximately what would transportation cost?

与另外两个园区相比，这里的物流优势是什么？
Yǔ lìngwài liǎng ge yuánqū xiāngbǐ, zhèlǐ de wùliú yōushì shì shénme?
So với hai khu công nghiệp còn lại, lợi thế logistics ở đây là gì?
Compared with the other two parks, what are this location’s logistics advantages?

PHẦN 14 – HỆ THỐNG MẪU CÂU VỀ LAO ĐỘNG

周边劳动力供应怎么样？
Zhōubiān láodònglì gōngyìng zěnmeyàng?
Nguồn lao động xung quanh thế nào?
What is the local labor supply like?

附近大约有多少产业工人？
Fùjìn dàyuē yǒu duōshao chǎnyè gōngrén?
Gần đây có khoảng bao nhiêu lao động công nghiệp?
Approximately how many industrial workers are available nearby?

招聘一千二百名员工难不难？
Zhāopìn yì qiān liǎng bǎi míng yuángōng nán bu nán?
Tuyển 1.200 nhân viên có khó không?
Would it be difficult to recruit 1,200 employees?

普通工人的平均工资大概是多少？
Pǔtōng gōngrén de píngjūn gōngzī dàgài shì duōshao?
Mức lương bình quân của công nhân phổ thông khoảng bao nhiêu?
What is the approximate average wage for general workers?

技术人员容易招聘吗？
Jìshù rényuán róngyì zhāopìn ma?
Nhân viên kỹ thuật có dễ tuyển không?
Are technical staff easy to recruit?

附近有没有职业学校或者技术培训机构？
Fùjìn yǒu méiyǒu zhíyè xuéxiào huòzhě jìshù péixùn jīgòu?
Gần đây có trường nghề hoặc cơ sở đào tạo kỹ thuật không?
Are there vocational schools or technical training institutions nearby?

如果第二阶段增加到一千八百名员工，周边劳动力能不能满足需求？
Rúguǒ dì-èr jiēduàn zēngjiā dào yì qiān bā bǎi míng yuángōng, zhōubiān láodònglì néng bu néng mǎnzú xūqiú?
Nếu giai đoạn hai tăng lên 1.800 nhân viên thì nguồn lao động xung quanh có đáp ứng được không?
If Phase Two expands to 1,800 employees, can the local labor market meet the demand?

PHẦN 15 – HỆ THỐNG MẪU CÂU VỀ GIÁ THUÊ VÀ CHI PHÍ

厂房每平方米每月租金是多少？
Chǎngfáng měi píngfāngmǐ měi yuè zūjīn shì duōshao?
Tiền thuê nhà xưởng mỗi m² mỗi tháng là bao nhiêu?
What is the monthly factory rent per square meter?

仓库每平方米每月多少钱？
Cāngkù měi píngfāngmǐ měi yuè duōshao qián?
Kho có giá bao nhiêu mỗi m² mỗi tháng?
How much is warehouse rent per square meter per month?

租金是否包含管理费？
Zūjīn shìfǒu bāohán guǎnlǐfèi?
Tiền thuê có bao gồm phí quản lý không?
Does the rent include management fees?

管理费是怎么计算的？
Guǎnlǐfèi shì zěnme jìsuàn de?
Phí quản lý được tính như thế nào?
How is the management fee calculated?

押金需要支付几个月？
Yājīn xūyào zhīfù jǐ ge yuè?
Cần đặt cọc mấy tháng?
How many months of deposit are required?

租金每几年调整一次？
Zūjīn měi jǐ nián tiáozhěng yí cì?
Bao nhiêu năm điều chỉnh giá thuê một lần?
How often is the rent adjusted?

每年的租金涨幅是多少？
Měi nián de zūjīn zhǎngfú shì duōshao?
Mức tăng tiền thuê hàng năm là bao nhiêu?
What is the annual rent escalation rate?

如果租一万五千平方米，租金可以优惠吗？
Rúguǒ zū yí wàn wǔ qiān píngfāngmǐ, zūjīn kěyǐ yōuhuì ma?
Nếu thuê 15.000 m² thì có thể ưu đãi tiền thuê không?
Can the rent be discounted if we lease 15,000 square meters?

如果签十五年合同，可以把厂房租金从五点一五美元降到五美元吗？
Rúguǒ qiān shíwǔ nián hétong, kěyǐ bǎ chǎngfáng zūjīn cóng wǔ diǎn yī wǔ Měiyuán jiàng dào wǔ Měiyuán ma?
Nếu ký hợp đồng 15 năm, có thể giảm giá thuê nhà xưởng từ 5,15 USD xuống 5 USD không?
If we sign a 15-year lease, can the factory rent be reduced from USD 5.15 to USD 5.00?

PHẦN 16 – HỆ THỐNG MẪU CÂU ĐÀM PHÁN HỢP ĐỒNG

如果签长期合同，我们希望获得更好的租金条件。
Rúguǒ qiān chángqī hétong, wǒmen xīwàng huòdé gèng hǎo de zūjīn tiáojiàn.
Nếu ký hợp đồng dài hạn, chúng tôi mong nhận được điều kiện thuê tốt hơn.
If we sign a long-term lease, we hope to receive better rental terms.

押金可以从三个月降到两个月吗？
Yājīn kěyǐ cóng sān ge yuè jiàng dào liǎng ge yuè ma?
Tiền cọc có thể giảm từ ba tháng xuống hai tháng không?
Can the deposit be reduced from three months to two?

设备安装期间可以提供两个月免租期吗？
Shèbèi ānzhuāng qījiān kěyǐ tígōng liǎng ge yuè miǎnzūqī ma?
Trong thời gian lắp đặt thiết bị có thể cho hai tháng miễn tiền thuê không?
Can you provide a two-month rent-free period during equipment installation?

租金从厂房正式交付以后开始计算，可以吗？
Zūjīn cóng chǎngfáng zhèngshì jiāofù yǐhòu kāishǐ jìsuàn, kěyǐ ma?
Có thể bắt đầu tính tiền thuê sau khi nhà xưởng chính thức bàn giao không?
Can rent begin only after the factory is formally handed over?

如果交付延期，合同里应该有相应的赔偿条款。
Rúguǒ jiāofù yánqī, hétong lǐ yīnggāi yǒu xiāngyìng de péicháng tiáokuǎn.
Nếu bàn giao chậm, trong hợp đồng nên có điều khoản bồi thường tương ứng.
If handover is delayed, the contract should contain corresponding compensation provisions.

我们希望把十兆瓦供电条件写进合同附件。
Wǒmen xīwàng bǎ shí zhàowǎ gōngdiàn tiáojiàn xiě jìn hétong fùjiàn.
Chúng tôi muốn đưa điều kiện cấp điện 10 MW vào phụ lục hợp đồng.
We want the 10 MW power-supply commitment written into the contract appendix.

消防验收必须在交付以前完成。
Xiāofáng yànshōu bìxū zài jiāofù yǐqián wánchéng.
Nghiệm thu PCCC phải hoàn thành trước khi bàn giao.
Fire-safety acceptance must be completed before handover.

如果客户第二阶段扩产，园区应该优先提供相邻的扩建空间。
Rúguǒ kèhù dì-èr jiēduàn kuòchǎn, yuánqū yīnggāi yōuxiān tígōng xiānglín de kuòjiàn kōngjiān.
Nếu khách hàng mở rộng sản xuất ở giai đoạn hai, khu công nghiệp nên ưu tiên cung cấp diện tích mở rộng liền kề.
If the client expands in Phase Two, the park should give priority to adjacent expansion space.

PHẦN 17 – KHU CHẾ XUẤT – 出口加工区

17.01 – Trọng điểm kiến thức

出口加工区 tập trung nhiều hơn vào hoạt động sản xuất, gia công và xuất khẩu.

Các từ trọng tâm:

出口 – xuất khẩu

进口 – nhập khẩu

加工 – gia công

原材料进口 – nhập khẩu nguyên liệu

成品出口 – xuất khẩu thành phẩm

海关 – hải quan

保税仓库 – kho ngoại quan

通关 – thông quan

17.02 – Mẫu câu

贵公司的产品主要出口到哪些国家？
Guì gōngsī de chǎnpǐn zhǔyào chūkǒu dào nǎxiē guójiā?
Sản phẩm của quý công ty chủ yếu xuất khẩu sang những nước nào?
Which countries are your company’s products mainly exported to?

原材料主要从国外进口吗？
Yuáncáiliào zhǔyào cóng guówài jìnkǒu ma?
Nguyên vật liệu chủ yếu nhập khẩu từ nước ngoài phải không?
Are the raw materials mainly imported from overseas?

附近有没有保税仓库？
Fùjìn yǒu méiyǒu bǎoshuì cāngkù?
Gần đây có kho ngoại quan không?
Is there a bonded warehouse nearby?

从工厂到港口的运输时间是多少？
Cóng gōngchǎng dào gǎngkǒu de yùnshū shíjiān shì duōshao?
Thời gian vận chuyển từ nhà máy tới cảng là bao lâu?
How long does transportation from the factory to the port take?

PHẦN 18 – KHU KINH TẾ – 经济区

经济区 thường có phạm vi chức năng rộng hơn một khu công nghiệp đơn lẻ và có thể kết hợp khu công nghiệp, logistics, thương mại, dịch vụ và hạ tầng cảng.

18.01 – Mẫu câu

这个经济区有哪些主要产业？
Zhè ge jīngjìqū yǒu nǎxiē zhǔyào chǎnyè?
Khu kinh tế này có những ngành chủ yếu nào?
What are the main industries in this economic zone?

经济区里面有没有大型工业园区？
Jīngjìqū lǐmiàn yǒu méiyǒu dàxíng gōngyè yuánqū?
Trong khu kinh tế có khu công nghiệp lớn không?
Are there large industrial parks within the economic zone?

这里离港口有多远？
Zhèlǐ lí gǎngkǒu yǒu duō yuǎn?
Nơi đây cách cảng bao xa?
How far is this location from the port?

PHẦN 19 – KHU CÔNG NGHỆ CAO – 高新技术产业园区

Các doanh nghiệp điện tử, bán dẫn, công nghệ thông tin, thiết bị chính xác và R&D thường đặc biệt quan tâm:

Nguồn điện ổn định.

Công suất điện.

Mạng cáp quang.

Xem thêm tiếng Trung chuyên ngành ChineMaster EDU.

Nguồn kỹ sư.

Hệ sinh thái nhà cung cấp.

Khả năng kiểm soát môi trường sản xuất.

Không gian R&D.

Khả năng mở rộng.

19.01 – Mẫu câu

园区里有没有半导体或者电子企业？
Yuánqū lǐ yǒu méiyǒu bàndǎotǐ huòzhě diànzǐ qǐyè?
Trong khu có doanh nghiệp bán dẫn hoặc điện tử không?
Are there semiconductor or electronics companies in the park?

附近的工程师资源怎么样？
Fùjìn de gōngchéngshī zīyuán zěnmeyàng?
Nguồn kỹ sư xung quanh như thế nào?
What is the availability of engineers nearby?

这里的通信网络稳定吗？
Zhèlǐ de tōngxìn wǎngluò wěndìng ma?
Mạng viễn thông ở đây có ổn định không?
Is the telecommunications network stable here?

PHẦN 20 – NHÀ XƯỞNG XÂY THEO YÊU CẦU – 定制厂房

20.01 – Khi nào nên chọn Build-to-Suit

Doanh nghiệp có thiết bị đặc biệt.

Yêu cầu tải trọng riêng.

Cần chiều cao riêng.

Cần phòng sạch.

Cần công suất điện lớn.

Cần luồng nguyên liệu và thành phẩm riêng.

Cần hệ thống khí nén hoặc khí kỹ thuật.

Cần thiết kế dây chuyền đặc biệt.

Có kế hoạch thuê dài hạn.

20.02 – Mẫu câu

我们希望厂房按照生产线布局进行设计。
Wǒmen xīwàng chǎngfáng ànzhào shēngchǎnxiàn bùjú jìnxíng shèjì.
Chúng tôi muốn nhà xưởng được thiết kế theo bố trí dây chuyền sản xuất.
We want the factory to be designed according to the production-line layout.

生产区需要一万平方米。
Shēngchǎnqū xūyào yí wàn píngfāngmǐ.
Khu sản xuất cần 10.000 m².
The production area requires 10,000 square meters.

原材料仓库需要一千五百平方米。
Yuáncáiliào cāngkù xūyào yì qiān wǔ bǎi píngfāngmǐ.
Kho nguyên vật liệu cần 1.500 m².
The raw-material warehouse requires 1,500 square meters.

成品仓库也需要一千五百平方米。
Chéngpǐn cāngkù yě xūyào yì qiān wǔ bǎi píngfāngmǐ.
Kho thành phẩm cũng cần 1.500 m².
The finished-goods warehouse also requires 1,500 square meters.

厂房需要预留洁净室区域。
Chǎngfáng xūyào yùliú jiéjìngshì qūyù.
Nhà xưởng cần chừa khu vực cho phòng sạch.
The factory must reserve space for a cleanroom area.

PHẦN 21 – TRUNG TÂM LOGISTICS – 物流中心

21.01 – Tiêu chí lựa chọn

Vị trí.

Kết nối cảng.

Kết nối cao tốc.

Khoảng cách tới khách hàng.

Diện tích kho.

Bãi container.

Số lượng cửa xuất nhập hàng.

Khả năng xe tải quay đầu.

Công suất xử lý hàng.

Hệ thống quản lý kho.

21.02 – Mẫu câu

物流中心每天可以处理多少吨货物？
Wùliú zhōngxīn měitiān kěyǐ chǔlǐ duōshao dūn huòwù?
Trung tâm logistics có thể xử lý bao nhiêu tấn hàng mỗi ngày?
How many tons of goods can the logistics center handle per day?

这里有多少个装卸平台？
Zhèlǐ yǒu duōshao ge zhuāngxiè píngtái?
Ở đây có bao nhiêu sàn bốc dỡ hàng?
How many loading docks are there?

有没有足够的集装箱停车位？
Yǒu méiyǒu zúgòu de jízhuāngxiāng tíngchēwèi?
Có đủ chỗ đỗ xe container không?
Are there enough container-truck parking spaces?

PHẦN 22 – KHO LẠNH – 冷库

22.01 – Từ vựng trọng tâm

冷链 – lěngliàn – cold chain – chuỗi lạnh

冷藏 – lěngcáng – chilled storage – bảo quản mát

冷冻 – lěngdòng – frozen storage – bảo quản đông lạnh

温度 – wēndù – temperature – nhiệt độ

湿度 – shīdù – humidity – độ ẩm

制冷系统 – zhìlěng xìtǒng – refrigeration system – hệ thống làm lạnh

备用发电机 – bèiyòng fādiànjī – backup generator – máy phát điện dự phòng

22.02 – Mẫu câu

冷库的温度可以保持在多少度？
Lěngkù de wēndù kěyǐ bǎochí zài duōshao dù?
Kho lạnh có thể duy trì ở nhiệt độ bao nhiêu?
What temperature can the cold storage maintain?

停电以后备用发电机可以支持多长时间？
Tíngdiàn yǐhòu bèiyòng fādiànjī kěyǐ zhīchí duō cháng shíjiān?
Sau khi mất điện, máy phát điện dự phòng có thể duy trì trong bao lâu?
How long can the backup generator operate after a power outage?

PHẦN 23 – TRUNG TÂM DỮ LIỆU – 数据中心

23.01 – Yêu cầu đặc biệt

连续供电 – cấp điện liên tục

双路供电 – hai nguồn cấp điện

备用发电机 – máy phát điện dự phòng

UPS系统 – hệ thống UPS

冷却系统 – hệ thống làm mát

光纤网络 – mạng cáp quang

网络稳定性 – độ ổn định mạng

安保系统 – hệ thống an ninh

防洪 – chống ngập

扩建能力 – khả năng mở rộng

23.02 – Mẫu câu

数据中心需要两路独立电源。
Shùjù zhōngxīn xūyào liǎng lù dúlì diànyuán.
Trung tâm dữ liệu cần hai nguồn điện độc lập.
The data center requires two independent power supplies.

这个位置有没有洪水风险？
Zhè ge wèizhi yǒu méiyǒu hóngshuǐ fēngxiǎn?
Vị trí này có rủi ro ngập lụt không?
Is there a flood risk at this location?

附近有几家光纤服务商？
Fùjìn yǒu jǐ jiā guāngxiān fúwùshāng?
Gần đây có bao nhiêu nhà cung cấp cáp quang?
How many fiber-optic service providers operate nearby?

PHẦN 24 – NGỮ PHÁP CHUYÊN SÂU

24.01 – 根据…… – Căn cứ vào

Ý nghĩa

根据 dùng để đưa ra căn cứ thực tế, dữ liệu, nhu cầu hoặc thông tin làm cơ sở cho quyết định.

Công thức

根据 + danh từ/căn cứ + động từ

根据客户需求 + 筛选项目

根据投资计划 + 确定面积

根据物流要求 + 选择位置

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

我们要根据客户的投资需求筛选工业园区。
Wǒmen yào gēnjù kèhù de tóuzī xūqiú shāixuǎn gōngyè yuánqū.
Chúng ta phải sàng lọc khu công nghiệp dựa trên nhu cầu đầu tư của khách hàng.
We need to shortlist industrial parks according to the client’s investment requirements.

Ví dụ 2

根据生产计划，客户第一阶段需要一万五千平方米厂房。
Gēnjù shēngchǎn jìhuà, kèhù dì-yī jiēduàn xūyào yí wàn wǔ qiān píngfāngmǐ chǎngfáng.
Theo kế hoạch sản xuất, giai đoạn đầu khách hàng cần 15.000 m² nhà xưởng.
According to the production plan, the client requires 15,000 square meters of factory space in Phase One.

Ví dụ 3

根据设备清单，我们需要重新确认地面承重。
Gēnjù shèbèi qīngdān, wǒmen xūyào chóngxīn quèrèn dìmiàn chéngzhòng.
Dựa trên danh sách thiết bị, chúng ta cần xác nhận lại tải trọng sàn.
Based on the equipment list, we need to reconfirm the floor load capacity.

Ví dụ 4

根据出口量，我们可以估算每个月的物流成本。
Gēnjù chūkǒuliàng, wǒmen kěyǐ gūsuàn měi ge yuè de wùliú chéngběn.
Dựa trên sản lượng xuất khẩu, chúng ta có thể ước tính chi phí logistics mỗi tháng.
Based on export volume, we can estimate monthly logistics costs.

Ví dụ 5

根据招聘计划，这个项目第一年需要一千二百名员工。
Gēnjù zhāopìn jìhuà, zhè ge xiàngmù dì-yī nián xūyào yì qiān liǎng bǎi míng yuángōng.
Theo kế hoạch tuyển dụng, dự án năm đầu cần 1.200 nhân viên.
According to the recruitment plan, the project needs 1,200 employees in its first year.

24.02 – 按照…… – Theo, căn cứ theo

Ý nghĩa

按照 thường đi với quy định, hợp đồng, tiêu chuẩn, kế hoạch hoặc cách thức đã được xác định.

Công thức

按照 + 合同 + V

按照 + 标准 + V

按照 + 计划 + V

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

定制厂房可以按照客户的设备布局重新设计。
Dìngzhì chǎngfáng kěyǐ ànzhào kèhù de shèbèi bùjú chóngxīn shèjì.
Nhà xưởng xây theo yêu cầu có thể được thiết kế lại theo bố trí thiết bị của khách hàng.
The build-to-suit factory can be redesigned according to the client’s equipment layout.

Ví dụ 2

双方应该按照合同约定支付租金。
Shuāngfāng yīnggāi ànzhào hétong yuēdìng zhīfù zūjīn.
Hai bên nên thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Both parties should make rent payments according to the contract.

Ví dụ 3

我们要按照交付标准检查厂房。
Wǒmen yào ànzhào jiāofù biāozhǔn jiǎnchá chǎngfáng.
Chúng ta phải kiểm tra nhà xưởng theo tiêu chuẩn bàn giao.
We must inspect the factory according to the handover standards.

Ví dụ 4

工程应该按照设计方案施工。
Gōngchéng yīnggāi ànzhào shèjì fāng’àn shīgōng.
Công trình phải được thi công theo phương án thiết kế.
Construction should follow the approved design plan.

Ví dụ 5

园区应该按照约定时间提供十兆瓦电力。
Yuánqū yīnggāi ànzhào yuēdìng shíjiān tígōng shí zhàowǎ diànlì.
Khu công nghiệp phải cấp 10 MW điện theo thời gian đã thỏa thuận.
The park should provide 10 MW of power at the agreed time.

24.03 – 与……相比 – So với

Ví dụ 4

只要双方同意价格，就可以继续谈合同条款。
Zhǐyào shuāngfāng tóngyì jiàgé, jiù kěyǐ jìxù tán hétong tiáokuǎn.
Chỉ cần hai bên thống nhất giá thì có thể tiếp tục đàm phán điều khoản hợp đồng.
As long as both parties agree on price, they can continue negotiating contract terms.

Ví dụ 5

只要附近劳动力充足，招聘速度就会快一些。
Zhǐyào fùjìn láodònglì chōngzú, zhāopìn sùdù jiù huì kuài yìxiē.
Chỉ cần nguồn lao động gần đó đủ thì tốc độ tuyển dụng sẽ nhanh hơn.
As long as local labor supply is sufficient, recruitment should proceed more quickly.

24.08 – 只有……，才……

Ý nghĩa

PHẦN 25 – PHÂN BIỆT THUẬT NGỮ DỄ NHẦM

25.01 – 工业园区 và 工业区

工业园区 thường nhấn mạnh một khu được quy hoạch, phát triển và quản lý có hệ thống.

工业区 có thể dùng rộng hơn để chỉ khu vực tập trung hoạt động công nghiệp.

25.02 – 厂房 và 仓库

厂房 phục vụ sản xuất.

仓库 chủ yếu phục vụ lưu trữ hàng hóa hoặc nguyên vật liệu.

25.03 – 现成厂房 và 定制厂房

现成厂房 đã được xây sẵn, ưu điểm lớn là thời gian đưa vào sử dụng nhanh.

定制厂房 được thiết kế và xây theo yêu cầu doanh nghiệp, phù hợp hơn với quy trình kỹ thuật đặc biệt nhưng cần thời gian triển khai.

25.04 – 层高 và 净高

层高 là chiều cao tầng theo cấu trúc công trình.

净高 là khoảng chiều cao sử dụng thực tế thông thủy.

Trong tư vấn nhà xưởng, 净高 thường trực tiếp liên quan tới thiết bị, giá kệ và vận hành.

25.05 – 供电容量 và 用电量

供电容量 là mức công suất mà hệ thống có thể cung cấp.

用电量 là lượng điện thực tế tiêu thụ.

Không được dùng hai khái niệm thay thế cho nhau.

25.06 – 租金 và 管理费

租金 là tiền thuê tài sản.

管理费 là phí quản lý và dịch vụ liên quan.

Khi báo tổng chi phí phải xác định rõ tiền thuê đã bao gồm phí quản lý hay chưa.

25.07 – 押金 và 租金

押金 là tiền đặt cọc.

租金 là tiền thuê phải trả theo kỳ.

Tiền đặt cọc không tự động được coi là tiền thuê tháng cuối trừ khi hợp đồng có thỏa thuận.

PHẦN 26 – BÀI VĂN ỨNG DỤNG TỔNG HỢP

外国企业应该怎样选择工业房地产？

外国企业到一个新的市场投资建厂时，工业房地产选址是非常重要的一步。企业不能只比较土地价格或者厂房租金，而应该根据自己的行业、生产计划、物流要求、用电需求、劳动力需求和投产时间进行全面分析。

以一家投资五千万美元的电子零部件制造企业为例。企业第一阶段需要三万平方米工业用地、一万五千平方米厂房和三千平方米仓库，初期电力需求为八兆瓦，未来可能增加到十到十二兆瓦。

如果企业要求十二个月以内正式投产，那么时间就是重要的筛选条件。现成厂房的优点是交付快，企业可以比较早安装设备和开始试生产。但是现成厂房的设计已经基本完成，如果设备布局、地面承重或者电力条件不合适，改造成本可能比较高。

企业也可以租工业用地以后自己建设厂房。这种方式的设计自由度比较高，而且可以根据生产流程安排厂房、仓库和办公区域。但是从设计、审批、建设到验收需要比较长的时间。如果整个过程需要十四到十六个月，就可能无法满足十二个月投产的要求。

第三种方式是定制厂房。园区开发商可以按照企业的生产线、设备布局、电力、仓库和办公需求进行设计和建设。虽然租金可能比普通现成厂房高，但是如果企业计划长期经营，这种方案可能更符合实际生产需要。

选址时还必须考虑物流。如果企业每个月有大量集装箱进出口，那么工厂到港口的距离、到高速公路的时间以及集装箱车辆进出的条件都会直接影响物流成本。

劳动力也是重要因素。一个项目如果第一阶段需要一千二百名员工，就不能只问当地有没有工人，还要分别分析普通生产工人、技术人员、工程师和管理人员是否容易招聘。

对于电子、半导体和数据相关企业来说，电力尤其重要。企业不但要确认现在可以提供多少电，还要确认什么时候可以供电、供电是否稳定、有没有备用电源以及未来能不能增加容量。

此外，企业还要调查供水、污水处理、消防、环保和其他法律手续。只有这些条件都符合要求，项目才能顺利建设和投产。

最后，工业房地产顾问不应该简单地告诉客户哪个园区最便宜，而应该比较投产时间、技术条件、物流、劳动力、租金、管理费、押金、扩产空间、法律风险和长期运营成本。

最适合的工业房地产，不一定是租金最低的项目，而是能够让企业以合理的成本、可控的风险和合适的时间顺利投产，并且支持企业未来长期发展的项目。

PHẦN 27 – BÀI TẬP TỪ VỰNG

27.01 – Điền từ

Từ cho sẵn:

工业园区 / 现成厂房 / 定制厂房 / 物流中心 / 供电容量 / 地面承重 / 劳动力 / 押金 / 免租期 / 投产

Câu A:

这个项目需要八兆瓦的________。

Câu B:

客户希望四个月以内开始安装设备，所以优先考虑________。

Câu C:

如果客户对厂房有特殊技术要求，可以考虑________。

Câu D:

签合同的时候需要支付两个月________。

Câu E:

企业正式开始生产可以说________。

Câu F:

厂房有重型设备，所以必须检查________。

Câu G:

企业需要招聘一千二百人，所以要分析当地________。

Câu H:

设备安装期间客户希望得到两个月________。

Câu I:

需要大量仓储和运输服务的企业可以考虑靠近________。

Câu J:

很多制造企业选择进入________生产。

PHẦN 28 – BÀI TẬP SỐ LIỆU

28.01 – Phương án A

15.000 m² nhà xưởng × 4,80 USD/m²/tháng.

3.000 m² kho × 4,20 USD/m²/tháng.

18.000 m² × 0,25 USD/m²/tháng phí quản lý.

Hãy tính:

厂房每月租金是多少？

仓库每月租金是多少？

管理费是多少？

每月总成本是多少？

一年总成本是多少？

三个月基础租金押金是多少？

28.02 – Phương án C

15.000 m² nhà xưởng × 5,15 USD/m²/tháng.

3.000 m² kho × 4,45 USD/m²/tháng.

18.000 m² × 0,22 USD/m²/tháng phí quản lý.

Hãy tính:

每月基础租金是多少？

每月管理费是多少？

每月总成本是多少？

一年总成本是多少？

两个月基础租金押金是多少？

方案C每月比方案A高多少？

PHẦN 29 – BÀI TẬP NGỮ PHÁP

29.01 – Chọn 根据 hoặc 按照

________客户的生产需求，我们需要十五万平方米厂房。

________合同约定，租金每三年调整一次。

________设备清单，我们重新检查了地面承重。

双方应该________交付标准进行验收。

29.02 – Hoàn thành với 与……相比

北河工业园，东港工业园离港口更近。

现成厂房，定制厂房的设计更灵活。

短期租赁，十五年合同更适合定制厂房。

29.03 – Hoàn thành với 越……越……

离港口________近，物流时间________短。

生产规模________大，用电需求________高。

租赁面积________大，总租金________高。

29.04 – Phân biệt 如果……就…… / 只要……就…… / 只有……才……

________厂房按时交付，客户________有机会十二个月以内投产。

________技术条件符合要求，我们________可以进入商务谈判。

________完成消防验收，厂房________能正式交付。

PHẦN 30 – BÀI TẬP DỊCH TRUNG – VIỆT

工业园区目前可以提供十兆瓦电力。

这栋厂房的净高是十二米。

地面承重是每平方米三吨。

客户第一阶段需要一千二百名员工。

这个项目距离港口五十六公里。

如果签十五年合同，我们希望降低租金。

除了租金以外，还要考虑管理费和物流成本。

只有完成消防验收，厂房才能正式交付。

与现成厂房相比，定制厂房更适合长期生产。

生产规模越大，对电力的需求越高。

PHẦN 31 – BÀI TẬP DỊCH VIỆT – TRUNG

Doanh nghiệp chúng tôi cần khoảng 15.000 m² nhà xưởng.

Nhà máy cần công suất điện 8 MW.

Trong tương lai có thể tăng lên 12 MW.

Chúng tôi muốn cách cảng không quá 60 km.

Dự kiến cần tuyển 1.200 nhân viên.

Nhà xưởng phải được bàn giao trong vòng 10 tháng.

Giá thuê hiện tại là bao nhiêu một mét vuông mỗi tháng?

Nếu ký hợp đồng 15 năm, có thể giảm giá thuê không?

Chúng tôi muốn hai tháng miễn tiền thuê để lắp đặt thiết bị.

Nhà xưởng phải hoàn thành nghiệm thu PCCC trước khi bàn giao.

So với phương án A, phương án C phù hợp hơn với kế hoạch mở rộng.

Chỉ khi xác nhận đủ công suất điện thì chúng tôi mới có thể đề xuất dự án này.

PHẦN 32 – BÀI TẬP SỬA CÂU SAI

Sai:

这个厂房的租金是三吨一平方米。

Sửa lại bằng cách dùng đúng khái niệm 地面承重.

Sai:

我们需要八兆瓦的用电距离。

Sửa lại bằng cách dùng đúng từ 供电容量.

Sai:

这个工业园区每平方米净高十二米。

Sửa lại cách diễn đạt đơn vị chiều cao.

Sai:

客户需要一万五千平方的厂房。

Chuẩn hóa đơn vị 平方米.

Sai:

我们已经交付消防验收了。

Sửa lại quan hệ giữa 交付 và 消防验收.

PHẦN 33 – ĐÁP ÁN BÀI TẬP TỪ VỰNG

Câu A:

供电容量

Câu B:

现成厂房

Câu C:

定制厂房

Câu D:

押金

Câu E:

投产

Câu F:

地面承重

Câu G:

劳动力

Câu H:

免租期

Câu I:

物流中心

Câu J:

工业园区

PHẦN 34 – ĐÁP ÁN BÀI TẬP SỐ LIỆU

34.01 – Phương án A

Nhà xưởng:

15.000 × 4,80 = 72.000 USD/tháng.

厂房每月租金是七万二千美元。
Chǎngfáng měi yuè zūjīn shì qī wàn liǎng qiān Měiyuán.
Tiền thuê nhà xưởng mỗi tháng là 72.000 USD.
Monthly factory rent is USD 72,000.

Kho:

3.000 × 4,20 = 12.600 USD/tháng.

仓库每月租金是一万二千六百美元。
Cāngkù měi yuè zūjīn shì yí wàn liǎng qiān liù bǎi Měiyuán.
Tiền thuê kho mỗi tháng là 12.600 USD.
Monthly warehouse rent is USD 12,600.

Phí quản lý:

18.000 × 0,25 = 4.500 USD/tháng.

每月管理费是四千五百美元。
Měi yuè guǎnlǐfèi shì sì qiān wǔ bǎi Měiyuán.
Phí quản lý mỗi tháng là 4.500 USD.
Monthly management fees are USD 4,500.

Tổng chi phí tháng:

72.000 + 12.600 + 4.500 = 89.100 USD.

每月总成本大约是八万九千一百美元。
Měi yuè zǒng chéngběn dàyuē shì bā wàn jiǔ qiān yì bǎi Měiyuán.
Tổng chi phí mỗi tháng khoảng 89.100 USD.
Total monthly cost is approximately USD 89,100.

Tổng một năm:

89.100 × 12 = 1.069.200 USD.

一年总成本大约是一百零六万九千二百美元。
Yì nián zǒng chéngběn dàyuē shì yì bǎi líng liù wàn jiǔ qiān liǎng bǎi Měiyuán.
Tổng chi phí một năm khoảng 1.069.200 USD.
Annual cost is approximately USD 1,069,200.

Tiền cọc:

84.600 × 3 = 253.800 USD.

押金是二十五万三千八百美元。
Yājīn shì èrshíwǔ wàn sān qiān bā bǎi Měiyuán.
Tiền đặt cọc là 253.800 USD.
The deposit is USD 253,800.

34.02 – Phương án C

Nhà xưởng:

15.000 × 5,15 = 77.250 USD.

Kho:

3.000 × 4,45 = 13.350 USD.

Tiền thuê cơ bản:

77.250 + 13.350 = 90.600 USD.

Phí quản lý:

18.000 × 0,22 = 3.960 USD.

Tổng tháng:

90.600 + 3.960 = 94.560 USD.

Tổng năm:

94.560 × 12 = 1.134.720 USD.

Tiền cọc:

90.600 × 2 = 181.200 USD.

Chênh lệch chi phí tháng giữa C và A:

94.560 − 89.100 = 5.460 USD.

方案C每月比方案A高五千四百六十美元。
Fāng’àn C měi yuè bǐ fāng’àn A gāo wǔ qiān sì bǎi liùshí Měiyuán.
Phương án C cao hơn phương án A 5.460 USD mỗi tháng.
Plan C costs USD 5,460 more per month than Plan A.

PHẦN 35 – ĐÁP ÁN NGỮ PHÁP

35.01 – 根据 / 按照

根据客户的生产需求，我们需要一万五千平方米厂房。

Gēnjù kèhù de shēngchǎn xūqiú, wǒmen xūyào yí wàn wǔ qiān píngfāngmǐ chǎngfáng.

Theo nhu cầu sản xuất của khách hàng, chúng ta cần 15.000 m² nhà xưởng.

按照合同约定，租金每三年调整一次。

Ànzhào hétong yuēdìng, zūjīn měi sān nián tiáozhěng yí cì.

Theo thỏa thuận hợp đồng, tiền thuê được điều chỉnh ba năm một lần.

根据设备清单，我们重新检查了地面承重。

Gēnjù shèbèi qīngdān, wǒmen chóngxīn jiǎnchá le dìmiàn chéngzhòng.

Dựa vào danh sách thiết bị, chúng ta đã kiểm tra lại tải trọng sàn.

双方应该按照交付标准进行验收。

Shuāngfāng yīnggāi ànzhào jiāofù biāozhǔn jìnxíng yànshōu.

Hai bên nên nghiệm thu theo tiêu chuẩn bàn giao.

35.02 – 与……相比

与北河工业园相比，东港工业园离港口更近。

Yǔ Běihé Gōngyè Yuán xiāngbǐ, Dōnggǎng Gōngyè Yuán lí gǎngkǒu gèng jìn.

So với Khu Bắc Hà, Khu Đông Cảng gần cảng hơn.

与现成厂房相比，定制厂房的设计更灵活。

Yǔ xiànchéng chǎngfáng xiāngbǐ, dìngzhì chǎngfáng de shèjì gèng línghuó.

So với nhà xưởng xây sẵn, nhà xưởng xây theo yêu cầu linh hoạt hơn về thiết kế.

与短期租赁相比，十五年合同更适合定制厂房。

Yǔ duǎnqī zūlìn xiāngbǐ, shíwǔ nián hétong gèng shìhé dìngzhì chǎngfáng.

So với thuê ngắn hạn, hợp đồng 15 năm phù hợp hơn với nhà xưởng Build-to-Suit.

35.03 – 越……越……

离港口越近，物流时间越短。

Lí gǎngkǒu yuè jìn, wùliú shíjiān yuè duǎn.

Càng gần cảng thì thời gian logistics càng ngắn.

生产规模越大，用电需求越高。

Shēngchǎn guīmó yuè dà, yòngdiàn xūqiú yuè gāo.

Quy mô sản xuất càng lớn thì nhu cầu điện càng cao.

租赁面积越大，总租金越高。

Zūlìn miànjī yuè dà, zǒng zūjīn yuè gāo.

Diện tích thuê càng lớn thì tổng tiền thuê càng cao.

35.04 – Điều kiện

如果厂房按时交付，客户就有机会在十二个月以内投产。

Rúguǒ chǎngfáng ànshí jiāofù, kèhù jiù yǒu jīhuì zài shí’èr ge yuè yǐnèi tóuchǎn.

Nếu nhà xưởng bàn giao đúng hạn thì khách hàng có cơ hội sản xuất trong vòng 12 tháng.

只要技术条件符合要求，我们就可以进入商务谈判。

Zhǐyào jìshù tiáojiàn fúhé yāoqiú, wǒmen jiù kěyǐ jìnrù shāngwù tánpàn.

Chỉ cần điều kiện kỹ thuật đáp ứng yêu cầu thì chúng ta có thể bước vào đàm phán thương mại.

只有完成消防验收，厂房才能正式交付。

Zhǐyǒu wánchéng xiāofáng yànshōu, chǎngfáng cái néng zhèngshì jiāofù.

Chỉ khi hoàn thành nghiệm thu PCCC thì nhà xưởng mới có thể chính thức bàn giao.

PHẦN 36 – ĐÁP ÁN DỊCH VIỆT – TRUNG

我们公司需要大约一万五千平方米厂房。
Wǒmen gōngsī xūyào dàyuē yí wàn wǔ qiān píngfāngmǐ chǎngfáng.
Doanh nghiệp chúng tôi cần khoảng 15.000 m² nhà xưởng.
Our company needs approximately 15,000 square meters of factory space.

工厂需要八兆瓦的供电容量。
Gōngchǎng xūyào bā zhàowǎ de gōngdiàn róngliàng.
Nhà máy cần công suất điện 8 MW.
The factory requires 8 MW of power capacity.

未来可能增加到十二兆瓦。
Wèilái kěnéng zēngjiā dào shí’èr zhàowǎ.
Trong tương lai có thể tăng lên 12 MW.
This may increase to 12 MW in the future.

我们希望距离港口不超过六十公里。
Wǒmen xīwàng jùlí gǎngkǒu bù chāoguò liùshí gōnglǐ.
Chúng tôi muốn cách cảng không quá 60 km.
We want the site to be no more than 60 km from the port.

预计需要招聘一千二百名员工。
Yùjì xūyào zhāopìn yì qiān liǎng bǎi míng yuángōng.
Dự kiến cần tuyển 1.200 nhân viên.
We expect to recruit 1,200 employees.

厂房必须在十个月以内交付。
Chǎngfáng bìxū zài shí ge yuè yǐnèi jiāofù.
Nhà xưởng phải được bàn giao trong vòng 10 tháng.
The factory must be handed over within 10 months.

目前厂房每平方米每月租金是多少？
Mùqián chǎngfáng měi píngfāngmǐ měi yuè zūjīn shì duōshao?
Giá thuê hiện tại là bao nhiêu một mét vuông mỗi tháng?
What is the current monthly factory rent per square meter?

如果签十五年合同，可以降低租金吗？
Rúguǒ qiān shíwǔ nián hétong, kěyǐ jiàngdī zūjīn ma?
Nếu ký hợp đồng 15 năm, có thể giảm giá thuê không?
Can the rent be reduced if we sign a 15-year lease?

我们希望设备安装期间有两个月免租期。
Wǒmen xīwàng shèbèi ānzhuāng qījiān yǒu liǎng ge yuè miǎnzūqī.
Chúng tôi muốn hai tháng miễn tiền thuê trong thời gian lắp đặt thiết bị.
We would like a two-month rent-free period during equipment installation.

厂房交付以前必须完成消防验收。
Chǎngfáng jiāofù yǐqián bìxū wánchéng xiāofáng yànshōu.
Nhà xưởng phải hoàn thành nghiệm thu PCCC trước khi bàn giao.
Fire-safety acceptance must be completed before the factory is handed over.

与方案A相比，方案C更适合未来扩大生产。
Yǔ fāng’àn A xiāngbǐ, fāng’àn C gèng shìhé wèilái kuòdà shēngchǎn.
So với phương án A, phương án C phù hợp hơn với kế hoạch mở rộng.
Compared with Plan A, Plan C is more suitable for future expansion.

只有确认供电容量足够，我们才能推荐这个项目。
Zhǐyǒu quèrèn gōngdiàn róngliàng zúgòu, wǒmen cái néng tuījiàn zhè ge xiàngmù.
Chỉ khi xác nhận đủ công suất điện thì chúng tôi mới có thể đề xuất dự án này.
Only after confirming sufficient power capacity can we recommend this project.

PHẦN 37 – ĐÁP ÁN SỬA CÂU SAI

Sai:

这个厂房的租金是三吨一平方米。

Đúng:

这个厂房的地面承重是每平方米三吨。

Zhè ge chǎngfáng de dìmiàn chéngzhòng shì měi píngfāngmǐ sān dūn.

Tải trọng sàn của nhà xưởng này là 3 tấn/m².

Sai:

我们需要八兆瓦的用电距离。

Đúng:

我们需要八兆瓦的供电容量。

Wǒmen xūyào bā zhàowǎ de gōngdiàn róngliàng.

Chúng tôi cần công suất cấp điện 8 MW.

Sai:

这个工业园区每平方米净高十二米。

Đúng:

这个厂房的净高是十二米。

Zhè ge chǎngfáng de jìnggāo shì shí’èr mǐ.

Nhà xưởng này có chiều cao thông thủy 12 m.

Sai:

客户需要一万五千平方的厂房。

Đúng:

客户需要一万五千平方米的厂房。

Kèhù xūyào yí wàn wǔ qiān píngfāngmǐ de chǎngfáng.

Khách hàng cần 15.000 m² nhà xưởng.

Sai:

我们已经交付消防验收了。

Đúng:

厂房已经完成消防验收，可以准备交付了。

Chǎngfáng yǐjīng wánchéng xiāofáng yànshōu, kěyǐ zhǔnbèi jiāofù le.

Nhà xưởng đã hoàn thành nghiệm thu PCCC và có thể chuẩn bị bàn giao.

PHẦN 38 – BÀI TẬP GIAO TIẾP VÀ ĐÓNG VAI

38.01 – Vai doanh nghiệp FDI

Học viên phải nói rõ bằng tiếng Trung:

Ngành sản xuất.

Tổng vốn đầu tư.

Diện tích đất.

Diện tích nhà xưởng.

Diện tích kho.

Công suất điện.

Nhu cầu nước.

Nước thải.

Số lao động.

Khoảng cách tối đa tới cảng.

Ngày cần bàn giao.

Thời gian bắt đầu sản xuất.

38.02 – Vai tư vấn bất động sản công nghiệp

Học viên phải hỏi tối thiểu 20 câu và sau đó đưa ra ba phương án.

Phải sử dụng:

根据……

按照……

与……相比……

除了……以外，还……

不但……，还……

如果……，就……

只要……，就……

只有……，才……

虽然……，但是……

越……，越……

对……来说……

从……来看……

38.03 – Vai chủ đầu tư khu công nghiệp

Phải giải thích:

Diện tích còn trống.

Nhà xưởng hiện có.

Thông số kỹ thuật.

Công suất điện.

Nước.

Nước thải.

PCCC.

Khoảng cách tới cảng.

Giá thuê.

Phí quản lý.

Tiền cọc.

Thời hạn thuê.

Thời gian bàn giao.

Điều chỉnh giá thuê.

Khả năng mở rộng.

38.04 – Vai doanh nghiệp đàm phán hợp đồng

Phải đàm phán tối thiểu các điều kiện:

租金

押金

免租期

租期

交付时间

交付标准

供电容量

消防验收

扩建空间

延期交付责任

PHẦN 39 – TÌNH HUỐNG TƯ VẤN TỔNG HỢP

Khách hàng yêu cầu:

50 triệu USD tổng vốn.

30.000 m² đất.

15.000 m² nhà xưởng.

3.000 m² kho.

8 MW điện ban đầu.

12 MW điện tương lai.

600 m³ nước/ngày.

350 m³ nước thải/ngày.

1.200 lao động.

Không quá 60 km tới cảng.

Đi vào sản xuất trong 12 tháng.

Học viên phải so sánh:

方案A – 现成厂房

方案B – 自建厂房

方案C – 定制厂房

Sau đó đưa ra kết luận bằng cấu trúc:

从投产时间来看……

Cóng tóuchǎn shíjiān lái kàn……

Xét thời gian đi vào sản xuất…

从租赁成本来看……

Cóng zūlìn chéngběn lái kàn……

Xét chi phí thuê…

从物流条件来看……

Cóng wùliú tiáojiàn lái kàn……

Xét điều kiện logistics…

从电力条件来看……

Cóng diànlì tiáojiàn lái kàn……

Xét điều kiện điện…

从未来扩产来看……

Cóng wèilái kuòchǎn lái kàn……

Xét việc mở rộng sản xuất tương lai…

综合来看，我们建议……

Zōnghé lái kàn, wǒmen jiànyì……

Xét tổng thể, chúng tôi đề xuất…

PHẦN 40 – QUY TRÌNH TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP HOÀN CHỈNH

接收客户需求 – tiếp nhận nhu cầu khách hàng

分析投资计划 – phân tích kế hoạch đầu tư

确定选址条件 – xác định điều kiện lựa chọn địa điểm

确定技术要求 – xác định yêu cầu kỹ thuật

搜集项目资料 – thu thập dữ liệu dự án

初步筛选 – sàng lọc sơ bộ

比较工业园区 – so sánh khu công nghiệp

实地考察 – khảo sát thực địa

技术评估 – đánh giá kỹ thuật

物流分析 – phân tích logistics

劳动力分析 – phân tích lao động

成本分析 – phân tích chi phí

法律调查 – kiểm tra pháp lý

风险分析 – phân tích rủi ro

商务谈判 – đàm phán thương mại

合同谈判 – đàm phán hợp đồng

最终推荐 – đề xuất cuối cùng

签约 – ký hợp đồng

交付 – bàn giao

设备安装 – lắp thiết bị

试生产 – sản xuất thử

正式投产 – chính thức sản xuất

PHẦN 41 – TỔNG HỢP CÁC LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

41.01 – 工业园区

核心：土地、厂房、基础设施、招商

Cốt lõi: đất, nhà xưởng, hạ tầng, thu hút đầu tư.

41.02 – 出口加工区

核心：出口、加工、海关、物流

Cốt lõi: xuất khẩu, gia công, hải quan, logistics.

41.03 – 经济区

核心：产业、港口、投资、综合发展

Cốt lõi: công nghiệp, cảng, đầu tư, phát triển tổng hợp.

41.04 – 高新技术产业园区

核心：科技、研发、人才、电力、网络

Cốt lõi: công nghệ, R&D, nhân lực, điện, mạng.

41.05 – 现成厂房

核心：快速交付、标准化、租赁、投产

Cốt lõi: bàn giao nhanh, tiêu chuẩn hóa, thuê, sản xuất.

41.06 – 现成仓库

核心：仓储、物流、配送、租赁

Cốt lõi: lưu kho, logistics, phân phối, thuê.

41.07 – 定制厂房

核心：需求、设计、建设、长期租赁

Cốt lõi: nhu cầu, thiết kế, xây dựng, thuê dài hạn.

41.08 – 物流中心

核心：运输、仓储、配送、港口

Cốt lõi: vận chuyển, lưu kho, phân phối, cảng.

41.09 – 冷库

核心：温度、电力、冷链、运营成本

Cốt lõi: nhiệt độ, điện, chuỗi lạnh, chi phí vận hành.

41.10 – 数据中心

核心：电力、网络、冷却、安全、稳定性

Cốt lõi: điện, mạng, làm mát, an ninh, ổn định.

41.11 – 工业房地产选址咨询

核心：需求、位置、成本、基础设施、物流、劳动力、法律、风险

Cốt lõi: nhu cầu, vị trí, chi phí, hạ tầng, logistics, lao động, pháp lý, rủi ro.

PHẦN 42 – PHƯƠNG PHÁP GHI NHỚ TOÀN CHƯƠNG

Ghi nhớ bằng 10 câu hỏi:

做什么？

Zuò shénme?

Sản xuất cái gì?

→ 行业 / 产品

投多少？

Tóu duōshao?

Đầu tư bao nhiêu?

→ 投资总额

要多大？

Yào duō dà?

Cần diện tích bao nhiêu?

→ 土地 / 厂房 / 仓库

什么时候投产？

Shénme shíhou tóuchǎn?

Khi nào đi vào sản xuất?

→ 交付时间 / 建设周期

要多少电？

Yào duōshao diàn?

Cần bao nhiêu điện?

→ 供电容量

要多少人？

Yào duōshao rén?

Cần bao nhiêu lao động?

→ 劳动力供应

货怎么走？

Huò zěnme zǒu?

Hàng hóa vận chuyển thế nào?

→ 港口 / 高速公路 / 物流中心

多少钱？

Duōshao qián?

Chi phí bao nhiêu?

→ 租金 / 管理费 / 押金 / 物流成本

手续怎么样？

Shǒuxù zěnmeyàng?

Thủ tục thế nào?

→ 投资 / 建设 / 环保 / 消防

以后能不能扩？

Yǐhòu néng bu néng kuò?

Sau này có mở rộng được không?

→ 土地 / 厂房 / 电力 / 劳动力

PHẦN 43 – NHIỆM VỤ ỨNG DỤNG CUỐI BÀI

Học viên đóng vai 工业房地产顾问 – chuyên viên tư vấn bất động sản công nghiệp.

Khách hàng là một doanh nghiệp FDI muốn xây dựng nhà máy tại Việt Nam.

Học viên phải thực hiện toàn bộ quy trình bằng tiếng Trung:

Xác định ngành nghề.

Xác định sản phẩm.

Xác định tổng vốn đầu tư.

Xác định diện tích đất.

Xác định diện tích nhà xưởng.

Xác định diện tích kho.

Xác định tải trọng sàn.

Xác định chiều cao thông thủy.

Xác định công suất điện.

Xác định công suất điện tương lai.

Xác định nhu cầu nước.

Xác định nước thải.

Xác định nhu cầu PCCC.

Xác định số lao động.

Xác định cơ cấu lao động.

Xác định khoảng cách tới cảng.

Xác định khoảng cách tới cao tốc.

Xác định khoảng cách tới sân bay.

Xác định lượng container.

Xác định thời gian giao nhà xưởng.

Xác định thời gian lắp thiết bị.

Xác định ngày đi vào sản xuất.

So sánh ít nhất ba phương án.

Tính tiền thuê.

Tính phí quản lý.

Tính tiền đặt cọc.

Đàm phán giá thuê.

Đàm phán tiền đặt cọc.

Đàm phán miễn tiền thuê.

Đàm phán thời hạn thuê.

Đàm phán tiêu chuẩn bàn giao.

Đàm phán công suất điện.

Đàm phán trách nhiệm chậm bàn giao.

Đánh giá khả năng mở rộng.

Phân tích tổng chi phí.

Phân tích rủi ro.

Đưa ra phương án cuối cùng.

Giải thích vì sao phương án đó phù hợp nhất với chính khách hàng này.

Trục tư duy cuối cùng:

企业需求 → 行业 → 投资规模 → 选址 → 土地 → 厂房 → 仓库 → 电力 → 供水 → 污水处理 → 劳动力 → 物流 → 成本 → 法律手续 → 商务谈判 → 合同 → 交付 → 设备安装 → 试生产 → 正式投产

Nhu cầu doanh nghiệp → Ngành nghề → Quy mô đầu tư → Lựa chọn địa điểm → Đất → Nhà xưởng → Kho → Điện → Nước → Xử lý nước thải → Lao động → Logistics → Chi phí → Pháp lý → Đàm phán thương mại → Hợp đồng → Bàn giao → Lắp thiết bị → Sản xuất thử → Chính thức đi vào sản xuất.

Câu kết luận trọng tâm

工业房地产选址不是简单地找租金最低的地方，而是根据企业的生产、技术、物流、劳动力、成本和长期发展需求，选择综合条件最匹配的方案。

Gōngyè fángdìchǎn xuǎnzhǐ bú shì jiǎndān de zhǎo zūjīn zuì dī de dìfang, ér shì gēnjù qǐyè de shēngchǎn, jìshù, wùliú, láodònglì, chéngběn hé chángqī fāzhǎn xūqiú, xuǎnzé zōnghé tiáojiàn zuì pǐpèi de fāng’àn.

Lựa chọn bất động sản công nghiệp không đơn giản là tìm nơi có giá thuê thấp nhất, mà là dựa trên nhu cầu sản xuất, kỹ thuật, logistics, lao động, chi phí và phát triển dài hạn của doanh nghiệp để chọn phương án có điều kiện tổng thể phù hợp nhất.

Industrial real estate site selection is not simply about finding the location with the lowest rent. It is about choosing the option whose overall conditions best match the company’s production, technical, logistics, labor, cost, and long-term development requirements.

Giáo trình Hán ngữ Bất động sản chuyên đề Bất động sản công nghiệp Tác giả Nguyễn Minh Vũ

工业房地产

PHẦN 01 – TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP – 工业房地产概述

01.01 – Khái niệm 工业房地产

01.02 – Chuỗi logic đầu tư công nghiệp

01.03 – Hồ sơ doanh nghiệp FDI mô phỏng xuyên suốt bài học

01.04 – Ba phương án mô phỏng để tư vấn

01.05 – Mục tiêu giao tiếp

PHẦN 02 – HỆ THỐNG TỪ VỰNG CỐT LÕI

02.01 – Khu công nghiệp và đất công nghiệp

02.02 – Nhà xưởng

02.03 – Kho và logistics

02.04 – Hạ tầng kỹ thuật

02.05 – Sản xuất

02.06 – Đầu tư FDI

02.07 – Lao động

02.08 – Giá thuê và hợp đồng

02.09 – Pháp lý

02.10 – Tư vấn lựa chọn địa điểm

PHẦN 03 – HỘI THOẠI ỨNG DỤNG TỔNG HỢP: TIẾP NHẬN HỒ SƠ DOANH NGHIỆP FDI

03.01 – Bối cảnh

PHẦN 04 – HỘI THOẠI: KHẢO SÁT KHU CÔNG NGHIỆP VÀ NHÀ XƯỞNG XÂY SẴN

04.01 – Phân tích phương án A

PHẦN 05 – HỘI THOẠI: SO SÁNH THUÊ ĐẤT TỰ XÂY VÀ BUILD-TO-SUIT

05.01 – Phương án B: thuê đất và tự xây

05.02 – Phương án C: Build-to-Suit

PHẦN 06 – HỘI THOẠI: ĐIỆN, NƯỚC, NƯỚC THẢI VÀ PCCC

PHẦN 07 – HỘI THOẠI: LAO ĐỘNG VÀ LOGISTICS

PHẦN 08 – HỘI THOẠI: ĐÀM PHÁN GIÁ THUÊ VÀ ĐIỀU KIỆN HỢP ĐỒNG

PHẦN 09 – HỘI THOẠI: ĐƯA RA KHUYẾN NGHỊ CUỐI CÙNG

PHẦN 10 – HỆ THỐNG MẪU CÂU HỎI NHU CẦU DOANH NGHIỆP

10.01 – Ngành nghề và vốn đầu tư

10.02 – Đất và nhà xưởng

10.03 – Tiến độ

PHẦN 11 – HỆ THỐNG MẪU CÂU VỀ THÔNG SỐ NHÀ XƯỞNG

PHẦN 12 – HỆ THỐNG MẪU CÂU VỀ ĐIỆN, NƯỚC VÀ MÔI TRƯỜNG

PHẦN 13 – HỆ THỐNG MẪU CÂU VỀ LOGISTICS

PHẦN 14 – HỆ THỐNG MẪU CÂU VỀ LAO ĐỘNG

PHẦN 15 – HỆ THỐNG MẪU CÂU VỀ GIÁ THUÊ VÀ CHI PHÍ

PHẦN 16 – HỆ THỐNG MẪU CÂU ĐÀM PHÁN HỢP ĐỒNG

PHẦN 17 – KHU CHẾ XUẤT – 出口加工区

17.01 – Trọng điểm kiến thức

17.02 – Mẫu câu

PHẦN 18 – KHU KINH TẾ – 经济区

18.01 – Mẫu câu

PHẦN 19 – KHU CÔNG NGHỆ CAO – 高新技术产业园区

19.01 – Mẫu câu

PHẦN 20 – NHÀ XƯỞNG XÂY THEO YÊU CẦU – 定制厂房

20.01 – Khi nào nên chọn Build-to-Suit

20.02 – Mẫu câu

PHẦN 21 – TRUNG TÂM LOGISTICS – 物流中心

21.01 – Tiêu chí lựa chọn

21.02 – Mẫu câu

PHẦN 22 – KHO LẠNH – 冷库

22.01 – Từ vựng trọng tâm

22.02 – Mẫu câu

PHẦN 23 – TRUNG TÂM DỮ LIỆU – 数据中心

23.01 – Yêu cầu đặc biệt

23.02 – Mẫu câu

PHẦN 24 – NGỮ PHÁP CHUYÊN SÂU

24.01 – 根据…… – Căn cứ vào

Ý nghĩa

Công thức

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

Ví dụ 2

Ví dụ 3

Ví dụ 4

Ví dụ 5

24.02 – 按照…… – Theo, căn cứ theo

Ý nghĩa

Công thức

Ví dụ 1 – Trích hội thoại

Ví dụ 2

Ví dụ 3

Ví dụ 4

Ví dụ 5

24.03 – 与……相比 – So với

Công thức

Ví dụ 1

Ví dụ 2